北京薈聚中心市場調(diào)研報告

新昌管理集團有限公司北京薈聚中心市場調(diào)研報告

2016.052目錄Ⅱ項目建筑設計Ⅲ項目業(yè)態(tài)分析及租金情況Ⅳ項目總結分析目錄I項目概括介紹3I、項目概括介紹項目概括介紹北京薈聚購物中心位于大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)，是具有國際化標準的一站式超區(qū)域型購物中心，已成為北京大眾購物娛樂的首選地。4項目概況項目地址：北京市大興區(qū)欣寧街15號占地面積：17.2萬㎡總建筑面積：50.7萬㎡（商業(yè)約20萬㎡+停車場30萬㎡）樓層組成：1F至3F為商業(yè)，B1至B3為停車場開業(yè)時間：2014年12月19日項目定位：一站式超區(qū)域型購物中心業(yè)態(tài)組合：時尚+生活娛樂+兒童+餐飲+服務+電器目標消費群：22---35歲的年輕時尚客戶群體項目概括介紹5基本信息英特宜家集團出資51%宜家集團出資49%英特宜家集團InterIKEAGroup宜家集團IKEAGroup2009年7月23日出資7.9億購得此地項目概括介紹薈聚位于北京南五環(huán)西紅門商業(yè)綜合區(qū)，周圍交通方便、道路開闊，住宅繁多，有很高的生活氛圍。受到商業(yè)區(qū)輻射人群有1215萬人口，2015年全年已達到2000萬人次的客流。6住宅區(qū)域辦公區(qū)域即將開發(fā)區(qū)域項目區(qū)位項目概括介紹鴻坤廣場購物中心，總造價斥資約30億元，總建筑面積約14萬平方米，于2014年底開業(yè)，匯聚五大業(yè)態(tài)涵蓋生活、時尚、兒童、美食、娛樂等功能，是具有商業(yè)活力和消費魅力的一站式體驗購物中心。2015年2月，萬達以25.5億競得京豐臺花鄉(xiāng)商用地，正式落子豐臺區(qū)域。李偉弘透露，豐科萬達廣場總建筑面積24.53萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋寫字樓、商業(yè)街以及購物中心等，未來將率先將互聯(lián)網(wǎng)理念引進購物中心，將成為萬達在京打造的首座020新型購物中心。7項目區(qū)位主要競爭者項目概括介紹地鐵西紅門站：474路/993路/381路/興14路/興13路/興53路8宜家南門站：興53路宏福路站：381路/專169路/993路/興14路/興13路/454路/474路/483路/646路欣和街站/宏旭路西口站：377路/829路項目交通----公交車項目概括介紹地鐵：薈聚中心與4號線無縫連接，西紅門站25分鐘可到達西單，地鐵A口正對薈聚一層大門，從薈聚二層、三層均可直通地鐵內(nèi)部。9項目交通----地鐵項目概括介紹東南西北路均設有地下停車場出入口，北口為整體商業(yè)的主出入口，共六條道路，右側兩道為宜家入口，中間兩道為薈聚入口，左側兩道為薈聚出口。薈聚與宜家的地下停車場是相同的，無論進入哪邊的停車道路均可抵達。（停車暫時免費）10項目交通----自駕宜家薈聚項目概括介紹薈聚與宜家共用一個停車場，分為B1/B2/B3三層，共有6500個停車位。每個停車樓層均分為D/E/F/G/H/K六個區(qū)域，并用不同顏色劃分，不同區(qū)域設置直梯和自動扶梯到達商場。除此之外，特設一部電梯直達宜家。由于車位隨著建筑物而設計，中間還有很多隔斷和電梯豎井，很難一下找到停車位，所以記住所在的區(qū)域和編號是尤為重要的。11項目停車場項目概括介紹經(jīng)營面積5萬平米，宜家集團自身旗下品牌。宜家家居是體驗做得最好的范本。到宜家仿佛就是在自己家，自選式商場，倉儲式購物空間，低價精品策略，吸引者大量顧客前來購物，儼然成為購物者的天堂!12仿佛回到了家一樣專業(yè)團隊的家裝設計展示每個區(qū)域都設有貼心的服務臺無處不在的指示牌讓你不再迷路好動是孩子的天性，逛的無聊跳跳房子客流太多不如找個樂園寄存下孩子黃藍兩色同瑞典國旗一樣的LOGO中途吃個飯，有了力氣才能繼續(xù)逛項目主力店----宜家家居項目概括介紹歐尚集團成立于1961年，是法國第二大以經(jīng)營零售業(yè)為主的商業(yè)集團，2012年世界500強排名第149位。目前歐尚已發(fā)展成為年營業(yè)額超過600億歐元，在全世界12個國家和地區(qū)擁有大型超市和超級市場1375家。2011年7月，由歐尚控股的“高鑫零售”在香港聯(lián)交所掛牌上市，目前市場份額是國內(nèi)零售類超市第一位。經(jīng)營面積2萬平米，純扣點，總流水的2.5%13項目主力店----歐尚超市項目概括介紹迪卡儂來自于法國，是體育用品零售商。2003年迪卡儂進入中國，至目前已遍布全國46座城市100家商場。除連鎖運動用品經(jīng)營外，迪卡儂集團提供體育全產(chǎn)業(yè)鏈的支持，提供豐富的自有品牌產(chǎn)品陣線，并根據(jù)運動類別的不同，分為20種不同名稱品牌。對于初學者和專業(yè)運動者，迪卡儂都能提供運動服飾、裝備以及各種創(chuàng)意類運動產(chǎn)品，其全產(chǎn)業(yè)鏈掌控的模式讓其產(chǎn)品具有較高的性價比。經(jīng)營面積5000平米，純扣點，總流水的6%14項目主力店----迪卡儂項目概括介紹影城位于大興區(qū)西紅門薈聚購物中心三層。影城總面積約10000平方米，擁有11個國際標準影廳約2000多個座位，配備有目前國內(nèi)最先進的放映設備，給南城人民帶來不一樣的觀影體驗。薈聚IMAX店整體設計大氣磅礴，即將引領北京南部區(qū)域的影院新風尚。是集電影休閑、商務洽談、生日派對等多項功能為一體的高檔消費場所，獨立私密空間，環(huán)境優(yōu)雅舒適。經(jīng)營面積4000平米，1.8元/天/平米固定租金和15%-17%扣點兩者取其高。15項目主力店----金逸國際電影院項目概括介紹蘇寧創(chuàng)辦于1990年12月26日，總部位于南京，是中國商業(yè)企業(yè)的領先者，經(jīng)營商品涵蓋傳統(tǒng)家電、消費電子、百貨、日用品、圖書、虛擬產(chǎn)品等綜合品類，線下實體門店1600多家，線上蘇寧易購位居國內(nèi)B2C前三，線上線下的融合發(fā)展引領零售發(fā)展新趨勢。正品行貨、品質(zhì)服務、便捷購物、舒適體驗。經(jīng)營面積約3500平米，固定租金2.5元/天/平米16項目主力店----蘇寧電器17Ⅱ、項目建筑設計項目建筑設計外立面設計采用天然大理石巨幕墻，簡單大方，樸素不失質(zhì)感，造價不高，非常實用。18項目建筑設計----外立面項目建筑設計天庭：鋼架結構，玻璃天庭，通透性強，自然采光明亮。19項目建筑設計----天庭項目建筑設計條幅廣告：懸掛于天庭之下的商鋪廣告，多而不亂，錯綜有序，成為了薈聚中心的又一特色，并起到了很好的導視作用。20項目建筑設計----條幅廣告項目建筑設計連廊：錯落有致，上下左右商業(yè)體自然銜接，促進客流的循環(huán)走動，增強商戶展示性以及可視感。廊橋的設計巧妙，側面斜角處理，使橋的厚度顯得輕盈通透，橋面很寬，但是走起來會有點共振。21項目建筑設計----連廊項目建筑設計中庭：猶如機場大廳般的中庭，面積之大，聚客能力強。整個購物中心僅此一處服務臺，主要是問詢功能。22項目建筑設計----中庭項目建筑設計LED大屏幕：通透使用的LDE大屏幕從里到外沒有死角，站得高，看得遠，中庭景色一覽無余。23項目建筑設計----LED屏幕項目建筑設計電梯：購物中心太大了，用色彩區(qū)分不同區(qū)域，辨識性強，并設有可通往停車場的直梯10部，6部觀光電梯，以及串聯(lián)式排列扶梯7組。24項目建筑設計----電梯項目建筑設計休息座椅：薈聚的座椅和綠植可以作為藝術欣賞，白色烤漆梯形座底，配上木質(zhì)椅面，白色的圓形坐底，種上發(fā)財樹，樹根部用綠蘿覆蓋，簡潔美觀。給顧客舒適的感受，在主要通道的中心部位都能有讓顧客休息的座椅。25項目建筑設計----休息座椅項目建筑設計導視牌：動線上隨處可見導視牌，文字大，辨識度高，分兩種掛式和立式，掛式指引牌具體指向品類或者某商戶及公共設施，立式則為樓層落位圖。26項目建筑設計----導視牌項目建筑設計達拉馬：薈聚里隨處可見達拉馬，達拉馬是瑞典民間工藝，也叫做達拉木馬，它是瑞典的符號和象征，也是享譽全球最受歡迎的瑞典傳統(tǒng)手工藝品之一。達拉馬分別放置于中庭、人流交匯處、休息區(qū)，每個達拉馬色彩不同，兩三個為一組呈現(xiàn)，旁邊放置設計介紹水牌。還有一些設計師的藝術作品，烘托了薈聚的整體藝術氛圍。27項目建筑設計----藝術元素28Ⅲ、項目業(yè)態(tài)分析及租金情況項目業(yè)態(tài)分析29業(yè)態(tài)數(shù)量（家）時尚115生活娛樂58兒童29餐飲11服務10電器3合計226項目樓層業(yè)態(tài)----1F項目業(yè)態(tài)分析30項目一層業(yè)態(tài)除主力店外，主要以快時尚等服飾零售為主，同時搭配部分餐飲。項目樓層業(yè)態(tài)----1F項目業(yè)態(tài)分析31業(yè)態(tài)數(shù)量（家）時尚105生活娛樂74兒童27餐飲27電器1合計234項目樓層業(yè)態(tài)----2F項目業(yè)態(tài)分析32項目二層業(yè)態(tài)除主力店外，主要以快時尚等服飾零售及生活娛樂業(yè)態(tài)為主，同時搭配部分餐飲及部分兒童零售。項目樓層業(yè)態(tài)----2F項目業(yè)態(tài)分析33業(yè)態(tài)數(shù)量（家）生活娛樂50兒童29餐飲66電器14合計159項目樓層業(yè)態(tài)----3F項目業(yè)態(tài)分析34項目三層業(yè)態(tài)除主力店外，主要以兒童和餐飲業(yè)態(tài)為主，代表品牌有好孩子、麗家寶貝、西貝、峨眉酒店、食通天美食廣場等。項目樓層業(yè)態(tài)----3F項目業(yè)態(tài)分析35業(yè)態(tài)數(shù)量（家）時尚220生活娛樂182兒童85餐飲104服務10電器18合計619項目整體業(yè)態(tài)比以年輕人熱愛的快時尚為核心，搭配相對應品類，以生活類，雜貨店，化妝品類為主，在店鋪尾部設有快餐和水吧方便顧客休息，頂層餐飲和兒童的組合，并植入體驗娛樂等新興業(yè)態(tài)。相同品類不在固定扎堆更多的是穿插在各個品類中，互相促進，互相吸晴，讓顧客在購物中又不一樣的感受，更有新興的品類的點睛。項目租金情況36項目租金情況項目一層的輕餐租金較高，約10-15元/天/平米二層和三層的正餐租金約在5-6元/天/平米二層和三層的快餐租金約在8-10元/天/平米項目快時尚品牌（如ZARA、優(yōu)衣庫等）的租金全為扣點形式，約在總流水的7%左右其他服飾零售品牌的租金為固定租金和扣點兩者取其高形式，固定租金約在10-15元/天/平米，扣點月在18%-20%。兒童業(yè)態(tài)的租金約在7-8元/天/平米麗家寶貝約為7.5元/天/平米37Ⅳ、項目總結分析項目總結分析38可借鑒點不足之處零售類新興品牌占比越發(fā)明顯，新興業(yè)態(tài)以體驗型、目的性消費型業(yè)態(tài)