土地評(píng)估問(wèn)題匯總2014

2014年10月10日土地評(píng)估問(wèn)題匯總湖南志成房地產(chǎn)評(píng)估有限公司土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題印發(fā)《關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題的處理意見(jiàn)（一）》的通知

中估協(xié)發(fā)〔2012〕27號(hào)

各省（區(qū)、市）土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)：為明確土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范土地估價(jià)執(zhí)業(yè)行為，中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱中估協(xié)）根據(jù)季度報(bào)告評(píng)審及重大項(xiàng)目土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中評(píng)審專家反映較多的問(wèn)題，整理形成《關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題的處理意見(jiàn)（一）》。中估協(xié)將定期總結(jié)歸納報(bào)告評(píng)審中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，作為中估協(xié)技術(shù)審裁委員會(huì)的定期發(fā)布文本，并實(shí)時(shí)更新修訂，逐步形成技術(shù)指南，以促進(jìn)中估協(xié)及各地方協(xié)會(huì)的土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作。聯(lián)系人：曹勇張延麗電話：010-6213403566561590附件：關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題的處理意見(jiàn)（一）

二〇一二年六月十八日土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題關(guān)于土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題的處理意見(jiàn)（一）在近期的土地估價(jià)報(bào)告抽審中，評(píng)審專家對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)超期使用和容積率設(shè)定較為混亂等問(wèn)題反映較多。為明確土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范土地估價(jià)執(zhí)業(yè)行為，經(jīng)技術(shù)審裁委員會(huì)集體研究，形成以下處理意見(jiàn)，供評(píng)審專家參考使用。一、關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)超期使用問(wèn)題1.基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已超過(guò)三年，但尚不足六年的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告（含估價(jià)技術(shù)報(bào)告，下同）中解釋使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的必要性及該基準(zhǔn)地價(jià)體系的可用性，如必須且能夠使用的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中定量分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的趨勢(shì)變化，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正。2.基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)超過(guò)六年的，須附地方政府（包括主管部門）明確要求必須使用該方法的證明；不能提供證明的，須由省級(jí)以上（含省級(jí)）土地估價(jià)師協(xié)會(huì)組織專家論證，對(duì)使用該方法的必要性、可行性以及對(duì)估價(jià)結(jié)果的可能影響等給出明確的結(jié)論和使用建議，同時(shí)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分披露該事項(xiàng)，并進(jìn)行相應(yīng)的期日修正，地方政府的證明文件或省級(jí)行業(yè)協(xié)會(huì)組織的專家論證意見(jiàn)應(yīng)作為報(bào)告附件。3.凡不符合以上規(guī)定而使用超期基準(zhǔn)地價(jià)的，在評(píng)審中將被視為估價(jià)方法選用有誤、存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，直接判定為不合格報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題二、關(guān)于估價(jià)報(bào)告中的書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤問(wèn)題土地估價(jià)報(bào)告中書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤、嚴(yán)重筆誤（如公式打印錯(cuò)誤、年期前后不一致等）等問(wèn)題嚴(yán)重影響了土地估價(jià)結(jié)果的可信度和估價(jià)行業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，為從根本上杜絕類似現(xiàn)象，初審、主審專家對(duì)此類錯(cuò)誤應(yīng)予以充分關(guān)注，并在報(bào)告評(píng)審表的存在問(wèn)題一欄中詳細(xì)注明錯(cuò)誤出處（頁(yè)碼、段落、問(wèn)題）。若此類錯(cuò)誤累計(jì)達(dá)到或超過(guò)三處，即在報(bào)告整體修正系數(shù)取值中，予以降0.5等處理；若累計(jì)達(dá)到或超過(guò)五處，則予以降1等處理；若此類疏誤導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)顯著偏差的，則不受前述累計(jì)項(xiàng)數(shù)的限制，評(píng)審專家可視影響程度輕重作相應(yīng)處理。上述情況均要在“估價(jià)報(bào)告問(wèn)題概括及特殊說(shuō)明”一欄中進(jìn)行列示。土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題三、關(guān)于估價(jià)報(bào)告與行業(yè)規(guī)范不符的問(wèn)題1.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》）是土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作的主要依據(jù)。當(dāng)委托方的委托事項(xiàng)與《規(guī)程》不一致時(shí)（行業(yè)特殊規(guī)定除外），土地估價(jià)師應(yīng)首先遵循《規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定，評(píng)審工作亦應(yīng)以《規(guī)程》為標(biāo)準(zhǔn)，著重檢查土地估價(jià)師是否盡職履行；對(duì)于未按《規(guī)程》要求，在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明而未予說(shuō)明的事項(xiàng)，嚴(yán)格依據(jù)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，原則上不再要求估價(jià)機(jī)構(gòu)補(bǔ)充提供解釋性材料。2.當(dāng)各級(jí)管理部門的有關(guān)技術(shù)規(guī)定不一致時(shí)，應(yīng)遵循“下位規(guī)定服從上位規(guī)定”的原則進(jìn)行判定。3.土地估價(jià)報(bào)告在土地管理部門的備案結(jié)論不能作為報(bào)告評(píng)審時(shí)的技術(shù)審查依據(jù)。土地估價(jià)報(bào)告評(píng)審中典型問(wèn)題四、基于抵押目的的權(quán)益披露問(wèn)題對(duì)基于抵押目的的土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)審時(shí)應(yīng)特別關(guān)注對(duì)土地權(quán)利狀況的說(shuō)明是否完整、屬實(shí)；是否存在應(yīng)披露而未披露的事項(xiàng)；作為附件的土地使用證復(fù)印件是否完整、清晰等。涉及若干問(wèn)題的處理原則（一）《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》涉及若干問(wèn)題的處理原則（一）在研究討論的基礎(chǔ)上，現(xiàn)對(duì)《規(guī)范》中的部分技術(shù)問(wèn)題解答如下：

1、在出讓地價(jià)評(píng)估中，如何應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法？答：應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法有兩個(gè)前提：一是在按照國(guó)土部統(tǒng)一的技術(shù)要求開(kāi)展了標(biāo)定地價(jià)公示工作的城市，經(jīng)向部進(jìn)行標(biāo)定地價(jià)體系備案后，方可使用該方法。二是應(yīng)用標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法的具體步驟與要求，需按照即將出臺(tái)的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或評(píng)估指導(dǎo)辦法執(zhí)行。涉及若干問(wèn)題的處理原則（一）2、市場(chǎng)比較法中，關(guān)于“各比較案例的修正幅度不能超過(guò)30%”的規(guī)定中是否包含了容積率修正。答：這里所指的“比較案例價(jià)格”，可以采用樓面地價(jià)。3、對(duì)于因土地用途與容積率同時(shí)調(diào)整，需要補(bǔ)繳地價(jià)的，是否各種條件下的地價(jià)均要求按照《規(guī)范》中確定的原則，選用兩種（含兩種）以上方法評(píng)估？答：原則上，各種條件下的地價(jià)均要求采用兩種（含兩種）以上方法獨(dú)立評(píng)估，方法選擇應(yīng)符合《規(guī)范》要求。特殊情況下，如認(rèn)為只能采用一種方法評(píng)估，需經(jīng)省級(jí)以上協(xié)會(huì)組織專家論證，并在評(píng)估報(bào)告中附專家簽字的論證意見(jiàn)。4、如果按《規(guī)范》要求采用的兩種方法評(píng)估結(jié)果差異較大，地價(jià)確定時(shí)能否舍棄一種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果？答：地價(jià)確定中，各評(píng)估方法測(cè)算結(jié)果的權(quán)重應(yīng)按照符合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求確定，并需充分闡述理由。

涉及若干問(wèn)題的處理原則（一）5、在評(píng)估生地或不完全開(kāi)發(fā)土地的出讓價(jià)格中，應(yīng)如何理解“先評(píng)估熟地地價(jià)，再核減開(kāi)發(fā)費(fèi)用”的要求？答：評(píng)估此類用地出讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)運(yùn)用所選評(píng)估方法，分別測(cè)算出與“地價(jià)定義”相對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)格；在應(yīng)用各評(píng)估方法中，應(yīng)先評(píng)估熟地價(jià)格，再核減開(kāi)發(fā)費(fèi)用，直至其開(kāi)發(fā)程度與地價(jià)定義一致。對(duì)于不完全開(kāi)發(fā)時(shí)（如缺少某一基礎(chǔ)設(shè)施的配套）的地價(jià)評(píng)估，可在方法運(yùn)用過(guò)程中，通過(guò)相關(guān)參數(shù)的修正，直接評(píng)估出與地價(jià)定義相一致的評(píng)估結(jié)果。6、對(duì)于因低效利用土地再開(kāi)發(fā)、政府主動(dòng)調(diào)整規(guī)劃等原因造成容積率等土地使用條件變化的情況，補(bǔ)地價(jià)評(píng)估時(shí)，是否執(zhí)行“擇高原則”？答：此類處理原則屬政策性要求，應(yīng)在各地的執(zhí)行細(xì)則中予以明確，請(qǐng)關(guān)注各省級(jí)國(guó)土資源主管部門制訂的實(shí)施細(xì)則。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)技術(shù)審裁委員會(huì)2013年8月1日涉及若干問(wèn)題的處理原則（二）《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》涉及若干問(wèn)題的處理原則（二）在征集有關(guān)專家意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)討論研究，現(xiàn)對(duì)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）中的部分技術(shù)問(wèn)題解答如下：

1、在采用市場(chǎng)比較法中選擇可比案例時(shí)，如何理解和把握“原則上不采用競(jìng)價(jià)輪次較多、溢價(jià)率較高的交易案例”的要求？

答：在選擇可比案例時(shí)，不采用趨于過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的土地出讓交易實(shí)例，將有助于避免估價(jià)結(jié)果偏離正常市場(chǎng)價(jià)格，從而與《規(guī)范》中多次強(qiáng)調(diào)的“正常市場(chǎng)”這一基本要求相銜接，這也體現(xiàn)了出讓地價(jià)評(píng)估中應(yīng)當(dāng)遵循的“審慎原則”。

在案例的具體選擇過(guò)程中，判斷某一交易實(shí)例是否屬于“競(jìng)價(jià)輪次較多”、“溢價(jià)率較高”，需根據(jù)不同地區(qū)、不同時(shí)期的土地市場(chǎng)狀況來(lái)把握，沒(méi)有統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)可循。此外還須注意正確理解溢價(jià)率的內(nèi)涵，應(yīng)按下式測(cè)算土地出讓的溢價(jià)率：

溢價(jià)率=（成交價(jià)-底價(jià)）/底價(jià)涉及若干問(wèn)題的處理原則（二）

2、成本逼近法中，為什么不能把“農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”計(jì)入土地成本？

答：按照有關(guān)規(guī)定，上述所列各項(xiàng)屬于從政府土地出讓收入（收益）中計(jì)提的專項(xiàng)資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構(gòu)成出讓土地成本的相關(guān)費(fèi)用。在正常情況下，成本逼近法測(cè)算公式中的土地增值收益已經(jīng)涵蓋了政府出讓土地時(shí)應(yīng)獲取的純收益。

涉及若干問(wèn)題的處理原則（二）

3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應(yīng)通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補(bǔ)償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異?！钡囊?？

答：這里提及的“客觀費(fèi)用”與傳統(tǒng)評(píng)估理念中的相關(guān)要求一致，即：各項(xiàng)取費(fèi)水平應(yīng)是區(qū)域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發(fā)生的、個(gè)案性的水平。

這里強(qiáng)調(diào)“取得土地實(shí)際發(fā)生的客觀費(fèi)用水平”，是因?yàn)楦鞯毓嫉恼鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵及其執(zhí)行情況存在較大差異，例如：存在最低保護(hù)價(jià)、實(shí)際執(zhí)行價(jià)、是否包含社保費(fèi)用等多種情況。因此，確定實(shí)際支付的土地取得費(fèi)用不能簡(jiǎn)單依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邩?biāo)準(zhǔn)取值，還應(yīng)調(diào)查分析當(dāng)?shù)貙?duì)政策標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際執(zhí)行情況。

涉及若干問(wèn)題的處理原則（二）

4、什么是標(biāo)定地價(jià)系數(shù)修正法中所言的“標(biāo)定地價(jià)”？

答：標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)利用、正常市場(chǎng)條件下，于某一估價(jià)期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價(jià)格。目前，標(biāo)定地價(jià)體系建立的技術(shù)方法和相關(guān)管理規(guī)定正在試點(diǎn)研究中。中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)技術(shù)審裁委員會(huì)

2013年10月8日土地估價(jià)問(wèn)題匯總2.評(píng)估固然有精密計(jì)算的過(guò)程，可是一定程度上也有一個(gè)主觀上的估算的過(guò)程，當(dāng)比較偏僻的區(qū)域，有宗地為商業(yè)住宅用地時(shí)，需要用到市場(chǎng)比較法，所處區(qū)域類似案例卻湊不起三個(gè)，這時(shí)按經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估結(jié)果是符合市場(chǎng)現(xiàn)狀的，可是理論技術(shù)上卻無(wú)法解決，電子備案實(shí)行后對(duì)技術(shù)要求越來(lái)越規(guī)范，這種情況如何解決？“三個(gè)案例”為市場(chǎng)比較法的基本要求，如無(wú)法湊齊三個(gè)案例則不可使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估?？煽紤]基準(zhǔn)地價(jià)修正法、收益還原法等方法。土地估價(jià)問(wèn)題匯總3．當(dāng)宗地處于鄉(xiāng)鎮(zhèn)時(shí)，要在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)找案例更加難，但在與待估宗地類似的其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)卻可能有類似案例，可不可以選用呢？原則上應(yīng)在行政轄區(qū)范圍內(nèi)的類似區(qū)域選擇案例。如本鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)案例可找，可在同一等別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)選取案例；但對(duì)于土地等別的劃定應(yīng)做具體的分析。并對(duì)比較案例進(jìn)行相應(yīng)的修正。土地估價(jià)問(wèn)題匯總4．估價(jià)結(jié)果的確定方法。兩種方法求得地價(jià)差幅不大，一般不超過(guò)20%—25%，可采用簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值作為待估宗地最終結(jié)果；兩種方法求得的地價(jià)差幅較大，超過(guò)20%-25%，要說(shuō)明各種方法地價(jià)的水平原因及理由，采用加權(quán)平均作為待估宗地最終結(jié)果，但要說(shuō)明每種方法結(jié)果權(quán)重的確定理由。若舍棄一種方法，需要對(duì)兩種方法分別做可靠性分析，說(shuō)明分析其可靠或不可靠的理由，再確定最終結(jié)果。土地估價(jià)問(wèn)題匯總5．距離城鎮(zhèn)中心較偏遠(yuǎn)的某地塊掛牌，周圍既沒(méi)有用途相同的交易案例，也沒(méi)有假設(shè)開(kāi)發(fā)法所需樣點(diǎn)供調(diào)查，這樣的商服住宅用地該如何評(píng)估？可以考慮采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法，可選取末級(jí)區(qū)域內(nèi)的比較案例，然后對(duì)比較案例進(jìn)行區(qū)位修正。土地估價(jià)問(wèn)題匯總6．假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用等的取值都是調(diào)查所得，因此，在報(bào)告中這些取值未能體現(xiàn)其合法性，這個(gè)問(wèn)題該如何解決？建安成本的取值不應(yīng)是調(diào)查的數(shù)據(jù)，而應(yīng)按照當(dāng)?shù)貦?quán)威部門的重置價(jià)格或建安成本文件中的具體取值，然后對(duì)文件中的建安成本進(jìn)行期日修正，得到當(dāng)前的建安成本；在確實(shí)無(wú)可參考文件的情況下，可按照預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算房地產(chǎn)建安成本單價(jià)。土地估價(jià)問(wèn)題匯總7．旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于可能所處位置比較偏僻，市場(chǎng)發(fā)育不成熟，難以找到足夠的交易、出租等比較實(shí)例，此時(shí)的土地評(píng)估測(cè)算該如何進(jìn)行？目前各地旅游用地區(qū)域都建立了基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，如若市場(chǎng)發(fā)育確實(shí)不成熟，并且沒(méi)有交易、出租案例，可在城區(qū)內(nèi)末級(jí)土地區(qū)域內(nèi)選取土地交易、房地產(chǎn)出租案例，然后采用市場(chǎng)比較法和收益還原法進(jìn)行測(cè)算。土地估價(jià)問(wèn)題匯總8．土地評(píng)估中的市場(chǎng)比較法案例位置籠統(tǒng)，不好標(biāo)注，如何解決？在進(jìn)行土地評(píng)估時(shí)，市場(chǎng)比較法中的比較案例位置必須找準(zhǔn)，確定比較案例的四至，方可作為比較案例使用；若是無(wú)法確定其具體位置，則不宜將其作為比較案例。土地估價(jià)問(wèn)題匯總9．棚戶區(qū)改造：零星出讓，劃拔用地先要收購(gòu)儲(chǔ)備。再整體掛牌。收購(gòu)儲(chǔ)備的零星土地如何評(píng)估。收購(gòu)的零星土地和其他土地一樣，均須按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。具體說(shuō)來(lái)，劃撥土地的評(píng)估有以下2種方法：（1）成本法：劃撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息和利潤(rùn)之和。（2）出讓土地價(jià)格減去出讓金法土地估價(jià)問(wèn)題匯總10．竣工驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)超容積率，現(xiàn)在補(bǔ)地價(jià)如何評(píng)估。根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓底價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求，需補(bǔ)交的地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)面積。樓面地價(jià)根據(jù)以下方法擇高確定：新容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)，原容積率規(guī)劃條件下評(píng)估期日的樓面地價(jià)，原容積率下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后的評(píng)估期日的樓面地價(jià)。土地估價(jià)問(wèn)題匯總11．土地評(píng)估資料必要件、輔助件及相關(guān)資料的獲取，資料不全時(shí)如何評(píng)估收集齊全再評(píng)估，特別是規(guī)劃、權(quán)屬等資料。土地估價(jià)問(wèn)題匯總12．基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)評(píng)估與市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估相差較大的如何界定評(píng)估結(jié)果首先看基準(zhǔn)地價(jià)的頒布年期是否久遠(yuǎn)，其次看各個(gè)參數(shù)的選擇是否合理正確。一般來(lái)說(shuō)，正確測(cè)算出的市場(chǎng)比較法價(jià)格更能反映土地市場(chǎng)狀況。土地估價(jià)問(wèn)題匯總13．調(diào)整容積率的，基準(zhǔn)日怎么確定。以原出讓方同意調(diào)整容積率的日期為基準(zhǔn)日。分別評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)新容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)、基準(zhǔn)日原容積率規(guī)劃條件下的樓面地價(jià)、原出讓樓面地價(jià)期日修正到評(píng)估基準(zhǔn)日的修正值，擇高確定。土地估價(jià)問(wèn)題匯總14．土地用途：規(guī)劃部門沒(méi)有明確大用途，比如：交通運(yùn)輸用地，是商業(yè)用地還是工業(yè)用地？查用地分類及參照表，其中交通運(yùn)輸用地（一級(jí)類）中的鐵路用地（二級(jí)類）中的場(chǎng)站用地如需辦理有償使用手續(xù)則參照住宅用地辦理，以外的如需辦理有償使用手續(xù)則參照工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地辦理。土地估價(jià)問(wèn)題匯總15．在山上，或在沒(méi)有基準(zhǔn)地價(jià)的地方，新征地，要作商業(yè)用地，用什么方法評(píng)估？可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)應(yīng)參照基準(zhǔn)地價(jià)末級(jí)地評(píng)估，然后進(jìn)行區(qū)位條件修正來(lái)測(cè)算價(jià)格。采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)，可選取城區(qū)邊緣的土地交易案例和房地產(chǎn)交易案例，然后進(jìn)行區(qū)位條件修正來(lái)測(cè)算價(jià)格。土地估價(jià)問(wèn)題匯總16．抵押貸款，地上有房屋的，只能在房管局辦理嗎？可否要求銀行要求2個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證？地上有房屋的房地產(chǎn)抵押貸款既可在房屋管理局辦理，也可在國(guó)土資源局辦理；只需1個(gè)他項(xiàng)權(quán)利證即可。土地估價(jià)問(wèn)題匯總17．有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)根據(jù)政府的政策要求修建某些特殊的商業(yè)或住宅類的市場(chǎng)，而周邊市場(chǎng)不發(fā)達(dá)無(wú)交易、開(kāi)發(fā)及租金案例，這時(shí)評(píng)估時(shí)是否可采用成本逼近法，若不可以如何處理?？刹捎檬袌?chǎng)比較法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估時(shí)可選取城區(qū)邊緣的土地交易案例和房地產(chǎn)交易案例，然后進(jìn)行區(qū)位條件修正來(lái)測(cè)算價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)住宅用地不可采用成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。土地估價(jià)問(wèn)題匯總18．有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)商住樓盤，該鄉(xiāng)鎮(zhèn)缺乏交易案例，是否可采用同等級(jí)別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)的交易案例進(jìn)行市場(chǎng)比較法的修正評(píng)估，如不可以如何處理。如本鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)案例可找，可在同一等別的鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)選取商住樓盤交易案例；但對(duì)于土地等別的劃定應(yīng)做具體的分析。并對(duì)比較案例進(jìn)行相應(yīng)的修正。土地估價(jià)問(wèn)題匯總19．集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)如何評(píng)估？首先應(yīng)明確集體建設(shè)用地的內(nèi)涵，然后分析集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地內(nèi)涵的差異，再根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》計(jì)算國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格，將求算的國(guó)有建設(shè)用地價(jià)格核減去相當(dāng)于集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地內(nèi)涵差異部分的價(jià)格，即可測(cè)算出集體建設(shè)用地價(jià)格。土地估價(jià)問(wèn)題匯總20．土地評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格、掛牌起始價(jià)格的差異分析。土地評(píng)估時(shí)市場(chǎng)案例的價(jià)格必須是案例的成交價(jià)格，所以不存在要對(duì)評(píng)估價(jià)格與成交價(jià)格、掛牌起始價(jià)格進(jìn)行差異分析。具體說(shuō)來(lái)，土地評(píng)估價(jià)格是根據(jù)估價(jià)目的和地價(jià)定義對(duì)土地市場(chǎng)的模擬，掛牌起始價(jià)是根據(jù)掛牌出讓的性質(zhì)所確定的起叫價(jià)，成交價(jià)格是在土地交易雙方充分產(chǎn)于并由市場(chǎng)供需決定的價(jià)格，其價(jià)格不得低于出讓底價(jià)。土地估價(jià)問(wèn)題匯總21．國(guó)有出讓農(nóng)用地怎樣估價(jià)？具體怎樣操作？對(duì)于建立有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法定級(jí)指數(shù)模型評(píng)估法等測(cè)算農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格，例如株洲市為了規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地有償使用和流轉(zhuǎn)，于2001年頒布了《株洲市市轄區(qū)部分農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)》；采用收益還原法進(jìn)行評(píng)估，既根據(jù)農(nóng)用地投入產(chǎn)出水平和待估宗地的實(shí)際情況估算出農(nóng)用地客觀預(yù)期收益，以適當(dāng)還原率確定農(nóng)用地質(zhì)量?jī)r(jià)格；目前國(guó)內(nèi)特別是農(nóng)用地市場(chǎng)發(fā)育不成熟的地區(qū)很難使用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；考慮到農(nóng)用地的自然屬性和不可再生性也是的成本逼近法和剩余法很難適用。土地估價(jià)問(wèn)題匯總22．在土地級(jí)別特高，比如長(zhǎng)沙一級(jí)商業(yè)用地價(jià)格評(píng)估上技術(shù)上怎么處理？主要是價(jià)格過(guò)高問(wèn)題?？陀^、獨(dú)立、公正的評(píng)估，是什么價(jià)就是什么價(jià)，無(wú)需進(jìn)行特別的技術(shù)處理。土地估價(jià)問(wèn)題匯總23．土地的樓面地價(jià)講解。樓面地價(jià)簡(jiǎn)單的說(shuō)就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格，樓面地價(jià)的計(jì)算公式如下：樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷規(guī)劃容積率樓面地價(jià)=土地總價(jià)÷規(guī)劃建筑面積樓面地價(jià)是特殊的土地單價(jià)，與地面地價(jià)相比，具有測(cè)算直觀、理解容易、操作簡(jiǎn)便和更新方便的特點(diǎn)。對(duì)樓面地價(jià)也可簡(jiǎn)單理解為在土地上蓋出房子后，每單位售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。土地估價(jià)問(wèn)題匯總24．評(píng)估過(guò)程中用得較多的假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的比較案例講解。比較案例的選擇至少要選取三個(gè)以上，與估價(jià)期日最接近，與估價(jià)對(duì)象用途相同，與估價(jià)對(duì)象利用條件基本一致，屬同一供需圈內(nèi)相鄰地區(qū)或類似地區(qū)的正常交易實(shí)例，且三個(gè)比較案例之間的價(jià)格差不得高于30%。土地估價(jià)問(wèn)題匯總25．規(guī)劃部門《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，國(guó)土部門《土地利用現(xiàn)狀分類》，各縣市基準(zhǔn)地價(jià)：商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途分類，三者之間的銜接及適用范圍。無(wú)需進(jìn)行特別的銜接，以國(guó)土部門《土地利用現(xiàn)狀分類》為依據(jù)，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)的規(guī)定進(jìn)行確定。土地估價(jià)問(wèn)題匯總26．商品房抵押時(shí)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法兩種評(píng)估方法評(píng)估，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所得結(jié)果比較符合當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算所得地價(jià)偏高（根據(jù)所調(diào)查售價(jià)，計(jì)算出地價(jià)較高）。應(yīng)該如何評(píng)估？既然估價(jià)人員通過(guò)調(diào)查都認(rèn)定基準(zhǔn)地價(jià)所測(cè)結(jié)果符合當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平，而假開(kāi)發(fā)所測(cè)結(jié)果偏高，如果兩種價(jià)格相差超過(guò)25%左右則應(yīng)當(dāng)不采用假開(kāi)發(fā)進(jìn)行評(píng)估。還可考慮市場(chǎng)比較法和收益還原法等方法進(jìn)行評(píng)估。土地估價(jià)問(wèn)題匯總27．補(bǔ)交地價(jià)的土地價(jià)格如何評(píng)估？根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求調(diào)整容積率的：樓面地價(jià)乘以新增建設(shè)用地面積，樓面地價(jià)擇高確定；調(diào)整用途的：新舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積；新增建設(shè)面積：按批準(zhǔn)規(guī)劃條件或竣工驗(yàn)收時(shí)實(shí)測(cè)新增面積為準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算；用途與容積率同時(shí)調(diào)整：新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積，加上新舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積。土地估價(jià)問(wèn)題匯總28．當(dāng)基準(zhǔn)地價(jià)過(guò)期時(shí)，能否采用選擇基準(zhǔn)地價(jià)法進(jìn)行評(píng)估？若采用了，結(jié)果取值能否不考慮其評(píng)估結(jié)果？若不能采用，工業(yè)用地如何選取方法評(píng)估？對(duì)于公布時(shí)間超過(guò)三年的基準(zhǔn)地價(jià)，原則上不允許使用，若當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T能夠出具相關(guān)的繼續(xù)使用證明則可按要求使用。對(duì)于公布時(shí)間超過(guò)六年不可使用。工業(yè)用地評(píng)估除了基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法外，還可使用市場(chǎng)比較法、成本逼近法等，對(duì)于出租有收益的工業(yè)地產(chǎn)，甚至還可使用收益還原法。土地估價(jià)問(wèn)題匯總29．成本逼近法中，如何考慮地上建筑物和人口因素的影響？土地評(píng)估中無(wú)需特別考慮這兩個(gè)因素。根據(jù)《湖南省人民政府關(guān)于調(diào)整湖南省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》，構(gòu)成土地成本的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用是以區(qū)片為單位進(jìn)行測(cè)算，不以人口為單位進(jìn)行測(cè)算。土地估價(jià)問(wèn)題匯總30．特殊類型的用地，雖基準(zhǔn)地價(jià)法可分別參照商住等用地評(píng)，但另外的方法怎么選，特別是市場(chǎng)成交不成熟的地方，他們與所參照用途用地的差別有多大？仍然按照相關(guān)文件的參照對(duì)象進(jìn)行確定。土地估價(jià)問(wèn)題匯總31．工業(yè)土地評(píng)估的解決思路：①多數(shù)工業(yè)園區(qū)的土地掛牌價(jià)格都是政策優(yōu)惠價(jià)格，甚至低于土地成本。能否把估價(jià)和實(shí)際的開(kāi)發(fā)行為結(jié)合起來(lái)，分析市、縣兩級(jí)真實(shí)的土地成本價(jià)格；并且提出掛牌價(jià)格低于成本價(jià)格時(shí)評(píng)估的解決思路。②城市中心的工業(yè)土地，只能采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估，沒(méi)有可比交易案例，成本逼近法評(píng)估結(jié)果也嚴(yán)重偏低的。而城市中心的工業(yè)用地評(píng)估可參照城市拆遷成本的參數(shù)來(lái)評(píng)估測(cè)算。而按照農(nóng)用地的成本構(gòu)成要素來(lái)進(jìn)行測(cè)算顯然是不合理的。土地估價(jià)問(wèn)題匯總分析土地價(jià)格提出解決思路是每一個(gè)估價(jià)人員需要認(rèn)真去做的事情。之所以有些工業(yè)園區(qū)的土地掛牌價(jià)格低于土地成本，是因?yàn)榈貎r(jià)定義及內(nèi)涵的問(wèn)題，工業(yè)園區(qū)的土地掛牌價(jià)格是在有政策優(yōu)惠下的價(jià)格，并不單靠賣地來(lái)收回土地成本或賺取土地增值收益，可以通過(guò)拉動(dòng)區(qū)域就業(yè)、增加地區(qū)稅收、提高工業(yè)集聚度等方面獲取利益。土地估價(jià)問(wèn)題匯總32．成交不活躍地區(qū)的土地評(píng)估的解決思路：一些市、縣的成交情況不活躍，在宗地評(píng)估時(shí)，可能無(wú)法找齊3個(gè)同級(jí)別、同用途的可比交易案例。但通過(guò)相鄰低級(jí)別或類似用途的土地交易案例和假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算結(jié)果判斷，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重偏低。如果在當(dāng)?shù)赝恋亟灰资袌?chǎng)不活躍，確實(shí)無(wú)法找齊3個(gè)交易案例，則可在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相當(dāng)?shù)念愃茀^(qū)域進(jìn)行案例選擇，并進(jìn)行相應(yīng)的區(qū)位修正；基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正嚴(yán)重偏低要認(rèn)真分析各個(gè)參數(shù)的選擇確定是否合理與科學(xué)，比如期日修正系數(shù)的確定。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（一）各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及特殊問(wèn)題的處理方法主要用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（1）居住（普通居住、高檔公寓、獨(dú)立別墅）用地的評(píng)估1）客觀合理的選擇影響居住用地地價(jià)的影響因素，居住用地受環(huán)境條件、交通條件、市政配套設(shè)施等因素影響比較大；2）估價(jià)方法選擇；3）估價(jià)技術(shù)要點(diǎn)及處理方法。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（2）工業(yè)用地評(píng)估1）客觀合理的選擇影響居住用地地價(jià)的影響因素工業(yè)用地受交通條件、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況、城市規(guī)劃等因素影響比較大。2）估價(jià)方法選擇宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法；在特殊情況下也可采用收益還原法。由于工業(yè)用地涉及的行業(yè)比較多，非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，造價(jià)及市場(chǎng)售價(jià)相差也比較大，不宜采用剩余法評(píng)估。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)估價(jià)技術(shù)要點(diǎn)及處理方法①投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)考慮不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤(rùn)率及土地增值的客觀差異。如高新技術(shù)企業(yè)（通訊、電子、航空），應(yīng)結(jié)合其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高等特點(diǎn)來(lái)確定投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率等，合理的估價(jià)。高新技術(shù)企業(yè)其投資利息率、利潤(rùn)率、土地增值收益率等技術(shù)參數(shù)應(yīng)高于一些重工業(yè)（煤碳、水泥、石油石化）、輕工業(yè)（紡織、化工）行業(yè)用地。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)②對(duì)于倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格評(píng)估。其土地利用的機(jī)會(huì)成本及對(duì)相關(guān)企業(yè)收益的影響程度直接影響價(jià)格的高低。如流通快的倉(cāng)儲(chǔ)用地遠(yuǎn)比流通慢的倉(cāng)儲(chǔ)用地收益大，其用地價(jià)格相應(yīng)較高。③在工業(yè)用地價(jià)格評(píng)估中，當(dāng)同一區(qū)域宗地?cái)?shù)量較多時(shí)，可選擇某一兩宗標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，其他宗地價(jià)格與選擇的標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行個(gè)別因素修正確定。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（3）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地1）客觀合理的選擇影響商業(yè)用地的地價(jià)因素商業(yè)用地主要受商業(yè)繁華程度（距商服中心距離、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營(yíng)類別、客流量）、交通條件、交通管制等因素的影響較大。2）估價(jià)方法選擇①宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法及剩余法估價(jià)。②商業(yè)用地出讓和轉(zhuǎn)讓等市場(chǎng)交易案例較多，宜采用市場(chǎng)比較法。③商業(yè)用房在市場(chǎng)交易中，交易方式多以出租為主，適宜選用收益還原法；但銷售量相對(duì)較少，在一些銷售量較大的區(qū)域可選擇剩余法。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)3）評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法①必須區(qū)分因土地利用方式的差別所帶來(lái)土地收益的差異。②影響商業(yè)用地價(jià)格的主要是其收益或潛在收益，而不是成本，商業(yè)用地不宜選擇成本逼近法估價(jià)，除了個(gè)別處于偏遠(yuǎn)地區(qū)的商業(yè)用地（如加油站、一些零星的銷售網(wǎng)點(diǎn)），當(dāng)無(wú)法選擇其他方法時(shí)，可采用成本逼近法，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)挠猛拘拚?。③各類旅游用地的評(píng)估，應(yīng)結(jié)合國(guó)家旅游區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)考慮其對(duì)地價(jià)的影響。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)2.其他用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法（1）公共建筑用地（科研、教育、文化、衛(wèi)生、體育等用地）1）該類用地的特點(diǎn)是：收益很小或無(wú)收益，且所處位置多位于市（縣、鎮(zhèn)）中心。2）選擇成本逼近法、收益還原法（有收益或潛在收益）及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)3）采用成本逼近法評(píng)估時(shí)，土地取得費(fèi)的確定一般取城鎮(zhèn)拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)，利潤(rùn)率、土地增值收益率等參數(shù)的確定應(yīng)比工業(yè)用地高。4）區(qū)域位置較好，可參照同區(qū)域地價(jià)水平相近用途（商業(yè)、住宅）的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行估價(jià)，考慮年期和用途修正（進(jìn)行減價(jià)修正）；一般參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，不進(jìn)行年期和用途修正。5）采用收益法用的是整體收益。（如收費(fèi)性的私立學(xué)校、私立醫(yī)院、體育場(chǎng)館）各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)（2）遠(yuǎn)離城區(qū)的獨(dú)立工礦區(qū)用地1）該用地的特點(diǎn)是：遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)中心、面積大、用地類型多。2）宜采用成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。3）一般參照所在城鎮(zhèn)最末一級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，并適當(dāng)進(jìn)行區(qū)位修正。4）土地使用年限的設(shè)定結(jié)合行業(yè)等有關(guān)規(guī)定確定。如油田、煤礦應(yīng)考慮油或煤的可開(kāi)采年限，合資企業(yè)應(yīng)考慮合資經(jīng)營(yíng)期限等。各種用途土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)5）土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定，可結(jié)合評(píng)估目的設(shè)定為“宗地外幾通、宗地內(nèi)場(chǎng)平（或部分平整、階梯平整等）”或“宗地外幾通、宗地內(nèi)幾通一平（或部分平整、階梯平整等）”。6）由于獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)用地功能較復(fù)雜，如火力發(fā)電廠用地有：主要生產(chǎn)區(qū)、儲(chǔ)灰場(chǎng)、灰場(chǎng)道路、水廠及水泵房、堆煤場(chǎng)、運(yùn)煤專用鐵路、生活區(qū)、培訓(xùn)中心、賓館或招待所等，各類用地可能相對(duì)獨(dú)立，因此，在地價(jià)定義中：開(kāi)發(fā)程度、土地使用年限、用途等可能會(huì)存在差異，視各類用地的具體情況確定。綜合用地土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)（二）綜合用地土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)1.綜合用地概念（1）有平面綜合用地和垂直綜合用地兩種情況。（2）平面綜合用地：一宗土地上有2種以上土地用途。（3）垂直綜合用地：一宗土地上的建筑物有兩種以上用途綜合用地土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)2.客觀合理的選擇影響綜合用地地價(jià)的影響因素綜合用地是指兩種以上用途的用地，常見(jiàn)的有商住用地、商辦住用地、辦公住宅用地等。其地影響因素的選擇考慮相應(yīng)用途的主要影響因素。3.估價(jià)方法選擇宜采用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)。綜合用地土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)4.評(píng)估技術(shù)要點(diǎn)及處理方法（1）采用市場(chǎng)比較法評(píng)估選擇比較實(shí)例必須是與待估宗地在同一供需圈的同類綜合用地；（2）分用途進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估5.綜合用地土地價(jià)格評(píng)估注意事項(xiàng)（1）綜合用地不適宜選擇成本逼近法評(píng)估；（2）運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估綜合用地，在實(shí)際操作過(guò)程中