青島市嶗山區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告2

青島嶗山區(qū)寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告中國(guó)·山東·青島青島嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹青島市2014年1月至9月嶗山區(qū)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況青島市嶗山區(qū)在售寫(xiě)字樓情況介紹青島市嶗山區(qū)寫(xiě)字樓租賃情況介紹規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹商務(wù)一區(qū)商務(wù)二區(qū)商務(wù)三區(qū)金家?guī)X金融區(qū)規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹商務(wù)一區(qū)位于嶗山區(qū)海爾路以西、青醫(yī)附院東區(qū)以南、135號(hào)線圍合區(qū)域。規(guī)劃內(nèi)容:規(guī)劃以科研、商務(wù)、辦公等大型公建為主的生態(tài)型、景觀型、人性化的新型商務(wù)區(qū)。目前，該地塊有萊鋼大廈、青島數(shù)碼科技中心、山東省重點(diǎn)科技大廈、山東省科學(xué)院高新技術(shù)研究分院、引黃濟(jì)青工程調(diào)度運(yùn)行控制和水質(zhì)監(jiān)測(cè)中心、中天軟件大廈、渤海大廈等項(xiàng)目。這一區(qū)域建成后，將成為該區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要區(qū)域和展現(xiàn)我區(qū)城市建設(shè)水平的重要城市景觀組團(tuán)。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總規(guī)劃用地面積11.6公頃、平均容積率:2.49、建筑密度:29％、綠地率：40%規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹商務(wù)二區(qū)位于嶗山區(qū)海爾路中段，東側(cè)為李山東路、西側(cè)為海爾路、南側(cè)為銀川路、北側(cè)為同安路。規(guī)劃內(nèi)容:利用地塊優(yōu)越的區(qū)位條件，根據(jù)市政府確定的“東部副中心”的發(fā)展目標(biāo)，規(guī)劃將該地塊打造成一個(gè)以辦公為主，輔以一定商業(yè)、休閑、娛樂(lè)的商務(wù)綜合區(qū)。

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo):總規(guī)劃用地面積25.77公頃、總建筑面積約63.8萬(wàn)平方米、平均容積率2.48、建筑密度29％、綠地率40%。規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹商務(wù)三區(qū)商務(wù)三區(qū)總面積約33.1公頃，包括海爾路以東、李山東路以西、遼陽(yáng)東路以南和同安路以北區(qū)域，重點(diǎn)為商業(yè)、金融用地，將重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、貿(mào)易咨詢、酒店、辦公樓宇等服務(wù)業(yè)規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹嶗山區(qū)早于2004年便規(guī)劃了海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動(dòng)區(qū)域內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面具有非常大的意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點(diǎn)高，如規(guī)劃有國(guó)際會(huì)展中心、高檔商務(wù)酒店、青島汽車(chē)東站、頤中體育館等一批大項(xiàng)目，進(jìn)一步完善了區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二、三區(qū)建設(shè)已初見(jiàn)成效。環(huán)顧嶗山商務(wù)區(qū)周邊，已成為青島高端住宅最集中的區(qū)域，麗達(dá)廣場(chǎng)、大拇指廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)，還有數(shù)個(gè)在建的高端商業(yè)項(xiàng)目。這里有浮山森林公園、石老人觀光園等天然休閑場(chǎng)所；有青島極地海洋世界、青島雕塑園、青島國(guó)際高爾夫、石老人休閑健身區(qū)等現(xiàn)代休閑旅游設(shè)施；有青島體育中心、青島大劇院、青島國(guó)際會(huì)展中心、青島文化藝術(shù)博覽中心、青島海爾科技館等現(xiàn)代化大型公益設(shè)施，并配套有一流的教育及醫(yī)療配套建設(shè)。一系列高起點(diǎn)的城市配套提升了區(qū)域的地段價(jià)值，進(jìn)而帶動(dòng)嶗山商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展。海爾路商務(wù)區(qū)規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹從位置來(lái)看，該地塊北鄰苗嶺路，東臨秦嶺路，南鄰梅嶺東路，西邊緊靠青島國(guó)際發(fā)展中心和天泰金融廣場(chǎng)。地塊往東靠近青島大劇院、青島市博物館和青島國(guó)際會(huì)展中心，往北靠近麗達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)、青島金融中心大廈和住宅小區(qū)，往西與青島啤酒城隔深圳路相望，往南緊鄰檀香灣和麒麟皇冠大酒店。該宗地位于金家?guī)X金融新區(qū)核心區(qū)的中心位置，地理位置優(yōu)越，地段價(jià)值極高。金家?guī)X金融中心規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹嶗山商務(wù)區(qū)總體規(guī)劃：以海爾路為軸線，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)商務(wù)一、二、三區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)規(guī)模大、質(zhì)量高、帶動(dòng)力強(qiáng)的樓宇項(xiàng)目，推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展，力爭(zhēng)用五到十年時(shí)間，建設(shè)全國(guó)最高檔次的區(qū)域性商務(wù)中心區(qū)之一。

金家?guī)X金融區(qū)建設(shè)提速增效，目前推動(dòng)金融新區(qū)上升為全省戰(zhàn)略重點(diǎn)，招銀大廈、金融中心大廈、金領(lǐng)廣場(chǎng)、啤酒城一期等9個(gè)項(xiàng)目投入使用或主體封頂，另外新增了金融樓宇91萬(wàn)平方米，樓宇總量達(dá)到180萬(wàn)平方米；引進(jìn)了總規(guī)模270億元的5支大型股權(quán)基金、注冊(cè)資本45億元的2家獨(dú)立法人金融企業(yè)，新增金融企業(yè)37家，總數(shù)達(dá)到159家，金融業(yè)實(shí)現(xiàn)的區(qū)級(jí)稅收同比增長(zhǎng)了47%；除此之外，青島產(chǎn)權(quán)交易所、大宗商品交易中心等一批金融要素市場(chǎng)加快向嶗山聚集，金融新區(qū)的市場(chǎng)影響力顯著增強(qiáng)?！愀壑新飞倘κ斜敝醒肷虅?wù)區(qū)嶗山CBD政策扶持片區(qū)基本飽和，重點(diǎn)規(guī)劃少見(jiàn)政策傾向中小企業(yè)嶗山總部基地、金融新區(qū)等規(guī)劃出爐發(fā)展?fàn)顩r高端寫(xiě)字樓林立，商住樓間雜舊商務(wù)樓密集，中等檔次居多物業(yè)形象新，寫(xiě)字樓定位高端

區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)越，海景資源，氛圍成熟

商業(yè)氛圍濃厚，居民區(qū)密集人氣足區(qū)位優(yōu)越，山海資源，總部基地密集高端寫(xiě)字樓價(jià)格超過(guò)30000元/㎡逼近20000元/㎡價(jià)格洼地交通情況

潮汐式擁堵，車(chē)位不足

高峰期擁堵交通通暢，車(chē)位規(guī)劃充足

其他劣勢(shì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈

景觀資源匱乏,原有建筑影響形象檔次市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃和前景認(rèn)知不足青島三大商務(wù)區(qū)PK嶗山CBD價(jià)格洼地交通和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯規(guī)劃情況/配套情況/未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)嶗山區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)介紹寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況項(xiàng)目名稱總套數(shù)總面積總價(jià)大榮世紀(jì)綜合樓328505.3215285604.6國(guó)旅聯(lián)合同安路項(xiàng)目161490.220鴻泰大廈1131.18800718.7846會(huì)展中心三期112705.1331629667.96金嶺廣場(chǎng)11131274.5804410096鵬利南華商業(yè)廣場(chǎng)16011562.8232930535.1青島國(guó)際發(fā)展中心7810.226990691.92名匯國(guó)際574073.4658773215.09天寶國(guó)際商務(wù)中心1131.781310420.32鑫裕和汽車(chē)大廈2735.165147325.662永業(yè)大廈113013.9854956793.84裕龍國(guó)際中心111331.7613807008.49中天大廈1536.9310018308.41全部42166302.41456060386數(shù)據(jù)時(shí)間：2014年1月至9月23日寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況供應(yīng)時(shí)間供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)面積1月62988287.153月9530479.18合計(jì)724118766.33數(shù)據(jù)時(shí)間：2014年1月至9月23日寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況日期供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)供應(yīng)面積成交面積均價(jià)2014-016293045928828718940.007512014-020212436020499.29772014-03954429003047914675.505132014-040535671014528.037452014-05081845022367.285832014-060267168022625.49652014-07022439392021394.493822014-08091585096093.116882014-0906708034940.86164數(shù)據(jù)時(shí)間：2014年1月至9月23日寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)時(shí)間：2014年1月至9月23日從價(jià)格段來(lái)看，1.2-1.6萬(wàn)/㎡銷(xiāo)售第一位；2萬(wàn)-3萬(wàn)/平米銷(xiāo)售第二位寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況市南區(qū)1月至9月寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交價(jià)格嶗山區(qū)1月至9月寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交價(jià)格市南區(qū)9個(gè)月來(lái)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)量最多的為5萬(wàn)元/㎡以上的產(chǎn)品，其次為2-3萬(wàn)元/㎡產(chǎn)品。其中5萬(wàn)元以上去化117套，2-3萬(wàn)元去化68套。嶗山區(qū)9個(gè)月來(lái)，寫(xiě)字樓銷(xiāo)量最多的為2-3萬(wàn)元/㎡以上的產(chǎn)品，其次為1.2-1.6萬(wàn)元/㎡產(chǎn)品。其中2-3萬(wàn)元上去化183套，1.2-1.6萬(wàn)元去化173套。兩種價(jià)格區(qū)間產(chǎn)品整體去化效果相差不大。通過(guò)以上兩個(gè)區(qū)域的價(jià)格成交段來(lái)看，面對(duì)同樣的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，嶗山區(qū)域更具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，因此在去化量上占明顯優(yōu)勢(shì)。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)時(shí)間：2014年1月至9月23日從面積段來(lái)看，144㎡以上產(chǎn)品銷(xiāo)售第一位；70㎡以下產(chǎn)品銷(xiāo)售第二位；展示名稱成交套數(shù)成交面積總價(jià)鵬利南華商業(yè)廣場(chǎng)16011562.76232930535.1金嶺廣場(chǎng)11131274.52804410096山東民營(yíng)科技大廈（名匯國(guó)際）574073.4658773215.09大榮世紀(jì)綜合樓（大榮中心）328505.3215285604.6國(guó)旅聯(lián)合同安路項(xiàng)目161490.22

裕龍國(guó)際中心111331.7613807008.49永業(yè)大廈113013.9854956793.84會(huì)展中心三期(國(guó)展.財(cái)富中心)112705.1331629667.96青島國(guó)際發(fā)展中心（海協(xié)大廈）7810.226990691.92鑫裕和汽車(chē)大廈2735.165147325.662寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況數(shù)據(jù)時(shí)間：2014年1月至9月23日青島嶗山區(qū)1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售排行榜寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況/寫(xiě)字樓存量情況/成交價(jià)格段情況/成交面積情況1月至9月寫(xiě)字樓銷(xiāo)售情況總結(jié)由于香港中路沿線10年間成為青島最高端的寫(xiě)字樓宇群。同時(shí)，交通、土地等逐漸成為其擔(dān)負(fù)，因此現(xiàn)階段市南CBD逐漸飽和。

在此背景下嶗山區(qū)商務(wù)區(qū)規(guī)劃適時(shí)出爐，嶗山CBD成為青島市最具發(fā)展?jié)摿^(qū)域。近年來(lái)，青島總部經(jīng)濟(jì)基地、金家?guī)X金融新區(qū)以及道路基礎(chǔ)設(shè)施的改善，使得嶗山CBD初具規(guī)模，漸成為繁華商業(yè)中心，并且匯聚青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、國(guó)際旅游度假等資源。

據(jù)實(shí)地察看，目前嶗山區(qū)海爾路、深圳路沿線，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的國(guó)際級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓陸續(xù)面世。以海爾路和深圳路之間的名匯國(guó)際為例，該項(xiàng)目由英國(guó)UA操刀，前瞻性產(chǎn)品設(shè)計(jì)、新型樓宇智能化系統(tǒng)、生態(tài)辦公系統(tǒng)以及全球五大行之一的戴德梁行提供全方位物業(yè)管理服務(wù)，不僅提升入駐企業(yè)的形象，對(duì)整個(gè)區(qū)域的寫(xiě)字樓宇群也有“表率”作用。

此外，據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，嶗山區(qū)的辦公產(chǎn)品在青島市成交占比居于高位，側(cè)面反映出嶗山寫(xiě)字樓出售出租的活躍，以及投資者和自用辦公者對(duì)于該區(qū)域的認(rèn)可。上實(shí)中心/大榮中心/名匯國(guó)際/白金廣場(chǎng)嶗山區(qū)在售寫(xiě)字樓介紹項(xiàng)目名稱SIIC上實(shí)中心物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間產(chǎn)權(quán)：40年2013年10月2015年3月容積率：2.1車(chē)位共計(jì)5000輛(地上300輛、地下4700輛)建筑面積：73萬(wàn)占地面積：23萬(wàn)綠化率：20%裝修公共部分裝修，大客戶可定制商業(yè)12萬(wàn)平米商業(yè)廣場(chǎng)售價(jià)：未定上實(shí)中心/大榮中心/名匯國(guó)際/白金廣場(chǎng)嶗山區(qū)在售寫(xiě)字樓介紹項(xiàng)目名稱大榮世紀(jì)中心物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間產(chǎn)權(quán)：40年2012年5月28日2013年7月容積率：3.7車(chē)位共計(jì)5000輛(地上300輛、地下4700輛)建筑面：

91110㎡占地面積：16805㎡綠率化：37%管理費(fèi)

9.85元/平方米·月裝修公共部分裝修均價(jià)：25000/㎡客梯：6層數(shù)：38，地上35商業(yè)裙樓：1-3層上實(shí)中心/大榮中心/名匯國(guó)際/白金廣場(chǎng)嶗山區(qū)在售寫(xiě)字樓介紹項(xiàng)目名稱永業(yè)大廈物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間產(chǎn)權(quán)：40年2014年5月24日2015年6月30日容積率：3.68車(chē)位共計(jì)5000輛(地上300輛、地下4700輛)建筑面：

56283㎡占地面積：10000㎡綠率化：30%管理費(fèi)8.8元/平方米·月裝修公共部分裝修起價(jià)：13800/㎡客梯：6層數(shù)：25，地下3商業(yè)裙樓：2501㎡標(biāo)準(zhǔn)層1383㎡開(kāi)間：8㎡辦公面積：33051㎡樓層狀況3-12層劃分7戶，13-18層劃分4戶，19-21劃分2戶，22-25層整層層高：3.6米凈高：3.2米可出售面積：56283

㎡上實(shí)中心/大榮中心/名匯國(guó)際/白金廣場(chǎng)嶗山區(qū)在售寫(xiě)字樓介紹項(xiàng)目名稱永業(yè)大廈物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：甲級(jí)開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間產(chǎn)權(quán)：40年2014年10月2015年5月容積率：3.60建筑面：

100000㎡占地面積：18303㎡綠率化：27%管理費(fèi)8.8元/平方米·月裝修：精裝車(chē)位：740起價(jià)：待定結(jié)構(gòu)：框架外墻：高檔石材采暖：VRV中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶控計(jì)客梯：三菱樓層狀態(tài)：1棟23層、2棟24層嶗山區(qū)寫(xiě)字樓租賃情況上實(shí)中心國(guó)發(fā)中心大榮中心半島大廈永業(yè)大廈國(guó)旅大廈白金廣場(chǎng)天泰廣場(chǎng)嶗山區(qū)項(xiàng)目名稱規(guī)劃等級(jí)建筑面積租金平均售價(jià)入住率半島國(guó)際大廈寫(xiě)字樓甲級(jí)4.75萬(wàn)㎡2.2元/㎡.日20000元/㎡75%以上裕龍大廈寫(xiě)字樓甲級(jí)4.6萬(wàn)㎡1.8元/㎡.日20000元/㎡75%以上大榮中心寫(xiě)字樓、酒店甲級(jí)9.1萬(wàn)㎡只售不租22000元/㎡在售天寶國(guó)際寫(xiě)字樓乙級(jí)8.4萬(wàn)㎡1.7元/㎡.日21000元/㎡65%中商國(guó)際大廈寫(xiě)字樓乙級(jí)5.5萬(wàn)㎡1.6元/㎡.日19000元/㎡60%海韻東方商住乙級(jí)8元/㎡3.4元/㎡.日20000元/㎡75%金石館展館、辦公甲級(jí)5萬(wàn)㎡3.7元/㎡.日20000元/㎡80%天泰金融中心寫(xiě)字樓甲級(jí)13萬(wàn)㎡3.2元/㎡.日22000元/㎡75%金領(lǐng)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓甲級(jí)7.6萬(wàn)㎡只售不租25000元/㎡在售合計(jì)97.09萬(wàn)㎡嶗山區(qū)寫(xiě)字樓租賃情況嶗山區(qū)寫(xiě)字樓租賃情況出售寫(xiě)字樓對(duì)比項(xiàng)目交付時(shí)間售價(jià)(元/㎡)戶型層高物業(yè)費(fèi)車(chē)位咨詢電話名匯國(guó)際2014年團(tuán)購(gòu)價(jià)10600起55-72㎡1號(hào)樓4米

2號(hào)樓3.2米3.00

元/平·月租售未定：地下三層共1116個(gè)車(chē)位400－810－0532轉(zhuǎn)203大榮中心2013.12之前起價(jià)21000200-800㎡3.2米9.85

元/平·月租售未定：地下車(chē)裕和商務(wù)中心2008.1026000-28000730㎡

位于16-18層3米4.50

元/平·月出售部分：地下車(chē)位售價(jià)20萬(wàn)/個(gè)

出租部分：地上車(chē)位出租100元/和大廈2007.1221000200-814㎡3.4米5.50

元/平·月出租部分：地下車(chē)位400元/月左山區(qū)寫(xiě)字樓租賃情況出租寫(xiě)字樓對(duì)比項(xiàng)目交付時(shí)間租金戶型層高物業(yè)費(fèi)車(chē)位聯(lián)系電話半島新聞大廈2012.53.20

元/平·天500-1000㎡3.20米9.50

元/平·月出租部分：地下3層，租金600元/月.寶國(guó)際20073.00

元/平·天小戶型，最大1400㎡，可分割2.70米5.80

元/平·月出租部分：地下車(chē)位，租金300元/月/韻東方2007.122.70

元/平·天40㎡左右的小戶型3.00米2.50

元/平·月出租部分：負(fù)一負(fù)二450/月、負(fù)三225/月0