第7章 長期趨勢法

房地產(chǎn)估價廣東海洋大學農(nóng)學院周飛手機mail:zhouf@第1節(jié)長期趨勢法的基本原理

第2節(jié)長期趨勢法的主要方法第7章長期趨勢法第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的概念長期趨勢法又稱外推法、延伸法、趨勢法等，是運用預測科學的有關(guān)理論和方法，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。長期趨勢法的理論依據(jù)房地產(chǎn)價格通常是上下波動的，盡管在短期內(nèi)難以看出其變動趨勢，但從長期看，它還是能顯現(xiàn)出一定的變動趨勢、一定的變動規(guī)律。因此，當我們要評估某宗或某類房地產(chǎn)價格時，就可根據(jù)過去價格的歷史資料，按照時間順序排列成一個時間序列，就可反映出其價格的變動過程，將它進行類推和延伸，就可估算出該宗或該類房地產(chǎn)在估價時點的價格。第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的適用對象和適用條件適用對象

適用對象非常廣。適用條件

擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且時期越長，所作出的推測、判斷就越準確。第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的優(yōu)缺點優(yōu)點適用范圍較廣估價成本較低第1節(jié)長期趨勢法的基本原理缺點只考慮了房地產(chǎn)價格的過去與未來的關(guān)系，忽視價格變化的因果關(guān)系，使估價結(jié)果帶有預測性在房地產(chǎn)市場不完善或缺乏較長期房地產(chǎn)價格歷史資料的地區(qū)，這種方法無法采用這種方法比較適合于對某類房地產(chǎn)價格總體水平的預計，如果用于對某幢房屋或某塊土地的估價，往往會使估價結(jié)果偏離實際第1節(jié)長期趨勢法的基本原理長期趨勢法的操作步驟搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料整理分析搜集到的價格資料，并排成時間序列分析時間序列，找出數(shù)據(jù)變化規(guī)律選擇適當?shù)内厔莘ㄟM行估價第1節(jié)長期趨勢法的基本原理數(shù)學曲線擬合法直線趨勢法的模型為：

Y表示各時期的房地產(chǎn)價格，是因變量；X表示時間，是自變量；a、b是未知數(shù)。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：某類房地產(chǎn)1999-2007年的價格如下表所示。某類房地產(chǎn)1997-2005年的價格（元/m2）年份房地產(chǎn)價格YXXYX219992200-4-88001620002400-3-7200920012700-2-5400420023000-1-300012003340000020043800138001200542002840042006470031410092007530042120016Σ3170002310060第2節(jié)長期趨勢法的主要方法

N=9，ΣX=0

這類房地產(chǎn)價格變動的方程為：

Y=a+bX=3522.22+385.00X

預測該類房地產(chǎn)2008年的價格為：

Y=3522.22+385.00×5=5447.22元/m2預測該類房地產(chǎn)2009年的價格為：

Y=3522.22+385.00×6=5832.22元/m2

第2節(jié)長期趨勢法的主要方法—第i期房地產(chǎn)價格的趨勢值；—時期序數(shù)；

—基期房地產(chǎn)價格的實際值；—逐期增減量的平均數(shù)。平均增減量法第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：需要預測某宗房地產(chǎn)2008年的價格，已知該類房地產(chǎn)2003-2007年的價格及其逐年上漲額如下表所示。某類房地產(chǎn)2001-2005年的價格（元/m2）年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲額2003681200471332200574633200678135200781534第2節(jié)長期趨勢法的主要方法該類房地產(chǎn)逐年上漲額的平均數(shù)為：預測該類房地產(chǎn)價格2006年的價格為：V6=681+33.5×5=848.5元/m2預測該類房地產(chǎn)價格2006年的價格為：V7=681+33.5×6=882.0元/m2第2節(jié)長期趨勢法的主要方法t—平均發(fā)展速度。平均發(fā)展速度法第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：需要預測某宗房地產(chǎn)2008年的價格，已知該類房地產(chǎn)2003-2007年的價格及其逐年上漲速度如下表所示。某類房地產(chǎn)2001-2005年的價格（元/m2）年份房地產(chǎn)價格的實際值逐年上漲速度(%)20035602004675322005820332006985352007120034第2節(jié)長期趨勢法的主要方法預測該宗房地產(chǎn)2008年的價格為：元/m2預測該宗房地產(chǎn)2009年的價格為：元/m2第2節(jié)長期趨勢法的主要方法移動平均法移動平均法是將各期的房地產(chǎn)價格，由遠而近按一定跨越時間進行平均，隨著期限的推移，按一定跨越期的房地產(chǎn)價格也向前移動，逐一求得移動平均值，并將接近估價時點的最后一個移動平均值，作為確定評估價格的依據(jù)。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法簡單移動平均法

例：某類房地產(chǎn)2007年各月的價格如下表所示，用簡單移動平均法估算2008年1月的價格。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法該類房地產(chǎn)2008年1月的價格為：762+12×3=798元/m2

某類房地產(chǎn)2007年各月的價格（元/m2）月份房地產(chǎn)價格實際值每5個月的移動平均數(shù)移運平均數(shù)的逐月上漲額16702680369068446806941057007041067207141077307261287407381297407501210760762121178012790第2節(jié)長期趨勢法的主要方法加權(quán)移動平均法

給各期的房地產(chǎn)價格賦予一定的權(quán)數(shù)，基于近期價格對估價額影響較大，遠期價格對估價額影響較小的理由，近期價格賦的權(quán)數(shù)較大，遠期價格賦的權(quán)數(shù)較小。通常以1、2、3…等自然數(shù)作權(quán)數(shù)。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法某類房地產(chǎn)2007年各月的價格（元/m2）月份房地產(chǎn)價格實際值每5個月的加權(quán)移動平均數(shù)加權(quán)移運平均數(shù)的逐月上漲額1670(1)2680(2)3690(3)6884680(4)700125700(5)712126720724127730732.78.7874074411.397407581410760771.313.31178012790該類房地產(chǎn)2008年1月的價格為：771.3+13.3×3=811.2元/m2

第2節(jié)長期趨勢法的主要方法—第i+1期的預測值；—第i期的實際值；—第i+1期的預測值；—平滑系數(shù)。指數(shù)修勻法指數(shù)修勻法又稱指數(shù)平滑法，它是以本期的實際值和本期的預測值為依據(jù)，經(jīng)過修勻平滑后得出下一期的預測值。第2節(jié)長期趨勢法的主要方法例：某商品房2002年各月的價格見下表，用指數(shù)修勻法估算2003年1月的價格。

月份實際值α=0.1α=0.5α=0.9平滑值誤差平滑值誤差平滑值誤差129582958.00.029580.02958.00.0229382958.020.02958.020.02958.020.0328612956.095.02948.087.02940.079.0427972946.5149.52904.5107.52868.971.9527312931.6200.62850.8119.82804.273.2627122911.5199.52790.978.92738.326.3727702891.5121.52751.418.62714.655.4827992879.480.42760.738.32764.534.5927892871.482.42779.99.12795.56.51027492863.1114.12784.435.42789.740.71