上海金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)研、剖析

金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)調(diào)研分析上海金橋國(guó)際：位于上海浦東新區(qū)金橋路與張楊路交匯口，緊鄰碧云國(guó)際社區(qū)，坐落于軌道交通六號(hào)線云山路站與金橋路站之間，西靠陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北接外高橋保稅區(qū)、南至張江高科技園區(qū)?？傉嫉亟?萬(wàn)平方米，總建筑體量達(dá)18萬(wàn)平方米（商業(yè)面積約16.4萬(wàn)、辦公樓面積約1.6萬(wàn)），為集零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育、兒童樂(lè)園、辦公樓、和現(xiàn)代城市生活配套8大功能于一體的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)。項(xiàng)目陸家嘴區(qū)位簡(jiǎn)介棗莊路張揚(yáng)路金橋路建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)1聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)2世紀(jì)公園3碧云國(guó)際社區(qū)4湯臣高爾夫球場(chǎng)別墅區(qū)5外高橋保稅區(qū)6金橋出口加工區(qū)7張江高科技園8金橋出口加工區(qū)南區(qū)地理位置項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)的核心地段，西靠陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北接外高橋保稅區(qū)、南至張江高科技園區(qū)。目標(biāo)消費(fèi)群約167萬(wàn)。地鐵6號(hào)線金橋路站直達(dá)本項(xiàng)目。緊鄰城市交通樞紐中環(huán)線（金橋路），可直達(dá)浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)及虹橋機(jī)場(chǎng)。通過(guò)臨近的楊浦大橋和翔殷路隧道，可直達(dá)上海北區(qū)。目標(biāo)市場(chǎng)：

零售區(qū)域：金橋/花木/外高橋/張江/三林/浦

東其他地區(qū)

收入：家庭月收入RMB10,000以上

年齡：20-45歲

浦東人口：約280萬(wàn)

目標(biāo)消費(fèi)群:約167萬(wàn)

辦公

國(guó)內(nèi)外中型企業(yè)（500-3,000平方米），以生產(chǎn)、貿(mào)易、物流及服務(wù)行業(yè)為主

常住人口–共約130萬(wàn)6公里以內(nèi)–約75萬(wàn)人口7公里（張江地區(qū)）–約15萬(wàn)人口9公里（外高橋地區(qū)）–約40萬(wàn)人口工作人口–共約37萬(wàn)商業(yè)輻射狀況金橋國(guó)際2.5km（主要輻射范圍）2km（延伸輻射范圍）項(xiàng)目實(shí)景賞析關(guān)于金橋國(guó)際概述：開(kāi)放式街區(qū)布局商業(yè)中心。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景介紹：金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)﹙簡(jiǎn)稱“金橋國(guó)際”﹚地塊的前身即是埃蒙頓假日廣場(chǎng)，原規(guī)劃為商業(yè)總面積10萬(wàn)平方米，地下商業(yè)2．5萬(wàn)平方米的一站式購(gòu)物中心。然而，該項(xiàng)目自2004年立項(xiàng)后，至2006年尚未開(kāi)工建設(shè)。

直到2006年6月，摩根士丹利基金即斥資5．9億元購(gòu)入該地塊，當(dāng)年許諾投入20億元，并宣稱“將引入合作伙伴共同開(kāi)發(fā)”。

2007年，成功打造了“大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)”的香港福樂(lè)斯特公司的上級(jí)公司—崇邦集團(tuán)進(jìn)入該金橋項(xiàng)目，并以開(kāi)發(fā)商及運(yùn)營(yíng)商的身份亮相。大摩看好崇邦成功運(yùn)營(yíng)“大寧國(guó)際”的商業(yè)地業(yè)經(jīng)驗(yàn)，故作為重要投資人，進(jìn)入“金橋國(guó)際”。顯著特點(diǎn)： 布局采用建筑群落的形式，建筑立面內(nèi)部與外部存在完全不同而又相互和諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭，獨(dú)具特色。前后錯(cuò)位的立面變化，形成了收放自如的空間變化，使人們行進(jìn)過(guò)程中仿佛在園林中穿行的體驗(yàn)。成功經(jīng)驗(yàn)：是繼成功開(kāi)發(fā)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)后的升級(jí)版。金橋國(guó)際商業(yè)分為兩個(gè)區(qū)域，其中紅色區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)街區(qū)的主體。商業(yè)格局

由于金橋地區(qū)集聚了大量軟件、科技類企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，但商業(yè)配套設(shè)施則比較匱乏、業(yè)態(tài)也相對(duì)落后，因此，“金橋國(guó)際”擬打造成金橋地區(qū)最大的一站式購(gòu)物中心。

而其鎖定的客層是周邊6公里半徑輻射范圍之內(nèi)，涵括了碧云社區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、證大家園、外高橋保稅區(qū)等數(shù)十個(gè)大型涉外住宅和商務(wù)園區(qū)，作為購(gòu)物中心核心區(qū)域，這一片區(qū)內(nèi)的核心輻射人群達(dá)到75萬(wàn)人；而隨著地鐵六號(hào)線、地鐵二號(hào)線與地鐵四號(hào)線的延伸拓展，未來(lái)商圈范圍將主力輻射浦東地區(qū)約170萬(wàn)人口。

“金橋國(guó)際”總占地近6萬(wàn)平方米，總建筑體量達(dá)18萬(wàn)平方米﹙商業(yè)面積約16.4萬(wàn)、辦公樓面積約1.6萬(wàn)﹚，為集零售、餐飲、文化、娛樂(lè)、教育、兒童樂(lè)園、辦公樓、和現(xiàn)代城市生活配套8大功能于一體的開(kāi)放式商業(yè)廣場(chǎng)?！敖饦驀?guó)際”由11幢商業(yè)樓宇組成，商業(yè)面積約16.4萬(wàn)平方米，其中商業(yè)零售部分的面積為9.8萬(wàn)平方米，最高的建筑是具有標(biāo)志性的一幢10層樓建筑，與“大寧國(guó)際”相似，除了底座的商業(yè)裙房，該棟樓其余樓面皆為5Ａ標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，總建筑面積達(dá)1.6萬(wàn)平方米；另外10棟建筑則為2至4層的商鋪，商業(yè)的建筑形態(tài)包括主力店、步行街、地下商街等，另一主要部份就是綠化率很高的公園綠地。

建筑外觀以灰、白、米色為主色調(diào)，呈現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。

布局采用建筑群落的形式，建筑立面內(nèi)部與外部存在完全不同而又相互和諧的現(xiàn)代風(fēng)格和新古典風(fēng)格的混搭，獨(dú)具特色。前后錯(cuò)位的立面變化，形成了收放自如的空間變化，使人們行進(jìn)過(guò)程中仿佛在園林中穿行的體驗(yàn)。

商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃十分簡(jiǎn)明，在建筑群內(nèi)部形成單循環(huán)動(dòng)線。超寬的棟距為內(nèi)部布置園林景觀提供了空間。循環(huán)動(dòng)線兩頭分別布置了造型別致的建筑體，形成很好的景觀對(duì)景。

戶外餐飲，花車，雕塑，水景等為公共空間提供了更多互動(dòng)元素。地平的變化形成趣味，更使得空間得到界定的同時(shí)，為戶外策劃活動(dòng)提供了舞臺(tái)。

所有的這些布置，使得這個(gè)現(xiàn)代風(fēng)格的園林簡(jiǎn)約而豐富，明朗而歡快。

總體概述—1

“金橋國(guó)際”旨在以“公園里的商場(chǎng)，商場(chǎng)里的公園”的環(huán)境定位，打造銜接商業(yè)和現(xiàn)代綠色生活的“豐盛人生”，為浦東及上海的主流消費(fèi)群創(chuàng)造一個(gè)舒適、時(shí)尚、高雅并集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身休閑于一體的大型購(gòu)物中心，也為商家提供了一個(gè)盡展所長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

與一般的購(gòu)物中心不同，“金橋國(guó)際”在規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)的是生態(tài)公園，11棟商業(yè)建筑錯(cuò)落有致地被綠蔭圍合，樹(shù)木和綠地間樓宇有序排列，這樣的排布不僅是“大寧國(guó)際”的升級(jí)版，而且目前在上海的購(gòu)物中心也是獨(dú)一無(wú)二的。

“金橋國(guó)際”綠化的覆蓋率幾乎可達(dá)總用地的一半，其中最大的集中綠地面積約12000平方米，顯示“公園里的商場(chǎng)，商場(chǎng)里的公園”定位發(fā)揮得淋漓盡致。

LOHAS﹙樂(lè)活﹚名詞最早出現(xiàn)在1998年美國(guó)社會(huì)學(xué)家保羅的書(shū)籍《文化創(chuàng)造：5000萬(wàn)人如何改變世界》一書(shū)，書(shū)中對(duì)LOHAS族定義為“一群人做消費(fèi)決策時(shí)，會(huì)考慮到自己與家人健康和環(huán)境責(zé)任?！睒?lè)活族的特色是身體力行，他們關(guān)心環(huán)保議題，除自己消費(fèi)對(duì)健康有益，不會(huì)污染環(huán)境的商品，也鼓勵(lì)大家改變消費(fèi)態(tài)度。在做消費(fèi)決策時(shí)，會(huì)考慮到自己與家人的健康和環(huán)境責(zé)任.

在“金橋國(guó)際”也可以看到LOHAS這名詞，不過(guò)它代表的意義是：L：LOVE情．愛(ài)O：ORIGINALITY原．真H：HEALTH康．健A：ART藝．術(shù)S：STYLE品．味總體概述—2建筑立面建筑立面業(yè)態(tài)分布物業(yè)配比“金橋國(guó)際”的業(yè)態(tài)組合，堅(jiān)持休閑、娛樂(lè)帶動(dòng)消費(fèi)的運(yùn)營(yíng)理念。辦公樓：9%商業(yè)零售：41%餐飲：23%休閑娛樂(lè)：11%生活配套：16%代表性入駐商家：名稱商家面積級(jí)別\分類關(guān)于商家大型超市易買得辦公辦公樓1.6萬(wàn)M25A餐飲哈根達(dá)斯甜點(diǎn)味千拉面面食星巴克咖啡望湘園湘菜零售C&A服飾蘋(píng)果專賣店時(shí)尚國(guó)美電器屈臣氏美容娛樂(lè)CGV影院高點(diǎn)娛樂(lè)城KTV為滿足不同行業(yè)、不同從業(yè)人士對(duì)于辦公環(huán)境的需求，本項(xiàng)目的辦公樓備有三款不同建筑規(guī)格：全中央空調(diào)的辦公樓，實(shí)用型分體式空調(diào)辦公樓和每個(gè)單元均有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間的SOHO型辦公樓。辦公樓外墻均采用Alucobond復(fù)合鋁板及l(fā)owE雙層中空玻璃和木百葉等材料，并配合整體外墻燈光系統(tǒng)。辦公樓采用瑞士品牌迅達(dá)電梯，并提供先進(jìn)的六類(Category6)網(wǎng)絡(luò)線路通訊系統(tǒng)和保安系統(tǒng)以確保高效、安全的運(yùn)作。辦公樓單元凈高約2.6-2.7米，并提供布置到位的天花吊頂和空調(diào)系統(tǒng)。單元面積從約60平方米到整層約1,300平方米以供客戶選擇。辦公區(qū)概述：金橋項(xiàng)目建筑外立面及形態(tài)簡(jiǎn)潔明快，符合項(xiàng)目年輕時(shí)尚的定位。景觀設(shè)計(jì)通過(guò)各類燈飾和發(fā)光景觀小品，營(yíng)造出“熱鬧”的商業(yè)氛圍。地下二層地下一層一層平面二層平面三層平面四層平面景觀小品景觀小品南入口服務(wù)亭景觀小品內(nèi)部景觀1座品牌落位2座品牌落位3座品牌落位5座品牌落位6座品牌落位7座品牌落位8座品牌落位11座品牌落位12座品牌落位品牌落位金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例較高，按商家數(shù)量約占35%，若按實(shí)際面積則比例更高一些。較高比例的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)能夠更好地吸聚人氣。項(xiàng)目街道尺度不大，組團(tuán)清晰而不空曠。各組團(tuán)功能劃分明確，互相想成補(bǔ)充。項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)引進(jìn)了較多當(dāng)前在年輕人中擁有很高人氣的品牌，如C&A、優(yōu)衣庫(kù)、ONLY等，定位清晰明確。

一、項(xiàng)目概況二、業(yè)態(tài)布局三、規(guī)劃設(shè)計(jì)四、小結(jié)業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：區(qū)域品牌地標(biāo)，較強(qiáng)的輻射力大大提高了區(qū)域市場(chǎng)的成熟度樹(shù)立了一個(gè)中高檔地方性大型商業(yè)區(qū)典范。

項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體定位明確。劣勢(shì)：由于金橋地區(qū)集聚了大量軟件、科技類企業(yè)，緊鄰保稅區(qū)，但商業(yè)配套設(shè)施則比較匱乏、業(yè)態(tài)也相對(duì)落后。因此，“金橋國(guó)際”擬打造成金橋地區(qū)最大的一站式購(gòu)物中心?？傊航饦驀?guó)際建成經(jīng)營(yíng)后，其鎖定的客層是周邊6公里半徑輻射范圍之內(nèi)，涵括了碧云社區(qū)、聯(lián)洋社區(qū)、證大家園、外高橋保稅區(qū)等數(shù)十個(gè)大型涉外