四川德陽青衣江項目產(chǎn)品定位營銷策略報告-91P-2010年

德陽青衣江項目產(chǎn)品定位·營銷策略報告一場之于德陽新區(qū)地塊突圍風暴從產(chǎn)品制勝到觀念制勝!寫在開篇，我們最關心的新一輪宏觀調控政策的實施，如何打造產(chǎn)品本身競爭力？城市迅猛擴張,開發(fā)劇增，競爭加劇，如何實現(xiàn)價值VS產(chǎn)值雙贏？如何運作，降低項目營銷風險，漂亮完成營銷戰(zhàn)役？如何定位？——對于市場研判的項目整體發(fā)展戰(zhàn)略做何做產(chǎn)品？——項目深刻解讀之上的產(chǎn)品策略如何營銷？——基于產(chǎn)品、市場之上的營銷演繹我們面對的，三大命題——如何定位精準的定位，必然來自城市屬性、房地產(chǎn)市場以及項目解讀研究結論體系（一）德陽城市屬性研究結論【重點結論一】重工業(yè)支撐城市經(jīng)濟發(fā)展·城市面積和人口成倍增加二重、東電、東汽、東鍋德分廠幾大骨干工業(yè)全力打造重大技術裝備制造業(yè)基地目前城市建成面積為45平方公里，市區(qū)常住人口42萬，是建市初

7.5平方公里、7.5萬人的6倍和5.6倍山水園林城市打造，不斷提高城市居住環(huán)境文廟廣場建設、南北生態(tài)公園建設，實施了鐘鼓樓及周邊環(huán)境改造，旌湖兩岸景觀改造，市區(qū)綠化覆蓋率已達35%，人均擁有公共綠地

8.1平方米。（一）德陽城市屬性研究結論【重點結論二】一中心三片區(qū)組合城市圈總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，成德綿經(jīng)濟圈拉動德陽城市進程

利用旌陽、廣漢、什邡、綿竹現(xiàn)有自然、社會和經(jīng)濟的有利條件和良好區(qū)位優(yōu)勢，通過城市資源的整合；建成成都平原北部的有強大引力的經(jīng)濟隆起地帶、特色城市圈；隨著成綿樂城際輕軌的開通，德陽作為成德綿經(jīng)濟圈的核心樞紐中心，其城市化進程戰(zhàn)略地位進一步加強北部新區(qū)-黃河高端生態(tài)住區(qū)規(guī)劃，打造都市化高端居住形態(tài)

以城市發(fā)展為契機，利用黃河片區(qū)得天獨厚的資源優(yōu)勢，本著生態(tài)性、將黃河片區(qū)規(guī)劃為純居住的城市片區(qū)，作為未來德陽城市化生活居住區(qū)的示范區(qū)。旌南片區(qū)旌東片區(qū)老城區(qū)黃河片區(qū)純高端生態(tài)住區(qū)建設富有濱河特色和地方文化韻味的綜合性城市片區(qū)、聚居新區(qū)。天元片區(qū)原有工業(yè)旅游混合發(fā)展（二）房地產(chǎn)解讀結論【重點結論三】成都受宏觀調控政策影響，成交量開始下滑，新一輪觀望開始成都受宏觀調控政策影響，10年1月成交量開始下滑，消費者開始出現(xiàn)觀望情緒，等待進一步的調控政策出臺和觀望市場走向。德陽，09年強勁勢頭，價格突破4000元大關，部分樓盤甚至達到5000以上價格。在災后重建和社會剛性需求增長的拉動下，09年德陽樓市快速發(fā)展，量價齊升，特別是銷售價格更是直逼5000，大幅上升。（二）房地產(chǎn)解讀結論【重點結論四】德陽人口急劇擴張，帶動商品房市場活躍隨著震后重建，大量新增涌入，直接刺激商品房需求，房地產(chǎn)投資、市場供應、去化速度各項目指標都呈上升態(tài)勢；投資需求強勁，商品房快速去化，市場供不應求剛性需求帶動，投資者信心增強，新盤推出房源，開盤當日即可清盤，后續(xù)供應滯緩，市場呈現(xiàn)供不應求景象。（二）房地產(chǎn)解讀結論【重點結論五】后續(xù)市場，供應不足，持續(xù)發(fā)展需求強勁目前在售項目接近尾盤，新開項目及在售二期項目無法充分滿足市場需求；成際輕軌開通，將帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展；高層成為市場主力供應產(chǎn)品德陽高層電梯產(chǎn)品區(qū)別四川其他二、三城市，處于起步或過度階段，德陽高層電梯公寓產(chǎn)品市場基本成熟。（三）住宅樓盤掃描【重點結論六】建筑風格：城市建筑風格特征明顯目前市場建筑風格主要以現(xiàn)代簡約風格為主，其中輔以現(xiàn)代中式、

ARTDECO、西班牙、歐陸古典主義。城市特征明顯建筑套型：套三舒適型需求明顯除中心城區(qū)小套型面積規(guī)劃外，其他在售樓盤主要集中在90-120平米，為市場主力需求面積，舒適型居住需求較高。（三）住宅樓盤掃描【重點結論七】購買客群除旌南區(qū)外，其他區(qū)域客群較為平均，無明顯特點旌南區(qū)臨近東汽等重工業(yè)企業(yè)，企業(yè)職工客戶群較多外，其他區(qū)域客戶主要集中德陽周邊縣城、公務員、私營企業(yè)主、企業(yè)員工和投資客，基本分布中心城區(qū)價格與其他區(qū)域價格基本持平，甚至低于其他區(qū)域部分樓盤目前市中心基本為尾盤，前期銷售均價4200-4300元/㎡，其他區(qū)域銷售價格也與之持平，甚至高出中心城區(qū)價格達到4500元/㎡區(qū)域價格平臺主要產(chǎn)品類型典型戶型主要客戶構成區(qū)域價值點典型樓盤市中區(qū)3700-4500高層一房（30-60）二房（65-98）三房（100-120）私營企業(yè)主企業(yè)職工投資客傳統(tǒng)商貿中心，區(qū)域寸土寸金凱旋國際旌都銀座旌南片區(qū)3900-4800多層高層兩房（85-120）三房（95-140）四房（140-175）二重員工私營企業(yè)主政府重點規(guī)劃打造區(qū)域，環(huán)境較好凱麗景湖CLD未來城匯樂國際黃河片區(qū)3800-4700多層高層一房（55-65）兩房（85-120）三房（100-150）四房（140-170）國企職工、私營企業(yè)主、公務員匯聚自然景觀資源，但居住氛圍尚待提升魅力城·湖景灣外灘地壹號御景東苑旌東片區(qū)4100-5800多層高層一房（55-65）兩房（80-125）三房（120-145）四房（170-230）私營企業(yè)主、公務員、國企職工區(qū)域品質大盤較多、配套相對完善明源國際華庭陽光印象戛納天元片區(qū)2600-3600多層、高層兩房（70-90）三房（100-120）四房（125-140）企業(yè)職工城市副中心，但區(qū)域不成熟、居住氛圍一般、發(fā)展緩慢天逸馨苑項目所在區(qū)域為城北新區(qū)黃河高端生態(tài)純住宅區(qū)，自然景觀資源優(yōu)越，配套相對欠缺，項目周邊在售樓盤較為集中，未來發(fā)展前景良好。（未含別墅項目）區(qū)域項目名稱物業(yè)類型均價戶型區(qū)間銷售情況老城區(qū)凱旋國際高層49-124住宅預計10年中旬開盤、寫字樓5100旌都銀座高層（30F）410030-9009年11月開盤，300套住宅已售罄錦繡上城2期高層（27F）420080-120預計2月中旬開盤旌南片區(qū)匯樂國際多層（帶電梯）4100110-12009年10月份開盤，開盤時4100，已售罄CLD未來城多層、高層400095-2442期1月中旬開盤，開盤3800；210套，現(xiàn)去化75%凱麗景湖2期多層、高層450095-1481月18日開盤、先去化80%黃河片區(qū)外灘地壹號高層4500已交房、尾盤4500御景東苑高層預計420060-162未開盤魅力城·3期湖景灣高層440096-1481月8日開盤406套，現(xiàn)余7套左右旌東片區(qū)明源國際2期多層（7+1帶電梯）4800126、192、2381月30日開盤，前期認購達70%華庭陽光多層、電梯430065-141目前去化60%印象戛納2期電梯預計420064-145預計10年中旬開盤天元片區(qū)天逸馨苑多層270070-14009年9月份開盤，已售罄定位之前的項目本體解讀項目板塊解讀；地塊四至環(huán)境解讀；地塊解讀；板塊定性城市新區(qū)風險與收益并存北部新區(qū)-黃河高端生態(tài)住區(qū)，遠離主城區(qū)的未來生活區(qū)；北部新城，尚處起步階段，完全成形尚待時日；從成都的南延線到光華大道，城市新區(qū)開發(fā)，伴隨城市化進程開發(fā)風險遠高于成熟區(qū)域，但收益也與風險并存老城區(qū)地塊旌南片區(qū)北公園片區(qū)黃河片區(qū)科技、會展為主的居住區(qū)高端生態(tài)居住區(qū)旌東片區(qū)原有工業(yè)旅游混合發(fā)展項目青衣江路四至點評交通便捷，配套缺乏項目緊鄰三國文化長廊、旌湖，資源優(yōu)越；臨近德陽高鐵站、青衣江路快速通道，交通便利。周邊生活配套氛圍還尚顯欠缺。向南向北發(fā)展，高端住區(qū)規(guī)劃給予項目發(fā)展機會和發(fā)展前景地塊四至

鎣華山北路三國文化長廊項目地塊旌湖高壓線揚程渠

青衣江路秀山街規(guī)劃道路規(guī)劃廣場規(guī)劃廣場規(guī)劃廣場揚程渠加蓋處理高壓線待拆除旌湖鎣華山北路德陽高鐵快速通道三國文化長廊五星級酒店城市規(guī)劃向南向北發(fā)展政府宏觀調控，以中心城區(qū)為基點，決定城市向南、向北方向發(fā)展。南面（旌南）將形成以科技、會展為主的居住區(qū)，而旌東也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎得以改善。北面（黃河片區(qū)）將形成生態(tài)居住區(qū)，利用自然環(huán)境優(yōu)勢，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象北南地塊解讀82畝規(guī)模，撬動華鎣山路板塊

82畝狹長規(guī)模地塊，基本方正，較易規(guī)劃；四面臨街，兩面臨新區(qū)主干道，影響項目品質；旌河景觀和5月即將竣工的三國文化走廊生態(tài)資源占有，構成項目優(yōu)勢資源；不難看出，本案82畝的規(guī)模，要憑借占有河景和生態(tài)資源以及產(chǎn)品的打造，撬動華鎣山路板塊的居住價值和生活品質地塊指標：城市嚴格規(guī)劃要求，控制項目規(guī)劃建筑高度、退距要求、控制范圍系列詳細控制指標；商業(yè)位置限制，商業(yè)面積要求以及嚴格商業(yè)格局要求；紅線推地嚴控指標，建筑布局通透要求；開發(fā)地塊的硬性要求；政府對該地塊有嚴格的規(guī)劃要求，基本為定性規(guī)劃指標可以供項目自由規(guī)劃的空間過窄地塊本體解讀研判結論城市新區(qū)，人氣不足，但政府重點發(fā)展區(qū)域前景樂觀項目占有三國景觀走廊和旌河的景觀和生態(tài)資源；城市發(fā)展和規(guī)劃帶來發(fā)展機會和前景；周邊暫無老居住區(qū)與新開發(fā)樓盤，無任何生活配套；地塊四周臨街，影響項目居住品質以及項目規(guī)劃；華鎣山路與青衣江路兩大城市干道，提高項目出行便捷度，交通優(yōu)勢明顯。項目整體定位核心問題梳理，尋求定位突破點定位梳理城市河景資源和生態(tài)景觀資源占有；在城市新區(qū)，基礎設施不足；定性的嚴格地塊控規(guī)指標要求；四面臨街的地塊環(huán)境；如何定位，將占有資源最大，在城市新區(qū)建立打造項目品質完成城市突圍和板塊崛起指標梳理如何定位，在嚴控指標下的項目品質和價值提升地塊內必須采用點式高層的建筑形式，城市天際線應該高低錯落。臨瑩華山路高層建筑通透率不得小于40%。建筑高度：青衣江路與瑩華山路交叉口的建筑高度≥100米；青衣江路與秀山街交叉口的建筑高度≤80米；臨瑩華山路50米范圍內的建筑及瑩華山路與揚程渠路交叉口的建筑高度≤80米；臨秀山街，揚程渠路及距瑩華山路50米范圍以外的建筑高度≤60米；臨青衣江路，秀山街不得設置商業(yè)，臨瑩華山路，揚程渠路設置的商業(yè)建筑（詳見圖示）占地面積不得大于4000平方米，且商業(yè)用房應不低于2層。臨揚程渠路30米范圍內的建筑，應在高壓線遷改后建設。整體項目定位：從城市定位、臨河生態(tài)和景觀走廊中尋找思路山水園林城市旌河資源資源三國文化景觀走廊從歷史和文化中需找突破德陽地標·河畔舒居宅院城市名片·中式人文大盤整理定位借鑒項目參考：

蜀郡——南延線的純中式文化大盤、名盤：項目成都市南延線副中心華陽，東臨府南河，南向迎賓大道，項目占地400畝，建筑面積30余萬平米。08年市場低迷的形式，量價走勢領跑區(qū)域其他產(chǎn)品，獲得業(yè)主的高度好評，日新偉業(yè)全程營銷代理，取得良好市場效應和品牌效應，為中鐵二局在成都奠定房地餐開盤品牌度和市場口碑。錦都——成都寬巷旁的都市文化電梯華宅項目成都市十二橋路，項目臨成都著名的寬窄巷子，對面為老成都遺貌琴臺故里，2005年面市，以高出成都當時其他樓盤近2000元/㎡的價值，強勁銷售，成為成都樓市的一個產(chǎn)品規(guī)劃經(jīng)典案例，也帶動成都產(chǎn)品規(guī)劃的創(chuàng)新突破。蜀郡錦都錦都錦都蜀郡如何做產(chǎn)品定位已明，關于項目產(chǎn)品和規(guī)劃，更多的思考建筑風格定位依托三國文化景觀走廊和文化大盤定位，打造——現(xiàn)代中式產(chǎn)品產(chǎn)品總體風格定位骨子里的中國風、時尚場城市氧房·都市雅居現(xiàn)代中式：建筑風格鮮明，濃厚的蜀國氣息，與三國景觀走廊遙想呼應，構筑文化大盤的產(chǎn)品基礎和產(chǎn)品突破點森林園林·綠意生活場中式園林風格園林景觀規(guī)劃定位內中式園林，外三國文化生態(tài)景觀帶內外遙想呼應，構成完美的內外和諧；為業(yè)主們營造了多變、和諧、自然、毫無造作感的生態(tài)綠意場的印象與中式建筑遙想呼應，打造現(xiàn)代中式景觀園林——園林景觀定位中式園林景觀規(guī)劃建議1、以中式園林的節(jié)點處理手法為核心，豐富中式人文景觀，如廊橋、棧道等，配以傳統(tǒng)的竹、梅等植物點綴，烘托主題性景觀.如:假山\噴泉\對弈臺\小型湖景等2、盡量體現(xiàn)住區(qū)園林的層次感、私密性，整個庭院均處于陽光綠意與山林的籠罩之中，通過緩坡、雕塑、小品與大中庭融匯。新奇感與神秘感令人驚嘆。另外使用一些中式符號的小景突出中式社區(qū)的主題。項目指標梳理政府定制式規(guī)劃指標，深度研判凈用地55608.02㎡土地性質居住用地（可兼容商業(yè)）總建筑密度≤30%總容積率3.8住宅建筑密度≤18%住宅容積率3.6綠地率≥35%

建筑通透率≥40%青衣江路瑩華山路秀山街中線揚程渠≥100米最低33層≤80米最高26層≤80米，最高26層50米≤60米，最高20層30米高壓線遷改后建設北住宅建筑密度≤24%≤23%≤22%≤20%≤20%≤18%住宅建筑容積率≤2.5≤2.7≤2.8≤3.0≤3.3≤3.4-3.6項目規(guī)劃指標限制較多，大大制約了項目的發(fā)展方向；限制本案必須采用點式高層的形式，限制了項目的多形態(tài)發(fā)展；90平米以下住房比例不小于40%，制約戶型面積配比；商業(yè)要求占比不高于4000㎡，使得商業(yè)不得不立體發(fā)展；揚程渠30米范圍需拆遷，制約項目工期及分期發(fā)展。硬指標梳理結論集中商業(yè)規(guī)劃要求；城市高差，點式開放式布局；紅線要求，臨街人行道路規(guī)劃；市政硬性要求及道路規(guī)劃；純居住社區(qū)+集中配套商業(yè)如何規(guī)劃項目規(guī)劃總體原則與周邊環(huán)境和諧共存綜合城市功能考慮區(qū)域項目差異化符合政府規(guī)劃要求同類型項目借鑒項目規(guī)劃模式提出項目規(guī)劃借鑒規(guī)劃參考位于城市新區(qū)；與項目地塊規(guī)模或形狀相似；與地塊交通環(huán)境相似；規(guī)劃指標的相似或規(guī)劃后符合指標要求；南延線·大城際——18-32層高層電梯公寓項目位置：成都天府大道南延線華陽段項目指標：占地：40畝總戶數(shù)：825戶總建面：10萬平米容積率：4.2綠化率：45%市場表現(xiàn)：08年逆市以4200元/平米區(qū)域高位價格，實現(xiàn)月均銷售30套去化速度，品質保障項目銷售項目總平規(guī)劃—開放式布局人行入口車行入口車行出口建筑以各景觀帶為中心，呈V形布局最大化單層觀景面，項目通透性極高臨主干道旁打造前驅抬高坡地綠化帶中庭下沉水景運動景觀帶后花園天府大道建筑立面-簡潔明快、大面積開窗、現(xiàn)代都市感強

黑灰建筑立面色彩，簡潔明快大面積的開窗、玻璃與建筑的虛實變化豐富了建筑感官，加之十字形平面布局，使其挺拔俊朗富有強烈的現(xiàn)代都市感

中庭水景景觀規(guī)劃中庭主要以下沉式水景為主，輔以林間小溪搭配，凸顯寧靜與自然特色規(guī)劃——疊水地下車庫入口疊水，噴泉、旋轉設計其他特色規(guī)劃入戶大堂：五星級酒店裝修標準六米挑高，最大化單層觀景面智能設施配置智慧家居系統(tǒng)通過手機遠程遙控家電；自動刷卡入戶，預約電梯；三重安防、老幼遠程監(jiān)護系統(tǒng)；水電氣等物業(yè)信息家中集中查表查詢；占地面積住宅占地住宅建筑密度容積率住宅基底面積住宅建筑面積住宅平均建筑層數(shù)總容積率總建筑面積商業(yè)理論面積商業(yè)基底面積商業(yè)平均層高546085060818%3.69109182189203.82075102532240006546085060820%3.310122167006173.820751040504400010546085060820%310122151824153.820751055686400014546085060822%2.811134141702133.820751065808400016546085060823%2.711640136642123.820751070869400018546085060824%2.512146126520103.820751080990400020項目指標測算：結合項目情境分析，建議將住宅容積率做到3.6，實現(xiàn)面積最大化。商業(yè)部分考慮特色商業(yè)街與產(chǎn)權式商務公寓相結合的方式打造；單位：㎡注：本測算方式基于理想方式測算，僅作本次方案參考，具體以設計院最終數(shù)據(jù)為準。方案1方案2方案一結合周邊優(yōu)勢資源，打造多層次高端產(chǎn)品；集中特色商業(yè)街，滿足社區(qū)需求的同時輻射周邊。方案二物業(yè)形態(tài)溝通住宅商業(yè)產(chǎn)權式商務公寓純點式電梯住宅；現(xiàn)代中式風格；80-120㎡實用戶型；現(xiàn)代中式風格，考慮三國特色商業(yè)街；立足社區(qū)配套，向外擴散發(fā)展；滿足中端游客住宿需求；滿足投資客戶需求；物業(yè)形態(tài)組合18層20層26層26層方案一產(chǎn)品構成建議住宅根據(jù)指標要求將容積率做到最大化；點式布局，交錯式排列，景觀資源最大化利用；商業(yè)2層（局部三層）風情商業(yè)街酒店式商務公寓打造三國主題文化風情商業(yè)街，滿足社區(qū)配套及服務周邊；酒店式商務公寓，滿足部分投資型需求；休閑會所建筑布局建議示意圖1人行主入口商業(yè)文化廣場車行入口車行入口酒店式商務公寓三國文化主題公園市政廣場2層會所18層20層26層主題景觀2-3層商業(yè)北方案一人行次入口特色商業(yè)街景觀小品景觀小品景觀小品大圍合布局下的小圍合；建筑單體錯開排列主題景觀切割共享，戶均景觀效果佳；外高內低，保證社區(qū)品質；建筑布局建議示意圖2人行主入口車行入口車行入口酒店式商務公寓三國文化主題公園市政廣場18層20層26層主題景觀2-3層底商北人行次入口方案一社區(qū)景觀社區(qū)景觀景觀小品大圍合布局下的小圍合；建筑單體錯開排列主題景觀切割共享，戶均景觀效果佳；外高內低，保證社區(qū)品質；占地面積商業(yè)占地住宅占地住宅建筑密度容積率住宅基地住宅建筑面積平均建筑層數(shù)平均建筑高度5460840005060822%2.81113414170213385460840005060821%2.81062814170213405460840005060820%2.81012214170214425460840005060819%2.8961614170215445460840005060818%2.8910914170216475460840005060817%2.8860314170216495460840005060816%2.8809714170218535460840005060815%2.875911417021956方案二品質最優(yōu)化原則此種方案下，容積率為2.8，住宅建筑面積約14萬㎡。

考慮多種形態(tài)產(chǎn)品，使項目產(chǎn)品線豐富；

利用建筑高差，將景觀資源最大化利用，提升項目品質。單位：㎡注：本測算方式基于理想方式測算，僅作本次方案參考，具體以設計院最終數(shù)據(jù)為準。9層11層18層20層26層住宅商業(yè)2層（局部三層）風情商業(yè)街酒店式商務公寓沿公園退臺式排列，景觀資源最大化；豐富的產(chǎn)品線，提升項目品質；方案二產(chǎn)品構成建議打造三國主題文化風情商業(yè)街；酒店式商務公寓，滿足部分投資型需求；總平示意總平示意戶型配比建議目前市場主流戶型及去化分析；未來價格及戶型發(fā)展趨勢；客戶重點關注的戶型因素；定制參考依據(jù)面積套型占比建議亮點70-89㎡兩室兩廳單衛(wèi)40%實用緊湊，贈送面積90-100㎡三室兩廳單衛(wèi)25%可變空間110-120㎡三室兩廳兩衛(wèi)25%挑高客廳、贈送面積120㎡以上——15%躍層、4.5挑高、空中院落建筑創(chuàng)新拼合方式在戶型上，滿足高端客群的居住需求，同時又必須具有前瞻性及創(chuàng)新性。6米挑高客廳4.5米層高創(chuàng)意拼合示意戶型創(chuàng)新建議——空中四合院引入空中四合院概念，空中休閑平臺；空中花園得以實現(xiàn)；充分考慮通風采光因素；充分考慮空間布局及利用率，注重功能性；空中四合院戶型分布原則強調大戶型對景觀的占有性，以及較高私密性，良好的朝向；同類品質房源相對集中分布；從開發(fā)周期上看戶型搭配的合理性；具體執(zhí)行布局原則臨公園側同時臨路，戶型布局宜謹慎，建議紅線后退后以大戶型為主；內部通透可觀中庭景觀，同時可觀公園的樓棟集中布置項目大戶型房源；中小戶型房源可布置在社區(qū)周圍臨路側，朝向上照顧對社區(qū)景觀資源的占有；如何營銷與項目運營節(jié)奏相配合整體包裝推廣的整合策略項目分期開發(fā)建議青衣江中線瑩華山路秀山街中線揚程渠30米高壓線遷改后建設南部高壓線改遷完畢后方可動工，給工期帶來一定不確定性；因此建議先開發(fā)靠青衣江中線部分。率先呈現(xiàn)售樓部、景觀示范區(qū)，為項目營銷鋪路；一期開發(fā)區(qū)域二期開發(fā)區(qū)域北項目案名建議項目案名確定原則：高度概括產(chǎn)品內涵和特征；滿足項目差異化的推廣需求；具品質感、接受度高首推案名凱輝·麗府蜀北·紫云府依云府

俊園

河畔人家旌河荔園公園首座備選案名營銷前置條件地塊基本憑證，地塊內待拆遷物較少；除靠楊程渠一邊高架電網(wǎng)，拆遷延后，其他區(qū)域規(guī)劃確定后即可啟動；三國景觀生態(tài)走廊5月即竣工，外部環(huán)境不須重新打造；前期籌備工作2010年2月啟動項目規(guī)劃，預計7月完成前期開發(fā)手續(xù)預計入市時間：2010年年底或2011年年初營銷節(jié)奏安排總體原則：分期開發(fā)、分批推售，集中爆盤情景示范區(qū)設計產(chǎn)品的設計售樓部亮相一期一批次銷售（多批次銷售，不飽和供應）開工建設率先打造情景示范區(qū)，和賣場內部環(huán)境加強工地管理秩序和工地現(xiàn)場環(huán)境高調亮相，大眾宣傳，迅速提升知名度不飽和供應，階段蓄客、階段推盤制造房源緊缺氛圍，工程配合協(xié)調6月9月7月12月按目前市場銷售去化速度，結合項目規(guī)模預計銷售周期24-30個月營銷命題兩大核心營銷命題12城北新區(qū)，客戶自然到訪率低，成交車行主干道，如何有效吸引客戶到訪如何包裝，保障項目品質，實現(xiàn)客戶價值認可，并下單購買核心如何運作，達成項目價值和利潤雙重目標？現(xiàn)場戰(zhàn)圈層營銷聚客+體驗展示=口碑效應傳播戰(zhàn)圈層戰(zhàn)節(jié)點集中推廣+客戶活動組織=銷售蓄客目標賣場包裝+體驗示范+項目展示+現(xiàn)場控制+銷售策略+客戶服務=客戶品質認同項目命題三大戰(zhàn)役推導——營銷總控策略營銷總控策略銷售目標達成！營銷主題旌河旁·現(xiàn)代中式·麗府人家闡釋