第七講-房產(chǎn)面積測算

第七講房產(chǎn)面積量算§7.1概述§7.2房屋面積計算相關(guān)規(guī)定§7.3面積計算方法及精度要求§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)偂?.5共有建筑面積分?jǐn)偂?.1

概述1.房屋面積測算：（水平面積）房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且有上蓋，有圍護(hù)物，結(jié)構(gòu)牢固，有實(shí)際使用功能，層高2.20m及以上的永久性建筑的外圍水平投影面積。建筑面積、使用面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有分?jǐn)偯娣e；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、公用建筑面積；以幢為單位進(jìn)行；2.房屋用地面積測算房屋占地面積院落面積共有土地分?jǐn)偯娣e§7.2房屋面積計算相關(guān)規(guī)定

1.計算建筑面積應(yīng)具備的條件（普遍性)應(yīng)具有上蓋；應(yīng)有圍護(hù)物；結(jié)構(gòu)牢固，屬于永久性建筑物；層高在2.20m（含）以上；可作為人們生產(chǎn)、生活的場所。2.計算全面積的建筑范圍：（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋、多層房屋。（2）房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)層、技術(shù)層；梯間、電梯間。（3）穿過房屋的通道；房屋內(nèi)的門廳、大廳，以及其內(nèi)回廊。（4）樓梯間、電梯井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算。（5）房屋天面上的永久性建筑（樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂），按其外圍水平投影面積計算。（6）挑樓、全封閉的陽臺；（7）屬永久性結(jié)構(gòu)，有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算；（8）與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按柱的外圍水平投影面積計算；（9）房屋間永久性的封閉架空通廊；（10）地下室、半地下室及其相應(yīng)入口，層高2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算；（11）有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影計算；（12）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影計算；（13）屬于永久性建筑，有柱（承重）的車棚、貨棚，按柱的外圍水平投影計算；（14）依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，2.20（15）有變形縫的房屋，若其與室內(nèi)相通，伸縮縫計算建筑面積。§7.2房屋面積計算相關(guān)規(guī)定

2.計算半面積的建筑范圍（1）與房屋相連，有上蓋、無柱的走廊、檐廊；（2）未封閉的陽臺、挑廊（3）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算；（4）無頂蓋的室外樓梯；（5）有頂蓋不封閉的永久性架空通廊§7.2房屋面積計算相關(guān)規(guī)定

3.不計算面積的建筑范圍（1）層高小于2.20m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室、半地下室；（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等；（3）房屋間無上蓋的架空通廊；（4）天面、挑臺；（5）建筑物內(nèi)的操作平臺；（6）騎樓、過街樓底層用作道路街巷通行的部分；（7）利用引橋、高架橋、高架、路面作為頂蓋建造的房屋；（8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋；（9）獨(dú)立煙囪、亭、塔、地下人防等；（10）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間變形縫?！?.2房屋面積計算相關(guān)規(guī)定4.《房產(chǎn)測量規(guī)范》（2000）與《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》（2005）計算規(guī)則的區(qū)別：同一幢房屋，房產(chǎn)測量中房屋建筑面積與建筑施工中的房屋建筑面積結(jié)果不一致。

（1）低于2.20米的房屋；（2）陽臺；（3）房屋外墻的保溫隔熱層；（4）墻體粉刷層；（5）自動扶梯等自動工具；§7.2房屋面積計算相關(guān)規(guī)定1、房產(chǎn)面積測算的方法（1）實(shí)地量距法:最普遍（2）坐標(biāo)解析法：（3）軟件機(jī)助統(tǒng)計；（4）求積儀法7.3房產(chǎn)面積量算的方法及精度要求2.面積量算精度要求（1）房產(chǎn)面積的精度分為三級，各級面積的限差和中誤差不超過下列計算的結(jié)果：（2）坐標(biāo)解析法計算面積精度要求：

7.3房產(chǎn)面積量算的方法及精度要求（3）圖上量算面積精度要求：

7.3房產(chǎn)面積量算的方法及精度要求§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)偂段餀?quán)法》明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。1.建筑面積分類：兩部分

專有部分：套內(nèi)建筑面積

共有部分：公用建筑面積公有建筑面積共有建筑面積公用建筑面積的確認(rèn)：

（1）預(yù)售測量：建筑施工圖、（2）竣工測量：（3）無間隔權(quán)屬單位：埋標(biāo)

2.公用建筑面積的所有權(quán)與使用權(quán)共有建筑面積的所有權(quán)、使用權(quán)：本幢所有參與分?jǐn)傉吖餐?、共同使用；分?jǐn)偤螅粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人分?jǐn)偯娣e的具體部位；一經(jīng)分?jǐn)?，未?jīng)合法程序不得侵占或改變其原設(shè)計的使用功能和結(jié)構(gòu)；公有建筑面積為小區(qū)業(yè)主共同所有、共同使用。（2/3）§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)?.共有建筑面積（1）共有的電梯井、管道井、垃圾道等垂直通道；（2）共有的樓梯間、電梯間；（3）服務(wù)于本幢的變電室、水泵房、設(shè)備間、警衛(wèi)室等；（4）服務(wù)于本幢的公共用房、管理用房；（5）共有的門廳、大廳、過道、門廊等；（6）共有的室外樓梯；（7）共有的地下室、半地下室；（8）套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積（外半墻面積）§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)?外半墻墻體面積推算：D外：外墻尺寸D中：中線尺寸D內(nèi)：內(nèi)墻尺寸：墻厚4.不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e（1）作為人防工程的建筑面積；（2）獨(dú)立使用的地下室、半地下室、車庫等；（3）為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、設(shè)備用房、管理用房；（4）公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化設(shè)施等建筑物；（5）用于公共事業(yè)的市政建設(shè)的建筑物；§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)?.共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t（1）產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；（2）無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，根據(jù)相關(guān)房屋的套（單元）內(nèi)建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)?；?）以“幢”為單位進(jìn)行測量與分?jǐn)?。（本幢；多單元）?）從整體到局部，按照幢、功能區(qū)、層、套（或戶）的次序進(jìn)行逐級分?jǐn)?；?）局部的共有建筑面積應(yīng)參與分?jǐn)傉w的共有建筑面積；（6）“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t。（合理不合法）§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)?注4個單元，6層，均為一梯兩戶。1-3單元為75平米戶型，4單元為120平米戶型。樓梯間面積均為12平米，每個單元各自使用自己的樓梯間。專用樓梯6.共有建筑面積分?jǐn)偣絊i=Si

=ΔSi/∑Si：分?jǐn)傁禂?shù)；Si：各單元參加分?jǐn)偹玫姆謹(jǐn)偯娣e；Si：各單元參加分?jǐn)偟拿娣e；ΔSi：可被分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。7.分?jǐn)偡椒ǎ?）整體分?jǐn)偅汗δ軉我唬?）多級分?jǐn)偅憾喙δ芫C合樓；從整體到局部，從大到小§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)?多功能綜合樓共有建筑面積分?jǐn)偞惫灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偅捍薄δ軈^(qū)

SGi=ZSGi

Z=ΔSZ/∑SGi功能區(qū)共有建筑面積分?jǐn)偅汗δ軈^(qū)→層

SCi=GSCi

G=ΔSG/∑SCi

ΔSG=

ΔSG+SG層共有建筑面積分?jǐn)偅簩印譙Ti=CSTi

C=ΔSC/∑STi

ΔSC=

ΔSC+SC套（戶）內(nèi)產(chǎn)權(quán)面積計算：

SEi=

STi+STi§7.4公用建筑面積的確定與分?jǐn)倷z核：

∑SEi

=∑STi+ΔSZ+ΔSGi+ΔSCi*例1：住宅樓套面積計算普通住宅樓，