長(zhǎng)沙星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)培訓(xùn)講義目錄

◆第一部分星沙區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)分析◆第二部分星沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀◆第三部分星沙房地產(chǎn)片區(qū)分布情況◆第四部分個(gè)案分析◆第五部分各樓盤情況詳表◆第六部分總結(jié)一、星沙區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)分析（一）星沙區(qū)域發(fā)展史◆1992年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)選址星沙◆1997年星沙開發(fā)區(qū)改名長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)◆2000年長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家級(jí)經(jīng)開區(qū)◆2002年一批本土企業(yè)飛速發(fā)展并帶來了多家世界500強(qiáng)企業(yè)，在此形成了招商的硅谷效應(yīng)（二）長(zhǎng)沙縣宏觀經(jīng)濟(jì)分析◆2007年，長(zhǎng)沙縣全年實(shí)現(xiàn)GDP230億元，其中第一產(chǎn)業(yè)28.78億元，增長(zhǎng)5.8%；第二產(chǎn)業(yè)143.03億元，增長(zhǎng)加5%；第三產(chǎn)業(yè)58.21億元，增長(zhǎng)15%；三次產(chǎn)業(yè)比例為12.5:62.2:25.3。完成縣級(jí)財(cái)政總收人24.05億元，增長(zhǎng)19.8%，其中地方財(cái)政收人16.3億可支配收人5572元，增長(zhǎng)14.5%。縣域經(jīng)濟(jì)荃本競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)第49位，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力首次進(jìn)人全國(guó)百?gòu)?qiáng)，列第94。

二、星沙區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀◆

2007年，星沙市場(chǎng)共計(jì)上市項(xiàng)目28個(gè)，較2006年增加5個(gè)，其中別墅（含別墅）項(xiàng)目3個(gè)，多層項(xiàng)目3個(gè)，其他均為電梯房項(xiàng)目；截止目前，星沙市場(chǎng)共計(jì)上市項(xiàng)目40個(gè)，較2007年增加12個(gè)，其中別墅（含別墅）項(xiàng)目5個(gè)，其他絕大部分均為電梯房項(xiàng)目。◆2007年星沙市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積總計(jì)約154萬m2，實(shí)際銷售面積在165萬㎡以上（包括2006年剩余部分產(chǎn)品的消化）。（一）星沙區(qū)域市場(chǎng)供求情況分析

2007年星沙市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積2007年星沙市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)1539203㎡，供應(yīng)量較2006年明顯增加。（二）星沙各版塊批準(zhǔn)預(yù)售面積分布◆中南汽車世界板塊和東南新城板塊供應(yīng)量最大，其次為中心區(qū)板塊和星沙大道北路板塊，開元東路板塊及萬家麗北路板塊供應(yīng)量相對(duì)較小。◆2007年供應(yīng)量變化比較明顯的應(yīng)屬中南汽車世界板塊、東南新城板塊和萬家麗北路板塊，這三個(gè)板塊在2007年快速崛起，供應(yīng)量明顯增加。（三）星沙市場(chǎng)供銷套數(shù)對(duì)比◆此供銷套數(shù)僅體現(xiàn)2007年新批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目產(chǎn)生的供銷套數(shù)，不包括2006年剩余產(chǎn)品在內(nèi)。從此數(shù)據(jù)看，2007年新入市項(xiàng)目套數(shù)消化率約達(dá)91%?！舸斯╀N套數(shù)包括2006年剩余產(chǎn)品在內(nèi)。從此數(shù)據(jù)看，2007年各項(xiàng)目套數(shù)消化率約為92%。◆對(duì)比2006年星沙市場(chǎng)年供消套數(shù)可以看出，星沙市場(chǎng)2007年較2006年供應(yīng)量增加1375套，消化量增加2479套。◆2006年星沙市場(chǎng)年消化率為81%，2007年較2006年提高10個(gè)百分點(diǎn)?！?007年星沙市場(chǎng)房地產(chǎn)交易更加活躍，市民購(gòu)房熱情明顯升溫?！粽w來看，各個(gè)板塊消化率都比較高，且各個(gè)板塊較為平衡。◆從供銷套數(shù)看，中南汽車世界板塊和東南新城板塊供銷套數(shù)最多；從消化率來看，星沙大道北路板塊、萬家麗北路板塊以及開元東路板塊高于其他板塊，主要原因來自于這幾個(gè)板塊在2007年12月后至今沒有新推產(chǎn)品，受房貸新政影響還沒有顯現(xiàn)。（四）2007年星沙各版塊價(jià)格趨勢(shì)分析◆2007年星沙各板塊的房?jī)r(jià)一直呈上漲趨勢(shì)◆整個(gè)年度各板塊的價(jià)格漲幅均達(dá)到了1000元/m2以上◆中心板塊和中南板塊均達(dá)到了1200元/m2以上◆整體漲幅比例均達(dá)到了30%左右（五）2005-2007年各項(xiàng)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)對(duì)比類別

2005年

2006年

2007年

房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值（億元）

6.520.131.7比上年增長(zhǎng)

9.30%27.30%58%增幅

提高0.5個(gè)百分點(diǎn)提高2個(gè)百分點(diǎn)提高27個(gè)百分點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

15.76//比上年增長(zhǎng)

54.60%//商品房施工面積（萬方）

235/248.36增長(zhǎng)

45.60%/52.12%竣工面積（萬方）

88//增長(zhǎng)

32.20%//商品房銷售面積（萬方）

71106.3165.8增長(zhǎng)

30.40%10.50%56%其中商品住宅面積（萬方）

59.5//增長(zhǎng)

27%//商品房銷售額（億元）

12.823.653.4增長(zhǎng)

25%41.10%126.50%其中商品住宅銷售額（億元）

7.7//增長(zhǎng)

45.20%//商品房品均售價(jià)（元/㎡）

170222163200其中商品住宅（元/㎡）

1294//比上年提高（元/㎡）

1495141000三、星沙房地產(chǎn)區(qū)域分布情況

（一）、板塊分布概況星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)格局從地理分布上可分為七大板塊：◆政務(wù)區(qū)（中心區(qū)板塊）◆老居住區(qū)◆高校區(qū)（星沙大道北路板塊）◆開元東路板塊◆萬家麗北路板塊◆中南汽車世界板塊◆企業(yè)分布區(qū)（東南新城板塊）星沙片區(qū)圖（二）各片區(qū)情況簡(jiǎn)介◆企業(yè)分布區(qū)（東南新城板塊）：聚集了LG曙光、可口可樂、伊萊克斯、德國(guó)博世、荷蘭飛利浦、三一集團(tuán)、遠(yuǎn)大空調(diào)、山河智能、娃哈哈等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。◆老居住區(qū)：星沙居民主要居住區(qū)，聚集了商業(yè)、餐飲等配套?！粽?wù)區(qū)（中心區(qū)域板塊）：聚集了長(zhǎng)沙縣委縣政府、縣公安局、國(guó)稅局、建設(shè)局、工商局、縣財(cái)政局等機(jī)關(guān)單位?！舾咝^(qū)（星沙大道北路板塊）：聚集了長(zhǎng)沙師范專科學(xué)校、湖南大眾傳媒學(xué)院等高校。◆中南汽車世界：有新車市場(chǎng)、汽配城、卡車市場(chǎng)、二手車市場(chǎng)、五金機(jī)電城等。◆開元東路板塊：聚集了恒基凱旋門、鵬基地產(chǎn)、幸福里等樓盤?！羧f家麗北路板塊：聚集了萬麗景園、好望谷、紅樹灣、世景華庭、圓夢(mèng)完美生活等多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。各片區(qū)特點(diǎn)分析板塊

代表樓盤

市場(chǎng)認(rèn)知

開發(fā)特征

配套設(shè)施

主力客戶群

中心區(qū)板塊

未來現(xiàn)代城、楚天馨苑、廣場(chǎng)之星、尚都花園城、香檳小鎮(zhèn)

開發(fā)歷史相對(duì)較久，認(rèn)知度高。

整體開發(fā)規(guī)模不大，單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較小，以高層物業(yè)為主，產(chǎn)品單一。

配套齊全

以星沙及經(jīng)開區(qū)客戶為主、市區(qū)投資客戶。

中南汽車世界板塊

筑夢(mèng)園、美林水郡、紫晶城、冠豪·星城雅郡、高林·金三華邸、湘楚家園、湘繡城

項(xiàng)目集中，市場(chǎng)認(rèn)知較高。

新項(xiàng)目集中興起，2007年放量巨大，以小高層物業(yè)為主，產(chǎn)品較為單一。

市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)、公交少

廣電、四方坪等市區(qū)客戶；星沙普通員工、私營(yíng)企業(yè)主、事業(yè)單位工作人員。

萬家麗北板塊

華能·紅樹灣、完美生活、世景華庭

板塊剛剛啟動(dòng)，07年快速發(fā)展，市場(chǎng)認(rèn)知較低。隨著萬家麗北路拉通，市場(chǎng)潛力巨大項(xiàng)目數(shù)量密度大，規(guī)模較大，產(chǎn)品較為單一，但土地資源豐富，開發(fā)潛力大。

社區(qū)商業(yè)、學(xué)校等

當(dāng)?shù)鼐用窦笆袇^(qū)客戶。

星沙大道北路板塊

碧桂園、知微園、華潤(rùn)項(xiàng)目

大盤進(jìn)駐，市場(chǎng)認(rèn)知較高。

物業(yè)類型豐富，項(xiàng)目規(guī)模普遍較大。

商業(yè)、高校

以市區(qū)高端客戶為主。

開元東路板塊

鵬基·諾亞山林、陶然居、景上鑫苑

板塊剛剛啟動(dòng)，市場(chǎng)認(rèn)知低。

物業(yè)類型豐富，土地儲(chǔ)備豐富，后續(xù)開發(fā)量大。

配套缺乏

經(jīng)開區(qū)企業(yè)客戶及部分市區(qū)客戶。

東南新城板塊

圣力華苑、東城名苑、星城國(guó)際、博雅湘水灣、早安星城

市場(chǎng)07年高速發(fā)展，認(rèn)知度快速提升。

2007年板塊放量迅速增加，物業(yè)類型逐步豐富，但產(chǎn)品同質(zhì)化較嚴(yán)重。

企業(yè)云集、少量商業(yè)、公交少

經(jīng)開區(qū)企業(yè)員工、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶及市區(qū)投資、養(yǎng)老型客戶。

（三）萬家麗北路板塊基本情況◆交通情況：萬家麗北路、特立西路、湘龍路、瀟湘西路、京港高速輔道等。◆公交線路：星沙2線、303擁軍線?！魳潜P項(xiàng)目：莊士·君御皇廷、山水灣、紅樹灣、世景華庭、好望谷、圓夢(mèng)·完美家園、郡原·居里、湘龍家園等?！襞涮自O(shè)施：民院附中、安全技術(shù)學(xué)校、賀龍?bào)w校、工程兵學(xué)院、機(jī)電職院、金融職院、生態(tài)公園等。萬家麗北路板塊區(qū)位圖萬家麗北路板塊優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：◆萬家麗北路板塊，相對(duì)于星沙其他各個(gè)板塊更容易讓購(gòu)房者接受，板塊內(nèi)各個(gè)樓盤均把本區(qū)域定位于長(zhǎng)沙市區(qū)，而不是星沙片區(qū)；◆隨著瀏陽(yáng)河大橋的建成、萬家麗北路的拉通以及規(guī)劃中的特立西路將與福元東路貫通，將使得本版塊與萬家麗北路板塊與市區(qū)南向、西向的的聯(lián)系更加便捷；◆本板塊內(nèi)工廠、車間較少，綠化率高，適合于居住，同時(shí)本區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，容易形成區(qū)域的住宅氛圍；劣勢(shì)：◆區(qū)域發(fā)展剛剛起步，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱；◆周邊配套設(shè)施不是很完善，特別是生活配套設(shè)施，給居民出行購(gòu)物帶來不便◆交通配套有待完善，雖然萬家麗路已經(jīng)拉通，但是目前并沒有公交線路投入運(yùn)營(yíng)。（四）板塊特征綜述◆星沙房地產(chǎn)市場(chǎng)在2006年開始進(jìn)一步呈現(xiàn)出多板塊發(fā)展態(tài)勢(shì)，且部分周邊板塊開發(fā)規(guī)模已超過中心區(qū)板塊。各板塊呈均衡發(fā)展趨勢(shì)。◆中心區(qū)板塊認(rèn)知度最高，配套最完善，價(jià)格最高，客戶資源豐富；板塊開發(fā)項(xiàng)目眾多，產(chǎn)品樓層普遍較高，整個(gè)區(qū)域可供開發(fā)土地資源有限，漸趨飽和?？蛻粜枨罅看螅瑑r(jià)格快速上漲?！糁心掀囀澜绨鍓K離市區(qū)距離較近，與市區(qū)客戶心理距離較小，該板塊在2007年快速發(fā)展，供需旺盛，價(jià)格快速走高?！羧f家麗北路板塊在2007年興起，隨著劉洋河大橋的通車及萬家麗北路的拉通，交通更加方便，本區(qū)域的優(yōu)勢(shì)逐漸明顯，但該板塊認(rèn)知度還比較低，配套設(shè)施不完善，且在售項(xiàng)目密度大，競(jìng)爭(zhēng)壓力大；但由于其相對(duì)較低的價(jià)格，還是吸引了大批客戶，未來發(fā)展前景看好?！粜巧炒蟮辣甭钒鍓K有良好的人文氛圍和商業(yè)氛圍，配套較為完善，2006年前房地產(chǎn)開發(fā)不溫不火，在碧桂園進(jìn)入后板塊影響力大幅提升，板塊的人居優(yōu)勢(shì)也得到更多人的認(rèn)識(shí)和認(rèn)同。隨著華潤(rùn)地產(chǎn)的進(jìn)駐，板塊的居住氛圍在2-3年內(nèi)將更為成熟?！糸_元東路作為星沙連通市區(qū)主干道之一，開元東路板塊所在地為星沙房地產(chǎn)發(fā)展及中心城區(qū)擴(kuò)張的主力方向，目前配套設(shè)施不完善，公交路線少，但此板塊已然被眾多實(shí)力發(fā)展商所看好，深圳鵬基、香港恒基等眾多海外地產(chǎn)商紛紛出手，購(gòu)置了大量土地，在未來3-5年內(nèi)，此板塊必將成為星沙最大的高品質(zhì)居住區(qū)。2007年該板塊在鵬基諾亞山林的帶動(dòng)下開始啟動(dòng)，2008年該板塊將得到更快速的發(fā)展◆東南新城板塊經(jīng)過2006年的啟動(dòng)和發(fā)展，2007年供應(yīng)量迅速增加。隨著泉塘安置區(qū)的發(fā)展、周邊配套的完善以及華天酒店的進(jìn)駐，該板塊越來越為市民所看好，但2007年該板塊價(jià)格漲幅巨大，目前整體價(jià)格處于較高水平，隨著08年該板塊新盤的大量推出，后市競(jìng)爭(zhēng)將很激烈。四、個(gè)案分析本次培訓(xùn)將抽取目前長(zhǎng)沙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有代表性，或是在本板塊里具有代表性的樓盤作為個(gè)案講解，這里將重點(diǎn)分析各個(gè)項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)、價(jià)格特點(diǎn)、促銷策略、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)等各方面。（一）項(xiàng)目名：

華潤(rùn)·鳳凰城

A．項(xiàng)目位置B．項(xiàng)目立面效果圖項(xiàng)目總平面圖（一期）

C．投資組合

投資商開發(fā)商華潤(rùn)置地（湖南）有限公司項(xiàng)目位置長(zhǎng)沙經(jīng)開區(qū)開元路與星沙大道交匯處規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)澳大利亞ANS園林景觀設(shè)計(jì)貝爾高林國(guó)際（香港）策劃／廣告公司/銷售代理/自銷自銷施工單位/物業(yè)管理華潤(rùn)物業(yè)樓盤性質(zhì)住宅、公寓聯(lián)系電話4079999D．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積40萬方總棟數(shù)80/一期11棟建筑密度/開工時(shí)間/總建筑面積120萬平/一期26.8萬方門面套數(shù)/容積率3.0/一期2.41交房時(shí)間09年12月31日門面建筑面積一期9475平方米住宅套數(shù)一期2255綠化率36%開盤時(shí)間08年9月20日土地年限70年按揭年限/分?jǐn)偮?6%住宅建筑面積12萬方車位1599個(gè)工程進(jìn)度7-8層E．價(jià)格及銷售情況

住宅門面對(duì)外報(bào)價(jià)3280元/㎡/最低價(jià)兩房：2880元/㎡；三房：約3500多/㎡/均價(jià)兩房：3280元/㎡；三房：約3800-3900元/㎡左右/最高價(jià)//最暢銷戶型2房/物管費(fèi)1.5元/平米/月/優(yōu)惠折扣1、按揭9.9折、一次性折9.8折；2、房交會(huì)期間成交客戶額外優(yōu)惠1萬元；/銷售情況本項(xiàng)是目前星沙市場(chǎng)上銷售情況比較好，房交會(huì)期間成交20多套F．一期一批戶型狀況戶型結(jié)構(gòu)兩房三房面積(㎡)79-90115-127戶型配比％83%17%層高(m)2.92.9推盤情況及產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目總共分三期開發(fā)，其中一期又分為三批推出，第一批于08年9月20日推出，為5棟（7#、8#、9#、10#、11#）小高層，共600多套。除11#為11層的小高層外，其余均為18層的小高層；另外，這5棟均為點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，除8#、11#為兩梯三戶，其余均為兩梯四戶的。G．小區(qū)配套、市政配套及交通建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)情園林風(fēng)格地中海式園林社區(qū)文化/方圓一平方公里市政配套商業(yè)配套：易初蓮花超市、新一佳、通城商業(yè)廣場(chǎng)等大型綜合性商業(yè)場(chǎng)所學(xué)校：星沙中學(xué)、長(zhǎng)沙師范、湖南傳媒大學(xué)等公園：特立公園、松雅湖水上公園其他：鎮(zhèn)政府、經(jīng)開區(qū)委員會(huì)、銀行、郵政儲(chǔ)蓄所交通狀況華潤(rùn)·鳳凰城項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙大道與開元路交匯處，北臨特立路，處于長(zhǎng)沙城市次中心--星馬新城的核心位置公交線路703、501、星沙2線H．戶型資料圖（一）右圖為7#、9#、10#兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：79㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的7#、9#、10#處于小區(qū)內(nèi)，居住環(huán)境安靜，不受灰塵、噪音的影響；2．戶型緊湊、功能齊全，客廳、主臥朝南，日照時(shí)間長(zhǎng)；劣勢(shì)：1．戶型南北不通透，通風(fēng)受到一定影響；2．餐廳沒有明窗，采光受影響。（二）下圖為7#、9#、10#兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：88㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的7#、9#、10#處于小區(qū)內(nèi)部，安靜舒適，不受灰塵、噪音的影響；2．戶型南北通透，大面寬、短進(jìn)深，通風(fēng)采光好；3．戶型共有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)：入戶花園、生活陽(yáng)臺(tái)、花院，擴(kuò)大視野；同時(shí)花院又可以改成活動(dòng)室，功能更加齊全；劣勢(shì)：1．廚房設(shè)計(jì)不合理，使用性不；2．三個(gè)陽(yáng)臺(tái)均朝北，日照時(shí)間較短。（三）下圖為8#三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：121㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的8#，處于小區(qū)里面，環(huán)境安靜；2．戶型南北通透，三個(gè)超大陽(yáng)臺(tái)，增加采光面以及開闊視野；劣勢(shì)：1．戶型不夠周正，且朝向上也不是正南北；2．戶型不夠緊湊，面積利用率低。

（四）下圖7#、9#三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：127㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的7#、9#，處于小區(qū)里面，環(huán)境安靜，不受灰塵、噪音影響；2．戶型南北通透，大面寬、短進(jìn)深，四個(gè)陽(yáng)臺(tái)，增加采光面以及開闊視野，使得戶型功能更加齊全，且更顯得尊貴劣勢(shì)：1．廚房設(shè)計(jì)不合理，使用性不強(qiáng)；2．主臥陽(yáng)臺(tái)緊連書房、客廳，主臥私密性不強(qiáng)，主臥衣帽間設(shè)計(jì)不合理，占用了主臥的空間。

I．推廣簡(jiǎn)析

1．宣傳主題：華潤(rùn)70年，走過18座城市今天，為國(guó)際化長(zhǎng)沙而來！2．廣告投放形式：報(bào)紙、路牌、車身等3．廣告投放簡(jiǎn)析：路牌：至目前為止，本項(xiàng)目的戶外廣告牌有三處，第一處位于萬家麗路與三一大道交匯的一塊三角形戶外廣告牌；第二處位于開元西路，一塊長(zhǎng)方形戶外廣告牌；第三處項(xiàng)目周邊。前兩處其廣告的主題是介紹項(xiàng)目的開盤信息，位于項(xiàng)目周邊的廣告牌，主要是對(duì)產(chǎn)品形象的展示。車身：項(xiàng)目所上的公交車有501、703501路公交車途徑主要站點(diǎn)：望新橋村

-長(zhǎng)沙師范

-星沙汽車站

-世界之窗

-長(zhǎng)沙大學(xué)

-國(guó)防科大

-九尾沖

-華夏(路口)-華夏

-中山亭(東)-袁家?guī)X

-車站北路口

-長(zhǎng)沙晚報(bào)

-芙蓉苑

-馬王堆汽配大市場(chǎng)

-汽車東站

-省種子公司

-星沙一橋

-長(zhǎng)沙縣政府

-特立路口

-大眾傳媒

-長(zhǎng)沙衛(wèi)校

-望新橋村

703路公交車途徑主要站點(diǎn)：月形山公交基地

-長(zhǎng)沙師范

-易初蓮花

-長(zhǎng)沙縣政府

-星沙一橋

-明城國(guó)際大酒店

-汽車東站

-馬王堆

-楊家山北

-高橋大市場(chǎng)西

-桂花路口

--東塘西

-雅禮中學(xué)

-侯家塘南

-黃土嶺

--雨花亭南

-鐵道學(xué)院

-長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院

-瀟湘晨報(bào)

-湖南女子大學(xué)

-洞井鋪

-汽車南站

-設(shè)備交易中心4、項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)情況分析2008-8-16營(yíng)銷中心對(duì)外開發(fā)同時(shí)推出樣板房2008-8-23開展“雪花啤酒節(jié)”2008-9-133分鐘約會(huì)、弗拉明戈、斗牛士等交友活動(dòng)2008-9-29在營(yíng)銷中心舉行新車薈萃試駕百元油券發(fā)送國(guó)慶期間親臨現(xiàn)場(chǎng)兼有禮品4.鳳凰城9月份報(bào)紙推廣情況見下表（截止10月25日）：

日期媒體版面推廣主題推廣簡(jiǎn)介平面設(shè)計(jì)9.11瀟湘晨報(bào)A3華潤(rùn)70年，為國(guó)際化長(zhǎng)沙而來9月20日，華潤(rùn)·鳳凰城盛大開盤前所未見眼鑒為實(shí)文字+圖9.12長(zhǎng)沙晚報(bào)A3華潤(rùn)70年，為國(guó)際化長(zhǎng)沙而來9月20日，華潤(rùn)·鳳凰城盛大開盤前所未見眼鑒為實(shí)文字+圖9.12瀟湘晨報(bào)A8華潤(rùn)70年，為國(guó)際化長(zhǎng)沙而來9月20日，華潤(rùn)·鳳凰城盛大開盤前所未見眼鑒為實(shí)文字+圖9.17瀟湘晨報(bào)A17-A209月20日，華潤(rùn)·鳳凰城盛大開盤！2880元/平方米起，全城震撼！5000平方米品質(zhì)生活體驗(yàn)中心現(xiàn)已開放VIP火爆認(rèn)購(gòu)中。開盤前截止文字+圖9.18長(zhǎng)沙晚報(bào)A39月20日，華潤(rùn)·鳳凰城盛大開盤！2880元/平方米起，全城震撼！5000平方米品質(zhì)生活體驗(yàn)中心現(xiàn)已開放VIP火爆認(rèn)購(gòu)中。開盤前截止文字+圖9.18瀟湘晨報(bào)A39月20日，華潤(rùn)·鳳凰城盛大開盤！2880元/平方米起，全城震撼！5000平方米品質(zhì)生活體驗(yàn)中心現(xiàn)已開放VIP火爆認(rèn)購(gòu)中。文字+圖9.26瀟湘晨報(bào)A5鳳凰城為什么這么受歡迎華潤(rùn)·鳳凰城開盤熱銷6個(gè)小時(shí)，近1000次人流量，320余套房子2800元/平方米起文字+圖10.17瀟湘晨報(bào)A5如何知道你沒有選錯(cuò)一套房子一座城華潤(rùn)鳳凰城金秋持續(xù)熱銷！折前2880元/平米起文字+圖J．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)簡(jiǎn)析：◆地理：項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)星沙大道與開元路交匯處，交通便利，是長(zhǎng)沙城市次中心—星馬新城的核心位置?！襞涮祝喉?xiàng)目周邊發(fā)展較為成熟，配套設(shè)施齊全。小區(qū)內(nèi)部配套：配有約5000平方米高檔生活體驗(yàn)中心，體驗(yàn)中心附設(shè)有室外游泳池和約2300平方米的室內(nèi)運(yùn)動(dòng)會(huì)館，運(yùn)動(dòng)會(huì)館包括室內(nèi)籃球、羽毛球、乒乓球場(chǎng)地以及健身、形體練習(xí)場(chǎng)館。小區(qū)周邊配套：易初蓮花超市、新一佳、通城商業(yè)廣場(chǎng)等大型綜合性商業(yè)場(chǎng)所、星沙中學(xué)、長(zhǎng)沙師范、湖南傳媒大學(xué)、特立公園、松雅湖水上公園、鎮(zhèn)政府、經(jīng)開區(qū)委員會(huì)、銀行、郵政儲(chǔ)蓄所等?！粢?guī)模：地塊總用地面積為40萬方，規(guī)劃總建筑面積約為120萬平方米，是目前星沙片區(qū)在建的項(xiàng)目中幾個(gè)建筑面積超過100萬方的項(xiàng)目之一?！羝放疲喝A潤(rùn)·鳳凰城是華潤(rùn)集團(tuán)進(jìn)入湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)的首個(gè)作品，“鳳凰城”的項(xiàng)目品牌已在北京、武漢、成都、沈陽(yáng)等5個(gè)城市成功樹立高品質(zhì)形象。華潤(rùn)集團(tuán)成立于1938年，“華潤(rùn)”蘊(yùn)含“中華大地，雨露滋潤(rùn)”之意，由周恩來總理親自命名。華潤(rùn)集團(tuán)是國(guó)資委設(shè)立在香港的中央特大型國(guó)有骨干企業(yè)，為中國(guó)內(nèi)地和香港最具實(shí)力的多元化控股企業(yè)之一，總資產(chǎn)近2,000億港元。

附：華潤(rùn)·鳳凰城開盤情況簡(jiǎn)介◆

活動(dòng)時(shí)間：2008年9月20日◆活動(dòng)地點(diǎn)：華潤(rùn)·鳳凰城售樓部◆活動(dòng)流程：客戶簽到→搖號(hào)分組（10人一組，各組依次進(jìn)入選房廳）→選房→訂房（訂金￥20000）→買房抽獎(jiǎng)◆抽獎(jiǎng)活動(dòng)以及獎(jiǎng)品：一等獎(jiǎng)2名，送購(gòu)房款10000元；二等獎(jiǎng)6名，送購(gòu)房款5000元；三等獎(jiǎng)16名，送購(gòu)房款1000元?！?/p>

搖號(hào)分組現(xiàn)場(chǎng)情況介紹：（1）節(jié)目表演：每分出一組，現(xiàn)場(chǎng)將會(huì)進(jìn)行一些節(jié)目表演，有歌舞表演、魔術(shù)、武術(shù)、現(xiàn)場(chǎng)拍賣等。禮品為全套戶型圖以及一個(gè)水壺，凡憑邀請(qǐng)函參加的客戶均可領(lǐng)到一份。（2）搖號(hào)分組現(xiàn)場(chǎng)還隨時(shí)準(zhǔn)備一些餐飲小點(diǎn)心供客戶享用。◆

活動(dòng)參加人數(shù)統(tǒng)計(jì)：截止9月20日上午11：30分，參與選房的客戶有22批（每批有10組客戶），共220組客戶，成交約130余套。當(dāng)時(shí)選房現(xiàn)場(chǎng)還有200多人在等待選房，約有100組左右的客戶。（二）項(xiàng)目名：

世景華庭

A．項(xiàng)目位置B．小區(qū)整體規(guī)劃圖二期小高層實(shí)景圖：C．投資組合

投資商湖南世景置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置長(zhǎng)沙市萬家麗北路安全技術(shù)職業(yè)學(xué)院東側(cè)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)澳大利亞ANS園林景觀設(shè)計(jì)美國(guó)KSK·深圳紫月策劃／廣告公司/銷售代理/自銷佐佑地產(chǎn)代理施工單位/物業(yè)管理長(zhǎng)沙金房子物業(yè)公司樓盤性質(zhì)小高層住宅聯(lián)系電話4877777D．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積約65畝總棟數(shù)10建筑密度/開工時(shí)間/總建筑面積18.6萬方門面套數(shù)/容積率3.7交房時(shí)間二期09年12月31門面建筑面積/住宅套數(shù)1439綠化率40%開盤時(shí)間二期08年5月17日土地年限70年按揭年限七成20年（中行、興業(yè)、工商、商業(yè)）分?jǐn)偮?5-20%住宅建筑面積/車位地下730個(gè)，地上288個(gè)工程進(jìn)度封頂E．價(jià)格及銷售情況

住宅門面對(duì)外報(bào)價(jià)3100元/㎡6000元/㎡最低價(jià)2680元/㎡4980元/㎡均價(jià)3100元/㎡6000元/㎡最高價(jià)3480元/㎡7400元/㎡最暢銷戶型3房100㎡左右物管費(fèi)1.0元/平米·月/優(yōu)惠折扣房交會(huì)期間一次性9.0折，按揭9.1折；預(yù)計(jì)折后均價(jià)2700元/㎡左右/銷售情況目前銷售60%左右，5#已經(jīng)基本售完，目前主要銷售8#。7月份銷售30多套；8月份共銷售40多套；9月份截止9月20日銷售10多套。以上基本都為三房，房交會(huì)期間銷售3套。F．二期一批戶型狀況戶型結(jié)構(gòu)兩房三房四房面積(㎡)88-93127-136160戶型配比％70%25%5%層高(m)2.92.92.9推盤情況產(chǎn)品特點(diǎn)簡(jiǎn)析項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期于07年11月份推出，二期共4棟（5#、6#、7#、8#），第一批于08年5月份推出，2棟（5#、8#）一梯兩戶、兩梯三戶小高層，共200多套。G．小區(qū)配套、市政配套及交通建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義

園林風(fēng)格巴厘島風(fēng)情社區(qū)文化/方圓一平方公里市政配套項(xiàng)目北靠城西安置小區(qū)和圓夢(mèng)?完美生活、民院附中、金鷹機(jī)電大市場(chǎng)，南望建設(shè)中的華能?紅樹灣和賀龍?bào)w校，西側(cè)臨安全技術(shù)學(xué)校以及愿景?山水灣，東側(cè)為好望谷別墅項(xiàng)目、湘龍家園及其他規(guī)劃用地。項(xiàng)目周邊學(xué)校眾多，擁有規(guī)劃中的小學(xué)與幼兒園、民院附中、安全技術(shù)學(xué)校、賀龍?bào)w校、工程兵學(xué)院、機(jī)電職院、金融職院等交通狀況位于湖南省長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)萬家麗北路（原火星大道）安全技術(shù)職業(yè)學(xué)院東側(cè)，距離世界之窗和月湖公園僅幾分鐘車程，距離長(zhǎng)沙市火車站15分鐘車程。

公交線路星沙2線H．戶型資料圖（一）右圖為1#、4#、6#兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：90.92㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型緊湊、功能齊全，客廳、主臥朝南，日照時(shí)間長(zhǎng)；2．4.4米超大廳寬，采光充足，8平方米超大陽(yáng)臺(tái)，增加生活情趣；劣勢(shì)：1．戶型所在的1#、4#、6#緊鄰萬家麗路，難免受到灰塵與噪音的影響；2．南北不通透，通風(fēng)受影響；餐廳沒有明窗，采光受到一定的影響；3．客廳進(jìn)深過短，生活空間狹小。

（二）下圖1#、4#、6#兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：88㎡

戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在1#、4#、6#的東邊，可以俯視小區(qū)中心花園，安靜舒適，不會(huì)受到灰塵、噪音的影響；2．戶型方正實(shí)用，南北通透，大面寬、短進(jìn)深，4.3米超大廳寬，通風(fēng)采光好；劣勢(shì)：1．客臥當(dāng)東曬，影響休息；2．餐廳為暗廳，采光條件差；3．衛(wèi)生間不實(shí)用，沒有做到洗衛(wèi)浴三分離。（三）下圖為3#、8#三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：127.96㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的3#、8#，處于小區(qū)里面，環(huán)境安靜；2．戶型南北通透，方正實(shí)用，客廳、主臥、客臥三室朝南，日照充足，4.8米超大廳寬，有利于采光；劣勢(shì)：1．戶型功能上稍顯欠缺，只有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，且面積不大，平常晾曬衣物不便；2．主臥房間內(nèi)的衛(wèi)生間沒有窗戶，無直接的采光通風(fēng)，不便于奇味的排出；3．餐廳為暗廳，沒有直接的采光。（四）下圖為7#三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：126㎡

戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的7#、處于小區(qū)里面，環(huán)境安靜，不受灰塵、噪音影響；2．戶型南北通透，方正實(shí)用，客廳、主臥、客臥三室朝南，日照充足；

劣勢(shì)：1．餐廳靠著廚房的門，面積雖然大，但是可以實(shí)際使用的卻比較小，非常不方便；2．景觀陽(yáng)臺(tái)只有書房才可以進(jìn)去，實(shí)用率不高。

I．推廣簡(jiǎn)析1．宣傳主題：巴厘島風(fēng)情高尚社區(qū)2．廣告投放形式：戶外廣告牌、行銷等3．廣告投放簡(jiǎn)析：戶外廣告牌：至目前為止，本項(xiàng)目的戶外廣告牌有三處，第一處位于萬家麗北路菜科所，第二處為項(xiàng)目周邊。前一處其廣告的主題是項(xiàng)目的促銷廣告“三房首付6萬8起”，位于項(xiàng)目周邊的廣告牌，主要是對(duì)產(chǎn)品形象的展示。行銷：項(xiàng)目聘請(qǐng)了專業(yè)的行銷人員，參與銷售工作，其活動(dòng)的主要區(qū)域是星沙城區(qū)、萬家麗路沿線。4．營(yíng)銷活動(dòng)簡(jiǎn)析

◆

推廣主題：感恩·購(gòu)房游巴厘島活動(dòng)時(shí)間：08年8月2日活動(dòng)地點(diǎn)：星沙明城國(guó)際大酒店參加活動(dòng)人員：一期、二期業(yè)主活動(dòng)獎(jiǎng)品：特等獎(jiǎng)，巴厘島5天4夜游（價(jià)值6000元）；一等獎(jiǎng)，格力空調(diào)（價(jià)值2200元）；二等獎(jiǎng)，三洋洗衣機(jī)（價(jià)值1500元）；三等獎(jiǎng)，格蘭仕電磁爐；四等獎(jiǎng)，168電風(fēng)扇；五等獎(jiǎng)，富麗真金床上用品。◆推廣情況小結(jié)：項(xiàng)目在7、8月份取得了不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，這與其較高頻率的推廣節(jié)奏有一定的關(guān)系，再加上8月份萬家麗北路的拉通，擴(kuò)大了本項(xiàng)目在該區(qū)域的知名度，從上客量上來看，也是該區(qū)域最多的，9月份至房交會(huì)期間銷售情況一般與其推廣的力度、廣度以及整個(gè)萬家麗北路板塊整體價(jià)格的松動(dòng)，造成購(gòu)房者猶豫的態(tài)度有很大關(guān)系。J．項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)析：◆地理：世景華庭位于湖南省長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)萬家麗北路（原火星大道）安全技術(shù)職業(yè)學(xué)院東側(cè)，目前只有星沙2路經(jīng)過本項(xiàng)目，交通上還是有所不便。但是隨著萬家麗北路于8月份的拉通，項(xiàng)目在交通上的劣勢(shì)有所改善。◆內(nèi)外配套：小區(qū)內(nèi)部配套：幼兒園、會(huì)所。小區(qū)周邊配套：安全技術(shù)學(xué)校、賀龍?bào)w校、工程兵學(xué)院、機(jī)電職院、金融職院。相對(duì)而言，目前項(xiàng)目周邊的生活、交通、休閑、娛樂等配套設(shè)施的發(fā)展不是很成熟?！艟坝^規(guī)劃：項(xiàng)目園林綠化采用獨(dú)具一格的巴厘島風(fēng)情園林，強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的新鮮感和視覺的沖擊力，構(gòu)筑輕松愜意的社區(qū)環(huán)境。從入門口開始，依次串連棕櫚大道、疊水廊架、逾萬平方米中心景觀廣場(chǎng)、休閑沙龍等。散發(fā)閑逸氣息的沙灘椅、遮陽(yáng)傘、風(fēng)情木亭、沙灘娛樂園，讓你與水盡情親密接觸。同時(shí)開發(fā)商組織巴厘島的5天4夜游的營(yíng)銷活動(dòng)，對(duì)于增加業(yè)主對(duì)于巴厘島式園林設(shè)計(jì)的理解有很大的作用。（三）項(xiàng)目名：鵬基·諾亞山林

A．項(xiàng)目位置B．項(xiàng)目二期整體規(guī)劃圖

下圖為一期聯(lián)排別墅實(shí)景圖

下圖為一期小高層實(shí)景圖

下圖為一期洋房實(shí)景圖

下圖為二期現(xiàn)房實(shí)景圖

C．投資組合

投資商鵬基地產(chǎn)（深圳）項(xiàng)目位置星沙開元東路南北兩側(cè)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)美國(guó)SWA園林景觀設(shè)計(jì)/策劃／廣告公司嘉和機(jī)構(gòu)銷售代理/自銷同致行施工單位衡陽(yáng)六建物業(yè)管理深圳萬廈物業(yè)樓盤性質(zhì)住宅、公寓聯(lián)系電話2562228/4876888D．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積一期11萬方/二期7.3萬方總棟數(shù)二期53棟建筑密度一期21.73%開工時(shí)間06年9月總建筑面積一期11萬方/二期6.2萬門面套數(shù)/容積率一期0.96交房時(shí)間一期08年8月份/二期09年12月31門面建筑面積/住宅套數(shù)一期487/二期460綠化率一期39.6%開盤時(shí)間一期07年8月16日/二期預(yù)計(jì)10月底土地年限70年按揭年限七成20年分?jǐn)偮?住宅建筑面積/車位地下730個(gè)，地上288個(gè)工程進(jìn)度現(xiàn)房E．價(jià)格及銷售情況

住宅門面對(duì)外報(bào)價(jià)一期：小高層均價(jià)2800元/㎡，洋房均價(jià)3500元/㎡，聯(lián)排別墅均價(jià)4600元/㎡；二期：小高層均價(jià)2990元/㎡，洋房均價(jià)2980元/㎡，聯(lián)排4380元/㎡，雙拼4880元/㎡，獨(dú)棟6380元/㎡（10月10日前，院落別墅均價(jià)4580元/㎡，花園洋房均價(jià)2888元/㎡）/最低價(jià)/均價(jià)/最高價(jià)/最暢銷戶型/物管費(fèi)//優(yōu)惠折扣推出特價(jià)房，洋房2888元/㎡，院落別墅4580元/㎡；房交會(huì)期間每天推出3套特價(jià)房，花園洋房平均優(yōu)惠2萬/套；聯(lián)排別墅平均優(yōu)惠6萬/套，優(yōu)惠金額可以直接沖抵首付/銷售情況房交會(huì)期間銷售2套F．二期一批戶型狀況戶型結(jié)構(gòu)兩房三房四房面積(㎡)30-6080-90120-130層高(m)3.03.03.0推盤情況及產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期于07年8月份推出，目前已經(jīng)銷售95%以上，二期共53棟，為4棟小高層，9棟花園洋房，8棟聯(lián)排別墅，26棟雙拼別墅和6棟獨(dú)棟別墅，約460多套。分兩批推出，第一批緊鄰東四線，主要為花園洋房，預(yù)計(jì)08年10月份推出，二批緊鄰東七線，三期位于開元路北面。G．小區(qū)配套、市政配套及交通建筑風(fēng)格西班牙式風(fēng)格園林風(fēng)格/社區(qū)文化/方圓一平方公里市政配套生活配套：易初蓮花、新一佳、玉樓東、西湖樓餐飲，醫(yī)療配套：長(zhǎng)沙市八醫(yī)院、湘江醫(yī)院、博愛醫(yī)院；教育配套：盼盼中心小學(xué)，長(zhǎng)沙縣一中、大眾傳媒學(xué)院等；商業(yè)配套：中國(guó)銀行、興業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等；娛樂休閑：世界之窗、海底世界、鴻祥高爾夫等；政府配套：長(zhǎng)沙縣政府、長(zhǎng)沙縣政務(wù)服務(wù)中心公交線路701、102H．戶型資料圖（一）右圖為兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：89.74㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型緊湊、功能齊全，南北通透，通風(fēng)、采光良好；2．客廳、主臥朝南，日照時(shí)間長(zhǎng)，入戶花園以及南北雙向陽(yáng)臺(tái)，更顯大氣；劣勢(shì)：1．空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)不合理，特別是南向主臥以及客廳的空調(diào)機(jī)位；2．次臥當(dāng)西曬，夏天會(huì)比較熱。（二）下圖為三房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：120.97㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型方正、緊湊，南北通透，客廳、主臥、客臥三室朝南，日照充足，有利于采光；2．超大面積入戶花園以及南北雙向陽(yáng)臺(tái)，滿足各種功能的需求；主臥帶有獨(dú)立衛(wèi)生間、走入式衣帽間，更添主人生活情趣；劣勢(shì)：1．空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)不合理，影響日常生活；2．餐廳面積較小，而且沒直接的采光和通風(fēng)。

I．推廣簡(jiǎn)析◆

宣傳主題：發(fā)現(xiàn)·滿坡◆

廣告投放形式：報(bào)紙、電視、戶外廣告牌◆

廣告投放簡(jiǎn)析：戶外廣告牌：項(xiàng)目周邊，開元東路旁；主題為產(chǎn)品形象展示。電視：湖南經(jīng)視廣告報(bào)紙推廣情況如下：4.鵬基·諾亞山林9月份報(bào)紙推廣情況見下表（截止10月25日）：日期媒體版面主題平面設(shè)計(jì)9.12周五瀟湘晨報(bào)A192/1純色西班牙

浪漫中秋夜鵬基·諾亞山林中秋聯(lián)誼晚會(huì)9月13日激情上演文字+圖9.19周五瀟湘晨報(bào)A72/1鵬基·諾亞山林2期太陽(yáng)城VIP認(rèn)籌火熱進(jìn)行中10月10日前院落別墅均價(jià)4580元/平米花園洋房均價(jià)2888元/平米認(rèn)籌期間折上折，送面積，送折扣，送驚喜！文字+圖推廣小結(jié)：由于具體開盤時(shí)間尚未確定，因此在推廣的力度上比較小，目前憑借其一期良好的產(chǎn)品品質(zhì)，在市場(chǎng)上也有不錯(cuò)的口碑。（四）項(xiàng)目名：圓夢(mèng)·完美生活

A．下圖為項(xiàng)目區(qū)位圖B．下圖為項(xiàng)目整體規(guī)劃圖

下圖為項(xiàng)目一期高層實(shí)景圖下圖為項(xiàng)目二期高層實(shí)景圖C．投資組合

投資商長(zhǎng)沙圓夢(mèng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置萬家麗北路與瀟湘西路交匯處規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)湖南建設(shè)集團(tuán)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院園林景觀設(shè)計(jì)長(zhǎng)沙水立方建筑設(shè)計(jì)有限公司策劃／廣告公司新景祥銷售代理/自銷自銷施工單位湖南新旺建設(shè)集團(tuán)物業(yè)管理圓夢(mèng)物業(yè)管理有限公司樓盤性質(zhì)高層住宅聯(lián)系電話2976777/2976778D．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積3.5萬方總棟數(shù)6建筑密度22%開工時(shí)間/總建筑面積18.6萬方門面套數(shù)/容積率4.2交房時(shí)間一期08年9月門面建筑面積/住宅套數(shù)1208/二期670套綠化率42%開盤時(shí)間一期07年10；二期預(yù)計(jì)08年年底土地年限住宅70年按揭年限七成20年分?jǐn)偮?0%住宅建筑面積/車位地上256個(gè)，地下469個(gè)工程進(jìn)度二期16層左右E．價(jià)格及銷售情況

住宅門面對(duì)外報(bào)價(jià)3000-3100元/㎡/最低價(jià)2580元/㎡/均價(jià)//最高價(jià)//最暢銷戶型//物管費(fèi)1.2元/平米/月/優(yōu)惠折扣房交會(huì)期間推出特價(jià)房，一口價(jià)2650元/㎡/銷售情況目前一期剩下少量房源，均為三房，二期尚未正式開盤，但是預(yù)售證已經(jīng)下來。房交會(huì)期間銷售10多套。F．二期戶型狀況戶型結(jié)構(gòu)兩房三房四房面積(㎡)86126-170170戶型配比％10%80%10%層高(m)2.82.82.8推盤情況及產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目共分為兩期開發(fā)，一期1#、2#、3#為26層+1層架空層，二期4#、5#、6#為32層+1層架空層，負(fù)一層全部設(shè)為地下停車場(chǎng)和精品農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。二期一批預(yù)計(jì)11月份推出，為一棟高層（5#），兩梯三戶，共200多套。G．戶型資料圖

（一）下圖為4#、5#、6#兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積：126/129㎡（黃色不計(jì)銷售面積，綠色計(jì)半面積銷售）

戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在4#、5#、6#，位置處于小區(qū)里面，安靜舒適，不會(huì)受到灰塵、噪音的影響；2．戶型南北通透，客廳、主臥、客臥三室朝南，日照時(shí)間長(zhǎng)，采光充足；3．主臥、客臥都帶有270°的寬景落地飄窗，視線良好；三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，生活更加方便；劣勢(shì)：1．房屋設(shè)計(jì)上，客廳、餐廳位于中間，動(dòng)靜區(qū)間受到影響；2．餐廳采光受一定影響。（二）下圖為5#，四室兩廳兩衛(wèi)建筑面積：175㎡（黃色不計(jì)銷售面積，綠色計(jì)半面積銷售）戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所在的5#，處于小區(qū)里面，環(huán)境安靜，不受灰塵、噪音影響；2．戶型南北通透，大面寬、短進(jìn)深，四個(gè)超大陽(yáng)臺(tái)，增加采光面以及開闊視野，使得戶型功能更加齊全，且更顯得尊貴；3．功能齊全，老人房、主人房、兒童房、書房、娛樂廳樣樣齊全；劣勢(shì)：1．廚房設(shè)計(jì)不合理，使用性不強(qiáng)；2．面積利用率不高，過道面積浪費(fèi)過大。H．推廣簡(jiǎn)析

1．宣傳主題：“三房總價(jià)，五房享受，2580元/㎡起”2．廣告投放形式：夾報(bào)、戶外廣告牌、公交車等3．廣告投放簡(jiǎn)析：夾報(bào)：針對(duì)星沙片區(qū)的夾報(bào)投放戶外廣告牌：僅位于項(xiàng)目周邊的一些廣告牌，其主題是展示產(chǎn)品形象。公交車：星沙2線（汽車東站-亞大公司-燕京啤酒-明城國(guó)際大酒店-星沙汽車站-易初蓮花-大眾傳媒-湘龍家園-賀龍?bào)w校-月湖公園北-長(zhǎng)沙大學(xué)-洪山橋-163醫(yī)院-湖南六建公司-史家坡小學(xué)-珠江花城-開福區(qū)政府-汽車北站）推廣小結(jié)：目前為項(xiàng)目一期的尾房，剩下房源不多，且二期推盤的具體時(shí)間還未確定，因此推廣的力度有所減小，之前的分眾也沒有再續(xù)約。目前推廣的重點(diǎn)是針對(duì)星沙城區(qū)，以及萬家麗沿線。（五）項(xiàng)目名：

紅樹灣

A．下圖為項(xiàng)目區(qū)位圖B．下圖為項(xiàng)目整體規(guī)劃圖C．投資組合

投資商湖南華能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)萬家麗北路與湘龍路交匯處規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)長(zhǎng)宇珠海園林景觀設(shè)計(jì)長(zhǎng)宇珠海策劃／廣告公司/銷售代理/自銷自銷施工單位湖南干杉建筑工程有限公司物業(yè)管理湖南長(zhǎng)沙金房子物業(yè)管理有限公司樓盤性質(zhì)住宅、公寓聯(lián)系電話2970888D．技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積6.3萬方總棟數(shù)18建筑密度28.3%開工時(shí)間/總建筑面積15.9萬方門面套數(shù)36容積率3.2交房時(shí)間一期08年4月，二期09年上半年門面建筑面積/住宅套數(shù)1800綠化率35.8%開盤時(shí)間二期08年6月28日土地年限住宅70年按揭年限20年分?jǐn)偮?2-13%住宅建筑面積/車位800工程進(jìn)度封頂E．價(jià)格及銷售情況

住宅門面對(duì)外報(bào)價(jià)3000元/㎡6100元/㎡最低價(jià)2900元/㎡5800元/㎡均價(jià)3000元/㎡6100元/㎡最高價(jià)3300元/㎡6200元/㎡最暢銷戶型2房90-100㎡物管費(fèi)1.0元/㎡·月2.0元/㎡?月優(yōu)惠折扣一次性9.8，按揭9.9；折扣沒有變化；預(yù)計(jì)折后均價(jià)2900元/㎡/銷售情況房交會(huì)期間對(duì)外宣稱銷售33套，但之前項(xiàng)目的銷售情況一直都很一般，來訪量也比較少，平均每天5-7組左右。F．二期戶型狀況戶型結(jié)構(gòu)兩房三房四房面積(㎡)65、89119-132148、158戶型配比％9%（40套）72%（315套）19%（81套）層高(m)2.92.92.9推盤情況及產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前是二期。二期于08年6月推出，為4棟18層的小高層（11#、14#、15#、16#），除11棟為點(diǎn)是小高層，兩梯三戶，其余均為純板式小高層，一梯兩戶。戶型方正、南北通透、雙向景觀陽(yáng)臺(tái)、分?jǐn)傒^小。G．戶型資料圖（一）右圖為11#兩室兩廳一衛(wèi)建筑面積約：89㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型所處的11棟位于小區(qū)最里面，俯視中心花院，視野開闊，環(huán)境舒適；2．戶型緊湊、功能齊全，客廳、主臥朝南，日照時(shí)間長(zhǎng)；3．4.2米大廳寬，采光充足，南北雙向陽(yáng)臺(tái)，生活更加便利；劣勢(shì)：1．餐廳沒有明窗，采光有一定的影響；2．廚房設(shè)計(jì)不合理，浪費(fèi)面積大，不實(shí)用；3．客臥當(dāng)西曬，影響休息。

（二）下圖為14#四房?jī)蓮d兩衛(wèi)建筑面積：127㎡戶型優(yōu)勢(shì)：1．戶型南北通透，明廚明衛(wèi)，通風(fēng)、采光好；2．南北超大雙向陽(yáng)臺(tái)，開闊視野，增加活動(dòng)空間；3．主臥獨(dú)立衛(wèi)生間、走入式衣帽間，功能更加齊全，更顯主人的尊貴；劣勢(shì)：1．戶型所在的14棟，位于萬家麗沿線，難免灰塵、噪音的影響；2．面積率用率不高，過道面積浪費(fèi)，且過道的采光不好。H．推廣簡(jiǎn)析1．宣傳主題：“板樓才好住”2．廣告投放形式：報(bào)紙、戶外廣告牌等3．廣告投放簡(jiǎn)析：戶外廣告牌：至目前為止，本項(xiàng)目的戶外廣告牌有兩處，第一處位于萬家麗北路與開元路交匯處，第二處位于項(xiàng)目周邊。前一處其廣告的主題是“板樓才好住”，位于項(xiàng)目周邊的廣告牌，主要是對(duì)產(chǎn)品形象的展示。報(bào)紙廣告：8月6日，T82/1，推廣內(nèi)容“月湖北22萬頻密學(xué)府人文社區(qū)，熱烈祝賀萬家麗北路8月6日全線通車月湖公園向北1500米房?jī)r(jià)省約3000元/㎡板樓’才好住” 廣告形式：文字+圖4．營(yíng)銷活動(dòng)簡(jiǎn)析：◆針對(duì)群體：老客戶◆活動(dòng)方式：積分獎(jiǎng)勵(lì)◆活動(dòng)簡(jiǎn)介：由老客戶介紹新客戶到紅樹灣，新客戶成功購(gòu)買了住房，那么老客戶積分獎(jiǎng)勵(lì)100分，且新客戶可以優(yōu)惠購(gòu)房款1000元；老客戶介紹新客戶購(gòu)買了140到200平方商鋪，獎(jiǎng)勵(lì)積分200分；老客戶介紹新客戶購(gòu)買200平房以上的商鋪或住房，獎(jiǎng)勵(lì)積分300分?！舴e分對(duì)獎(jiǎng)勵(lì)400分（包含400）以上積分可以兌換100分兌換3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)200分兌換6個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)300分兌換價(jià)值1600元避式空調(diào)一臺(tái)400分兌換價(jià)值3200元液晶電視一臺(tái)凡200分以上可八折兌換成現(xiàn)金五、星沙各樓盤最新情況（08年10月更新）序號(hào)項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間及推盤量在售產(chǎn)品情況會(huì)前銷售價(jià)格折扣會(huì)期價(jià)格會(huì)期優(yōu)惠折扣房交會(huì)銷售情況1圓夢(mèng)?完美生活二期預(yù)計(jì)08年10月推出，為3棟高層，約500多套二房86㎡（占10%）；三房126-170㎡（占80%）；四房170㎡（占10%）起價(jià)2580元/㎡；均價(jià)約3000-3100元/㎡之間一次性9.5折；按揭9.6折，開盤當(dāng)天VIP少100元/㎡一口價(jià)2650元/㎡特價(jià)房，一口價(jià)2650元/㎡約10套2世景華庭二期2008年5月17日，推出2棟共200多套兩房88-93㎡（占70%）；三房127-136㎡（占25%）；四房160㎡（占5%）起價(jià)2680元/㎡，均價(jià)約3000元/㎡，最高價(jià)3300元/㎡

一次性9.8折；按揭9.9折（據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，本項(xiàng)目也推出特價(jià)房，具體折扣不詳）預(yù)計(jì)折后均價(jià)低于3000元/㎡價(jià)格變動(dòng)情況房交會(huì)期間一次性9.0折，按揭9.1折；預(yù)計(jì)折后均價(jià)2700元/㎡左右3套3好望谷一期2008年7月20日，共40多套獨(dú)棟別墅一期獨(dú)棟面積區(qū)間260-757㎡，主力戶型300-350㎡9000元/㎡起價(jià)，一棟一價(jià)，均價(jià)10000元/㎡左右開盤VIP卡，10萬抵20萬；目前：一次性9.8折，按揭9.9折價(jià)格沒有變動(dòng)房交會(huì)期間成交客戶可享受20萬優(yōu)惠未成交4紅樹灣二期08年6月28日，共推出400多套兩房90㎡左右（占10%）；三房120-130㎡（占70%）；四房140-160㎡（占20%）均價(jià)3000元/㎡，最高價(jià)3300元/㎡一次性9.8折；按揭9.9折價(jià)格變動(dòng)情況一次性9.8，按揭9.9；折扣沒有變化；預(yù)計(jì)折后均價(jià)2900元/㎡33套5華潤(rùn)?鳳凰城一期一批08年9月20日，為5棟小高層，共600多套一期一批：兩房79-90㎡（占83%）；三房115-127㎡（占17%）二房：起價(jià)2880元/㎡，均價(jià)3280元/㎡；三房：起價(jià)3500多元/㎡，均價(jià)約3800-3900元/㎡左右一次性9.8折，按揭9.9折對(duì)外報(bào)價(jià)沒有變化沒有其他折扣6套6匯一?紫晶城二期2008年3月，為1棟高層共500多套一房49-53㎡（占10%）；兩房85-118㎡（占60%）；三房112㎡（占20%）；四房133㎡（占10%）。起價(jià)2980元/㎡，均價(jià)3300元/㎡-3500元/㎡，層差為10-50元/㎡

一次性9.8折，按揭9.9折；預(yù)計(jì)折后均價(jià)約3200元/㎡左右，國(guó)慶活動(dòng)VIP客戶購(gòu)房?jī)?yōu)惠1萬元

對(duì)外報(bào)價(jià)沒有變化推出特價(jià)房，一口價(jià)2880元/㎡,房交會(huì)額外優(yōu)惠1萬元/套6套序號(hào)項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間及推盤量在售產(chǎn)品情況會(huì)前銷售價(jià)格折扣會(huì)期價(jià)格會(huì)期優(yōu)惠折扣房交會(huì)銷售情況7尚城2008年6月份推出，為2棟高層，共1088套一房47-61㎡（占15%）；二房81-88㎡（占30%）；三房123-137㎡（占30%）；四房182㎡（占25%）起價(jià)3000元/㎡，均價(jià)3450元/㎡；層差10-50元/㎡一次性9.8折；按揭9.9折；折后均價(jià)約3400元/㎡7月份來，價(jià)格沒有變動(dòng)推出特價(jià)房，10層一下一口價(jià)3180元/㎡，10層以上3380元/㎡4套8錦璨家園一期于2008年1月19日推出，4棟高層共560套二房81-90㎡（占25%）；三房120㎡（占50%）；四房130㎡（占25%）均價(jià)2800元/㎡；層差30元/㎡，景觀差100-150元/㎡一次性9.8折，按揭9.9折7月份來，價(jià)格沒有變動(dòng)房交會(huì)期間，一次性9.6折，按揭9.8折；預(yù)計(jì)折后均價(jià)2600-2700元/㎡10套9方略?蕭邦2008年6月21日，共推出152套兩房90㎡（占50%）；三房130㎡（占50%）特價(jià)房：一口價(jià)2580元/㎡，其余房?jī)r(jià)折后2770元/㎡一次性9.9折，按揭9.8折均價(jià)2700元/㎡左右房交會(huì)期間享受8.8折，無論樓層、戶型（501房，折前價(jià)格2480元/㎡，折后2182元/㎡）；預(yù)計(jì)折后均價(jià)約2300元/㎡左右13套10博雅?上院二期一批08年1月，共8棟，首批推出1、4、5、7、8共5棟兩房80-95㎡（占30%）；三房110-130㎡（占50%）；四房140-160㎡（占20%）對(duì)外報(bào)價(jià)3180元/㎡一次性9.0折，按揭9.2折；對(duì)外報(bào)價(jià)沒有變化，3180元/㎡普通折扣：一次性9.4折，按揭9.5；團(tuán)購(gòu)折扣：一次性8.9折，按揭9.0折。據(jù)了解只要買房，都能申請(qǐng)團(tuán)購(gòu)折扣，預(yù)計(jì)折后均價(jià)約2800元/㎡未成交11香檳小鎮(zhèn)二期08年9月21日，推出1棟高層，200多套，加上一期剩余現(xiàn)房100多套，共300多套二期：二房88、89㎡（占37.5%）；三房114-122㎡（占62.5%）均價(jià)3100元/㎡左右，具體價(jià)格尚未公布一次性9.9元/㎡、按揭無折扣，享受會(huì)員9.9折（有意向的客戶可以入快樂會(huì)員）一期均價(jià)3100元/㎡左右10.30-11.10之間，享受總房款8888元的額外享受，房源主要針對(duì)二房、三房；預(yù)計(jì)折后均價(jià)2900元/㎡左右5套12星城國(guó)際二期二批08年5月31日推出，3棟小高層，共300多套兩房80-92㎡（占40%）；三房95-130㎡（占40%）；四房140-160㎡（占20%）起價(jià)2680元/㎡；均價(jià)約2800元/㎡一次性9.7折，按揭9.8折；預(yù)計(jì)折后均價(jià)約2700元/㎡左右折后起價(jià)2280元/㎡，折后均價(jià)2480元/㎡房交會(huì)期間推出特價(jià)房，丁香苑2、4棟三房一口價(jià)2380元/㎡1套序號(hào)項(xiàng)目名稱推盤時(shí)間及推盤量在售產(chǎn)品情況會(huì)前銷售價(jià)格折扣會(huì)期價(jià)格會(huì)期優(yōu)惠折扣房交會(huì)銷售情況13鵬基·諾亞山林項(xiàng)目分三期開發(fā)，一期于07年8月份推出，二期預(yù)計(jì)08年10月份推出為4棟小高層，9棟花園洋房，40棟別墅一期：一房30-60㎡，兩房89-90㎡左右，三房110-130㎡，聯(lián)排別墅210-390㎡，雙拼310-400㎡，獨(dú)棟390-520㎡，一期主要以別墅以及兩房為主；二期一房30-60㎡，兩房80-170㎡左右，三房127㎡，別墅戶型暫時(shí)未定一期：小高層均價(jià)2800元/㎡，洋房均價(jià)3500元/㎡，聯(lián)排別墅均價(jià)4600元/㎡；二期：小高層均價(jià)2990元/㎡，洋房均價(jià)2980元/㎡，聯(lián)排4380元/㎡，雙拼4880元/㎡，獨(dú)棟6380元/㎡辦理VIP卡，開盤優(yōu)惠3%個(gè)點(diǎn)；一次性9.8折，按揭9.9折；小高層均價(jià)2990元/㎡，洋房均價(jià)2980元/㎡，聯(lián)排4380元/㎡，雙拼4880元/㎡，獨(dú)棟6380元/㎡推出特價(jià)房，洋房2888元/㎡，院落別墅4580元/㎡；房交會(huì)期間每天推出3套特價(jià)房，花園洋房平均優(yōu)惠2萬/套；聯(lián)排別墅平均優(yōu)惠6萬/套，優(yōu)惠金額可以直接沖抵首付2套14早安星城項(xiàng)目分四期開發(fā)，目前是第一期，首批于07年推出，3棟小高層，9棟多層洋房，20多棟聯(lián)排別墅；共約300套兩房100㎡左右，三房120-130㎡，四房130多㎡，復(fù)式160-200㎡，聯(lián)排別墅200-290㎡，層高3.0m；一期項(xiàng)目主要以復(fù)式樓、聯(lián)排別墅為主，其次為三房、四房的小高層以及花園洋房花園洋房均價(jià)：3900-4000元/㎡；聯(lián)排別墅均價(jià)：6400-6500元/㎡特價(jià)優(yōu)惠8.5折；預(yù)計(jì)花園洋房這后均價(jià)3300元/㎡，聯(lián)排別墅這后均價(jià)5500-5600元/㎡左右8月份推出來特價(jià)房，8.5折特價(jià)房8.5折扣目前一期剩下少量房源15幸福里·潤(rùn)城項(xiàng)目于08年10月28日推出新房源，為3棟小高層，共300多套二房80㎡左右，三房123-137㎡起價(jià)2600元/㎡，均價(jià)3200元/㎡一次性9.9折，按揭無折扣均價(jià)3200元/㎡房交會(huì)成交期間客戶享受：1、送三年物業(yè)管理費(fèi)（1.2元/㎡.月）；2、送車位；3、特價(jià)房一口價(jià)2600元/㎡約30套16金三華邸4棟小高層兩房92-101平方米、三房117-127平方米、四房138-149平方米均價(jià)3400元/平方米一次性9.8折；按揭