居委會與物業(yè)管理公司關系及其對社區(qū)治理的影響

中山大學碩士學位論文居委會與物業(yè)管理公司關系及其對社區(qū)治理的影響——兩類社區(qū)的比較研究姓名：鐘永浩申請學位級別：碩士專業(yè)：人文地理學指導教師：李立勛WernerBreitung20100610中山大學碩士學位論文居委會與物業(yè)管理公司關系及其對社區(qū)治理的影響摘要經濟體制改革與社會轉型給我國基層社會帶來了一系列變化：管理體制由“單位制為主、街居制為輔”轉向“社區(qū)制”；傳統(tǒng)社區(qū)擺脫單位的控制，居民委員會成為管理主體；物業(yè)管理公司成為商品房社區(qū)的管理主體之一并開始介入傳統(tǒng)社區(qū)；社區(qū)參與、業(yè)主維權、居民自治等成為流行話題，社區(qū)治理不斷發(fā)展；居民委員會與物業(yè)管理公司成為社區(qū)治理的其中兩個主體。在此背景下，本文運用比較研究方法，選取有代表性的兩個社區(qū)（三眼井社區(qū)與麗江花園）進行實證研究，在考慮兩社區(qū)的產生背景、特征、管理模式等差異的基礎上，對居民委員會與物業(yè)管理公司在兩類社區(qū)（有物業(yè)管理公司介入的傳統(tǒng)社區(qū)與商品房社區(qū)）中的關系及其對社區(qū)治理的影響進行了分析，并歸納了行政推動型與“企業(yè)”主導型兩種社區(qū)治理模式。關于兩者關系的研究主要從政策法規(guī)、職責分工、業(yè)主委員會等方面進行，并通過應然關系與實然關系比較的方式展開。在傳統(tǒng)社區(qū)，居民委員會具有重要地位，負責大量的社區(qū)管理事務；其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督與指導可能會出現(xiàn)“越位七在業(yè)主委員會的成立上，居民委員會起到較好的指導與協(xié)助作用，一般不會與物業(yè)管理公司形成利益關系。在商品房社區(qū)，物業(yè)管理公司負責大量與居民日常生活密切相關的職責，居民委員會功能弱化，對物業(yè)管理公司的監(jiān)督與指導‘‘缺位”；由于受到物業(yè)管理公司力量與利益的影響，居民委員會在業(yè)主委員會的成立上會出現(xiàn)不作為，甚至起阻礙作用。論文接著探討兩者關系的形成機制及差異原因，主要從體制因素、兩者力量對比、利益因素、居民/業(yè)主觀念等方面展開。關系與差異的形成是上述因素綜合作用的結果，其中力量對比與利益因素成為關鍵。最后，論文從居民委員會職能、業(yè)主維權、業(yè)主委員會自治、居民參與等方面著手，對兩者關系影響下的社區(qū)治理進行了研究。結果顯示，在傳統(tǒng)社區(qū)，居民委員會的力量強于物業(yè)管理公司，在業(yè)主維權、業(yè)主委員會自治、居民參與等方面扮演重要角色，基本形成了行政推動型的社區(qū)治理模式；而在商品房社區(qū)，物業(yè)管理公司地位強勢，居民委員會不斷弱化，甚至依附于物業(yè)管理公司，兩者對業(yè)主維權、業(yè)主委員會自治產生負面影響，基本形成了“企業(yè)”主導型的社區(qū)治中山大學碩士學位論文居委會與物業(yè)管理公司關系及其對社區(qū)治理的影響理模式。通過本文的研究，可以明晰居民委員會與物業(yè)管理公司在社區(qū)管理中的地位與權力邊界，優(yōu)化兩者關系，以助于社區(qū)管理的健康發(fā)展；從居民委員會與物業(yè)管理公司關系的視角研究社區(qū)治理，不僅粗略總結出兩種不同的社區(qū)治理模式，還可以反映出社區(qū)治理的現(xiàn)狀與問題，為其水平的提高提供線索與建議。關鍵詞：居民委員會物業(yè)管理公司社區(qū)治理比較研究11中山大學碩士學位論文居委會與物業(yè)管理公司關系及其對社區(qū)治理的影響ABSTRACTThereformofeconomicsystemandthetransformationofsocietyhavebroughtaseriesofchangestothelocalsocietyinChina：themanagementsystemhaschangedfrom,’workunitsystem’’to,’communitysystem’’；Residents’Committee(Re)tookplacetheroleofworkunitandbecamethemanagementsubjectoftraditionalcommunity；PropertyManagementCompany(PMC)becameoneofthemanagementsubjectsofcommodityhousingcommunityandbegantoentertraditionalcommunity；communitybuilding,rightssafeguardingofhomeowners,publicparticipationandSOonhavebecomepopulartopicsandcommunitygovernanceisdeveloping；RCandPMChavebecometwomanagementsubjectsofcomrnunitygovernance.Basedonsuchbackground,thispaperusesmethodofcomparativestudyandchoosestworepresentativecommunities(SanyanjingCommunityandLijiangGardenCommunity)ascasesforempiricalstudy.Baseonthedifferencesoftwocommunitiesonformationbackground,characteristics,managementmode,IanalyzetherelationshipsofRCandPMCanditsinfluencesoncommunitygovernanceintwotypesofcommunities(traditionalcommunitywhichhasPMCenteringitandcommodityhousingcommunity),andsummarizetwotypesofcommunitygovernancemodes,namely“governmentpromotingtype’’and‘’enterpriseleadingtype”.IfirstanalyzetherelationshipsofRCandPMCfromtheaspectsofpoliciesandregulations,distributionofresponsibilitiesandHomeowners’Association(HOA),bycomparingtheirshould—berelationsandactually-berelations.Themainresultsareasfollows：1.Intraditionalcommunity,RCplaysanimportantroleandundertakeslotsofmanagementaffairs.ItCansuperviseandguidePMCquitewellandsometimesevenoffside.ItCanguideandassistancetheestablishmentofHOAquitewellbecauseitdoesnothaveinterestsrelationwithPMCgenerally.2.Incommodityhousingcommunity,PMCundertakeslotsofresponsibilitieswhichhavecloserelationshipwithresidents’dailylife.RCisbecomingweakerandweakeranditisabsentinsupervisingandguidingPMC.BecauseofthepowerofPMCanditsinterestsrelationwithPMC,RCdoesnotplayashould—beroleontheestablishmentofHOA,andlit中山大學碩士學位論文居委會與物業(yè)管理公司關系及其對社區(qū)治理的影響hindersitsestablishmentsometimes.ThenIexploretheformationmechanismandreasonsfordifferencesoftherelationshipsofRCandPMCfromtheaspectsofsystem,powercomparisonofthetwosides,interestsrelationandnotionsofresMems,anddiscoverthatpowercomparisonandinterestsrelationplaysignificantroleinit.Atlast,IstudytheinfluencesoftherelationshipsofRCandPMConcommunitygovernancefromtheaspectsoffunctionofRC,rightssafeguardingofhomeowners,self—governmentofHOAandpublicparticipation.Theresultsareasfollows：l.Intraditionalcommunity,RCismorepowerfulthanPMC,anditplayssignificantroleinrightssa詫guardingofhomeowners,self—governmentofHOAandpublicparticipation.A‘‘governmentpromoting,,modeofcommunitygovernanceisformedinit?2.Incommodityhousingcommunity,PMChasstrongstatusandRCismuchweaker.Sometimes,RCisdependentonPMCandtheirrelationshipscausenegativeinfluenceonrightssafeguardingofhomeownersandself-governmentofHOA.Gradually,ac,enterpriseleading”modeofcommunitygovernanceisformedinit.Throughthispaper,wecanclarifytheirrespectivestatusandpowerboundaryofRCandPMCincommunitymanagementandoptimizetheirrelationships,whichCandoafavorforthedevelopmentofthecommunity.WealsoCansummariz

etwotypesofernancemodescommunitygovetwotypesofernancemodescommunitygovanddiscoverproblemsofcommunitygovernancebystudyingtherelationshipsofRCandPMC,whichcanprovideclueandsuggestiononthepromotionofcomrnunitygovernance.KeyWords：Residents’Committee；PropertyManagementCompany；CommunityGovernance；ComparativeStudy【▽中山大學碩士學位論文中山大學碩士學位原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學位論文，是本人在導師的指導下，獨立進行研究工作所取得的成果。除文中已經注明引用的內容外，本論文不包含任何其他個人或集體已經發(fā)表或撰寫過的作品成果。對本文的研究做出重要貢獻的個人和集體，均已在文中以明確方式標明。本人完全意識到本聲明的法律結果由本人承擔。學位論文作者簽名.鐘永治日期：2口/口年舌月孑日中山大學碩士學位論文使用授權說明本人完全了解中山大學有關保留、使用學位論文的規(guī)定，即：學校有權保留學位論文并向國家主管部門或其指定機構送交論文的電子版和紙質版，有權將學位論文用于非贏利目的的少量復制并允許論文進入學校圖書館、院系資料室被查閱，有權將學位論文的內容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索，可以采用復印、縮印或其他方法保存學位論文。學位論文作者簽名：鐘永治導師簽名?/欠廠.日期：2口廠口年f月孑日日期：中山大學碩士學位論文1研究概述1研究概述1?1研究背景建國以來，由于計劃經濟體制的影響，我國的城市社區(qū)普遍采用單位這一特殊的社會組織形式，單位社區(qū)開始出現(xiàn)并在20世紀60年代獲得發(fā)展。然而，單位社區(qū)具有“單位辦社會”的特點，其多元化功能取代了原來的社區(qū)功能，很大程度上阻礙了我國的社區(qū)建設進程。改革開放后，“單位辦社會”的弊端不斷顯現(xiàn)，基層管理體制逐漸由“單位制為主、街居制為輔”轉向“社區(qū)制”，許多過去的單位職能開始向社區(qū)轉移，居民委員會成為單位社區(qū)的管理主體，包攬了幾乎所有的社區(qū)事務。改革開放不久后，我國第一家物業(yè)管理公司在深圳成立。此時，住房體制改革尚未提出，城市物業(yè)管理與我國傳統(tǒng)的住房制度、住房觀念摩擦較大，發(fā)展緩慢。1998年開始的住房體制改革實現(xiàn)了由福利分房到貨幣分房的轉變，隨著住房體制改革的深化，商品房的發(fā)展速度不斷加快，商品房社區(qū)也不斷增多，開始成為我國主要的社區(qū)類型，而單位社區(qū)則逐漸淡出人們的視線。商品房社區(qū)的快速增長使小區(qū)物業(yè)管理的需求隨之上升，物業(yè)管理公司逐漸成為社區(qū)管理的主體之一，承擔越來越多的管理職能和服務職能。過去，居民委員會一直是城市社區(qū)的管理者，不僅協(xié)助街道辦事處和其他政府職能部門完成大量行政工作，還負責社區(qū)內的公共事務和公益事業(yè)。后來，物業(yè)管理公司、業(yè)主對自身物業(yè)實施自治管理的業(yè)主委員會先后出現(xiàn)，由此形成了由居民委員會、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會三大主體構成的社區(qū)治理結構。隨著市場化程度的加深，物業(yè)管理的發(fā)展速度不斷加快，其對小區(qū)治安、保潔、生活環(huán)境等方面的積極作用開始被人們重視。傳統(tǒng)的單位社區(qū)普遍存在著社區(qū)安全、環(huán)境衛(wèi)生等方面的問題，基于改善這些問題的考慮，不少單位社區(qū)也開始引入物業(yè)管理。在單位社區(qū)的物業(yè)管理中，既有居民委員會作為管理主體，又有物業(yè)管理公司作為管理主體，其中有物業(yè)管理公司介入部分區(qū)域的單位社區(qū)是本文要研究的社區(qū)類型之一。這樣，物業(yè)管理公司不僅存在于商品房社區(qū)，還存在于傳統(tǒng)社區(qū)，居民委員中山大學碩士學位論文1研究概述會與物業(yè)管理公司成為這兩類社區(qū)共同的管理主體。這兩類社區(qū)的產生背景、特征、管理模式等各有不同；居民委員會與物業(yè)管理公司也存在介入時間、管理對象、管理方法、管理目標等方面的差異，這就使得兩管理主體在不同類型的社區(qū)中具有不同的關系。1986年，國家民政部首次把“社區(qū)”的概念引入城市管理，提出在城市中開展社區(qū)服務工作；1989年，“社區(qū)服務”的概念首次出現(xiàn)在法律條文上。隨著民政部門對社區(qū)服務的倡導，社區(qū)建設逐漸在我國城市中開展起來，這與以下兩方面因素具有很大關系。一是宏觀的體制環(huán)境：政治體制改革使政府下放部分權力、退出部分社會管理領域，部分社會職能轉向社區(qū)；經濟體制改革使包括物業(yè)管理公司在內的企事業(yè)單位更加專業(yè)化、市場化，部分服務職能開始轉向市場。二是基層社會的變化：人們的需求隨著生活水平的提高趨于多樣化，使得社會空間逐漸膨脹、分異；居民對社區(qū)事務的參與意識增強，開始重視社區(qū)價值，使得居民對社區(qū)建設產生需求（李海金，2005）。隨著體制改革的深化、社區(qū)建設的發(fā)展以及治理理論的引入，國內關于社區(qū)治理的研究開始時髦。西方發(fā)達國家的社區(qū)治理有著豐富的經驗，可供我們參考和借鑒；國內的沈陽、武漢、上海等城市在探索社區(qū)治理模式方面也進行了可貴的嘗試，并取得了一定的成效。然而，由于我國現(xiàn)階段的實際情況，社區(qū)治理并沒有取得很好的效果，公眾參與程度仍然不高，但社區(qū)治理是社區(qū)建設的發(fā)展方向、趨勢所在。在社區(qū)治理中，政府是重要主體之一，合理界定政府與社區(qū)的權力邊界是社區(qū)治理的關鍵，居民委員會承擔了社區(qū)的大部分行政管理工作，實質上已成為社區(qū)層面的政府部門；2007年實施的《物權法》將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”，物業(yè)管理公司的服務性質得到進一步明確。隨著物業(yè)管理公司介入社區(qū)管理程度的加深，與業(yè)主矛盾、糾紛的頻發(fā)，加上與居民委員會的復雜關系，其在社區(qū)治理中的作用愈加重要；此外，社區(qū)參與、業(yè)主維權、參與管理等日益成為流行話題。這些都為研究居民委員會與物業(yè)管理公司關系影響下的社區(qū)治理提供了廣闊空間與實踐意義。2中山大學碩士學位論文1研究概述1?2相關概念界定1.2.1居民委員會1989年通過的《城市居民委員會組織法》規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，不設區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機關（街道辦事處）對居民委員會的工作給予指導、支持和幫助。居民委員會的設立主要考慮居民的居住狀況以及居民自治的便利，其管理規(guī)模一般是100.700戶，由主任、副主任及5-9個委員組成。根據(jù)需要，居民委員會可設立治安保衛(wèi)、公共衛(wèi)生、人民調解等委員會。172.2物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理的營利性企業(yè)。物業(yè)管理，是物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人的委托，根據(jù)物業(yè)服務合同，對物業(yè)管理區(qū)域內的房屋建筑及其設施設備、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、道路交通等實施專業(yè)化管理，并向物業(yè)所有人及使用者提供有償服務。由于物業(yè)管理的服務性質，物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。根據(jù)存在形式、服務對象、服務范圍、管理層次等不同劃分標準，物業(yè)管理公司可以分為多種類型，本文所指的物業(yè)管理公司是從事居住小區(qū)管理的物業(yè)管理公司。2007年實施的《物權法》將“物業(yè)管理企業(yè)”改稱為“物業(yè)服務企業(yè)”，以強調其服務性質。嚴格來說，物業(yè)管理公司應改為物業(yè)服務企業(yè)，由于習慣，本文仍采用物業(yè)管理公司的說法，并簡稱為物業(yè)管理公司。1?2.3業(yè)主委員會業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表與維護全體業(yè)主的合法權益，向社會各方反映業(yè)主的意愿與要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織，是溝通業(yè)主與物業(yè)管理公司的橋梁。業(yè)主委員會的權力基礎在于其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主行使業(yè)主自治管理權，并對該物業(yè)的有關重大事項擁有決定權。中山大學碩士學位論文1研究概述1.2.4社區(qū)關于對社區(qū)進行的研究，一般認為始于德國社會學家滕尼斯。滕尼斯在其經典著作《共同體與社會》中，用Gemeinschaft表示一種建立在家庭、宗族、信仰基礎上的結合類型，是以自然形成的血緣、地緣關系和統(tǒng)一意向為紐帶，維系一種持久共同生活的群體（Tnonies，1999）。這主要指人類在農業(yè)社會生活中形成的關系空間，即所謂的“熟人社會”。隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)代社區(qū)有了比滕尼斯的社區(qū)概念更多的內涵：不僅包括血緣、地緣及業(yè)緣關系，其他超越地域的共同體（如網絡空間）也被包括進來。相對于滕尼斯的傳統(tǒng)社區(qū)而言，現(xiàn)代社區(qū)是“陌生人社會”?？梢园l(fā)現(xiàn)，學理上的社區(qū)只是一種共同體以及由此而形成的社會關系，和地域并沒有必然的聯(lián)系。但我國引入“社區(qū)”概念時，開始把其意義與地域相聯(lián)系，逐漸成為一個有著明確空間屬性的概念。民政部的文件指出，“社區(qū)是指居住在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體”。我國有學者認為，理論界和實際工作部門對社區(qū)抱有不同的理解：理論界注重社區(qū)中的“共同體”的含義，而實際工作部門注重的是社區(qū)的“區(qū)域”含義（盧漢龍，2001）。由于研究角度的差異，社會學者對“社區(qū)”的概念尚無統(tǒng)一定義。但不少學者認為，社區(qū)的前提是要有一定的地理區(qū)域。一般說來，社區(qū)至少包括以下四個特征：有一定的地理區(qū)域;有一定數(shù)量的人口；居民之間擁有共同的意識和利益，并有著較為密切的社會交往與互動；有社區(qū)認同，居民可以產生社區(qū)歸屬感及社區(qū)情結。本文考慮的社區(qū)是建立在居住空間之上的，與學理上的社區(qū)概念相比，具有較為明確的范圍，因此可被看作是狹義的社區(qū)。1.2.5社區(qū)治理雖然國外學者進行了很多關于社區(qū)治理的研究，但他們并未對社區(qū)治理給出明確定義，這主要是因為國外對社區(qū)治理有不同的認識。在國外的研究里，社區(qū)治理實際上被看作是地方治理的組成部分，與治理有著相同的本質。于是，國外學者往往只給出治理的定義，而不在明確定義社區(qū)治理。與國外不同，國內學者在進行社區(qū)治理的研究中注重“社區(qū)治理”概念的界定。在我國，不同學者對社區(qū)治理的定義不同，但都大同小異。如我國學者魏娜4中山大學碩士學位論文1研究概述把社區(qū)治理定義為“在一定區(qū)域范圍內，政府與社區(qū)組織、社區(qū)公民共同管理社區(qū)公共事務的活動?！保ㄎ耗龋?003）；我國學者張寶鋒則把社區(qū)治理定義為“在一定的貼近公民生活的多層次復合的地理空間內，依托于政府組織、民營組織、社會組織和民間公民組織等各種組織化的網絡體系，應對社區(qū)的公共問題，共同完成和實現(xiàn)公共服務和社會事務管理的改革和發(fā)展過程。”（張寶鋒，2006）。參考、綜合以上兩位學者的定義，得出本文對社區(qū)治理的界定。社區(qū)治理指的是在一定的地域范圍內，政府、非政府組織、企業(yè)、社區(qū)自治組織、社區(qū)居民等主體通過合作、互動，合力解決社區(qū)層面的各種問題的過程。其中，社區(qū)治理的內容包括社區(qū)服務、治安、公共衛(wèi)生、環(huán)境、物業(yè)管理、文化與精神文明建設、社會保障及完善的社區(qū)組織體系等多個方面。1?3研究綜述1?3.1物業(yè)管理相關研究由于物業(yè)管理屬于實踐性較強的工作，因此國外學者對其研究主要集中在實務研究方面，涉及英國、美國、新加坡、日本、中國香港等地的物業(yè)管理實務，研究內容包括物業(yè)管理公司的設置、管理、制度建設、前期介入等?？傮w來說，國外學者對物業(yè)管理的研究可以分為微觀與宏觀兩個層面。在微觀層面，學者對物業(yè)管理的界定、。運作層次、行為、發(fā)展趨勢等進行了研究；在宏觀層面，學者主要集中于對物業(yè)管理的理論來源的研究，物業(yè)管理思想的理論來源主要包括管理學領域與經濟學領域的相關理論，如城市經濟學理論、公共選擇理論、產權理論、委托代理理論等等。由于國外的物業(yè)管理歷史悠久，經過多年的發(fā)展已相當成熟，有關物業(yè)管理的研究在大量實踐的支撐下也很豐富。然而，關于政府在物業(yè)管理當中扮演的角色、承擔的職能的文章比較少，尤其是以公共管