中原地產(chǎn)置業(yè)顧問系統(tǒng)培訓(xùn)綱要專業(yè)知識

中原地產(chǎn)置業(yè)顧問系統(tǒng)培訓(xùn)綱要（二）第二章專業(yè)知識2.1關(guān)于房地產(chǎn)的專業(yè)知識一,房地產(chǎn)基本概念1,房地產(chǎn)——房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。2,房地產(chǎn)市場——一級市場，是指國家以土地全部者和管理者的身份，將土地運用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與運用者交易市場?！壥袌?，是指地區(qū)性運用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售,出租,土地轉(zhuǎn)讓,抵押等房地產(chǎn)交易?！壥袌?，是指在二經(jīng)市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。3,房地產(chǎn)與建筑業(yè)的區(qū)分——前者是第三產(chǎn)業(yè)，后者是第二產(chǎn)業(yè)。4,國土局——代表國家行使土地全部者的職權(quán)以及對房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)行業(yè)進行管理的一個政府部門。5,商品房——是指開發(fā)商以市場地價取得土地運用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場上流通的房地產(chǎn)，有獨立的房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓,出租,繼承,抵押,贈與,交換的房地產(chǎn)。6,發(fā)展商/開發(fā)商——特地從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。7,代理商——經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的詢問,經(jīng)紀(jì),評估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機構(gòu)，接受托付辦房地產(chǎn)的出售,購買,出租,承租及為物業(yè)詢問評估報告,銷售策劃等到業(yè)務(wù)供應(yīng)有償服務(wù)。8,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)——是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的全部權(quán)和對該房屋所占用土地的運用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對期房地產(chǎn)的占有,運用,收益和處分的權(quán)力。9,如何辦理產(chǎn)權(quán)——每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必需在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)讓后才能進行分割。10,房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記——指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，不論歸誰全部，都必需依據(jù)登記方法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。11,國土局產(chǎn)權(quán)登記處——辦理房地產(chǎn)初始登記,轉(zhuǎn)移登記,抵押登記,變更,繼承,贈與等到手續(xù)的部門。12,公證處——是一個國家的證明機關(guān)，是法律公證的機構(gòu)。13,房地產(chǎn)證——是房屋土地權(quán)屬憑證二合為一，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律憑證。14,房地產(chǎn)公證——公證機關(guān)對房地產(chǎn)買賣,轉(zhuǎn)讓,抵押,贈與,繼承等行為合法性作法律公證。15,商品房預(yù)售許可證——按規(guī)定，房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送到國土局申請，批準(zhǔn)后方可預(yù)售。16,房地產(chǎn)買賣合同——是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。17,房屋全部權(quán)——是指房屋的占有權(quán),管理權(quán),享用權(quán),排他權(quán),處置權(quán),（包括出售,出租,抵押,,贈與,繼承）的總和。18,房屋運用權(quán)——是指對房屋擁有的享用權(quán)。19,土地的全部權(quán)形式——國家全部，集體全部。20,土地全部權(quán)的變更——集體全部的土地經(jīng)過國家征用轉(zhuǎn)為國家全部。21,國家全部的土地22,集體全部的土地——是指只能由村民集體合法經(jīng)營管理（如舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）或個人承包經(jīng)營，不得擅自租賃或與發(fā)展商合作開發(fā)。23,國有土地運用權(quán)——是指國有土地實行全部權(quán)和運用權(quán)的分別制度。各類土地運用年限：居?。?0年；商業(yè),旅游,消遣用地40年；工業(yè),教化,科技,文化,衛(wèi)生,體育,綜合用及其他用地50年。24,房地產(chǎn)開發(fā)用地——必需是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的國有土地或?qū)⒓w全部的土地依法經(jīng)過征用轉(zhuǎn)為國有土地。國有土地運用權(quán)的獲得：1．土地運用權(quán)出讓（政府以拍賣,招標(biāo),協(xié)議的方式）；2．土地運用權(quán)劃撥（無償）如軍事用地等其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；3．土地運用權(quán)轉(zhuǎn)讓（出售/交換/贈與）。25,商品房現(xiàn)售的條件——開發(fā)商具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地運用權(quán)證/運用土地的批文；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；通過竣工驗收；拆遷已經(jīng)落實；供水,供電,供熱,燃,通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付運用條件；物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。26,商品房取得預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)具備的條件.取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書\營業(yè)拍照；取得土地運用權(quán)證；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；已確定施工進度和竣工交付時間；七層（七屋）的商口房項目，須完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上：須完成2/3結(jié)構(gòu)工程，并且發(fā)展商開發(fā)建設(shè)資金占工程總投資30%的比例；已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；預(yù)售商品房項目及其土地運用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；法律,法規(guī)規(guī)定的其他條件。二,地產(chǎn)類型1,居住區(qū)用地——是指住宅用地,公建用地,道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。2,住宅用地——是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。3,其他用地——是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地。4,公共服務(wù)設(shè)施用地——又稱公建用地。5,道路用地——是指居住區(qū)道路用地。6,公共綠地——住宅區(qū)內(nèi)供業(yè)主活動的綠地。7,道路紅線——是指城市道路規(guī)劃的限制線。8,建筑線——一般指建筑限制線，是建筑物基底位置的限制線。9,房屋用地——是指房屋以及依據(jù)規(guī)劃要求的配套設(shè)施所占用的土地，包括房屋占用的土地和依據(jù)規(guī)劃要求的配套設(shè)施占用的土地。10,住宅用地——是指供居住的各類房屋用地。11,工業(yè)用地——工廠,車間等用地。12,倉儲用地——是指國家,省（自治區(qū),直轄市）及地方的儲備,中轉(zhuǎn),外貿(mào),供應(yīng)等到各種倉庫,油庫等擺放用地。13,商業(yè)服務(wù)業(yè)用地——是指各種商店,公司。。用地14,旅游業(yè)用地——是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館,俱樂部等用地。15,綠化用地——是指公園,動植物園,風(fēng)景名勝水源愛護林以及其他公共綠地等用地。16,公共建筑用地——是指文化,體育,消遣,機關(guān),教化等用地。17,文,體,娛用地——是指文化館,博物館,圖書館,展覽館等用地。三,房產(chǎn)術(shù)語商品房——是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售,出租的房屋。經(jīng)濟適用住房——是指依據(jù)國家經(jīng)濟適用住房建設(shè)支配支配建設(shè)的住宅。（免收出讓金，對各種收實行減半，出售價實行政府指導(dǎo)價）存量房——是指已被購買或自建并取得全部權(quán)證書的房屋。再上市房——是指職工依據(jù)房改政策購買的公有住房或經(jīng)濟適用房首次上市出售的房屋。住宅——是指專供居住的房屋。外銷房——是指取得外銷商品房預(yù)售許可證的房屋。內(nèi)銷房——內(nèi)銷房準(zhǔn)現(xiàn)房——是指房屋主體已基本封項完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施基本完工，工程下處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。共同共有房產(chǎn)——共同共有房產(chǎn)，指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有全部權(quán)。尾房——是指房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。爛尾房——是指那些由于開發(fā)商資金不足等緣由造成該房產(chǎn)沒有完成的房屋。已購公房——又稱售后公房，就是購買的公有住房。單位產(chǎn)權(quán)房——是指產(chǎn)權(quán)屬于單位全部的房屋也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房,系統(tǒng)房。廉租房——是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。私房——也稱私有住宅。二手房——即是舊房。期房——是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大證止，在這一期間的商品房稱為期房?，F(xiàn)房——是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。四,商品房取得“五證”過程《國有土地運用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售許可證》和《商品房預(yù)售許可證》2.2關(guān)于銷售策劃的專業(yè)知識一,銷售模式1,低價開盤——指樓盤在第一次面對消費者時，以低于市場行情的價格公開銷售。2,高價開盤——指樓盤在第一次面對消費者時，以高于市場行情的價格公開銷售。3,一次性付款（略）4,分期付款（略）5,銀行按揭（略）6,無貼息返本銷售——購房者購買物業(yè)后到一不定期時期后，發(fā)展商按原價將本金免息返還給業(yè)主，而房屋產(chǎn)權(quán)仍歸業(yè)主全部。（此方式已被禁止）7,先租后售——客戶先租住，到客戶認(rèn)為有實力買下房屋站柜臺時，開發(fā)商將如數(shù)退還此前的租金，并且按租住房時議定的房價出售。（淡市下常用）8,售后返租——購房者買下物業(yè)后將物業(yè)返租給發(fā)展商。（此方式已被禁止）9,以租代售——有意購房者的客戶先租住，按月交租金，等到租金總額達到當(dāng)時議定的房屋總價（連本帶息）時，房屋產(chǎn)權(quán)歸該客戶全部。10,回報銷售——購房者須支付部分房款（一般30%），但暫不入住，肯定期限后，此房產(chǎn)歸客戶全部，等于是發(fā)展商用70%的房款回購前十年的房屋運用權(quán)。二,價格與稅費均價——是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑而后和數(shù)，即得出每平方米的均價。基價——指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。起價——指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。預(yù)售價——指商品房預(yù)售合同中的專用術(shù)語，它不是正式價格。一次性買斷價——是指買方與賣方商定的一次性定價。誠意金——是指商品房地產(chǎn)在未取得預(yù)售證之前，開發(fā)商收取客戶的可退回的款項。定金——是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的肯定數(shù)額的貨幣。違約金——是指違約方依據(jù)法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)當(dāng)付給對廣播肯定數(shù)量的貨幣。土地開發(fā)費——每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的各項工程建設(shè)投資及必要管理費用（元/平方米）住宅單方綜合造價——每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合投資，包括各項工程建設(shè)投資及必要的管理費用（元/平方米）公共修理基金——是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施,設(shè)備的修理養(yǎng)護基金。契稅——是指當(dāng)房地產(chǎn)全部權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易肯定比例向產(chǎn)權(quán)承受人行征收的一次性稅收。印花稅——是結(jié)經(jīng)就是活動和經(jīng)濟交往中書立,領(lǐng)受憑證征收的一種稅。三,開盤前的打算工作建筑設(shè)計的確定工地現(xiàn)場的布置策劃執(zhí)行業(yè)務(wù)執(zhí)行：銷講制作-人員進場。。。四,常用銷售物料銷售道具：沙盤，樓書，廣告牌，樣板房等。銷售手冊內(nèi)容：五證；統(tǒng)一說辭；銷控表；總平面圖；交通位置圖；戶型圖；價格表；付款方式；交房標(biāo)準(zhǔn)及菜單裝修方案；認(rèn)購協(xié)議書；房地產(chǎn)買賣合同標(biāo)準(zhǔn)文本；物業(yè)公司的簡介及管理公約；按揭辦理方法；認(rèn)購房付款一覽表；辦理產(chǎn)權(quán)的有關(guān)程序及稅費；入住程序及收費明細表；置業(yè)支配表；客戶資料表。銷售表格運用：《來訪來電客戶資料調(diào)查表》；《客戶來電登記表》；《來訪客戶登記表》；《付款一覽表》；《意向客戶登記表》；《市場調(diào)查分析表》。五,樓盤購房費用表六,樓盤按揭須知申請人條件借款人申請住房按揭貸款須供應(yīng)的資料辦理程序銀行供應(yīng)的貸款額度,年限,利率辦理按揭所需費用留意事項2.3關(guān)于建筑工程的專業(yè)知識一,開發(fā)管理程序知識1,基本建設(shè)程序：提出建議書（經(jīng)批準(zhǔn)為立項）選定建設(shè)地點（選址）進行可行性探討（經(jīng)批準(zhǔn)為決策）設(shè)計階段組織施工竣工驗收交付運用。2,房地產(chǎn)項目辦理建設(shè)用地的流程：申請定點，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請用，評估地價簽《國有土地出讓合同》，辦理《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》辦理征地,補償,拆遷手續(xù),交繳有關(guān)費用交清地價，辦理地籍登記，核發(fā)《國有土地運用證》。3,設(shè)計及報建階段：總規(guī)劃設(shè)計修建性具體規(guī)劃設(shè)計建筑單體方案設(shè)計擴初設(shè)計報建施工圖設(shè)計《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》施工圖設(shè)計《建設(shè)工程施工許可證》。4,商品房預(yù)售許可證：A,所需的工程形象：七層以下（含七層）須封頂；七層以上（不含七層）須完成2/3的的結(jié)構(gòu)工程；B,所需的開發(fā)證照：建設(shè)用地批準(zhǔn)書,《國有土地運用證》,《建設(shè)工程報建審核書》,《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,《建設(shè)工程施工許可證》。5,竣工驗收：A,工程竣工驗收，完成《建設(shè)工程竣工驗收報告》；B,工程竣工驗收備案（質(zhì)監(jiān)驗收,規(guī)劃驗收,消防驗收,環(huán)保驗收,電梯驗收,市政驗收,燃氣驗收）；C,綜合驗收（除了B項以外的其它驗收）6,交付運用（交樓）：交付運用的條件：一證兩書《竣工驗收證明》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅運用說明書》二,工程管理知識1,工程建設(shè)項目的組成及劃分2,建筑施工場地必備的工程開工條件——三通一平（通水,通電,通路,場地平整）或加上通氣,通汽構(gòu)成五通一平。3,常見質(zhì)量問題——屋面漏水,廚房及廁所漏水,窗框滲水；天花開裂,墻體裂縫。4,工程進度管理——（1）,工程主要形象進度：基礎(chǔ)完成,預(yù)售形象進度,封頂,外立面完成,工程竣工。（2）,銷售區(qū)域形象：售樓部,樣板房,銷售通道（看樓通道）。三,房屋建筑知識建筑的含義是建筑物和構(gòu)筑物的通稱；二是建立活動；三是工程技術(shù)和建筑藝術(shù)的綜合創(chuàng)作。建筑三要素：建筑功能,建筑技術(shù),建筑形象。建筑物的分類（1）按建筑物的用途分類分為民用建筑,工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)或高度分類：低層：1-3層；多層：4-6層；中高層：7-9層；小高層：10-18層；高層：10層以上；超高層：100米以上。容積率,建筑密度,建筑高度,綠化率容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設(shè)用地面積的比值。建筑密度：是限制地塊空地（綠化,道路,廣場等）數(shù)量的重要指標(biāo)，等于地塊總建筑基底面積/地塊面積。建筑高度（建筑限高）：室外地面到其檐口或女兒墻的高度，屋頂上的水池,機房,樓梯屋不計入建筑高度。水電及設(shè)備：220V50HZ住宅建筑隔聲規(guī)范（一級為較高標(biāo)準(zhǔn)，二級為一般標(biāo)準(zhǔn)，三級為最低限）建筑物的構(gòu)造組成：一般收基礎(chǔ),墻或柱,樓地板或地坪,樓梯,屋頂和門六部分組成?；A(chǔ)和地下室墻柱樓板層及地坪門常用尺寸：（1）,平層公寓：入門為1000MM*2200MM；臥房門900MM*2100MM；廚房門800MM*2100MM；衛(wèi)生間門750MMM*2100MM。（2）,花園洋房：入戶門1000MM*2400MM；臥房門900MM*2100MM；廚房門800MM*2100MM；衛(wèi)生間門750MMM*2100MM；傭人房門800MM*2100MM。（3）,起居廳處陽臺門：門寬度不小于2400MM，且當(dāng)在開間大于4M時，門寬度大于2700MM；門高2300MM。四,住宅的結(jié)構(gòu)形式知識鋼結(jié)構(gòu)——是指承重的主要構(gòu)件，是用鋼材料建立的，包括懸索結(jié)構(gòu)（主要用于超高層）。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（a,框架結(jié)構(gòu)b,框架-剪力墻結(jié)構(gòu)c,剪力墻結(jié)構(gòu)d,框支剪力墻結(jié)構(gòu)）——是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱,梁,板,樓梯,屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。（抗震性能好，開間進深大空間分割自由。但工藝較困難，造價高。一般用于高層）：框架結(jié)構(gòu)：由梁,板,柱組成10-12層以下采納；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)：由梁,板,柱,鋼筋混凝土墻（剪力墻）組成10-12層以上采納；剪力墻結(jié)構(gòu)：16-40層采納；框支剪力墻結(jié)構(gòu)：底層為框架，上層為剪力墻（高轉(zhuǎn)換層）?；旌辖Y(jié)構(gòu)——是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建立的。磚木結(jié)構(gòu)——是指承重的主要構(gòu)件是用磚,木材建立的。其他結(jié)構(gòu)——是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都歸此類。如竹結(jié)構(gòu),磚拱結(jié)構(gòu),窯洞等。五,其他規(guī)劃設(shè)計知識城市居住區(qū)——是指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并配建有一整套完善的設(shè)施的生活聚居地。一般在30000-50000人。居住小區(qū)—一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并有肯定配套的生活聚居地。一般在7000-15000人。居住組團——指被小區(qū)路隔開，1000-3000人。居住區(qū)級道路—一般用劃分小區(qū)的道路。小區(qū)級路—一般用以劃分組團的道路。組團級路——上接小區(qū)路，下邊宅間小路的道路。宅間小路——住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。公共活動中心——配套公建相對集中的居住區(qū)中心,小區(qū)中心和組團中心等。道路紅線——城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃限制線。住宅組團——是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。院落式的布局，用四面樓房圍合成較為封閉的空間，它能給住戶帶來領(lǐng)域感和平安感。建筑線—一般稱建筑限制線，是建筑物基底位置的限制線。日照間距系數(shù)——依據(jù)日照標(biāo)精確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。塔樓——是指以共用樓梯,電梯為核心布置多大住房的高層住宅。板樓——由很多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯,電梯。開間—一般指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。進深——指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。層高——是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就收層高。凈高——是指層高減去樓板厚度的凈剩值。標(biāo)準(zhǔn)層——標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。陽臺（略）平臺——是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊——是指住宅套外運用的水平交通空間。地下室——房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。半地下室——是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。玄關(guān)——是登堂入室第一步所在的集團，它是一個緩沖過渡的地段。隔斷——是指特地作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌牍ぐ虢亓⒚妗＿^道——是指住宅套內(nèi)運用的水平交通空間。假層——是指建房時建立的，一般比較低矮的樓層。閣樓（暗樓）—一般是房屋建成后，因各種須要，利用房間內(nèi)部空間上部搭建的樓層。2.4關(guān)于幾種概念住宅的知識躍層,復(fù)式和錯層住宅——躍層：是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層?！獜?fù)式：概念上是一層，但層高較一般的住宅高，可在局部掏出夾層，用樓梯聯(lián)系上下。——錯層：是指一戶內(nèi)樓面高度不一樣，錯開之處有樓梯聯(lián)系。（一般有三個樓層錯開）生態(tài)住宅——是指運用生態(tài)學(xué)原理和遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，綜合系統(tǒng)效率最優(yōu)原則，設(shè)計,組織建筑內(nèi),外空間中的各種物質(zhì)因素，使物質(zhì),能源在建筑系統(tǒng)內(nèi)秩序的循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得一種高效,低耗,無廢,無污染的生態(tài)平衡建筑環(huán)境。綠色住宅——是全方位的的立體環(huán)保工程（具有節(jié)地,節(jié)水,節(jié)能,改善生態(tài)環(huán)境,削減環(huán)境污染,延長建筑物壽命等優(yōu)點）花園式住宅——即是花園別墅，一般帶有花園,車庫獨立院落，建筑密度低的住宅。智能化住宅的分類分為甲,乙級，乙級具備平安保安系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)；環(huán)境挖掘系統(tǒng)；甲級標(biāo)準(zhǔn)：除了乙級全部的功能外，另需增加一些功能：通信系統(tǒng)；信息服務(wù)系統(tǒng)；環(huán)境限制系統(tǒng)。聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）——是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，又稱聯(lián)排別墅。關(guān)于面積計算與技術(shù)指標(biāo)的專業(yè)知識住宅的建筑面積——又稱建筑綻開面積，是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和（含可用面積,墻體,柱體,樓梯走道及其它公攤面積）。套內(nèi)建筑面積——也稱好用面積，對應(yīng)著好用率，不包括分?jǐn)偯娣e，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積。套內(nèi)運用面積——實際運用