舜淮府第項(xiàng)目產(chǎn)品配套建議物業(yè)管理篇

舜淮府第產(chǎn)品配套建議一、物業(yè)篇

1、客戶對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)：

我司對(duì)徐州市場(chǎng)客戶的分析發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在，消費(fèi)者在購房時(shí)除了考慮戶型、地段、價(jià)格等要素外，把入住后的物業(yè)管理等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也作為衡量是否購買房子的重要指標(biāo)。房屋作為一種特殊的商品，其售后服務(wù)已經(jīng)被越來越多的購房者重視。

2、物業(yè)管理的作用：

物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)的提高,將有效促進(jìn)銷售，隨著人們生活質(zhì)量和生活方式的不斷提高、改變，不僅使得物業(yè)管理的功能有了廣闊的發(fā)揮空間，而且逐漸肩負(fù)起開發(fā)商的營銷角色?！爸灰獦I(yè)主住著放心、舒心，我們?cè)倏嘣匐y也甘心！”這樣的敬業(yè)精神和務(wù)實(shí)態(tài)度，這樣的高投入、高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，不僅換來了,小區(qū)物業(yè)秩序的井井有條和全體業(yè)主的一致好評(píng)，更重要的是開發(fā)商開發(fā)的一系列產(chǎn)品一經(jīng)推出，大都能取得比較好的銷售成績。

我司認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)走過了產(chǎn)品時(shí)期，現(xiàn)在只有在做好產(chǎn)品的前提下做好服務(wù)，才能創(chuàng)出品牌，做出成就，達(dá)到投入少收益大的市場(chǎng)效果。

3、樹立品牌也要靠管理

目前徐州市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)出許多新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，大家的主要區(qū)別早已不再停留在產(chǎn)品的表面層次，開發(fā)理念和品牌因素已經(jīng)上升到了一個(gè)新的高度；開發(fā)商的品牌知名度也不只停留在項(xiàng)目本身，而是其良好的售后服務(wù)。像濱湖花園、錦繡家園、泛亞大廈等房地產(chǎn)品牌之所以受到市場(chǎng)的認(rèn)可，其中重要的就是高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，因此物業(yè)管理的好壞直接影響到將來開發(fā)樓盤的銷售市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)管理視為樓盤生命的延續(xù)，是品牌樹立的關(guān)鍵所在。一個(gè)樓盤有好的物業(yè)管理，不僅是對(duì)保障全體業(yè)主居住環(huán)境的高度負(fù)責(zé)，更是提升樓盤自身形象市場(chǎng)價(jià)值和鑄造開發(fā)商品牌的生命線。

4、我司建議:

介于物業(yè)管理的重要，更為了提升樓盤的品質(zhì)與形象，提高發(fā)展商的品牌，又從項(xiàng)目的實(shí)際情況出發(fā)，更好的節(jié)約成本。

我司建議：組建自己的物業(yè)管理公司，聘請(qǐng)知名物業(yè)公司做顧問。

5、物業(yè)公司提前入駐本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)

1、提前進(jìn)駐可以從，物業(yè)管理和運(yùn)作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗(yàn)收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

2、在接管前的驗(yàn)收，物業(yè)人員著重樓宇的觀感質(zhì)量檢查，將觀感質(zhì)量問題在上房前解決，以小的投入解決大的問題，減少日后的業(yè)主報(bào)修和投訴，有效維護(hù)開發(fā)企業(yè)的社會(huì)聲譽(yù)，具有不可低估的市場(chǎng)效益和經(jīng)濟(jì)效益的潛力。

3、在業(yè)主沒有入住的時(shí)候，物業(yè)管理企業(yè)提前介入，可以參與物業(yè)的“規(guī)劃-設(shè)計(jì)-施工-安裝-銷售-管理”等全過程，對(duì)其提出一些合理的建議，這時(shí)候，物業(yè)公司更多的是管理——替業(yè)主管理房產(chǎn)。

4、前期介入驗(yàn)收檢查室內(nèi)觀感質(zhì)量并修正完善，提高業(yè)主入住前的室內(nèi)觀感質(zhì)量等級(jí)，可收到事半功倍的效果。在業(yè)主入住后，由于介入的比較早，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)已經(jīng)“知己知彼”了，從業(yè)主的角度出發(fā)可將一些隱患問題提前發(fā)現(xiàn)并解決，避免上房后的諸多麻煩。這時(shí)候物業(yè)公司的主要工作就是怎樣更好地為業(yè)主服務(wù)了。

5、管理和服務(wù)是相通的。物業(yè)公司要給自己留有充分的時(shí)間，只有熟悉了“管理”，才能更好地給業(yè)主服務(wù)，有效提高物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。

二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容篇

1、二十四小時(shí)保安，消防和車輛管理；

2、公共場(chǎng)所保潔；

3、公共綠化園藝保養(yǎng)和培植

4、住宅區(qū)生活垃圾收集和清倒

5、公共設(shè)施的維修和保養(yǎng)

6、電話及訪客留言轉(zhuǎn)告

7、組織區(qū)內(nèi)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)

8、代收代繳水電費(fèi)

9、收代繳有線電視收視費(fèi)

10、代辦報(bào)刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)

11、代叫出租車，代請(qǐng)保姆，代聘司機(jī)，代請(qǐng)家教，

12、代請(qǐng)私人保健醫(yī)生

13、代辦暫住證，代辦保險(xiǎn)，代訂生日蛋糕、花籃

14、代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位

代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票

15、私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)

16、大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）

1、公共服務(wù)項(xiàng)目（不另收取費(fèi)用）：

1、各項(xiàng)健身、娛樂活動(dòng)如健身房，桌球室等

2、保健、醫(yī)療、上門服務(wù)

3、美發(fā)美容

4、提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù)

5、傳真、復(fù)印、打字

6、園藝

7、臨時(shí)照看孩童

8、鐘點(diǎn)清潔

9、老人、病人的護(hù)理

10、禮儀服務(wù)

11、禮品速遞（限于市區(qū)）

12、代管房屋，代理房屋租賃

13、機(jī)動(dòng)車輛清洗

14、住宅水電設(shè)施的維修（免人工費(fèi)）2、專項(xiàng)、配套有償服務(wù)：

3、小區(qū)智能化建議:

1、多媒體信息通訊與服務(wù)

智能化小區(qū)內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)，提供寬帶網(wǎng)有線電視等公網(wǎng)的接入。

基本功能：高速INTERNET接入。

2、社區(qū)安全防范系統(tǒng)

完整的社區(qū)安全防范系統(tǒng)包括:小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)、重要部位監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇訪客系統(tǒng)，家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)。

A、小區(qū)周界防范報(bào)警系統(tǒng)

基本功能：在住宅小區(qū)周圍設(shè)置紅外線，微波探測(cè)裝置，并與管理主機(jī)相連，發(fā)現(xiàn)盜者后能自動(dòng)向安保報(bào)警，同時(shí)還顯示具體路段和方位，并在管理中心計(jì)算機(jī)上有自動(dòng)記錄報(bào)警信息外，報(bào)警系統(tǒng)還應(yīng)具備有防止小動(dòng)物跨越而造成誤報(bào)警的能力。

可選功能：使用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)（CCTV）對(duì)小區(qū)周邊實(shí)施監(jiān)控，必要時(shí)實(shí)現(xiàn)小區(qū)報(bào)警與各系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。

B、家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)

基本功能：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽臺(tái)外窗配置便于布防與撤防的報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào)警，并將警戒信號(hào)傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報(bào)警按鈕。

可造功能：家庭天然氣進(jìn)氣管設(shè)置自動(dòng)開關(guān)，在發(fā)生泄漏時(shí)，能自動(dòng)報(bào)警并切斷進(jìn)線，家庭報(bào)警和求助信息反映到管理中心的同時(shí)能夠自動(dòng)撥通事先設(shè)置的系統(tǒng)，通知有關(guān)人員。

C、樓宇訪客門禁系統(tǒng)

基本功能：安裝具有電控門鎖的安全防盜門和對(duì)講式門禁系統(tǒng)。

可造功能：樓宇訪客門禁系統(tǒng)采用可視對(duì)講系統(tǒng)，電控門鎖有鑰匙開鎖功能外，還可設(shè)置密碼開鎖功能，該系統(tǒng)還能與小區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)，也可對(duì)出入情況進(jìn)行記憶與儲(chǔ)存。

D、小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)

基本功能：通過在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)（停車庫），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。

可選功能：實(shí)現(xiàn)小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)與110報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)。

E、巡更系統(tǒng)

可選功能：自小區(qū)相應(yīng)位置設(shè)置巡更信息，巡邏人員裝備電子巡更器，管理中心設(shè)置巡更系統(tǒng)，使巡邏人員的巡邏時(shí)間、位置能通過管理機(jī)記錄和顯示，從而進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)巡邏人員的管理。

F、背景音響及緊急廣播系統(tǒng)

基本功能：在小區(qū)內(nèi)設(shè)置有線廣播系統(tǒng)，以備在必要或緊急情況下進(jìn)行廣播

可選功能：在小區(qū)內(nèi)有線廣播的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提高音質(zhì)效果，作為日常小區(qū)范圍內(nèi)的背景音樂，以優(yōu)化小區(qū)的環(huán)境氛圍。

G、車輛出入管理系統(tǒng)

基本功能：在實(shí)行人車分流的前提下，通過智能卡等形式自動(dòng)識(shí)別出入車輛，自動(dòng)開合通道記錄和顯示車輛停留時(shí)間并進(jìn)行自動(dòng)收費(fèi)。

可選功能：對(duì)車輛出入控制與管理的同時(shí)，對(duì)車輛泊位實(shí)行聯(lián)動(dòng)控制與管理。

4、社區(qū)服務(wù)物業(yè)管理:

A、樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：

基本功能：對(duì)小區(qū)的輸配電設(shè)備，給排水設(shè)備冷熱源進(jìn)行參數(shù)監(jiān)視和自動(dòng)控制；對(duì)路燈、公共區(qū)域的照明（包括道路、景觀、冷光）設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。監(jiān)控電梯，當(dāng)電梯出故障時(shí)，能立即顯示故障狀態(tài)，運(yùn)行方向及所在樓層位置，還能保持乘客的聯(lián)絡(luò)通話。

可選功能：

監(jiān)視小區(qū)的供水質(zhì)量

園林綠化實(shí)行澆灌自動(dòng)控制

以所有監(jiān)控設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行集中管理

電梯內(nèi)設(shè)置攝像機(jī)

公共設(shè)施集中控制信息與相應(yīng)的管理部門或?qū)I(yè)維修部門聯(lián)網(wǎng)。

B、社區(qū)服務(wù)與物業(yè)管理系統(tǒng)：

基本功能：三表出戶,采用儲(chǔ)值IC卡的方式實(shí)現(xiàn)自動(dòng)計(jì)費(fèi).目前不贊成遠(yuǎn)程抄表,因?yàn)橐皇怯行┕檬聵I(yè)部門不允許,二是造成二次收費(fèi)的難題。

配置實(shí)用的計(jì)算機(jī)物業(yè)管理軟件，實(shí)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理計(jì)算化服務(wù)，收費(fèi)、小區(qū)業(yè)主情況等數(shù)據(jù)庫資料。

在小區(qū)內(nèi)設(shè)立電子公告牌,顯示公共信息合物業(yè)管理信息。

可選功能：

在小區(qū)內(nèi)部實(shí)行IC卡一卡通,住戶可以用電子錢包小區(qū)內(nèi)消費(fèi)。

小區(qū)自動(dòng)抄表系統(tǒng)與公用事業(yè)管理部門聯(lián)網(wǎng)。

小區(qū)物業(yè)管理信息于其他小區(qū)上級(jí)物業(yè)管理部門和相關(guān)單位或部門聯(lián)網(wǎng)。

住戶能網(wǎng)上查詢小區(qū)物業(yè)管理信息。

網(wǎng)上購物與網(wǎng)上閱讀。

三、顧問公司推薦篇

香港戴德梁行

上海萬科物業(yè)

泛亞大廈物業(yè)

香港中泰物業(yè)

四、規(guī)劃景觀篇

現(xiàn)在人的居住理念已經(jīng)發(fā)生改變，房屋已經(jīng)不僅僅是作為居住的處所，對(duì)周邊配套設(shè)施，居住環(huán)境，社區(qū)配套的要求越來越高.大部分的消費(fèi)群體已經(jīng)感覺到“綠化”和景觀的區(qū)別，知道真正的景觀是創(chuàng)造，一個(gè)人與人互通、互溶、互相對(duì)話的公共空間。

根據(jù)本案的實(shí)際情況，區(qū)內(nèi)景觀不適合營造大面積的組團(tuán)綠化，應(yīng)以最大限度利用現(xiàn)有周邊優(yōu)勢(shì)景觀資源為主，以盡力創(chuàng)造自身內(nèi)部景觀為輔，以追求精致的小組團(tuán)綠化為主，打造自然、人工相互融合、互為補(bǔ)充的多重景觀效果，從而凸現(xiàn)健康、休閑、度假的主題，體現(xiàn)人與自然、人與建筑的和諧。

1、景觀設(shè)計(jì)理念

a、整個(gè)社區(qū)即是一片大自然，總體景觀設(shè)計(jì)上要體現(xiàn)人的參與度，景觀即人文

b、景觀設(shè)計(jì)以一種體貼的生活氛圍為出發(fā)點(diǎn)，不局限在綠化這一傳統(tǒng)概念上，常見的運(yùn)動(dòng)休閑、各類雕塑物也是必不可少的。強(qiáng)調(diào)一種景觀上的層次感，并遵循這一層原則把強(qiáng)烈的視覺效果傳達(dá)到景觀園區(qū)的每個(gè)角落

c、環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一要素是重新審視和熟悉目前與未來發(fā)展中人的基本生活方式，這樣將有助于將居住生活作為一個(gè)涵蓋生理與心理需求的整體來加以思考

d、在住宅環(huán)境中，應(yīng)具有更親切的休閑、交往空間，提供居于其中的人們無拘束交流的條件，創(chuàng)造具有交往性、生活性的環(huán)境。

e、強(qiáng)調(diào)環(huán)境設(shè)計(jì)的主題內(nèi)涵與豐富的空間形態(tài)。從實(shí)用角度看，它是為人們提供舒適愉悅的生活氛圍；而從心理上來講，它又滿足了人們對(duì)大自然的向往。清水園在自然的前提下強(qiáng)調(diào)園區(qū)布局的秩序感，符合區(qū)域功能需求，以與小區(qū)整體風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

f、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)基本定位：接觸自然。我們以這一基本定位對(duì)小區(qū)內(nèi)的各個(gè)圍合空間進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及各小主題的設(shè)計(jì)。

g、景觀設(shè)計(jì)把自然界的山水、空氣、空間感與人文居住環(huán)境緊密的聯(lián)系起來，使之成為一個(gè)有機(jī)的整體，充分營造一種具有生態(tài)文化的和諧美，并通過小區(qū)建筑、景觀綠化、小品、生動(dòng)水景表現(xiàn)出自然活力。綠化設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)以現(xiàn)代簡約為主。

h、環(huán)境景觀布置整體統(tǒng)一性。住宅區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)的整體秩序必須首先建立其整體結(jié)構(gòu)、確立有機(jī)貫穿于各組團(tuán)的共同要素，即確定區(qū)域環(huán)境符號(hào)性語言，它對(duì)整個(gè)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃功能組織起主導(dǎo)作用，并與建筑形成對(duì)比與調(diào)和的關(guān)系。

小區(qū)共分三個(gè)景觀主題，同時(shí)也自然形成三個(gè)自成體系的小組團(tuán)，而又彼此在主題物上有著內(nèi)在聯(lián)系。2、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的象征意義

我們?cè)噲D一改以往環(huán)境設(shè)計(jì)中那種在建筑主體之外附帶性地來點(diǎn)“綠色填補(bǔ)”的做法，而將環(huán)境的設(shè)計(jì)放在與建筑設(shè)計(jì)同等重要的位置，以注重室內(nèi)外整體功能有機(jī)組織形式來規(guī)劃住戶的生活形態(tài)。從居住區(qū)以外觀察，它營造的是一個(gè)低矮的水平展開的有機(jī)組合體，而從內(nèi)部活動(dòng)的人來觀察，它又形成一種草木蔥蘢、變化豐富并且功能指引明晰的生態(tài)居住體。

我司建議在園區(qū)中提煉自然事物的濃縮概念，以一種單純方式呈現(xiàn)小區(qū)各環(huán)境的主題。三個(gè)自成一格的小組團(tuán)的主題分別為：A.小區(qū)中心景觀：

水尤如人體的脈絡(luò)，水代表者自然活力。目前的徐州市場(chǎng)引水入社區(qū)以成為一種景觀趨勢(shì)，消費(fèi)群體的偏愛也使得許多開發(fā)企業(yè)在設(shè)計(jì)項(xiàng)目景觀時(shí)選擇以水作為聯(lián)系各類景觀的線索。結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議不在區(qū)內(nèi)做大型水景，可考慮在項(xiàng)目的中心位置以小型水幕墻或者以噴泉形式來表現(xiàn)，水不必太深，主要是一份自然意境。示意圖

在中心水景的周邊，設(shè)置具后現(xiàn)代風(fēng)格的裝飾柱、綠化圍基、大型盆栽植物散布于景區(qū)中。中心水花園地面材質(zhì)設(shè)計(jì)變化豐富，草坪、木材鋪砌的小徑、拼花廣場(chǎng)的地磚、天然巖片構(gòu)成的水幕臺(tái)階，使得整個(gè)空間布局起伏有致，動(dòng)靜相間，內(nèi)涵深遠(yuǎn)，耐人尋味。對(duì)稱的規(guī)整與曲線的自由，構(gòu)成了集休閑、游戲、漫步、社交、觀賞于一體的空間關(guān)系。斑駁的樹影掩映著建筑主體。示意圖

配合中心水景，在水域的周邊采用天然大型鵝卵石圍合，稍加人工雕刻，形成可作休息的平臺(tái)或石凳，既可觀賞又具實(shí)用功能。其余地面種植大小高低不等的綠色植物。 中心的水景配合草坪，天然石料，廣場(chǎng)磚輔設(shè)的宅前道配以自然石頭的“花邊”。整個(gè)園區(qū)的氛圍簡潔而蘊(yùn)含古樸之氣。沿本區(qū)域中心景觀道兩側(cè)種植大樹，以形成綠樹成茵、庭院深深的感覺。示意圖

用小品營造亮點(diǎn)，順應(yīng)地勢(shì)肌理在中心景觀周圍打造精致的小景，豐富了景觀層次，營造出了戶戶觀景的“瞰景建筑”，周邊道路鋪裝、涼亭、桌椅的材質(zhì)以木質(zhì)為主，迎合社區(qū)整體“自然、淳樸”的調(diào)性。示意圖B.左側(cè)景觀區(qū)：

我司建議是建立具兒童游戲性質(zhì)的園區(qū)。其中主要形式是將直徑在30—40厘米的圓木截?cái)喑砷L短不等的木樁。呈曲線排列插入地面，組成類似排簫的形狀，可供人們?cè)谏厦嫘凶?，具有娛樂、游戲、健身之能，它們?gòu)成了此區(qū)域自然的具有童話般情趣的環(huán)境。另外還可設(shè)置幾個(gè)直徑大小不一的沙坑，周邊用天然石材作固基，提供兒童玩耍的場(chǎng)所，并在其中設(shè)計(jì)了一兩個(gè)旋轉(zhuǎn)的滑梯,這種場(chǎng)景將兒童帶進(jìn)樂園,將成人帶回童年,輕松而充滿童趣,讓人得到開闊、明亮、自由自在的感受。示意圖C.樓間綠化區(qū)：

示意圖

在區(qū)內(nèi)依據(jù)高層住宅的單元入口和公寓樓的大堂入口，建議形成一個(gè)主題景觀，設(shè)計(jì)成精良的組團(tuán)綠化滿足鄰里居民交往和戶外活動(dòng)的需要。

區(qū)內(nèi)周邊利用植物種植圍合空間，樹種包括灌木、常青及落葉喬木，地面除硬地以鋪草為主（兼顧作為地面停車位使用），美化環(huán)境，應(yīng)避免靠近住宅種樹過密，會(huì)造成會(huì)造成底層房間陰暗及通風(fēng)不良。示意圖

體育設(shè)施——是區(qū)內(nèi)業(yè)主休閑交流的又一空間，在鍛煉的同時(shí)加深鄰里感情。主要大眾化的體育設(shè)備為主，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建議布置在高層住宅的架空層或者其內(nèi)宜于停留的地點(diǎn)高層住宅的南面。外圍綠化a、商業(yè)綠化b、公寓綠化c、三角綠化帶3、項(xiàng)目LOGO在小區(qū)景觀中的應(yīng)用

小區(qū)大門是體現(xiàn)小區(qū)檔次的重點(diǎn)部位之一，是對(duì)外的窗口，是品質(zhì)和形象的重要特征，建議入戶大門的景觀以項(xiàng)目LOGO為主題的雕塑，周圍配備花園綠化，即彰顯了項(xiàng)目的檔次，宣傳了項(xiàng)目的品牌，而且使，小區(qū)景觀團(tuán)有機(jī)相連。

小區(qū)LOGO的運(yùn)用不僅僅在項(xiàng)目前期的形象推廣上，為了更好的體現(xiàn)社區(qū)的品牌形象也應(yīng)該在小區(qū)實(shí)際運(yùn)用中體現(xiàn)。示

意

圖示

意

圖示

意

圖4、小區(qū)綠化物種濱水種植主要以：馬尾松、黑松、紅楓

中心水景：池杉、水杉、垂柳、楊樹、夾竹桃等水性植物

苗圃園：銀杏、麻櫟、棕櫚

環(huán)境品質(zhì)組合

環(huán)境，不局限于舒適，而應(yīng)達(dá)到一種寫意、浪漫、自豪、滿足的心靈享受與居家生活品質(zhì)，它應(yīng)由多項(xiàng)因素組合而成，而這一切，都是以人為中心的。

人與陽光

舜淮府第中，陽光的印記無外不在，露天陽光吧、兒童陽光游戲區(qū)、看不到汽車的陽光綠蔭廣場(chǎng)、陽光茶座等，一切都滲透了曖意和希望。

人與生態(tài)

綠化是生命，水是浪漫，陽光是希望，人與自然、人與生態(tài)的交流，在這里獲得了完全的釋放，不但達(dá)到自然生態(tài)的平衡，而且達(dá)到了人文生態(tài)的平衡，獲取得了無限的可持續(xù)發(fā)展空間。泰達(dá)環(huán)境監(jiān)測(cè)小組將定期向住戶提供權(quán)威部門的環(huán)境監(jiān)測(cè)報(bào)告。

5、小區(qū)景觀部分文字說明（應(yīng)用樓書或單頁）人與綠化

舜淮府第充分考慮了人與綠化之間的協(xié)調(diào)和感知，與普通小區(qū)中的刻意的指標(biāo)化的綠化相比，這里的綠化真正體現(xiàn)了一種自然的風(fēng)韻。舜淮府第的綠化，已從環(huán)境人工綠化上升到一種自然立體的綠化體系，運(yùn)用起伏式綠地、垂直綠化盆等，使建筑和綠化和諧相擁。小區(qū)內(nèi)，集中綠化和特色綠化并舉，家居、庭院、組團(tuán)、公共級(jí)地共存，形成四季、四時(shí)、四面有綠意的“均好性”綠化格局。

人與陽光

瞬淮府第中，陽光的印記無外不在，歐式陽光泳池、露天陽光吧、兒童陽光游戲區(qū)、老人門球區(qū)、看不到汽車的陽光綠蔭廣場(chǎng)、陽光茶座等，一切都滲透了曖意和希望。

人與水

舜淮府第的組團(tuán)環(huán)境中，廣場(chǎng)噴泉、音樂噴泉、花色噴泉、名家藝雕等，構(gòu)成一幅幅與水相依現(xiàn)代藝術(shù)畫卷；單元門前，壁燈長廊、小橋流水、華美門廊、精致臺(tái)階，因?yàn)樗撵`氣，再現(xiàn)了如詩如夢(mèng)般的浪漫情懷。

小區(qū)的環(huán)境講究好性，便每一個(gè)住戶都能夠開窗有景，享受到自已獨(dú)有的綠色景觀；移步區(qū)內(nèi)，耳聞低悠的背景音樂，移步換景，景隨步移。

細(xì)致

舜淮府第將對(duì)小區(qū)中的每一塊大于1平方米的綠地都精心布置，對(duì)每一棵樹，都從樹冠、樹形、樹高、樹貌、樹齡等方面精心選擇。

和諧

減少一切公式化、圖表化的刻板綠化和環(huán)境布置行為，使環(huán)境與人、環(huán)境與建筑、趨于和諧和完美。

內(nèi)涵

把人文內(nèi)涵、歷史精神、時(shí)代風(fēng)尚點(diǎn)滴注人到環(huán)境的設(shè)計(jì)中，達(dá)到一種豐滿、深邃的意境。

五、景觀公司推薦篇

美國DEDEJ建筑景觀設(shè)計(jì)公司

澳大利亞ANS景觀設(shè)計(jì)公司

六、社區(qū)配套篇

本項(xiàng)目有豐富的公共配套，與相對(duì)偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目對(duì)比，已經(jīng)成為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)之一。但是，僅僅依靠此特點(diǎn)，并不能規(guī)避本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，并不能真正體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)，滿足、改善客戶的需求、也不能達(dá)到客戶在追求便捷的生活方式的同時(shí)想追求休閑度假的需要，因此打造主題鮮明、獨(dú)具特色的休閑配套是體現(xiàn)差異化的重點(diǎn)，提高項(xiàng)目檔次的關(guān)鍵1、小區(qū)會(huì)所

會(huì)所設(shè)計(jì)符合目前部分中高端消費(fèi)群體的生活習(xí)性，完全能夠通過會(huì)所和相關(guān)配套功能的設(shè)定，充分打動(dòng)這部分消費(fèi)群體，來實(shí)現(xiàn)社會(huì)影響的最大化和價(jià)格的提升。

根據(jù)本項(xiàng)目體量不建議設(shè)置大型會(huì)所，可設(shè)置小型會(huì)所其主要包括以下幾點(diǎn)：

健身房、老年、兒童活動(dòng)中心等。

會(huì)所的裝修方面，用清新明快的色彩營造放松、歡愉的氣氛

2、商業(yè)配套建議

依據(jù)本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有商業(yè)氛圍來分析，已形成的成熟商圈有礦大·易初愛蓮商圈距離本項(xiàng)目約1公里，即將形成的沃爾瑪商圈距離本項(xiàng)目約2.5公里，這些大型商業(yè)設(shè)施已經(jīng)很好的滿足了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。但目前隨著市場(chǎng)的不斷發(fā)展，選擇型的消費(fèi)群體所占比例在不斷提高，這部分消費(fèi)群體不僅注重企業(yè)品牌，產(chǎn)品質(zhì)量，同時(shí)也高度重視項(xiàng)目的配套設(shè)施。因?yàn)檫@些因素關(guān)系將來生活便利程度，周全的配套設(shè)施是產(chǎn)品價(jià)值組成的重要基礎(chǔ)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況針對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分建議如下：由于項(xiàng)目外圍的現(xiàn)狀決定了區(qū)外的產(chǎn)品形象更易產(chǎn)生視覺美觀效果，對(duì)展示項(xiàng)目有更為直接的形象支撐，建議商業(yè)部分統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格，形成一條完整的商業(yè)街的模式，再此基礎(chǔ)上在統(tǒng)一設(shè)計(jì)區(qū)外景觀來完成標(biāo)志性項(xiàng)目的目標(biāo)。

商業(yè)街示意圖

商業(yè)街示意圖

七、交房標(biāo)準(zhǔn)篇

1、住宅部分

a、住宅項(xiàng)目抽樣調(diào)查

案名:綠地

物業(yè)模式：（競(jìng)標(biāo)）上?？迫鹞飿I(yè)管理有限公司

小區(qū)配套：會(huì)所、游泳池、幼兒園（徐州幼師綠地雙語幼兒園.綠地國際幼兒園）、健身房、桌球室、敞開式健身場(chǎng)所、超市（易初愛蓮）、社區(qū)醫(yī)院門診（綠地社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站）多功能商業(yè)步行街。

小區(qū)景觀和綠化：中心景觀（坡地組團(tuán)綠化）、池塘(水景)、石景、綠化長廊、道路鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（小區(qū)外主干道為石板路，小區(qū)內(nèi)主干道為柏油路，景觀小路為石板鋪設(shè)）

小區(qū)安保：單元可視對(duì)講，紅外監(jiān)控，小區(qū)巡邏，中央門禁系統(tǒng)，電子車輛管理系統(tǒng)、IC卡身份識(shí)別系統(tǒng)

上房標(biāo)準(zhǔn)

1．外墻：石材加涂料

2．內(nèi)墻：毛坯

3．頂棚：毛坯

4．地面：毛坯

5．門窗：彩鋁（真空玻璃）金屬安全防盜網(wǎng)

6．廚房：（墻面未刮膩?zhàn)樱ㄓ械芈?/p>

7．衛(wèi)生間：（強(qiáng)面未刮膩?zhàn)樱?/p>

8．陽臺(tái)：有全封閉，有半封閉，采鋁9．電梯：品牌（三菱）

10.單元門，智能密碼鋁合金玻璃門

11.入戶門：防盜門

12.大廳走道：面磚，瓷磚，有感應(yīng)燈

13.其他:單元門一側(cè)有坡道梯方便業(yè)主（搬運(yùn)重物）一層住戶南側(cè)配有鐵藝隔斷的小花園。

案名:阿爾卡迪亞

物業(yè)模式：自己的物業(yè)公司

小區(qū)配套：幼兒園

小區(qū)景觀和綠化：中心景觀（中心坡地景觀，配以草地，棕櫚，銀杏、五角楓

）、花卉園、綠化長廊、道路鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（主干道為水泥路，景觀小路為石板鋪設(shè)）

小區(qū)安保：單元可視對(duì)講，紅外監(jiān)控，小區(qū)巡邏，中央門禁系統(tǒng)，電子車輛管理系統(tǒng)、IC卡身份識(shí)別系統(tǒng)

上房標(biāo)準(zhǔn)

1．外墻：石材

2．內(nèi)墻：毛坯

3．頂棚：毛坯

4．地面：毛坯

5．門窗：彩鋁

6．廚房：（墻面未刮膩?zhàn)樱ㄓ械芈?/p>

7．衛(wèi)生間：（墻面未刮膩?zhàn)樱?/p>

8．陽臺(tái)：有全封閉，有半封閉，采鋁

9．電梯：品牌（奧迪斯）

10.單元門，入戶門：防盜門

11.走道：有感應(yīng)燈

案名:華夏天山綠洲

物業(yè)模式：開發(fā)商與香港宏瑞共同管理

小區(qū)配套：會(huì)所、游泳池、幼兒園，健身房（健美麗人已簽約進(jìn)駐）、桌球室、敞開式健身場(chǎng)所（網(wǎng)球場(chǎng)）、超市、社區(qū)醫(yī)院門診

小區(qū)景觀和綠化：中心景觀（生態(tài)公園）、池塘、花卉園（櫻花園）、雕塑（蘇東坡文化系列雕塑）、綠化長廊（百米長廊）、道路鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（主干道為水泥路，景觀小路為石板鋪設(shè)）

小區(qū)安保：單元可視對(duì)講，紅外監(jiān)控，小區(qū)巡邏，中央門禁系統(tǒng)，電子車輛管理系統(tǒng)、IC卡身份識(shí)別系統(tǒng)（未定）

上房標(biāo)準(zhǔn)

1．外墻：（保溫沙漿）

2．內(nèi)墻：毛坯

3．頂棚：毛坯

4．地面：毛坯

5．門窗：塑鋼

6．廚房：毛坯（有地漏）

7．衛(wèi)生間：毛坯

8．陽臺(tái)：采鋁

9．電梯：品牌（未定）

10.單元門，入戶門：防盜門

11.走道：有感應(yīng)燈抽樣調(diào)查顯示，徐州代表性住宅項(xiàng)目基本以毛坯出售?；谑袌?chǎng)的基本情況，我司建議如下：

A、整體風(fēng)格

本項(xiàng)目的總體風(fēng)格為現(xiàn)代主義風(fēng)格，以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，不要過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡潔。體現(xiàn)現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息

B、整體色彩

由于本項(xiàng)目總體風(fēng)格簡潔、明快、又富有朝氣，建議其整體色彩與建筑風(fēng)格保持一致，顏色要與周圍建筑有所區(qū)分，以較為現(xiàn)代的中性色系淺色調(diào)為基調(diào)，附以同色系較深的顏色作為搭配，使得簡潔、明快中不失生活朝氣。

建議顏色：1）配合金屬質(zhì)感色彩的淺灰色或白色；2）配合天然石塊色彩的白色或湖水藍(lán)色。

C、外墻

建議在整體色彩搭配上采用二段或一段式，強(qiáng)調(diào)整體的配合感。

保溫建議EPS苯板

低層為板巖；二層以上采用高檔勻質(zhì)面磚和高級(jí)防水涂料的結(jié)合。

D、內(nèi)墻、地面、天花

內(nèi)墻：水泥砂漿油光，櫥衛(wèi)內(nèi)罩防水涂料、水泥沙漿找坡打毛。

地面：水泥砂漿找平打毛，櫥衛(wèi)內(nèi)罩防水涂料、水泥沙漿找坡打毛。

天花：水泥砂漿找平壓光

E、門廳及走道

門廳：地面鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)大理石或同質(zhì)地磚

走道：鋪設(shè)同質(zhì)地磚

墻面：普通涂料

F、電梯和樓梯

電梯廳鋪設(shè)天然花崗巖。電梯出口處設(shè)置一些類似山水畫、盆景等的藝術(shù)物件，增強(qiáng)藝術(shù)人文氛圍。

公共樓梯配花飾欄桿和優(yōu)質(zhì)硬木扶手，水泥地平，并設(shè)照明用燈配以延時(shí)開關(guān)。

電梯：建議使用品牌知名電梯。

G、門窗

門作為與外界聯(lián)系的關(guān)口，既要美觀，又應(yīng)具備防盜的功能。建議入戶門采用名牌防盜門。

本項(xiàng)目的窗戶建議采用飄窗和普通窗相結(jié)合，廳、部分臥室采用飄窗；廚房、衛(wèi)生間采用普通窗。

沿馬路的房子1－4層建議采用雙層玻璃。

材料：優(yōu)質(zhì)塑鋼窗框配無色或墨綠色玻璃。

H、陽臺(tái)

與建筑外觀相對(duì)應(yīng)，建議采用無色安全玻璃欄板，不銹鋼金屬欄桿。

部分陽臺(tái)可設(shè)專用給排水，預(yù)留洗衣機(jī)位、家庭中央空調(diào)或恒溫?zé)崴鞯仁彝鈾C(jī)位和專用插座等。

I、衛(wèi)生間

水泥砂漿加地面防水，預(yù)留足夠插座及潔具排水口

J、廚房間

水泥砂漿，采用優(yōu)質(zhì)UPVC管材，設(shè)排氣煙道，預(yù)留足夠插座，熱水器排氣口和風(fēng)口。

K、水、電、煤

三表出戶。煤氣管道盡量置于室外。

供水：二次加壓或多次加壓供水，

供電：所有強(qiáng)弱電均暗管配線。各廳室配足插座，預(yù)留空調(diào)外機(jī)位。部分房型預(yù)留家用中央空調(diào)外機(jī)位。（如A型）

煤氣：全部天然氣管預(yù)留入戶，

L、通訊系統(tǒng)（詳見智能化建議）

每戶兩門IDD線路

ADSL入戶或光纖入戶

電視接收系統(tǒng)

寬帶有線電視入戶裝置

屋頂

講究美觀和防水隔熱，配有避雷裝置。

屋頂造型與建筑的整體風(fēng)格和色彩相對(duì)應(yīng)，建議采用弧形或圓形屋頂。

現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的屋頂，要注意細(xì)微裂縫的問題，建議在剛性防水的同時(shí)加入柔性防水。

M、室外管道

由于徐州四季分明，冬季最低氣溫可到零下，暴露在室外管道的管道較少，基本為雨水管和污水透氣管、空調(diào)機(jī)出水管這幾種。其中前兩種一定是設(shè)置在北面，空調(diào)機(jī)出水管需要配合空調(diào)機(jī)位設(shè)置，會(huì)有一部分出現(xiàn)在南立面上，可考慮將他們盡量安裝在東西側(cè)面的墻體上；由于管道細(xì)小，一般不會(huì)影響立面效果。

室外管道需要考慮的是老化問題，目前一般采用u-pvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮。若是有特殊需要，可采用帶有保暖層的管道。

煙道主要是防止油煙倒回的問題，一定要在每戶人家的排煙出口處按裝止逆閥，在屋頂?shù)某鰺熆诎惭b防風(fēng)掛板。但在屋頂?shù)牟课唬鰺熆诘脑O(shè)置位置和形狀要考慮配合整體風(fēng)格。

N、空調(diào)機(jī)位

空機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過長，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。

有些建筑在空調(diào)室外機(jī)外側(cè)添加了空調(diào)調(diào)擋板較為美觀，但要考慮對(duì)外立面的和諧統(tǒng)一。

建議空調(diào)數(shù)目的估計(jì)上要充分考慮到廳、主臥、次臥的需要，北面小房間的空調(diào)位置盡可能考慮，不然今后業(yè)主在安裝空調(diào)時(shí)采用的三角支架極易生銹，影響外觀。

建議空調(diào)擋板和空調(diào)排水管之間的距離要近，盡量滿足一般空調(diào)機(jī)自帶出水管的長度要求。不然，兩段排水管之間的接口極易斷開，引起麻煩。

O、單元入口、大堂入口

單元的主入口應(yīng)與主體風(fēng)格統(tǒng)一。單元入口南北方向與道路及整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃協(xié)調(diào)，高度基本為一層半樓高。門套建議采用與窗套相似的做法，采用現(xiàn)代的風(fēng)格。在色彩處理上以與窗套呼應(yīng)。

在單元主入口的門上還需配置可視對(duì)講系統(tǒng)。

郵箱通常的做法是設(shè)置在單元入口門旁或是門上。主入口處應(yīng)考慮設(shè)有雨棚，一側(cè)設(shè)置感應(yīng)式路燈開關(guān)，以方便業(yè)主拿鑰匙開門。

大堂：入口大堂的墻和地面，采用大理石、花崗巖

P、小區(qū)圍墻及庭院圍墻

小區(qū)的圍墻建議與建筑外立面保持一致的色調(diào)，采用通透的形式。柱頭可考慮建成石質(zhì)和金屬質(zhì)結(jié)合結(jié)構(gòu)，造型為簡單的圓柱。

在柱頭頂端設(shè)置嵌入式圍墻燈，圍墻燈與小區(qū)內(nèi)的照明燈造型統(tǒng)一。圍墻上設(shè)置紅外線探頭。

Q、公共照明系統(tǒng)

公共照明系統(tǒng)由路燈、圍墻燈、草坪燈、彩色噴泉燈、小品燈等組成。(建議采取節(jié)能的太陽能燈)

建議路燈的造型以現(xiàn)代、簡潔為主。

草坪燈建議高度控制在70-80cm左右，造型簡潔。

小品燈也希望根據(jù)不同的景觀配合需要選用。

在小區(qū)的邊角轉(zhuǎn)角等較僻靜的地方，處于安全的考慮，可設(shè)置感應(yīng)燈。

R、指示系統(tǒng)

小區(qū)的指示系統(tǒng)兼有功能性和美觀性，除了要符合VI系統(tǒng)的整體風(fēng)格，還需配合景觀主題。

小區(qū)的指示系統(tǒng)應(yīng)表現(xiàn)為：機(jī)動(dòng)車位車道、指示、地下停車指示，單元及門牌號(hào)指示

2、商辦部分

1、市場(chǎng)個(gè)案分析

國貿(mào)大廈基本情況發(fā)展商:徐州國貿(mào)投資發(fā)展有限公司物業(yè)管理:徐州國貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司營銷策劃:南京國貿(mào)投資咨詢發(fā)展有限公司物業(yè)顧問:香港招商局物業(yè)交通狀況:38、69、2、39、12、57、48、76、105、21、17物業(yè)類型:綜合性寫字樓經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：1萬多平方總建筑面積:3萬多平米開間面積:34-285平方米凈層高：2.6米標(biāo)準(zhǔn)層面積:820平方米總層數(shù):地上22層、地下1層公共裝修：公共裝修部分：走廊采用高級(jí)進(jìn)口花崗巖、高檔實(shí)木門、墻面為白色乳膠漆，簡潔明快，現(xiàn)代商務(wù)感十足。公共衛(wèi)生間配置及裝修標(biāo)準(zhǔn)：高級(jí)進(jìn)口花崗巖地磚、墻面，防火硅鈣板吊頂；配備高檔TOTO潔具、干手機(jī)。標(biāo)準(zhǔn)間為落地式玻璃采光效果佳，為你提供明亮舒心的辦公區(qū)域。套間衛(wèi)生間：高級(jí)進(jìn)口地磚、墻面，防火硅鈣板吊頂；配備高檔TOTO潔具。綜合設(shè)施：綜合布線系統(tǒng)：選用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)，移動(dòng)通訊信號(hào)增強(qiáng)系統(tǒng),GPRS無線上網(wǎng)。每10平方米設(shè)置1個(gè)信息點(diǎn)；網(wǎng)絡(luò)部

分干線采用光纖，水平分支采用超五類線，千兆入戶，百兆到桌面通訊系統(tǒng)：設(shè)無線通訊防屏蔽系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)：大廳、走道等重要部位均設(shè)攝像機(jī)，大廈中控室集中監(jiān)控消防系統(tǒng)：相應(yīng)部位設(shè)置煙感探頭及噴淋設(shè)備，并設(shè)緊急廣播系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)：向公共部分提供背景音樂機(jī)電設(shè)施：電梯：4部進(jìn)口富士電梯具備多種優(yōu)勢(shì)，節(jié)能環(huán)保，安全舒適，運(yùn)行平穩(wěn)，低噪音，低振動(dòng)。強(qiáng)電系統(tǒng)：雙路供電，保證足夠的用電容量空調(diào)系統(tǒng)：中央空調(diào)系統(tǒng)，日本新晃分體盤管中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶調(diào)控，寫字樓地下層設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)，并有空氣消毒裝置，保證空氣清潔度周邊配套：金融郵政配套：房產(chǎn)局、城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)院、物價(jià)局、工商局、供電局、地稅局、水利局、衛(wèi)生局等。星級(jí)酒店：蘇源大酒店、彭城飯店等。商業(yè)配套：金鷹國際購物中心、徐州百貨大樓、金陵飯店購物中心、金地商都、悅佳超市、新一佳超市等。市政服務(wù)配套：郵電局、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、商業(yè)銀行等眾多分支機(jī)構(gòu)，徐州市第一醫(yī)院、徐州市第二醫(yī)院、徐州市口腔醫(yī)院。物業(yè)評(píng)級(jí):甲級(jí)戶型分割情況租金含物業(yè)管理費(fèi):：70元/平方米.月部分入住企業(yè)泛亞大廈基本情況投資商：臺(tái)灣臺(tái)和實(shí)業(yè)有限公司開發(fā)商：徐州泛亞國際房產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積27000平方米物業(yè)管理：泛亞物業(yè)管理有限公司業(yè)態(tài)：地下1層為設(shè)備層和地下車庫，1-5層為商業(yè)，6-20層為寫字樓，21層也是設(shè)備層雙路供電，中央空調(diào)atm光纖接入榮譽(yù)：2001年4月成為首家涉外寫字樓配套設(shè)施：雙路供電系統(tǒng)變頻恒壓供水系統(tǒng)衛(wèi)生熱水系統(tǒng)長沙遠(yuǎn)大中央空調(diào)五部三菱電梯閉路電視24小時(shí)監(jiān)控消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)通訊系統(tǒng)：1000路電話線路，移動(dòng)聯(lián)通信號(hào)覆蓋，寬帶互聯(lián)網(wǎng)車位：138個(gè)戶型分割情況39.21-167.62平方米，標(biāo)準(zhǔn)層面積：7-20層1228.84平方米租金含物業(yè)管理費(fèi):：66元/平方米.月成功大廈基本情況開發(fā)商：徐州華港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積：43800平方米業(yè)態(tài)分布：一到五層為新一佳超市，七到二十六層為高檔的5A級(jí)純寫字樓，大廈頂部設(shè)有旋轉(zhuǎn)餐廳地下一層為24小時(shí)營業(yè)開放的地下停車場(chǎng)周邊配套：交通：1路、游2路、608路、11路、56路、65路、11附路、12路13路、37路、38路、39路、69路等金融配套：郵電局、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、商業(yè)銀行等眾多分支機(jī)構(gòu)酒店：蘇源大酒店、彭城飯店等、中山飯店等政府機(jī)構(gòu)：房產(chǎn)局、城鄉(xiāng)設(shè)計(jì)院、物價(jià)局、工商局、供電局、地稅局、水利局、衛(wèi)生局等商業(yè)配套：金鷹國際購物中心、徐州中央百貨大樓、金陵飯店購物中心、金地商都、家樂福超市、新一佳超市等配套設(shè)施外

墻：外型設(shè)計(jì)獨(dú)特，高級(jí)飾面材料、玻璃及鋁塑幕墻內(nèi)墻天花：高檔內(nèi)墻乳膠漆樓

面：商場(chǎng)地面用高級(jí)地磚；辦公室地面為水磨石電梯大堂：大堂地面及墻身貼大理石、花崗巖配美觀燈飾、并裝設(shè)空氣調(diào)節(jié)電

梯：商場(chǎng)裝設(shè)自動(dòng)扶手電梯八部,貨梯二部，商辦樓設(shè)高速客梯三部配套設(shè)施空氣調(diào)節(jié)：商場(chǎng)及寫字樓均裝置名廠中央空調(diào)供

電：雙回路市電及自備發(fā)電機(jī)通

訊：寫字樓每個(gè)套間內(nèi)預(yù)留二部電話線路，寬帶網(wǎng)入室防盜系統(tǒng)：大堂、電梯間、停車場(chǎng)等公共部位裝有智能監(jiān)控系統(tǒng)由物業(yè)公司提供二十四小時(shí)保安及管理消防系統(tǒng)：大廈裝設(shè)先進(jìn)自動(dòng)煙霧警報(bào)及消防灑水系統(tǒng)停車場(chǎng)：設(shè)地下和地面停車場(chǎng)，提供充足車位旋

廳：頂層設(shè)有豪華旋轉(zhuǎn)西餐廳，旋轉(zhuǎn)一周需一小時(shí)左右徐州寫字樓市場(chǎng)分析戶型分割情況75-100平方米租金含物業(yè)管理費(fèi):：租金：55元/平方米.月車位費(fèi)：地下300元/月徐州寫字樓市場(chǎng)分析部分入住企業(yè)財(cái)富廣場(chǎng)基本情況開發(fā)商：財(cái)苑地產(chǎn)地址：徐州建國西路與西安南路交叉口物業(yè)公司：徐州立信物業(yè)管理有限公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積:6.2萬平方米開間面積：80.76-191.77平方米配套情況：財(cái)富廣場(chǎng)與市國稅局、市工商局、市國土局、市勞動(dòng)局、上海東航售票中心、市行政審批中心、徐醫(yī)附院等鄰近，周圍分布著各大銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，購物、娛樂、醫(yī)療、教育配套齊全。大型地面及地下停車場(chǎng)，會(huì)員制體育俱樂部（網(wǎng)球、游泳、健身設(shè)施齊全）建材設(shè)備：電梯：芬蘭“通力”；大堂大門：德國“多瑪”三頁旋轉(zhuǎn)門；大堂地面、墻身：進(jìn)口洞石衛(wèi)生潔具：吉事多；隔斷及電梯間金屬板墻面：日本格滿林；門：吉林“鈺玲瓏”成套木質(zhì)門；門鎖：固力；空調(diào)：遠(yuǎn)大中央空調(diào)（含新風(fēng)系統(tǒng)）。）徐州寫字樓市場(chǎng)分析租金含物業(yè)管理費(fèi):：B座租賃65-80元/平方米.月（含物業(yè)費(fèi)、公共水電費(fèi)：6.8元/平方米·月）簽2年合同，交付半年押金。部分入駐公司企業(yè)SHOU時(shí)代廣場(chǎng)基本情況開發(fā)商：徐州成功置業(yè)地址：淮海西路與礦山東路交匯處

物業(yè)公司：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積:19700平方米

開間面積：配套情況：財(cái)富廣場(chǎng)與市國稅局、市工商局、市國土局、市勞動(dòng)局、上海東航售票中心、市行政審批中心、徐醫(yī)附院等鄰近，周圍分布著各大銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)，購物、娛樂、醫(yī)療、教育配套齊全。大型地面及地下停車場(chǎng)，會(huì)員制體育俱樂部（網(wǎng)球、游泳、健身設(shè)施齊全）徐州寫字樓市場(chǎng)分析賣點(diǎn)：SOHO時(shí)代廣場(chǎng)位于淮海西路與礦山東路交匯處，位于市中心,交通便利,周邊商業(yè)較為成熟,商業(yè)配套較齊全,裙樓1-4層為頂級(jí)商業(yè)配套：1層為徐州大型環(huán)球美食薈/時(shí)尚生活名品商業(yè)社區(qū)；2-3層引進(jìn)淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一航母級(jí)龍頭旗艦店華潤蘇果超市，賣場(chǎng)面積相當(dāng)于徐州家樂福的兩倍之大；該商場(chǎng)的進(jìn)駐為該項(xiàng)目增加了賣點(diǎn).4層為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)唯一龍頭五星級(jí)國際豪華影城，采用全球流行的高靠背座椅、臺(tái)階式座席區(qū)及數(shù)字音響設(shè)備。三大龍頭配套鼎定了SOHO時(shí)代廣場(chǎng)在西區(qū)商圈的核心地位。5-19層為4.8米挑高精致小戶型.

現(xiàn)該項(xiàng)目已銷售完畢.華隆財(cái)富大廈基本情況開發(fā)商：徐州華隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：上海寶名房地產(chǎn)咨詢有限公司徐州分公司地址：徐州市淮海西路29號(hào)業(yè)態(tài)：一至五層為商業(yè)，六至十層為酒店式公寓，十一至十八層為面積自由組合辦公樓，十九、二十層為商務(wù)休閑配套寫字樓出租的情況將在11月底公布經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：2868平方米建筑面積：30000平方米容積率：8.59層數(shù)：20車位：160個(gè)賣點(diǎn)：特設(shè)１７、１８兩層復(fù)式辦公空間，層高6.6/6.9米，張揚(yáng)商務(wù)個(gè)性；全石材外立面，挑高5.7米星級(jí)酒店大堂。休閑商務(wù)：獨(dú)創(chuàng)樓頂游池花園、健身房、咖啡吧智能商務(wù)：智能化配套、全功能商務(wù)中心．綜合布線、遠(yuǎn)大分戶計(jì)量中央空調(diào)、數(shù)據(jù)通訊與寬帶接入、有線電視、樓宇自控、閉路監(jiān)控、安全消防系統(tǒng)、ＯＴＩＳ商務(wù)電梯、ＩＣ卡立體停車場(chǎng)銷售情況：均價(jià)6800元/平方米（酒店式公寓）售完辦公均價(jià)6100元/平方米售完帝都大廈基本情況地址：和平路與解放路交叉口西北開發(fā)商：徐州銀建房地產(chǎn)開發(fā)公司交通配套：11W19W64路等多路公交車占地面積：8004㎡建筑面積：40000㎡容積率：4.5綠化率：1%項(xiàng)目總共27層（地下一層）車位：100個(gè)建材：外立面：幕墻大堂及電梯間：精裝修，藝術(shù)天花及燈飾樓梯間：乳膠漆墻面和頂棚電梯:高速電梯，大空間轎箱設(shè)計(jì)供電:雙回路供電供水:熱水系統(tǒng)采暖:集中中央空調(diào)通訊:重組的電話線路，綜合布線辦公區(qū)：毛坯交付辦公單元內(nèi)衛(wèi)生間：預(yù)留上下水接口徐州寫字樓市場(chǎng)分析戶型分割情況據(jù)了解，帝都大廈戶型面積140-170平方米。租金含物業(yè)管理費(fèi):：銷售情況：起價(jià)5880元/平方米。西都國際基本情況開發(fā)商：江蘇久隆投資置業(yè)集團(tuán)

地址：淮海西路人民廣場(chǎng)北側(cè)

物業(yè)公司：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總建筑面積:34000平米

開間面積：50-101平米配套情況：新一佳友誼商場(chǎng)百惠家美時(shí)華美商場(chǎng)銀行:農(nóng)業(yè)銀行中國銀行交通銀行醫(yī)院:市五院市六院工人醫(yī)院

大型立體敞開式停車位200個(gè)公寓內(nèi)配有6部高速電梯,通訊系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、車庫綜合管理系統(tǒng)、自動(dòng)化系統(tǒng)、現(xiàn)代智能服務(wù)。徐州寫字樓市場(chǎng)分析賣點(diǎn)徐州西都國際中心項(xiàng)目位于市區(qū)繁華地帶，周邊商業(yè)配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚，交通方便，給能在這里買商務(wù)公館的購房者來也帶來了一些潛在的商機(jī)，該項(xiàng)目總建面積為3.5萬平方米，是集商務(wù)與商業(yè)為一體的建筑，1-3層為品牌商業(yè)，4-12層為主力面積40-60平方米4.9米挑高寫字樓，可作為投資及辦公自用。4.9米的挑高可以有200%使用空間。1-3層的商業(yè)項(xiàng)目和4-12層的豪華商務(wù)公館為一體，起到了商業(yè)互補(bǔ)，資源共享..徐州寫字樓市場(chǎng)分析樓盤入市時(shí)間：2007年12月15日上午十時(shí)，位于淮海西路華潤蘇果超市旁的西都國際中心售樓處在社會(huì)各界人士的關(guān)注與厚愛下，舉行了一場(chǎng)隆重而盛大的揭牌儀式。推廣時(shí)間：徐州西都國際中心1月12日VIP客戶登記火爆已于1月12日在售樓中心進(jìn)行VIP客戶登記。據(jù)悉，現(xiàn)場(chǎng)簽約的客戶可優(yōu)惠3%的總房款，并獲贈(zèng)精美禮品一份。僅一天的時(shí)間，就已經(jīng)登記了客戶近一百五十組.恒茂國際基本情況地址：西安北路與夾河街十字路口東北側(cè)開發(fā)商：徐州市金茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理商：南京城開千居品牌策略機(jī)構(gòu)交通配套：游2、17、34、37、39、62、67、603路交付日期：2008年上半年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：6670平方米建筑面積：35800平方米容積率：5.5主體29層、樓高110余米；車位：215個(gè)層高3.5米,裝修后不低于2.7米。徐州寫字樓市場(chǎng)分析賣點(diǎn)：10.8挑高、1000余平方的大堂；中空鍍膜玻璃幕墻、石材、純鋁板的外立面；40余米的道路退讓，2600余平方的室外廣場(chǎng)；裙房部分觀光梯的設(shè)置、大面積的景觀、小品、空中花園、樓面景觀布置。5A智能化標(biāo)準(zhǔn)配置（BAS樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、ACS自動(dòng)化監(jiān)督及保安系統(tǒng)、FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)），千兆光纖入戶、百兆入桌，暢通國際智能商務(wù)；泛商務(wù)會(huì)所：裙房五層（大型多媒體多功能廳、多個(gè)中小型貴賓商務(wù)洽談室、健身室、咖啡廳、西餐廳、茶吧等，聘請(qǐng)專業(yè)的商務(wù)會(huì)所經(jīng)營管理公司經(jīng)營，為業(yè)主提供星級(jí)商務(wù)服務(wù)）、公共空間、廣場(chǎng)、周邊基礎(chǔ)配套、裙房商業(yè)配套、大堂商務(wù)配套等等商務(wù)空間，裙房設(shè)置員工餐廳；國內(nèi)頂尖品牌物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供五星級(jí)酒店式商務(wù)物業(yè)服務(wù)

2、我司建議

商辦的交付標(biāo)準(zhǔn)本提報(bào)以兩種方式來體現(xiàn)

A、公共部分精裝修室內(nèi)毛坯交付

B、精裝修（推薦）

（1）公共部分精裝修室內(nèi)毛坯交付

a、公共部分

公共區(qū)域的裝修是體現(xiàn)項(xiàng)目檔次的關(guān)鍵，是提升項(xiàng)目知名度，和美譽(yù)度的重要因素。從徐州目前項(xiàng)目的建筑風(fēng)格看來，越來越往現(xiàn)代風(fēng)格轉(zhuǎn)換。從本案的地理位置上看，無論是整體市場(chǎng)發(fā)展還是和區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來看，都需要以一種經(jīng)典的風(fēng)格來轉(zhuǎn)移消費(fèi)群體的感官.

b、外立面

為了保證小區(qū)的整體效果，小區(qū)商辦部分的外立面應(yīng)與住宅的顏色上保持一致，在材料上可以相對(duì)高檔。

c、大廳

門廳是給人的第一感覺，會(huì)直接決定人對(duì)公寓檔次的定位，所以在設(shè)計(jì)裝修時(shí)，不僅要注意設(shè)計(jì)風(fēng)格，裝修檔次，還應(yīng)注意細(xì)節(jié)的渲染。如植物、花卉、的擺放，拐角鋼琴或茶藝的渲染。

大門：（旋轉(zhuǎn)玻璃門、無框玻璃門）

地板：大理石（人造、天然）

規(guī)格（800×800、1000×1000、1200×1200）

水泥柱：圓柱、方柱

圓柱可直接包鋁塑板，也可做成方型包大理石或瓷磚

方柱可直接包鋁塑板，也可外包大理石或瓷磚

墻面：（墻磚、高檔涂料）

格：墻磚（330×600、300×900、450×900）

天花板：（石膏板的,PVC扣板）

規(guī)格：（500×500）

顏色：奶白色

燈飾：照明筒燈，垂掉水晶燈

電梯：“OTIS”或同等級(jí)品牌

公共走廊：地面高級(jí)地磚，高級(jí)涂料墻面，石膏板造型吊頂

d、配套設(shè)施：

上水：市政管網(wǎng)二次加壓或多次加壓供水，預(yù)留中水干管，PP-R鋁塑穩(wěn)態(tài)管材

下水：首層下水獨(dú)立，雙層螺旋管PVC-U

供電系統(tǒng)：每戶一表

通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留電話接口，寬帶接口入戶

安防系統(tǒng)：每戶可視對(duì)講分機(jī)智能控制終端，戶內(nèi)設(shè)緊急報(bào)警按鈕

電視接收：衛(wèi)星電視，數(shù)字電視

公共安防：設(shè)中央監(jiān)控，主入口可視對(duì)講、電梯、門禁、車庫，實(shí)行一卡通；電子巡更，樓外、車庫樓內(nèi)公共走道、電梯，設(shè)監(jiān)控系統(tǒng)

e、室內(nèi)部分

1．內(nèi)墻：刮大白

2．頂棚：毛坯

3．地面：毛坯

4．門窗：彩鋁（真空玻璃）

5．廚房：（毛坯）（有地漏）

6．衛(wèi)生間：（墻面刮大白）

7．陽臺(tái)：有全封閉，有半封閉，采鋁

8.入戶門：防撬門

（2）精裝修交付

前言：

國家建設(shè)部在2002年出臺(tái)文件倡導(dǎo)開發(fā)商在住宅中采用精裝修，以減輕環(huán)境污染和浪費(fèi)。北京市建委在2005年出臺(tái)指導(dǎo)文件要求在京的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取精裝修交房，上海住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)處、廣州住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心等也出臺(tái)相關(guān)文件要求當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)企業(yè)采取精裝修。推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，勢(shì)必要求開發(fā)企業(yè)對(duì)毛坯房進(jìn)行精裝修。住宅精裝修已經(jīng)是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的方向。

建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心孫克放處長曾經(jīng)公布過一份調(diào)查：2005年，北京裝修住宅占到總量的