中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析

中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析一、養(yǎng)老地產(chǎn)分類養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務的有機結(jié)合，主要的產(chǎn)品形態(tài)包括：保險資金推出的升級版的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老院，把養(yǎng)老地產(chǎn)視做商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營；開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)按功能進行劃分主要分為養(yǎng)老院、老年公寓和養(yǎng)老社區(qū)。它們各自的功能及經(jīng)營模式如下：二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場現(xiàn)狀分析近年來，中國65歲及以上人口數(shù)量占比不斷提升，據(jù)統(tǒng)計，截至2021年中國65歲及以上人口數(shù)量為2.01億人，老年撫養(yǎng)比為21.1%。未來，隨著老年人口的增多，將帶動養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展。隨著中國人口老齡化趨勢不斷加劇，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場在快速發(fā)展。2020年中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模約為14757億元，同比增長10.9%，2013-2020年CAGR為13.56%。據(jù)統(tǒng)計，截至2020年全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設施32.9萬個，較上年增加12.5萬個，同比增長61.27%；養(yǎng)老床位合計821.0萬張，較上年增加46萬張，同比增長5.94%。其中全國共有注冊登記的養(yǎng)老機構(gòu)3.8萬個，比2019年增長0.4萬個。三、養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)盈利現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)行業(yè)因為盈利預期穩(wěn)定，一直都是資金的寵兒。從2009-2019年這20年里全國房地產(chǎn)企業(yè)綜合盈利情況來看，全國房地產(chǎn)企業(yè)總體在這20年里所有年份均處于盈利狀態(tài)，并且各年均保持了8%以上的投資回報率。而我國養(yǎng)老地產(chǎn)項目目前處于普遍虧損狀態(tài)，但由于我國尚沒有對整個養(yǎng)老地產(chǎn)權(quán)威的，全面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，無法用更具體的數(shù)據(jù)來對比說明養(yǎng)老地產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利的差距。但從養(yǎng)老地產(chǎn)的先驅(qū)企業(yè)萬科身上就可管中窺豹，看出其他養(yǎng)老地產(chǎn)項目的盈利情況。據(jù)統(tǒng)計，2014-2020年這七年里萬科企業(yè)凈利潤年年高奏凱歌，并且投資回報率各年均保持了10%以上的高水平。但與之形成鮮明對比的是，從2014年末萬科推出的隨園嘉樹公寓養(yǎng)老地產(chǎn)項目開始到2020年為止，萬科7年間共建設了101個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，到目前為止還沒一個項目真正實現(xiàn)盈利，直接拖累了萬科企業(yè)的盈利數(shù)據(jù)。遺憾的是，由于萬科企業(yè)沒有向社會發(fā)布各養(yǎng)老地產(chǎn)項目的具體財務運行數(shù)據(jù)，養(yǎng)老地產(chǎn)項目對萬科企業(yè)利潤產(chǎn)生的負貢獻率值無法進行詳細核算。資金實力雄厚，開發(fā)運營經(jīng)驗豐富的地產(chǎn)龍頭萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)項目盈利情況尚且如此，其他養(yǎng)老地產(chǎn)項目能實現(xiàn)盈利的更是鳳毛麟角。四、關(guān)于提高養(yǎng)老地產(chǎn)運營水平的建議1、精準項目定位目前很多開發(fā)商或者急功近利，炒概念，炒景點，華而不實；或者盲目照搬成功案例，邯鄲學步，產(chǎn)品不倫不類；或者盲目追求高大上；凡此種種，這致使開發(fā)出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目完全背離老年人需求，市場接受度低。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商應該認真研究老年人的住房及配套設施和服務需求，同時，綜合分析項目所屬地段周圍及目標客戶人群的收入水平等，從設計、建造、裝修、運營、產(chǎn)品定價等各環(huán)節(jié)充分考慮客戶的需求，開發(fā)出能被市場認可，又適合目標群體購買能力的產(chǎn)品來。提高養(yǎng)老地產(chǎn)的租售率，改善盈利水平。2、提高服務水平國外養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)盈利主要來自服務。目前國內(nèi)大多養(yǎng)老地產(chǎn)重資產(chǎn)，輕服務。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)一直存在一個認識誤區(qū)，這就是高端養(yǎng)老地產(chǎn)等于“地段高端+硬件高端+配套服務高端”。實際上養(yǎng)老地產(chǎn)的高端并不僅體現(xiàn)在硬件的高端上，更多體現(xiàn)在服務細節(jié)的高端上。提高護理水平、加強配套服務能力，注重對社區(qū)老人的人文關(guān)懷是提高服務能力的主要途徑。在延伸服務方面，衛(wèi)生保健、餐飲服務、高端體檢、家政服務、旅游度假、住院陪同等都可以為養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)拓寬盈利渠道。3、打造品牌信譽度優(yōu)質(zhì)的品牌信譽度可極大程度上吸引潛在客群，提高社區(qū)入住率，這一方面有利于促進資金回流，另一方面促進企業(yè)深度探索，為社區(qū)中老年人提供更為優(yōu)質(zhì)的服務，從而形成良性循環(huán)，實現(xiàn)企業(yè)與老年人的雙贏。品牌的信譽度是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)及配套服務運營商可持續(xù)發(fā)