土地權(quán)利理論與方法

土地權(quán)利理論與方法中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute扈傳榮

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute培訓(xùn)內(nèi)容

圍繞“土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處”中心第二部分：“以案說(shuō)法”—土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處典型案例第一部分：新形勢(shì)下我國(guó)的土地權(quán)利體系和土地確權(quán)基本理論中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute新形勢(shì)下我國(guó)土地權(quán)利體系框架

國(guó)家所有權(quán)所有權(quán)國(guó)有

集體所有權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)土地權(quán)利用益物權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)集體

宅基地使用權(quán)擔(dān)保物權(quán)地役權(quán)土地抵押權(quán)第一部分中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute用益物權(quán)

國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同2008年3號(hào)文——除軍事、社會(huì)保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施（產(chǎn)業(yè)）、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會(huì)事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對(duì)其中的經(jīng)營(yíng)性用地先行實(shí)行有償使用。即在設(shè)立范圍上，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。1、當(dāng)事人的名稱和住所；2、土地界址、面積等；3、建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用空間；4、土地用途；5、使用期限；6、出讓金等費(fèi)用及其支付方式；7、解決爭(zhēng)議的方法。《物權(quán)法》規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute用益物權(quán)

土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)物權(quán)化的意義主體客體取得限制為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員及本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位和個(gè)人。即集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的單位和個(gè)人，也可以通過(guò)與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂土地承包合同取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地，包括農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，如“四荒地”1、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中的各項(xiàng)權(quán)利為法定權(quán)利，不得隨意變更。2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為用益物權(quán)，期限較長(zhǎng)，比較穩(wěn)定。3、享有自主將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利。4、在征地補(bǔ)償是承包人可以作為獨(dú)立的權(quán)利主體，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)獲得形影的補(bǔ)償。1、不得擅自改變權(quán)利取得時(shí)設(shè)定的土地用途；基本農(nóng)田“五個(gè)不準(zhǔn)”。2、不得閑置耕地。兩年期限“四荒”地可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。并可以以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute用益物權(quán)

宅基地使用權(quán)原有規(guī)定新規(guī)定超面積的處理一戶一宅，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)務(wù)院（辦公廳）28號(hào)、71號(hào)文件：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或（小產(chǎn)權(quán)房）。因此，城市居民、外村、外鄉(xiāng)居民已經(jīng)不具備取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體資格。2008年國(guó)土資源部146號(hào)文件：首次明確了依法繼承的宅基地使用權(quán)的合法地位。分三個(gè)不同的時(shí)間段分別處理：1．1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前可以按現(xiàn)有實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

2．1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施起至1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，超過(guò)部分處理后，可以按實(shí)際使用面積進(jìn)行登記。

3．1987年《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行登記。土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后處理，并重新登記。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute用益物權(quán)地役權(quán)定義舉例說(shuō)明與相鄰權(quán)的區(qū)別特征地役權(quán)是傳統(tǒng)民法用益物權(quán)中的一項(xiàng)重要權(quán)利，是按照合同約定利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)效益的權(quán)利。甲乙兩工廠相鄰，甲工廠原有東門，甲為解決本場(chǎng)職工上下班通行方便，想開一個(gè)西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立了通行地役權(quán)。此時(shí)，乙地稱為供役地，甲地稱為需役地。1、利用他人不動(dòng)產(chǎn)來(lái)提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益；2、具有從屬性；3、具有不可分性。（舉例）第一、產(chǎn)生原則不同；相鄰關(guān)系基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生，是法律要求一方必須為另一方提供便利，是最低需要。地役權(quán)是根據(jù)權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生。第二、性質(zhì)不同；相鄰關(guān)系不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，屬于所有權(quán)的內(nèi)容。地役權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，主要功能在于彌補(bǔ)相鄰權(quán)的不足。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地籍所ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute擔(dān)保物權(quán)土地抵押權(quán)禁止抵押的土地權(quán)利土地抵押權(quán)的取得抵押登記的優(yōu)先效力最高額土地抵押權(quán)抵押權(quán)租賃權(quán)的關(guān)系土地所有權(quán)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的；依法被查封、扣押、監(jiān)管的。必須簽訂書面形式的抵押合同，并辦理抵押登記。動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。1、與一般土地抵押權(quán)的區(qū)別；具有一定的獨(dú)立性，不從屬于主債權(quán)；所擔(dān)保的債權(quán)在設(shè)立時(shí)具有不確定性；必須事先約定土地抵押權(quán)人得以優(yōu)先受償?shù)淖罡哳~債權(quán)數(shù)額。2、優(yōu)越性；某甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用，租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效？實(shí)現(xiàn)抵押時(shí)，優(yōu)先保護(hù)抵押權(quán)還是租賃權(quán)？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地籍所ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute擔(dān)保物權(quán)土地抵押權(quán)關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)的抵押《物權(quán)法》183、200條：不得單獨(dú)抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的用途。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分土地確權(quán)基本理論當(dāng)前土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處的基本情況及面臨的問(wèn)題1、全國(guó)每年發(fā)生約三萬(wàn)起土地權(quán)屬爭(zhēng)議，并且呈逐年上升趨勢(shì)。2、主要原因是由于土地權(quán)利的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不斷凸現(xiàn)，人們的土地“權(quán)利欲”越來(lái)越強(qiáng)。在農(nóng)村——農(nóng)民視土地為命根子，寸土必爭(zhēng)。在城鎮(zhèn)——土地價(jià)值顯現(xiàn)，寸土寸金，糾紛不斷。其中，大量的歷史遺留案件，是土地糾紛案件居高不下的重要原因。3、我國(guó)土地權(quán)利制度建設(shè)相對(duì)滯后，土地權(quán)利的規(guī)定不具體、不明確，導(dǎo)致大量的土地爭(zhēng)議。土地爭(zhēng)議調(diào)處面臨著缺乏法律依據(jù)的問(wèn)題。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分回顧中國(guó)地權(quán)制度的演變過(guò)程(農(nóng)村、城市)（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度1、農(nóng)民土地所有制的建立2、農(nóng)村土地集體所有制的建立3、農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)責(zé)任制的建立（二）城市土地產(chǎn)權(quán)制度1、城市土地國(guó)有化奠基時(shí)期（1949-1952）所有權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利2、城市土地基本國(guó)有化時(shí)期（1953-1966）“三大改造”和“私房改造”3、城市土地國(guó)有化完成時(shí)期（1966-1982）“一大二公”4、城市土地制度改革時(shí)期（1982-至今）“有償有限期”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分土地確權(quán)的一般原則1、城市土地國(guó)有化原則(如何界定城市)2、國(guó)有土地所有權(quán)性質(zhì)不可變更原則3、尊重歷史和現(xiàn)實(shí)，分階段處理土地權(quán)屬問(wèn)題的原則

4、輕歸屬、重使用的原則（保護(hù)既定利益關(guān)系和經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)定的原則）即充分考慮土地現(xiàn)在的利用狀況，尊重在社會(huì)上已經(jīng)形成的土地歸屬公信力，維護(hù)社會(huì)交易基礎(chǔ)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分土地所有權(quán)爭(zhēng)議的原因分析1、歷史遺留與政策變遷造成的土地爭(zhēng)議；四次大的土地調(diào)整：土地改革、人民公社化運(yùn)動(dòng)、1962年四固定、1982年憲法頒布后的土地確權(quán)登記工作。2、現(xiàn)實(shí)中由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的新增用地的爭(zhēng)議；3、由于地籍管理工作的落伍或失誤引起的爭(zhēng)議。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分因歷史遺留與政策變遷引起的集體土地所有權(quán)爭(zhēng)議，主要表現(xiàn)在（增加案例）1、合作化以來(lái)遺留下來(lái)的因權(quán)屬未定，地界無(wú)明顯標(biāo)志，土地所有權(quán)不明確的原因引起的爭(zhēng)議。2、因過(guò)去無(wú)償占有或者一平二調(diào)的土地，引發(fā)的現(xiàn)在使用者與原土地權(quán)利人之間的爭(zhēng)議。3、在過(guò)去的公社化運(yùn)動(dòng)中，農(nóng)民集體組織的土地界線被打亂引發(fā)的爭(zhēng)議。4、四固定過(guò)程中因當(dāng)時(shí)地籍管理和測(cè)量技術(shù)的落后，界址不清，導(dǎo)致的爭(zhēng)議。5、由于行政區(qū)劃調(diào)整，鄉(xiāng)、村的合并、分立等原因造成的爭(zhēng)議。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分確定土地所有權(quán)的應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：（一）正確劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線（二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線（三）分階段處理國(guó)家建設(shè)征收集體土地和集體之間使用土地的土地權(quán)屬問(wèn)題（四）重復(fù)征收、重復(fù)劃撥問(wèn)題（五）界線和面積不吻合問(wèn)題中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分確定土地所有權(quán)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：（一）正確劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線

1、土改中是否頒發(fā)土地所有證是劃分國(guó)家所有土地與集體所有土地的重要依據(jù)；2、農(nóng)業(yè)合作化時(shí)期土地入社和實(shí)施《六十條》時(shí)土地已確定為集體所有是確定集體所有的主要依據(jù)；3、20世紀(jì)50年代存在的公有土地歸國(guó)家所有，但頒發(fā)了土地所有權(quán)證的，歸農(nóng)民集體所有；4、以是否征收作為劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的標(biāo)志；5、國(guó)家土地所有權(quán)推定原則。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分確定土地所有權(quán)應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：（一）正確劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線（二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線（分階段處理）

1、貫徹《六十條》之前的，按現(xiàn)使用情況確定；2、貫徹《六十條》之后，集體土地范圍按《六十條》確定；3、1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》和《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后，依法確定土地權(quán)屬；中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分確定土地所有權(quán)的應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：（一）正確劃分國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)的界線（二）正確劃分集體之間土地所有權(quán)的界線（三）分階段處理國(guó)家建設(shè)征收集體土地和集體之間使用土地的土地權(quán)屬問(wèn)題1、貫徹《六十條》之前的，按現(xiàn)使用情況確定；2、貫徹《六十條》之后，四種類型；3、1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》和《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后，依法確定土地權(quán)屬；中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分土地確權(quán)的依據(jù)：（一）當(dāng)事人依法達(dá)成的協(xié)議；（二）縣級(jí)以上人民政府或者有關(guān)行政主管部門的批準(zhǔn)文件、處理決定；（三）縣級(jí)以上人民政府國(guó)土資源行政主管部門的調(diào)解書；（四）人民法院生效的判決、裁定或者調(diào)解書；（五）生效的遺囑；（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他文件。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分土地確權(quán)過(guò)程中當(dāng)事人拒不到現(xiàn)場(chǎng)指界的處理：在調(diào)查確定土地所有權(quán)或者使用權(quán)時(shí)，當(dāng)事人拒不到現(xiàn)場(chǎng)指界的，國(guó)土資源行政主管部門可以根據(jù)土地權(quán)屬來(lái)源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果等確定權(quán)屬界線，并進(jìn)行公告。經(jīng)公告無(wú)異議，或者雖有異議，但經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門審核后異議不成立的，國(guó)土資源行政主管部門依照土地權(quán)屬來(lái)源資料、使用現(xiàn)狀或者調(diào)查結(jié)果，提出確定權(quán)屬界線的建議，報(bào)縣級(jí)以上人民政府依法確權(quán)。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理與土地侵權(quán)糾紛的區(qū)別兩者并存時(shí)的處理先確權(quán)，后解決侵權(quán)糾紛。土地權(quán)屬爭(zhēng)議的管轄范圍土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理程序申請(qǐng)—受理—調(diào)查—調(diào)解—處理（1）解決方式不同；（2）處理結(jié)果不同；中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分我國(guó)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理程序的特點(diǎn)：當(dāng)事人協(xié)商優(yōu)先和政府處理前置中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第一部分

土地權(quán)屬爭(zhēng)議的處理，要充分結(jié)合爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因，考慮爭(zhēng)議土地的歷史狀況及經(jīng)歷的變革，具體問(wèn)題具體分析，妥善處理爭(zhēng)議。權(quán)屬爭(zhēng)議的產(chǎn)生多數(shù)是由于歷史遺留問(wèn)題造成的。從歷史上看，土地權(quán)屬大變動(dòng)時(shí)期，也就是遺留問(wèn)題最多的時(shí)期。可以將建國(guó)后的土地權(quán)屬變動(dòng)時(shí)期分成三個(gè)階段：第一階段：從1950年《土地改革法》到1962年9月27日《農(nóng)村人民公社工作條例草案》（六十條）的公布實(shí)施。這段時(shí)期可以稱為平調(diào)土地使用時(shí)期。這個(gè)時(shí)期使用集體土地，主要依靠行政命令，缺乏文字材料。

第二階段：從1962年到1982年《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》的頒布。這個(gè)時(shí)期土地權(quán)屬的特點(diǎn)是，用地以協(xié)議方式為主，一般不經(jīng)批準(zhǔn)。第三階段：從1982年到1986年《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地管理、制止亂占耕地的通知》的發(fā)布。這一時(shí)期鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建房亂占濫用耕地的現(xiàn)象十分嚴(yán)重。發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意占地不履行審批手續(xù)，干部以權(quán)代法、隨意批準(zhǔn)用地甚至自批自用，甚至違反法律，買賣、租賃和擅自轉(zhuǎn)讓土地的情況較為普遍。

小結(jié)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分“以案說(shuō)法”—土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)處典型案例“例以輔律，非以破律”

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例一：某村原有在冊(cè)土地1000畝，1983年國(guó)家建設(shè)將該村在冊(cè)土地全部征用，農(nóng)村居民全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口，但原村集體尚未在冊(cè)土地300畝及仍繼續(xù)使用的原村辦企業(yè)用地和農(nóng)民宅基地未辦理征用手續(xù)。請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)對(duì)這部分未在冊(cè)土地及原村辦企業(yè)用地和宅基地如何確權(quán)？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例二：某鐵路局所屬鐵路貨場(chǎng)有20畝土地，1962年由于鐵路改線。閑置不用，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民陸續(xù)開墾種植農(nóng)作物至1978年。1980年縣人民政府將該20畝土地劃給縣商業(yè)局建立商品批發(fā)市場(chǎng)并使用至今?，F(xiàn)鐵路、縣商業(yè)局都要求登記發(fā)證，土地管理部門如何處理？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例三：華僑張某在上海有院落一座，占地600平方米，其中后院正房四間，前院配房六間。1966年，張某探親出國(guó)后僑居國(guó)外，房產(chǎn)由房管部門管理。1972年，當(dāng)?shù)亟值缹⑶霸号浞坎鸪⒏脑鞛閳D書室，后又改辦為新華書店。后院房屋未動(dòng)，作為居委會(huì)辦公用房?，F(xiàn)張某要求歸還房屋土地產(chǎn)權(quán)。請(qǐng)問(wèn)，土地管理部門如何處理？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例四：

A單位1970年經(jīng)批準(zhǔn)征用20畝土地建辦公樓，后由于資金緊張，于1973年與B單位協(xié)商由B單位出資500萬(wàn)元共同建設(shè)辦公樓。雙方簽訂協(xié)議，房屋建成后各分50%產(chǎn)權(quán)，對(duì)土地未作約定。后雙方按協(xié)議分配并使用房屋直到現(xiàn)在。1990年登記發(fā)證時(shí)，A單位認(rèn)為土地是他們征用的，土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)全部歸A單位，B單位不同意，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按協(xié)議分一半給B單位。遂發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議。問(wèn)，該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)如何確定？

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例五：某國(guó)有企業(yè)1983年與某農(nóng)民集體簽訂土地租賃協(xié)議，共租耕地30畝，每年支付租金2000元，租期20年。該企業(yè)在其中20畝土地上建了永久性廠房，其余10畝作為存放貨物場(chǎng)地。目前，該土地尚未進(jìn)行土地登記?，F(xiàn)農(nóng)民認(rèn)為租金太低，要求增加，否則要收回土地。企業(yè)認(rèn)為有合同為證，不愿增加租金，也不能退回土地。農(nóng)民訴至法院，認(rèn)為當(dāng)初租地違法，所簽合同無(wú)效，要求收回土地。法院已將此案移送土地管理部門處理。請(qǐng)問(wèn)，該30畝集體土地如何處理？中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例六：劉某是某路橋集團(tuán)公司職工，與其妻李某（1998年去世）原同是某縣鄭常莊村村民，后均轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。1999年劉某決定在其妻李某老家拆舊屋建新房。同年7月29日，劉某與其在老家的侄女簽訂了拆建房協(xié)議。協(xié)議約定：將劉某原有的原老房屋拆除，由其侄女與劉某共同出資重新建住房四間。協(xié)議簽訂后，劉某于2001年1月16日將2萬(wàn)元交與其侄女。房屋于2001年5月建成。后劉某因辦不到房屋產(chǎn)權(quán)證，雙方產(chǎn)生糾紛，劉某訴至法院，請(qǐng)求判令其侄女返還2萬(wàn)元聯(lián)建房屋款并賠償相應(yīng)的損失。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分【法院判決】法院認(rèn)為：該聯(lián)建房屋協(xié)議的內(nèi)容違反了我國(guó)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬于無(wú)效合同。【評(píng)析】本案的焦點(diǎn)不在于劉某與其侄女之間的合同的效力如何，而是在轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，李某是否還擁有其繼承房屋的宅基地的使用權(quán)。根據(jù)“地隨房走”的原則，即使是在李某轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后，基于其對(duì)房屋的所有權(quán)，其仍然對(duì)房屋所占宅基地享有使用權(quán)。但關(guān)鍵是，隨著房屋的滅失，劉某已不享有房屋所有權(quán)，那么，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)也會(huì)歸于消亡?！疽罁?jù)】《確權(quán)辦法》第48條：“非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可以依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分【結(jié)論】農(nóng)村居民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后在以下兩種情況下可以享有宅基地使用權(quán)：一是原有的房屋作為私有財(cái)產(chǎn)而存在，引起擁有房屋所有權(quán)而享有宅基地使用權(quán)；二是轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后由于繼承了屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居民的房屋而擁有宅基地使用權(quán)。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例七：某爭(zhēng)議嶺1010畝，位于兩鎮(zhèn)交界處，解放前至1957年屬荒山嶺。1958年2月，成立林場(chǎng)（后改名為國(guó)營(yíng)林場(chǎng))，經(jīng)省林業(yè)廳勘測(cè)設(shè)計(jì)隊(duì)測(cè)繪編制了《縣林場(chǎng)建場(chǎng)任務(wù)書》，省林業(yè)廳于1964年3月批復(fù)《國(guó)營(yíng)林場(chǎng)設(shè)計(jì)任務(wù)書》。爭(zhēng)議嶺均在以上設(shè)計(jì)任務(wù)書范圍內(nèi)。1962年“四固定”時(shí)，縣人民政府給甲村核發(fā)了爭(zhēng)議嶺的《土地房產(chǎn)所有證》，證上的四至，與現(xiàn)爭(zhēng)議嶺的四至相符。1982年林業(yè)“三定”時(shí)，縣人民政府給該林場(chǎng)核發(fā)了現(xiàn)爭(zhēng)議的《山林權(quán)證》。1997年12月林場(chǎng)將爭(zhēng)議嶺承包給某莊園種果樹，因承包金分配問(wèn)題國(guó)營(yíng)林場(chǎng)與甲村引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分【背景分析】在林地權(quán)屬爭(zhēng)議案中，對(duì)同一山嶺重復(fù)發(fā)證引起的爭(zhēng)議，目前出現(xiàn)較多。同一宗地，雙方當(dāng)事人持有“同時(shí)”取得的權(quán)屬證書。按照“一物一權(quán)”的原則，至少有一方的權(quán)屬證書應(yīng)該是無(wú)效的。因?yàn)橥恋貦?quán)利具有排他性。對(duì)同一宗地而言，除共有關(guān)系外，不可能既屬于甲，又屬于乙。調(diào)處這類案件，主要根據(jù)爭(zhēng)議地權(quán)屬形成的歷史、現(xiàn)狀和爭(zhēng)議雙方權(quán)屬證書的有效性，對(duì)爭(zhēng)議的雙方經(jīng)營(yíng)使用管理收益的時(shí)間界限進(jìn)行劃定，對(duì)照集體所有的林業(yè)、土地的法律、法規(guī)和政策，對(duì)照國(guó)家所有的土地、林業(yè)法律、法規(guī)和政策，對(duì)號(hào)入座，權(quán)屬是誰(shuí)的就清楚了。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分【調(diào)查情況】1、該國(guó)營(yíng)林場(chǎng)從1958年起就開始使用爭(zhēng)議嶺，并在爭(zhēng)議嶺與當(dāng)?shù)厝罕姷纳綆X鏟有明顯的分界線用作防火線，并堅(jiān)持每年重新鏟一次。40多年來(lái)，林場(chǎng)在界線范圍內(nèi)從1958年起至爭(zhēng)議時(shí)，一直經(jīng)營(yíng)使用收益，從來(lái)沒(méi)有間斷過(guò)，也沒(méi)有發(fā)生過(guò)爭(zhēng)議。2、該社群眾自1958至1997年發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)止，從來(lái)沒(méi)有使用過(guò)爭(zhēng)議嶺。3、1984年10月，該社某村民在該爭(zhēng)議嶺邊腳耕種農(nóng)作物時(shí)，因不小心失火燒掉了國(guó)營(yíng)林場(chǎng)在該嶺上的大片林木，林場(chǎng)向法院起訴，經(jīng)縣人民法院審理，分別判處一人拘留六個(gè)月，另一人有期徒刑三年。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分【結(jié)論】本案爭(zhēng)議地解放前至1957年?duì)幾h嶺處是荒山荒嶺，解放后至1957人民政府沒(méi)有把權(quán)屬確給任何單位和個(gè)人，當(dāng)時(shí)應(yīng)屬國(guó)有荒山。集體一方持有1962年“四固定”時(shí)期的憑證，可是這個(gè)憑證是全民所有的國(guó)營(yíng)林場(chǎng)對(duì)爭(zhēng)議五個(gè)嶺經(jīng)營(yíng)使用了四年多時(shí)間才在1962年領(lǐng)到的憑證，這明顯是把國(guó)有林地作為集體林地發(fā)給權(quán)屬證，錯(cuò)發(fā)的權(quán)屬證書一經(jīng)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)糾正，辦理注銷登記。處理“兩證并存”的案例應(yīng)把握的原則是：確權(quán)給登記在先的一方。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例八：

X市A公司擬在該市近郊張村征地興建住宅，于1992年10月12日經(jīng)X市計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)，同年A公司與張村簽訂《征用土地協(xié)議書》，雙方約定征用張村集體土地21600平方米，各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)總計(jì)160萬(wàn)元。經(jīng)該市郊區(qū)土地局審查后，上報(bào)市土地局審批，市土地局在用地單位僅提交協(xié)議、草繪平面圖、計(jì)委立項(xiàng)的條件下，于1992年12月29日為A公司辦理了土地征用審批手續(xù)，并報(bào)市人民政府下達(dá)了征地批準(zhǔn)文件，該批文注明抄送張村村委會(huì)，但土地部門將該宗地劃撥給A公司后卻一直未將上述批文送達(dá)張村。A公司得到用地批文后，按雙方簽訂的協(xié)議修建了圍墻，建了3棟宿舍樓，后因樓房質(zhì)量問(wèn)題被政府責(zé)令強(qiáng)行拆除，之后的若干年中土地一直閑置，征地補(bǔ)償費(fèi)也分文未付，張村多次向A公司催要，A公司拒不支付補(bǔ)償費(fèi)。2006年3月張村到X市國(guó)土局調(diào)閱檔案，發(fā)現(xiàn)該宗地已被征用并劃撥給A公司，但有關(guān)文件一直未送達(dá)張村。于是，2006年4月張村向該市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷市政府的批地文件。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院ChinaLandSurveyingandPlanningInstitute第二部分案例八：本案套用現(xiàn)