中原地產(chǎn)南寧榮和地塊調(diào)研報(bào)告

1南寧榮和地塊調(diào)研報(bào)告2011年04月30日東莞中原地產(chǎn)報(bào)告目錄PART-1 市場概況PART-2 案例分析3市場概況Part14即使在宏調(diào)政策頻頻出臺的環(huán)境中，南寧房地產(chǎn)全年投資仍攀升至歷史最高位，2010年1-11月全市房地產(chǎn)投資量同比增長42%，投資活躍。南寧樓市正處在高速發(fā)展的軌道上，開發(fā)商對樓市未來發(fā)展信心滿滿。數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2002-2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資活躍（億)5由于2010年南寧房地產(chǎn)投資的快速增長，全年的商品房預(yù)售量升至541.95萬平米，同比增長42%。數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2002-2010年房地產(chǎn)供應(yīng)上升、簽約回落數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年南寧商品房簽約量受政策影響出現(xiàn)大幅回落。大量投資投機(jī)需求受抑制，同時(shí)部分實(shí)力較弱的剛性需求也被誤傷，從而造成全年商品房的簽約面積僅有406.76萬平米，同比下降達(dá)40%。6南寧房價(jià)自04年至今已實(shí)現(xiàn)三位數(shù)的增長。2010年，在大量大量江景房、園景房、精裝房等高素質(zhì)盤源以及大量成交的剛需房的助推下，本年房價(jià)在波動中持續(xù)上揚(yáng)，房價(jià)再創(chuàng)新高至6559元/平米，同比增長31%。數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2002-2010年南寧商品房價(jià)格穩(wěn)步增長7受政策影響，各月成交量均處于較低水平。月均成交27萬平米，淡季、旺季區(qū)分較為明顯，而5月和10月作為歷來樓市黃金期，簽約量均在45萬平米以下，與往年相差較大。數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)月均簽約27萬㎡2010年南寧市月均住宅簽約量27萬平米82010年南寧市普通住宅價(jià)格平穩(wěn)價(jià)格平穩(wěn)，穩(wěn)中有升

2010年，南寧市普通商品住宅成交價(jià)格起伏不大，穩(wěn)中有升，市場健康。數(shù)據(jù)來源：南寧市房管局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)9房產(chǎn)開發(fā)投資額呈穩(wěn)步增長態(tài)勢，開發(fā)公司信心足；商品房預(yù)售量穩(wěn)步增長，市場供應(yīng)穩(wěn)定；

2010年市場受政策影響，投資需求受阻，成交下降；雖成交量銳減，但整體價(jià)格以較高的速度仍在攀升；房地產(chǎn)市場小結(jié)102002-2010年南寧經(jīng)營性土地成交量對比南寧市土地市場從2002年起步，04、06、07年出現(xiàn)了供應(yīng)大年，2008—2010年處于穩(wěn)步階段，2010全年經(jīng)營性土地成交量達(dá)2629.7畝，同比增長41%。數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)：成交量大穩(wěn)步發(fā)展11

2010年品牌實(shí)力房企競相拿地及金融用地成交的增多，相應(yīng)推動地價(jià)的整體上漲，土地平均價(jià)格已飆升至585萬/畝的新高，成交額也達(dá)到153.7億元?dú)v史最高。2002-2010年南寧土地成交價(jià)格及金額對比數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)南寧市土地市場發(fā)展迅速！2010年土地交易價(jià)格、成交額均創(chuàng)歷史高位！122010年南寧土地成交用途對比2010年南寧市成交土地用途主要以商住用地和純住宅用地為主，約占全年土地成交總量的九成；另外今年五象新區(qū)推出多塊商務(wù)金融性質(zhì)的土地，令今年的商務(wù)金融性質(zhì)地塊所占比重較往年大為增加。數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)132010年南寧區(qū)域成交價(jià)格、面積對比青秀區(qū)2010年在土地成交量方面一直領(lǐng)先其他各城區(qū)，價(jià)格創(chuàng)該區(qū)域土地成交新高，達(dá)915萬元/畝；由于五象新區(qū)受政府重點(diǎn)規(guī)劃及投資引導(dǎo)，令良慶區(qū)與邕寧區(qū)土地成交價(jià)格也有顯著的上升。良慶區(qū)商務(wù)金融性質(zhì)土地成交的增多，也推動著區(qū)域土地價(jià)格的飛漲。西鄉(xiāng)塘區(qū)、江南區(qū)土地價(jià)格也實(shí)現(xiàn)了跨越式增長。而興寧區(qū)今年由于出讓的多數(shù)地塊因綁定較多條件或競得方需負(fù)責(zé)處理拆遷等問題，成交價(jià)格處于全市最低位。數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：南寧市國土資源局及相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)14成交土地用途以商住和純住為主，商務(wù)金融性質(zhì)用地成交量增大青秀區(qū)土地成交量及價(jià)格仍居于六城區(qū)之首，而良慶、邕寧兩區(qū)潛力巨大競價(jià)激烈，地價(jià)快速飆升土地市場正處于穩(wěn)步發(fā)展期土地市場小結(jié)2010年南寧市土地市場小結(jié)152010年的商業(yè)物業(yè)銷售仍是非?；鸨?。但因本年商業(yè)市場實(shí)際推向市場銷售的商業(yè)總量較少，導(dǎo)致全年簽約量僅有19.21萬平米，同比下滑54%。2010年住宅投資受到抑制，商業(yè)物業(yè)的投資價(jià)值凸顯，商業(yè)物業(yè)價(jià)格迅猛增長，本年商業(yè)市場年度平均價(jià)格達(dá)14162元/平米，同比增長36%。2004-2010年南寧商業(yè)物業(yè)簽約量及成交價(jià)格對比年均增長13%年均增長11%16面積區(qū)間套數(shù)面積（萬㎡)金額（億）均價(jià)（元/㎡)簽約量環(huán)比占比40㎡以下847-64.5%41.0%2.04.52288740-60㎡515-60.7%24.9%2.13.61739160-80㎡196-67.8%9.5%1.32.21681780-100㎡138-54.7%6.7%1.22.319078100-200㎡266-32.6%12.9%3.54.813817200-500㎡70-38.1%3.4%2.11.99089500㎡以上36-60.8%1.7%5.46.311546合計(jì)2068-60.3%100.0%17.625.6158042010年南寧商業(yè)物業(yè)成交戶型情況小結(jié):本年商業(yè)物業(yè)簽約的主力戶型以小面積單位為主，尤其40㎡以下的戶型，占總成交的4成，且簽約均價(jià)也處在最高位。其次為40～60㎡單位，所占比例達(dá)24.9%，大面積商鋪簽約量比例較小。172010年南寧各城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交量、成交價(jià)格對比分城區(qū)看，商業(yè)物業(yè)成交量前三名依次為青秀區(qū)、興寧區(qū)、江南區(qū)，其中青秀區(qū)簽約量占全市比重約36%。價(jià)格方面，興寧區(qū)以21626元/平米的成交價(jià)格居于首位，主要由市中心商業(yè)項(xiàng)目拉升整體簽約價(jià)格。18商業(yè)物業(yè)預(yù)售量上升，未來新增供應(yīng)增多銷售延續(xù)上年火熱勢頭，但因推貨總量少而令簽約量較小價(jià)格迅猛增長，快速上揚(yáng)成交戶型主要為60平米以下戶型青秀區(qū)位列成交量之首，興寧區(qū)成交價(jià)格最高2010年南寧商業(yè)市場小結(jié)19案例分析Part220項(xiàng)目名稱金湖商業(yè)廣場開發(fā)商金湖時(shí)代置業(yè)定位一站式休閑購物中心建筑面積7萬㎡，經(jīng)營面積4萬㎡物業(yè)類型地下商場建筑配套依托五象市政廣場、4000㎡商場入口停車位大型地下停車場經(jīng)營公司南寧百貨公司經(jīng)營情況南寧百貨（金湖店），由綜合超市（1.5萬㎡）、數(shù)碼家電城（8000㎡）、主題娛樂城、大型停車場等組成，以返租經(jīng)營回報(bào)作為核心銷售手段吸引投資者；已有人人樂超市、肯德基等主力商家進(jìn)駐。該項(xiàng)目在價(jià)值塑造上以南寧新區(qū)一站式高尚休閑購物中心為訴求點(diǎn)，描繪商業(yè)發(fā)展前景，引導(dǎo)投資。金湖商業(yè)廣場金湖商業(yè)廣場21負(fù)1F（南區(qū)）：品牌服飾、鞋/皮具、羊絨羊毛、運(yùn)動休閑；網(wǎng)吧2：運(yùn)動休閑1：女裝區(qū)廣西新聞出版大廈南寧地方稅務(wù)局南區(qū)2號門23112：羊絨區(qū)3：男裝區(qū)211：鞋帽南區(qū)1號門特賣場22

23負(fù)1F（北區(qū)）：家居百貨、家電、鐘表/珠寶、化妝品、食品；鐘表、珠寶皮具1：冰、洗、空調(diào)地王國際商務(wù)中心中國農(nóng)業(yè)銀行212：小家電區(qū)家居、百貨北區(qū)1號門化妝品北區(qū)4號門肯德基屈臣氏進(jìn)口食品兒童區(qū)肯德基2425銷售模式：返租9年，1-3年回報(bào)率7%，4-6年回報(bào)率8%；7-9年回報(bào)率9%。經(jīng)營模式：直營、聯(lián)營、特許加盟、特許經(jīng)銷、代理制等。經(jīng)營檔次：中檔售價(jià)：負(fù)一樓14000元/㎡，負(fù)二樓不出手。開業(yè)時(shí)間：2005年9月

金湖廣場營銷模式分析26項(xiàng)目名稱夢之島水晶城開發(fā)商金湖時(shí)代置業(yè)定位年輕、休閑、時(shí)尚的購物中心建筑面積經(jīng)營面積5萬㎡物業(yè)類型集中商業(yè)、裙樓建筑配套1.8萬㎡園林景觀停車位大型地下停車場、地面車位經(jīng)營公司夢之島百貨有限公司經(jīng)營情況由綜合超市、服裝百貨、主題餐飲等業(yè)態(tài)組成，以返租經(jīng)營回報(bào)作為核心招商手段吸引商家；主力商家有夢之島超市（1萬㎡）、肯德基、格力電器、屈臣氏等。該項(xiàng)目在價(jià)值塑造上主打南寧中央國際商務(wù)區(qū)，招商為主。夢之島水晶城夢之島水晶城27女裝區(qū)珠寶、化妝品男裝區(qū)餐飲區(qū)28內(nèi)衣女裝區(qū)餐飲區(qū)29休閑區(qū)男裝區(qū)床上用品餐飲區(qū)影城30童裝、玩具數(shù)碼、家電體育服飾餐飲區(qū)31

夢之島業(yè)態(tài)以中檔為主3233樓層業(yè)態(tài)構(gòu)成4F數(shù)碼、電器、童裝、玩具、家居用品、床品3F男裝、影城、休閑、皮具箱包2F女裝、流行飾品、內(nèi)衣、餐飲、美容保健1F鐘表、珠寶、化妝品、男裝B1F體育休閑、戶外休閑、屈臣氏、電玩城B2F停車場、汽車美容

夢之島水晶業(yè)態(tài)構(gòu)成分析引進(jìn)夢之島超市、格力電器、米羅咖啡、周大福等，主力店、次主力店先行，帶動招商。

規(guī)劃有影院、餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，通過內(nèi)部東線設(shè)計(jì)拉動人流，整體盤活項(xiàng)目。

業(yè)態(tài)選擇向周邊高端商務(wù)、居住人群靠攏；低門檻招商、業(yè)態(tài)逐步調(diào)整升級的策略。34銷售模式：9年包租，1-3年回報(bào)率6%，購鋪一次性返還3年收益，即18%；4-6年回報(bào)率7.5%；7~9年回報(bào)率9%。經(jīng)營模式：有直營、聯(lián)營、特許加盟、特許經(jīng)銷、代理制、場地租賃，各類商品展示、活動推廣、巡回演示、文化宣傳等。經(jīng)營檔次：中檔售價(jià)：一樓沿街鋪（獨(dú)立，不返租夢之島），40000元/㎡，一樓內(nèi)鋪（需返租夢之島），28000元/㎡。開業(yè)時(shí)間：2006年10月

夢之島水晶城營銷模式分析35項(xiàng)目名稱盛天地開發(fā)商盛天集團(tuán)定位南寧時(shí)尚地標(biāo)，東盟商務(wù)區(qū)配套商業(yè)建筑面積7萬㎡物業(yè)類型裙樓、集中商業(yè)建筑配套客梯、連廊、天橋停車位可2000輛車經(jīng)營公司盛天物業(yè)經(jīng)營情況由綜合超市、服裝百貨、主題餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)組成，前期只招商不銷售，；目前有嘉禾影城、盛天超市、美克美家等主力商家進(jìn)駐，百貨、餐飲、酒吧、KTV、親子館、家電專賣、美容SPA、商務(wù)休閑、生活配套等。主要價(jià)值點(diǎn)：東盟商務(wù)區(qū)、地中海風(fēng)情商業(yè)、開發(fā)商品牌。盛天地盛天地國際會展中心紅林大酒店民族大道36中越路中諫路中菲路盛天地商業(yè)價(jià)值分析主要人流走向主要車流走向小結(jié):商業(yè)價(jià)值依次為①西面＞③南面＞④東面＞②北面總的來說，受項(xiàng)目規(guī)劃限制，項(xiàng)目高商業(yè)價(jià)值雖然占總體量的多數(shù)，但聯(lián)動性、互補(bǔ)性不強(qiáng)，運(yùn)營難度大。

人流集中區(qū)①②③④商業(yè)價(jià)值：①西面：人流車流主要動線、昭示性強(qiáng)，且有集中商業(yè)帶動；②北面：道路狹窄、昭示性弱，商業(yè)價(jià)值不高；③南面、東面：昭示性較好，商業(yè)價(jià)值相當(dāng)。37商業(yè)效果圖38銷售模式：先招商后銷售，主力店先行，帶動整體商業(yè)。經(jīng)營模式：有直營、特許加盟等。業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、餐飲、酒吧、KTV、親子館、家電專賣、美容SPA、商務(wù)休閑、生活配套等經(jīng)營檔次：中檔租金：100-150元/㎡/月。盛天地營銷模式39項(xiàng)目名稱萬達(dá)廣場開發(fā)商盛天集團(tuán)定位南寧綜合商業(yè)廣場占地面積占地7萬㎡物業(yè)類型裙樓、集中商業(yè)停車位可2000輛車經(jīng)營公司盛天物業(yè)經(jīng)營情況目前南寧最大的綜合商業(yè)廣場，由綜合超市、服裝百貨、主題餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)組成；目前有萬達(dá)影城、百盛超市、沃爾瑪、頤高世華數(shù)碼城等主力商家進(jìn)駐，建筑形態(tài)上分A、B、C、D四個區(qū)。主要價(jià)值點(diǎn)：朝陽商圈、萬達(dá)品牌、品牌超市。萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場夏威夷大酒店民族大道40A區(qū)：主力店為沃爾瑪

B區(qū)：主力店為大歌星量販?zhǔn)終TV和萬達(dá)影城

C區(qū)：頤高世華數(shù)碼港，國美電器、手機(jī)城、超越健身

D區(qū)：主力店為百盛，商場面積2.4萬㎡。百盛的經(jīng)營檔次以中高檔為主

萬達(dá)廣場業(yè)態(tài)分解41中高檔次經(jīng)營42隨著居民消費(fèi)需求的升級，商業(yè)形態(tài)也正逐漸從單純的商品買賣進(jìn)化到以服務(wù)為主的商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)街鋪、連鎖店、超市、專業(yè)市場、特色商業(yè)步行街等多種業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)局面；大而全的商業(yè)形態(tài)大行其道，南寧商業(yè)缺少足夠的經(jīng)營內(nèi)涵及經(jīng)營競爭力（萬達(dá)廣場也只是萬達(dá)的第一代產(chǎn)品）。隨著目標(biāo)消費(fèi)群體被進(jìn)一步細(xì)分市場，特定的消費(fèi)需求所要求的消費(fèi)層次及深度越來越專業(yè)化，針對性更強(qiáng)的