開發(fā)商在商品房交付期間應當注意的法律問題

開發(fā)商在商品房交付期間應當注意的法律問題一、商品房交付及其法律意義1、定義:商品房交付，是指商品房轉(zhuǎn)讓過程中，依照《商品房買賣合同》的約定，商品房從出售人轉(zhuǎn)移至購買人占有或有效控制的行為。2、交付的法律意義:商品房的有效交付在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中具有特殊重要意義，因為房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系中，買受人的主要義務是支付購房價款，而出賣人的主要義務則是交付符合國家法律規(guī)定條件及當事人約定條件的商品房。交付行為是履行合同義務的重要依據(jù)和標志,因此一定要在形式上規(guī)范、在證據(jù)上具有能證明開發(fā)商已經(jīng)履行主要合同義務的法律程序。二、商品房交付的常用作業(yè)程序1、確認前來辦理交房手續(xù)的業(yè)主或代理人身份業(yè)主本人身份證明；委托辦理交房，提交委托人及代理人共同的身份證明、《授權(quán)委托書》原件；業(yè)主《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》、已付款憑證原件。2、面積補差據(jù)《商品房買賣合同》確定合同約定的房屋面積及面積補差處理方式；根據(jù)《房屋產(chǎn)權(quán)登記面積實測報告》確定面積補差款項；雙方以多退少補的形式結(jié)清房款；3、辦理預交契稅等代辦產(chǎn)權(quán)費用及手續(xù)填寫授權(quán)出賣人代辦產(chǎn)權(quán)的《授權(quán)委托書》；預交代辦產(chǎn)權(quán)所需要的契稅、登記費、書證費、印花稅、交易手續(xù)費等；收回購房款收據(jù)；提交代辦產(chǎn)權(quán)所需要的資料(按揭客戶有特別要求)；業(yè)主及共有人私章。4、商品房的現(xiàn)場驗收根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》及開發(fā)商出具的《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等附件對商品房進行現(xiàn)場檢查驗收，以確定轉(zhuǎn)移占有的標的物是否符合法定或約定的條件；對有異議的部分，根據(jù)異議內(nèi)容確定維修或整改要求；對無異議或爭議不大的業(yè)主辦理商品房交付的書面簽收手續(xù)；**商品房的交付實質(zhì)上是買賣合同雙方履行所簽定的《商品房買賣合同》的行為。為此，為了證明商品房的出賣人已經(jīng)依照合同的約定履行了交付義務，一定要與買受人辦理好商品房交付的書面簽收手續(xù)。否則，出賣人很可能承擔不能證明自己已經(jīng)交付及按約定交付的違約責任，而承擔違約責任的方式既可能是支付違約金或賠償損失，也可能導致最終的解除合同。**對有異議的業(yè)主，一般不要將其異議以書面形式留存給他們，一般也不要書面認可某些異議事項，以免留下證據(jù)證明其拒絕接房的理由成立，并最終使公司承擔逾期交房的違約責任。5、移交商品房鑰匙必須在辦理好商品房交付的書面簽收手續(xù)以后，才可以移交商品房鑰匙；6、辦理物業(yè)管理的相關(guān)手續(xù)在商品房轉(zhuǎn)移占有的相關(guān)手續(xù)辦理完結(jié)以后，商品房的買受人還應當與物業(yè)管理公司辦理物業(yè)入伙的相關(guān)手續(xù)并交納有關(guān)的費用。需要注意的是，無論買受人是否愿意辦理物業(yè)管理入伙的手續(xù)，開發(fā)商都應該完整地辦理商品房的交付手續(xù)。三、商品房交付中的注意事項1、商品房交付中的代理行為及其應當注意的事項代理是指代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)以被代理人名義與第三人實施的，法律效果直接歸屬于被代理人的行為及相應的法律制度。商品房買賣的商品房交付中，經(jīng)常出現(xiàn)買受人因故不能前來與出賣人辦理所購商品房的交付手續(xù)，通常以口頭授權(quán)的方式委托其親屬、朋友、甚至保姆等有一定關(guān)系的人代替其辦理商品房交付的情形。在該情況下，往往由于委托人害怕麻煩，不給代理人出具書面的符合法律規(guī)定的授權(quán)委托書而引發(fā)糾紛，甚至在法律上被認定為開發(fā)商的交付行為無效，使得開發(fā)商無端的承擔逾期交付的合同責任。為了防止這種現(xiàn)象的發(fā)生，要求商品房交付的代理行為必須按以下要求規(guī)范辦理授權(quán)委托：代理人到場辦理商品房交付手續(xù)時應提交被代理人書面的《授權(quán)委托書》；代理人、被代理人不能在商品房交付之前由親自到公司辦理的《授權(quán)委托書》，應提交經(jīng)公證機關(guān)公證了的《授權(quán)委托書》，以證明授權(quán)的真實性、合法性(委托人在國外的，則應出具經(jīng)使、領(lǐng)館認證的委托手續(xù))；該《授權(quán)委托書》中應明確有辦理商品房交付手續(xù)所應有的授權(quán)范圍應對代理人、被代理人的身份資料審查及將復印件留存。2、驗收問題客戶在驗收物業(yè)后應當對驗收行為進行確認，以免將來發(fā)生爭議時公司作為商品房的出賣人無證據(jù)證明自己已經(jīng)按照《商品房買賣合同》的約定履行了交付義務。但是，有的客戶因種種原因（如質(zhì)量問題、想退房、對物業(yè)收費不滿等）可能拒絕簽驗收文件，對此問題，建議根據(jù)以下處理方式。1）總體而言,如客戶拒絕交房,對客戶提出的問題,公司可以采取單方面登記的方式并承諾予以解決,決不可以向客戶留下任何表明其拒絕接房的文字依據(jù);但在此期間，如客戶提出的問題確實存在，且公司也可以整改和解決，請務必提前處理好。2）客戶提出的僅僅是質(zhì)量瑕疵方面的問題，盡量通過各種技巧溝通工作，讓客戶簽收交房手續(xù)，對承諾對瑕疵問題限期整改或維修至合格；客戶對成都市產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處《面積實測報告》有異議的，告知其自行向監(jiān)理處申請復測，公司無權(quán)對面積問題發(fā)表任何意見。如客戶進一步提出要求我方承擔復測費用的，告知其誰有異議誰申請，誰申請誰交納費用；如客戶與公司就商品房是否存在質(zhì)量問題有爭議的，告知其商品已通過竣工合格備案，如客戶有異議的，同樣告知其可以向質(zhì)監(jiān)站申請對質(zhì)量問題進行鑒定，如確屬房屋主體結(jié)構(gòu)不符合質(zhì)量標準，公司可以退房。如客戶進一步提出要求公司申請鑒定并承擔鑒定費用的，告知其誰有異議誰申請、誰申請誰交納費用。5）關(guān)于客戶提出小區(qū)設(shè)計規(guī)劃變更問題應當給予客戶技巧性的說辭及合理解釋，爭取客戶的理解，但不應留下書面的認可或答復給客戶，避免留下對公司不利的證據(jù)。四、相關(guān)法律法規(guī)1、《合同法》一百一十一條質(zhì)量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。第一百三十條買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第一百三十三條標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。（提示：房屋等不動產(chǎn)按法律規(guī)定以過戶登記為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標志）第一百三十八條出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內(nèi)的任何時間交付。第一百四十二條標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。第一百四十八條因標的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。第一百五十三條出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關(guān)標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質(zhì)量要求。2、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收至I」竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進行驗收。第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應當依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收3、《商品房銷售管理辦法》第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。第三十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說