綦江供銷集團(tuán)對天臺山房產(chǎn)公司股權(quán)收購方案

重慶市綦江供銷集團(tuán)天臺山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股權(quán)收購方案項(xiàng)目方企業(yè)簡介1、重慶天臺山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2013年6月，注冊資本金800萬元，位于重慶市綦江區(qū)橫山鎮(zhèn)回新路157號1-2-2；法定代表人：胡小容；屬于三級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，2、目前開發(fā)的項(xiàng)目為橫山親松亭住宅小區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)用地10畝，配套林地70畝，流轉(zhuǎn)農(nóng)業(yè)用地300畝，飲水用水庫一座。3、公司實(shí)際控制人代來持有該公司原始股權(quán)為49%，折合人民幣392萬元；胡小容作為該公司法定代表人，持有該公司原始股權(quán)51%，折合人民幣408萬元；該股東于2014年5月從原創(chuàng)立人楊革會權(quán)益收購所得。該公司目前總資產(chǎn)為人民幣：22188萬元，其中負(fù)債為人民幣：1455萬元，凈資產(chǎn)為人民幣：764萬元。4、企業(yè)評估總資產(chǎn)為人民幣：2400萬元，其中負(fù)債評估為人民幣：1455萬元，凈資產(chǎn)評估為人民幣：946萬元。項(xiàng)目情況簡介1、該項(xiàng)目位于重慶的南大門綦江區(qū)橫山鎮(zhèn)旅游度假區(qū)，地處平均海拔1300米上的著名休閑納涼、賞雪勝地有著“清涼小鎮(zhèn)，長壽之鄉(xiāng)”盛譽(yù)的綦江橫山森林腹心。因循原山肌理，依山而立，伴景而生，隱于層林之中，青山入目，碧綠入窗。整個(gè)項(xiàng)目都掩隱在森林之中，盡量減少人工雕琢痕跡，所有的房子都保持在原生的狀況，以隱于山林的原生質(zhì)樸，打造伸手可以觸摸樹林呼吸的真正自然生活。2、親松亭項(xiàng)目占地380多畝（松樹林地70畝，建設(shè)用地10畝，流轉(zhuǎn)耕地300畝），總建筑面積約2.5萬平方米，距離綦江縣城20公里，夏季均溫25度左右,項(xiàng)目距重慶主城僅需60分鐘車程，負(fù)氧離子含量50000個(gè)/cm3，小區(qū)綠化率70%,周遍植被覆蓋800%，容積率0.4。3、項(xiàng)目共建300余套住宅，戶型有37平米單配，45-55平米的一室一廳一衛(wèi)，65平米的兩室一廳一衛(wèi)，另外建設(shè)約2500㎡配套商業(yè)用房.親松亭項(xiàng)目簡介親松亭項(xiàng)目總建設(shè)成本序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)費(fèi)用(萬元)一開發(fā)成本1-5項(xiàng)之和7784.581土地費(fèi)用包含拆遷安置等費(fèi)用933.802建安工程費(fèi)用包含五通、電梯等費(fèi)用4182.003前期工程費(fèi)用——468.904稅費(fèi)——1155.635其他費(fèi)用配套、測繪等1044.26二開發(fā)費(fèi)用6-8項(xiàng)之和1735.886管理費(fèi)用開發(fā)成本的1%389.237財(cái)務(wù)費(fèi)用開發(fā)成本的12%934.158銷售費(fèi)用銷售收入的1.5%412.50三企業(yè)所得稅（營業(yè)收入*20%-主營業(yè)務(wù)稅金-期間費(fèi)用）*15%(21.23)小計(jì)預(yù)計(jì)總成本一至三之和9499.24四不可預(yù)見費(fèi)按總成本的2%計(jì)算189.98五合計(jì)一至四之和9689.22親松亭項(xiàng)目已投入成本開發(fā)費(fèi)用土地費(fèi)用各種規(guī)費(fèi)其他費(fèi)用親松亭項(xiàng)目投資收購方式房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收購方式項(xiàng)目收購合作建房項(xiàng)目公司收購三種收購方式優(yōu)劣比較區(qū)別公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式合作建房項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓方式實(shí)現(xiàn)條件只要不存在與其他主體（如土地局、銀行）關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性約定，則在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各階段均可轉(zhuǎn)讓。一方出土地使用權(quán)，一方出資金，約定比例，共享所建成房屋的收益權(quán)如果是單個(gè)小區(qū)開發(fā)，必須完成小區(qū)總投資量的25%以上；如果是成片開發(fā)，必須形成三通一平或者七通一平的工業(yè)用地條件。交易費(fèi)用轉(zhuǎn)讓方：所得稅、印花稅；受讓方：印花稅。項(xiàng)目公司收益需要按照正常交納所得稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅等稅費(fèi)外，雙方分得的收益也要交納營業(yè)稅、印花稅、所得稅等相關(guān)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓方：所得稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅；受讓方：印花稅、契稅以及部分城市需繳的交易手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)讓手續(xù)較為簡單，只要簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)合同并按規(guī)定辦理工商變更登記即可，通過控股公司的經(jīng)營權(quán)來直接控制和管理整個(gè)項(xiàng)目。簡單，只要簽訂合作建設(shè)協(xié)議手續(xù)較為復(fù)雜，涉及到土地使用權(quán)證的過戶以及立項(xiàng)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等建設(shè)手續(xù)的更名等，需要得到政府主管部門的批準(zhǔn)方可。收購風(fēng)險(xiǎn)除項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，還需考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)（尤其是股權(quán)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)）。項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)如權(quán)屬、手續(xù)辦理、工程建設(shè)、市場等項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn)，如權(quán)屬、手續(xù)辦理、工程建設(shè)、市場等。公司股權(quán)收購方式比較區(qū)別直接股權(quán)溢價(jià)收購等額股權(quán)收購+債權(quán)投資差額股權(quán)收購+債權(quán)投資通過增資擴(kuò)股投入實(shí)現(xiàn)條件按企業(yè)資本價(jià)值，即市盈率及利潤獲得能力作為收購價(jià)格計(jì)算基礎(chǔ)直接按照企業(yè)原始股本進(jìn)行等額收購低于股本原始價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓形成虧損增資擴(kuò)股是指公司向社會公眾或特定單位、個(gè)人募集出資的行為，或者是公司的股東通過增加公司注冊資本金而改變股份比例的行為。稅收比較企業(yè)需要支付25%的所得稅，收購放股東應(yīng)當(dāng)按照溢價(jià)金額扣除20%的個(gè)人所得稅。交易雙方需要交納0.05%印花稅交易雙方只需要交納0.05%的印花稅;同時(shí)雙方以企業(yè)向股東借款進(jìn)行投資可以形成利息,計(jì)入經(jīng)營成本只交納0.05%的印花稅因未形成溢價(jià)收益無須交納所得稅,但企業(yè)需要交印花稅.投資使用效率股東個(gè)人將利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行等額套現(xiàn),所投入的資金無法正常進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié),要組織生產(chǎn)則需要另外投入資金股東個(gè)人將利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行等額套現(xiàn),所投入的資金中只有債權(quán)部分可以正常進(jìn)入生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié).形成經(jīng)營成本的增加股東個(gè)人利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行套現(xiàn);新進(jìn)股東需要通過債權(quán)投資對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金重新投入股東數(shù)量不變,原有股東所持股份份額減少,股東不能通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行套現(xiàn),所投入資金全部進(jìn)入生產(chǎn)環(huán)節(jié);余下部分按照債權(quán)與權(quán)益比例為2;1的比例配置債權(quán)投資形成新的生產(chǎn)資金股權(quán)收購的風(fēng)險(xiǎn)及防范序號法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施相關(guān)文件1或有債務(wù)：包括未披露的對外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的未支付款項(xiàng)等?！娟P(guān)鍵詞：債務(wù)繼承隱瞞債務(wù)不得對抗善意第三人】采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同《債務(wù)承諾》《抵押擔(dān)保合同》2經(jīng)營合法性：包括是否有逃稅的潛在納稅處罰風(fēng)險(xiǎn)，董事會、股東會決議是否合法有效等?！娟P(guān)鍵詞：逃稅非法決議處罰負(fù)責(zé)人】采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同《債務(wù)承諾》《抵押擔(dān)保合同》3土地閑置：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)（不可抗力、政府原因除外）?！娟P(guān)鍵詞：土地閑置費(fèi)收回】1向主管部門打報(bào)告，是因什么原因?qū)е挛磩庸?，讓他給我們一個(gè)批復(fù)；2采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同《關(guān)于**地塊土地閑置問題的請示》《土地閑置問題情況說明》《抵押擔(dān)保合同》4產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)或在建工程有可能被原股東多次抵押，也有可能被原股東的債權(quán)人查封，或者是存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵?！娟P(guān)鍵詞：產(chǎn)權(quán)權(quán)利瑕疵限制】審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證內(nèi)是否標(biāo)注有他項(xiàng)權(quán)利的登記，并到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)產(chǎn)權(quán)證的真?zhèn)巍懂a(chǎn)權(quán)狀態(tài)承諾函》《抵押擔(dān)保合同》5股權(quán)瑕疵：股權(quán)本身存在質(zhì)押擔(dān)保等第三人權(quán)利，對在項(xiàng)目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利、清算剩余財(cái)產(chǎn)分配權(quán)等各項(xiàng)權(quán)能的限制，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方未繳足出資因而不具有完整的股東權(quán)利等?！娟P(guān)鍵詞：股權(quán)權(quán)利瑕疵限制】事先調(diào)查和評估，采用出讓方股東債務(wù)承諾的形式，并簽署抵押擔(dān)保合同《股權(quán)狀態(tài)承諾函》《抵押擔(dān)保合同》6收購程序合法有效性：股權(quán)收購程序不完全是一種市場行為，在參與主體、市場準(zhǔn)入、經(jīng)營規(guī)模和范圍等方面必然受到有關(guān)國家法律法規(guī)或相關(guān)政策的限制?！娟P(guān)鍵詞：程序違法參與主體市場準(zhǔn)入行政限制】政策、法規(guī)熟悉綦江供銷集團(tuán)投資收購方式選擇一第一步:天臺山公司自行召開股東會形成以現(xiàn)有股東持有的51%股份的決議.第二步:形成由綦江供銷集團(tuán)及下屬億佳鑫實(shí)業(yè)、金緯商貿(mào)作為投資主體共同投入現(xiàn)金408萬元收購天臺山公司胡小容的股份并占該公司股份51%，現(xiàn)有股東代來持股為49%,。第三步：變更章程并完成工商登記注冊,完成800萬元的注冊資本金和股東權(quán)屬變更第四步：按照債權(quán)投資與權(quán)益投資比例2：1的標(biāo)準(zhǔn)配置債權(quán)投資800萬元,債權(quán)利息12%/年，將形成700萬的資金缺口。第五步：股東借款轉(zhuǎn)為項(xiàng)目公司借款，鼓動關(guān)聯(lián)借款進(jìn)行承諾與用固定資產(chǎn)或項(xiàng)目自有股權(quán)抵押擔(dān)保所投入資金408萬將由原股東胡小容變現(xiàn)拿走項(xiàng)目所需要1500萬元左右的資金只能另外解決總投入資金成本將增加不符合利益最大化綦江供銷集團(tuán)投資收購方式選擇二第一步:天臺山公司自行召開股東會形成以現(xiàn)有股東持有的51%股份的決議.第二步:形成由綦江供銷集團(tuán)及下屬億佳鑫實(shí)業(yè)、金緯商貿(mào)作為投資主體共同投入現(xiàn)金1224萬元收購天臺山公司胡小容的股份并占該公司股份51%，現(xiàn)有股東代來持股為49%,。第三步：變更章程并完成工商登記注冊,完成800萬元的注冊資本金和股東權(quán)屬變更第四部：公司多支付816萬的資產(chǎn)購置，其中胡小容變現(xiàn)1224萬元，并償還其中816萬的債權(quán)，按照債權(quán)投資與權(quán)益投資比例2：1的標(biāo)準(zhǔn)配置債權(quán)投資800萬元,債權(quán)利息12%/年，將形成700萬的資金缺口。且資金使用量高達(dá)2900余萬元（含交納的所得稅金等）所投入資金1224萬將由原股東胡小容變現(xiàn)拿走項(xiàng)目所需要1500萬元左右的資金只能另外解決，資金使用量大，總投入資金成本將增加不符合成本最小化綦江供銷集團(tuán)投資收購方式選擇三第一步:天臺山公司自行召開股東會形成以現(xiàn)有胡小容51%的股份對外轉(zhuǎn)讓的決議.第二步:形成由綦江供銷集團(tuán)及下屬億佳鑫實(shí)業(yè)、金緯商貿(mào)作為投資主體共同投入現(xiàn)金834萬元持有天臺山公司股份51%，現(xiàn)有股東代來持股為24.5%;胡小容持股25.5%,。第三步：變更章程并完成工商登記注冊,完成1634萬元的注冊資本金第四部：按照債權(quán)投資與權(quán)益投資比例2：1的標(biāo)準(zhǔn)配置債權(quán)投資670萬元,債權(quán)利息12%/年。第五步：股東借款轉(zhuǎn)為項(xiàng)目公司借款，鼓動關(guān)聯(lián)借款進(jìn)行承諾與用固定資產(chǎn)或項(xiàng)目自有股權(quán)抵押擔(dān)保所投入資金1504萬將全部進(jìn)入項(xiàng)目生產(chǎn)，可最大限度提高資金使用效率資金投入轉(zhuǎn)化率最高內(nèi)部關(guān)聯(lián)股權(quán)配置1、實(shí)行集團(tuán)、金緯及億佳鑫分別持股，可以實(shí)現(xiàn)未來項(xiàng)目公司股權(quán)分紅所產(chǎn)生的所得稅的分解處理，實(shí)現(xiàn)納稅最小化2、通過億佳鑫的持股，可以從億佳鑫開發(fā)專業(yè)團(tuán)隊(duì)中指派項(xiàng)目公司執(zhí)行董事或項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場管理、成本控制。解決目前項(xiàng)目對方無房開經(jīng)驗(yàn)和房開團(tuán)隊(duì)的短板，使項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)現(xiàn)可控制。4、具體分配比例，可以集團(tuán)26%絕對控股，億佳鑫13%；金緯商貿(mào)12%，實(shí)現(xiàn)可控制實(shí)現(xiàn)稅收最小化，資源整合最大化親松亭項(xiàng)目二期以后投入資金來源1、項(xiàng)目投入分兩期進(jìn)行，第一期投資建設(shè)5000㎡，建設(shè)投入：建設(shè)成本1400萬元；建設(shè)住宅120套，于2014年8月31日前預(yù)計(jì)上市開盤.（目前登記用戶200戶左右）。2、目前橫山同類項(xiàng)目銷售額為5000元/㎡-8000元/㎡，實(shí)行保守計(jì)算按5000元/㎡，可獲得2500萬元左右的回款；同時(shí)可獲得二期10000㎡的開發(fā)資金，該部分房屋在2014年12月底前上市開盤可獲得5000萬的現(xiàn)金回款，考慮屬于冬季，按60%進(jìn)行銷售，可獲得3000萬元的回款；可獲得另10000㎡的開發(fā)資金，剩余部分在15年6月份前售完。從