【連載】“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”：不革自己的命早晚被革命

【連載】“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”：不革自己的命早晚被革命

房產(chǎn)電商平臺的搭建，既整合了互聯(lián)網(wǎng)的大量數(shù)據(jù)資源，通過線上推廣、線下拓客，為開發(fā)商做到精準客戶的配送，又同時在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，通過網(wǎng)上房產(chǎn)專賣店、專賣區(qū)、競賣區(qū)、旗艦店等多樣配置，讓購房者看房更立體化、選房更便捷化、購房更安全化，吸引了不少購房者參與；同時競拍、團購、秒殺、品牌館等多種購房形式也讓房產(chǎn)電商變得更多樣化，為購房者帶來全新感受?！拔蚁耄驹诨ヂ?lián)網(wǎng)+的風(fēng)口上順勢而為，會使中國經(jīng)濟飛起來。”3月5日，李克強總理在政府工作報告中首次提出制定“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃，并正式確立其為國家戰(zhàn)略?；ヂ?lián)網(wǎng)已經(jīng)逐漸跳出一個行業(yè)的范疇，正成為國民經(jīng)濟的一大新引擎。響應(yīng)總理號召，中國電子商務(wù)研究中心在全國各大智庫中率先出版“互聯(lián)網(wǎng)”智庫系列圖書，本文摘選自全國首部系統(tǒng)性、全景式揭秘“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)”的實踐著作——《互聯(lián)網(wǎng)+：產(chǎn)業(yè)風(fēng)口》。據(jù)目前全國新華書店、機場中信書店，天貓、京東、當(dāng)當(dāng)、亞馬遜中國、蘇寧易購、淘寶、微店、拍拍各大O2O渠道全線熱銷中，位居暢銷書排行榜前列。以下是本書搶先試讀：我們先梳理回顧下房產(chǎn)電商“編年史”：第一階段：房產(chǎn)無電商時代時間：2011年之前傳統(tǒng)營銷：搞宣傳基本靠嘴、拉客戶基本靠腿、為了賣房無怨無悔第二階段：房產(chǎn)電商1.0時代時間：2011年4月—2012年5月事件營銷：營銷事件吸引眼球、廣告強攻無堅不摧、1.0很MAN很暴力第三階段：房產(chǎn)電商2.0時代時間：2012年5月—2013年6月渠道營銷：O2O完成線上線下合體、不是一家人不進一家門、2.0很溫馨很友愛第四階段：房產(chǎn)電商3.0時代時間：2013年7月以后平臺營銷：媒體自主隨便選、交易安全有保障、費用透明又可控、3.0很陽光很溫暖發(fā)展瓶頸競爭加劇致反面影響，盈利模式粗放脆弱存活。目前的房產(chǎn)電商仍處于蠻荒時代，盈利模式粗放。房產(chǎn)電商為了在激烈的競爭中分一杯羹，采取的一些銷售手段也對房地產(chǎn)開發(fā)商造成不良影響。雖然目前房產(chǎn)電商和開發(fā)商之間的合作關(guān)系比較微妙，電商之間的競爭也異常激烈，但是這一模式還將持續(xù)，開發(fā)商需要客流，房產(chǎn)電商需要廣告收入，購房者需要房源信息，三方之間的利益糾葛將繼續(xù)。監(jiān)管欠缺急需規(guī)范，大打政策“擦邊球”藏交易風(fēng)險。一直以來，商品房交易由于總價高、流程復(fù)雜等特征，交易過程均受到嚴格政策監(jiān)管。但房產(chǎn)電商作為新興事物，卻始終游離在政策監(jiān)管之外，以購房優(yōu)惠為名向購房者提前收取誠意金，更是房地產(chǎn)電商采用的打政策“擦邊球”收取訂金的做法。雖然電商介入房地產(chǎn)銷售是大勢所趨，但目前市場缺乏政策監(jiān)管導(dǎo)致魚龍混雜，購房者的利益與資金均難以得到有效保障，因此急需政府制定監(jiān)管政策規(guī)范房產(chǎn)電商的發(fā)展。商業(yè)模式房產(chǎn)電商商業(yè)模式模式一：一手代理行：主要通過整合線上的營銷渠道，以及線下的經(jīng)紀人資源，為一手樓盤帶來客戶，按成交向房產(chǎn)公司收取傭金，同時為帶來客源的經(jīng)紀人支付傭金。其模式是通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)手段將傳統(tǒng)一手代理行模式進行改造，但其核心模式還是一手代理行模式，這中間公司需要去談判各種新盤資源，與其他一手代理行競爭，很難實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢。模式二：經(jīng)紀人平臺：經(jīng)紀人在房產(chǎn)交易中是不可被替代的角色，經(jīng)紀人通過互聯(lián)網(wǎng)平臺撮合賣房者與買房者的交易。但是要實現(xiàn)這樣的模式，需要解決很多問題：足夠的房源、足夠的購房、租房者、良好的撮合機制等等。拿“房產(chǎn)銷冠”的商業(yè)模式來看：通過新房銷售吸引足夠的經(jīng)紀人(以銷售管理crm切入)，足夠的經(jīng)紀人為新購房者提供購房服務(wù)，良好的售房機制吸引二手房房東，這樣的一個循環(huán)，最終形成一個“專業(yè)經(jīng)紀人撮合買房者與賣房者的互聯(lián)網(wǎng)平臺”。但這中間一環(huán)扣一環(huán)，每環(huán)能否良好的運營都會影響到最后平臺的成功。發(fā)展趨勢資本熱捧房產(chǎn)電商，競爭加劇并購蠶食。阿里、騰訊、小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)相繼傳聞進軍房地產(chǎn)企業(yè)，加上互聯(lián)網(wǎng)極大的溝通效率和信息透明，一定程度上對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)形成威脅，并讓資本市場看到其潛力。目前在美國上市的中概股以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主，以易居中國、搜房網(wǎng)、趕集網(wǎng)為代表的房產(chǎn)電商表現(xiàn)遠遠好于傳統(tǒng)房企。房產(chǎn)電商平臺業(yè)內(nèi)聯(lián)盟和被大型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)兼并，這兩種發(fā)展可能性都存在。這跟B2C電商發(fā)展情況類似——巨頭電商不斷并購一些小企業(yè)，然后一些中小企業(yè)為應(yīng)對激烈競爭，選擇聯(lián)手共同發(fā)展。家裝全面“觸網(wǎng)”，真正落實線上線下互補性合作。家裝行業(yè)未來的發(fā)展方向是O2O模式，對于傳統(tǒng)企業(yè)來說選擇一個已經(jīng)相對成熟的線上平臺進行合作，這樣可以減少試錯成本，而線上平臺承接線下能更有效的落地。未來會有更多的家裝企業(yè)走入線上，也會有越來越多的線上企業(yè)選擇落地，但如果堅持都自己做，需要做好投入大成本的準備；而如果選擇進行互補性合作，應(yīng)該選擇相對成熟的平臺。典型案例愛屋吉屋：用互聯(lián)網(wǎng)思維“革房地產(chǎn)中介的命”商業(yè)模式：1、線下片區(qū)地推，每個城市由100多人的團隊負責(zé)推進；2、房東委托的房源，客服中心會進行驗證并定期更新；3、經(jīng)紀人線下的房源反哺到房源庫，并可在帶看過程中進行房源狀態(tài)更新(包括拍照、視頻手段)，目前愛屋吉屋有3000左右經(jīng)紀人團隊；4、針對房東業(yè)主進行宣傳。運營特點：不設(shè)線下門店，擴大經(jīng)紀人服務(wù)半徑。不設(shè)線下門店，把導(dǎo)流環(huán)節(jié)從線下轉(zhuǎn)移到線上，將節(jié)約大量運營成本。同時，打破門店的限制，把經(jīng)紀人的服務(wù)半徑擴大，從原先找一個中介只能看一站地的房源，擴大到一個中介能解決四站地鐵站的房源，大大提高用戶的看房效率。改變經(jīng)紀人收入結(jié)構(gòu)。由于租房無法帶來豐厚的收入，因此傳統(tǒng)中介公司通常不把租房作為主營業(yè)務(wù)。而經(jīng)紀人按成交額提成，也很容易造成“挑肥揀瘦”的局面。因此愛屋吉屋改變了經(jīng)紀人的收入結(jié)構(gòu)，首先是大幅提高基礎(chǔ)薪資，然后是打破傭金提成制度。降低用戶成本。在上海，傳統(tǒng)中介公司收費方式是向房東和租客各收取月租金的35%作為傭金，而愛屋吉屋對用戶免傭，只向房東收取租金的35%。而北京租房傭金原先是由租戶支付一個月房租，而愛屋吉屋將傭金減半，只收取租戶半個月房租?！獓鴥?nèi)第一部系統(tǒng)性、全景式解讀“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)業(yè)”實踐著作《互聯(lián)網(wǎng)+：產(chǎn)業(yè)風(fēng)口》全網(wǎng)期待，秒殺搶購，購買鏈接在此：淘寶天貓：/item.htm?spm=a220m.1000858.1000725.81.x2Ifdp&id=45158637813&areaId=330100&cat_id=2&rn=d4835333e36975d3a3d561b82ef8577b&user_id=1599634638&is_b=1京東：/11683427.html當(dāng)當(dāng)網(wǎng)：/23692442.html#mediafeedback亞馬遜：/%E4%BA%92%E8%81%94%E7%BD%91-%E4%BA%A7%E4%B8%9A%E9%A3%8E%E5%8F%A3-%E4%B8%AD%E5%9B%BD%E7%94%B5%E5%AD%90%E5%95%86%E5%8A%A1%E7%A0%94%E7%A9%B6%E4%B8%AD%E5%BF%83-%E6%9B%B9%E7%A3%8A/dp/B00WSIECC4/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1430704804&sr=8-1&keywords=%E4%BA%92%E8%81%94%E7%BD%91%2B%E4%BA%A7%E4%B8%9A%E9%A3%8E%E5%8F%A3華章微信小店圖書：/hzsc/book.aspx?id=4699079&from=groupmessag