2023年下半年云南省房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提考試試卷

2023年下半年云南省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提考試試卷本卷共分為２大題５0小題,作答時(shí)間為1８0分鐘，總分100分,60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共２５題,每題２分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)事最符合題意)1、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)××臨街寬度.【20２3年考題】?A:單獨(dú)深度價(jià)格修正率

B：累計(jì)深度價(jià)格修正率

C:平均深度價(jià)格修正率

D:混合深度價(jià)格修正率

Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完畢后用來出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目,但不宜用于評(píng)價(jià)開發(fā)完畢后出售情形的賺錢能力指標(biāo)是（）。

A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值?B．靜態(tài)投資回收期

C.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

D．動(dòng)態(tài)投資回收期３、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，由被征收土地所在地的_＿組織實(shí)行。?A.省級(jí)人民政府

B．市、縣人民政府

Ｃ．市、縣人民政府土地管理部門

D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府４、各投資方案凈現(xiàn)值的盼望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的重要依據(jù),此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是_＿。

Ａ．凈現(xiàn)值?B．凈現(xiàn)值盼望值

C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)５、在以下投資組合中,對(duì)投資者來說,投資且等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是__。

A.股票+投資基金

B.債券+股票

Ｃ.投資基金+債券+股票?D.債券＋投資基金6、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年１0月１日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年１0月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為５0年(從補(bǔ)辦之日算起)。2023年１0月１日對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2０２3萬元,建筑物重新購建價(jià)格為３000萬元，殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2023年１0月1日)該房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為__萬元。?A．4091

B．4182

Ｃ．4２５0?D.5０007、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。

A．房地產(chǎn)開發(fā)貸款?Ｂ．房地產(chǎn)抵押貸款

C．債務(wù)融資

D.權(quán)益融資8、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員,在房地產(chǎn)估價(jià)方面不需具有。

A：扎實(shí)的理論知識(shí)?B:廣泛的人際關(guān)系?C：豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

Ｄ:良好的職業(yè)道德?E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、工程＿_(dá)是監(jiān)督成本費(fèi)用、減少工程造價(jià)的重要手段。

Ａ．成本控制?Ｂ.進(jìn)度控制

C.質(zhì)量控制

D.協(xié)議控制10、下列估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場(chǎng)價(jià)值的是。

A:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估?B：房地產(chǎn)資產(chǎn)人股價(jià)格評(píng)估

C：房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估?Ｄ:房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

1１、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)運(yùn)用方式時(shí)，其中最重要的是選取__。?A．最佳用途

Ｂ．最佳規(guī)模?C.最佳集約度

D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)12、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房,現(xiàn)因離婚申請(qǐng)法院裁定財(cái)產(chǎn)分割。法院委托評(píng)估該套房改房的價(jià)格,則合理的評(píng)估價(jià)格是。?A：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格扣除出讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B：該房改房現(xiàn)時(shí)上市交易的正常價(jià)格

C：現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)?D:當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格1３、《憲法》規(guī)定,國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行__并給予補(bǔ)償。?A.征收?Ｂ.征用

C.征收或者征用?Ｄ．征購1４、關(guān)于維修基金管理的下列表述中,對(duì)的的是。?Ａ：業(yè)主委員會(huì)成立以前,維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門代管

B：業(yè)主委員會(huì)成立以后,維修基金由物業(yè)管理公司代管

C:維修基金在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?；基金閑置時(shí),不得挪作他用

D：業(yè)主轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修基金予以退還

Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某公司１２月末部分資產(chǎn)和負(fù)債余額如下:鈔票和銀行存款70萬元，長期投資100萬元,短期投資１20萬元,應(yīng)收票據(jù)210萬元,短期借款３０萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款1１0萬元，應(yīng)付工資60萬元,應(yīng)付債券３00萬元。則該公司流動(dòng)資產(chǎn)比率是_＿。?A.４0%?Ｂ．50%

Ｃ.200%?D.２50%16、下列關(guān)于變形縫，表述錯(cuò)誤的是。

A:伸縮縫,也叫溫度縫，是防止由溫度影響產(chǎn)生變形而設(shè)立的變形縫?B:沉降縫是防止因荷載、結(jié)構(gòu)形式、地基能力的差異等因素而產(chǎn)生不均勻沉降的影響所設(shè)的變形縫

Ｃ：防震縫是防止由于地震的影響而設(shè)立的變形縫?D：防震縫不可結(jié)合伸縮縫、沉降縫的規(guī)定統(tǒng)一考慮?E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、是指估價(jià)師通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的專業(yè)理論。

A:估價(jià)依據(jù)?Ｂ:估價(jià)原則?C：估價(jià)結(jié)果?D：估價(jià)方法

Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的因素,不涉及。

A:總平面設(shè)計(jì)

Ｂ：施工組織設(shè)計(jì)?C:建筑設(shè)計(jì)

Ｄ:工藝設(shè)計(jì)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、建筑物的通過年數(shù)有實(shí)際通過年數(shù)和有效通過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為__。?Ａ．有效通過年數(shù)等于實(shí)際通過年數(shù)?Ｂ．有效通過年數(shù)短于實(shí)際通過年數(shù)

C．有效通過年數(shù)長于實(shí)際通過年數(shù)

D.有效通過年數(shù)也許短于或長于實(shí)際通過年數(shù)20、下列有關(guān)金融工具的表述中,錯(cuò)誤的是__。?A.一般而言,金融工具的流動(dòng)性與收益性呈負(fù)相關(guān)?B．本票是由出票人簽發(fā),委托付款人在見票時(shí)或在指定日期無條件支付擬定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)

C．與銀行本票相比，支票不由銀行簽發(fā),而是由存款人簽發(fā)?Ｄ．中國人民銀行發(fā)行的人民幣，實(shí)質(zhì)上就是一種銀行券,它表白中國人民銀行對(duì)持有人的一種負(fù)債21、某建筑物一段墻體的一面與該建筑物以外的空間接觸,且與該建筑物長軸方向一致，則該墻體。(２023年試題)

A:既是外墻也是縱墻?B：既是外墻也是橫墻?C：既是山墻也是縱墻?D：既是山墻也是橫墻?E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于__。?Ａ．土地費(fèi)用

B.前期工程費(fèi)?C.房屋開發(fā)費(fèi)

D.管理費(fèi)用２3、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,拆除房屋,必須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

A:共有?B:抵押

C：出租

D:代管?E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章24、大跨度的工業(yè)廠房要采用結(jié)構(gòu)。?A:磚木

B：砌體

Ｃ:鋼筋混凝土

D:鋼

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)２5、某建筑物，經(jīng)測(cè)算其重置成本為50萬元,地面、門窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導(dǎo)致的功能折舊為8萬元,由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟(jì)折舊為５萬元。則該住宅的折舊總額為(）萬元。

A.9＆ｎｂsp；?Ｂ.1＆nbsp;?C.14 

D.6二、多項(xiàng)選擇題（共２5題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有２個(gè)或２個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、下列內(nèi)容屬于房地產(chǎn)廣告的規(guī)定的是__。?A．房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的,所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間

B.房地產(chǎn)廣告中對(duì)價(jià)格有表達(dá)的，應(yīng)當(dāng)清楚表達(dá)為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限?Ｃ.房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的,應(yīng)當(dāng)在廣告中注明?Ｄ.房地產(chǎn)廣告中必須注明物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定

E.房地產(chǎn)廣告中不得運(yùn)用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果2、下列關(guān)于減價(jià)拍賣的說法中,對(duì)的的是__。?A.減價(jià)拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價(jià)拍賣”

B.是一種價(jià)格下行的拍賣,即拍賣品的報(bào)價(jià)由高到低，依次遞減,直到有人應(yīng)價(jià),即告成交?Ｃ.根據(jù)拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種

D.遵循誰叫價(jià)誰要約的原則,另一方表達(dá)接受即為承諾，拍賣協(xié)議即告成立

E.減價(jià)拍賣皆為買方報(bào)價(jià)拍賣3、對(duì)于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限,最長不得超過年。

A:５

B：3

Ｃ：2

D:1

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能有。?A:配置存量房地產(chǎn)資源和利益

B：指導(dǎo)供應(yīng)以適應(yīng)需求的變化?C:指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的住房供應(yīng)計(jì)劃

D:引導(dǎo)需求適應(yīng)供應(yīng)條件的變化

E:配置存量房地產(chǎn)資源利益變化5、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以“物”(房屋)為主,更能充足體現(xiàn)__這一民事法律關(guān)系最一般的原則。

A．入股補(bǔ)償

B.等價(jià)有償?C．等價(jià)補(bǔ)償

D.實(shí)物補(bǔ)償6、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓協(xié)議約定的土地用途的，必須取得的批準(zhǔn)。

Ａ：原土地出讓方

B：市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門?Ｃ：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門?Ｄ:原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地規(guī)定的是__。?A.一面臨街

B.土地形狀為正方形

Ｃ．臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)、?D．用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途?Ｅ．容積率為所在路線價(jià)區(qū)是代表多樣性的容積率8、某地區(qū)某類房地產(chǎn)19９8～2023年價(jià)格見下表。某類房地產(chǎn)199８～2０23年價(jià)格(單位:元／ｍ2)

A.年份

Ｂ.１９98

C.1999

D.202３?E．２0２3?F．2023

G.２０23

H.２023?Ｉ.2０２3

J．房地產(chǎn)價(jià)格?Ｋ．180０?L.2023

M.2220?N．2460?Ｏ.2７３０?P.303０

Q．33６０

R.9、管理中心運(yùn)作住房公積金的基本規(guī)定是。

A:效益性?Ｂ:安全性?C:流動(dòng)性

Ｄ:風(fēng)險(xiǎn)性

Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為16％，計(jì)算后得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．4４％，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi),年平均通貨膨脹率是＿_(dá)。

A.３.57％

B．4.００%?C.6.56%?Ｄ.1０．56%?11、下列關(guān)于房地產(chǎn)拍賣特性,說法對(duì)的的是。

A:房地產(chǎn)拍賣數(shù)量多,價(jià)值高?B:房地產(chǎn)拍賣數(shù)量少,價(jià)值低

Ｃ:拍賣結(jié)束后續(xù)工作多?Ｄ:拍賣結(jié)束后續(xù)工作少?E:房地產(chǎn)拍賣法律性強(qiáng)１2、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析重要涉及__等分析。?A．投資資金的安全性

B.項(xiàng)目定位的科學(xué)性

C.盼望收益的可靠性

D.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性

E．資產(chǎn)管理的復(fù)雜性13、某宗受益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)其未來第一年的有效毛收入為2０萬元，運(yùn)營費(fèi)用為14萬元，此后５年,每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長5%,運(yùn)營費(fèi)用增長3%。價(jià)格每年上漲3％，報(bào)酬率為9%。則該宗房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格為（）萬元。?A.229.06７

B.232．534

C．１８5.676

D．19５.673１４、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2０23年至2023年分別為681元／m2、７12元/m2、744元／m2、７8１元/ｍ2和8１5元／m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2023年的價(jià)格為__。

A.849元／m２

Ｂ.86５元元/m2?Ｃ.882元/m2

D.９15元/m215、價(jià)值工程中,提高價(jià)值的方法涉及等。?A:功能提高,費(fèi)用不變

B：功能不變，費(fèi)用減少

C:功能提高，費(fèi)用下降

D：功能提高小于費(fèi)用提高

E:功能下降小于費(fèi)用下降１6、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的總收益和總費(fèi)用分別為１２萬元和７萬元，此后分別逐年遞增2%和1％，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為＿_(dá)萬元。

A.10０?Ｂ．42?C．６３?D．7７17、消費(fèi)信用有兩種類型。?A：類似商業(yè)信用，由公司以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者

Ｂ:屬于民間信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?C:類似國家信用,由政府以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?D:屬于商業(yè)信用,由公司以賒銷或分期付款方式將消費(fèi)品提供應(yīng)消費(fèi)者?E:屬于銀行信用,由銀行等金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式向消費(fèi)者提供資金１8、在成本法求取折舊中，建筑物的有效通過年數(shù)＝經(jīng)濟(jì)壽命－＿_(dá)。?A．自然壽命

B.剩余壽命?C.通過年數(shù)?D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命１9、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未按規(guī)定辦理變更注冊(cè)仍執(zhí)業(yè)的，應(yīng)限期改正,逾期不改正的,可處以元以下的罰款。

A:100０

Ｂ:５0００?C:１0000?D：3０00０?Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、根據(jù)《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在正常使用時(shí)房屋建筑工程的最低保修期限為。

Ａ：屋面防水工程為3年?B：裝修工程為1年

C：給排水管道為2年?D:供冷系統(tǒng)為2個(gè)供冷期

Ｅ：設(shè)備安裝為２年2１、房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供人住空間并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源涉及了等諸方面。

A：城市基礎(chǔ)設(shè)施?B：高新技術(shù)?C：城市公用配套設(shè)施?D:資金?E:專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)22、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，對(duì)的的有__。?A.房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖,其比例尺一般為1:50０?Ｂ．房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項(xiàng)房地產(chǎn)要素

C.房產(chǎn)分戶圖是表達(dá)房屋建筑結(jié)構(gòu)的細(xì)部,比例尺一般為1:１0０?Ｄ．房產(chǎn)分戶因是分丘圖的局部明細(xì)圖

E．分丘圖是測(cè)繪分戶圖和分幅圖的基礎(chǔ)資料23、質(zhì)量控制涉及＿＿的質(zhì)量控制。

A．投資決斷

B．決策階段

C．設(shè)計(jì)階段?D