第3章 專(zhuān)賣(mài)店的商圈分析與地址選擇

第三章專(zhuān)賣(mài)店商圈與選址1、商圈

邊緣商圈核心商圈次級(jí)商圈包含商店顧客總數(shù)的55%——70%包含這家商店顧客總數(shù)的15%——25%其余部分的顧客商圈是指以零售店所在地為中心，吸引顧客的輻射范圍，或者說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理環(huán)境一、商圈的分析3商圈構(gòu)成商圈類(lèi)型距離時(shí)間人流率主商圈核心商圈500M7~8分鐘50%~70%次級(jí)商圈次級(jí)商圈1000M15分鐘左右20%~30%第三商圈邊緣商圈1500M20分鐘左右10%~20%1、商圈：經(jīng)營(yíng)商品不同，商圈不同2、商圈分析的作用A、它是新設(shè)專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)；B、它有助于制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略；C、它有助于制定市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略；3、商圈調(diào)查的要點(diǎn)人口數(shù)、職業(yè)、年齡層商圈的設(shè)備、設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查商圈未來(lái)發(fā)展64、商圈范圍內(nèi)的顧客來(lái)源1、居住人口：是商店附近的常住人口，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。2、工作人口：那些不住在零售店附近而工作地點(diǎn)在零售店附近的人口，利用上下班就近購(gòu)買(mǎi)商品，是次級(jí)商圈中基本顧客的主要來(lái)源。3、流動(dòng)人口：指交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動(dòng)場(chǎng)所過(guò)往的人口，是構(gòu)成邊緣商圈的顧客基礎(chǔ)。5、商圈類(lèi)型分析商業(yè)區(qū)

商業(yè)行為比較集中的地區(qū)。消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、沖動(dòng)購(gòu)買(mǎi)及消費(fèi)金額不低。住宅區(qū)

住戶數(shù)量多。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群體穩(wěn)定，具有便利性，講究親和力。文教區(qū)學(xué)校集中的區(qū)域。消費(fèi)習(xí)性以學(xué)生居多，消費(fèi)金額不高，休閑、日配、文教類(lèi)的購(gòu)買(mǎi)率高。辦公區(qū)

寫(xiě)字樓區(qū)。消費(fèi)習(xí)性為便利性。外來(lái)人口多，消費(fèi)水平較高。工業(yè)區(qū)工廠管理者及打工一族。消費(fèi)習(xí)性是消費(fèi)總量較大，但消費(fèi)水平較低?；旌蠀^(qū)多元化的消費(fèi)習(xí)性。8案例1、北京當(dāng)代商城對(duì)顧客實(shí)行優(yōu)惠卡制度。在一年連續(xù)購(gòu)物5000元以上的顧客均可享受該店的優(yōu)惠待遇，每個(gè)被優(yōu)惠顧客均有詳細(xì)的擋案記錄在該店電腦中。商店便可以根據(jù)這些資料了解基本顧客的地址，并將其在地圖上標(biāo)明，將最遠(yuǎn)點(diǎn)相連，得到的外周邊線即是其商圈的邊界線。商店1公里3公里2公里6、商圈飽和指數(shù)：

（C）×（RE）

IRS=─────────

RF

IRS：某地區(qū)某類(lèi)商品商業(yè)圈飽和指數(shù)

C：某地區(qū)購(gòu)買(mǎi)某類(lèi)商品的潛在顧客人數(shù)

RE：某地區(qū)每一顧客平均購(gòu)買(mǎi)額

RF：某地區(qū)經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店?duì)I業(yè)總面積10

案例2、一家經(jīng)營(yíng)食品和日用品的小型超市需測(cè)定所在地區(qū)商業(yè)圈飽和度，假設(shè)該地區(qū)購(gòu)買(mǎi)食品及日用品的潛在顧客是4萬(wàn)人，每人每周平均購(gòu)買(mǎi)額是50元，該地區(qū)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)食品及日用品的營(yíng)業(yè)面積為50000平方米，則商圈飽和指數(shù)計(jì)算為：

40000×50

IRS=───────＝40

5000011案例3：甲、乙、丙三個(gè)地區(qū)，其顧客與商店的情況如下表，按平均水平規(guī)定各商場(chǎng)每平米的營(yíng)業(yè)面積每日至少要銷(xiāo)售60元，試計(jì)算各商圈飽和度。

項(xiàng)目甲區(qū)乙區(qū)丙區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品的顧客人數(shù)1000008000070000每個(gè)顧客的平均購(gòu)買(mǎi)額151820經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品商店總面積200002500015000近期列入開(kāi)業(yè)計(jì)劃的經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商店總面積60008000700012

IRS甲=100000×15/20000=75（元）

IRS乙=80000×18/25000=57.6（元）

IRS丙=70000×20/15000=93.3（元）計(jì)算結(jié)果分析，飽和指數(shù)超過(guò)平均銷(xiāo)售水平越高，越能證明本地區(qū)的現(xiàn)有商場(chǎng)的數(shù)量不足，開(kāi)新商店的可能性越大。上述例題中，丙區(qū)的商品銷(xiāo)售飽和指數(shù)是93.3元，即每平米營(yíng)業(yè)面積可獲得93.3的銷(xiāo)售額，為最高?？梢?jiàn)丙區(qū)能作為開(kāi)新商場(chǎng)的目標(biāo)。13如果將近期開(kāi)業(yè)的經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的商場(chǎng)的面積也注意在內(nèi)，則計(jì)算結(jié)果為：甲=100000×15/（20000+6000）=57.69（元）乙=80000×18/（25000+8000）=43.64（元）丙=70000×20/（15000+7000）=63.64（元）從計(jì)算結(jié)果看，只有丙區(qū)可作為選擇的目標(biāo)開(kāi)新商場(chǎng)，而其他兩區(qū)均已呈現(xiàn)出商場(chǎng)過(guò)多的趨勢(shì)。1、選址的重要性七分店面，三分經(jīng)營(yíng)，店鋪經(jīng)營(yíng)的“圣經(jīng)”，店址的好壞直接影響著服裝店經(jīng)營(yíng)的成敗!”一步差三市，位置決定店鋪的70%。2.選址的原則方便貨物運(yùn)送、有利于競(jìng)爭(zhēng)、有利于網(wǎng)點(diǎn)擴(kuò)充等。第二節(jié)專(zhuān)賣(mài)店選址3、門(mén)店類(lèi)別不同，經(jīng)營(yíng)商品不同，選址不同愛(ài)斯琳蛋糕店加盟1、旗艦店：愛(ài)斯琳頂級(jí)大師烘焙坊，加盟費(fèi)16.58萬(wàn);兼?zhèn)滢k公和培訓(xùn)功能，一般在在交通方便的市里。2、形象店：愛(ài)斯琳大師烘焙坊，加盟費(fèi)9.98萬(wàn);3、標(biāo)準(zhǔn)店：愛(ài)斯琳精致烘焙坊，加盟費(fèi)5.98萬(wàn)。4、創(chuàng)業(yè)店：愛(ài)斯琳烘焙坊，加盟費(fèi)3.58萬(wàn)。4、不同店址類(lèi)型的專(zhuān)賣(mài)店注意事項(xiàng)1）孤立店:優(yōu)勢(shì)：無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；租金較低；具有靈活性；開(kāi)店費(fèi)用低；能見(jiàn)度高；有選擇和擴(kuò)大規(guī)模的潛力；有利于顧客一站式購(gòu)物或便利購(gòu)物。劣勢(shì)：如果商店規(guī)模不大，不易吸引遠(yuǎn)方顧客，商圈較??；廣告費(fèi)可能較高；在多數(shù)情況下，建筑不能租用而必須新建；通常情況下，顧客更愿意去多功能的商業(yè)中心區(qū)購(gòu)物。4、不同店址類(lèi)型的專(zhuān)賣(mài)店設(shè)計(jì)2）經(jīng)規(guī)劃的購(gòu)物中心優(yōu)勢(shì)：商品和服務(wù)品種組合合理，擁有完善的設(shè)施，寬敞的停車(chē)場(chǎng)，各具特色又統(tǒng)一規(guī)劃的購(gòu)物中心形象，有較大的商圈，適合家庭購(gòu)物及消閑。劣勢(shì)：這些地方通常租金較貴，營(yíng)業(yè)管理易受限制，競(jìng)爭(zhēng)也較激烈。4、不同店址類(lèi)型的專(zhuān)賣(mài)店設(shè)計(jì)3）中心商業(yè)區(qū)是一座城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)最密集的購(gòu)物區(qū)，吸引著來(lái)自整個(gè)市區(qū)的消費(fèi)者，包括所有階層的人。4）次級(jí)商業(yè)區(qū)是分散在一座城市的多個(gè)繁華程度較低的購(gòu)物區(qū)域，通常位于兩條主要街道的交叉路口。5）鄰里商業(yè)區(qū)是為了滿足住宅區(qū)居民購(gòu)物和服務(wù)方便而自發(fā)形成的一個(gè)小型商業(yè)區(qū)，主要由若干小商店組成。6）專(zhuān)業(yè)一條街是由若干經(jīng)營(yíng)類(lèi)似商品的商店聚集在一起形成的一條商業(yè)街。5、選址規(guī)劃---選址要素1、商圈成熟度、周邊居民戶數(shù)1）和目標(biāo)區(qū)域房產(chǎn)中介形成合作關(guān)系，獲取商圈簡(jiǎn)圖。2）電子地圖下載，獲取簡(jiǎn)圖。3）房產(chǎn)中介數(shù)據(jù)、自訪目測(cè)等相結(jié)合。半徑5公里入駐居民不低于3萬(wàn)戶。5、選址規(guī)劃---選址要素2、商圈人流量、行人動(dòng)線1）由人員目測(cè)計(jì)數(shù)方式，對(duì)一周中周一至周四、周五、周六、周日商圈同一個(gè)最人氣的點(diǎn)同一時(shí)間段進(jìn)行人頭計(jì)數(shù)。2）對(duì)目標(biāo)店鋪四周的街道人流量進(jìn)行目測(cè)計(jì)數(shù)，非常重要，要評(píng)判該店鋪動(dòng)線的陰面和陽(yáng)面。5、選址規(guī)劃---選址要素3、交通便利性、周邊聚客點(diǎn)、泊車(chē)位、物業(yè)城管管理1）半徑1公里內(nèi)擁有軌道交通、公交站臺(tái)、門(mén)口馬路不能有隔離帶影響通行。2）半徑500米內(nèi)擁有停車(chē)泊位或門(mén)口偏側(cè)有可停車(chē)場(chǎng)地。3）周邊靠近餐飲、小商品夜市或集散區(qū)。5、選址規(guī)劃---選址要素4、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)分布1.在方位圖上，必須標(biāo)注半徑3公里內(nèi)的同業(yè)店鋪或批市。2.在方位圖上，必須標(biāo)注半徑3公里內(nèi)的可能采購(gòu)你的商品的店鋪。5、選址規(guī)劃---選址要素---位置元素考慮最佳商鋪元素謹(jǐn)慎考慮的商鋪元素十字路口步行街末端、高速車(chē)道旁鋪前馬路2車(chē)道且無(wú)阻攔障礙鋪前馬路4車(chē)道以上且有阻攔障礙商鋪橫開(kāi)面寬、擁有落地玻璃窗商鋪外小里大周邊擁有良好停車(chē)場(chǎng)（位）商鋪門(mén)口有較寬綠化帶且門(mén)口不能利用在主要的顧客流動(dòng)線上商鋪在較高階梯上、高層樓房上旁邊有氣味、視覺(jué)污染性商鋪24商店選址要注意的問(wèn)題1、分析原有商店的老顧客是了解自己的必由之路。拿著老店商圈的地圖，去比一比新的地區(qū)，基本上該把新店建哪兒就有底了。2、租房簽約（了解房屋是否適合經(jīng)營(yíng)，房屋出租方是否真正的房東。）3、居民