XXXX年6月烏魯木齊水岸春天項(xiàng)目營銷策劃全案

目錄——《項(xiàng)目價(jià)值營銷論》333項(xiàng)目價(jià)值體系營銷——項(xiàng)目營銷策略建議2項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)營銷——項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)建議1項(xiàng)目整體定位營銷——項(xiàng)目傳播策略建議3第一部分、項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)營銷項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)定位

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)定位1、品牌資產(chǎn)目標(biāo)：通過新名居房產(chǎn)米東區(qū)水岸春天項(xiàng)目營銷達(dá)成提升新名居房產(chǎn)的知名度，同時(shí)塑造項(xiàng)目的品牌影響力。2、項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)：在清晰面對(duì)市場環(huán)境的前提下，保障項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)安全同時(shí)，兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值。3、項(xiàng)目具體營銷目標(biāo)：平衡好項(xiàng)目投資現(xiàn)金流與投資利潤回報(bào)的關(guān)系。平衡好一期與二期的銷售互動(dòng)促進(jìn)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)一期產(chǎn)品均價(jià)4500元每平米，開盤3—5個(gè)月內(nèi)銷售90%。二期產(chǎn)品銷售均價(jià)4700元每平米，開盤3—5個(gè)月內(nèi)銷售90%。（實(shí)際開盤均價(jià)以市場調(diào)研數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)測定）

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析從城市規(guī)劃及發(fā)展的幾個(gè)基本因素分析區(qū)域板塊價(jià)值和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展趨勢從項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境SWOT分析和項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃與區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)品比較研判產(chǎn)品競爭力項(xiàng)目價(jià)值區(qū)域現(xiàn)狀及功能定位區(qū)域房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境SWOT分析項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃Q1:從項(xiàng)目所在大的區(qū)域看項(xiàng)目價(jià)值發(fā)展趨勢？Q2：從項(xiàng)目自身內(nèi)環(huán)境和產(chǎn)品規(guī)劃看項(xiàng)目價(jià)值競爭力？一、我們需要回答的問題—二、我們分析問題的構(gòu)架—

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域現(xiàn)狀及功能定位米東區(qū)域現(xiàn)狀及功能定位現(xiàn)狀：面積3407平方千米，人口29.6萬人，烏魯木齊城市副中心。2010年,米東區(qū)被烏市規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展黃金地帶,原有工業(yè)區(qū)域東移,原工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)住宅用地。規(guī)劃：全疆最大的制造業(yè)基地核心區(qū)、全疆重要的化工工業(yè)城、全疆重要的出口加工基地、力爭十年打造成首府副中心,建百萬人口新城。發(fā)展：華凌口岸正式遷址米東區(qū),地處米東大道。未來兩年內(nèi),新華凌口岸將成為米東區(qū)最具亮點(diǎn)的建設(shè)項(xiàng)目,這一新興的成熟商圈帶來的潛在價(jià)值對(duì)附近樓盤的拉動(dòng)作用超乎想象。

居?。簽豸斈君R中心城區(qū)土地日益稀缺和城市北擴(kuò)的不斷推進(jìn),米東區(qū)樓盤的價(jià)值正在被人們重新估量。米東大道與河灘快速公路的貫通，米東區(qū)和烏魯木齊的空間距離被縮小，很多的購房者選擇在此置業(yè)也逐漸成了趨勢。投資：中央加大對(duì)新疆經(jīng)濟(jì)的扶持政策利好的不斷推進(jìn),首府人口在未來幾年將繼續(xù)增長,米東區(qū)市政配套設(shè)施日趨完善,其商業(yè)價(jià)值、地段價(jià)值也將不斷提升,住宅市場前景廣闊。定位：米東區(qū)選擇的發(fā)展定位：一是建設(shè)烏魯木齊的服務(wù)中心；二是要建設(shè)國家級(jí)的煤電煤化、石油化工的兩個(gè)基地；三是制造業(yè)的加工區(qū)、出口產(chǎn)品的加工區(qū)、物流區(qū)三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)；四是新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化和農(nóng)牧業(yè)現(xiàn)代化以及宜居、宜業(yè)的人居新區(qū)。

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析博瑞新村市場板塊劃分米東大道板塊：米東新區(qū)連接烏市的城市主干道，因其具有較多的土地資源而成為首府北移的“后備軍”新盤主要集中在米東大道周邊沿線。米東大道周邊商圈分別有米東商圈、米東大道商圈、高新區(qū)北區(qū)商圈等大商圈，即將搬遷至米東區(qū)的華凌市場二類口岸又給米東區(qū)錦上添花。烏昌一體化、城市北擴(kuò)趨勢對(duì)米東區(qū)周邊經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用明顯，給房地產(chǎn)帶來了巨大升值潛力。城北米東區(qū)土地相對(duì)充足，同時(shí)受“北擴(kuò)”政策及政府將打造百萬人口新城的規(guī)劃，為米東大道新盤的銷售創(chuàng)造了極為有利的條件。石化板塊：借助石化小區(qū)成熟居住氛圍，帶動(dòng)周邊地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)形成新的開發(fā)熱點(diǎn)。城區(qū)板塊：老城區(qū)，交通入學(xué)就醫(yī)等配套齊全，圍繞廣匯米東新城周邊的新開發(fā)項(xiàng)目較為集中，逐漸形成良好的宜居氛圍。博瑞新村則借助開發(fā)商良好口碑及政府規(guī)劃行政區(qū)優(yōu)勢一直處于熱銷狀態(tài)。米東城區(qū)板塊石化板塊米東大道板塊本案普羅旺斯坐標(biāo)2000

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析米東區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析市場供應(yīng)情況

2011年，米東區(qū)續(xù)盤數(shù)量較大，金坤新城花苑3期、水景坊、座標(biāo)2020、明天小鎮(zhèn)四期、紫東佳園、水木尚城、頤和花園均有續(xù)盤，集中在6月份上市，2011年米東區(qū)房地產(chǎn)施工面積預(yù)計(jì)在70萬平方米。2010年,米東區(qū)被烏市規(guī)劃為重點(diǎn)發(fā)展黃金地帶,原有工業(yè)區(qū)域東移,原工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)住宅用地,商品住宅建設(shè)進(jìn)入黃金時(shí)期,房地產(chǎn)市場即將步入一個(gè)更高層次的發(fā)展階段峰麗投資計(jì)劃斥巨資在米東大道上打造總建筑面積達(dá)26.85萬平方米的北城都匯。

除了座標(biāo)2020外,米東大道上今年將陸續(xù)推出人和名居、北城都匯等新盤,續(xù)建盤則有祥和灣家園、新城花苑等。

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析米東區(qū)2011年項(xiàng)目一覽在售樓盤價(jià)格續(xù)盤價(jià)格開盤時(shí)間新開樓盤計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目博瑞新村二期3900-4800高層金坤新城花苑3期待定預(yù)計(jì)6月份新匯國際新疆天山建材(集團(tuán))房地產(chǎn)開發(fā)有限公司今年在米東區(qū)準(zhǔn)備開發(fā)的新項(xiàng)目天山·東方嘉苑（石化醫(yī)院后門）尚未開工荷蘭小鎮(zhèn)二期4350-4850多層4200-4300高層水景坊預(yù)計(jì)3800-4890多層6月中開盤，5萬定金可定樓層盈科·梧桐山畔明天小鎮(zhèn)二期4300多層4200高層推出9棟多層2棟高層座標(biāo)2020預(yù)計(jì)4600元/平方米

一棟高層住宅和一棟挑高5.49米第六代LOFT為主紫東佳園預(yù)計(jì)4300-44006月開水木尚城預(yù)計(jì)5600-4400多層；5100-3900高層頤和花園預(yù)計(jì)均價(jià)4200，6月10開盤

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析博瑞新村荷蘭小鎮(zhèn)明天小鎮(zhèn)新城花苑座標(biāo)2020水木尚城頤和花園開發(fā)商新疆華源實(shí)業(yè)有限公司新疆廣匯信邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新疆東華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新疆金坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新疆恒來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新疆盈旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司新疆天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總占地159999㎡156250100586.813519025214219354.84總建筑面積28322625000025萬20278576543340000建筑形態(tài)多層高層多層高層13棟多層17棟高層多層多層高層多層,小高層高層多層銷售價(jià)格440043004300預(yù)計(jì)4255預(yù)計(jì)4380預(yù)計(jì)4300預(yù)計(jì)3800主力戶型97-130

65-12067-8975-10688-11090-13065-96規(guī)劃戶數(shù)2800200024002215560二期800390公攤15%-20%10%10%18%10%10%15%10%左右綠化率42%35%40%34%35%37%35%車位790租84-100元地上1200售價(jià)八萬450待定，規(guī)劃有地下停車3201800價(jià)格待定開盤日期2010.102010年07月四月四期預(yù)計(jì)6月預(yù)計(jì)6月預(yù)計(jì)6月預(yù)計(jì)6月入住日期2011.11待定待定2011年底待定待定待定

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析米東區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

A類首府城市重心北移，使大量工業(yè)企業(yè)和項(xiàng)目相繼落戶米東區(qū)，由此產(chǎn)生的新增人口未來將成為一個(gè)潛在的住房消費(fèi)群體；外來人口和工業(yè)化進(jìn)程加速，已成為拉動(dòng)烏昌地區(qū)房地產(chǎn)市場的主力消費(fèi)客群。B類烏魯木齊近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長和烏市主城區(qū)房價(jià)大幅提升帶來的擠出效應(yīng)，米東區(qū)和烏市主城區(qū)交通干道通達(dá)性的提高以及私家車的普及，使得烏市居民在此置業(yè)人群呈現(xiàn)顯著增加態(tài)勢。C類原東山區(qū)政府公務(wù)員、石油石化國企職工、中泰化學(xué)職工成為米東大道樓盤的客戶群體之一。從客戶群分析

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析消費(fèi)者意向分析市場主流產(chǎn)品在3900/㎡-4300/㎡價(jià)格區(qū)間，總價(jià)在28萬-45萬住宅較為暢銷地理位置是影響購買行為的重要因素，城市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊客戶群體比重較小由于目前消費(fèi)者所反映住房問題多集中在施工質(zhì)量及前期承諾問題的兌現(xiàn)，使得客戶對(duì)于開發(fā)商的知名度和信譽(yù)較為關(guān)注建筑形態(tài)上以多層住宅較為客戶青睞，小高層、高層逐漸融入市場被客戶接受物業(yè)管理受重視的程度在客戶購房時(shí)考慮的各種因素中比重有所增加，表明客戶購房更趨于理性化，注重入住后小區(qū)的管理與服務(wù)

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析特變·水木尚城位置米東區(qū)振興中路東側(cè)與廣興西路交會(huì)處開發(fā)商新疆盈旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品類型多層住宅、電梯洋房、疊拼別墅、小高層等多種住宅產(chǎn)品營銷顧問自銷總占地22萬㎡總建面34萬㎡容積率1.55綠化率37%

總戶數(shù)3600（一期800戶）車位1800開盤日期待定入住日期：待定起價(jià)4400多層3900高層均價(jià)/主力面積：主力戶型90-130銷售情況：預(yù)計(jì)6月預(yù)售開發(fā)周期共分三期開發(fā)，目前開發(fā)第二期，工程進(jìn)度：多層接近封頂

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析荷蘭小鎮(zhèn)二期位置米東區(qū)河灘高速路米東出口處，廣匯汽車城旁。開發(fā)商廣匯產(chǎn)品類型多層高層物業(yè)公司廣匯總占地350余畝總建面250,000㎡萬平米容積率1.6綠化率35%總戶數(shù)2000車位約1000，售價(jià)8萬開盤日期2010年11月入住日期：2012起價(jià)4350-4850多層；4200-4300高層均價(jià)4500主力面積：78-130平方米銷售情況：/開發(fā)周期分為兩期每期分批次開盤工程進(jìn)度：8層左右

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析金坤·新城花苑位置米東區(qū)米東大道1682號(hào)開發(fā)商新疆金坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品類型多層物業(yè)公司金坤物業(yè)公司總占地135190平方米總建面202785平方米容積率1.5綠化率34%總戶數(shù)2215車位待定，規(guī)劃有地下停車場開盤日期四期開盤時(shí)間待定入住日期：待定起價(jià)待定均價(jià)待定主力面積：/銷售情況：6月開盤開發(fā)周期分四期，目前四期做蓄客工程進(jìn)度：多層即將封頂09年沿街商鋪基本被公司股東及內(nèi)部員工購買

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析博瑞·新村二期位置府前中路政府斜對(duì)面開發(fā)商新疆華源實(shí)業(yè)有限公司產(chǎn)品類型多層高層代理公司盛世聯(lián)廣總占地159999平方米總建面283226平方米容積率1.77綠化率42%總戶數(shù)2800車位790出租84-100元（地上）開盤日期2010-11-01入住日期：明年2月份起價(jià)3900均價(jià)4400現(xiàn)購房每套優(yōu)惠1萬

主力面積：97-130

銷售情況：80%開發(fā)周期分兩期，目前二期工程進(jìn)度：總高17施工至12該項(xiàng)目商鋪目前尚未啟動(dòng)，不做出售，自主經(jīng)營或出租

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場分析坐標(biāo)2020位置米東南路1032號(hào)開發(fā)商新疆恒來房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品類型高層4棟多層4棟營銷顧問24公司總占地25285.25總建面81702.89容積率2.89綠化率36%總戶數(shù)560車位320開盤日期預(yù)計(jì)6月入住日期：待定起價(jià)/均價(jià)4600元/平方米主力面積：88-110平方米銷售情況：登記蓄客開發(fā)周期兩期，一期售罄，二期蓄客工程進(jìn)度：/一棟高層住宅和一棟挑高5.49米第六代LOFT為主

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——區(qū)域房地產(chǎn)市場研判米東區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析小結(jié)1、市場將進(jìn)入優(yōu)勝劣汰的深度調(diào)整期，品質(zhì)成為決勝關(guān)鍵2、房價(jià)緩步趨漲，集資建房保障房、限購政策、信貸政策成為抑制房價(jià)的主因3、2011年房產(chǎn)供應(yīng)量大、大盤多、現(xiàn)房多，激發(fā)購房者有效的剛性需求是關(guān)鍵4、烏魯木齊主城區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格擠壓下，米東區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來發(fā)展的契機(jī)。針對(duì)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們的項(xiàng)目應(yīng)該采取何種策略突破區(qū)域價(jià)格天花板是項(xiàng)目成功營銷制勝的關(guān)鍵！

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值力項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值力項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境價(jià)值研判項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值研判項(xiàng)目外環(huán)境價(jià)值研判判斷項(xiàng)目價(jià)值思路

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境SWOT分析S：項(xiàng)目地塊平整，毗鄰水磨河，地塊上綠化條件較好，成年大樹較多，地塊位于成熟居住小區(qū)內(nèi)，環(huán)境幽靜，周邊配套較為完善。W：地塊拆遷量大影響開發(fā)進(jìn)程，地塊被6棟多層住宅分割成兩部分導(dǎo)致項(xiàng)目缺乏統(tǒng)一性，水磨河尚未治理河邊環(huán)境較差。O：米東區(qū)未來5年城區(qū)人口將達(dá)到百萬，米東區(qū)作為烏市城市副中心地位將逐漸得以體現(xiàn)，給米東區(qū)未來房地產(chǎn)市場帶來顯著的發(fā)展機(jī)遇。T：項(xiàng)目所在米東區(qū)市場開發(fā)量達(dá)到70萬平米，項(xiàng)目周邊大盤林立，競爭激烈。

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值力分析項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目景觀及配套項(xiàng)目規(guī)劃較為合理，布局錯(cuò)落有致，充分利用地塊條件，嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行合理規(guī)劃，土地利用率高，停車位配比合理，交通動(dòng)線組織較為流暢，因?yàn)榈貕K自身尚有建筑物，整體性受到一定影響。項(xiàng)目采用極具建筑風(fēng)情感和時(shí)尚生活感的建筑風(fēng)格和元素進(jìn)行外立面設(shè)計(jì)，樓體線條和窗框線條簡約流暢、建筑外立面顏色明快，風(fēng)格偏向于現(xiàn)代簡約；轉(zhuǎn)角落地窗增加建筑風(fēng)情感及通透性，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)感。項(xiàng)目景觀借助外部水磨河引入小區(qū)營造流動(dòng)水系景觀，與地塊自身原有蔥郁大樹形成水樹相伴生態(tài)景觀，將外部景觀與小區(qū)內(nèi)部景觀相結(jié)合，借景造景，打造景觀建筑。配套以滿足小區(qū)業(yè)主生活為基本出發(fā)點(diǎn)適度配建。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃分析

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值力分析區(qū)域內(nèi)類比項(xiàng)目價(jià)差級(jí)距匯總評(píng)估：

名稱內(nèi)容特變水木尚城

荷蘭小鎮(zhèn)二期金坤新城花苑坐標(biāo)2020博瑞新村二期本案地段環(huán)境888888規(guī)模999597容積率888676停車位755857綠化率766787項(xiàng)目品質(zhì)886688外立面886687社區(qū)配套888586保安保潔777677物業(yè)服務(wù)766676總分777369637569

項(xiàng)目價(jià)值目標(biāo)分析——項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值力研判項(xiàng)目價(jià)值研判存在問題項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境價(jià)值：從分析來看，本項(xiàng)目內(nèi)環(huán)境價(jià)值較高在同類項(xiàng)目中屬于中等偏上，在區(qū)域市場具備一定的競爭力，確保項(xiàng)目在內(nèi)環(huán)境價(jià)值上具備較強(qiáng)的競爭力。項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值：從分析來看，本項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)用性與功能性基本滿足市場需要，與區(qū)域競品市場的產(chǎn)品有細(xì)微的差異，在產(chǎn)品層面具備一定的價(jià)值競爭力。項(xiàng)目區(qū)域市場競品類比價(jià)值：從分析來看，本項(xiàng)目在居住綜合指標(biāo)中處于區(qū)域中等價(jià)值區(qū)間，與金坤新城花苑項(xiàng)目價(jià)值較為接近，在具體產(chǎn)品細(xì)部實(shí)現(xiàn)價(jià)值將略高于金坤新城花苑。內(nèi)環(huán)境價(jià)值不突出，不占據(jù)核心競爭優(yōu)勢產(chǎn)品與區(qū)域其他產(chǎn)品差異化并不明顯，不具備差異化競爭優(yōu)勢。與競品項(xiàng)目距離較近，突破區(qū)域價(jià)格天花板有一定難度。解決之道項(xiàng)目價(jià)值體系營銷實(shí)現(xiàn)高利潤第二部分、項(xiàng)目價(jià)值體系營銷項(xiàng)目營銷策略建議策略一：提升項(xiàng)目價(jià)值，整合建立項(xiàng)目形象展示策略二：錯(cuò)位差異化營銷，以無克有、以軟克硬、以動(dòng)克靜策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系策略四：實(shí)行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強(qiáng)銷售管理策略五：以情感維系客戶關(guān)系，通過新名居客戶匯建立客戶信息庫進(jìn)行蓄客

項(xiàng)目營銷策略建議此策略針對(duì)問題：產(chǎn)品定位問題、價(jià)值塑造問題、形象問題、價(jià)格問題。針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向：1、建立項(xiàng)目價(jià)值綱領(lǐng)。從高度上，不同角度上建立。形成項(xiàng)目價(jià)值圣經(jīng)。2、建立項(xiàng)目形象體系。從賣場形象、建筑場形象、傳播場形象建立高價(jià)值感，高服務(wù)品質(zhì)的形象影庫。3、建立整合營銷傳播。用不同的溝通介質(zhì)始終如一的傳遞一種價(jià)值聲音。做到廣告價(jià)值影響力+窄告銷售促成力的有效結(jié)合。

策略一：提升項(xiàng)目價(jià)值，整合建立項(xiàng)目形象展示Features/fact項(xiàng)目本身的特性/屬性Advantages

相對(duì)于競爭對(duì)手項(xiàng)目的優(yōu)勢Benefit/value

項(xiàng)目帶給用戶的利益/價(jià)值F——項(xiàng)目本身有什么？A——項(xiàng)目好在哪兒？B——項(xiàng)目能給客戶帶來什么價(jià)值？FAB分析

尋找本項(xiàng)目的價(jià)值信息消費(fèi)者買什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）米東區(qū)水磨河邊米東大道便捷路網(wǎng)具有品質(zhì)和風(fēng)情感立面地上大樹帶來的充足綠化小區(qū)外部生活配套豐富細(xì)節(jié)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)實(shí)用性的產(chǎn)品使用功能未來城市北擴(kuò)、百萬人口新城區(qū)規(guī)劃帶來的地段價(jià)值升值優(yōu)勢米東區(qū)日漸形成的便利生活帶來的大型住區(qū)優(yōu)勢；米東區(qū)與主城區(qū)交通通達(dá)性的提升和城市快速公交系統(tǒng)的投入使用帶來的城市一體化優(yōu)勢；……好的規(guī)劃和產(chǎn)品帶來的居住實(shí)用性和功能性的滿足感；高性價(jià)比的產(chǎn)品帶來的未來增值價(jià)值；具有一定品質(zhì)感產(chǎn)品帶來的居住地標(biāo)的階層感和歸屬感；

找到本項(xiàng)目的營銷核心價(jià)值此策略針對(duì)問題：客群問題、價(jià)值塑造問題、市場環(huán)境問題、價(jià)格問題。針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向：1、沒有完美的產(chǎn)品，只有完美的需求。針對(duì)不同客群的錯(cuò)位需求，利用項(xiàng)目的不同價(jià)值利益，制定促成計(jì)劃。2、以有克無----即前期以獨(dú)有的首次置業(yè)產(chǎn)品攻克周邊競品項(xiàng)目所不能滿足的自用客群市場。3、以軟克硬----即以產(chǎn)品高性價(jià)比，以高半步的產(chǎn)品和低半步的價(jià)格在區(qū)域市場力克競爭對(duì)手，最終贏得客群信任度和滿意度。4、以動(dòng)克靜----即以相對(duì)高調(diào)的市場推廣，借助板塊規(guī)劃發(fā)展前景，借助區(qū)域大型居住概念營造項(xiàng)目的市場區(qū)域認(rèn)知度，贏得市場認(rèn)可。

策略二：錯(cuò)位差異化營銷。以有克無、以軟克硬、以動(dòng)克靜此策略針對(duì)問題：客群問題、銷售管理問題。針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向：利用本項(xiàng)目客群的行為特質(zhì)和居住消費(fèi)心理，針對(duì)潛在購買者進(jìn)行有效營銷活動(dòng)。打破銷售瓶頸，增加營銷過程中與客戶的多點(diǎn)接觸。提升客戶滿意度、口碑和忠誠度。憑借已成交客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和忠誠度，利用營銷傳播渠道中客戶口碑相傳的效應(yīng)大力推廣，為項(xiàng)目的成功銷售創(chuàng)造良好的品牌效應(yīng)，同時(shí)產(chǎn)生銷售推廣上的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，并為項(xiàng)目后期的推廣奠定良好的轟動(dòng)效應(yīng)?；诳蛻粜畔⒐芾硐到y(tǒng)，了解客戶復(fù)雜、多層次、全方位的需求強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)增值價(jià)值，擴(kuò)大項(xiàng)目客群范圍和層次。

策略三：打破區(qū)域客戶限制，建立立體客戶體系此策略針對(duì)問題：市場問題、銷售管理問題。針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向：1、專業(yè)銷售體系：加強(qiáng)銷售的整合力，建立3個(gè)銷售體系平臺(tái)。一、開發(fā)投資+建設(shè)+銷售+物業(yè)服務(wù)運(yùn)營的第一平臺(tái)。二、市場動(dòng)態(tài)研究+策劃+銷售+推廣的第二平臺(tái)。三、置業(yè)顧問接洽談判+主管幫助促成+專案、副專現(xiàn)場總控+總經(jīng)理統(tǒng)籌監(jiān)控的第三平臺(tái)。2、拓寬銷售渠道：第一，整體項(xiàng)目銷售模式采取坐銷與行銷混合使用的模式。第二，建立團(tuán)單大客戶銷售渠道、客介銷售渠道、行業(yè)銷售渠道、自有銷售渠道。3、加強(qiáng)銷售管理：第一：建立與新名居公司的溝通與報(bào)表機(jī)制。第二：建立現(xiàn)場的銷售信息分析體系，第三、建立客戶資源管理機(jī)制，第四、建立銷售立體激勵(lì)機(jī)制。

策略四：實(shí)行專業(yè)銷售體系，拓寬銷售渠道，加強(qiáng)銷售管理此策略針對(duì)問題：市場問題、客戶問題。針對(duì)策略的可執(zhí)行方案方向：1、針對(duì)性建立項(xiàng)目首置和再改客戶的說辭培訓(xùn)。2、針對(duì)性實(shí)施項(xiàng)目客戶互動(dòng)活動(dòng)，增加客戶與項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)度。3、提前展示物業(yè)運(yùn)營的服務(wù)內(nèi)容與承諾并讓客戶參與其中增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和主動(dòng)參與意識(shí)。4、通過建立新名居客戶匯，打造新名居客戶群體的歸屬感和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。

策略五：以情感維系客戶關(guān)系，通過新名居客戶匯建立客戶信息庫進(jìn)行蓄客項(xiàng)目「營銷思路」第二部分、項(xiàng)目價(jià)值體系營銷項(xiàng)目「營銷思路」項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目銷售節(jié)奏項(xiàng)目價(jià)格策略1.項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏根據(jù)地塊價(jià)值和拆遷需要進(jìn)行依次集中開發(fā)。根據(jù)項(xiàng)目地塊價(jià)值由低至高依次開發(fā)。根據(jù)銷售節(jié)奏及回款要求依次開發(fā)。根據(jù)區(qū)域價(jià)值成熟度與項(xiàng)目價(jià)值相互提升性依次開發(fā)「開發(fā)原則」開發(fā)節(jié)奏銷售節(jié)奏價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路地塊價(jià)值與開發(fā)節(jié)奏研判：項(xiàng)目整個(gè)地塊被中間六棟多層舊建筑物分割成兩部分，本案將這兩部分地塊分別以A\B地塊命名。A地塊整體拆遷量較小，較容易在短期內(nèi)形成快速開發(fā)態(tài)勢，考慮項(xiàng)目銷售和資金回籠要求，先期開發(fā)以獲得資金滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目拆遷量較大的B地塊對(duì)于保持項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡至關(guān)重要。B地塊整體拆遷量較大，但因B地塊面積較大、地形規(guī)整、自然環(huán)境較好、地上綠化較好等先天優(yōu)勢，后續(xù)開發(fā)在保證項(xiàng)目資金充足的前提下可以確保實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高價(jià)值。

項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏一期開發(fā)二期開發(fā)地塊A地塊BAB2011.42011.8—2013年52011.42012.4-2013.10A地塊2011年4月開始拆遷和前期報(bào)規(guī)報(bào)建等各項(xiàng)工作，3個(gè)月時(shí)間完成項(xiàng)目各項(xiàng)開工前的準(zhǔn)備工作，待拆遷工作結(jié)束即可動(dòng)工。A地塊為7棟18F高層，一棟6層多層，鑒于銷售周期及資金回款要求，第一批次開發(fā)。B地塊為6棟18F高層，其中3棟板式高層3棟板塔結(jié)合的高層，第二批次開發(fā)。2011年4月同步啟動(dòng)拆遷，因拆遷量大，預(yù)計(jì)動(dòng)工時(shí)間稍晚于A地塊B地塊在本案中比例最大，地塊相對(duì)完整，大有作為空間。根據(jù)前期銷售狀況及當(dāng)時(shí)市場動(dòng)向、產(chǎn)品趨勢適時(shí)開發(fā)。開發(fā)節(jié)奏銷售節(jié)奏價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路項(xiàng)目一期開發(fā)：A地塊自2011年8月動(dòng)工至2013年5月交房入住。項(xiàng)目二期開發(fā)：B地塊自2012年4月動(dòng)工至2013年10月交房入住。

項(xiàng)目開發(fā)周期2.項(xiàng)目銷售節(jié)奏產(chǎn)品價(jià)值由低至高階梯型依次銷售。放量低端產(chǎn)品，占有市場，為中端產(chǎn)品聚集人氣。根據(jù)生活配套的成熟度依次銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化?？紤]本案產(chǎn)品溢價(jià)趨勢，價(jià)格銜接?？紤]未來競品項(xiàng)目，互相拉動(dòng)市場價(jià)格?！镐N售進(jìn)度制定原則」開發(fā)節(jié)奏銷售節(jié)奏價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路項(xiàng)目自2011年7月開始蓄客，項(xiàng)目銷售周期取決于項(xiàng)目開發(fā)的快慢，初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期為24個(gè)月。項(xiàng)目一期預(yù)期開盤正式銷售時(shí)間為2011年11-12月。項(xiàng)目二期預(yù)期開盤正式銷售時(shí)間為2012年8-9月。

項(xiàng)目營銷周期AA丨BB2011.4-10拆遷安置2011.7月A地塊開始蓄客2011.11月A地塊開盤銷售2011.7月開始蓄客2011.11月開盤銷售2012.4開始蓄客2012.8月開盤開發(fā)節(jié)奏推盤節(jié)奏價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路3.價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路A地塊產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)均價(jià)不低于4500元/平米。B地塊產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)均價(jià)不低于4700元/平米。（實(shí)際開盤均價(jià)以項(xiàng)目具備開盤條件之時(shí)的市場調(diào)研數(shù)據(jù)予以測算）

項(xiàng)目銷售均價(jià)項(xiàng)目以A地塊較低價(jià)格入市，通過不斷的小幅拉升將A地塊產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行快速拉升，在A地塊產(chǎn)品銷售過程中不斷拉升價(jià)格，將B地塊產(chǎn)品入市，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售均價(jià)。

項(xiàng)目價(jià)格策略

基本原則：整體區(qū)域均價(jià)的基礎(chǔ)上，針對(duì)項(xiàng)目綜合指標(biāo)如：地段環(huán)境、戶型、容積率、停車位、綠化率、項(xiàng)目品質(zhì)、外立面、社區(qū)配套、保安保潔、物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容綜合評(píng)定，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及園林景觀規(guī)劃等核心要素，結(jié)合本區(qū)域市場價(jià)格和直接競品項(xiàng)目銷售均價(jià)，構(gòu)成本項(xiàng)目價(jià)格制定的研判依據(jù)。開發(fā)節(jié)奏推盤節(jié)奏價(jià)格策略整體價(jià)格趨勢研判定價(jià)原則

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路項(xiàng)目名稱水木尚城荷蘭小鎮(zhèn)

博瑞新村新城花苑坐標(biāo)2020項(xiàng)目規(guī)模用地219354㎡156250㎡159999㎡135190㎡25214㎡總建340000㎡250000㎡283226㎡202785㎡76543㎡物業(yè)類型多層小高層多層高層多層高層多層多層高層（商?。粜?0-130平米65-120平米97-130平米75-106平米88-110平米均價(jià)4300元/㎡4300元/㎡4400元/㎡4250元/㎡4300元/㎡★區(qū)域市場在售樓盤的主要指標(biāo)和銷售價(jià)格調(diào)研分析開發(fā)節(jié)奏推盤節(jié)奏價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路周邊純住宅項(xiàng)目的均價(jià)為：4300元/平方米左右區(qū)域內(nèi)類比項(xiàng)目價(jià)差級(jí)距匯總評(píng)估：開發(fā)節(jié)奏推盤節(jié)奏價(jià)格策略

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路

名稱內(nèi)容特變水木尚城

荷蘭小鎮(zhèn)二期金坤新城花苑坐標(biāo)2020博瑞新村二期本案地段環(huán)境888888規(guī)模999597容積率888676停車位755857綠化率766787項(xiàng)目品質(zhì)886688外立面886687社區(qū)配套888586保安保潔777677物業(yè)服務(wù)766676總分777369637569備注：純住宅類項(xiàng)目的綜合評(píng)定中，本項(xiàng)目的價(jià)值與金坤新城花苑不相上下，在區(qū)域中屬于中等。本評(píng)定只做為后期價(jià)格制定的參考依據(jù)之一。

項(xiàng)目價(jià)值體系營銷丨營銷思路考慮到項(xiàng)目投資現(xiàn)金流與滾動(dòng)開發(fā)的現(xiàn)實(shí)考量，本項(xiàng)目在綜合居住指標(biāo)上與金坤新城花苑十分接近，因此本項(xiàng)目以相鄰的金坤新城花苑作為直接競爭項(xiàng)目，參考其價(jià)格進(jìn)行定價(jià)。項(xiàng)目在開盤入市前一周，根據(jù)市場供應(yīng)和競品項(xiàng)目銷售均價(jià)，結(jié)合項(xiàng)目自身現(xiàn)金流要求和回款要求，雙方合理定價(jià)。第三部分、項(xiàng)目整體定位營銷項(xiàng)目傳播策略建議案名：新名居·水岸春天區(qū)位：米東區(qū)米東大道天化小區(qū)內(nèi)規(guī)劃：現(xiàn)代風(fēng)格立面，；東臨水磨河，6個(gè)噴泉，1個(gè)兒童淘氣堡，1個(gè)籃球場，1個(gè)幼兒園，臨街商業(yè)街、地下地下停車場，車位2：1，35%綠化率學(xué)校：十三戶小學(xué)、烏市102中、礦務(wù)局小學(xué)、米泉市一、二中、市一小、二小、交通學(xué)校、駕校、輕工業(yè)學(xué)校、一中北校、烏市場趨勢9中、72小、兵團(tuán)建工4中商業(yè)配套：天化農(nóng)貿(mào)市場、鄂爾多斯農(nóng)貿(mào)市場、礦區(qū)醫(yī)院、十三戶醫(yī)院、郵局、千百合超市、天匯汽車城公交：13、19、54、57、922、532、米泉1、2、3、4路

項(xiàng)目價(jià)值體系梳理——現(xiàn)狀項(xiàng)目價(jià)值體系建立——區(qū)位價(jià)值力城市區(qū)域規(guī)劃區(qū)域發(fā)展自然環(huán)境公路規(guī)劃鐵路規(guī)劃城市副中心，米東區(qū)百萬人新城城市副中心紅光山國際博覽中心和自治區(qū)政府旁紅光山生態(tài)公園旁1.5萬畝紅光山生態(tài)公園，多個(gè)高檔別墅在此修建，自然環(huán)境生態(tài)宜居投資居住復(fù)合價(jià)值城中樓盤限制，工作在市內(nèi)，買房在米東。大型小區(qū)林立，百萬人口新城。更有華凌二級(jí)口岸、米東工業(yè)園區(qū)、廣匯汽車城、二手車交易市場營造市場商機(jī)，投資在米東，居住兩相宜。國際物流傳送帶市政府將規(guī)劃烏準(zhǔn)鐵路，爭取蘭新第二復(fù)線落戶米東，同時(shí)將大力修建喀什中路國際物流基地將貨運(yùn)物資快速輸入米東大道和國道216，未來，鐵路將為米東的客運(yùn)、貨運(yùn)、旅游帶來前所未有的生機(jī)。30分鐘快速交通圈北外環(huán)路東接，南湖北路和七道灣北延至米東大道，快速切入喀什東路、河灘路，公交發(fā)達(dá)13、19、54、57、922、532與米泉市交多條線路環(huán)伺項(xiàng)目價(jià)值體系建立——產(chǎn)品價(jià)值力米東區(qū)現(xiàn)代水景和樂住宅現(xiàn)代建筑風(fēng)格，金色陽光立面，堅(jiān)拔俊秀轉(zhuǎn)角落地窗，陽光盡灑，觀景270度精品建筑親水公園高尚配套水磨河自然河景6個(gè)噴泉，貫穿全園原生十年以上大樹為您遮蔭健康運(yùn)動(dòng)設(shè)施：快樂游戲堡、十環(huán)籃球場、康樂設(shè)施愛車港灣：2：1車位比，地下超大停車場、地上停車位幼兒園黃金臨街商鋪30分鐘快速交通圈景觀規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，其它規(guī)劃適宜使用要求產(chǎn)品定位語傳播對(duì)象寫真?zhèn)€性特征生活現(xiàn)狀25-45歲之間；現(xiàn)租房，花費(fèi)大，空氣和環(huán)境普通，住宅密度大且擁擠。獨(dú)闖異地創(chuàng)業(yè)，工作在市內(nèi)幾大商圈內(nèi)；正處于創(chuàng)業(yè)及組織家庭階段；他們經(jīng)過幾年的努力終于具備首次置業(yè)的能力，得以擺脫或是租住的狹小空間，但是經(jīng)濟(jì)壓力仍相當(dāng)大。積極進(jìn)取的他們思想開放、向往自由；務(wù)實(shí)，喜歡淘寶，貨比三家是他們節(jié)約開支的方式；有知識(shí)、精力充沛，喜歡運(yùn)動(dòng)、戶外、美食、電子圖書、分享網(wǎng)絡(luò)信息，從不放過自我充電的機(jī)會(huì)；有個(gè)性，喜歡蘋果等個(gè)性化的電子產(chǎn)品，希望能夠引人注目，成為時(shí)尚生活的引領(lǐng)者；一部分人到了而立之年，性格趨于腳踏實(shí)地，希望得到平靜、貼心、大眾化的生活，從熱鬧的單身回歸平凡的家庭。傳播對(duì)象寫真買房動(dòng)機(jī)租房，人生沒有歸屬感；購房，身心安處；提升房子檔次，改善居住環(huán)境；買個(gè)大家庭夠住的大房；把父母接來養(yǎng)老；從大家庭獨(dú)立出來，建立小家；為結(jié)婚生子做準(zhǔn)作備；為更好的享受生活或體現(xiàn)個(gè)人身份；購房理性需求交通便利——一小時(shí)內(nèi)的上下班時(shí)間價(jià)格實(shí)惠——4000元左右務(wù)實(shí)但有高期望值環(huán)境好，購物、醫(yī)療、學(xué)校、康體設(shè)施完善目標(biāo)對(duì)象寫真感性需求喜歡交流的他們，需要有同自己相當(dāng)文化檔次的鄰居。他們十分在意“第一印象”（包括朋友與他們選擇的品牌）是否與他們的生活模式、價(jià)值觀一致。洞察：購房對(duì)他們意味著什么購一套房子實(shí)現(xiàn)一個(gè)夢，無論是首次置業(yè)還是多次置業(yè)，無論是市區(qū)置業(yè)還是郊區(qū)置業(yè)，每一次購房都是一次對(duì)于更高生活層次追求的實(shí)現(xiàn)；房子對(duì)他們來說不只是一件冰冷的建筑作品，而是一個(gè)充滿了愛和溫情，讓他們盡情享受生活和家庭溫馨的棲居空間與環(huán)境。

項(xiàng)目傳播定位——獨(dú)特的USP銷售主張凡客時(shí)代和樂家園我們是平凡的一族，又是對(duì)生活充滿熱情，向往自由的一族；我們經(jīng)過了青春的燥動(dòng)，感覺青春在逝去，現(xiàn)在想要買一座房，是要為青春做的紀(jì)念；我們以前喜歡夜生活的泡吧，現(xiàn)在喜歡沉靜如大海的品茶；我們到了現(xiàn)在才明了，“子欲養(yǎng)而親不待”是人生悲哀，現(xiàn)在我們要用更多的熱情，為子盡孝，讓家人獲得人生的平和與安樂；我們到了現(xiàn)在才知道，妻子對(duì)我情深意重，寶寶是我們未來的期待，爸爸媽媽會(huì)為你營造一個(gè)快樂、幸福的家。項(xiàng)目VIS視覺策略建議名片紙杯來訪登記薄工作牌信封便簽CD紙袋圍