房地產的基本知識

房地產的基本知識一、土地的概念土地是地球外表陸地局部，包括海洋灘涂和內陸水域。二、土地的特性1、自然特性2、經濟特性第一節(jié)土地的概念及其特性

三、土地用途包括哪些種類？土地分為農用地、建立用地和未利用地。農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建立用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建立用地以外的土地。 三產業(yè)的劃分第一產業(yè)是指農、林、牧、漁業(yè)。

第二產業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產和供給業(yè)，建筑業(yè)。

第三產業(yè)是指除第一、二產業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機效勞和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產業(yè)，租賃和商務效勞業(yè)，科學研究、技術效勞和地質勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)，居民效勞和其他效勞業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織

四、什么是土地使用權出讓？

土地使用權出讓，是指市人民政府以拍賣、招標、協(xié)議、掛牌的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。

5、各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？

土地使用權出讓最高年限按以下用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。六、土地使用權的出讓方式有哪些？

土地使用權出讓包括招標、拍賣、協(xié)議、掛牌四種方式拍賣出讓土地使用權：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標出讓土地使用權：是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。協(xié)議出讓土地使用權：是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協(xié)商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。土地的掛牌交易：即在一定期限內將土地交易條件在土地交易機構進展公告，并承受交易申請的行為。土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。七、什么是行政劃撥用地？土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。第二節(jié)城市土地經濟及房地產經濟

一、城市土地經濟1、含義：城市土地是指建城區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)范圍內的土地，這兩類土地是城市土地管理的主要對象。2、城市土地的特性:1〕城市土地的位置具有相當?shù)闹匾?〕城市土地對交通運輸和城市根底設施狀況具有很大的依賴性3〕與農業(yè)用地相比，土地面積對城市土地的制約性相對較小4〕城市土地在使用方向上具有固定性5〕城市土地具有價值的擴散性和區(qū)域整體性的特征二、城市房地產經濟1、房地產的概念：房地產是指土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，房地產又稱不動產、物業(yè)。包含：〔1〕土地〔2〕建筑物〔3〕房地產物權房地產業(yè)是指從事房地產開發(fā)、經營、管理及維修、裝飾、效勞等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業(yè)，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。房地產業(yè)歸屬為生產和消費提供多種效勞的第三產業(yè)；建筑業(yè)屬于第二產業(yè)。2、房地產開發(fā)和經營房地產開發(fā)是對城鎮(zhèn)進展土地和房屋的建立開發(fā)。從廣義上講，房地產開發(fā)是以城鎮(zhèn)土地資源為對象，按照預定目的，進展改造加工，對地上進展房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進展的規(guī)劃、設計、經營管理活動的全過程。狹義的房地產開發(fā)是按照預定的目的而進展的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。房地產經營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產企業(yè)對經營目標進展科學決策，并使確定的目標得到實現(xiàn)的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發(fā)、出售、出租、維修、效勞等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產開發(fā)與房地產經營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。3、房地產開發(fā)具有多種形式：根據劃分標準的不同，房地產開發(fā)具有多種形式。1〕、根據房地產開發(fā)內容的不同，可以分為以上三種形式：a、綜合開發(fā)。是指從規(guī)劃設計、征地拆遷、土地開發(fā)、房屋建立、竣工驗收，直到建城商品房進展銷售、交付使用的整個過程。這是開發(fā)公司科學地組織開發(fā)建立、經營管理、效勞的一項系統(tǒng)工程。b、土地開發(fā)。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發(fā)的區(qū)別在于，土地開發(fā)不包括房屋建立的過程，一般是土地開發(fā)以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發(fā)的土地轉讓給有關單位進展房屋建立，并按規(guī)定收取土地開發(fā)費。c、房屋開發(fā)。是在土地開發(fā)的根底上，獲得土地使用權后，按照城市規(guī)劃的要求，組織房屋設計、施工建立、竣工驗收、出售、租賃等經營的全過程。2〕、根據房地產開發(fā)承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：〔1〕單獨開發(fā)。即房地產開發(fā)公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經營的全過程?！?〕委托開發(fā)。即房地產開發(fā)公司承受用戶或投資單位的委托，根據已劃定的征地紅線，進展規(guī)劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發(fā)公司按規(guī)定收取開發(fā)管理費或承包費。〔3〕分包開發(fā)。即房地產開發(fā)公司承受某項開發(fā)工程后，根據公司自身的能力和工程工程的性質、工程量的大小，將該工程分包給有關專業(yè)工程公司3〕、根據房地產開發(fā)階段的不同，可分為以下三種形式：〔1〕前期開發(fā)。即指開發(fā)區(qū)破土開工以前的一切準備工作。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建立用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設計，制定建立方案，施工現(xiàn)場的“三通一平〞等工作。〔2〕中期開發(fā)。即指對房地產的經營管理過程。一般包括房屋建立，竣工驗收，房屋出售，租賃，經營目標，經營決策，經營方式，方法及綜合開發(fā)公司自身的專業(yè)管理和綜合管理等內容。〔3〕后期開發(fā)。即指房屋的售后效勞。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發(fā)對解決用戶的后顧之憂尤為重要2、房地產的特征：自然特征和經濟特征

自然特征經濟特征1、生產周期長2、使用的耐久性2、資金密集性3、資源的有限性3、相互影響性4、物業(yè)的差異性4、易受政策限制性1、位置的固定性5、房地產的增值性3、房地產的類型：按用途分：

1、居住房地產2、商業(yè)房地產3、辦公房地產4、工業(yè)房地產

按收益劃分：

5、營利性房地產6、非營利性房地產按市場交易劃分：7、出售的房地產8、出租的房地產9、抵押、典當?shù)姆康禺a10、自用的房地產第三節(jié)房地產價格

一、房地產價格是土地價格和建筑物及其附著物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式。二、房地產價格的特征1、房地產價格的兩重性：既有房屋建筑價格又有土地價格。2、房地產個別性:容易受交易者個別因素的影響

3、房地產價格的高額性。4、房地產價格的權益性:所有權、使用權或其他權益。

5、房地產價格的趨升性。第四節(jié)房地產價格的影響因素

一、一般因素社會因素經濟因素行政因素人口因素國際因素1、政治安定情況1、經濟開展情況1、土地制度1、人口密度國際經濟狀況2、社會治安情況2、儲蓄和投資水平2、住房制度2、人口素質國際政治因素3、房地產投機3、財政收支與金融狀況3、城市開展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃3、家庭人口4、城市化進程4、居民收入和消費水平4、房地產價格政策5、物價變動5、稅收6、利率水平6、行政隸屬變更7、其他相關政策二、區(qū)域因素住宅區(qū)區(qū)域因素商業(yè)區(qū)區(qū)域因素工業(yè)區(qū)區(qū)域因素1、根底設施1、城市商服中心影響2、根底設施2、市內交通條件3、市內交通條件3、公用配套4、對外交通條件港口、車站、機場4、環(huán)境條件3、對外交通條件港口、車站、機場5、區(qū)域城市規(guī)劃限制5、城市商業(yè)效勞中心影響6、區(qū)域規(guī)劃限制4、區(qū)域城市規(guī)劃限制1、根底設施2、市內交通條件第五節(jié)房地產價格構成一、土地價格的構成1、土地出讓金2、土地開發(fā)費3、市政配套費二、房屋價格的構成1、房屋建筑本錢2、流通費用3、稅金4、利潤三、房地產價格的構成

1、土地費用2、前期工程費3、房屋開發(fā)費4、管理費5、銷售費用：〔1〕代理費〔2〕廣告費6、財務費用7、其他費用：〔1〕設計費8、不可預見費9、稅金10、利潤第六節(jié)建筑名詞解釋1、土地使用權:使用國有土地所使用的權利,主要指建筑內容,使用年限.2、房產證:是房屋竣工驗收后,由房管部門合法擁有房產的最主要證明材料.3、宗地圖：宗地圖包括土地使用合同書附圖及房地產登記附圖。它反映一宗地的根本情況。包括：宗地權屬界限、界址點位置、宗地內建筑物位置與性質，與相鄰宗地的關系等4、紅線圖：是規(guī)劃局確定的工程建筑總平面圖，或城市標準管理部門正式確定的工程建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。5、三通一平:水,電,路(通).場地平整.6、五通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊，場地平整7、七通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、排污暢通，場地平整8、九通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、通熱、通暖、排污暢通，場地平整9、容積率:總建筑面積與土地總面積之比.10、占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內.11、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.一、根本術語12、建筑面積:整個建筑每一層加起來的面積總和.13、實用率(得房率〕:是套內建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積.14、綠化率:是指規(guī)劃建立用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比.15、綠地率：描述的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔%〕。地率所指的“居住區(qū)用地范圍內各類綠地〞主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。16、建筑密度，即建筑覆蓋率：是指在一定用地范圍內所有建筑物的基底面積與基地面積之比，通俗說，就是在一土地上除了建筑物外，還有多少的空間能夠留出來做綠化，造園林，進展各種生活設施的配套。17、構造轉換層：建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同構造類型，并通過該樓層進展構造轉換，那么該樓層稱為構造轉換層18、建筑高度：是指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高局部的垂直高度。19、層高:本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米.20、凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.21、承重墻:是指在砌體構造中支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑構造；承重墻是經過科學計算的，如果在承重墻上打孔裝修，就會影響建筑構造穩(wěn)定性，改變了建筑構造的體系。是非常危險的事情，非專業(yè)設計人員最好不要改變承重墻。22、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑構造沒什么大的影響.23、戶型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽臺.24、預置板:指預先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚,衛(wèi)一定不能用.25、現(xiàn)澆板:指在施工現(xiàn)場直接用水泥澆鑄的樓板.26、期房〔樓花〕：是指房地產開發(fā)商從取得商品房預售許可證開場至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購置期房時應簽商品房預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花〞，這是當前房地產開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購置期房也就是購房者購置尚處于建造之中的房地產工程。27、現(xiàn)房：是指通過竣工驗收，可以交付使用，并取得房地產權證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產管理部門進展房地產初始登記。購置現(xiàn)房簽訂的是房屋買賣合同，購房人可以立即辦理產權登記手續(xù)，取得產權證。28、尾房：又稱尾樓，不能等同于爛尾房和一般空置房，是指工程銷售八九成以后剩余或長時間沒有銷售出去的房屋。專家認為，當商品住宅的銷售量到達80%以后，開發(fā)商已經獲利，因此一般就進入工程的清盤銷售階段，此時所銷售的房產，一般稱為尾房29、毛坯房〔清水房〕：毛坯房又稱為“初裝修房〞，這樣的房子大多屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做根底處理而未做外表處理。而屋外全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程。30、精裝修房：是指房屋交鑰匙前，裝修一次到位；所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的根本設備全部安裝完成，簡稱全裝修住宅。〞通常我們稱之為“精裝修〞。32、凸窗：指位置與主墻體有一定的橫向距離，而不是傳統(tǒng)的安裝在墻體中間的窗戶。通常也稱為陽光窗、飄窗。由于凸窗在立面上只是窗戶范圍往室外飄出，依照現(xiàn)在建筑面積計算的規(guī)定，采用飄窗來增大室內空間不會計入建筑面積。33、開間：住宅設計中，即住宅的寬度是指一間房屋內一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，故又稱開間。34、進深：指建筑物縱深各間的長度。即位于同一直線上相鄰兩柱中心線間的水平距離。在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。二、房地產建筑形態(tài):1、低層：低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑構造簡單，施工期短，建造本錢低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。

2、多層：多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為4–7層，一般采用磚混構造，少數(shù)采用鋼筋混凝土構造。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。3、小高層：人們一般把8層至12、13層的建筑稱為“小高層〞。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土構造，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點，又有普通高層構造強度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點，很受購房人歡送。同時，小高層對土地的利用率提高，土地本錢相對下降，很受房地產開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多。4、躍層：躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點是：有上下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，上下層之點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平處，戶內樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。5、復式：復式住宅是受躍層式住宅設計構思啟發(fā)，是一種經濟型住宅。每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。復式住宅的經濟性表達在：①平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50—70%。②戶內的隔層為木構造，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。③上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積一樣的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此，復式住宅同時具備了省地、省料、省錢的特點。復式住宅也特別適合于三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立性，又到達了相互照應的目的。6、高層:超過一定高度和層數(shù)的多層建筑。1972年國際高層建筑會議將高層建筑分為4類：第一類為9～16層〔最高50米〕，第二類為17～25層〔最高75米)，第三類為26～40層〔最高100米〕，第四類為40層以上(高于100米〕7、超高層:30層以上的建筑稱為超高層.高層住宅和多層住宅的優(yōu)缺點：1〕一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以根本上是戶戶朝南，建造本錢低，一般售價不高，且得房率較高。2〕高層住宅一般地段較好，由于地段好，地價較高，為降低樓板地價只能提高建筑容積率，往高空開展。高層根底較復雜，構造要求高，十分鞏固，但本錢也高。高層配有電梯，人們進出較為便利。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。但下部樓層較為壓抑，采光較差。3〕高層一般為一層多戶的點狀形式，有局部戶室朝西、北向。由于增加了電梯、電梯廳和設備層等公用面積，所以高層較多層來說得房率較低，但建造質量遠遠好于多層建筑，抗震系數(shù)也高。由于公用面積的增加，電梯等設備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。8、板樓和塔樓〔也叫點式樓〕：板式構造一般戶型通透，例如多層住宅、高層板樓；塔樓〔點式樓〕是圍繞一個中心點，在一層內分布多戶獨立住房的戶型。板樓四大優(yōu)點：1〕南北通透，便于采光通風。板式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便于采光與通風，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由于板樓的面寬充裕，因而戶型設計更容易出精品。

2〕板樓均好性強。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優(yōu)劣差距很小，均有假設干套朝北的戶型難于處理。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。3〕管理本錢不高。通常而言，板樓的管理本錢普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設電梯，不設變頻供水系統(tǒng)，包括外墻粉刷在內的日常維護費用當然要比塔樓廉價得多。4〕住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75-80%，因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。同樣是購置建筑面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。板樓的兩項缺點

1〕建筑密度低，房價高。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強，但房價會高，特別是在城區(qū)內寸土寸金的地段，主流產品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費得起。2〕戶型格局不宜改造板樓特別是磚混構造的板樓，戶內多數(shù)墻體起重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。塔樓的四大優(yōu)勢：

1〕節(jié)約土地資源，房價較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約珍貴的土地資源，有效降低每平方米的房價，讓更多的人安居。

2〕空間構造靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架構造，除少數(shù)承重梁之外，戶內分隔墻根本都可以拆改，某些塔樓甚至可以將整層樓面打通，靈活分割戶型。3〕構造強度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架構造，現(xiàn)場澆筑樓板，因而其構造強度比板樓高，抗震性與平安性很好。4〕居高望遠，視野開闊塔樓住戶可盡覽都市美景，相信低層板樓的住房是無法領略這一份心曠神怡的感受的。塔樓的兩項缺點：

1〕均好性差，居住密度高塔樓每層的住戶多為6戶以上，甚至高達12戶，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當然不如板樓優(yōu)越。而且，塔樓每層都有局部住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變。2〕使用率不高，存在灰色空間塔樓戶型的使用率普遍低于板樓10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間〞。9、雙拼別墅:它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。特征：1〕與聯(lián)排、獨棟比照而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度，增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。2〕是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的根底上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了Cityhouse和Townhouse兵營式排列的呆板面孔。3.雙拼別墅根本是三面采光，外側的居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。10、獨棟別墅:單樓獨棟的別墅即是獨棟別墅，這種別墅上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下前后左右都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。其主要特點表現(xiàn)為私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質，一般有很好的環(huán)境配套。11、聯(lián)排別墅:又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米以上。特征：1〕比較注重工程選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2〕價位較低，為中產階級中上層人士及新貴階層度身定造。3〕戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)一般在3層至5層，而立面式樣那么表達為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現(xiàn)在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市開展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。三、房地產構造材質:制成的．由于力學工程與工程強度的限制，一般磚木構造是平層(1-3層)。

2、磚混構造：磚混構造一般指把磚砌體用作內外承重墻或隔墻，樓蓋、屋蓋、梁、柱〔也可是磚柱〕是鋼筋混凝土作用在墻柱上的荷載，主要是由梁板傳來的屋蓋、樓蓋上的活、恒荷載，它通過墻柱根底傳到地基。作用在縱墻上的水平荷載〔如風荷〕一局部直接由縱墻傳給橫墻，另一局部那么通過屋蓋和樓蓋傳給橫墻，再由橫墻傳至根底，最后傳給地基，承重墻的厚度及長度是根據強度和穩(wěn)定性的要求，通過計算來確定的。3、框架構造:框架構造住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質量較好?？蚣軜嬙煊闪褐鶚嫵桑瑯嫾孛孑^小，因此框架構造的承載力和剛度都較低，它的受力特點類似于豎向懸臂剪切梁，樓層越高，水平位移越慢，高層框架在縱橫兩個方向都承受很大的水平力，這時，現(xiàn)澆樓面也作為梁共同工作的，裝配整體式樓面的作用那么不考慮，框架構造的墻體是填充墻，起圍護和分隔作用，框架構造的特點是能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。4、鋼構造：鋼構造是建筑物的主要承重構件由鋼材構成的構造。具有自重輕、強度高、延性好、施工快、抗震性好的特點。鋼構造多用于超高層建筑，造價較高。5、剪力墻構造：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架構造中的梁柱，剪力墻構造住宅能承擔各類荷載引起的內力，并能有效控制構造的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的構造稱為剪力墻構造。6、框架剪力墻構造:框架剪力墻構造也稱框剪構造，這種構造是在框架構造中布置一定數(shù)量的剪力墻，構成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當大的剛度，框剪結構的受力特點，是由框架和剪力墻構造兩種不同的抗側力構造組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架構造中的框架，剪力墻在框剪構造中也不同于剪力墻構造中的剪力墻。四、如何區(qū)分承重墻墻體是否是承重墻，關鍵看墻體本身是否承重。

建筑施工圖中的粗實線局部和圈梁構造中非承重梁下的墻體都是承重墻?，F(xiàn)場察驗墻體上無預制圈梁的肯定是承重墻。非承重墻體一般在圖紙上以細實線或虛線標注，為輕質、簡易的材料制成的墻體，非承重墻一般較薄，僅做隔斷墻體用。

一般地講，磚混構造的房屋所有墻體都是承重墻；框架構造的房屋內部的墻體一般都不是承重墻。當然具體到房屋構造本身，判斷墻是否是承重墻，應仔細研究原建筑圖紙并到現(xiàn)場實際勘察后才能確定。

個人裝修時可以結合以下幾點簡單地區(qū)分承重墻和非承重墻：

1、從房屋構造上區(qū)分：

一般地講，磚混構造的房屋所有墻體都是承重墻；框架構造的房屋內部的墻體一般都不是承重墻。2、從房屋檔次上：一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混構造的。高檔的都是框架構造的多。3、從墻磚的材質上區(qū)分：一般標準磚的墻是承重墻，加氣磚的是非承重墻。4、從墻的厚度分：150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛(wèi)生間，廚房出現(xiàn)較多。5、根據梁與墻的結合處區(qū)分：一般墻與梁間嚴密結合的是承重墻；采用的斜排磚的方法的是非承重墻。

五、各類建筑對應的容積率所謂容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開展商來說，容積率決定地價本錢在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個工程是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地本錢的限制，并不是所有工程都能做得到。各類建筑分別對應的容積率數(shù)值。

1．容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅工程。

2．容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅工程，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插局部雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。

3．容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個工程的品位就相當高了。

4．容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。工程管理

5．容積率1.2－1.5，正常的多層工程，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。

6．容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層工程。

7．容積率2.0－2.5，正常的小高層工程。

8．容積率2.5－3.0，小高層+二類高層工程〔18層以內〕。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。

9．容積率3.0－6.0，高層工程〔樓高100米以內〕。

10．容積率6.0以上，摩天大樓工程六、何為五證二書:

1、土地使用許可證2、建立用地規(guī)劃許可證3、建立工程規(guī)劃許可證4、建筑工程施工許可證5、商品房銷售〔預售〕許可證

6、住宅使用說明書7、住宅質量保證書→→→→→→→七、何謂物業(yè)管理:

物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)承受房屋產權人或業(yè)主委員會的委托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對已投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設施及場地進展管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、平安保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的綜合性效勞。物業(yè)管理是集管理、經營、效勞為一體的有償勞動，它按照社會化、專業(yè)化原那么進展管理。八、何謂智能化管理:管理建筑物的軟件體設施,稱之為智能化.智能化應用系統(tǒng)包括四個子系統(tǒng)：物業(yè)管理、公共安防、家居智能、信息效勞，每個子系統(tǒng)又包含很多分系統(tǒng)，所有分系統(tǒng)通過小區(qū)局域網連成一個整體。

物業(yè)管理系統(tǒng)有5個分系統(tǒng)，內容涉及給排水、交配電、區(qū)域照明、電梯、供暖、電子地圖、三表出戶、電子公告、播送及背景音樂、一卡通、住戶效勞中心及小區(qū)管理中心等。

九、住宅根底配置:

1、水:一次供水,即自來水公司的統(tǒng)一正常供水二次供水,即除正常供水渠道外,另設一獨立蓄水裝置,以供使用

2、排水:排水管路,包括廚房,廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置3、通風管:多設在廚房或廁所4、燃氣：一般由室外通向廚房和衛(wèi)生間5、消防：安裝在樓梯消防通道6、電信設施:、電視、網絡7、供電:220V和380V第七節(jié)房地產銷售常用知識

一、銷售常識1、什么是房地產一級市場：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發(fā)到達“七通一平〞的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。2、什么是房地產二級市場：房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建立，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進展交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將到達規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進展交易的市場。3、什么是房地產三級市場：房地產三級市場，是購置房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進入流通領域進展交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當?shù)攘魍ㄐ问健?、什么是商品房：商品房是指在市場經濟條件下，通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)建立的房屋，均按市場價出售。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。內銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府方案主管部門審批，建成后用于在境內范圍〔目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣〕出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府方案主管部門列入正式工程方案，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。5、什么是福利房：福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產地價、按房屋的本錢造價售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質的房屋。6、什么是微利房亦稱微利商品房，指由各級政府房產管理部門組織建立和管理，以低于市場價格和租金、高于福利房價格和租金，用于解決局部企業(yè)職工住房困難和社會住房特困戶的房屋。7、什么是集資房集資房屬經濟適用住房范圍，是政策性住房，是企事業(yè)單位為了解決內部職工的住房問題，企事業(yè)單位以擁有的劃撥土地建立、按本錢價出售給內部職工的房屋，不能在市場上自由流通。8、什么是經濟適用房經濟適用住房是指已經列入國家方案，由城市政府組織房地產開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建筑標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建立本錢確定。9、什么是廉租房廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。10、承建商：是指從事住宅建立的企業(yè)，承建商是負責施工建筑的，它是受開發(fā)商委托、依照開發(fā)商的要求進展施工建立的。11、監(jiān)理公司：監(jiān)理是一種高智能的技術效勞活動，是“旨在實現(xiàn)工程投資目的的微觀監(jiān)視管理活動〞。根據有關法律法規(guī)和合同的要求，認真監(jiān)視，遵守基建程序；精益求精，完善使用功能；嚴格把關，保證工程質量，提高施工工藝，加快進度，降低施工本錢，使業(yè)主和承包商都取得最大效益。12、房地產代理：?房地產經紀執(zhí)業(yè)規(guī)那么?指出，房地產代理，是指以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內，為促成委托人與第三人進展房地產交易而提供專業(yè)效勞，并向委托人收取傭金的行為。二、公用建筑面積按以下規(guī)那么分攤：

1、分攤原那么：1〕房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤僅限于本幢內的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑〔如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等〕不得分攤到本幢房屋內。2〕房屋公用建筑面積按各戶套內建筑面積乘以房屋內相關面積的比例進展分攤。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。公用建筑面積部位一經分攤，任何人不得侵占或改變其原始設計的使用功能。3〕商、住、辦綜合樓，其房屋內各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據其用途或房型分隔的不同，按相關面積比例先行分攤全幢公用建筑面積〔此次分攤的最小單位為層〕，然后再分攤各自公用建筑面積。4〕商品房按“套〞或“單元〞出售。商品房的銷售面積即為購房者所購置的套內或單元內建筑面積〔以下稱套內建筑面積〕與應分攤的公用建筑面積。套〔單元〕建筑面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積2、計算方法：

2、計算方法：套內建筑面積由以下三局部組成：a.套〔單元〕內的使用面積；套內使用面積的計算應符合以下規(guī)定：套內使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內面積的總和；躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在構造面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；b.套內墻體面積：新建住宅各套〔單元〕內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套〔單元〕之間的分隔墻，套〔單元〕與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。內墻面裝修厚度均計入套內墻體面積。c.陽臺建筑面積：原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺〔底陽臺〕按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積〔含女兒墻墻體面積〕的一半計算建筑面積；半挑凹陽臺，挑出局部按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進局部按其凈面積的一半計算建筑面積。套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積3、公用建筑面積由以下兩局部組成：1〕電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等。2〕套〔單元〕與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的一半3〕公用建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。分攤的公用面積=套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)4、什么是房地產轉讓？房地產轉讓主要包括哪些方式

房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產轉移給他人的行為。房地產轉讓主要包括以下方式：1〕買賣；2〕交換；3〕贈與；4〕以房地產抵債；以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產權屬隨之轉移的；b.因企業(yè)兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的；c.法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。d.商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產轉讓方式中的買賣，買賣雙方轉讓當事人，賣出人為轉讓人，買入人為受讓人。5、房地產買賣合同應當載明哪些主要內容

房地產買賣合同應當載明以下內容：1〕轉讓當事人的姓名或名稱、住所；2〕房地產的座落地點、面積、所處范圍；3〕土地所有權性質；4〕土地使用權獲得方式和使用期限；5〕房地產的規(guī)劃使用性質；6〕房屋的平面布局、構造、建筑質量、裝飾標準以及附屬設施、配套設施等狀況；7〕房地產轉讓的價格、支付方式和期限；8〕房地產交付日期；9〕違約責任；10〕爭議的解決方式；11〕轉讓當事約定的其他事項。12〕房地產轉讓合同的示范文本由市房地局制定。6、為什么要對商品房預售進展審核

為標準房地產市場交易秩序，防止投機行為，保護消費者合法權益，由政府出面對商品房預售的條件進展審核。對符合預售條件的，發(fā)給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。經審核準予預售的商品房，預售許可證簽發(fā)的日期為準予預售的日期。凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處分；責令其停頓預售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。7、什么情況下，簽訂商品房預售合同新建商品房，在取得商品房預售許可證后，未取得房地產權證前，房地產開發(fā)企業(yè)應和承購人簽訂商品房預售合同。8、什么情況下，簽訂商品房出售合同

凡未經預售階段的商品房現(xiàn)房〔取得房地產權證的商品房〕，在出售時，應簽訂商品房出售合同。9、商品房預售應按照什么程序進展

房地產開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可按照以下程序進展商品房預售：1〕訂立預售合同。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定的示范文本，與預購人訂立預售合同。2〕預售合同的登記備案。房地產開發(fā)企業(yè)和預購人應當在預售合同生效后，將其送房地產交易管理機構。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照?上海市房地產登記條例?的規(guī)定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，并由房地產交易管理機構書面通知當事人領取登記備案的預售合同。3〕預售款的收取。房地產開發(fā)企業(yè)根據商品房建立工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發(fā)企業(yè)收取的商品房預售款，應當專項用于所預售的商品房建立。4〕辦理預售的商品房過戶手續(xù)。預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產權證書后，與購房人向房地產交易管理機構提出過戶申請