第1講：城市土地管理概論

城市土地管理第一講：城市土地管理概論一、案例1、城市建設(shè)中——“最牛的釘子戶(hù)”2、征用土地——地方政府違法使用土地表現(xiàn)：我國(guó)地方政府主導(dǎo)下的土地違法案件突出。目前土地違法表現(xiàn)為，面廣量大、地方政府主導(dǎo)、形式多樣化。新《土地管理法》實(shí)施以來(lái)，全國(guó)共發(fā)現(xiàn)土地違法行為一百多萬(wàn)件，涉及土地面積近五百多萬(wàn)畝。政府主導(dǎo)的違法案件帶有普遍性。凡是性質(zhì)嚴(yán)重的土地違法行為，幾乎都涉及到政府。并且以侵犯農(nóng)民利益為特征，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償。。案例

某工廠為擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模,投資80萬(wàn)元建一分廠,向某縣級(jí)人民政府申請(qǐng)用地2畝(以出讓方式取得土地使有權(quán)),經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地(非耕地)2畝.為保證按時(shí)使用土地,工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)合同.合同規(guī)定A村向工廠出讓土地2畝,土地所有權(quán)出讓金30萬(wàn)元,土地用途為工業(yè)用地,土地使用權(quán)出讓年限為70年.有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國(guó)家出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同寫(xiě)明.據(jù)此,請(qǐng)回答以下問(wèn)題:(1)該土地使用權(quán)出讓合同是否有效為什么(2)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)的該工廠用地70年是否合法為什么(3)按照有關(guān)法律規(guī)定,該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)案例分析(1)無(wú)效。因?yàn)榘凑瘴覈?guó)有關(guān)法律規(guī)定,城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地,必須先依法征為國(guó)有,其土地使用權(quán)才能出讓。土地所有權(quán)的出讓方只能是代表政府的土地管理局,本例中由A村直接向工廠出讓土地使用權(quán)是違法的,違法的合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。(2)不合法。依照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地所有權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定,工業(yè)用地最高年限為50年。(3)該工廠取得土地使用權(quán)的合法方式應(yīng)該是:由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A村的土地,將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠,由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)出讓合同,工廠依合同向政府繳納土地使用權(quán)出讓金,并依法登記,領(lǐng)取土地使用權(quán)證書(shū)后,取得土地使用權(quán)。小結(jié)：從以上兩案例現(xiàn)象中我們可以發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)的加快，涉及城市土地管理的問(wèn)題日益增多，比如，城市土地的有償轉(zhuǎn)讓問(wèn)題、土地的等級(jí)分類(lèi)、土地的權(quán)屬問(wèn)題以及涉及土地轉(zhuǎn)讓的征地補(bǔ)償問(wèn)題。這些都是我們學(xué)習(xí)城市土地管理要解決的問(wèn)題。涉及的法律法規(guī)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》二、城市土地管理的理論框架

土地與城市土地的概念與內(nèi)涵土地的供給與需求及其供需平衡地租地價(jià)理論土地制度城市土地地籍管理城市土地利用管理城市土地權(quán)屬管理城市土地市場(chǎng)管理城市土地經(jīng)營(yíng)（包括城市土地的整理開(kāi)發(fā)、城市土地儲(chǔ)備與經(jīng)營(yíng)、企業(yè)的土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，以及城市土地收益分配）土地管理法（對(duì)于土地管理實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，不在出現(xiàn)城市、建制鎮(zhèn)、村莊土地分類(lèi)，改用3個(gè)一級(jí)類(lèi)、15個(gè)二級(jí)類(lèi)和71個(gè)三級(jí)類(lèi)的劃分方式）三、學(xué)習(xí)城市土地管理的意義1、我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育的培養(yǎng)目標(biāo)大體上可分為：專(zhuān)業(yè)技術(shù)型、復(fù)合應(yīng)用型、國(guó)際通用性