房地產企業(yè)所得稅匯算清繳培訓

房地產企業(yè)所得稅匯算清繳培訓1、高房價成為社會輿論的焦點；2、國家調控房地產市場的三大手段：土地金融稅收3、國家對房地產企業(yè)稅收政策趨于偏緊；4、切實做好2021年企業(yè)所得稅匯繳工作；5、企業(yè)所得稅申報表要做一些改動。2010房地產企業(yè)所得稅匯繳宏觀形勢使大連萬達相關企業(yè)財稅人員通過培訓能夠做到：在正確的時間將正確的稅額交與正確的稅務機關，避免因未按規(guī)定納稅造成企業(yè)財務損失或給企業(yè)領導和相關人員帶來法律風險。培訓要達到的目的

1、企業(yè)所得稅匯繳的關鍵2、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定3、不征稅收入的規(guī)定

4、免稅收入稅務處理的規(guī)定

5、稅前扣除的規(guī)定

6、關于預提費用的處理

7、稅前扣除中的發(fā)票問題

8、財產損失的稅前扣除9、預繳稅款的稅前扣除

10、以前年度虧損的彌補

收入的稅務處理稅前扣除的稅務處理企業(yè)所得稅匯繳的根底課程內容框架依法納稅準確納稅多繳稅：企業(yè)受損少繳稅：企業(yè)違法一、企業(yè)所得稅匯繳的基本要求1、正確核算應納稅所得額是企業(yè)所得稅正確匯繳的關鍵2、應納稅所得額=會計利潤±納稅調整事項〔間接法表達的邏輯關系〕。3、應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—允許彌補的以前年度虧損〔企業(yè)所得稅法表達的邏輯關系〕二、企業(yè)所得稅匯繳的關鍵企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務銷售開發(fā)產品取得收入的特殊規(guī)定房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務銷售開發(fā)產品取得收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題三、企業(yè)所得稅收入總額的規(guī)定1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定第六條企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。包括：〔一〕銷售貨物收入；〔二〕提供勞務收入；〔三〕轉讓財產收入；〔四〕股息、紅利等權益性投資收益；〔五〕利息收入；〔六〕租金收入；〔七〕特許權使用費收入；〔八〕承受捐贈收入；〔九〕其他收入。企業(yè)所得稅法

1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法實施條例12條

收入的形式貨幣形式：非貨幣形式：現(xiàn)金、銀行存款、應收賬款、應收票據(jù)、準備持有至到期的債券投資以及債務的豁免等。固定資產、生物資產、無形資產、股權投資、存貨、不準備持有至到期的債券投資、勞務以及有關權益等。按照公允價值確定收入額公允價值，是指按照市場價格確定的價值〔條例第13條第2款〕1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定銷售貨物收入，是指企業(yè)銷售商品、產品、原材料、包裝物、低值易耗品以及其他存貨取得的收入。提供勞務收入，是指企業(yè)從事建筑安裝、修理修配、交通運輸、倉儲租賃、金融保險、郵電通信、咨詢經(jīng)紀、文化體育、科學研究、技術效勞、教育培訓、餐飲住宿、中介代理、衛(wèi)生保健、社區(qū)效勞、旅游、娛樂、加工以及其他勞務效勞活動取得的收入。轉讓財產收入，是指企業(yè)轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。股息、紅利等權益性投資收益，是指企業(yè)因權益性投資從被投資方取得的收入。利息收入，是指企業(yè)將資金提供他人使用但不構成權益性投資，或者因他人占用本企業(yè)資金取得的收入，包括存款利息、貸款利息、債券利息、欠款利息等收入。企業(yè)所得稅法實施條例14—18條

股息：按照被投資方作出利潤分配決定的日期確認收入的實現(xiàn)。利息：按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現(xiàn)。

注意：1、企業(yè)所得稅收入總額的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法實施條例19—22條

租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。特許權使用費收入，是指企業(yè)提供專利權、非專利技術、商標權、著作權以及其他特許權的使用權取得的收入。按照合同約定的特許權使用人應付特許權使用費的日期確認收入的實現(xiàn)。承受捐贈收入，是指企業(yè)承受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現(xiàn)。其他收入，包括企業(yè)資產溢余收入、逾期未退包裝物押金收入、確實無法償付的應付款項、已作壞賬損失處理后又收回的應收款項、債務重組收入、補貼收入、違約金收入、匯兌收益等。2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定〔1〕收入的范圍〔國稅發(fā)【2021】31文第5條〕現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟利益注意：有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加

納入開發(fā)產品價內或由房地產企業(yè)開具發(fā)票

未納入開發(fā)產品價內并由其他收取部門、單位開具發(fā)票

確認收入不確認收入代收基金費用的操作不同，稅收也不同！一次性全額收款方式銷售

于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)〔權利〕之日確認分期收款方式銷售

按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認

付款方提前付款的，在實際付款日確認

銀行按揭方式銷售

首付款應于實際收到日確認，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認

委托方式銷售

支付手續(xù)費方式

視同買斷方式

收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認

保底價+超基價雙方分成方式

包銷方式包銷期內根據(jù)包銷合同的約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，根據(jù)包銷合同約定的價款和付款方式確認收入。

〔2〕收入確認的時點〔31號文第6條〕2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定〔3〕收入確認的金額〔31號文第6條〕一次性全額收款方式銷售

分期收款方式銷售

銀行按揭方式銷售

委托方式銷售

支付手續(xù)費方式

視同買斷方式

保底價+超基價雙方分成方式

包銷方式按銷售合同或協(xié)議約定的價款確認按銷售合同或協(xié)議約定的價款確認按銷售合同或協(xié)議中約定的價款

合同約定價格與買斷價格孰高原那么確認1.約定價＞基價按約定價分成額不得從收入中減除2.約定價＜基價按基價3.受托方與購置方直接簽銷售合同基價+分成包銷期內根據(jù)包銷合同的約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產品，根據(jù)包銷合同約定的價款和付款方式確認收入。

2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定〔4〕視同銷售的稅務處理〔31號文第7條〕視同銷售的范圍視同銷售收入確認的方法將開發(fā)產品用于職工福利

對外投資

分配給股東或投資人

抵償債務

換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等獎勵捐贈贊助不再包括開發(fā)企業(yè)自用按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定

由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定

按開發(fā)產品的本錢利潤率確定。本錢利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定〔5〕預租行為收入確實認〔31號文第10條〕預租的定義收入確認時點收入確認金額房地產企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議,將房屋出租開發(fā)產品交付承租人使用之日起,確認收入的實現(xiàn)按預租價款確認收入

2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定第一條：交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)?實施條例?第九條規(guī)定的收入與費用配比原那么，出租人可在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入〔6〕預收租金的收入處理國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法假設干稅收問題的通知國稅函〔2021〕79號2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定〔7〕企業(yè)取得銷售未完工開發(fā)產品收入進展年度匯算清繳時的填報方法根據(jù)?北京市國家稅務局、北京市地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于印發(fā)房地產開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理方法的通知的通知?〔京國稅發(fā)【2021】92號〕附件4?房地產企業(yè)所得稅納稅申報口徑?的規(guī)定：第一條第二款：年度匯算清繳申報時的處理銷售未完工開發(fā)產品收入額的填報企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產品收入額，年度匯算清繳申報時填報在?企業(yè)所得稅年度納稅申報表〔A類〕?第1行“營業(yè)收入〞欄和附表一〔1〕?收入明細表?第4行“銷售貨物〞及附表三?納稅調整工程明細表?第19行“其他〞欄第4列“調減金額〞。預計毛利額的填報企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產品收入額按照規(guī)定的計稅毛利率計算的預計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三?納稅調整工程明細表?第52行“房地產企業(yè)預售收入計算的預計利潤〞欄第3列“調增金額〞。2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定〔8〕企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品完工結轉銷售收入年度匯算清繳申報時的填報第二條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品完工結轉銷售收入時的填報第二款“年度匯算清繳申報時的處理〞規(guī)定?企業(yè)所得稅年度納稅申報表〔A類〕?第1行“營業(yè)收入〞欄和附表一〔1〕?收入明細表?第4行“銷售貨物〞欄不包括已按照上列第一條第二款處理的銷售未完工開發(fā)產品的收入額，年度匯算清繳申報時將其填入附表三?納稅調整工程明細表?第19行“其他〞欄第3列“調增金額〞。實際毛利額與其對應的預計毛利額差額調整的填報已按照上列第一條第二款第二項處理的預計毛利額，年度匯算清繳申報時填報在附表三?納稅調整工程明細表?第52行“房地產企業(yè)預售收入計算預計利潤〞第4列“調減金額〞。2、房地產企業(yè)銷售開發(fā)產品確認收入的特殊規(guī)定3、房地產企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題〔1〕預售房款未按規(guī)定預繳稅款預售房款記入“應付賬款〞“其他應付款〞等往來科目歸集，不通過“預收賬款〞科目核算，長期掛賬不結轉收入；將預收房款混為購房定金，不結轉收入；分開開票，一局部預售房款開預收款發(fā)票交財務入賬，將另一局部預售房款開具收據(jù)入銷售部，不入企業(yè)財務賬，形成賬外小金庫。〔2〕隱匿銷售收入或視同銷售不作收入銷售收入確認不及時，長期掛在“預收賬款〞科目，以未清算、未決算為由拖延繳納企業(yè)所得稅；只計商品房收入，車庫銷售不計收入；將局部樓的開發(fā)權整體轉讓給其他具有開發(fā)資質的企業(yè)，按照約定收取轉讓費，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設賬外賬；先租后售的房產，收取的租金不記收入；以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬，不進展收入確實認；以房屋抵頂?shù)貎r款，賠償給原住戶的房屋不作收入處理；合作建造開發(fā)產品以房屋抵頂投資額、以土地使用權、股權等權利換取開發(fā)產品不作收入處理；3、房地產企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題視同銷售房屋不記收入；視同銷售房屋價格偏低；價外費用〔如代物業(yè)收取的有線電視初裝費、燃氣管道安裝費、防盜門、封閉陽臺等〕不記收入；與關聯(lián)方之間的出售、出租業(yè)務，或掛往來、或隨意作價；代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料、按合同留歸開發(fā)企業(yè)所有的，不作收入處理；收取的拆遷安置補償費列“其他應付款〞，不結轉營業(yè)收入；其他收入如客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入政府給予的平安獎、優(yōu)質獎等不入“營業(yè)外收入〞核算?！?〕隱匿銷售收入或視同銷售不作收入3、房地產企業(yè)收入稅務處理中容易出現(xiàn)的問題1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定2、房地產開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定3、房地產企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題四、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的規(guī)定

1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定第七條收入總額中的以下收入為不征稅收入：〔一〕財政撥款；〔二〕依法收取并納入財政管理的行政事業(yè)性收費、政府性基金；〔三〕國務院規(guī)定的其他不征稅收入。企業(yè)所得稅法

1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財政撥款，是指各級人民政府對納入預算管理的事業(yè)單位、社會團體等組織撥付的財政資金，但國務院和國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。行政事業(yè)性收費，是指依照法律法規(guī)等有關規(guī)定，按照國務院規(guī)定程序批準，在實施社會公共管理，以及在向公民、法人或者其他組織提供特定公共效勞過程中，向特定對象收取并納入財政管理的費用。政府性基金，是指企業(yè)依照法律、行政法規(guī)等有關規(guī)定，代政府收取的具有專項用途的財政資金。國務院規(guī)定的其他不征稅收入，是指企業(yè)取得的，由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金。企業(yè)所得稅法實施條例26條

不征稅收入解釋1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財稅〔2021〕151號企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應計入企業(yè)當年收入總額企業(yè)取得的由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準的財政性資金，準予作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。財政性資金：指企業(yè)取得的來源于政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；國家投資：指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關規(guī)定相應增加企業(yè)實收資本〔股本〕的直接投資。1、企業(yè)所得稅收入總額中不征稅收入的一般規(guī)定財稅〔2021〕87號文一、對企業(yè)在2021年1月1日至2021年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項用途；財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理方法或具體管理要求；企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進展核算。二、根據(jù)實施條例第二十八條的規(guī)定，上述不征稅收入用于支出所形成的費用，不得在計算應納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產，其計算的折舊、攤銷不得在計算應納稅所得額時扣除。2、房地產開發(fā)企業(yè)收入總額中不征稅收入的特殊規(guī)定〔1〕不征稅收入中沒有對房地產企業(yè)做出特殊性的規(guī)定〔2〕房地產企業(yè)收入中，沒有符合不征稅收入條件的收入3、房地產企業(yè)不征稅收入的中容易出現(xiàn)的問題“收支兩條線〞房地產企業(yè)該交的稅款按稅法繳納政府給房地產企業(yè)財政補助或政府獎勵帶來政績工程帶動居民就業(yè)促進經(jīng)濟開展不符合所得稅法上的不征稅收入的條件，不屬于不征稅收入如果在取得政府補助和政府獎勵時，能操作為財稅〔2021〕151號文規(guī)定的：國家投資使用后歸還本金由國務院財政、稅務主管部門規(guī)定專項用途并經(jīng)國務院批準可作為不征稅收入如果在取得政府補助和政府獎勵時，能操作為財稅〔2021〕87號文規(guī)定的，也可作為不征稅收入。是不征稅收入嗎？〔1〕將政府補助作為不征稅收入3、房地產企業(yè)不征稅收入中容易出現(xiàn)的問題第五條

企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進展管理?！獓惏l(fā)〔2021〕31號

法律規(guī)定：(2)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加，作為不征稅收入處理4、實踐中稅務機關對企業(yè)取得的財政性資金的認定依據(jù)是，企業(yè)取得的資金必須是從財政專戶撥付取得的。通過其他渠道取得資金，在稅務上不認定為財政資金。1、關于免稅收入的一般規(guī)定2、關于房地產開發(fā)企業(yè)免稅收入的具體規(guī)定3、房地產企業(yè)免稅收入的稅務處理中出現(xiàn)的問題五、收入總額中關于免稅收入的規(guī)定

1、關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定〔1〕、國債利息收入：企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入?！?〕、符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益：居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益，不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票缺乏12個月取得的投資收益?！?〕在中國境內設立機構、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機構、場所有實際聯(lián)系的股息、紅利等權益性投資收益?！?〕符合條件的非營利組織的收入，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的外，不包括非營利組織從事營利性活動取得的收入。企業(yè)所得稅法第26條企業(yè)的以下收入為免稅收入1、關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定〔1〕國債利息收入：企業(yè)持有國務院財政部門發(fā)行的國債取得的利息收入。〔2〕符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權益性投資收益：指居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益。不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票缺乏12個月取得的投資收益?！?〕符合條件的非營利組織，是指同時符合以下條件的組織：依法履行非營利組織登記手續(xù)；從事公益性或者非營利性活動；取得的收入除用于與該組織有關的、合理的支出外，全部用于登記核定或者章程規(guī)定的公益性或者非營利性事業(yè)；財產及其孳息不用于分配；按照登記核定或者章程規(guī)定，該組織注銷后的剩余財產用于公益性或者非營利性目的，或者由登記管理機關轉贈給與該組織性質、宗旨一樣的組織，并向社會公告；投入人對投入該組織的財產不保存或者享有任何財產權利；工作人員工資福利開支控制在規(guī)定的比例內，不變相分配該組織的財產。實施條例82—84條1、關于收入總額中免稅收入的一般規(guī)定?關于執(zhí)行企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策假設干問題的通知?〔財稅[2021]69號〕第四條2021年1月1日以后，居民企業(yè)之間分配屬于2007年度及以前年度的累積未分配利潤而形成的股息、紅利等權益性投資收益，均應按照企業(yè)所得稅法第二十六條及實施條例第十七條、第八十三條的規(guī)定處理。即：可以作為免稅收入處理2、房地產開發(fā)企業(yè)收入總額中免稅收入的特殊規(guī)定?關于非營利組織免稅資格認定管理有關問題的通知?〔財稅[2021]123號〕?關于非營利組織企業(yè)所得稅免稅收入問題的通知?〔財稅[2021]122號〕房地產企業(yè)屬于營利性組織，上述規(guī)定不適用于房地產企業(yè)稅務總局對房地產企業(yè)免稅收入無特殊規(guī)定1、關于企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定2、關于房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定3、關于房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務處理中具體問題的處理六、企業(yè)所得稅稅前扣除的規(guī)定

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定?企業(yè)所得稅法?第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括本錢、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。原那么1、實際發(fā)生2、與取得收入直接相關3、不允許重復扣除4、支出要合理：內容1、本錢2、費用3、稅金4、損失5、其他支出符合生產經(jīng)營活動常規(guī)必要和正常的支出

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定〔1〕本錢：企業(yè)在生產經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售本錢銷貨本錢、業(yè)務支出以及其他消耗；〔2〕費用：企業(yè)在生產經(jīng)營活動中發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務費用，已經(jīng)計入本錢的有關費用除外；〔3〕稅金：企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加；〔4〕損失：企業(yè)在生產經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失；〔5〕其他支出：除本錢、費用、稅金、損失外，企業(yè)在生產經(jīng)營活動中發(fā)生的與生產經(jīng)營活動有關的、合理的支出。實施條例29—33條1、文件依據(jù)：國稅函〔2021〕3號2、合理工資的判定標準企業(yè)制訂了較為標準的員工工資薪金制度；工資制度企業(yè)所制訂的工資薪金制度符合行業(yè)及地區(qū)水平；薪資水平企業(yè)在一定時期所發(fā)放的工資薪金是相對固定的，工資薪金的調整是有序進展的；有序調整企業(yè)對實際發(fā)放的工資薪金，已依法履行了代扣代繳個人所得稅義務；依法扣稅有關工資薪金的安排，不以減少或逃避稅款為目的。商業(yè)目的1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資3、

工資總額的組成實際發(fā)放的工資總額。不包括：職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金

不得超過政府有關部門給予的限定數(shù)額；超過局部，不得計入工資薪金總額，也不得稅前扣除國有企業(yè)私營企業(yè)1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-工資企業(yè)所得稅實施條例40、41、42條職工福利費≤工資薪金總額×14%撥繳的工會經(jīng)費≤工資薪金總額×2%職工教育經(jīng)費≤工資薪金總額×2.5%，超過局部準予結轉以后納稅年度扣除。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。福利費核算要求：國稅函〔2021〕3號文第4條單獨設置賬冊，進展準確核算未單設賬冊進展準確核算，稅務機關責令企業(yè)在規(guī)定的期限內進展改正逾期未改正的，稅務機關對企業(yè)發(fā)生的職工福利費可進展合理的核定1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項費用的扣除職工福利費的內容：尚未實行別離辦社會職能的企業(yè)，內設福利部門所發(fā)生的設備、設施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設備、設施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務費等。為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等。國稅函〔2021〕3號文第3條1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-三項費用的扣除實施條例的規(guī)定：43條企業(yè)發(fā)生的與生產經(jīng)營活動有關的業(yè)務招待費支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售〔營業(yè)〕收入的5‰政策要點強調實際發(fā)生強調與生產經(jīng)營有關雙重標準孰低原那么銷售收入包括：包括銷售貨物收入、勞務收入、出租財產收入、轉讓無形資產使用權收入、視同銷售收入等，但不包括稅務機關查補的收入。預售收入有地區(qū)差異需區(qū)別對待！國稅函[2021]202號1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-業(yè)務招待費的扣除實施條例的規(guī)定：44條企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務宣傳費支出，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，不超過當年銷售〔營業(yè)〕收入15%的局部，準予扣除；超過局部，準予在以后納稅年度結轉扣除。政策要點強調實際發(fā)生不能理解為廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除限額分別為當年銷售收入的15%。包括視同銷售收入[國稅函[2021]202號]1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除戶外廣告位租用費是租賃費還是廣告費？

企業(yè)因業(yè)務推廣需要，與公交車、廣告牌等戶外廣告位所有者簽訂租賃協(xié)議，并根據(jù)宣傳內容交由廣告公司制作廣告畫面，這些費用是按照經(jīng)營租賃費扣除，還是按照廣告費扣除？

從費用發(fā)生的根源和性質上講，一般的經(jīng)營租賃側重于租賃物本身直接使用，廣告位的租賃中租賃物是廣告宣傳內容的載體，租賃者不直接使用租賃物本身。因此，廣告位的租賃費實質是廣告費，應按廣告宣傳費的稅收規(guī)定在企業(yè)所得稅稅前扣除。

1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-廣告費和業(yè)務宣傳費的扣除企業(yè)參加財產保險，按照規(guī)定繳納的保險費，準予扣除。

實施條例的規(guī)定-46條財產保險費的范圍按照?中華人民共和國保險法?及?財產保險公司保險條款和保險費率管理方法?規(guī)定繳納的財產保險費。為職工家庭投保的財產保險費不允許稅前扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-財產保險費的扣除根據(jù)生產經(jīng)營活動的需要租入固定資產支付的租賃費,可以扣除

實施條例的規(guī)定：47條經(jīng)營租賃方式租入

租賃期限均勻扣除

融資租賃方式租入

按照規(guī)定構成融資租入固定資產價值的局部應當提取折舊費用，分期扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-租賃費的扣除

實施條例的規(guī)定：48條企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護支出，準予扣除。

勞保費的具體內容確因特殊工作環(huán)境需要為雇員配備或提供工作服、手套、平安保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。政策要點勞動保護支出屬于非現(xiàn)金支出，必須取得正式發(fā)票?，F(xiàn)金發(fā)放的勞保費不允許稅前扣除勞動保護用品是保護勞動者平安安康的一種預防性輔助措施，不是生活福利待遇。非因工作需要和國家規(guī)定以外的帶有普遍福利性質的勞動保護支出，應界定為福利費支出1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-勞動保護費的扣除財稅[2021]27號自2021年1月1日起，為在本企業(yè)任職或者受雇的全體員工支付的補充養(yǎng)老保險費、補充醫(yī)療保險費，分別在不超過職工工資總額5%標準內的局部，在計算應納稅所得額時準予扣除；超過的局部，不予扣除。政策要點：從2021年1月1日起執(zhí)行必須為本企業(yè)的在職職工支付標準：為工資總額的5%以內，超過局部不準扣除，也不準結轉以后年度扣除1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-補充養(yǎng)老保險和補充醫(yī)療保險實施條例53條企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的局部，準予扣除?？鄢龡l件：條例51條〔1〕通過公益性社會團體或者縣級以上人民政府及其部門捐出〔2〕符合公益事業(yè)捐贈法關于公益事業(yè)捐贈的規(guī)定1〕救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動；

2〕教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育事業(yè)；

3〕環(huán)境保護、社會公共設施建立；

4〕促進社會開展和進步的其他社會公共和福利事業(yè)。財稅[2021]160號文會計口徑1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除依法登記不以營利為目的全部資產及其增值為該法人所有收益和營運結余用于該法人設立目的的事業(yè)終止后的剩余財產不歸屬任何個人或者營利組織不經(jīng)營與其設立目的無關的業(yè)務有健全的財務會計制度捐贈者不以任何形式參與社會團體財產的分配；3年內未受到行政處分；在民政部門依法登記3年以上，申請前連續(xù)2年年度檢查合格；1年≤登記年限＜3年，社會組織評估等級在3A〔含〕以上；公益性社會團體〔不含基金會〕在民政部門依法登記3年以上，凈資產不低于登記的活動資金數(shù)額，申請前連續(xù)2年年度檢查合格。實施條例52條財稅[2021]160號1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除〔3〕承受捐贈的主體必須規(guī)定的條件(實施條例52條和財稅[2021]160號文第4條)〔4〕取得加蓋就收捐贈單位蓋章的公益性捐贈票據(jù)〔5〕通過公益性群眾團體的公益事業(yè)捐贈支出也可扣除(財稅[2021]124號文)〔6〕上海世博會完畢之前，向上海世博會的捐贈可以全額扣除，除此之外的捐贈只能按會計利潤的12%以內據(jù)實扣除(國稅函[2021]202號)1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定-公益性捐贈的扣除固定資產加速折舊政策——國稅發(fā)[2021]81號可以加速折舊的固定資產范圍〔1〕因技術進步，產品更新?lián)Q代較快〔2〕常年處于強震動、高腐蝕狀態(tài)加速折舊的方法〔1〕雙倍余額遞減法〔2〕年數(shù)總和法加速折舊只是前期折舊額加大，并不縮短固定資產的折舊年限！備案手續(xù)(1)固定資產的功能、預計使用年限短于?實施條例?規(guī)定計算折舊的最低年限的理由、證明資料及有關情況的說明；(2)被替代的舊固定資產的功能、使用及處置等情況的說明；(3)固定資產加速折舊擬采用的方法和折舊額的說明；(4)主管稅務機關要求報送的其他資料。取得該固定資產后一個月內

向主管稅務機關申報縮短折舊年限的固定資產，足額計提折舊后繼續(xù)使用超過12個月的，對其更新替代、改造改建后形成的功能一樣或類似的固定資產，不得再采取縮短折舊年限的方法。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定國稅發(fā)〔2021〕86號文子公司作為費用稅前扣除母公司做收入申報營業(yè)稅提供效勞簽訂效勞合同開具發(fā)票遵循獨立公平交易原那么向多個子公司提供效勞,可分項簽訂合同,也可采取效勞分攤協(xié)議方式不再允許支付管理費不再允許提取費用向主管稅務機關提供與母公司簽訂的效勞合同等材料。否那么，不得稅前扣除。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—母子公司間支付效勞費的稅務處理

如會員費、合理的會議費、差旅費、違約金、訴訟費用、銀行罰息、匯兌損失等，均準予扣除。1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—其他扣除工程〔1〕、向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項?！?〕、企業(yè)所得稅稅款?！獋€人所得稅稅款同樣不得扣除〔3〕、稅收滯納金?！姓粤P款〔4〕、罰金、罰款和被沒收財物的損失?！?〕、超過規(guī)定標準的捐贈支出。〔6〕、贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產經(jīng)營活動無關的各種非廣告性質支出。——廣告性質的贊助支出按廣告費處理〔7〕、未經(jīng)核定的準備金支出?！?〕、企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內營業(yè)機構之間支付的租金和特許權使用費，以及非銀行企業(yè)內營業(yè)機構之間支付的利息，不得扣除。〔9〕、與取得收入無關的其他支出?！c收入直接相關原那么1、企業(yè)所得稅稅前扣除的一般規(guī)定—不得稅前扣除的工程完工開發(fā)產品及時結算計稅本錢，計算此前銷售收入〔預售收入〕的實際毛利額，將其實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入企業(yè)當年本工程與其他工程合并計算的應納稅所得額。即：及時將預計毛利調整為實際毛利(文件第9條)未完工開發(fā)產品1、銷售未完工開發(fā)產品取得的收入〔預售收入〕，按預計計稅毛利率分季〔或月〕計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額2、計稅毛利率(文件第8條)：開發(fā)工程位于省會城市和方案單列市政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％開發(fā)工程位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)工程位于其他地區(qū)的，不得低于5%。經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。年度納稅申報時，企業(yè)須出具該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告和稅務機關需要的其他相關資料。(文件第9條)京國稅發(fā)〔2021〕92號文要求報送“開發(fā)產品(本錢對象)完工情況表(一)、(二)〞2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定國稅函〔2021〕201號房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工〔竣工〕備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當企業(yè)開場辦理開發(fā)產品交付手續(xù)〔包括入住手續(xù)〕、或已開場實際投入使用時，為開發(fā)產品開場投入使用，應視為開發(fā)產品已經(jīng)完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅本錢，并計算企業(yè)當年度應納稅所得額。工程是否通過驗收是否辦理完工備案手續(xù)不影響企業(yè)所得稅完工產品確實認！計稅本錢〔第25條〕在開發(fā)、建造開發(fā)產品過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進展核算與計量的應歸入某項本錢對象的各項費用.會計本錢在開發(fā)、建造開發(fā)產品過程中所發(fā)生的按照會計規(guī)定進展核算與計量的應歸入某項本錢對象的各項費用.≤(一)計稅本錢對象本錢對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。本錢對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對象的，應征得主管稅務機關同意?！?6條〕2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定可否銷售原那么分類歸集原那么功能區(qū)分原那么定價差異原那么本錢差異原那么權益區(qū)分原那么開發(fā)產品能夠對外經(jīng)營銷售的，作為獨立的計稅本錢對象；否那么，先作為過渡性本錢對象進展歸集，然后再將其相關本錢攤入能對外經(jīng)營銷售的本錢對象同一開發(fā)地點、竣工時間相近、產品構造類型無明顯差異的群體開發(fā)的工程，作為一個本錢對象開發(fā)工程某組成局部相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的本錢對象開發(fā)產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為本錢對象開發(fā)產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造本錢出現(xiàn)較大差異的，分別作為本錢對象開發(fā)工程屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應結合上述原那么分別劃分本錢對象計稅本錢對象確實定原那么(第26條)2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔二〕計稅本錢對象確定原那么〔三〕計稅本錢支出的6大內容〔31號文第27條〕〔1〕土地征用費及拆遷補償費〔2〕前期工程費〔3〕建筑安裝工程費為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費和開發(fā)工程安裝工程費等。2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定(4)根底設施建立費(5)公共配套設施費

(6)開發(fā)間接費

指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項根底設施支出，主要包括開發(fā)工程內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。指開發(fā)工程內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設施支出。為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及工程營銷設施建造費等?！踩秤嫸惐惧X支出的6大內容〔31號文第27條〕2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔四〕計稅本錢核算的程序〔31號文第28條〕預提費用、待攤費用當期實際發(fā)生的各項支出〔稅法口徑〕應計入本錢對象的本錢應在當期稅前扣除的費用本錢工程直接本錢間接本錢共同本錢本錢對象完工本錢對象在建本錢對象未建本錢對象前期已完工本錢對象本期已完工本錢對象已銷開發(fā)產品未銷開發(fā)產品固定資產當期申報扣除實際銷售時扣除開發(fā)產品固定資產已銷未銷當期扣除實際銷售時扣除按可售面積計算單位工程本錢按性質經(jīng)濟用途時間地點2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔五〕計稅本錢的計算〔31號文第29條〕共同本錢能夠分清本錢對象的間接本錢成本對象直接本錢不能分清負擔對象的間接本錢直接計入按受益和配比原那么分配計入〔1〕占地面積法分配方法〔2〕建筑面積法〔3〕直接本錢法〔4〕預算造價法2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定分配方法--〔1〕占地面積法〔第29、30條〕一次性開發(fā)某一本錢對象占地面積全部本錢對象占地總面積分期開發(fā)

首先按“本期全部本錢對象占地面積/開發(fā)用地總面積〞的比例進展分配然后再按“某一本錢對象占地面積/期內全部本錢對象占地總面積〞的比例進展分配期內全部本錢對象應負擔的占地面積=期內開發(fā)用地占地面積-應由各期本錢對象共同負擔的占地面積定義：按已開工開發(fā)本錢對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例，進展共同本錢和不能分清本錢對象的間接本錢的分配方法適用范圍僅限于土地本錢如果確需結合其他方法進展分配的，應商稅務機關同意土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況，土地開發(fā)本錢經(jīng)商稅務機關同意后可先按土地整體預算本錢進展分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調整。2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定一次性開發(fā)已開工開發(fā)本錢對象建筑面積開發(fā)用地總建筑面積分期開發(fā)

首先按“期內本錢對象建筑面積/開發(fā)用地方案建筑面積〞的比例進展分配然后再按“某一本錢對象建筑面積/期內本錢對象總建筑面積〞的比例進展分配定義：按已開工開發(fā)本錢對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例，進展分配共同本錢和不能分清本錢對象的間接本錢的方法。適用范圍單獨作為過渡性本錢對象核算的公共配套設施開發(fā)本錢，應按建筑面積法進展分配。2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定分配方法--〔2〕建筑面積法〔第29、30條〕〔3〕直接本錢法〔4〕預算造價法定義：按期內某一本錢對象的直接開發(fā)本錢占期內全部本錢對象直接開發(fā)本錢的比例，進展分配共同本錢和不能分清本錢對象的間接本錢的方法。借款費用屬于不同本錢對象共同負擔的，按直接本錢法或按預算造價法進展分配。其他本錢工程的分配法由企業(yè)自行確定。定義：按期內某一本錢對象預算造價占期內全部本錢對象預算造價的比例，進展分配共同本錢和不能分清本錢對象的間接本錢的方法。使用范圍間接本錢的分配方法〔第29、30條〕2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔六〕合作建房的稅務處理〔31號文第31、36、37條〕〔1〕合作建房及適用法律條款合作他方〔非房地產企業(yè)37條〕房地產企業(yè)土地資金合作建房組織形式分配形式組建法人公司31條不組建法人公司36條分配開發(fā)產品分配工程利潤2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔2〕條文規(guī)定——組建法人公司31條分配開發(fā)產品產品在該項土地上建造土地本錢確認時點首次分出開發(fā)產品時土地本錢確認金額分出開發(fā)產品的市場公允價+相關稅費+支付的補價-收到的補價產品在其他土地上建造土地本錢確認時點土地本錢確認金額在投資交易發(fā)生時應付開發(fā)產品的市場公允價+相關稅費+支付的補價-收到的補價將土地以股權形式投資土地本錢確認時點土地本錢確認金額在投資交易發(fā)生時應付開發(fā)產品的市場公允價+相關稅費+支付的補價-收到的補價〔六〕合作建房的稅務處理〔31號文第31、36、37條〕2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定投資方投入土地同開發(fā)商合作建房

〔2〕條文規(guī)定——未組建法人公司36條分配工程利潤應稅所得確認時點應稅所得確認金額首次分出開發(fā)產品時先稅后分原那么分配開發(fā)產品已結算計稅本錢計稅本錢-投資額計入當期應稅所得未結算計稅本錢投資方的投資額視同銷售收入

工程形成的利潤并入當期應稅所得繳納企業(yè)所得稅，不得稅前分配。承受投資方投資額發(fā)生的相關利息支出不能在本錢中攤銷或稅前扣除。投資方取得該工程的營業(yè)利潤視同股息、紅利進展稅務處理〔六〕合作建房的稅務處理〔31號文第31、36、37條〕2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定投資方投入資金同開發(fā)商合作建房

〔2〕條文規(guī)定——合作他方的稅務處理37條處理時間首次取得開發(fā)產品時處理方法分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經(jīng)濟業(yè)務。按應從該工程取得的開發(fā)產品【包括首次取得的和以后應取得】的市場公允價值計算土地使用權轉讓所得或損失。〔六〕合作建房的稅務處理〔31號文第31、36、37條〕2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定扣除的根本方法和內容〔第11、12和14條〕1、按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅本錢2、按規(guī)定區(qū)分已銷和未銷開發(fā)產品計稅本錢可售面積單位工程本錢=本錢對象總本錢÷本錢對象總可售面積

已銷開發(fā)產品的計稅本錢=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程本錢已銷開發(fā)產品計稅本錢的計算公式期間費用、已銷開發(fā)產品計稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除可售面積：取得了?商品房預售許可證?、可以進展預售和銷售的商品房面積。2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除可以稅前扣除法律規(guī)定維修費用的內容日常的維護、保養(yǎng)、修理

費用扣除的原那么實際發(fā)生原那么不允許預提！1、尚未出售的已完工開發(fā)產品2、按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品3、開發(fā)產品包括共用部位、共用設施設備維修費用范圍2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除--維修費用的扣除第15條

企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除--維修基金的扣除31號文第16條范圍：開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等

1.非營利性且產權屬于全體業(yè)主；2.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位視為公共配套設施

可以計入開發(fā)本錢稅前扣除1.屬于營利性；2.產權歸企業(yè)所有；3.未明確產權歸屬4.無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位

應單獨核算本錢自用:按建造固定資產處理非自用:一律按建造開發(fā)產品處理

2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—配套設施的扣除第17條開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施

1、應單獨核算本錢2、企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建立，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—郵電通訊、學校和醫(yī)療設施的稅務處理第18條單獨建造的停車場所，作為本錢對象單獨核算利用地下根底設施形成的停車場所，作為公共配套設施進展處理2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—停車場所的稅務處理第33條房地產企業(yè)為業(yè)主提供按揭貸款擔保，向銀行提供的保證金不得減除銷售收入不得作為費用稅前扣除實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除

2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—按揭貸款保證金的稅務處理〔第19條〕支付境外機構的銷售費用〔含傭金或手續(xù)費〕，委托銷售收入10%以內的局部，準予據(jù)實扣除銷售傭金境外傭金〔31號文第20條〕境內傭金財稅〔2021〕29號只能向具有合法經(jīng)營資格中介效勞機構或個人〔第三方〕支付不能向交易雙方及其雇員、代理人和代表人支付除個人以外，只能以轉賬方式支付限額為簽訂效勞協(xié)議或合同確認的收入金額的5%2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—銷售傭金的稅務處理〔第20條〕不再做視同銷售處理實際使用時間累積超過12個月的，可在稅前扣除自用開發(fā)產品的折舊費用實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用

2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—自用開發(fā)產品的稅務處理〔第24條〕符合稅收規(guī)定的借款費用，按企業(yè)會計準那么的規(guī)定進展歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款后，分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，凡借入方能出具從金融機構的借款證明文件，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。符合稅收規(guī)定的借款費用國稅函〔2021〕312號投資未到位局部的借款利息不允許稅前扣除財稅[2021]121號超過關聯(lián)企業(yè)債資比例〔2:1〕的借款利息不允許扣除國稅函[2021]777號向個人的借款利息可以扣除,但要求企業(yè)與個人簽訂借款合同2、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除的特殊規(guī)定〔七〕本錢費用的扣除—利息的稅務處理〔第21條〕3、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題的處理

〔1〕本錢劃分不清不按規(guī)定計算期間費用和開發(fā)產品本錢，擅自擴大期間費用；將未竣工驗收產品的本錢并入產品銷售本錢；擴大拆遷安置補償面積，減少可售面積，多轉經(jīng)營本錢；未取得建筑商合法憑證前，將預計建筑本錢轉為銷售本錢；返還給建筑商的貨款不沖減銷售本錢；立項作為經(jīng)營資產的工程不及時結轉，或并入可售面積計算銷售本錢；企業(yè)自用房產僅分攤前期工程費、根底設施費等費用，而土地本錢、借款利息、建筑安裝等費用由出售房分攤；建筑本錢重復入賬，在取得建筑發(fā)票結轉完工本錢入賬的同時，又簽訂虛假單項合同，或者將建材發(fā)票重復進入開發(fā)本錢。3、房地產企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題〔2〕借款費用稅前列支不標準將利息支出全額在“財務費用〞科目中直接列支；向關聯(lián)企業(yè)借款全額在稅前列支；借款給關聯(lián)企業(yè)長期掛“應收賬款〞、“其他應收款〞等往來賬務，不按照獨立企業(yè)往來結算應收利息；通過其他企業(yè)或個人拆借資金在“財務費用〞列支。3、房地產企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題〔3〕虛列本錢虛列拆遷補償費；簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復列支本錢費用；資本性支出直接列入當期本錢；擴大期間費用列支范圍及標準。3、房地產企業(yè)稅前扣除稅務處理中出現(xiàn)的具體問題〔4〕其他方面將代收代繳的維修基金或預提的維修基金作為費用在稅前扣除；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，將開發(fā)企業(yè)為購置方的按揭貸款提供擔保的保證金作為費用在當期稅前扣除；按預售收入作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等的計算基數(shù)；將應有用戶承擔的各項支出作為費用在稅前扣除；將應有個人消費支出的費用作為企業(yè)費用在稅前列支。5、1、企業(yè)所得稅關于預提費用稅務處理的一般規(guī)定2、房地產開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理的特殊規(guī)定3、房地產開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理中出現(xiàn)的具體問題的處理七、企業(yè)所得稅關于預提費用的處理1、企業(yè)所得稅關于預提費用稅務處理的一般規(guī)定第四十五條企業(yè)依照法律、行政法規(guī)有關規(guī)定提取的用于環(huán)境保護、生態(tài)恢復等方面的專項資金，準予扣除。上述專項資金提取后改變用途的，不得扣除。

實施條例31號文第32、34條其他計稅本錢均為實際發(fā)生的本錢,并須取得合法憑據(jù)，未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅本錢，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅本錢。(34條)發(fā)票缺乏金額公共配套設施報批報建費用物業(yè)完善費用1.出包工程因未最終辦理結算而不能取得全額發(fā)票

2.證明資料充分

3.預提的額度：最高不得超過合同總金額的10%

1.配套設施已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷

2.按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造

3.按預算造價合理預提

2.物業(yè)完善費用：應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金2、房地產開發(fā)企業(yè)關于預提費用稅務處理的特殊規(guī)定3、房地產企業(yè)預提費用稅務處理中出現(xiàn)的具體問題〔1〕、預提的數(shù)額無依據(jù)或依據(jù)不充分〔2〕、會計制度未向稅務機關備案〔3〕、已經(jīng)備案的會計制度中沒有3項預提費用的種類、計算比例1、發(fā)票的一般規(guī)定2、房地產開發(fā)企業(yè)關于發(fā)票問題的特殊規(guī)定3、房地產開發(fā)企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題的處理八、企業(yè)所得稅稅前扣除中的發(fā)票問題1、發(fā)票的一般規(guī)定發(fā)票管理方法財政部令[1993]第6號

第20條

銷售商品、提供效勞以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應向付款方開具發(fā)票；特殊情況下由付款方向收款方開具發(fā)票。第21條

所有單位和從事生產、經(jīng)營活動的個人在購置商品、承受效勞以及從事其他經(jīng)營活動支付款項時，應當向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。

第22條

不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。

第23條

開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序，逐欄、全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋單位財務印章或者發(fā)票專用章。2、房地產開發(fā)企業(yè)關于發(fā)票問題的特殊規(guī)定

國稅發(fā)[2021]46號

2021年，各級稅務機關要加大對企業(yè)發(fā)票使用情況的檢查力度，將發(fā)票使用情況的檢查與行業(yè)稅收專項檢查、區(qū)域稅收專項整治、重點稅源檢查、專案檢查工作一同布置、一同組織、一同進展，做到“查賬必查票〞、“查案必查票〞。一是要檢查一批重點行業(yè)。各地要對房地產與建筑安裝、藥品經(jīng)銷、交通運輸、金融保險、商業(yè)銷售、餐飲娛樂、營利性醫(yī)療機構與教育、培訓機構等重點行業(yè)的發(fā)票使用情況進展重點檢查。廣東、浙江、河南、安徽、江蘇、山東、福建、遼寧、湖南、湖北、河北、山西等省〔區(qū)〕國家稅務局、地方稅務局檢查處理的違法受票企業(yè)應不少于1000戶，并至少確定4個重點行業(yè)、2個重點區(qū)域開展整治工作。北京、上海、天津、重慶、黑龍江、吉林、內蒙古、江西、廣西、四川、陜西等省〔區(qū)、市〕國家稅務局、地方稅務局檢查處理的違法受票企業(yè)應不少于700戶，并至少確定3個重點行業(yè)、1個重點領域開展整治工作。其他省〔區(qū)、市，西藏自治區(qū)除外〕國家稅務局、地方稅務局檢查處理的違法受票企業(yè)應不少于500戶，并至少確定2個重點行業(yè)、1個重點領域開展整治工作。2、房地產開發(fā)企業(yè)關于發(fā)票問題的特殊規(guī)定

國稅發(fā)【2021】92號〔一〕整治一批重點對象。要結合稅收專項檢查工作和本地實際，在房地產、醫(yī)藥經(jīng)銷行業(yè)等必查行業(yè)之外確定假設干個重點行業(yè)，在轄區(qū)內發(fā)票違法行為比較集中的地區(qū)和領域中確定假設干個重點區(qū)域，進展發(fā)票使用情況的重點檢查。對重點行業(yè)、區(qū)域的整治，要摸清該行業(yè)、區(qū)域中存在的共性問題，制定不同的檢查工作方案，有針對性地開展檢查處理工作。〔二〕查辦一批重點案件。對查處制售假發(fā)票案件中發(fā)現(xiàn)的虛假發(fā)票線索和信息，要認真梳理和整理，深入追查購置、使用虛假發(fā)票的納稅人；對新類型發(fā)票違法案件，要密切關注其新特征、新動向，并對準問題進展解剖式檢查，爭取查辦一批典型案件；對跨地區(qū)的重大案件，應當迅速發(fā)函委托相關地區(qū)稅務機關予以協(xié)查，受托地稅務機關應當及時將協(xié)查結果反響委托地稅務機關，不得敷衍應付。在查辦案件過程中，要切實做到“查賬必查票〞、“查案必查票〞?！踩硻z查一批重點稅源。要采用自查、抽查和重點檢查相結合的檢查方法。自查工作要與宣傳輔導相結合，積極引導納稅人查找問題、糾正過錯、主動標準用票行為。抽查要結合實際情況，準確選擇檢查對象和工程，有針對性地進展發(fā)票使用情況檢查。重點檢查要查清企業(yè)存在的發(fā)票違法問題并依法妥善處理，從而全面標準企業(yè)的用票行為。3、房地產企業(yè)稅前扣除中發(fā)票出現(xiàn)的具體問題簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費市場上購置虛假發(fā)票入賬取得舊版作廢發(fā)票入賬涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬沒有填寫用品、規(guī)格、數(shù)量和單發(fā)票無抬頭或抬頭不標準大額費用發(fā)票未有采購清單和采購合同，采購合同未計稅貼花取得第三方開具的發(fā)票入賬取得開具內容不實的發(fā)票入賬1、稅金扣除的一般規(guī)定2、稅金扣除的特殊規(guī)定3、房地產企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理九、稅金的扣除1、稅金扣除的一般規(guī)定第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括本錢、費用、稅金、損失和其他支出準予在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)所得稅法稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項稅金及其附加。

實施條例31條2、房地產稅金扣除的特殊規(guī)定第十二條

企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅本錢、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除?！獓惏l(fā)〔2021〕31號文3、房地產企業(yè)稅金扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理〔1〕、支付境外設計費時，代扣的境外企業(yè)的營業(yè)稅不能稅前扣除〔2〕、承受土地繳納的契稅，計入土地征用費及拆遷補償費，不能作為費用性稅金稅前扣除〔3〕、預提未入庫的土地增值稅能否稅前扣除？權責發(fā)生制原那么：可以稅前扣除實際發(fā)生原那么以票控稅原那么國家沒有取得稅款收入不可稅前扣除有爭議1、財產損失稅前扣除的一般規(guī)定2、財產損失稅前扣除方法改革動向3、財產損失稅前扣除的特殊規(guī)定4、房地產開發(fā)企業(yè)財產損失稅前扣除中出現(xiàn)的具體問題的處理十、財產損失的稅前扣除

1、財產損失稅前扣除的一般規(guī)定企業(yè)所得稅法

第八條企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括本錢、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。1、財產損失稅前扣除的一般規(guī)定第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產經(jīng)營活動中發(fā)生的固定資產和存貨的盤虧、毀損、報廢損失，轉讓財產損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責任人賠償和保險賠款后的余額，依照國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定扣除。企業(yè)已經(jīng)作為損失處理的資產，在以后納稅年度又全部收回或者局部收回時，應當計入當期收入。——企業(yè)所得稅法實施條例財稅[2021]57號〔1〕、資產損失的內容現(xiàn)金損失存款損失壞賬損失貸款損失股權投資損失固定資產損失存貨損失自然災害損失其他損失

盤虧損失毀損損失報廢損失被盜損失1、財產損失稅前扣除的一般規(guī)定〔2〕、可以稅前扣除的損失額現(xiàn)金損失=現(xiàn)金短缺金額-責任人賠償金額存款損失=因法定存款機構依法破產、清算或者政府責令停業(yè)、