遠(yuǎn)洋地產(chǎn)可行性研究報(bào)告案例

深圳盛平村項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告

第一部分

項(xiàng)目概況第二部分

宏觀環(huán)境分析第三部分

房地產(chǎn)市場分析第四部分

項(xiàng)目初步定位第五部分

項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案第六部分

項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃第七部分

項(xiàng)目效益測算第八部分

綜合建議目錄1.1區(qū)位條件1.2規(guī)劃條件1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀1.4項(xiàng)目背景項(xiàng)目概況第一部分1.1區(qū)位條件——項(xiàng)目位置深圳為組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，龍崗中心城定位為深圳五個(gè)副中心之一，深圳特區(qū)擴(kuò)容給整個(gè)龍崗區(qū)帶來機(jī)遇。該項(xiàng)目位于龍崗區(qū)的盛平社區(qū)第二工業(yè)區(qū)，龍崗區(qū)龍崗中心城，龍城街道盛龍路以南、碧新路以西、龍崗河以北。前海中心羅湖中心福田光明龍華龍崗鹽田坪山項(xiàng)目距離規(guī)劃的地鐵12號線龍園站不足500米，距離遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目約800米。地鐵12號線龍平西路碧新路龍崗河盛龍路本案龍園路站1.1區(qū)位條件——周邊交通本項(xiàng)目緊鄰地鐵12號線，距離3號線南聯(lián)站約800米；在2011年5月修改通過的《深圳市城市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃（2010-2016）》中，12號線調(diào)整為四期線路，預(yù)計(jì)于2017年后動(dòng)工。龍崗區(qū)常務(wù)副區(qū)長鐘新明表示，地鐵12號線將提前到2015年前建設(shè)。地塊北側(cè)的盛龍路為龍翔大道的延伸段，本案實(shí)施階段將會進(jìn)行擴(kuò)建；本案臨龍崗“四橫三縱”中龍翔大道、龍平西路、龍城大道，沿碧新路可迅速進(jìn)入北通道、深惠路。龍平西路：龍崗主干道，連接中心城到坪地；地鐵3號線地鐵12號線地鐵16號線回龍埔遠(yuǎn)洋新干線本案北通道龍平西路龍翔大道深惠路碧新路龍城大道盛龍路1.1區(qū)位條件——周邊配套項(xiàng)目周邊居住便利、配套齊全，1公里范圍內(nèi)，包括了多家銀行、商場、學(xué)校、醫(yī)院門診等，可以滿足日常生活工作的需要。酒店：皇冠假日酒店、新全盛酒店、喜之星商務(wù)酒店學(xué)校：興泰實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳豐麗學(xué)校、平岡中學(xué)銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、農(nóng)商銀行、東亞銀行商業(yè)：樂購、新一佳、美宜佳皇冠假日酒店興泰實(shí)驗(yàn)學(xué)校新全盛酒店喜之星商務(wù)酒店工商銀行東亞銀行農(nóng)商銀行工商銀行龍崗中心醫(yī)院新一佳美宜佳樂購深圳豐麗學(xué)校平岡中學(xué)1.2規(guī)劃條件項(xiàng)目總占地為10萬平米，其中非農(nóng)指標(biāo)5.9萬平米，公共利益用地3.5萬平米；后續(xù)開發(fā)過程中我司需根據(jù)開發(fā)策略以及方案申報(bào)的難易程度進(jìn)行權(quán)衡，選擇合適的方案進(jìn)行申報(bào)（可研以主推方案為主）；主推方案（平米）備選方案（平米）項(xiàng)目占地面積10萬10萬建設(shè)用地面積5.7萬5.7萬容積率4.966.29地上建筑面積282970359027住宅16740088162街鋪2578434103集中商業(yè)024600辦公081800公寓2113472500保障房2281212022回遷商業(yè)60006000回遷辦公3800038000配套18401840地下車庫9.5萬13萬1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀地塊北側(cè)為盛龍路，規(guī)劃為龍翔大道的延伸路，西側(cè)為政府規(guī)劃的綠化用地，南側(cè)為龍崗河，東側(cè)為碧新路地塊內(nèi)現(xiàn)為工業(yè)廠房，廠房建設(shè)年代久遠(yuǎn)屬于老工業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)業(yè)主要為三來一補(bǔ)產(chǎn)業(yè)，包括板材、造紙、陶瓷制造等。廠房大部分在80-90年代建造，主要為磚混及框架結(jié)構(gòu)，局部為擴(kuò)建的簡易鐵皮房；碧新路盛龍路龍崗河綠地本案龍崗河對岸地塊內(nèi)部河邊道路1.4項(xiàng)目背景——項(xiàng)目歷史歷史規(guī)劃2008年由龍城街道辦申請進(jìn)行改造，/web/GovOpen/article.aspx?artId=21792；根據(jù)當(dāng)時(shí)規(guī)劃改造后容積率3.2，業(yè)態(tài)包括了住宅、商業(yè)以及配套設(shè)施；拆遷補(bǔ)償方案包括異地安置(每拆除1平米廠房異地補(bǔ)償兩平米廠房)、貨幣補(bǔ)償(根據(jù)建筑類型，不超過2500元/平米)、原地回遷安置(每平米廠房補(bǔ)償0.5平米住宅)三種方式；根據(jù)當(dāng)時(shí)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果：項(xiàng)目地塊上磚混及砼結(jié)構(gòu)廠房106310.39平米，簡易鐵皮房廠房16272平米。2011年國土局對該地塊重新進(jìn)行了規(guī)劃，在2011年7月18日將其納入2011年深圳市城市更新規(guī)劃制訂計(jì)劃第二批計(jì)劃，計(jì)劃拆除重建用地面積100243平方米，根據(jù)規(guī)定須在2012年7月14日之前完成項(xiàng)目更新單元規(guī)劃的編制，且規(guī)劃需由市更新半核準(zhǔn)，納入《深圳市城市更新年度實(shí)施計(jì)劃》后方可實(shí)施。http:///xxgk/csgh/czcgz/gxdt/201107/t20110718_65521.htm

2012年3月21日，龍崗區(qū)政府在盛平村舉行拆遷啟動(dòng)儀式，拆遷進(jìn)度有望大幅加快http:///cn/xxgk/bmdt/201203/t20120322_1835107.htm1.4項(xiàng)目背景——交易流程目標(biāo)公司樂安房地產(chǎn)有限公司，為當(dāng)前盛平村舊改項(xiàng)目的申報(bào)主體：目標(biāo)公司當(dāng)前由地業(yè)公司100%控股，我司在簽署協(xié)議15個(gè)工作日內(nèi)獲得目標(biāo)公司51%的股權(quán)；在獲得實(shí)施主體資格后獲得目標(biāo)公司其余49%的股權(quán)。1.4項(xiàng)目背景——交易對價(jià)項(xiàng)目獲取對價(jià)：項(xiàng)目獲取對價(jià)由拆遷補(bǔ)償款、權(quán)益轉(zhuǎn)讓溢價(jià)、補(bǔ)繳地價(jià)和回遷物業(yè)4部分構(gòu)成;項(xiàng)目2013年2季度之前的前期費(fèi)用、土地款需股東支持，后續(xù)開發(fā)資金可以通過銀行借款及銷售回款覆蓋；當(dāng)前有合作意向的投資者包括：DLJ基金、遠(yuǎn)津基金、大信置業(yè)。主推方案備選方案現(xiàn)金支付部分拆遷補(bǔ)償款23000萬23000萬權(quán)益轉(zhuǎn)讓溢價(jià)30000萬30000萬補(bǔ)繳地價(jià)7000萬18000萬實(shí)物返還部分4.4萬平米回遷物業(yè)建設(shè)成本（寫字樓3.8萬，商業(yè)0.6萬，其中寫字樓為乙級標(biāo)準(zhǔn)）25355萬26922萬土地成本總計(jì)85355萬97922萬可售面積（扣除回遷物業(yè)）237130平米313187平米折合可售單方3600元/平米3127元/平米溢價(jià)不能成本化可售單方4232元/平米3606元/平米風(fēng)險(xiǎn)一：目標(biāo)公司尚未取得目標(biāo)項(xiàng)目改造開發(fā)主體資格應(yīng)對措施：目標(biāo)公司向政府部門申請目標(biāo)項(xiàng)目改造實(shí)施主體確認(rèn)的前提是目標(biāo)項(xiàng)目更新單元規(guī)劃獲得批準(zhǔn)，且目標(biāo)公司與項(xiàng)目范圍內(nèi)所有權(quán)利人均簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。（1）在后續(xù)協(xié)議中約定對方確保目標(biāo)公司為目標(biāo)項(xiàng)目唯一的改造開發(fā)主體，若有其他方主張權(quán)利所引起的責(zé)任全部由對方承擔(dān)；（2）協(xié)調(diào)盛平公司盡快提供經(jīng)公證的同意盛平公司簽訂《重建合同》及拆遷補(bǔ)償協(xié)議的股東大會決議文件；（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓后加快推動(dòng)以目標(biāo)公司為簽約主體的拆遷工作，早日完成拆遷；盡快完成規(guī)劃編制，在2012年7月14日之前完成規(guī)劃編制的申報(bào)；（4）第二期款項(xiàng)支付與目標(biāo)公司取得改造開發(fā)主體資格掛鉤，并設(shè)定完成限期及對應(yīng)的違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)二：對方履約能力應(yīng)對措施：（1）要求其提供有擔(dān)保能力的第三方擔(dān)保，首次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后要求其所持49%股權(quán)質(zhì)押給我方；（2）從盡調(diào)結(jié)果來看，對方及其擔(dān)保方總資產(chǎn)超過24億元、凈資產(chǎn)近17億元，實(shí)力較強(qiáng)，具備責(zé)任承擔(dān)能力；（3）過程中關(guān)注對方及擔(dān)保方的財(cái)務(wù)狀況、擔(dān)保方承擔(dān)保證責(zé)任的能力，以及對方承擔(dān)賠償責(zé)任的能力。1.4項(xiàng)目背景——風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)三：規(guī)劃方案能否通過審批應(yīng)對措施：（1）利用新干線項(xiàng)目與政府方面建立起來的良好關(guān)系，加強(qiáng)與政府方面的溝通；（2）規(guī)劃方案通過為確認(rèn)實(shí)施主體資格前置要求，而實(shí)施主體資格的確認(rèn)與末期款項(xiàng)支付掛鉤，故可發(fā)揮合作方在本土與政府方面的良好關(guān)系，合同已明確合作方有協(xié)助完成方案審批之義務(wù)。風(fēng)險(xiǎn)四：對方不能按時(shí)完成拆遷應(yīng)對措施：（1）在首次股轉(zhuǎn)后，我方即可介入拆遷，可監(jiān)控進(jìn)度；（2）拆遷與末期款項(xiàng)支付掛鉤，并設(shè)定不能按時(shí)完成的違約罰則（一般違約（5萬元/日）及根本違約（1500萬元））。風(fēng)險(xiǎn)五：拆遷成本突破預(yù)算應(yīng)對措施：（1）合同約定包干價(jià)，突破包干價(jià)對方負(fù)責(zé)承擔(dān)，我方可在未付對價(jià)款中扣除；（2）合同設(shè)定獎(jiǎng)勵(lì)措施，節(jié)余獎(jiǎng)勵(lì)給對方，提高其控制積極性；（3）在首次股轉(zhuǎn)后我方介入，可監(jiān)控付款情況，適時(shí)預(yù)警。1.4項(xiàng)目背景——風(fēng)險(xiǎn)提示2.1城市發(fā)展規(guī)劃2.2城市經(jīng)濟(jì)研究2.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究2.5龍崗的機(jī)遇宏觀環(huán)境分析第二部分2.1城市發(fā)展規(guī)劃前海中心福田羅湖中心光明龍華龍崗鹽田坪山規(guī)劃確定2個(gè)城市主中心，5個(gè)城市副中心（龍崗、龍華、坪山、光明、鹽田），各中心之間用高速路與快速路相連。2010年5月31日，中央批準(zhǔn)了深圳擴(kuò)大特區(qū)版圖的申請。深圳特區(qū)范圍延伸至全市，特區(qū)總面積將由現(xiàn)在的395平方公里擴(kuò)容為1948平方公里，接近香港面積的兩倍（香港總面積為1103平方公里）。并于2010年7月1日起執(zhí)行。寶安、龍坂、龍崗進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。2.2城市經(jīng)濟(jì)研究——人口與收入城市2011年常住人口總數(shù)（萬人）北京2018.6上海2347.5天津1354.6廣州1270深圳1046.72011年末，深圳市常住人口1046.74萬，其中戶籍人口267.90萬人，根據(jù)規(guī)劃2015年底在冊戶籍人口將達(dá)400萬，預(yù)計(jì)將會極大推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。根據(jù)深圳出租屋綜管辦統(tǒng)計(jì)，2011年10月底，登記在冊的非戶籍人口為1280萬，戶籍人口274.7萬，總?cè)丝诔^1500萬深圳市城鎮(zhèn)人均可支配收入位列北上廣深等一線城市首位，2011年人均可支配收入超過36000元，人均儲蓄余額、GDP和可支配收入均保持較快增長，具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力。2.3

區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——龍崗中心城龍崗中心城定位于深圳市次中心，深圳市核心城區(qū)的組成部分，東部發(fā)展軸的綜合服務(wù)中心，本項(xiàng)目位于“深圳11個(gè)功能組團(tuán)之一”——龍崗中心組團(tuán)。龍崗中心組團(tuán)發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)：區(qū)域中心:具備大量市政配套和巨大發(fā)展空間的龍崗中心城毋庸置疑地成為區(qū)域中心。核心功能:區(qū)域的核心城市功能可以歸結(jié)為“行政、居住、會展、商貿(mào)”。發(fā)展規(guī)模：人口到2020年控制規(guī)模為74萬人（實(shí)際已突破100萬）。用地規(guī)模為2020年規(guī)劃83.98平方公里。輻射通道:與市中心、惠州、東莞南部、山海組團(tuán)的更便捷的、多層次的聯(lián)系通道。地鐵三號線的開通，更使龍崗中心城與深圳其他中心進(jìn)入30分鐘生活圈。地鐵3號線的開通、龍崗深圳次中心地位的確定、大運(yùn)會的召開使得龍崗在深圳、珠三角的地位逐步提升。深圳的龍崗珠三角的龍崗國際的龍崗2.3區(qū)域發(fā)展規(guī)劃——龍崗中心城大運(yùn)商圈老鎮(zhèn)商圈龍崗中心商圈主中心：重點(diǎn)發(fā)展行政、商務(wù)中心副中心：重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)文化中心、高尚住區(qū)和直銷市場區(qū)副中心：重點(diǎn)發(fā)展生活配套、商業(yè)服務(wù)龍崗中心組團(tuán)包括一個(gè)主中心：龍崗中心商圈，兩個(gè)副中心：老鎮(zhèn)商圈、大運(yùn)商圈；項(xiàng)目位于老鎮(zhèn)商圈，根據(jù)政府2009年編制的法定圖則，地塊為二類住宅用地。2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究——總體特征2011年龍崗GDP達(dá)2157億元（含坪山新區(qū)、大鵬新區(qū)），連續(xù)多年保持10%以上的增速，在深圳各區(qū)中已經(jīng)遠(yuǎn)高于羅湖，并在2011年超過福田。通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，電氣機(jī)械及器材制造業(yè)和電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)是龍崗區(qū)三大支柱產(chǎn)業(yè)。2011年龍崗第二產(chǎn)業(yè)占67%，第三產(chǎn)業(yè)占33%，根據(jù)規(guī)劃至2015年龍崗第二產(chǎn)業(yè)比重將降至60%，第三產(chǎn)業(yè)比重提升至40%。2.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究——龍崗人口與收入龍崗人口、人均GDP和可支配收入增長態(tài)勢良好，居民消費(fèi)力逐步增強(qiáng)，預(yù)示著龍崗人民生活已經(jīng)趕上深圳市先進(jìn)水平。龍崗區(qū)2010年11月（第六次人口普查）常住人口204萬人；占全市比例為20%，常住人口中非戶籍人口居多，占81%。龍崗區(qū)人均GDP和人均可支配收入呈穩(wěn)定快速增長趨勢；與全市的人均水平差距不斷縮小。2011年深圳市人均可支配收入達(dá)3.65萬元，龍崗區(qū)人均可支配收入為3.17萬元，同比增長13.3%。常住人口戶籍人口非戶籍人口全市1046.74267.90778.85福田區(qū)132.5266.7065.82羅湖區(qū)93.1047.9645.14南山區(qū)109.9954.9255.07鹽田區(qū)21.104.7016.40寶安區(qū)406.1446.17359.97龍崗區(qū)203.9138.06165.85光明新區(qū)48.695.6543.04坪山新區(qū)31.283.7327.552.5龍崗的機(jī)遇內(nèi)外一體化：特區(qū)擴(kuò)容，關(guān)內(nèi)外一體化，大運(yùn)會的成功舉辦，龍崗作為城市次中心，城市面貌大幅改善；深莞惠經(jīng)濟(jì)圈逐漸成型，交通一體化規(guī)劃落地，龍崗戰(zhàn)略中心地位凸顯。軌道交通升級：地鐵3號線的開通引領(lǐng)龍崗進(jìn)入深圳城市中心30分鐘生活圈，多條地鐵線路規(guī)劃建設(shè)中，深莞惠交通一體化規(guī)劃打造三地1小時(shí)通勤圈。城市配套完善：香港中文大學(xué)、深圳中學(xué)等名校落戶龍崗促進(jìn)教育品質(zhì)提升，大運(yùn)會頂級設(shè)施及“三城一館”的規(guī)劃建設(shè)有力完善文化休閑的配套，主推當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級。產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢：龍崗優(yōu)越的地理位置輻射整個(gè)粵東，戰(zhàn)略性高興技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)莞惠地區(qū)協(xié)同發(fā)展。城市配套完善內(nèi)外一體化軌道交通升級產(chǎn)業(yè)輻射優(yōu)勢223.1城市房地產(chǎn)市場分析3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析3.3項(xiàng)目周邊競爭分析3.4深圳近期開盤熱銷項(xiàng)目3.5市場分析小結(jié)房地產(chǎn)市場分析第三部分3.1城市房地產(chǎn)市場分析——土地市場（一）深圳市土地供應(yīng)極度稀缺，成交量波動(dòng)大，呈下降趨勢；土地價(jià)格振蕩上漲，樓面地價(jià)預(yù)期將突破5000元/平米；歷年深圳市土地成交情況數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會/區(qū)域占地面積（平米）建筑面積（平米）成交價(jià)（萬元）樓面價(jià)（元/平米）寶安區(qū)新安街道1163371030694009771南山區(qū)后海中心區(qū)5567473005410011438南山區(qū)后海中心區(qū)289239600367009268舊城改造項(xiàng)目成為深圳未來房地產(chǎn)開發(fā)的主要土地來源；2012年1-4月份深圳已經(jīng)完成兩批城市更新規(guī)劃的草案，總占地面積138萬平米，根據(jù)計(jì)劃12年總拆除重建用地面積111.7萬平米。深圳城市更新用地規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)超公開市場的招拍掛。2012年1-5月，深圳僅成交三幅商服用地，樓面價(jià)均超過9000元/平米。開發(fā)商公布日期位置項(xiàng)目名稱用地面積（平米）建筑面積（平米）中糧5月31日寶安22區(qū)中糧工業(yè)園舊改4.1萬萬科5月25日福田南園新村舊改2.7萬20萬京基4月13日羅湖水貝村舊改5.37萬-華潤4月22日龍崗李朗社區(qū)50萬-備注：在萬科宣布簽署南園新村合作開發(fā)協(xié)議之后，佳兆業(yè)在5月31日也聲稱5年前即在跟進(jìn)南園新村舊改，并已經(jīng)與片區(qū)內(nèi)216戶業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，經(jīng)過調(diào)查佳兆業(yè)與萬科所指地塊為南園片區(qū)的相鄰地塊。2012年5月25日國土資源部、廣東省政府在深圳全部啟動(dòng)深圳土地管理制度改革綜合試點(diǎn)，改革的核心是在制度上做出可操作的配套措施，例如用稅收手段來對土地收益分配鏈條進(jìn)行調(diào)整，縮短土地供給到商品房供給的周期，加大城市土地產(chǎn)權(quán)的確權(quán)力度，縮短非住宅用地改變利用性質(zhì)的審批流程和周期。公開市場土地資源稀缺，各大開發(fā)商都積極參與城市舊改項(xiàng)目以獲取土地：3.1城市房地產(chǎn)市場分析——土地市場（二）3.1城市房地產(chǎn)市場分析——商品房市場（一）深圳市商品房成交量波動(dòng)較大，2011年量、價(jià)雙回落；深圳商品房批售面積逐年降低,

2011年比2006年下降51%，創(chuàng)下新低；歷年深圳市商品房成交情況3.1城市房地產(chǎn)市場分析——商品房市場（二）各類物業(yè)成交量：商品住宅近兩個(gè)月的成交量已經(jīng)逐步回升至11年上半年的水平；寫字樓的成交在10年井噴后迅速回落，11年下半年以來多次單月零成交，進(jìn)入12年后成交量回升；各類物業(yè)成交價(jià)格：商品住宅成交價(jià)格趨于穩(wěn)定，維持在17000-18000元/平米；3.1城市房地產(chǎn)市場分析——房地產(chǎn)政策限購令:深圳限購令于2010年9月30日晚啟動(dòng),原定2011年年底取消,日前,政府部門表示未收到取消通知,將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行該政策本市戶籍居民家庭，限購2套住房；能夠提供本市1年以上納稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；暫停在本市擁有2套以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上住房的非本市戶籍居民家庭、在本市購房；限價(jià)令:由“價(jià)格增幅不超過GDP增幅（即10%的增長率）”升級為”月度零增長”在目前限價(jià)的條件下，將市場上的住宅產(chǎn)品按面積大小統(tǒng)一分為90平米以下,90-144平米,144平米以上，來限定均價(jià)，即要求三種面積段戶型成交均價(jià)每月環(huán)比零增長,新入市項(xiàng)目參考周邊項(xiàng)目,現(xiàn)售樓盤和商務(wù)公寓暫不受限制。限貸令:針對首套和改善置業(yè)實(shí)施差別化的信貸政策,首套最低首付三成,二套房最低首付六成針對限購政策的影響，深圳客戶應(yīng)對方法：1、父母為子女購房；2、使用親戚名額買房；3、使用公司名義購買；4、購買不限購的商務(wù)公寓。3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——龍崗?fù)恋厥袌觯ㄒ唬┩恋毓?yīng)：出讓面積有逐年下降的趨勢，2011年不足5萬平米；土地價(jià)格：2010年部分地區(qū)住宅用地樓面地價(jià)突破6000元/平米；市場走勢：

2011年受調(diào)控政策影響及土地放量制約，土地成交不活躍，隨著住宅市場交易放量，2012年后半段土地成交可能出現(xiàn)回暖2011年深圳各區(qū)土地出讓面積（萬㎡）分區(qū)寶安區(qū)龍崗區(qū)光明新區(qū)坪山新區(qū)南山區(qū)出讓面積19.664.877.793.5222.27政府出讓土地3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——龍崗?fù)恋厥袌觯ǘ?shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會http:///tdzpg/index.aspx編號出讓時(shí)間出讓方式總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)容積率土地屬性成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)目前開發(fā)商備注12011/2/24掛牌4.1223800.5旅館業(yè)＋服務(wù)業(yè)＋游樂設(shè)施用地139006211深圳市浪騎游艇會有限公司偏遠(yuǎn)，50年旅游用地。22011/5/26掛牌4.92043504.2居住用地620003034深圳中海地產(chǎn)有限公司安居型商品房，限價(jià)8000-9000,65平米以下大于90%。32010/12/16掛牌4.71497003.2居住用地945006313仁恒置地（深圳）有限公司不臨地鐵口，三角型地塊，成交價(jià)比起拍溢價(jià)57%。容積率3.2。規(guī)模小42010/11/12掛牌3.91179503.0居住用地645005468金地（集團(tuán)）股份有限公司較偏遠(yuǎn)，不規(guī)則地塊52010/10/15掛牌5.31221602.3居住用地742006074中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司偏遠(yuǎn)，極不規(guī)則地塊62010/3/3掛牌204410652.2居住用地665001508深圳市比亞迪汽車有限公司汽車產(chǎn)業(yè)扶持用地，銷售出租僅限汽車產(chǎn)業(yè)人才，10年不得出售。72010/3/旅館業(yè)用地6220017181深圳市中港淘寶城投資有限公司偏遠(yuǎn)，50年旅游用地。本案政府出讓土地?cái)?shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會http:///tdzpg/index.aspx從2011年深圳實(shí)行城市更新工作計(jì)劃常態(tài)化申報(bào)至今，深圳共公告城市更新計(jì)劃7批，其中13個(gè)項(xiàng)目位于龍崗，拆除重建用地面積達(dá)233萬平米，遠(yuǎn)高于公開市場土地供應(yīng)。街道/社區(qū)單元名稱申報(bào)主體擬拆除重建用地面積（平方米）坪地街道坪西、新生社區(qū)坪地長美嶺工業(yè)區(qū)更新單元深圳市茂駿投資有限公司140267布吉街道水徑社區(qū)布吉大眾山工業(yè)區(qū)更新單元深圳市廣勝達(dá)建筑工程有限公司16638龍崗街道南聯(lián)社區(qū)龍崗街道南聯(lián)第二工業(yè)區(qū)更新單元深圳市南聯(lián)股份合作公司60828龍城街道龍崗區(qū)龍城街道盛平第二工業(yè)區(qū)更新單元深圳市盛平股份合作公司100243葵涌街道龍崗區(qū)葵涌街道高源社區(qū)譚屋圍片區(qū)更新單元深圳市葵涌高源股份合作公司71137龍崗街道龍崗區(qū)龍城、龍崗街道龍騰工業(yè)區(qū)（一期）城市更新單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司691055坂田街道龍崗區(qū)坂田街道大光勘更新單元深圳市大光勘股份合作公司88884龍城街道龍崗區(qū)龍城街道鴻基工業(yè)區(qū)更新單元深圳市鴻基（集團(tuán)）股份有限公司11386坂田街道榮興工業(yè)園城市更新單元深圳市榮興（集團(tuán)）股份有限公司22760坂田街道新圍仔城市更新單元深圳中鐵粵豐置業(yè)有限公司55357龍城街道龍騰工業(yè)區(qū)（二期）城市更新單元中信華南（集團(tuán)）深圳有限公司393144坂田街道寶吉工業(yè)區(qū)（華為片區(qū)GX03更新單元西片）寶吉工藝品（深圳）有限公司335901龍崗街道楊梅崗、格水村（拆除范圍增補(bǔ)）更新單元深圳市龍崗區(qū)龍崗股份合作公司3502443.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——龍崗?fù)恋厥袌觯ㄈ┡f改項(xiàng)目土地3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——龍崗?fù)恋厥袌觯ㄋ模┚幪?

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項(xiàng)目君悅龍庭尚模八意府廣業(yè)成學(xué)府道花園深業(yè)紫麟山花園珠江廣場土地屬性住宅;住宅;商業(yè)（商服）;住宅;住宅;辦公;商業(yè)（商服）;土地現(xiàn)狀全部開工一期開工全部開工全部開工全部開工用地面積（㎡）66708㎡77726㎡30000㎡145467㎡52429㎡建筑面積（㎡）168799㎡309349㎡66000㎡203653㎡149242㎡容積率描述2.83.95目前開發(fā)商龍光地產(chǎn)尚模發(fā)展廣業(yè)成投資深業(yè)南方地產(chǎn)珠江地產(chǎn)成交日期：2005/12/202009/4/292005/3/22006/2/282006/3/29成交總價(jià)（萬）50,60080,00014,08877,00030,400成交樓面價(jià)（元/㎡）2,998元/㎡3164元/㎡2,135元/㎡3,781元/㎡2,037元/㎡龍崗中心城舊改項(xiàng)目成交情況周邊項(xiàng)目多為2006年之前成交，樓面地價(jià)2000-3800元/平米；尚模地塊為09年獲取的舊改項(xiàng)目，實(shí)際獲取樓面價(jià)約3164元/平米；珠江廣場項(xiàng)目為06年獲取，距離本案較近，樓面價(jià)為2037元./平米。本案42315周邊項(xiàng)目土地情況深圳中心區(qū)域如羅湖、福田等地已基本無新建商品房供應(yīng)。需求外溢與價(jià)格優(yōu)勢推動(dòng)龍崗、寶安等地區(qū)成交量上漲。相對羅湖、福田，龍崗目前處于高量低價(jià)的態(tài)勢，潛力巨大。數(shù)據(jù)來源：深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)http:///xxgk/fdcgl/2006-2011年，龍崗市場商品房年均成交面積達(dá)到172萬平方米，受益于中心城區(qū)需求外溢因素，占全市總量比例逐級提高；2006-2011年，成交均價(jià)持續(xù)上漲，復(fù)合增長率超20%，11年達(dá)到14700元/平米。3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——龍崗商品房市場（一）整體情況2011年深圳市各區(qū)商品房成交情況2006-2011年龍崗商品房成交走勢近年為迎合關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)龍崗的需求，龍崗市場供應(yīng)主力由大戶型改善型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)橹行粜蛣傂璁a(chǎn)品且普遍贈送率高；供應(yīng)：2011年10月-2012年5月，龍崗中心城商品住宅供應(yīng)7115套，以100平米以下二、三居剛需產(chǎn)品為主，占比57%，其次為130-150平米的首改產(chǎn)品占18%；需求：2011年10月-2012年5月，龍崗中心城商品住宅銷售1991套，均價(jià)約13000元/平米，70-100平米產(chǎn)品最受歡迎，共銷售1110套，占55%，月均去化138套，85-100平米小三居與160平米以上戶型去化率較高。戶型35-60㎡1房70-85㎡2房85-100㎡小3房100-120㎡大3房130-150㎡4房160㎡以上5房以上復(fù)式去化率14.24%31.54%46.94%6.76%21.56%39.72%35.08%月均去化速度24套75套83套8套33套33套30套3.2區(qū)域房地產(chǎn)市場分析——龍崗商品房市場（二）供應(yīng)/需求分析閱山華府，

11年5月開盤3月內(nèi)42套/月，1.2-1.3萬元，剩3萬平深業(yè)紫麟山，

尾盤10套/月1.4萬元，剩余1.7萬平保利上城，

當(dāng)前22套/月1.4萬元，剩5萬平怡龍楓景園，尾盤近期無成交公園大地，尾盤近期無成交，剩3萬平熙和園，月均50套，12年5月新推資源當(dāng)月成交83套，1.3萬元，剩3.5萬平鵬達(dá)摩爾城，

10套/月1.65萬元（帶精裝），剩4萬平萬科天譽(yù),12年1月開盤當(dāng)月成交100套，目前月均10套左右，1.6-1.7萬元，剩0.5萬平龍崗中心城板塊房產(chǎn)價(jià)格在1.3-1.8萬元之間，臨近地鐵的項(xiàng)目價(jià)格更高；消化速度基本在30-80套/月，中小戶型、合理定價(jià)項(xiàng)目月消化速度可達(dá)70-100套/月；3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——住宅（一）

本案典型案例——萬科天譽(yù)3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——住宅（二）項(xiàng)目定位：城市中心豪宅·

地鐵口·綜合體項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱萬科天譽(yù)位置龍崗龍翔大道與吉祥中路交匯處物業(yè)類別住宅、公寓、集中商業(yè)建筑形式高層開發(fā)商萬科開盤時(shí)間2011-12-24入住時(shí)間2013年規(guī)劃基本信息占地面積23.6萬㎡規(guī)劃建筑總面積77.8萬㎡（住宅30萬）

容積率3.3當(dāng)期戶數(shù)231套（住宅）物業(yè)信息物業(yè)公司萬科物業(yè)物業(yè)費(fèi)3.8元/㎡.月銷售情況:項(xiàng)目2011年12月24日首期開盤，

開盤3個(gè)月去化60%，截至5月底共銷售194套住宅，月均去化38套，成交均價(jià)17156元/平米。項(xiàng)目核心價(jià)值：地鐵上蓋、龍崗核心區(qū)位、商業(yè)配套、萬科首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目；項(xiàng)目住宅產(chǎn)品面向關(guān)內(nèi)剛需及龍崗中心城首改客戶；

戶型建筑面積戶數(shù)（套數(shù)）比例（%）首期3房8912052%4房1516026%5房1685122%項(xiàng)目定位：城市中心·地鐵口·豪宅樣本3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——住宅（三）典型案例——保利上城項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱保利上城位置龍崗中心城愛心路與龍平西路交界處物業(yè)類別住宅、公寓、商鋪建筑形式高層開發(fā)商保利地產(chǎn)開盤時(shí)間2011-11-19入住時(shí)間2013年規(guī)劃基本信息占地面積69992㎡規(guī)劃建筑總面積269522㎡容積率3.85總戶數(shù)2526套（住宅）物業(yè)信息物業(yè)公司深圳市深保物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)3.2元/㎡.月銷售情況:項(xiàng)目2011年11月19日首期開盤，2011年12月至2012年5月共銷售133套住宅，月均去化22套，成交均價(jià)14294元/平米。項(xiàng)目核心價(jià)值：地鐵上蓋物業(yè)、龍崗城市核心區(qū)位；項(xiàng)目住宅產(chǎn)品面向龍崗中心城改善型客戶，一期以120-210平米大戶型為主，二期以拼合產(chǎn)品為主；戶型建筑面積比例（%）3房60-9070%大3房120-16020%4房180-22010%項(xiàng)目定位：繁華上·名校里·臻品復(fù)式項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目名稱熙和園位置龍崗中心城愛心路與龍平西路交界處物業(yè)類別住宅、商鋪建筑形式高層開發(fā)商深圳市君成投資發(fā)展有限公司開盤時(shí)間2011-12-03入住時(shí)間2013年規(guī)劃基本信息占地面積23542.89㎡規(guī)劃建筑總面積92031.60㎡容積率3.08總戶數(shù)714套物業(yè)信息物業(yè)公司深圳市君成匯友物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)2.8元/㎡.月銷售情況:2011年12月3日首期開盤，2012年5月新推資源當(dāng)月銷售83套，截至2012年5月,項(xiàng)目共計(jì)銷售約300套,銷售均價(jià)13236元/平。典型案例——熙和園3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——住宅（四）項(xiàng)目核心價(jià)值為學(xué)區(qū)房、高贈送率；主要面向龍崗本地剛需及首改客戶，90平米以下小戶型占84%；類型戶型建筑面積拓展后面積贈送比例戶數(shù)（套）比例（%）平層小3房699131%20429%大3房8311842%20429%復(fù)式大3房8815475%18626%四房118－12718554%12017%

市場供求：2012年中心城新增供應(yīng)約145萬,面積以中小戶型為主,相對于06-11年年均172萬的去化量，市場供應(yīng)量有所下降，市場預(yù)期向好。

客群特征：核心客群為龍崗中心城置業(yè)人群；另有部分坪山、坪地、橫崗自住兼投資客戶；關(guān)內(nèi)比例逐步增加，部分地鐵沿線項(xiàng)目及規(guī)模大盤關(guān)內(nèi)客戶比例高達(dá)30%-40%。產(chǎn)品特點(diǎn)：深圳次中心核心區(qū),各項(xiàng)配套逐步完善、產(chǎn)品創(chuàng)新較多（面積贈送\電梯直接入戶\復(fù)式產(chǎn)品）。

主流戶型：70-78㎡二房，85-89㎡三房，135-144㎡四房，85-100平的三房去化率達(dá)70%。

均價(jià)區(qū)間：均價(jià)11000-18000元/㎡;

銷售速度：小戶型項(xiàng)目消化速度較快，月均50-100套。3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——住宅（總結(jié)）瓏瑜，40套/月1.6-1.7萬元，剩1萬平珠江廣場，33套/月1.9-2.1萬元，售罄總體來看商務(wù)公寓供應(yīng)較少，主要位于3號線地鐵沿線，售價(jià)高于周邊住宅；公寓產(chǎn)品相較住宅具有不限購、不限貸，租金回報(bào)率的特點(diǎn)，在調(diào)控背景下優(yōu)勢明顯本地允許將辦公轉(zhuǎn)為公寓出售（例如下頁所示珠江廣場的房屋用途為辦公，實(shí)際戶型為公寓）；目前市場上銷售最好的是小戶型的產(chǎn)品（例如瓏瑜戶型為33-57平米，開盤一年去化500套。本案3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——公寓（一）保利上城，16套/月1.4萬元，剩30萬平

本案銷售情況：2009年12月辦公式公寓推出248套，已成交245套，成交均價(jià)20164元/平米；2010年12月酒店式公寓推出123套，已成交100套，成交均價(jià)16393元/平米；2011年8月以后項(xiàng)目無銷售記錄，僅剩26套待售，報(bào)價(jià)18000元/平米。3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——公寓（二）典型案例——珠江廣場項(xiàng)目定位：綜合體商務(wù)、辦公物業(yè)珠江廣場項(xiàng)目由一座超五星酒店、四棟商務(wù)公寓、一條國際風(fēng)情商業(yè)街和一棟5A級寫字樓組成。四棟公寓，在戶型設(shè)計(jì)上為辦公用途和住宅用途，分別對外銷售；寫字樓對外租賃。項(xiàng)目名稱珠江廣場占地面積52000建筑面積200000套數(shù)371容積率3.15物業(yè)類型公寓+寫字樓主力戶型102-220平米項(xiàng)目名稱瓏瑜占地5695建面34170套數(shù)675容積率6.0物業(yè)類型公寓+商業(yè)主力戶型33-57平3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——公寓（三）銷售情況：酒店式公寓部分2011年5月13日開盤，供應(yīng)675套，3.4萬平米，截止目前銷售494套，2.4萬平米，均價(jià)17040元/平米，去化速度41套/月，去化率73%。瓏瑜位于龍崗區(qū)龍翔大道與晨光路交匯處，主要為酒店式公寓，全部對外銷售。項(xiàng)目分A、B兩棟，共31層，2層商業(yè)，29層酒店式公寓，主力戶型為33-55平的小戶，帶精裝修，臨近地鐵3號線愛聯(lián)站。典型案例——瓏瑜項(xiàng)目定位：精裝酒店式公寓、居住投資兩相宜奧林華府2期，3.8-4萬/平開盤3小時(shí)售罄怡龍楓景園，

6萬/平暫不銷售中?？党?，

3.3萬/平開盤當(dāng)天售70%，3月內(nèi)清盤龍崗項(xiàng)目大都自帶部分底商，開發(fā)商大多為本地民營企業(yè)，更多愿意持有經(jīng)營，因此市場供應(yīng)量較少，競爭較小。面市銷售的商鋪，價(jià)格高于住宅很多，銷售情況也非?；鸨?，基本都在3月內(nèi)清盤，甚至在開盤當(dāng)日售罄。本案錦繡東方，5萬/平開盤3小時(shí)售罄3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——商鋪（一）

本案萬科天譽(yù)，3.5萬/平開盤4個(gè)月去化80%保利上城，3-4萬/平剩6000平米中心城區(qū)域已經(jīng)形成老街商圈、中心城商圈、大運(yùn)商圈等三大商圈，伴隨著城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)，老街商圈、中心城商圈處于升級狀態(tài)，本項(xiàng)目位于老街商圈的邊緣。龍崗項(xiàng)目大都自帶部分底商，2010年至今累計(jì)新增供應(yīng)31萬平米，開發(fā)商大多愿意持有經(jīng)營，因此市場供應(yīng)量較少，面向市場銷售的項(xiàng)目總資源不足13萬平米（有成交的項(xiàng)目即算全部面向市場，因此13萬平米中部分資源為開發(fā)商自己持有），去化7萬平米（為國土局備案數(shù)據(jù)，實(shí)際應(yīng)高于7萬平米）；開發(fā)商為了獲取商鋪的溢價(jià)，多數(shù)等小區(qū)稍微成熟之后才推售商鋪，大部分項(xiàng)目商鋪推出之后市場反應(yīng)良好，去化速度快；龍崗中心城區(qū)域近期成交的商鋪均價(jià)均在35000元/平米以上，超過南山區(qū)近年來商鋪成交價(jià)格，其中保利上城項(xiàng)目成交均價(jià)3.73萬/平米，萬科天譽(yù)項(xiàng)目成交均價(jià)3.55萬/平米；市場對大型城市綜合體項(xiàng)目的商鋪認(rèn)可度高，萬科天譽(yù)商鋪供應(yīng)78套，7897平米，截至4月30日完成成交75套，7697平米，成交均價(jià)35451元/平米，去化超過80%；八意府項(xiàng)目在11年銷售的半地下商鋪成交均價(jià)達(dá)2.5萬/平米。3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——商鋪（二）整體情況珠江廣場，

2萬/平米，12年年初售罄龍崗中心區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目較少，目前在售僅天安數(shù)碼城、正中時(shí)代廣場，其余為出租經(jīng)營。區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公需求將不斷攀升，據(jù)預(yù)測未來四年龍崗地區(qū)寫字樓新增需求量約20萬平米；目前區(qū)域內(nèi)在建有萬科大廈、美地亞大廈等多棟寫字樓，潛在供應(yīng)量較大，未來兩年供應(yīng)量約30萬平米本案3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——寫字樓（一）

本案正中時(shí)代B座，

2.5萬/平剩3萬平米天安數(shù)碼城，1.3萬/平三期下半年開盤維百盛，租金60-80/月.平，出租率40%新城市大廈，租金60/月.平

出租率87%正中時(shí)代A座，租金70-120/月.平

出租率75%出租類銷售類本案項(xiàng)目名稱正中時(shí)代廣場地理位置龍城大道與龍福大道交匯處建筑類型超甲級寫字樓總建筑面積111630㎡樓高/層高A座126M，B座115M層高3.9m，凈高2.7m外立面中空LOW-E南玻幕墻玻璃大堂雙大堂，B座大堂1000㎡，采用高檔黃洞石，16米挑空大堂空調(diào)VAV電梯迅達(dá)電梯，1350KG車位比71：1物管中海物業(yè)/8.2元/平米項(xiàng)目定位：超甲級寫字樓，彌補(bǔ)龍崗市場空白純商務(wù)商業(yè)配套1000㎡闊綽大堂，頂級石材1.1公里正中時(shí)代廣場銷售情況：B座2011年10月開盤，供應(yīng)面積32600平米，至今銷售約3000平米，均價(jià)2.58萬/平米，平均贈送率在25-30%之間，實(shí)際價(jià)格20000元/平米。）3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——寫字樓（二）典型案例——正中時(shí)代廣場龍崗目前最高級的寫字樓，A座純租賃，B座銷售，距離本案車行1.1公里；租賃情況：A座租戶主要以金融、地產(chǎn)、科技類為主，知名企業(yè)包括國信證券、康泰人壽、江蘇銀行等；B座標(biāo)準(zhǔn)層約2000平米，有9-10個(gè)單元，面積段在125-306平米之間。無柱空間，可打通自由組合，110米超大面寬，使用率高。下表為龍崗中心城區(qū)域已獲批的舊改項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，但是面世尚未確定，多數(shù)項(xiàng)目尚未開工；另外還有有萊蒙南聯(lián)（約90萬平米建面），中信龍騰工業(yè)區(qū)（約500萬平米建面），龍城街道鴻基工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目等尚未確定規(guī)劃方案；根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來寫字樓總供應(yīng)量約54萬平米，公寓133萬平米，商業(yè)90萬平米，住宅335萬平米。3.3項(xiàng)目周邊競爭分析——潛在供應(yīng)

項(xiàng)目用地面積建筑面積住宅商業(yè)公寓辦公萬科天譽(yù)13.977.830.016.221.210海航南聯(lián)14.362.335.8錦峰龍城愛聯(lián)社區(qū)A片區(qū)遠(yuǎn)洋新干線10.844.63.0滿京華喜悅里5.120.7

民生東都德豐大廈1.15.2

5.2美地亞大廈0.62.8

2.8榮超英隆大廈1.76.5

人民醫(yī)院1.26.1

2.4

3.6保利上城7.027.021.01.63.7

龍崗區(qū)南聯(lián)圳埔?guī)X片7.741.013.73.518.05.0龍城街道愛聯(lián)村改造29.5125.769.214.734.4

龍城街道黃閣新村片區(qū)改造4.919.7

愛聯(lián)輋嚇舊改59.495.9

愛聯(lián)陂頭背、建新村舊改15.530.35.3楊梅崗、格水村舊改24.9115.991.511.62.05.2總計(jì)203.0738.5335.090.8133.153.6萬科天譽(yù)本案海航南聯(lián)遠(yuǎn)洋新干線愛聯(lián)社區(qū)滿京華喜悅里民生東都德豐大廈美地亞大廈榮超英隆大廈保利上城人民醫(yī)院舊改圳埔?guī)X片區(qū)黃閣新村區(qū)域內(nèi)潛在供應(yīng)綠景香頌：4月30日，綠景香頌推出110套房源，兩小時(shí)售罄，成交均價(jià)15400元/平米星河盛世：4月30日，星河盛世開盤，推出695套房源，當(dāng)日去化612套，成交均價(jià)22000元/平米，成交金額13億；中洲中央公園：5月6日，中洲中央公園開盤，當(dāng)天推出532套，主力戶型87-140平米，實(shí)現(xiàn)100%銷售，均價(jià)21000元/平米，實(shí)現(xiàn)銷售額13億；萊蒙水榭春天：6月10日，萊蒙水榭春天5期開盤，推出1045套房源，主力戶型88-140平米，當(dāng)日去化80%，均價(jià)21000元/平米，6小時(shí)內(nèi)銷售16億元。3.4

深圳近期開盤熱銷項(xiàng)目6月10日萊蒙水榭春天開盤4月30日星河盛世開盤住宅：銷售速度相對穩(wěn)定，為當(dāng)前商品房市場上抗風(fēng)險(xiǎn)能力最好的產(chǎn)品，去化較好的為70-78㎡二房，85-89㎡三房，成交價(jià)格區(qū)間為13000-18000元/平米，龍崗本地客戶為主，關(guān)內(nèi)客戶比例逐步提升（30%-40%）；公寓：供應(yīng)較為稀缺，銷售價(jià)格16000-18000元/平米，但潛在供應(yīng)巨大，銷售速度波動(dòng)較大；商鋪：銷售速度較快，開盤短期內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)較高的去化率，當(dāng)前售價(jià)超過35000元/平米，以關(guān)內(nèi)投資客為主；寫字樓：前景看好，產(chǎn)品溢價(jià)能力較強(qiáng)，但目前銷售速度慢，與公司現(xiàn)時(shí)快速周轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略方向不符；結(jié)合本案所處地理位置以及對周邊市場各物業(yè)的分析，對于未來物業(yè)類型選配有以下判斷：物業(yè)類型競爭需求區(qū)位匹配度風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)間發(fā)展判斷優(yōu)先發(fā)展指數(shù)住宅激烈旺盛高低較快建議發(fā)展5星商鋪一般旺盛較高低快建議發(fā)展5星公寓潛在競爭激烈一般一般較高偏中謹(jǐn)慎發(fā)展3星寫字樓潛在競爭激烈低較高高長控制發(fā)展2星3.5市場分析小結(jié)4.1開發(fā)策略4.2產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比4.3各業(yè)態(tài)市場定位4.4產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目初步定位第四部分4.1開發(fā)策略類別說明追求目標(biāo)快速銷售，擴(kuò)大在龍崗及深圳市場占有率資源持有銷售意見全部銷售開發(fā)周期4年，其中銷售周期30個(gè)月品牌以項(xiàng)目帶動(dòng)品牌，與新干線項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)共同提升遠(yuǎn)洋地產(chǎn)影響力，為后續(xù)開發(fā)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。知識積累/人員輸出培養(yǎng)多盤操作的綜合管理能力，提升人均效能，降低管理成本，保障公司在深圳區(qū)域的持續(xù)發(fā)展龍崗CBD東核·高端都市生活全案500米半徑無遮擋·新宜居大社區(qū)4.2產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比回遷物業(yè)：作為交易對價(jià)的一部分，項(xiàng)目需建設(shè)3.8萬平米乙級寫字樓、0.6萬平米商業(yè)，返還原業(yè)主；寫字樓：鑒于3.8萬平米的回遷寫字樓需我方包租，因此不再另外建設(shè)寫字樓，將部分投資購買需求引導(dǎo)至商務(wù)公寓；商業(yè)：根據(jù)調(diào)研，龍崗中心城市場一二層臨街商鋪可以快速去化并實(shí)現(xiàn)較高的售價(jià)，三層商鋪以及小區(qū)內(nèi)街銷售困難，根據(jù)地塊特征計(jì)劃排布2.5-3.5萬平米商鋪（以小面積單位為主），同時(shí)為了促進(jìn)商業(yè)的銷售，計(jì)劃設(shè)置一個(gè)4000-6000平米的小型集中商業(yè)由我方帶租約銷售；商務(wù)公寓：參考當(dāng)前在售公寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)單個(gè)項(xiàng)目年均銷售2-3萬平米，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目快速回現(xiàn)的開發(fā)思路，整體銷售周期計(jì)劃控制在2.5年之內(nèi)，因此公寓面積控制在2-5萬平米；住宅：考慮到當(dāng)前地塊容積率有較大浮動(dòng)空間，因此可以在滿足樓間距、日照等要求的情況下盡可能多得排布住宅；綜合考慮以上條件，項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括：公寓2.1萬平米，商鋪2.1萬平米，住宅16.7萬平米，保障房2.3萬平米，集中商業(yè)0.5萬平米，回遷商業(yè)0.6萬平米，回遷寫字樓3.8萬平米,。4.3各業(yè)態(tài)市場定位—住宅項(xiàng)目面臨的機(jī)遇本項(xiàng)目位于中心城及老鎮(zhèn)板塊之前的邊緣地帶，片區(qū)內(nèi)基本無新房供應(yīng)，無直接競爭項(xiàng)目，因此可以充分立足本地客戶，以差異化優(yōu)勢挖掘、分流龍崗區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目的部分客戶；項(xiàng)目兩側(cè)臨路，一側(cè)臨河，剩余一側(cè)為政府綠地，離項(xiàng)目最近的高層為500米外的萬象天成，視野極為開闊，無遮擋；受關(guān)內(nèi)高房價(jià)的擠壓，地鐵3號線開通之后關(guān)內(nèi)客戶置業(yè)龍崗成為新的趨勢，項(xiàng)目位于3號線地鐵一線覆蓋區(qū)，兼具12號線地鐵口的優(yōu)勢，具備吸引外部客戶至本片區(qū)置業(yè)的引力。市區(qū)客戶本案中心城客戶老鎮(zhèn)及其他客群特征以中心城、老鎮(zhèn)及周邊區(qū)域等本地有改善型需求的客戶為主，兼有少量被關(guān)內(nèi)高房價(jià)擠壓外溢的關(guān)內(nèi)白領(lǐng)；本地客戶主要為企業(yè)中高管、企事業(yè)單位職員、公務(wù)員、私營業(yè)主等中上收入階層，此類客戶大部分在28-35歲，工作5年以上，家庭至少有一個(gè)孩子，注重孩子性格品質(zhì)的培養(yǎng)，重親情，要面子，希望小區(qū)有一定的檔次，能夠匹配自己的身份及所在圈層；主力需求產(chǎn)品集中在90平米以下首改，部分為110-140平再改產(chǎn)品。老鎮(zhèn)及龍崗其他，50%；龍崗中心城，30%；關(guān)內(nèi)客戶，20%。。根據(jù)龍崗市場住宅項(xiàng)目成交情況，預(yù)計(jì)本案客戶比例：中心城自住客戶最關(guān)注價(jià)值點(diǎn)：性價(jià)比、小區(qū)環(huán)境、綜合配套、學(xué)位；關(guān)內(nèi)客戶自住最關(guān)注價(jià)值點(diǎn)：性價(jià)比、交通、戶型實(shí)用性、綜合配套；龍崗老鎮(zhèn)及周邊坪山、平湖等客戶最關(guān)注價(jià)值點(diǎn)：性價(jià)比、綜合配套、小區(qū)環(huán)境、學(xué)位。關(guān)外自住客戶（中心城本地及周邊）關(guān)內(nèi)自住客戶投資客性價(jià)比單價(jià)、總價(jià)實(shí)用戶型贈送率板塊區(qū)位地鐵規(guī)劃品牌、大盤升值潛力配套教育商業(yè)居住氛圍交通地鐵快速路4.3各業(yè)態(tài)市場定位—住宅4.3各業(yè)態(tài)市場定位—住宅結(jié)合客群定位以及90/70的限制，項(xiàng)目戶型配比建議如下：戶型戶均面積（平米）贈送比例面積比總價(jià)區(qū)間實(shí)用2房70-7510-20%15%100-110萬精致3房1衛(wèi)80-8410-20%25%120-130萬舒適3房2衛(wèi)84-8910-20%30%130-145萬舒適4房2衛(wèi)110-12010-20%20%160-180萬舒適5房2衛(wèi)130-14010-20%10%200-220萬4.3各業(yè)態(tài)市場定位—住宅通過市場比較法進(jìn)行住宅定價(jià)，預(yù)估本案當(dāng)前暢銷價(jià)格為13500元/平米。項(xiàng)目修正系數(shù)成交均價(jià)修正價(jià)格權(quán)重權(quán)重價(jià)格閱山華府1.02129431314525%3286紫麟山1.24124241540715%2311八意府1.12129461452915%2179熙和園1.07121961304925%3262萬科天譽(yù)0.87138841206020%2412本項(xiàng)目

100%13451類項(xiàng)區(qū)位交通噪音周邊環(huán)境周邊配套規(guī)劃設(shè)計(jì)社區(qū)配套戶型品質(zhì)物管合計(jì)權(quán)重12%9%5%10%8%10%10%16%13%7%100%閱山華府77994978977.68紫麟山67574865786.29八意府795656107766.95熙和園1010577668667.29萬科天譽(yù)101069108108998.98本項(xiàng)目810687688887.8備注：萬科當(dāng)前成交價(jià)中已經(jīng)扣除了2000元/平米精裝修。4.3各業(yè)態(tài)市場定位—公寓面臨機(jī)遇本案離龍崗CBD核心區(qū)不足500米，周邊有多個(gè)在建或建成的寫字樓項(xiàng)目：珠江廣場、維百盛、正中時(shí)代廣場等，同時(shí)本項(xiàng)目配建有38000平米寫字樓，片區(qū)內(nèi)聚集了大量的商務(wù)辦公人群；限購政策的延續(xù)使得具有不限購、限貸屬性的公寓產(chǎn)品有更加廣闊的客戶基礎(chǔ)?？蛻舳ㄎ唬褐饕腿簽樵邶垗徶行某枪ぷ鞯哪贻p白領(lǐng)以及關(guān)內(nèi)外投資客；產(chǎn)品定位：面積范圍建議在33-60平米之間，且含有精裝修，以方便使用，總價(jià)控制為50-90萬以內(nèi)；價(jià)格定位：參考當(dāng)前在售瓏瑜及保利項(xiàng)目，預(yù)估當(dāng)前暢銷價(jià)為15000元/平米當(dāng)前在售瓏瑜及保利上城項(xiàng)目均為精裝修產(chǎn)品；瓏瑜項(xiàng)目當(dāng)前售價(jià)16000-17000元/平米；保利上城為14000-15000元/平米。4.3各業(yè)態(tài)市場定位—商業(yè)面臨機(jī)遇回遷物業(yè)中含6000平米商業(yè)（后期由我方包租），考慮設(shè)為高端餐飲，我方自行持有的小型集中商業(yè)計(jì)劃引入大中型超市，促進(jìn)商鋪的銷售；項(xiàng)目兩面臨龍崗主干道，沿街面長，昭示性好；深圳人民對投資商鋪比較熱情；客戶定位：主要客群為龍崗本地及關(guān)內(nèi)的投資客；產(chǎn)品定位參考市場上暢銷產(chǎn)品，建議多做一層，把層高做高，同時(shí)進(jìn)深不宜超過12米，臨街位置可以設(shè)置二層街鋪；產(chǎn)品建議在60平米以內(nèi)，總價(jià)控制在200萬以內(nèi)，同時(shí)在總價(jià)不突破500萬的前提下配建少部分大面積商鋪（100-130平米）；價(jià)格定位：參考距離項(xiàng)目400米的萬象天成項(xiàng)目，預(yù)估當(dāng)前暢銷價(jià)為35000元/平米萬象天成二手商鋪平均售價(jià)40000元/平米以上，部分靠近超市的鋪位售價(jià)達(dá)60000-80000元/平米。4.4產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)住宅底層商鋪二層商鋪辦公公寓地下室二層地下室基礎(chǔ)形式初步定位管樁，考慮到龍崗區(qū)內(nèi)地質(zhì)形式負(fù)責(zé)，成本測算按照沖孔樁結(jié)構(gòu)形式框架剪力墻層高2.9m5.1m4.5m3.4m2.9m層數(shù)25/31--2831首層大堂墻面裝飾：石材、墻磚；地面裝飾：防滑地磚；頂棚：輕鋼龍骨吊頂，乳膠漆標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走道墻面裝飾：乳膠漆；地面裝飾：防滑地磚；頂棚：乳膠漆室內(nèi)樓梯間墻面裝飾：原子灰刮白；地面裝飾：防滑地磚；頂棚：原子灰刮白戶內(nèi)毛坯精裝修外窗鋁合金+中空玻璃不銹鋼單玻不銹鋼單玻鋁合金+中空玻璃鋁合金+中空玻璃外立面底層石材，中間及上部為通體磚及涂料石材石材玻璃幕墻+涂料，底部石材底層石材，中間及上部為通體磚及涂料605.1地塊價(jià)值分析5.2總體規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案第五部分5.1地塊價(jià)值分析項(xiàng)目分區(qū)IIIIIIIVⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪ商業(yè)價(jià)值很好一般較好較好很好較好較好較好較好很好較好居住價(jià)值一般較好較好很好一般較好較好較好很好一般較好沿河的Ⅸ，IV區(qū)有較好的自然景觀資源，居住價(jià)值高，設(shè)置大戶型的首改、再改產(chǎn)品；I區(qū)和V區(qū)靠近主干道，商業(yè)價(jià)值最高，布置部分商鋪；Ⅹ區(qū)昭示性極強(qiáng)，鑒于回遷物業(yè)需我方包租20年，因此排布在此區(qū)；III區(qū)面向綠地，景觀好，但無法排布南北朝向的住宅，因此考慮建設(shè)商務(wù)公寓。5.2總體規(guī)劃—總平面為了增加項(xiàng)目的臨街面，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，特意在地塊東側(cè)打通一條南北向的道路，道路兩側(cè)布置商鋪；為了充分利用龍崗河景觀資源，沿河布置一排住宅；項(xiàng)目中間地塊方正，可以形成比較好的住宅小區(qū)；項(xiàng)目西側(cè)在布置完幼兒園之后僅能布置兩排住宅，因此增加一棟公寓提升土地開發(fā)強(qiáng)度，且公寓對朝向并不敏感；項(xiàng)目東北側(cè)為回遷物業(yè)，主要是考慮到我司需對回遷物業(yè)進(jìn)行包租，而地塊東北側(cè)是項(xiàng)目昭示性最好的區(qū)域，可以保障后期我方的收益水平，同時(shí)可以與小區(qū)獨(dú)立開來。5.2總體規(guī)劃—經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積57079總建筑面積377970計(jì)容積率總建筑面積282970其中住宅建筑面積190212其中普通住宅167400保障房22812辦公+商務(wù)辦公建筑面積38000公寓建筑面積21134商業(yè)建筑面積31784其中集中商業(yè)11154商鋪20630配套建筑面積1840其中6班幼兒園建筑面積1600環(huán)衛(wèi)工人休息室建筑面積20再生資源回收點(diǎn)建筑面積50垃圾收集站建筑面積80社區(qū)警務(wù)室建筑面積30公廁建筑面積60不計(jì)容積率總建筑面積95000其中地下室建筑面積95000容積率4.96綠地率25%建筑覆蓋率63.50%總停車位2326其中住宅停車位（輛）1902商業(yè)停車位（輛）224辦公停車位（輛）190幼兒園停車位（輛）105.2總體規(guī)劃—剖面圖5.2總體規(guī)劃—銷售展示區(qū)銷售展示區(qū)域位于規(guī)劃地塊的西南角；展示區(qū)的主入口和機(jī)動(dòng)車出入口在盛龍路處設(shè)置；項(xiàng)目前期在龍崗河邊設(shè)置樣板間展示區(qū)，實(shí)體樣板房開發(fā)之后可以客戶沿著龍崗河進(jìn)入小區(qū)內(nèi)參觀。5.2總體規(guī)劃—產(chǎn)品布置戶型均滿足土地出讓的90/70要求；將大戶型單位設(shè)置與噪音干擾較少、景觀條件較好的龍崗河沿線。建筑面積（m2）套數(shù)面積比例商品住宅70-7535015%80-89100055%110-12032420%130-14016210%5.2總體規(guī)劃—空間意向南5.2總體規(guī)劃—景觀意向5.2總體規(guī)劃—交通分析5.2總體規(guī)劃—地下室地下車庫總面積為95000㎡；總停車位為2326輛：住宅停車位1902輛，商業(yè)停車位224輛，辦公停車位190輛，幼兒園停車位10輛。5.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)（1）—擬選戶型（1）低梯戶比：樓型以兩梯四戶為主，居住戶數(shù)少品質(zhì)較高。優(yōu)采光通風(fēng)：每戶都有至少一個(gè)主要臥室南向并有充足采光條件。主要戶型都可實(shí)現(xiàn)南北通透，舒適性高。高贈送率：各戶型通過贈送陽臺和兩層高陽臺（后補(bǔ)板）的方式提高戶型的實(shí)用率。方正格局：戶型平面方正，分區(qū)合理，符合傳統(tǒng)上的居住理念。5.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)（1）—擬選戶型（2）5.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)（1）—擬選戶型（3）5.3產(chǎn)品設(shè)計(jì)（2）—建筑立面意向新古典風(fēng)格立面新古典主義迎合主要的本地目標(biāo)客戶，體現(xiàn)了典雅與尊貴，營造出小區(qū)尊貴的居住氛圍。著重突出建筑的基座裝飾和頂部造型，簡化中間樓層的造型和裝飾，保證戶型的使用功能不受影響并優(yōu)化成本。立面近人尺度的基座采用石材，上部采用涂料和瓷磚。6.1項(xiàng)目開發(fā)分期6.2開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃6.3項(xiàng)目成本計(jì)劃6.4項(xiàng)目銷售計(jì)劃6.5管理資源配置項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃第六部分6.1項(xiàng)目開發(fā)分期1期2期3期項(xiàng)目擬分為三期開發(fā)；1期開發(fā)東側(cè)地塊住宅及商鋪，保證項(xiàng)目現(xiàn)金流；2期開發(fā)西側(cè)地塊公寓、住宅、幼兒園；3期開發(fā)東側(cè)地塊保障房、回遷物業(yè)。銷售資源安排項(xiàng)目銷售資源以住宅為主，考慮到在14年初地塊800米外的遠(yuǎn)洋新干線僅剩約4萬平米住宅尚未推出，本案1期在14年初開盤，可以作為很好的資源補(bǔ)充；考慮到一期銷售資源充足（約27億）項(xiàng)目二三期計(jì)劃在14年動(dòng)工，15年開始銷售，此舉同時(shí)可以降低前期的資金占用。6.2開發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目分期

1期2期3期前期節(jié)點(diǎn)凈地交付2012年12月2012年12月2012年12月建設(shè)用地規(guī)劃許可證2013年4月2013年4月2013年4月方案設(shè)計(jì)及批復(fù)2013年4月2013年5月2013年6月擴(kuò)初設(shè)計(jì)及批復(fù)2013年4月2013年6月2013年7月施工圖設(shè)計(jì)2013年5月2013年7月2013年8月國有土地使用證2013年5月2013年7月2013年8月建設(shè)工程規(guī)劃許可證2013年6月2013年8月2013年9月建設(shè)工程施工許可證2013年6月2013年9月2013年10月商品房預(yù)售許可證2014年2月2015年2月2015年2月工程節(jié)點(diǎn)結(jié)構(gòu)±02013年10月2014年10月2014年10月地上主體2014年6月2015年6月2015年6月外立面、配套水電和外架拆除2014年12月2015年12月2015年12月市政景觀2015年5月2016年5月2016年5月綜合驗(yàn)收2015年8月2016年8月2016年8月交付入住2015年9月2016年6月2016年6月銷售節(jié)點(diǎn)樣板房、展示區(qū)開放2013年9月2013年9月2013年9月首次開盤銷售2014年2月2015年2月2015年2月銷售面積達(dá)到50%2014年7月2015年6月2015年6月銷售面積達(dá)到95%2015年5月2015年11月2015年11月清盤2015年9月2015年6月2015年3月6.3項(xiàng)目成本計(jì)劃—總體目標(biāo)物業(yè)類型住宅商業(yè)公寓回遷寫字樓190212平米31784平米21134平米38000平米前期378382378478建安工程3181332750203558基礎(chǔ)設(shè)施303347302348配套工程38383838地下車庫1385138513851385合計(jì)5286548071245807備注：深圳車位不可銷售，車位建設(shè)成本折合可售單方1385元/平米；

公寓部分考慮了精裝修成本1500元/平米。單方成本：（參考新干線，且建安工程費(fèi)在經(jīng)過集團(tuán)審核通過的新干線成本目標(biāo)基礎(chǔ)上上浮5%）6.3項(xiàng)目成本計(jì)劃—支出計(jì)劃備注：地下車庫相關(guān)費(fèi)用計(jì)入配套設(shè)施費(fèi)整體費(fèi)用總計(jì)(萬元）20132014201520162017前期費(fèi)用11,0222,1534,9573,91200建安工程費(fèi)用95,21014,56531,52629,92514,4334,760基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用8,8311,5392,9442,917990442配套設(shè)施費(fèi)用40,0249,01316,5048,0054,5012,001合計(jì)155086272695593044759199257203成本支出計(jì)劃13年建設(shè)成本支出2.7億，14、15年進(jìn)入高峰期分別支出5.6億，4.5億，2017年為質(zhì)保金、結(jié)算款等總計(jì)0.7億。6.4項(xiàng)目銷售計(jì)劃2014201520161Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年商品住宅銷售面積（平米）

30,000

30,000

20,000

20,000

100,000

25,000

20,000150007,40067400單價(jià)(元/平米)

14,884

14,884

14,884

14,884

14,884

15,628

15,6281562815,628

15,628銷售金額(萬元)

44,651

44,651

29,768

29,768

148,838

39,070

31,2562344211,565

105,333商業(yè)銷售面積（平米）

7,000

6,000

-3,630

16,630

4,000

-

-

-

4,000單價(jià)(元/平米)

40,517

40,517

-

40,517

40,517

42,543銷售金額(萬元)

28,362

24,310

-

14,708

67,380

17,017公寓銷售面積（平米）

-

5,0005,0005,000

15,000

5,000

1,134單價(jià)(元/平米)

-

17,36417,36417,364

17,364

18,233

18,233

-銷售金額(萬元)

-

8,6828,6828,682

26,047

9,116

2,068

-集中商業(yè)銷售面積（平米）

5,154

5,154單價(jià)(元/平米)14,586

14,586銷售金額(萬元)

7,518

7,518保障房銷售面積（平米）22812單價(jià)(元/平米)

4,500銷售金額(萬元)

10,2656.4項(xiàng)目銷售計(jì)劃2014年2015年2016年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年1Q2Q3Q4Q全年銷售面積（平米）

30,000

30,000

20,00020,000

100,00032,00031,00042,81216,030

121,8429,0001,134

-49,15