第二冊擬建項目說明

第一 開發(fā)理 一、宏觀背 二、機遇分 三、開發(fā)理 第二 項目定 一、商 二、辦 三、公 四、商 第三 開發(fā)內(nèi) 一、空間布 二、規(guī)劃設(shè)計指 三、建筑特 第四 建設(shè)方 一、前期準 二、總體設(shè) 三、建設(shè)施 第五 一、綠色生態(tài)理 第六 一、總體進度安 二、工程建設(shè)安 第七 與方 一、項目運營理一、項目運營理 二、業(yè)態(tài)運營方 第八 綜合效 一、經(jīng)濟效 二、社會效 三、環(huán)境效 第九 一、社會責(zé)任踐 二、新 第第一開發(fā)理（一）市“十二五”規(guī)劃要求，全面實施“人文、“科技“綠色”發(fā)展，加快推進世界城市建）二、機遇（二十屆七次全會明確提“集中力量聚焦通州,借助國際國內(nèi)資源,盡快形成與首都發(fā)展需求相適應(yīng)的現(xiàn)代化國際新城”的發(fā)展要求，十屆八次全會和2011年市再次明確提件及環(huán)境為通州式發(fā)展提供支持奠定了通州作為發(fā)展新磁極、首都功能新載體的發(fā)展定位。）二、機遇（一）發(fā)展前景良好：區(qū)域隸屬城市副中心、通州新城區(qū)作為建設(shè)世界城市的先行區(qū)實驗區(qū)和示范區(qū)，是高端商務(wù)功能主要承載區(qū)和城市形態(tài)展示區(qū)以高端商務(wù)為主體、以創(chuàng)意發(fā)展為動力、以總部形態(tài)為特征，大量優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、商務(wù)資源向此轉(zhuǎn)移，為區(qū)域進一步集聚發(fā)展要素創(chuàng)造了條件。（二）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行：根據(jù)發(fā)展要求，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行啟動，受益于智能化立體交通體系、穩(wěn)定可靠的電力保障、（三）生態(tài)人文資源稀缺：依托運河豐富的水系、生態(tài)景觀和化價值以島和水鄉(xiāng)區(qū)為景觀中心營造現(xiàn)代化組團與傳統(tǒng)低密度建筑群錯落分布、合理布局的獨特景觀。（四）區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)度不足，商務(wù)氛圍有待提升：與居住功能相比區(qū)域在商業(yè)辦公教育體育休閑等方面的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)偏弱，商辦市場供應(yīng)匱乏，產(chǎn)品類型及檔次單一；（五）城市建筑形態(tài)有待豐富：目前區(qū)域內(nèi)建筑形態(tài)相對單一，文化品味和現(xiàn)代氣息不足，難以充分體現(xiàn)區(qū)域生態(tài)文化底蘊。三、三、開發(fā)結(jié)合商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)理念與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃要求，樹立商業(yè)標桿發(fā)展總部經(jīng)濟、引導(dǎo)文化創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)、辦公的地標市綜合體依托區(qū)域發(fā)展勢頭借力企業(yè)品牌輻射并帶動區(qū)域周邊商業(yè)商務(wù)氛圍的形成及提升業(yè)、商務(wù)、居住空間綠色施工，低碳環(huán)具有前瞻性，項目建設(shè)堅持高標準、高質(zhì)量、高水平，充分映映商業(yè)地產(chǎn)的競爭地位，體現(xiàn)通州的社會經(jīng)展狀況和未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的潛珍惜資源，專屬服產(chǎn)業(yè)聚合，價值共第第二項目定根據(jù)區(qū)域整體規(guī)劃、周邊、項目規(guī)劃條件及本項目的換項目融合精品購物文化創(chuàng)意休閑總部經(jīng)濟高端商務(wù)、生態(tài)居住等多重元素以綜合體現(xiàn)運河文化底蘊及現(xiàn)代氣息的建筑群落為載體，打造通州區(qū)域新地標，塑造京東新名片。換一一、商聯(lián)合投標單位之一新光擁有深耕的知名百貨經(jīng)營商新光三越“創(chuàng)造移轉(zhuǎn)商圈以開設(shè)“高感度國際百貨”，聯(lián)合投標單位母公司遠洋地產(chǎn)經(jīng)歷近20年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，在，國重點城市位置開發(fā)高品質(zhì)商業(yè)綜合體逾20個超350萬平米，并與太古地產(chǎn)及新光三越等國際頂級商業(yè)運營機構(gòu)有合作關(guān)系。本項目將全面發(fā)揮聯(lián)合投標單位各方資源優(yōu)勢，與優(yōu)質(zhì)品牌商家合作，共同開發(fā)經(jīng)營，打造高品質(zhì)的商業(yè)氛圍，不僅滿足人們對日常購物、休閑、文化、餐飲等多方面配套設(shè)施的需求，還要力求在產(chǎn)品設(shè)計、建設(shè)及運營中充分體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌與歷史文化底蘊調(diào)性，培養(yǎng)區(qū)域商業(yè)氛圍，提升區(qū)域商業(yè)品味。換換以品質(zhì)消費作為聚客點結(jié)合客群消費需求短板著力提的比例打造東部新城精銳生活方式中心典范滿足通州區(qū)域以及城市東北部區(qū)域購物社交休閑親子等方面需求。以體現(xiàn)現(xiàn)代城市風(fēng)貌與歷史文化底蘊設(shè)計呈現(xiàn)產(chǎn)品檔次及質(zhì)感以素雅立面悅納商業(yè)各面向豐富并加強商業(yè)表現(xiàn)力。環(huán)境營造：通過聲、香、光、觸以及產(chǎn)品布陳等元素抽象表經(jīng)典與流行交匯的質(zhì)感，將精致體貼的服務(wù)與深厚的藝術(shù)文化凝結(jié)成一體，展現(xiàn)出新型購物中心特有的高端風(fēng)格與商業(yè)特質(zhì)，營造舒適自在、有質(zhì)感、有沉淀的調(diào)性，并通過提高復(fù)合型業(yè)態(tài)比例，加強購物的體驗品類選擇與品牌組合：國際知名品牌奠定項目檔次，特色手藝制品及設(shè)計師品牌凸顯項目品味，創(chuàng)意休閑業(yè)態(tài) 人氣。推廣利用新光對目標客群的品牌結(jié)合中產(chǎn)及認知，培養(yǎng)客群的消費黏性。零售、餐飲、休閑三業(yè)態(tài)面積占比55%：30%：15二二、辦依托聯(lián)合投標單位母公司及股東壽等大型的品牌號召力及產(chǎn)業(yè)集聚能力以專屬定務(wù)吸引金融科技文化創(chuàng)意等著力形成范區(qū)?！按笮÷?lián)動“產(chǎn)學(xué)研的發(fā)展思路著力打造區(qū)域內(nèi)有、競爭力的中小企業(yè)創(chuàng)新孵化?！a(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金：設(shè)立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，引入VC、PE等風(fēng)險資組織企業(yè)間交流。以金融、文化創(chuàng)意、高新技術(shù)牽頭的總部經(jīng)濟將吸引高端商貿(mào)換商務(wù)商業(yè)及高端服務(wù)業(yè)等要素集聚協(xié)同區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)與區(qū)域發(fā)展，推動區(qū)域轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、承接世界城市新增功能，成長為世界城市建設(shè)的重要示范區(qū)和標志區(qū)發(fā)展為面向國際的創(chuàng)意之都。換根據(jù)現(xiàn)代化國際新城功能分布的需要及城市綜合體完善功能體區(qū)發(fā)展為白天因商務(wù)而繁榮、夜晚因休閑而繁華的不夜水城。從而打造精粹生驗，樹立舒適宜居典范，締造國際生活方式， 高端人群的居住目的地換換一方面為區(qū)域內(nèi)辦公人群及居民的工作生活提供的品類息蘊于商業(yè)之營造輕松愉悅的敞開式的購詩意換換第第三開發(fā)內(nèi)根據(jù)規(guī)劃條件和項目的定位，本項目將建設(shè)集國際甲級寫字樓、國際城市綜合體，其整體布局為：在地理位置優(yōu)越、擁有良好的城展展示面的長安街沿線地塊建設(shè)由5棟高檔次辦公樓和 業(yè)組的龍頭建筑和精品特空間通過流動的連廊和平臺互貫通，從而營造舒適開放的商務(wù)氛圍限價房和自住型商品住房按規(guī)劃要求，布置在宗地北加私密、舒適的居住環(huán)境，同時能夠享受項目公建部分提供的便捷套服務(wù)換換（㎡（㎡（㎡（㎡（）（輛（輛 （㎡積（㎡ 托000醫(yī)療衛(wèi)000商業(yè)金0商業(yè)金40商業(yè)金40商業(yè)金0住宅混3住宅混30與區(qū)域精神連接的自然建筑，體現(xiàn)歷史沉淀的經(jīng)典與生生不息的交融的純粹。換此設(shè)計風(fēng)格的特點在于就建筑與區(qū)域環(huán)境文化的融合及提亮間做出平衡，將建筑作為人與場所連接的媒介，把區(qū)域特色蘊于其中，使其以純粹的方式將建筑物內(nèi)行走、工作、生活的人群與這片具有2200換第第四建設(shè)方本項目做為一個大型開發(fā)項區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展前景確理場實際需求的高度把借現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念依托優(yōu)秀的人力資源、不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)、專業(yè)化的管理模規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、運營管理等階段精益求精，持續(xù)改強管強管理，提供 、社會滿意的產(chǎn)品及服務(wù)一、前期（一）前期準備工作內(nèi)項目的建設(shè)爭取時間需辦理的前期手續(xù)主要是報建工作其中包括辦理土地證建設(shè)用地規(guī)劃證項目立項核準手續(xù)修建性詳細規(guī)劃方案相關(guān)部門審圖備案建設(shè)工程規(guī)劃證圖紙及招投標備案和開工證等系列前期工作。（二）前期關(guān)鍵項目控本項目前期的準備工作涉及的環(huán)節(jié)較多通過嚴密的組管理和密切溝通消除項目實施疏通工程實施的各項提高工作效率，為工程的順利推進打下良好基礎(chǔ)，對此做到：1、各項職能管理人員及其下屬工作人員進駐施工現(xiàn)場，全面負責(zé)組織項目實施管理。統(tǒng)一指揮、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一計劃、統(tǒng)一管理，2使市政配套設(shè)施更好的服務(wù)于項目建設(shè)。3、立項階必要的節(jié)能、、交評等申報手續(xù)，取得項目立項手續(xù)。4、規(guī)劃證階該階段工作手續(xù)較多能否合理的安排好報批時間節(jié)奏是各項手續(xù)有效連貫的關(guān)鍵項目管理團隊通過嚴謹?shù)墓ぷ鲬B(tài)度借助豐富的工作經(jīng)驗加上積極高效的溝通有效減少時間確保下一階段工作的順利開展。5、施工證階施工圖施工單位監(jiān)理單位招投標和施工證的辦理過程有機的結(jié)合在一起，合理的縮短手續(xù)辦理時間，提前項目開工時間。設(shè)計階段的工作溝通協(xié)調(diào)很重要，協(xié)調(diào)的好壞關(guān)系質(zhì)量、工期、建設(shè)目標的實現(xiàn)。我公司對設(shè)計全過程進行協(xié)調(diào)管理，內(nèi)容包括：（一）1、工程設(shè)計與所有管線的協(xié)研究本項目工程設(shè)計與紅線外各種管線的協(xié)調(diào)2、工程設(shè)計與當(dāng)?shù)貐^(qū)域規(guī)劃的協(xié)調(diào)（二）設(shè)計實施階段的策劃與協(xié)行設(shè)計協(xié)調(diào)：1、把控各階段（專業(yè)）設(shè)計進度與總進度的關(guān)2、把控主要設(shè)計與細部設(shè)計、各專業(yè)設(shè)計之間的配合協(xié)調(diào)3、把控專業(yè)設(shè)備設(shè)計及室內(nèi)外裝修設(shè)計的協(xié)調(diào)4、把控設(shè)計進度（修改、變更等、施工進度的協(xié)調(diào)5、把控設(shè)計內(nèi)部各專業(yè)工種之間以及綜合管線的協(xié)調(diào)三三、建設(shè)本項目總建筑面積超過40萬平方米，建筑體量大，所以合理安（一）1、總體施工設(shè)本工程包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、機電安裝、內(nèi)外裝修、市政配套接入、綠化庭院等工程。在工程總體部署上重點解決了以下幾個問題根據(jù)工程量，保證各工序施工有足夠的工作面和作業(yè)時間進場準備時間和施工時間。合理安排各工種、各專業(yè)間交叉作業(yè)做到資源、的合理均衡投入調(diào)整冬雨季及特殊時間段的施工項目，減少對工程建設(shè)的響保證市政工程和綠化工程同期完成竣工驗收。2、工程時護坡樁、止水帷幕、土方開挖和抗拔樁基礎(chǔ)完基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)完地上結(jié)構(gòu)裝飾裝修和機電管線安裝完園林綠化及市政配套完綜合調(diào)試竣工驗收、備案交付完（二）在建設(shè)施工階段難免會出現(xiàn)一系列問題和阻礙們會采取以7項措施，以盡量避免工期延長，保證建設(shè)施工的正常運行組織組織保證措制度保證措技術(shù)保證措設(shè)備物資保證措1、組織保證措建立精干務(wù)實高效的項目班子明確項目經(jīng)理等 暢地操作運行建立值班經(jīng)理做到每天24時都有值班經(jīng)理在工地配備充足的技術(shù)人員，選派專業(yè)隊伍縮短施工準備期，若投標聯(lián)合單位中標，在收到進場命令后，項目主要管理人員和技術(shù)會迅速到位，立即進行施工準備，編制實施性施工組織設(shè)計，及時調(diào)遣人員和設(shè)備進場。，定期召開工程進度計劃會，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)計劃要求，檢查各施工階段內(nèi)施工進度情況工期承包責(zé)任制實行階段進度獎懲度各工區(qū)每日實行碰頭會制度當(dāng)日遇到的問題當(dāng)日協(xié)商解決。，2、制度保證措搞好標準化施工，認真執(zhí)行IS0900l標準，通過合理實行工期目標責(zé)任制，根據(jù)總體施工安排，編制分月施工進度計劃將工期目標橫向分解到縱向分解到施工班組個人，3、技術(shù)保證措精心編制實施性施工組織設(shè)計，根據(jù)繪制的工程網(wǎng)絡(luò)計劃段控制點。編制設(shè)備人員、物資、等進場和運用計劃。提前做好圖紙會審工作，對圖紙中有疑問的地方，及時與設(shè)計單位聯(lián)系，避免耽誤施工。高一次檢查堅決杜絕返工窩工停工等現(xiàn)象確保工程順利施工。加強技術(shù)管理，杜絕因工作而影響施工進度4、設(shè)備物資保證措提前施工所用的各種材料的貨源、供應(yīng)能力及運距等方面因素。根據(jù)生產(chǎn)計劃編制詳細的材料供應(yīng)計劃，提前定貨加工，同時嚴把原材料質(zhì)量關(guān)，杜絕不合格的材料進入工地。5、后勤保證措6、外部環(huán)境保證措?yún)f(xié)調(diào)好同當(dāng)?shù)丶皹I(yè)主的關(guān)系，并與業(yè)主、監(jiān)理、設(shè)計等單位7、勞動根據(jù)總體施工進度計劃安排，逐季、逐月作出勞動力使用計劃，保證勞動力充足。一一、綠色生態(tài)理（一）建設(shè)目標及標國際認證的綠色建筑：采用國際通行的LEED認證標準，以獲取LEED-CS級認證為目標。能利用設(shè)計概念采用能與鍋爐聯(lián)合供熱水的系統(tǒng)方案節(jié)能器具和設(shè)備的運用等有效降低建筑能耗。低碳生態(tài)建筑：科學(xué)利用建筑自身釋放的各種能量，運用可循環(huán)的環(huán)保材料變廢為寶降低二氧化碳的排放充分利用能風(fēng)能等自然資源，實現(xiàn)與環(huán)境的友好共生、可持續(xù)發(fā)展。高效能外墻設(shè)計：通過使層呼吸式玻璃幕墻結(jié)合雙銀LOW-E25%透性和視覺效果，并為用戶提供節(jié)能、舒適的辦公環(huán)境。的綠色體驗空間：通過寬敞的大堂空間增加自然采光、4m24時數(shù)據(jù)機房冷卻系統(tǒng)四風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)提高樓二二、施工及環(huán)保（一）水土水土保持和沉積減少施工過程中對生態(tài)環(huán)境的破高效的能源利用和可更新的能源利施工廢棄物管應(yīng)用推廣綠色、環(huán)保建，本項目認真綠色建筑理念，按照LEED關(guān)于綠色施工和節(jié)能建筑施工管理體系工地環(huán)境保護措施重點控制對大氣體措施如下：，1、水土水溝和集水井排水溝通過沉淀池與市政連通做到排水暢通無堵塞無積水減少露地表的面積減少發(fā)生水土流失的發(fā)生幾率。2、減少施工過程對生態(tài)環(huán)境使用預(yù)拌混凝土，嚴格控制現(xiàn)場粉塵，施工期間每天派專人《降塵施工現(xiàn)場設(shè)封閉式站建筑及時清運露場地采取覆蓋措施防止揚塵所有施工階段的噪聲控制在建筑施工場界噪聲限值（GB12523-90擋，防止夜間施工照明影響周圍居民。《3、高效的能源利用和可更新的能源利現(xiàn)場安裝水表隨時了解用水用電情況經(jīng)常檢測現(xiàn)場供水閥門，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。4、雨水回收利對于雨水生活污水施工用水進行收集處理循環(huán)使等。施工，辦公區(qū)域設(shè)廢棄物箱將可回收和不可回收分類存放對有可能造成二次污染的廢棄物必須單獨設(shè)置安全防范措并在臨時存放場地配備有標識的廢棄物容器有害廢棄物單獨分類封閉存放。，6、應(yīng)用保建筑材料。LEED格后方可驗收使用。油漆和涂料的VOC揮發(fā)量不得超過“綠色（GreenSeal”標準GS-11要求（二）新技術(shù)、新工藝的應(yīng)程中結(jié)合工程實際情況大力開展新技術(shù)開發(fā)和推廣工第第六開發(fā)周期與進房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)政策及開發(fā)過程中各項手續(xù)流程，與及相關(guān)主管部門建立了良好的溝通，可以保證工期按計劃完成。本項目中標后，即開始簽訂土地出讓合同、辦理土地證、建設(shè)用地規(guī)劃證、項目立項核準手續(xù)、修建性詳細規(guī)劃方案、相關(guān)部門審圖備案、建設(shè)工程規(guī)劃證圖紙及招投標備案和開工證等系列前期工作。為了保證項目提前交付使用，在本項目建設(shè)施工階段，充分利用公司現(xiàn)有資源，以科學(xué)的管理體系，嚴謹?shù)氖┕けO(jiān)管，制定出最優(yōu)化的施工組織設(shè)計，合理安排施工工序，配備完整政工程的建設(shè)要點。多工程項目同時開工，各專項工作有效的銜接與同步，既有效地縮短了工期，又可以使資源利用率最大化。本項目將進行整體同步開發(fā)建設(shè)：一方面確保項目在規(guī)定開發(fā)使用能完善周邊環(huán)境，提升區(qū)域形象，加速區(qū)域發(fā)展。為加快項目入市進度，項目將同步開展前期報建及招商引資工作，利用豐富的項目開發(fā)經(jīng)驗及產(chǎn)業(yè)資源，快速實現(xiàn)項目發(fā)展和產(chǎn)業(yè)，推進區(qū)域經(jīng)濟的快速發(fā)展和產(chǎn)業(yè)提升。一一、總體進度安按照國家有關(guān)規(guī)定，本項目將嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序，確保前期工作的實施質(zhì)量設(shè)計設(shè)備材料采購依法實行招標加強勘察、設(shè)計的工作管理，嚴把施工質(zhì)量，積極配合上級有關(guān)的監(jiān)督檢查，并接受全面的社會監(jiān)督，確保工程質(zhì)量和安全根據(jù)項目實際情況，項目在拿地后8個月內(nèi)開工，整體施工不超過43月，其中購物中心施43個月，于20183開業(yè)二二、工程建設(shè)安II-05II-06II-07規(guī)模（㎡5555 5555 55555550001收55555第第七與方一、項目運營理通州新城建設(shè)作為推動特一、項目運營理珍惜資源、專屬服商務(wù)配套服務(wù)，為社會創(chuàng)造大量高端就業(yè)機會，創(chuàng)區(qū)永恒地標。產(chǎn)業(yè)聚合，價值共二二、業(yè)態(tài)運營方將采用租售并舉的經(jīng)營方式其中集業(yè)自持街區(qū)商業(yè)售予快消類商品及生活配套服務(wù)運營商，寫字樓主樓定向銷售給金融、（一）購物中心（可能引入的品牌—依托聯(lián)合投標單位的品牌號召力及商業(yè)開發(fā)運營經(jīng)驗，完善產(chǎn)品設(shè)計、業(yè)態(tài)配比、品類設(shè)置及運營管理體系，并引入特色以世界一流的現(xiàn)代化國際新城的標準管理項目全力將項目發(fā)展為引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)品味、提升區(qū)域生活質(zhì)量的商業(yè)典范。工藝制品及設(shè)計師品牌凸顯項目品味創(chuàng)意休閑業(yè)態(tài)人氣并圍繞生活文化休閑中心的概念結(jié)合中產(chǎn)及以上品質(zhì)生活的方商業(yè)部分擬采用出租的經(jīng)營方式，起 6元/㎡·天（二）寫字樓（可能引入的大客戶 予1-2家金融、科技、文化創(chuàng)意企業(yè)作為總部，產(chǎn)生集聚效應(yīng)；副樓吸引與主寫字樓客戶業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)客戶，如CBD溢客戶、文化創(chuàng)意、管理服務(wù)企業(yè)、TMT企業(yè)等寫字樓主樓實行定向定向引入1-2家聯(lián)合投標單位、業(yè)客戶提供特殊政策，吸納企業(yè)進駐。寫字樓將為進駐企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效多多能、信息化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻 發(fā)展趨勢，定期進行配置升級，保證項目的資產(chǎn)專屬特性。本項目中的寫字樓部分擬采用全部定向銷售的銷售價為30000-33000元/平方米（三）公售予在區(qū)工作、生活的人群，完善區(qū)功能配套，提高居民生活品質(zhì)。、本、縮短工作和居住地通勤的時間成本，提高城市居民的生活品質(zhì)。、品商品商業(yè)街區(qū)，帶動區(qū)域整體商業(yè)氛圍，帶來長期穩(wěn)定就業(yè)。街區(qū)商業(yè)采取銷售方式，綜合銷30000-33000/平米公公寓將借 豪宅的居住方式和空間構(gòu)成，營造時尚開放居家生活氛圍。每戶除了私密的空間外，亦同時擁有寬敞的公共通通空間及功能完善的公共配套服務(wù)設(shè)施，將建成為高舒適性公寓，建筑整體既擁有挺拔優(yōu)雅的造型，又擁有生動感人的細部計公公寓公共配套設(shè)施齊全，包括了餐飲 市等公寓的每戶將配置公寓式空氣置換系系統(tǒng)管道直飲水系統(tǒng)，從而為住戶提供更舒適的起公寓采取銷售方式，綜合銷售均價為30000-33000元/平方米（四）街區(qū)式商以錯位定位、完善商業(yè)配套功能的標準篩選客戶，并采用半合的空間設(shè)計，增加街區(qū)的趣味性，形成有效的人流漩渦，打造秉承“將通州建設(shè)成為具有鮮明特色的可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化國際新城典范、成為體現(xiàn)世界城市特征的副中心城”的發(fā)展目標，堅持“低碳、綠色、人本、和諧”的建設(shè)理念，遵循規(guī)劃思路及要求，以提供滿足“世界一流、現(xiàn)代化國際新城”標準好的綜合效益。一一、經(jīng)濟（一）本項目經(jīng)濟效指數(shù)820000財務(wù)凈現(xiàn)值70000內(nèi)部收益率項目總投資約820000萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）約70000萬元指數(shù)820000財務(wù)凈現(xiàn)值70000內(nèi)部收益率（二）項目貢經(jīng)初步測算，本項目對地方財政貢獻相當(dāng)可觀。項目在10年，預(yù)計可實現(xiàn)共計約226億元其中物業(yè)開發(fā)銷售貢獻約8.78億元物業(yè)持有運營貢獻約4億元；金融及相關(guān)企業(yè)進駐稅收貢獻213，項目開發(fā)銷售計算（萬元1、直接：根據(jù)項目經(jīng)濟項目開發(fā)銷售計算（萬元、運營持有：根據(jù)項目經(jīng)濟測算，項目持有物業(yè)運營期間上繳情況如下表，預(yù)計2017-2026年累計上繳4.1億元，年平均納稅貢獻約4000萬2016-2025年項目自身運營納稅推算表（萬元項目/萬合稅3、項目進駐企業(yè)所貢獻（寫字樓部分客戶的貢獻3、項目進駐企業(yè)所貢獻——國壽投資納稅貢國壽投資2017年納稅推算表（億元率）國壽投資2017年納稅推算表（億元率）根據(jù)國壽投 發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計2017年資產(chǎn)管理規(guī)模將達到4300億元，其中不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)約2000億元、基礎(chǔ)設(shè)投資業(yè)務(wù)約1300億元、股權(quán)投資業(yè)務(wù)約1000億元按照資產(chǎn)管理規(guī)模0.8%（管理規(guī)模的1.5%-3%+20%投資凈利潤提成保守計算2017年可實現(xiàn)營業(yè)收入34億元，所需繳納營業(yè)稅及附加1.9得稅3.0億元（所得稅前利潤率：35%，兩項主要貢合計為4.9億元。之后每年收入按12%增長率計算，2017-2026年平均年納稅貢獻約為9.6——綠地納稅貢預(yù)計2017年綠地的納稅為3.5億元，推算如下綠地公司2017年納稅推算表（億元率2012（際2017（計2012年，綠地公司管理資產(chǎn)規(guī)模為1.0萬億元，實際資產(chǎn)管理收入約6億元（折合率0.06%繳納營業(yè)稅及附加約0.3元1.1億元（折合所得稅前利潤率：75%兩項主要合計約1.5億元。2010-2012年綠地公司收入復(fù)合增長率24%，預(yù)計2017年管理資產(chǎn)總規(guī)模將達2.13萬億元（折合年復(fù)合增長率16%，按照謹慎原則，0.06%，所得稅前利潤率50%計算，2017兩項主要將達到2.3億元。之后每年收入按15%增長率計算，2017-2026平均年納稅貢獻約為4.7元?！渌{稅貢預(yù)計本項目還將吸引60家營業(yè)額超0.5-1億元、年納稅500-1000萬元的金融、高科技創(chuàng)新及旅游文化知名相關(guān)業(yè)務(wù)公司。2017年上述公司進駐后貢獻將達到4.4億元，以年收入增長10%計算，2017-2025年平均納稅貢獻約為7.0億元2016-2025項目貢獻推算表（億元項目/億2016-2025項目貢獻推算表（億元項目/億（二）對區(qū)域經(jīng)濟的聯(lián)合投標單位及其母公司、股東作為相關(guān)領(lǐng)域的知名大型企業(yè)，業(yè)務(wù)范圍涉及高端住宅、高級寫字樓、零售物業(yè)、酒店式公寓開發(fā)、；房地產(chǎn)銷售及相關(guān)業(yè)務(wù)工程及園林建設(shè)物業(yè)管理酒店及經(jīng)營等全鏈條新光作為一家綜合性企業(yè)業(yè)務(wù)范圍涵遠洋地產(chǎn)主要股東方面壽作為國內(nèi)最大的商業(yè)保險，不僅自身進駐將集聚大量企業(yè)入駐，提高區(qū)域商務(wù)氛圍，大規(guī)模的保險基金亦可作為現(xiàn)代金融，推動區(qū)內(nèi)文化創(chuàng)意、；（三）創(chuàng)造高端就業(yè)機會，吸引高素質(zhì)隨著頂級保險資產(chǎn)管理國壽投資及相關(guān)企業(yè)進駐本項目在工作機會，預(yù)計能安置就業(yè)5000余人次機會。二二、社會1、執(zhí)行區(qū)域產(chǎn)業(yè)政根據(jù)通州區(qū)“十二五”期間通州現(xiàn)代化國際新城建設(shè)規(guī)劃要求，1-2規(guī)模效應(yīng)品牌號召力等因素相關(guān)金融機構(gòu)高端商務(wù)文化創(chuàng)州盡快實現(xiàn)發(fā)展新磁極、首都功能新載體的目標。2、自持精品商業(yè)，重塑區(qū)域商業(yè)形聯(lián)合投標單位致力于實現(xiàn)社會進步在集業(yè)開發(fā)完成后將作為聚客點依托聯(lián)合投標企業(yè)的品牌效應(yīng)及運營能力打造東社交休閑親子等方面需求推動區(qū)域商業(yè)形象改造升級，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)品味，提升區(qū)域生活質(zhì)量。3、實現(xiàn)通州新城產(chǎn)業(yè)升級及未來可持續(xù)發(fā)將包括壽在內(nèi)的多家大型企業(yè)總部引入“通州新城區(qū)形三三、環(huán)境聯(lián)合投標單位響應(yīng)建設(shè)節(jié)約型社會的號召作為低碳環(huán)保觀念的踐行者運用可持續(xù)發(fā)展理念通過資源的整合和的科學(xué)管理實現(xiàn)選址購地策劃設(shè)計工程銷售及持有經(jīng)營等開發(fā)運營流程，創(chuàng)造藝術(shù)與生態(tài)共融的和諧工作環(huán)境，為項目客戶提供積極健康的新工作和生活模式。一一、社會責(zé)任踐打造區(qū)域地標，促進產(chǎn)業(yè)，拉動經(jīng)濟增長秉承可持續(xù)發(fā)展理念，進行項目綠色設(shè)計文明施工；創(chuàng)造就業(yè)機會5000-7000人次，吸引精英人才支持區(qū)域教育、環(huán)境保護、社會慈善等二新以往社會貢三三、遠洋地產(chǎn)以往社會貢獻說（一）參與城市規(guī)劃建參與市CBD區(qū)整體規(guī)2002年，遠洋地產(chǎn)與朝陽區(qū)CBD管委會聯(lián)合成立商務(wù)中心區(qū)開發(fā)建設(shè)公司2004年經(jīng)市 承擔(dān)CBD區(qū)約30公頃土地一級開發(fā)規(guī)劃、拆遷等前期工作參與東壩區(qū)域整體規(guī)2010年，遠洋地產(chǎn)聯(lián)合設(shè)計公司參與市朝陽區(qū)東壩北區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，區(qū)域總規(guī)劃用地面積621公頃，方案獲得評委專家的一致好評2010年，遠洋地產(chǎn)參與河北省廊坊市莊區(qū)域的整體規(guī)劃，總規(guī)劃280并計劃開展該區(qū)域的整體一項目整體規(guī)劃仍在進行當(dāng)中參與大望京區(qū)域整體規(guī)2009年遠洋地產(chǎn)聯(lián)合設(shè)計公司和仲聯(lián)行公司組成聯(lián)合體參與大望京商務(wù)區(qū)方案征集活動劃范圍總占地面積約105頃，所投報方案獲得主辦方及評委專家的好評，獲得第二名2006年，受中山市委托，代建中國輕博覽中心項目總建筑面積為11.6方米，為“中山市年度重點項目工作先進單位”稱號承建博鰲亞洲海南博鰲亞洲會議中心由中遠投資、遠洋地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)，項目總投資20用了360多天就完成了項目建設(shè)，受到了中 承擔(dān)國際雕塑公園代征綠2004年，出巨資承擔(dān)西長安街延長線的國家級雕塑文化藝術(shù)園區(qū)——國際雕塑公園162公頃綠化代征土地任務(wù)。該園為最大的雕塑公園，躋身十大精品公園之一受托代建市規(guī)劃展覽2003年，受市規(guī)劃委托，代建北管理工作受到市有關(guān)部門的充分肯定成為展示城市規(guī)劃發(fā)展建設(shè)進程及成就的重要窗口2001年，投資建設(shè)首家公益性現(xiàn)代藝術(shù)乃至展覽50多場次成為多元化藝術(shù)的展示窗口和文化中（二）參與環(huán)境保護運2012年，以“能合理利用”為的“光能四合院”綜合改造示范項目正式竣工。此項目以特有建筑“四合院”為綠色建筑技術(shù)推截至2011年底，共為140個社區(qū)進行了環(huán)保改善工作及過730個社區(qū)舉辦多種環(huán)境教育、宣傳活動。吸引了17個省市、參與首屆“遠洋社區(qū)環(huán)保公益獎”。2006-2010年，連續(xù)5年主辦“老社區(qū)，新開展社區(qū)環(huán)境教育，參與社區(qū)500區(qū)居民近20萬人，并被國家環(huán)保推廣至10余個省市大學(xué)生環(huán)保創(chuàng)意大遠洋地產(chǎn)參與主辦的“大學(xué)生環(huán)保創(chuàng)意大賽”是目前國內(nèi)規(guī)模最大、最有的大學(xué)生環(huán)保賽事，至今已連續(xù)舉辦5國參