保利秀英港項(xiàng)目3號(hào)地塊（一期）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

保利秀英港項(xiàng)目3號(hào)地塊（一期）可行性研究報(bào)告附表1總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱單位費(fèi)率（萬(wàn)元/畝；%；元/㎡）取費(fèi)對(duì)象總額備注一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本151435.28Ⅰ工程費(fèi)用80420.281建筑建安工程費(fèi)78244.841.1住宅40414.901.1.1土建工程㎡2500137553.9734388.491.1.2安裝工程6026.41給排水安裝㎡100137553.971375.54電氣照明安裝（含弱電）㎡120137553.971650.65消防安裝工程㎡50137553.97687.77電梯工程部28000032896.00通風(fēng)工程㎡30137553.97412.66燃?xì)夤こ泰O40137553.97550.22太陽(yáng)能熱水工程㎡11004123.36453.571.2產(chǎn)權(quán)式酒店8983.391.2.1土建工程㎡2500306007650.001.2.2安裝工程1333.39給排水安裝㎡10030600306.00電氣照明安裝（含弱電）㎡12030600367.20消防安裝工程㎡5030600153.00電梯工程部2800006168.00通風(fēng)工程㎡303060091.80燃?xì)夤こ泰O4030600122.40太陽(yáng)能熱水工程㎡11001136.28124.991.3辦公樓3662.401.3.1土建工程㎡2500126003150.001.3.2安裝工程512.40給排水安裝㎡10012600126.00電氣照明安裝（含弱電）㎡12012600151.20消防安裝工程㎡501260063.00電梯工程部280000384.00通風(fēng)工程㎡301260037.80燃?xì)夤こ泰O401260050.401.4商業(yè)4667.501.4.1土建工程㎡250015251.73812.931.4.2安裝工程854.57給排水安裝㎡10015251.7152.52電氣照明安裝（含弱電）㎡12015251.7183.02消防安裝工程㎡5015251.776.26電梯工程部28000012336.00通風(fēng)工程㎡3015251.745.76燃?xì)夤こ泰O4015251.761.011.5其他配套㎡3000500150.001.5架空層571.6地下室㎡38005161619614.082室外配套工程1131.442.1室外道路、廣場(chǎng)等㎡3009170275.112.2綠化工程332.3室外給排水工程項(xiàng)30000001300.002.4室外電氣工程項(xiàng)35000001350.003挖填土方工程1044.003.1挖土方量（外運(yùn)）m330170353511.00委托方提供3.2回填土方量（外運(yùn)）m350106543533.00Ⅱ工程建設(shè)其他費(fèi)用59797.571土地取得費(fèi)55197.952施工監(jiān)理費(fèi)發(fā)改價(jià)格[2007]670號(hào)1071.923編制可行性研究報(bào)告計(jì)價(jià)格[1999]1283號(hào)12.00按合同價(jià)計(jì)4勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2478.024.1勘察費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)804.204.2設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)1673.825環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)8.655.1環(huán)境影響報(bào)告表編制費(fèi)瓊價(jià)費(fèi)管[2011]214號(hào)6.705.2環(huán)境影響報(bào)告表評(píng)估費(fèi)瓊價(jià)費(fèi)管[2011]214號(hào)1.956初步設(shè)計(jì)及概算審核費(fèi)223.436.1初步設(shè)計(jì)審核費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)27.006.2概算審核費(fèi)瓊發(fā)改收費(fèi)[2007]170號(hào)196.437招標(biāo)代理費(fèi)計(jì)價(jià)格[2011]225號(hào)84.538施工圖技術(shù)審查費(fèi)瓊價(jià)費(fèi)管[2011]224號(hào)66.959預(yù)算審核費(fèi)瓊發(fā)改收費(fèi)[2007]170號(hào)196.4310竣工圖編制費(fèi)計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)133.9111結(jié)算審查費(fèi)瓊發(fā)改收費(fèi)[2007]170號(hào)196.4312城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)瓊價(jià)費(fèi)管[2010]99號(hào)127.36Ⅲ預(yù)備費(fèi)（1+2）*8%11217.43二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用19004.061管理費(fèi)用按工程費(fèi)用的2%計(jì)算1608.412銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)算8756.223財(cái)務(wù)費(fèi)用8639.43三總投資170439.34附表2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入及稅金估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期合計(jì)第1年第2年第3年第4年1銷售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.1住宅165064.7616506.4852820.7266025.9029711.661.2產(chǎn)權(quán)式酒店42840.004284.0013708.8017136.007711.201.3寫字樓25200.002520.008064.0010080.004536.001.4商業(yè)38129.263812.9312201.3615251.706863.271.5車庫(kù)20640.002064.006604.808256.003715.202營(yíng)業(yè)稅金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.1營(yíng)業(yè)稅14593.701459.374669.985837.482626.872.2城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)1021.56102.16326.90408.62183.882.3教育費(fèi)附加437.8143.78140.10175.1278.812.4地方教育附加費(fèi)291.8829.1993.40116.7552.54附表3資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年1資金來(lái)源522313.37124540.91164500.68177325.6655946.121.1銷售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.331.2項(xiàng)目資本金170439.3476697.7051131.8039201.053408.791.3長(zhǎng)期借款60000.0018655.8019969.2021375.010.002資金運(yùn)用281463.46101468.9580064.2681685.8618244.382.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資170439.3476697.7051131.8039201.053408.792.2銷售稅金及附加16344.951634.505230.386537.982942.092.3借款償還本金60000.018655.8019969.2021375.010.002.4利息支付8639.434224.002910.631504.800.002.5增值稅2569.54256.95822.251027.82462.522.6所得稅23470.190.000.0012039.2111430.983資金盈余240849.9123071.9684436.4295639.7937701.734累計(jì)盈余資金240849.9123071.96107508.38203148.17240849.91附表4損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)算期第1年第2年第3年第4年1銷售收入291874.0229187.4193399.68116749.6052537.332建設(shè)成本170439.3476697.7051131.8039201.053408.793經(jīng)營(yíng)稅金及附加16344.951634.505230.386537.982942.094土地增值稅2569.54256.95822.251027.82462.525利息支付8639.434224.002910.631504.800.006營(yíng)業(yè)利潤(rùn)93880.76-53625.7433304.6268477.9545723.937所得稅23470.190.000.0012039.2111430.988稅后利潤(rùn)70410.57-53625.7433304.6256438.7534292.959盈余公積金12403.620.003330.465643.873429.2910可分配利潤(rùn)58006.9511投資利稅率13.77%12投資利潤(rùn)率10.33%附表5借款償還計(jì)劃表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第一年第二年第三年1本期借款600001.1本期應(yīng)計(jì)利息8639.44224.02910.61504.81.2應(yīng)還本金60000.018655.819969.221375.01.3應(yīng)還本利和68639.422879.822879.822879.82還本資金來(lái)源239336.6929187.4193399.68116749.60附表6項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算期間第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入29187.4193399.68116749.6052537.332現(xiàn)金流出82813.1560095.0660310.8518244.382.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資76697.7051131.8039201.053408.792.2經(jīng)營(yíng)稅金及附加1634.505230.386537.982942.092.3土地增值稅256.95822.251027.82462.522.4利息支出4224.002910.631504.800.002.5所得稅0.000.0012039.2111430.98所得稅前凈現(xiàn)金流量-53625.7433304.6268477.9545723.93累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量-53625.74-20321.1248156.8393880.76稅前凈現(xiàn)值-47880.1226550.2448741.2629058.38累計(jì)稅前凈現(xiàn)值-47880.12-21329.8927411.3756469.754稅后凈現(xiàn)金流量-53625.7433304.6256438.7534292.955累計(jì)稅后凈現(xiàn)金流量-53625.74-20321.1236117.6270410.576稅后凈現(xiàn)值-47880.1226550.2440171.9821793.797累計(jì)稅后凈現(xiàn)值-47880.12-21329.8918842.1040635.89計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）68%56%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）56469.7540635.89靜態(tài)投資回收期（年）2.302.36動(dòng)態(tài)投資回收期（年）2.442.53基準(zhǔn)收益率（%）12%附表6敏感性分析表（所得稅后）評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率（FIRR）內(nèi)部收益率變化率%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）萬(wàn)元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）變化率%基本方案總投:170439