(顏雪明)物業(yè)糾紛的物權法分析

物業(yè)糾紛案件的物權法分析顏雪明2013.8.27主要內容：一、建筑物區(qū)分所有權二、“物業(yè)管理糾紛”與“物業(yè)服務糾紛”三、物業(yè)費的性質以及物業(yè)費訴訟四、共有部分經(jīng)營收益五、物業(yè)服務企業(yè)的代位訴權六、物業(yè)企業(yè)的安全保障義務3一、所有權的特殊形式——建筑物區(qū)分所有權隨著社會需要與建筑技術的發(fā)展，大體量的民用建筑出現(xiàn)，“一物一權”已經(jīng)不能適合現(xiàn)實需要，區(qū)分所有應運而生。臺灣《公寓大廈管理條例》：“區(qū)分所有，指數(shù)人區(qū)分一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應有部分有所有權。”王利明主編《中國民法典建議稿》第810條：“建筑物區(qū)分所有權是對一棟樓房中專有部分的專有權、對共用部分的共有權以及因共有關系而產(chǎn)生的管理權的結合。”物權法第七十條：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。簡言之，一個單體建筑有兩個以上所有權人，各個所有人分別擁有專有部分的所有權、共用部分的共有權以及共同管理的權利。4中國大陸的建筑物區(qū)分所有獨具特色區(qū)分所有范圍巨大，有的甚至達幾平方公里。一方面產(chǎn)生行政管理的盲區(qū)，另一方面使業(yè)主自治難以實現(xiàn)。不僅僅局限于建筑物，而且涵蓋構筑物、設施設備、建設用地；產(chǎn)生這個問題的根本原因，在于中國大陸獨特的土地制度與行政體制：土地公有，政府成為唯一的土地供應者，土地市場高度壟斷，也高度集中，在市場條件下不可能辦到的事，在政府壟斷下可以辦到，這是中國大陸房地產(chǎn)投資規(guī)模巨大且高度集中的根本原因。中國大陸的房地產(chǎn)市場，是一個牢牢控制在政府手中的市場，從土地出讓到規(guī)劃、建設、管理，都有層層審批。可以說，現(xiàn)在還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)市場。研究大陸房地產(chǎn)與物業(yè)管理，不可忽視土地國有與政府管制這兩個特色。住宅小區(qū)區(qū)分所有示意圖建筑區(qū)劃內，不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等，應當認定為物權法第六章所稱的共有部分。——區(qū)分所有權糾紛解釋第三條二、“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”“物業(yè)管理”是從香港引入的概念。1981年3月10日深圳物業(yè)管理公司成立；1991年3月22日深圳天景花園業(yè)主委員會成立；——孰為中國大陸物業(yè)管理產(chǎn)生的標志？2003年國務院發(fā)布《物業(yè)管理條例》。2007年《物權法》未使用“物業(yè)管理”，而使用了“物業(yè)服務”。——兩者有何不同？《物業(yè)管理條例》：

物業(yè)管理、物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務費用“物業(yè)管理與服務”“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理”

《物權法》：物業(yè)服務用房、物業(yè)服務企業(yè)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件應用法律若干問題的解釋》“妨害物業(yè)服務與管理的行為”

法規(guī)中的“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務”1、什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是業(yè)主自主管理自己不動產(chǎn)的民事活動，其權利來源于建筑物區(qū)分所有權。物業(yè)管理的核心是業(yè)主自治。物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主。

建筑物區(qū)分所有權：業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。（物權法第七十條

）物業(yè)管理權是物權的延伸：物業(yè)管理—→共同管理的權利—→建筑物區(qū)分所有權—→物權—→排他的、絕對的權利由此得知：業(yè)主管理自己的不動產(chǎn)，是行使物權，是一種排他的絕對的權利，任何人不得妨害與干涉。物業(yè)管理權利來源示意圖物業(yè)管理是業(yè)主基于區(qū)分所有，而產(chǎn)生的共同事務管理物權法第七十六條

下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。物業(yè)服務是企業(yè)受雇為業(yè)主提供的有償不動產(chǎn)管理物業(yè)服務是專業(yè)公司或者管理人受業(yè)主委托（雇傭），為業(yè)主的不動產(chǎn)進行管理維護的有償服務。物業(yè)服務是物業(yè)管理活動的一部分。

物權法第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)服務的內容：物權法第八十二條物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理條例第二條本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。區(qū)別：是否通過物業(yè)服務企業(yè)；有無“維護相關秩序”的職責?！熬S護物業(yè)管理區(qū)域內的相關秩序”意味著什么？《物權法》沒有規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)的職責有“維護相關秩序”。《物業(yè)管理條例》規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)有制止、報告、協(xié)助的手段，而這對于維護公共秩序的職責來說，是根本不夠的?！跋嚓P秩序”涉及人的行為，包括傾倒垃圾、違章停車、違章建筑、違反消防管理、妨害公共安全，侵害人身與財產(chǎn)等，屬于公共秩序的范疇。維護公共秩序的事項超出業(yè)主自治范疇，屬于公法管制的內容，本應是行政機關的管理職責。物業(yè)管理條例第四十七條…物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。物業(yè)公司的困惑：服務者的法律地位，“小區(qū)政府”的職責。物業(yè)管理糾紛是業(yè)主實體權利的糾紛，其本質是區(qū)分所有權糾紛，屬于物權爭議。如住改商、危害建筑物安全、違章搭建、占有共有部分，這些我們通常認為的“物業(yè)糾紛”，都在區(qū)分所有權糾紛的解釋中規(guī)定，而沒有規(guī)定在物業(yè)服務糾紛的解釋中。從實務中看，物業(yè)管理糾紛大部分為業(yè)主之間的糾紛。物業(yè)服務糾紛是服務者與業(yè)主之間，因履行物業(yè)服務合同而產(chǎn)生的債權糾紛。目前常見的物業(yè)費糾紛，從區(qū)分所有權角度看，不屬于物業(yè)服務糾紛?，F(xiàn)實中兩類糾紛的混淆由于物業(yè)費被認為是“物業(yè)服務費”，以及“維護相關秩序”的要求和代位訴訟的制度，物業(yè)企業(yè)往往不得不介入到物業(yè)管理的糾紛當中。區(qū)分物業(yè)管理糾紛與物業(yè)服務糾紛的意義2007年1月投標競得限價房用地。90%限價房，限價6000。08年3月A區(qū)514套銷售，均價5800；8月B區(qū)1248套銷售，均價5700；12月C區(qū)90+50銷售，均價8300/2200009年3月、9月、12月分別交付。比鄰而居的聯(lián)排別墅，剌痛了限價房業(yè)主的心“推倒隔離柏林墻建設和諧新里程”砍倒樹木，挖掉綠地，修一條通往別墅區(qū)之路！運來水泥砂石，開工修路！限價房業(yè)主自發(fā)建成的通往別墅區(qū)的路

1、這是物業(yè)服務糾紛，還是區(qū)分所有權糾紛？是業(yè)主與開發(fā)商或者物業(yè)企業(yè)的糾紛，還是業(yè)主之間的糾紛？

2、開發(fā)商、物業(yè)公司、行政機關各自應承擔什么責任？如果公權力坐視不管，C區(qū)業(yè)主的權利如何保障？

3、對少數(shù)業(yè)主毀壞綠化、違反規(guī)劃的行為，物業(yè)公司有無權利提起訴訟？如果秩序不能恢復，C區(qū)業(yè)主有無權利拒交物業(yè)費？

4、業(yè)主維權是否天然合理？小區(qū)里有無可能出現(xiàn)“多數(shù)人暴政”？

5、物業(yè)管理區(qū)域的劃分主要應考慮什么因素？共有權中是否應明確“大公”與“小公”？ 6、規(guī)模巨大且居住形態(tài)不同的住宅區(qū)，實行分區(qū)管理帶來的糾紛?！靶吕锍獭奔m紛帶給我們的思考三、物業(yè)費糾紛1、物業(yè)費的性質

物業(yè)管理條例稱“物業(yè)服務費”；物權法及司法解釋稱“物業(yè)費”。物業(yè)費究竟是物業(yè)企業(yè)的勞務對價，還是業(yè)主為維護自己不動產(chǎn)而籌集的資金？究竟是物業(yè)服務費，還是物業(yè)管理費？

從法理及實際來看，物業(yè)費應當是業(yè)主的“AA制”，是業(yè)主共同籌集、由業(yè)主決定使用用途的資金，是業(yè)主的共同財產(chǎn)。物業(yè)企業(yè)的勞務報酬只占其中很小一部分。即使不聘請物業(yè)企業(yè)，業(yè)主自行管理的情況下，也是需要交納物業(yè)費的。確定了物業(yè)費的性質，許多問題就能迎刃而解。

（1）既然是業(yè)主的“AA制”，政府有何必要干預？ （2）物業(yè)費實行政府定價或者指導價違反《價格法》。

《價格法》（1997年）

第三條國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或者政府定價。 第十八條下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：

(一)與國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活關系重大的極少數(shù)商品價格；

(二)資源稀缺的少數(shù)商品價格；

(三)自然壟斷經(jīng)營的商品價格；

(四)重要的公用事業(yè)價格；

(五)重要的公益性服務價格。2、政府干預物業(yè)費標準違反價格法業(yè)主是城市中的富裕階層，并非“弱勢群體”。物業(yè)費的最大受益者是業(yè)主。最大利益在于物業(yè)保值。指導價的制定并無科學依據(jù)。指導價制定者都是業(yè)主。物業(yè)費水平關系到物業(yè)企業(yè)及員工的收入。物業(yè)企業(yè)中絕大多數(shù)員工是進城務工人員。政府定價就是在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方市場博弈的過程中，以公權力援助業(yè)主，在市場天平上，把公權力的砝碼加在業(yè)主一邊，是損不足以奉有余，有違公平正義。3、政府制定物業(yè)費指導價，既不科學，也有失公允。

物業(yè)糾紛解釋第六條經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。業(yè)主通常拒交費的理由：質量有瑕疵；維修不及時；管理不到位；服務態(tài)度差；侵權未處理；承諾不兌現(xiàn)等。

問題：什么是欠費的“正當理由”？業(yè)主以服務有瑕疵作為欠費抗辯的，能否得到法院支持？4、業(yè)主能不能以拒交物業(yè)費來“維權”？看看這些欠費業(yè)主的抗辯理由——

重慶春暉花園3期3棟高層住宅樓因半數(shù)業(yè)主未交由電梯費和物管費，共欠電力公司1萬多元。5名物管員放棄了國慶假期挨戶上門催收，仍未收齊。電力公司停電，500戶居民受影響?！拔覀儾皇遣辉附浑娞葙M，這都是被迫的?！奔易?3棟601的馬老先生說，樓上住戶的空調水總是飄進他家，他找物管好幾次卻沒得到解決。因此馬老先生拒繳物管費和電梯電費有好幾個月了。另一位業(yè)主蔡春蓉也對物管不滿，她家樓下的燒烤店油煙機噪聲極重，樓道排氣管也壞了幾個月，門外油煙陣陣，物管也沒有解決。

沈陽市新家源小區(qū)業(yè)主王先生向本報反映，從5月17日起，該小區(qū)14號樓1單元的電梯、感應燈、對講門都停止了使用，居民每天都得摸黑爬樓梯。王先生說，自2004年入住以來物業(yè)一直按照每平方米1.2元的標準收費，但因為電梯連續(xù)4年沒有年檢，他擔心會有安全隱患，所以從去年6月起就沒有繼續(xù)交物業(yè)費?！白钇鸫a的安全都保障不了，我當然不能再交物業(yè)費了！”他家住在高層，78歲的母親每天只能在家里待著，“想曬太陽都挺難?！?/p>

重慶萬興家園一大早6部電梯全部停電，物管辦公室大門緊鎖，里面空無一人。墻上新貼出一張告示：“由于部分業(yè)主欠費累計10萬余元，本公司難以繼續(xù)運營……”

物業(yè)費不等于物業(yè)企業(yè)的勞務對價。其中絕大部分用于保潔保安、物業(yè)養(yǎng)護、維修和支付其它公共開支。物業(yè)企業(yè)所得酬金只占極少部分。因此，物業(yè)費的主要部分屬于業(yè)主共同財產(chǎn)。由于物業(yè)費不屬于物業(yè)企業(yè)的勞務對價，故業(yè)主不應以合同履行抗辯權為由拒交或欠交物業(yè)費。即使物業(yè)服務企業(yè)根本違約，業(yè)主可以將其解聘而自行管理，但在這種情況下，也是要交費的。交費本質上是業(yè)主承擔區(qū)分所有建筑管理責任的方式與義務，拒交費意味著拒絕履行業(yè)主的法定義務。交物業(yè)費，既是業(yè)主的義務，最大的受益人也是業(yè)主自己；欠交物業(yè)費，首先是損害業(yè)主共同財產(chǎn)，其次是侵占其他業(yè)主利益，最后才是損害物業(yè)企業(yè)的利益。物業(yè)欠費在短期內導致業(yè)主生活質量下降，長期導致房屋價值貶損。久而久之，一批商品房將淪為新的貧民窟。業(yè)主沒有任何理由拒交物業(yè)費第21條區(qū)分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其它應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經(jīng)定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。第22條住戶積欠依本條例規(guī)定應分擔之費用，經(jīng)強制執(zhí)行后再度積欠金額達其區(qū)分所有權總價百分之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，于三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。前項之住戶如為區(qū)分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區(qū)分所有權人會議之決議，訴請法院命區(qū)分所有權人出讓其區(qū)分所有權及其基地所有權應有部分；于判決確定后三個月內不自行出讓并完成移轉登記手續(xù)者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。前項拍賣所得，除其它法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。

他山之石——臺灣《公寓大廈管理條例》沒有良好管理的房屋，早晚會成為新的貧民窟三關于物業(yè)費糾紛四、占用共有部分經(jīng)營的糾紛沈陽某住宅小區(qū)，未成立業(yè)主大會。小區(qū)內有若干共有停車位，物業(yè)服務企業(yè)將其向業(yè)主出租，租金收入納入物業(yè)費。有業(yè)主不滿，向政府物價部門投訴，物價部門派員來檢查是否有“收費許可證”，物業(yè)公司稱曾申請過，未批下來。物價工作人員說，沒有收費許可證而擅自收費，這是違法行為，要求物業(yè)公司立即停止收費，清理違法收入，準備接受行政處罰。問題：1、區(qū)分所有的住宅區(qū)中共有部位的收益如何歸屬？2、“收費許可證”是干什么用的？2、利用小區(qū)共有部分經(jīng)營并取得收入，需要政府許可嗎？建設單位或者其他行為人擅自占用共有部分進行經(jīng)營性活動，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任?！秴^(qū)分所有權糾紛解釋》第十四條“收費許可證”是干什么用的？《收費許可證管理辦法》（1998年10月21日）第二條本辦法適用于實施收費的國家機關、事業(yè)單位及非企業(yè)組織?！獓矣嬑瘒医?jīng)濟貿(mào)易委員會財政部監(jiān)察部審計署國務院糾風辦政府所要規(guī)范的“收費”，是指行政事業(yè)性收費，目的是防止公權力損害人民財產(chǎn)權利。把收費許可擴大到民事活動，恰恰是以公權力損害人民的財產(chǎn)權利。民事主體之間因提供服務而獲得對價，不是收費，而是交易。政府干涉這類交易活動，沒有任何法律依據(jù)。所以，不是物業(yè)公司需要出示許可證，而是物價部門應當出示法律依據(jù)。住宅小區(qū)內的共有部分（車位、廣告位、空閑位置）的經(jīng)營收益歸業(yè)主。在業(yè)主大會尚未建立的情況下，物業(yè)服務企業(yè)依照前期物業(yè)服務協(xié)議，對共有車位出租經(jīng)營，并不違法。其收益除提取管理費用外，應歸業(yè)主所有。如在經(jīng)營中損害業(yè)主利益，應承擔侵權責任。五、物業(yè)服務企業(yè)的代位訴權物業(yè)糾紛司法解釋第四條業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。

實際上在實踐中，其他業(yè)主往往都是要求物業(yè)服務企業(yè)去制止妨害、侵害行為，而不愿自己親力親為。

——最高院民一庭負責人答記者問法理上有可商榷之處，實務中無可奈何之舉?！褢蓸I(yè)主行使的自治權利、行政機關行使的公權力都“下放”給物業(yè)服務企業(yè)來行使，加重了物業(yè)服務企業(yè)的責任與負擔。物業(yè)企業(yè)應當區(qū)分“妨害物業(yè)管理與服務”與“損害他人合法權益”這兩種不同的行為，慎行訴權。后者應由受害人去起訴。此類代位訴訟的后果和費用應由全體業(yè)主承擔。六、關于物業(yè)企業(yè)的安全保障義務2008.6.16《司法解釋公開征求意見稿》第八條物業(yè)服務企業(yè)未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。當時規(guī)定安全保障義務的法律依據(jù)：《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。

安全保障義務的法理依據(jù)：場地的所有者與活動的組織者，對訪客與活動參加者的人身安全負有合理限度的保護義務。

1、物業(yè)企業(yè)不占有和控制特定場地并享有其利益；2、物業(yè)企業(yè)不支配服務對象