萬達(dá)國際智中心營銷推廣策略及執(zhí)行告

萬達(dá)國際財智中心*營銷推廣策略及執(zhí)行報告WandatimesMarketingPromotionPaln&ExecutionReportSyswinBrokerage思源經(jīng)紀(jì)·重慶AtFirst首先’讓我們初步理解[萬達(dá)國際]營銷所面臨的任務(wù)與問題目標(biāo)、任務(wù)與問題TheProblems01項(xiàng)目解讀InternalEnvironment02營銷環(huán)境研判及客戶研究Summry03營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)TheProblems04營銷戰(zhàn)略及策略MarketingBreakout05營銷執(zhí)行要點(diǎn)MarketingExecutive06目錄Index項(xiàng)目營銷目標(biāo)、任務(wù)及問題初判[目標(biāo)&任務(wù)]實(shí)現(xiàn)萬達(dá)品牌在重慶新的飛躍，實(shí)現(xiàn)萬達(dá)品牌的提升營造優(yōu)良商務(wù)氛圍，進(jìn)一步帶動南坪核心區(qū)域發(fā)展順利實(shí)現(xiàn)A、B棟的成功銷售，以合理的價格實(shí)現(xiàn)快速銷售，完成銷售任務(wù)社會效益和經(jīng)濟(jì)效益同時最大化帶動整個區(qū)域發(fā)展，奠定同類產(chǎn)品行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者地位[問題初判]南岸區(qū)目前商務(wù)氛圍較差，區(qū)域認(rèn)可度較低中心區(qū)域投資產(chǎn)品競爭激烈，主要是公寓產(chǎn)品有較大競爭在幾乎無客戶累積期的情況下，四個月需完成銷售1.5億，任務(wù)難度較大目標(biāo)、任務(wù)與問題TheProblems01項(xiàng)目解讀InternalEnvironment02營銷環(huán)境研判及客戶研究Summry03營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)TheProblems04營銷戰(zhàn)略及策略MarketingBreakout05營銷執(zhí)行要點(diǎn)MarketingExecutive06目錄Index項(xiàng)目整體概況研判[本體視角]南坪商圈核心地塊，占有稀缺核心商圈地段，地段優(yōu)勢明顯；[區(qū)域視角]

南坪商圈重要組成部分，商業(yè)中心區(qū)域，未來欣欣向榮；[城市視角]城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展直轄市，西部地區(qū)重要增長極，長江上游金融經(jīng)濟(jì)中心；項(xiàng)目屬性研判土地區(qū)位等級：城市核心地帶區(qū)域產(chǎn)業(yè)功能：市級重點(diǎn)商圈，區(qū)域內(nèi)第一商圈城市發(fā)展趨勢：城市未來的中心區(qū)域，規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Υ髤^(qū)域與重要商圈及交通點(diǎn)的距離：解放碑商圈6公里；江北城CBD9公里；江北國際機(jī)場20公里……項(xiàng)目位于城市核心地帶，具備較好的交通條件和商業(yè)商務(wù)配套對本案產(chǎn)品的理解產(chǎn)品特點(diǎn)：高端的硬件配置；8.4米超大柱間距；2.8—3米超高凈空間；電梯配比高；公攤小；套內(nèi)利用率高；節(jié)能環(huán)保的LOW-E玻璃對本案產(chǎn)品的理解[軌道交通]輕軌3號線從項(xiàng)目東側(cè)的南坪南路經(jīng)過，并在此設(shè)站，有三個出入口與購物中心相連接。

預(yù)計2010年一期可以運(yùn)營。一期工程起于南岸區(qū)二塘，止于北部新區(qū)龍頭寺；二期向北延伸至江北國際機(jī)場；三期向南延伸至巴南區(qū)魚洞鎮(zhèn)。

[公共交通]125路、149路、809路、839路、611路、301路、302路、303路、304路、305路、306路、307路、308路、325路、347路、348路、349路、365路、366路、382路、383路、108路、158路、168路、252路、962路等，一車直達(dá)主城各區(qū)。對本案產(chǎn)品的理解商業(yè)商務(wù)配套：百貨商場，超市，銀行，電信及郵局營業(yè)廳，郵局等配套一應(yīng)俱全商場：新世紀(jì)、重百、百盛、元旦百貨超市：好又多超市、新世紀(jì)超市、人人樂、百盛超市銀行：中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、福建興業(yè)銀行、深圳發(fā)展銀行、重慶市商業(yè)銀行、中國信合、招商銀行電信及郵局營業(yè)廳：南坪郵局、移動營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳、電信營業(yè)廳今年底還會開業(yè)萬達(dá)旗下的萬千百貨，艾美五星級酒店以及萬達(dá)院線電影院對項(xiàng)目的初步理解傳統(tǒng)的商圈核心提供無比便捷的交通完善的商業(yè)配套重慶市場上越漸稀缺的中心區(qū)域項(xiàng)目公建感的立面，提升樓盤整體品質(zhì)感高端的硬件配置萬達(dá)品牌強(qiáng)力支撐目標(biāo)、任務(wù)與問題TheProblems01項(xiàng)目解讀InternalEnvironment02營銷環(huán)境研判及客戶研究Summry03營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)TheProblems04營銷戰(zhàn)略及策略MarketingBreakout05營銷執(zhí)行要點(diǎn)MarketingExecutive06目錄Index重慶市商務(wù)市場發(fā)展背景研究>>>重慶商務(wù)板塊分區(qū)明顯，解放碑、江北及江北城CBD發(fā)展最好，其他區(qū)域發(fā)展相對落后南岸區(qū)板塊解放碑板塊江北城CBD板塊江北區(qū)板塊北部新區(qū)板塊九龍坡區(qū)板塊高新區(qū)板塊沙坪壩區(qū)板塊重慶市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展格局分為：一個新興商務(wù)中心為契機(jī)；兩大傳統(tǒng)商務(wù)中心板塊為主導(dǎo)；五大副商務(wù)中心為輔助；的發(fā)展格局。目前發(fā)展最好市場認(rèn)同度最高的是解放碑以及江北區(qū)板塊，未來期望最大的是江北城CBD板塊，其他板塊發(fā)展受這三個板塊的影響，僅僅作為輔助區(qū)域，商務(wù)市場接受與認(rèn)同度較差重慶商務(wù)市場分布據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶市目前已投入使用寫字樓約61個項(xiàng)目，形成辦公寫字樓市場的兩線布局:渝北-江北-渝中;沙坪壩-九龍坡。目前投入使用的寫字樓依然以江北-渝中為主要聚集區(qū)。區(qū)域指標(biāo)樓盤個數(shù)巴南區(qū)1江北區(qū)12九龍坡區(qū)9南岸區(qū)6沙坪壩區(qū)5渝北區(qū)10渝中區(qū)18總計61重慶市商務(wù)市場發(fā)展背景研究>>>觀點(diǎn)：目前重慶商務(wù)市場形成沙區(qū)-楊家坪一線以及渝北-渝中一線，兩線布局格局。年份成交面積（萬平方米）交易金額（億元）建面平均單價（元/平方米）200422.617.233179200519.216.93590200639.8214.853731200746.1819.964324總計127.8248.94-重慶歷年寫字樓成交統(tǒng)計主城區(qū)寫字樓物業(yè)2004-2007年交易量總量為127.82萬平方米，2004年開始是重慶寫字樓成交市場開始飛速發(fā)展的時期，成交均價開始逐年上升。渝中區(qū)寫字樓物業(yè)交易量位于各區(qū)之首，其次為江北區(qū)和南岸區(qū)。數(shù)據(jù)來源：2004-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表重慶市商務(wù)市場發(fā)展背景研究>>>觀點(diǎn)：2004年來，重慶市寫字樓年均消化面積約為32萬方，成交量及成交均價有逐年上升的趨勢。濱江商務(wù)帶喜來登國際中心長江國際中心區(qū)商務(wù)帶宏聲新座科爾大廈正聯(lián)大廈金臺大廈宏聲大廈城市之光聚豐大廈萬凱新都會浪高凱悅凱賓斯基工貿(mào)大廈改建工程萬達(dá)國際西南協(xié)作大廈區(qū)域指標(biāo)樓盤濱江商務(wù)帶喜來登國際中心/長江國際（2）中心區(qū)商業(yè)帶凱賓斯基/浪高凱悅/西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈/宏聲大廈/城市之光/聚豐大廈/萬凱新都會/萬達(dá)國際/工貿(mào)大廈擴(kuò)建/科爾大廈/金臺大廈/正聯(lián)大廈/宏聲星座（13）據(jù)不完全統(tǒng)計，南岸區(qū)寫字樓市場主要由中心區(qū)商務(wù)帶和濱江商務(wù)帶組成，目前已知寫字樓項(xiàng)目共計約15個；目前競爭集中在中西區(qū)商務(wù)帶，是在售及潛在競爭物業(yè)的聚集區(qū)。重慶市商務(wù)市場發(fā)展背景研究>>>觀點(diǎn)：南岸區(qū)寫字樓項(xiàng)目目前主要分布在中心區(qū)商務(wù)帶以及濱江商務(wù)帶，中心商務(wù)帶是競爭最為激烈的區(qū)域，目前已知寫字樓項(xiàng)目約計13個。年份供應(yīng)面積（萬平方米）成交面積（萬平方米）交易金額（億元）建面均價（元/平方米）2004-1.990.03435520054.61.710.5632922006－0.040.01181320072.80.970.3311020084.52.81.445154總量11.97.512.34-南岸區(qū)歷年寫字樓成交統(tǒng)計拒不完全統(tǒng)計，南岸區(qū)寫字樓物業(yè)2004-2007年交易量總量為7.51萬平方米，2008年南岸區(qū)寫字樓供應(yīng)及成交量陡增，南岸區(qū)寫字樓市場開始逐步升溫。數(shù)據(jù)來源：2004-2008重慶市國土資源和房屋管理局房地產(chǎn)交易報表供應(yīng)項(xiàng)目供應(yīng)時間供應(yīng)體量（萬平方米）浪高凱悅大廈20052城市之光20052.6宏聲新座20072.8喜來登國際中心20082西南經(jīng)濟(jì)區(qū)協(xié)作大廈20082.5南岸區(qū)歷年寫字樓供應(yīng)統(tǒng)計重慶市商務(wù)市場發(fā)展背景研究>>>觀點(diǎn)：南岸區(qū)寫字樓市場面臨供給量不大，成交方面經(jīng)過2006-2007年蓄勢之后，在2008年出現(xiàn)飛躍式發(fā)展，未來隨著城市商業(yè)中心的升級改造，商務(wù)市場發(fā)展空間已經(jīng)打開。一、重慶寫字樓市場目前呈“兩線”分布，本項(xiàng)目位于南岸中心，處于渝北－渝中一線，發(fā)展趨勢十分看好，開發(fā)形勢逐年火熱；二、南岸區(qū)寫字樓物業(yè)主要集中在中心區(qū)及濱江帶，中心區(qū)是未來寫字樓物業(yè)發(fā)展最核心的區(qū)域，本案有著先天的地理優(yōu)勢；三、南岸區(qū)寫字樓物業(yè)從2008年前后出現(xiàn)飛躍式發(fā)展，南岸區(qū)商務(wù)市場發(fā)展?jié)摿薮?。重慶市商務(wù)市場發(fā)展背景研究小結(jié)預(yù)計2010將入市項(xiàng)目重慶目前已知未上市的寫字樓達(dá)到17個，總建筑體量超過150萬平米，將在2010年左右集中上市，這將是重慶7年的合計消化量！項(xiàng)目位置體量（萬㎡）佔(zhàn)有資源預(yù)計推出時間查氏中心項(xiàng)目北部新區(qū)2.8區(qū)域中心

未定富力·海洋廣場江北區(qū)3核心商圈未定鼎好·世紀(jì)星城渝中區(qū)8區(qū)域中心未定華迅·環(huán)球金融中心渝中區(qū)7.8核心商圈未定線外北部新區(qū)4區(qū)域中新未定北城國際中心渝北區(qū)3.05區(qū)域中心未定江北城發(fā)展大廈江北區(qū)-區(qū)域中心未定金融街世紀(jì)中心江北區(qū)-區(qū)域中心未定瑞安·嘉陵帆影渝中區(qū)10區(qū)域中心未定英利國家開發(fā)金融中心渝中區(qū)8區(qū)域中心未定協(xié)信·丹楓白露江北區(qū)-區(qū)域中心未定重賓·保利國際廣場渝中區(qū)8區(qū)域中心未定茂業(yè)城江北區(qū)8核心商圈未定江北太陽谷江北區(qū)約55核心商圈未定工貿(mào)大廈改建工程南岸區(qū)約8區(qū)域中心未定北部新區(qū)禮嘉中心CBD北部新區(qū)約30區(qū)域中心未定KPF重慶國際金融街渝中區(qū)大于20核心商圈未定合計約150萬平米項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>重慶市商務(wù)市場供給研究——潛在供應(yīng)寫字樓長江國際喜來登國際中心西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈萬達(dá)國際工貿(mào)大廈改建工程項(xiàng)目名稱體量(萬平方米)備注西南經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈8在售長江國際2.84在售喜來登國際中心4.4在售萬達(dá)國際5.4潛在工貿(mào)大廈改建8潛在結(jié)論：南岸區(qū)在售寫字樓項(xiàng)目3個，體量約15萬方，潛在寫字樓項(xiàng)目2個，體量約13萬方，總體供應(yīng)量不大，寫字樓競爭主要來自于其他板塊的客戶分流。項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>南岸區(qū)供應(yīng)寫字樓——在售與潛在項(xiàng)目樓盤名稱規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)已開發(fā)體量未開發(fā)體量面積區(qū)間總價區(qū)間套內(nèi)均價上海城LOMO15.74公寓8.07.033.624萬左右7000（精裝）亞太商谷73.00公寓37.5635.4346.1-70.226.7-40.65800雙子星座7.60公寓7.60034.9-76.415.5-34.04450萬達(dá)26克拉6.6公寓6.6028-5123-408141協(xié)信城23公寓——50——————珊瑚水岸45.0住宅27.3917.6170-20059.5-1708500東原錦悅19.0住宅9.39.727-76.914.9-42.35500項(xiàng)目周邊小套型公寓項(xiàng)目，多達(dá)6個，短期供應(yīng)體量達(dá)到50萬平米，大量的小戶型公寓分流寫字樓小套型投資客群。項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>南岸區(qū)供應(yīng)分流項(xiàng)目——公寓與商務(wù)型住宅結(jié)論：外部小戶型公寓類住宅供應(yīng)體量巨大，分流相當(dāng)數(shù)量的小投資客群。重慶市部分參考型項(xiàng)目的硬件對比情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型寫字樓體量（萬m2）標(biāo)準(zhǔn)層高電梯面積比率空調(diào)車位內(nèi)部配套配置大堂裝修（面積及挑高）商務(wù)氛圍交通條件套內(nèi)均價（元/m2）開盤時間物業(yè)管理費(fèi)財富中心寫字樓5.973.9米0.498中央空調(diào)1000中高端五星精裝，面積300平米，挑高9米較好好89002009.56.5元龍湖國際寫字樓43.7米0.5中央空調(diào)325中高端五星精裝，面積280平米，挑高9.7米較好好86002009.413元中新城上城寫字樓4.54.2米0.45中央空調(diào)400中高端五星精裝，面積440平米，挑高7米一般優(yōu)越100002008.38元長江國際寫字樓2.843.9米0.355中央空調(diào)416高端五星精裝，面積300平米，挑高12米差差100002009.7約8.5元喜來登國際寫字樓3.53.6米3.2米0.7中央空調(diào)800高端五星精裝，面積1000平米，挑高12米一般一般120002008年約11元萬達(dá)國際A棟寫字樓2.53.6米0.357中央空調(diào)——中高端五星精裝，面積90平米，挑高11米好優(yōu)越——————萬達(dá)國際B棟寫字樓2.93.3米0.441中央空調(diào)——中端五星精裝，面積110平米，挑高6.4米好優(yōu)越——————項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>重慶市部分參考型項(xiàng)目的硬件對比情況結(jié)論：重慶市部分在售參考項(xiàng)目硬件類比，萬達(dá)國際項(xiàng)目硬件處于中檔水平，競爭優(yōu)勢不突出。位于主干道道路交通高層物業(yè)形態(tài)品牌價值高企業(yè)品牌玻璃幕墻外立面好商務(wù)氛圍待定售價（建面）優(yōu)越軌道條件中端內(nèi)部配套配置五星精裝大堂裝修萬達(dá)物管物管中央空調(diào)空調(diào)——車位分戶衛(wèi)生間衛(wèi)生間7部日立電梯配置指標(biāo)萬達(dá)國際B棟濱江路主干道道路交通超高層物業(yè)形態(tài)一般企業(yè)品牌玻璃幕墻外立面一般商務(wù)氛圍10000售價（建面）無軌道條件高端內(nèi)部配套配置五星精裝大堂裝修第一太平戴維斯物管中央空調(diào)空調(diào)416車位公共衛(wèi)生間衛(wèi)生間8部日立電梯配置指標(biāo)A：長江國際濱江路主干道道路交通超高層物業(yè)形態(tài)一般企業(yè)品牌玻璃幕墻外立面一般商務(wù)氛圍12000售價（建面）無軌道條件高端內(nèi)部配套配置超五星精裝大堂裝修世邦魏理仕物管中央空調(diào)空調(diào)800車位公共衛(wèi)生間衛(wèi)生間5部奧的斯電梯配置指標(biāo)B：喜來登國際位于主干道道路交通高層物業(yè)形態(tài)品牌價值高企業(yè)品牌玻璃幕墻外立面好商務(wù)氛圍待定售價（建面）優(yōu)越軌道條件高端內(nèi)部配套配置五星精裝大堂裝修萬達(dá)物管物管中央空調(diào)空調(diào)——車位公共衛(wèi)生間衛(wèi)生間7部日立電梯配置指標(biāo)萬達(dá)國際A棟為優(yōu)勢指標(biāo)優(yōu)越綜合體配套無綜合體配套一般綜合體配套優(yōu)越綜合體配套項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>項(xiàng)目本體與南岸區(qū)競爭對手對比情況——物業(yè)管理費(fèi)6.4米大堂挑高——開盤時間——優(yōu)惠政策——銷售情況110平方米

大堂面積3.3米建筑層高53-118平方米

單層面積區(qū)間990平方米單層套內(nèi)面積1340平方米單層建筑面積約2.9萬方寫字樓體量南坪商業(yè)中心區(qū)域板塊指標(biāo)類別萬達(dá)國際B棟——物業(yè)管理費(fèi)12米大堂挑高2009年6月開盤時間一次性9.7折、按揭9.8折

優(yōu)惠i政策不佳銷售情況300平方米大堂面積3.9米建筑層高250-320平米單層面積區(qū)間1080平方米單層套內(nèi)面積1250平方米單層建筑面積約2.84萬方寫字樓體量南岸南濱路區(qū)域板塊指標(biāo)類別A：長江國際——物業(yè)管理費(fèi)12米大堂挑高2008年開盤時間一次性9.6折按揭9.7折

優(yōu)惠政策不佳銷售情況1000平方米大堂面積7-30層3.2米30以上3.6米建筑層高整層發(fā)售單層面積區(qū)間900平方米單層套內(nèi)面積1200平方米單層建筑面積約3.5萬方寫字樓體量南岸南濱路區(qū)域板塊指標(biāo)類別B：喜來登國際——物業(yè)管理費(fèi)11米大堂挑高——開盤時間——優(yōu)惠政策——銷售情況90平方米

大堂面積3.6米建筑層高148-213平方米

單層面積區(qū)間1038平方米單層套內(nèi)面積1345平方米單層建筑面積約2.5萬方寫字樓體量南坪商業(yè)中心區(qū)域板塊指標(biāo)類別萬達(dá)國際A棟2010.5交房時間2009年底交房時間準(zhǔn)現(xiàn)房交房時間2010.5交房時間項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>項(xiàng)目本體與南岸區(qū)競爭對手對比情況萬達(dá)A棟寫字樓在企業(yè)品牌、軌道交通、商務(wù)氛圍、地段、價格與綜合配套、電梯服務(wù)面積等方面，與周邊競爭項(xiàng)目相比占有一定優(yōu)勢；而在交房時間、大堂面積、地標(biāo)高度、景觀等方面與南岸區(qū)直接競爭對手有一定差距。萬達(dá)B棟寫字樓則在硬件上的差距大！項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>項(xiàng)目本體與競爭對手對比/分析結(jié)論A棟客戶：以整層/半層購買為主，自用客戶多于投資客B棟客戶：分零購買為主，看好南岸區(qū)未來商務(wù)市場發(fā)展以及區(qū)域面貌升級改造帶來的投資型機(jī)會，客戶以中小投資者為主,兼顧少量小型自用型客戶A、B棟客戶分類客群構(gòu)成項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>本項(xiàng)目A、B棟不同的產(chǎn)品形態(tài)決定了不同的客群定位在定位項(xiàng)目的競爭策略前，我們先綜合的分析項(xiàng)目所面臨的競爭形勢：一、重慶市2010年左右150萬平米的寫字樓供應(yīng)體量的競爭，而相應(yīng)的寫字樓市場只有23萬平米年消化體量，如此體量將是7年的重慶市場容量，二、解放碑、江北以及CBD板塊，商務(wù)氛圍較好，南岸區(qū)無法與之抗衡；三、南岸區(qū)目前在售長江國際、喜來登等寫字樓區(qū)域內(nèi)競爭相對較小，且價格較高利于本項(xiàng)目的推售；四、南岸區(qū)大量的投資性公寓產(chǎn)品（替代品）對寫字樓形成巨大的投資性分流；項(xiàng)目競爭環(huán)境研究>>>>>>區(qū)隔定位/競爭形勢調(diào)研樣本說明為準(zhǔn)確把握市場，更加深入了解目前重慶辦公物業(yè)購買人群的特點(diǎn)及偏好，思源公司組織專門的人員，采用實(shí)地調(diào)研、案頭調(diào)研以及相關(guān)部門走訪的方式，針對重慶寫字樓市場進(jìn)行客群調(diào)研。

本此寫字樓市場調(diào)研，包含重慶市主城區(qū)7個主要區(qū)域的49個辦公物業(yè)，被調(diào)研企業(yè)共計2828個。本報告數(shù)據(jù)來源：1.企業(yè)信息：本報告中的企業(yè)名稱、行業(yè)類型等指標(biāo)數(shù)據(jù)均為由15人組成的調(diào)研小組實(shí)地記錄、訪問、拍照獲取。2.面積指標(biāo)：調(diào)研人員通過步測、計算規(guī)范地磚尺寸及數(shù)量、查詢相關(guān)資料等方式計算。報告中為特別說明部分，面積數(shù)值均指的是套內(nèi)面積。本報告數(shù)據(jù)說明：1.區(qū)域劃分：本報告中的區(qū)域劃分是根據(jù)重慶市主城區(qū)辦公物業(yè)主要集中的幾個區(qū)域進(jìn)行劃分，針對渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)以及高新區(qū)合計六個區(qū)域進(jìn)行調(diào)研。2.所屬行業(yè)：根據(jù)企業(yè)所屬行業(yè)的不同，思源將2828個被調(diào)企業(yè)劃分為11類行業(yè)，便于統(tǒng)計分析。項(xiàng)目客群定位研究>>>重慶市商務(wù)市場自用類客群研究寫字樓（44個）大都會廣場海王星A區(qū)南翼綜合樓地產(chǎn)大廈1單元海王星B區(qū)北翼綜合樓國際商務(wù)大廈海王星C區(qū)中部綜合樓國貿(mào)中心海王星D區(qū)南翼標(biāo)準(zhǔn)廠房合景大廈海王星E區(qū)北翼標(biāo)準(zhǔn)廠房環(huán)球廣場佳樂紫光紐約.紐約金星鷗鵬大廈美源國際世紀(jì)環(huán)島水晶國際世貿(mào)大廈水星F區(qū)投資大廈天王星萬豪大廈御湖遠(yuǎn)艦希爾頓大廈大西洋國際龍湖.西城天街城市之光泰興科技廣場宏聲廣場渝高大廈聚豐大廈立洋資本時代智博天下大廈世紀(jì)銀河渝高廣場E、F弗瑞登茂業(yè)東方時代紅鼎國際未來國際嘉年華大廈西普大廈理想大廈中信大廈公寓（5個）德藝大廈合景聚融精英國際浩博天庭城市領(lǐng)地

本次統(tǒng)計樣本為重慶主城七區(qū)已投入使用的物業(yè)，其中寫字樓44個，公寓5個，2828家樣本企業(yè)調(diào)研樣本說明項(xiàng)目客群定位研究>>>重慶市商務(wù)市場自用類客群研究區(qū)域A類B類C類D類E類F類G類H類I類J類K類總計高新區(qū)-

-

-

-

-

1-

1-

1-

3江北區(qū)2441034522913105118九龍坡區(qū)-

1

-6-

1214-

3-

27南岸區(qū)-

11613-

5441-

35沙坪壩區(qū)14-

113-

1824236渝北區(qū)61115169141710236163渝中區(qū)2448633315233418916247總計33152491941024697475129629A類：專業(yè)事務(wù)所類（會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類（旅行社、電腦培訓(xùn)、商務(wù)培訓(xùn)、出國咨詢、報社、雜志社等）C類：政府機(jī)關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服務(wù)類（票務(wù)中心、各式中西餐飲、食品、娛樂業(yè)、美容健身、婚紗攝影等）F類：電子信息類（電子產(chǎn)品/元件、電腦IT、軟件等的開發(fā)及經(jīng)營）G類：機(jī)電/家私產(chǎn)品類（普通電器、機(jī)械/電力設(shè)備、家私等的制造及經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)類（開發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等）I類：商貿(mào)運(yùn)輸類（商業(yè)代理、貿(mào)易、運(yùn)輸?shù)龋㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類

重慶市主城區(qū)自用類客群行業(yè)統(tǒng)計項(xiàng)目客群定位研究>>>>>>觀點(diǎn)：根據(jù)對629組自用類客戶分析，自用類客戶行業(yè)主要集中在銀行、餐飲生活服務(wù)類、電子信息類以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類企業(yè)。濱江商務(wù)帶中心區(qū)商務(wù)帶正聯(lián)大廈金臺大廈宏聲大廈城市之光聚豐大廈浪高凱悅本次統(tǒng)計樣本為南岸區(qū)已投入使用的物業(yè)，共計調(diào)研6個已入駐物業(yè)，有效樣本107個。寫字樓（6個）浪高凱悅宏聲大廈城市之光聚豐大廈金臺大廈正聯(lián)大廈調(diào)研樣本說明項(xiàng)目客群定位研究>>>南岸區(qū)商務(wù)市場自用類客群研究觀點(diǎn)：南岸區(qū)自用類客戶主要客戶集中在生活服務(wù)類、房地產(chǎn)以及機(jī)電家私類行業(yè)企業(yè)，其需求面積相對較大，主要集中在200平方米以上。所屬行業(yè)/面積100-200200-500500以上總計B類-

1-

1C類-

-

11D類15-

6E類-

-

1313G類-

5-

5H類-

314I類-

4-

4J類-

1-

1總計1191535南岸區(qū)自用類客戶行業(yè)及面積需求統(tǒng)計項(xiàng)目客群定位研究>>>南岸區(qū)商務(wù)市場自用類客群研究一、企業(yè)當(dāng)年經(jīng)營收益能滿足于購買寫字樓一次性首付總金額。寫字樓物業(yè)由于存在總價相對于民宅和公寓較高、首付比例相對較高及貸款年限相對較短的特點(diǎn)，如果企業(yè)打算購買寫字樓，其當(dāng)年經(jīng)營收益必須滿足一次性支付所購寫字樓物業(yè)首付的實(shí)力。按照單層面積1000平米套內(nèi)計算，整層首付約在500萬左右，半層約250萬，大客戶購買者年經(jīng)營收益應(yīng)不低于購買寫字樓的首付；二、企業(yè)經(jīng)營收益應(yīng)大于經(jīng)營辦公支出。寫字樓的運(yùn)營成本相對較高，運(yùn)營成本應(yīng)控制在企業(yè)經(jīng)營收益的一定比例內(nèi)，以最大限度緩解企業(yè)資金運(yùn)營壓力，為企業(yè)發(fā)展?fàn)I造更多收益空間。三、企業(yè)月度經(jīng)營收益能滿足于月度辦公支出。對于大多數(shù)企業(yè)來說，企業(yè)發(fā)展中的每月必須保證資金鏈的穩(wěn)定性，在購買寫字樓物業(yè)時，企業(yè)充分保證月度運(yùn)營支出小于月度經(jīng)營收益，減免企業(yè)生存風(fēng)險。項(xiàng)目客群定位研究>>>南岸區(qū)商務(wù)市場自用類客群研究，客群甄別條件觀點(diǎn)：在樣本中，投資類客戶占絕大比例，所占比例77.8%；投資客群中，購買大面積（整層）所占比例為9%；投資類客群中，有81%的比例為企業(yè)購買。投資和自用的比例投資中大面積購買（整層）和小面積購買的比例企業(yè)購買和個人購買的比例項(xiàng)目客群定位研究>>>重慶市商務(wù)市場投資類客群分析觀點(diǎn)：江北區(qū)、渝中區(qū)以及九龍坡區(qū)是重慶寫字樓物業(yè)投資客群的主要集中地；需求面積相對偏小的投資型客群相對較多，面積需求集中在100－200平方米。部分投資客戶對半層及整層投資購買有較前的需求。重慶市主城區(qū)投資類客群行業(yè)統(tǒng)計區(qū)域/面積100-200200-50040-10040以下500以上總計高新區(qū)41149－569江北區(qū)3321093003064835九龍坡區(qū)38642

－48476南岸區(qū)4562－172沙坪壩區(qū)966

－9111渝北區(qū)31372－2494渝中區(qū)1971581211749542總計1087371494472002199投資客戶面積需求統(tǒng)計投資客戶區(qū)域來源統(tǒng)計項(xiàng)目客群定位研究>>>重慶市商務(wù)市場投資類客群分析觀點(diǎn)：投資客群的終端使用群體，行業(yè)類型主要以房地產(chǎn)相關(guān)類，生活服務(wù)類、電子信息類以及機(jī)電制造類為主。所屬行業(yè)/區(qū)域高新區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)總計A類

441351146110B類1959129146182C類

1

21114D類

9194

15184E類318427920477324F類558154322340285G類119273164769272H類71723416252886368I類1291231151368223J類213110512101115205K類9591945333132總計6983547672111945422199投資客群中終端使用客群統(tǒng)計根據(jù)對2199組租賃企業(yè)的調(diào)研統(tǒng)計，房地產(chǎn)相關(guān)類，生活服務(wù)類、電子信息類以及機(jī)電制造類為主項(xiàng)目客群定位研究>>>重慶市商務(wù)市場投資類客群分析在樣本中，投資類客戶仍占絕大比例，所占比例72%；投資客群中，購買大面積（整層）所占比例為1%，較主城區(qū)比例有所下降；投資類客群中，有73%的比例為企業(yè)購買。投資和自用的比例投資中大面積購買（整層）和小面積購買的比例企業(yè)購買和個人購買的比例項(xiàng)目客群定位研究>>>南岸區(qū)商務(wù)市場投資類客群分析觀點(diǎn)：南岸區(qū)項(xiàng)目投資客群的終端使用群體，行業(yè)主要集中在機(jī)電家私、房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)以及生物醫(yī)藥行業(yè)企業(yè)，需求面積主要集中在40－100平方米。南岸區(qū)投資類客群行業(yè)統(tǒng)計所屬行業(yè)100-200200-50040-100500以上總計A類－－5－5B類－－1－1C類－1

－1D類2－2－4E類－18－9F類－－3－3G類2113－16H類－－15116I類－－1－1J類－111－12K類－13－4總計4562172項(xiàng)目客群定位研究>>>南岸區(qū)商務(wù)市場投資類客群分析根據(jù)對龍湖國際客群中投資類客戶分析，目前寫字樓投資市場中存在大面積購買需求，投資人群中有一定比例人群有整層投資需求。購買客戶企業(yè)屬性購買面積來自區(qū)域購買目的建筑設(shè)計公司建筑設(shè)計933.07江北區(qū)投資兼自用重慶某石油公司石油相關(guān)933.07渝北區(qū)投資重慶某大型建材家居建材942.26江北區(qū)投資兼自用重慶某大型汽車服務(wù)商汽車交易942.16渝北區(qū)投資重慶大型餐飲連鎖餐飲932.97貴州投資兼自用國內(nèi)某知名設(shè)計公司景觀設(shè)計932.97北部新區(qū)投資河北建筑設(shè)計院建筑設(shè)計942.16北部新區(qū)自用三原色涂料家居建材942.7江北區(qū)自用三色園林景觀設(shè)計932.97渝北區(qū)自用萬泰、恒濱建筑公司建筑設(shè)計932.97渝中區(qū)自用龍湖承建商建筑公司建筑設(shè)計932.97九龍坡區(qū)自用兼投資建筑公司建筑設(shè)計932.97渝中區(qū)自用會計事務(wù)所專業(yè)事務(wù)所942.16成都自用根據(jù)對龍湖國際購買面積在1000平方米左右的成交客戶分析對比，目前已成交約28層，其中有7組整層成交的客戶，購買目的為投資，這說明目前寫字樓投資市場，存在整層購買需求，投資客中存在一定比例人群選擇購買整層進(jìn)行投資。項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/龍湖國際該項(xiàng)目投資客群來自區(qū)域主要集中三北區(qū)域，其中江北和北部新區(qū)成交比率最高，占50%。其次郊縣客戶多為通過分零團(tuán)購客戶。投資客戶來自區(qū)域：結(jié)論：投資客群區(qū)域選擇性依然明顯，仍以板塊臨近區(qū)域內(nèi)的客群帶動供求關(guān)系。項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/龍湖國際結(jié)論：投資客群需求量依然大量存在，地段、品牌效應(yīng)及物業(yè)保值、增值的功能，會受到投資客戶的追捧。成交客戶購買目的：代表項(xiàng)目龍湖國際寫字樓客群購買目的分析得知：成交客戶中投資客占48%，自用客占32%，投資兼自用占20%；說明在成交客戶中投資客戶占多數(shù)，成為該項(xiàng)目購買力重點(diǎn)。成交客戶投資自用投資兼自用422817百分比48%32%20%此比例為個數(shù)比項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/龍湖國際個人行為29企業(yè)行為13投資型成交客戶背景：該項(xiàng)目投資型客戶以個人行為占69%，企業(yè)行為占31%。結(jié)論：以個人行為的投資客群占多數(shù)，越來越多的個人投資行為為未來物業(yè)投資形式展望指導(dǎo)方向。此比例為個數(shù)比項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/龍湖國際項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/西城國際根據(jù)對龍湖西城國際客群的分析，外地投資客戶占絕大多數(shù)，本市購買客戶相對較少。

整層購買的客戶約占70%，主要來源于外地（浙、閩、港臺）。這部分客戶來源于渠道拓展和線下行銷。購買目的主要為資金轉(zhuǎn)移，兼顧投資。

分零購買的客戶約占30%，主要來源于主城區(qū)。其中項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶占總體量的15%，三北區(qū)域和主城其他區(qū)域客戶分別占總體量的10%。這部分客戶來源于線上推廣和案場銷售，購買目的主要為投資。項(xiàng)目開盤時間：2007.7.17總體量：2.5萬方樓層數(shù)：共26層（商業(yè)裙樓5層，塔樓21層）層高：3.6米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1079平米（建面）物管費(fèi)：7元/平米（建面）銷售均價：7350元/平米（套內(nèi)）項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/水晶國際項(xiàng)目開盤時間：2007.6.2總體量：1.9萬方樓層數(shù)：共18層（裙樓1層，塔樓19層）層高：3.9米標(biāo)準(zhǔn)層面積：1050平米（建面）物管費(fèi)：11元/平米（建面）銷售均價：5700元/平米（套內(nèi)）根據(jù)對龍湖水晶國際客群的分析，三北地區(qū)投資客戶占絕大多數(shù)，并且很多是龍湖老業(yè)主，而且個人性質(zhì)購買的客戶占絕大多數(shù)，占88.2%

半層以上購買的客戶約占50%，主要來源于三北地區(qū)和外地客戶。這部分客戶來源于龍湖老業(yè)主和渠道拓展，購買目的主要為投資。

分零購買的客戶約占50%，主要來源于項(xiàng)目周邊區(qū)域和渝中區(qū)。其中項(xiàng)目周邊區(qū)域客戶占總體量的61%，購買目的主要為投資。企業(yè)性質(zhì)購買的只有2層，僅占總體量的11.8%，其它的均為個人性質(zhì)購買。項(xiàng)目客群定位研究>>>對龍湖寫字樓客戶研究總結(jié)對龍湖寫字樓客戶研究總結(jié)：1.個人性質(zhì)購買寫字樓的客戶占絕大多數(shù)，企業(yè)性質(zhì)購買的比例相對較小2.大多數(shù)客戶購買寫字樓的動機(jī)為投資和投資兼自用，純自用的客戶相對較少3.項(xiàng)目周邊區(qū)域成交的客戶比例相對較大，特別是在水晶國際和龍湖國際成交客戶4.在成交客戶中，龍湖老業(yè)主占了相當(dāng)大的比例5.三北地區(qū)的客戶相當(dāng)有購買實(shí)力6.區(qū)縣和外地投資客群，是非常有挖掘潛力的萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>調(diào)研背景及方法對客戶居住區(qū)域分析和工作區(qū)域的分析A、客戶居住區(qū)域分布狀況B、客戶工作區(qū)域分布狀況分析結(jié)論：從下圖可以看出客戶的工作區(qū)域和居住區(qū)域，均集中在南岸區(qū)和北部區(qū)域，總和均超過60%，而外地客戶也占到較大比例。從與工作人員的溝通中得知，這部分客戶對南岸區(qū)較為了解和認(rèn)可，看好南岸區(qū)未來發(fā)展前景。他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，大部分為私營業(yè)主和個體工商戶，具有較強(qiáng)的投資房地產(chǎn)的意向。工作方向指導(dǎo)：項(xiàng)目未來的主要輻射區(qū)域?yàn)槟习秴^(qū)周邊、北部區(qū)域，外地客戶是較強(qiáng)的補(bǔ)充型客戶。應(yīng)著重加強(qiáng)對以上三個區(qū)域的線上推廣、資源收集、行銷布點(diǎn)。萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>電話陌拜客戶分析對客戶行業(yè)屬性的分析分析結(jié)論：從上圖可以看出客戶的行業(yè)集中在以上五大產(chǎn)業(yè)，其中家居建材、物流商貿(mào)分別占41.7%和33.3%。進(jìn)一步溝通得知，這部分客戶較為看重寫字樓物業(yè)的交通便利度、綜合配套及地段，同時也非常關(guān)注南岸區(qū)未來的商務(wù)氛圍、規(guī)劃改造。工作方向指導(dǎo)：目前的客戶行業(yè)屬性分布與南岸區(qū)目前的核心產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為吻合，未來線下的行銷工作，應(yīng)該加強(qiáng)的以上幾個行業(yè)的重點(diǎn)布點(diǎn)，進(jìn)一步利用南岸區(qū)目前的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，挖掘各個區(qū)域類似產(chǎn)業(yè)屬性的客戶。萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>電話陌拜客戶分析對客戶購買目的、需求面積、關(guān)注點(diǎn)的分析A、客戶置業(yè)目的C、客戶意向面積B、客戶置業(yè)關(guān)注點(diǎn)分析結(jié)論：1、以投資為置業(yè)目的的客戶高達(dá)83.3%，異常關(guān)注未來的發(fā)展?fàn)顩r、價格、投資回報率等關(guān)鍵因素。而自用型客戶更多的關(guān)注使用成本、項(xiàng)目硬件配置、項(xiàng)目配套等因素，但是對價格同樣敏感；2、價格、投資回報、區(qū)域是客戶最為關(guān)注三個因素，對項(xiàng)目初步認(rèn)可的情況下，客戶對價格敏感程度非常高；3、客戶對50-100和100-200平米的需求最大，分別占到34.5%和24.1%的比例。由于投資類客戶占到83.3%，這在一定程度上表明客戶選擇投資的產(chǎn)品主要集中的200平米以下的小戶型。工作方向指導(dǎo)：1、線上推廣主打投資牌，吸引中下規(guī)模的投資客戶，強(qiáng)調(diào)區(qū)域發(fā)展、升值潛力、價格優(yōu)勢、投資回報；2、線下重點(diǎn)溝通自用型大客戶，以及利用資源尋找投資性大客戶；3、強(qiáng)調(diào)公寓類產(chǎn)品和寫字樓產(chǎn)品的區(qū)別，強(qiáng)化寫字樓優(yōu)勢賣點(diǎn)。萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析客戶描摹一曹先生&官女士*丈夫約38歲/是主要決策人私營業(yè)主/投資兼自用/60-100平米/沙坪壩區(qū)社會服務(wù)業(yè)/恒愛百分百婚慶+客戶描摹+購買背景：其目前經(jīng)營一家婚慶公司，在南坪、楊家坪均有分店，南坪的分店設(shè)于惠工路元旦百貨對面門面，租賃面積約60平米，但環(huán)境較差，與公司形象不符，欲提高公司形象，考慮購買寫字樓。目前在楊家坪西城天街買了49平米得公寓也作為公司辦公。接待過程：在售樓部首次接待，需求100平米的寫字樓作為自用，當(dāng)天對寫字樓項(xiàng)目做了簡單介紹，客戶表示有興趣，但當(dāng)時資料不多，客戶表示有進(jìn)一步的信息與其聯(lián)系。8月15日第二次回訪，告知8月16號下午的客戶交流會，邀請其參加，客戶表示有興趣。在客戶交流會上客戶對萬達(dá)國際有更進(jìn)一步的了解，表示主要購買目的是投資兼自用。關(guān)注點(diǎn)：主要關(guān)注因素是價格，其次是投資潛力和發(fā)展?jié)摿?。目前對比?xiàng)目有上海城和26克拉公寓。若用來投資，關(guān)心投資回報率，影響客戶購買得因素是價格。其余關(guān)注點(diǎn)還有：Q1、入戶門的材質(zhì)；Q2、可以享受的優(yōu)惠政策；Q3、價格公布時間；跟進(jìn)措施：邀請至售房部做詳細(xì)介紹，跟進(jìn)進(jìn)行投資計劃書咨詢。劉燕*女/35歲左右/丈夫是決策人/女兒8-9歲私營業(yè)主/投資/60平米左右/郊縣永川+客戶描摹+購買背景：一家三口較為樸素，為人低調(diào)謹(jǐn)慎，不愿透露背景信息，只投資過商鋪，在成都和重慶江北均有投資，較為成功，但投資面積不大，比較鐘情于商鋪。曾經(jīng)看過成都萬達(dá)廣場和西安萬達(dá)廣場，主要是想投資萬達(dá)的商鋪，苦于沒有選到合適的位置，而未作投資，但對萬達(dá)品牌很信任。對萬達(dá)地塊很熟悉。對南坪未來的前景十分看好。對寫字樓不了解，不信任。曾經(jīng)想投資未來國際，未敢出手，現(xiàn)在看到未來國際的增值有些心動，因此現(xiàn)在想嘗試投資寫字樓物業(yè)，但相對謹(jǐn)慎。接待過程：首次進(jìn)行電話陌拜，客戶表示對萬達(dá)項(xiàng)目非常熟悉，曾經(jīng)4次到銷售中心參觀。當(dāng)天對寫字樓項(xiàng)目做了簡單介紹，客戶表示有興趣。8月14日第二次回訪，告知客戶交流會，邀請其參加，客戶表示有興趣。8月16日一家三口專程從永川駕車抵達(dá)交流會現(xiàn)場，表示主要購買目的投資。關(guān)注點(diǎn)：客戶具備豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，對投資回報率十分關(guān)注，期望投資回報率為9%跟進(jìn)措施：制定針對性說辭，從投資回報率和寫字樓的發(fā)展?jié)摿θ胧?，提升客戶購買信心萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析客戶描摹二榮娟*女/25歲左右/公司行政經(jīng)理/重要決策參考人重慶林立擔(dān)保有限公司公司骨干/自用兼投資/預(yù)算資金500萬/南坪金臺辦公+客戶描摹+購買背景：一客戶公司在金臺大廈、未來國際、時代豪苑均為租賃辦公，總部設(shè)于金臺大廈，之前一直關(guān)注萬達(dá)項(xiàng)目，對項(xiàng)目情況較為熟悉。公司老總畢業(yè)于工商大學(xué)，對南坪非常熟悉，希望在原來學(xué)校附近辦公。初步預(yù)算資金為500萬。接待過程：銷售人員自身資源，首次進(jìn)行電話陌拜，對寫字樓進(jìn)行了初步介紹，并邀請客戶參加交流會，并在交流會與客戶進(jìn)行了詳細(xì)溝通，對方表示較強(qiáng)的意向，主要購買目的為投資兼自用。關(guān)注點(diǎn)：價格跟進(jìn)措施：重點(diǎn)公關(guān)，盡快約訪決策人對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)推介萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析客戶描摹三沈波濤*男/40歲左右/深圳下海歸來/決策人私營業(yè)主/自用/150平米/建材行業(yè)+客戶描摹+購買背景：客戶是四川廣安人，曾在深圳下海經(jīng)商，08年經(jīng)重慶招商引資在江津投資2000畝廠房做項(xiàng)目來到重慶，實(shí)力較為，做環(huán)保節(jié)能，對宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場、寫字樓產(chǎn)品較為熟悉。本次購買寫字樓主要考慮自己公司使用，對細(xì)節(jié)考慮較多，看重交通和項(xiàng)目配套、配置。接待過程：首次進(jìn)行電話陌拜，客戶表示一定意向，8月15日第二次回訪，告知客戶交流會，邀請其參加，客戶表示有興趣。溝通中客戶表示對投資類產(chǎn)品都比較關(guān)注，對項(xiàng)目前景較為認(rèn)可，主要購買是考慮自用關(guān)注點(diǎn)：物管費(fèi)在8元左右比較合適，非常關(guān)注銷售價格跟進(jìn)措施：持續(xù)跟進(jìn)，約訪客戶到銷售中心參觀，進(jìn)行進(jìn)一步詳細(xì)推介萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析客戶描摹四辜先生*男/40歲左右/決策人私營業(yè)主/自用兼投資/IT行業(yè)/江北+客戶描摹+購買背景：客戶是在江北辦公，十分看重企業(yè)形象和辦公品質(zhì)，主觀意識比較強(qiáng)。對萬達(dá)國際地段非常認(rèn)可。同時比較的項(xiàng)目有長江國際、喜來登大廈，對這兩個項(xiàng)目的品質(zhì)較為認(rèn)可，認(rèn)為能夠提升企業(yè)形象。接待過程：首次進(jìn)行電話陌拜，客戶表示一定意向，8月14日第二次回訪，告知客戶交流會，邀請其參加，客戶表示有興趣。主要購買是考慮投資兼自用關(guān)注點(diǎn)：價格跟進(jìn)措施：持續(xù)跟進(jìn)，約訪客戶到銷售中心參觀，進(jìn)行進(jìn)一步詳細(xì)推介萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析客戶描摹五周金福*男/35歲左右/決策人私營業(yè)主/自用兼投資/商貿(mào)/南岸區(qū)+客戶描摹+購買背景：現(xiàn)居住在龍湖觀山水，外地人，在南坪有投資門面，主要從事消防生意，對南坪區(qū)域和萬達(dá)項(xiàng)目均比較熟悉。接待過程：首次進(jìn)行電話陌拜，客戶表示一定意向，8月15日第二次回訪，告知客戶交流會，邀請其參加，客戶表示有興趣。主要購買是考慮投資兼自用關(guān)注點(diǎn)：價格跟進(jìn)措施：持續(xù)跟進(jìn)，約訪客戶到銷售中心參觀，進(jìn)行進(jìn)一步詳細(xì)推介萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析客戶描摹六萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>座談會客戶分析小結(jié)分析結(jié)論：1、客戶對南岸區(qū)的未來規(guī)劃、發(fā)展?jié)摿幸欢私?，基本上都比較熟悉萬達(dá)項(xiàng)目；2、客戶均是從投資的角度出發(fā)考慮購買，十分關(guān)注價格，投資回報率；3、對項(xiàng)目地段、產(chǎn)品配置等較為認(rèn)可；4、有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，但均對投資寫字樓產(chǎn)品有一定抗性；工作方向指導(dǎo)：1、線上推廣主打投資，強(qiáng)調(diào)投資回報率，寫字樓的未來發(fā)展?jié)摿Φ取?、進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目地段、配置等優(yōu)勢，區(qū)隔競爭對手；3、制定合理有效的價格策略，突出性價比；萬達(dá)國際第一階段客戶分析*>>>下階段重點(diǎn)工作策劃線配合銷售線進(jìn)一步對客戶進(jìn)行深入摸底，進(jìn)入推廣工作準(zhǔn)備階段策劃線：1、重點(diǎn)進(jìn)行第三階段的客戶調(diào)研工作；2、分階段進(jìn)行客戶分析和總結(jié)，思考推廣策略；3、制定合理有效的推廣策略和媒介計劃；4、準(zhǔn)備進(jìn)入正式推廣階段銷售線：1、行銷工作全面鋪開，快速高效開展下一階段的掃樓陌拜工作；2、對意向客戶持續(xù)梳理，制定合理的跟進(jìn)措施和銷售說辭。3、配合進(jìn)行客戶調(diào)研。品管線：1、加強(qiáng)后臺登記完善度，準(zhǔn)確有效的記客戶信息；2、緊密配合進(jìn)行物料、案場等的管理和支援工作。項(xiàng)目客群定位研究>>>對龍湖寫字樓客戶研究和第一階段客戶分析后對萬達(dá)國際營銷工作的指導(dǎo)對萬達(dá)國際營銷工作的指導(dǎo)：1.線上主要抓投資客戶，線下主要溝通自用型大客戶2.線下和線上工作重點(diǎn)先在南岸區(qū)、北部區(qū)域、外地客戶，再將工作輻射郊縣、渝中區(qū)3.利用萬達(dá)品牌影響力，對萬達(dá)忠實(shí)粉絲深挖4.在區(qū)縣和主城交匯的地方多做幾個戶外或進(jìn)行區(qū)縣巡展，以吸引區(qū)縣投資客戶5.收集外地高端客戶名單，行銷人員電話陌拜，直接與其溝通，吸引其投資6.注重和各商會的合作，即可以為我們作宣傳，又可以得到其內(nèi)部會員名單，再直接電話行銷7.針對南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境進(jìn)行針對行業(yè)的線下行銷是重點(diǎn)工作8.進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目地段、配置等優(yōu)勢，區(qū)隔競爭對手9.制定合理有效的價格策略，突出性價比區(qū)域樓盤名稱房間號/樓號入駐企業(yè)名稱所屬行業(yè)租賃面積經(jīng)營屬性租賃或購買業(yè)主購買動機(jī)江北區(qū)中信大廈9F希望情商國際教育B類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈11F廣州夜空彩虹廣告有限公司重慶分公司；K類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈11F菩提置業(yè)；H類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈11F主慧堂.非也廣告K類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈17F-2威和資控管理顧問有限公司F類500以上私企租賃投資江北區(qū)中信大廈21F-7成都康美凱信廣告有限責(zé)任公司駐重慶辦事處K類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈22F-5重慶圖克評估公司北京建友工程造價咨詢重慶分公司B類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈24F-4麥克維爾空調(diào)G類100-200私企租賃投資江北區(qū)中信大廈24F-5重慶瑞光投資顧問有限公司I類100-200私企租賃投資根據(jù)對中信大廈已知客戶信息分析，目前已使用樓層中，全為投資客購買，其大部分購買面積為100－200平方米，有一定數(shù)量投資客戶購買整層。項(xiàng)目客群定位研究>>>代表性案名研究/中信大廈重慶市商務(wù)市場客群特點(diǎn)小結(jié)一、重慶市商務(wù)板塊發(fā)展特點(diǎn)明顯，板塊間差距較大，渝中、江北、以及未來江北城CBD所占份額較大；二、本項(xiàng)目所處的南岸區(qū)自用型客群主要以房地產(chǎn)、生活服務(wù)以及機(jī)電家私類企業(yè)為主，自用型客戶需求主力面積集中在200平米以上；三、近期案例分析結(jié)論上看投資類客戶比例仍然較高，達(dá)到48%左右，在投資類客戶中個人投資者占到69%，企業(yè)投資者占到投資客戶的31%；（本結(jié)論來自于龍湖國際案例分析）四、本項(xiàng)目可能承接的投資類企業(yè)客群的行業(yè)屬性主要是以房地產(chǎn)、生物醫(yī)藥以及機(jī)電家私類企業(yè)為主；五、個人投資較為分散，但從案例分析的結(jié)論上看具有較大的區(qū)域地緣屬性，故個人投資者多來自于渝中、南岸、巴南、以及南部近郊區(qū)縣為主，企業(yè)投資者所購面積較大，而個人投資者面積較小。主要客群導(dǎo)入方向：本案地處南岸區(qū)中心，緊鄰渝中半島、九龍坡區(qū)以及茶園和東港兩大工業(yè)園區(qū)，兩大中心區(qū)域以及兩大工業(yè)園區(qū)，將對項(xiàng)目的行業(yè)企業(yè)導(dǎo)入形成支撐?？腿簩?dǎo)入示意由于項(xiàng)目處于較佳的地理位置，可對周邊區(qū)域客群形成導(dǎo)入性：工業(yè)園區(qū)導(dǎo)入：主要由茶園工業(yè)園區(qū)以及東港工業(yè)園區(qū)形成，可能形成電器制造行業(yè)、物流運(yùn)輸行業(yè)、生物化工等行業(yè)類企業(yè)。南岸區(qū)、九龍坡區(qū)及渝中區(qū)區(qū)域?qū)耄耗习秴^(qū)導(dǎo)入行業(yè)主要來自于周邊的商圈經(jīng)濟(jì)帶，以及大量的配套行業(yè)，渝中區(qū)導(dǎo)入行業(yè)主要來自于其區(qū)域價格等原因溢出的第三產(chǎn)業(yè)行業(yè)?？赡苄纬缮倘?jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)、電力設(shè)備產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥批發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈等行業(yè)類企業(yè)。渝中區(qū)南岸區(qū)茶園工業(yè)園區(qū)東港工業(yè)園區(qū)九龍坡區(qū)項(xiàng)目客群定位研究>>>本項(xiàng)目客群來源分析輔助導(dǎo)入方向：本案可能承接來自工業(yè)園區(qū)龍頭型企業(yè)所帶來的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)就近入駐茶園工業(yè)園區(qū)入駐龍頭企業(yè)美的集團(tuán)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)重慶通盛機(jī)械有限公司

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重慶機(jī)電控股（集團(tuán)）公司重慶交運(yùn)集團(tuán)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)東港工業(yè)園區(qū)原料供應(yīng)、分類制造、物流運(yùn)輸、品牌代理、經(jīng)營管理重慶市船舶工業(yè)總公司上港集團(tuán)江南化工集團(tuán)東港風(fēng)力發(fā)電設(shè)備制造總公司項(xiàng)目客群定位研究>>>本項(xiàng)目客群來源分析本項(xiàng)目自用型客群的方向已入駐企業(yè)客群定位產(chǎn)業(yè)及龍頭企業(yè)關(guān)聯(lián)客群定位房地產(chǎn)專業(yè)事務(wù)所生活娛樂服務(wù)生活娛樂服務(wù)產(chǎn)業(yè)政務(wù)辦公產(chǎn)業(yè)機(jī)電電力設(shè)備產(chǎn)業(yè)商貿(mào)運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖型企業(yè)的引入醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)建材品牌總部醫(yī)藥及器械總部項(xiàng)目客群定位研究>>>本項(xiàng)目客群來源分析One【自需型客群主要集中在以下幾大產(chǎn)業(yè)】◆房地產(chǎn)業(yè)◆政務(wù)辦公及專業(yè)事務(wù)所◆商貿(mào)物流業(yè)◆生活服務(wù)類◆家私建材類企業(yè)◆醫(yī)藥批發(fā)類企業(yè)Two【投資型客群】潛在來源：重慶主城區(qū)投資客群，以及大重慶范圍內(nèi)投資性公司（如基金類企業(yè)）。購買動因：◆看好南岸區(qū)步行街升級及城市發(fā)展新規(guī)劃；◆看好萬達(dá)集團(tuán)品牌價值為提升增值空間；自用客群+投資客群項(xiàng)目客群定位研究>>>本項(xiàng)目客群來源分析某室內(nèi)設(shè)計有限公司聯(lián)系人：林總來源：電話溝通需求：一層面積：1000左右現(xiàn)辦公地址：解放碑某高檔寫字樓溝通內(nèi)容：首先通過電話陌生拜訪直接聯(lián)系到了本人，由于在電話溝通時了解到了他有意向購買，林總為香港人；住藍(lán)湖郡；在現(xiàn)辦公地點(diǎn)辦公了十年；前兩年就準(zhǔn)備購買寫字樓；和香港房地產(chǎn)開發(fā)商是長期合作伙伴（瑞安，九龍倉）；員工50人左右；準(zhǔn)備買一層，自已用半層另外租半層出去；非常關(guān)注價格，其他關(guān)注問題：物管費(fèi)用、高樓層以上、要六個車位、每層樓的電容量夠不夠用、節(jié)能環(huán)保效果如何客戶意向等級：B投資型目標(biāo)客戶描述思源現(xiàn)有部分客戶描述企業(yè)投資者項(xiàng)目客群定位研究>>>本項(xiàng)目客群來源分析投資型目標(biāo)客戶描述姓名：朱敏來源：電話行銷客戶需求：100—150平米建筑面積溝通內(nèi)容：表示預(yù)算在100萬左右，購買100多平米寫字間。比較關(guān)注有哪些節(jié)能環(huán)保材料和設(shè)施，是否好租賃，公寓體量大會影響寫字樓租賃市場。比較喜歡高樓層單位，希望可以和其他客戶一起做一個整層的團(tuán)購。關(guān)注問題：寫字樓有哪些環(huán)保節(jié)能材料和設(shè)施、周邊企業(yè)是否好租賃、是否有高樓層單位可以零散購買、物業(yè)可否幫零散客戶做整層租賃?？蛻粢庀虻燃墸築思源現(xiàn)有部分客戶描述個人投資者項(xiàng)目客群定位研究>>>本項(xiàng)目客群來源分析通過對本體及外部環(huán)境研判進(jìn)一步定位問題與難點(diǎn)目標(biāo)、任務(wù)與問題TheProblems01項(xiàng)目解讀InternalEnvironment02營銷環(huán)境研判及客戶研究Summry03營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)TheProblems04營銷戰(zhàn)略及策略MarketingBreakout05營銷執(zhí)行要點(diǎn)MarketingExecutive06目錄Index營銷難點(diǎn)梳理之本體視角本體視角1、客戶積累時間短，銷售預(yù)熱期不足；2、銷售時間短，任務(wù)重；3、南坪轉(zhuǎn)盤交通改善工程未完工，現(xiàn)時交通狀況較差；4、目前拆遷戶問題未解決，客戶對萬達(dá)企業(yè)看法有誤區(qū)，以致影響銷售。營銷難點(diǎn)梳理之競爭視角競爭視角1、南岸區(qū)大量的投資性公寓產(chǎn)品對寫字樓形成巨大的投資性分流；2、解放碑、江北以及CBD板塊，商務(wù)氛圍較好，南岸區(qū)無法與之抗衡，導(dǎo)致寫字樓客戶周邊板塊分流；營銷難點(diǎn)梳理之客源視角客源視角1、中小型投資客群透支，大型投資客群不明朗；2、區(qū)域內(nèi)板塊競爭與江北區(qū)存在爭奪客源的對立競爭關(guān)系；3、區(qū)域商務(wù)形象有待提升，區(qū)域商務(wù)認(rèn)可度相對較低；4、如何領(lǐng)先區(qū)內(nèi)競爭項(xiàng)目把客源快速拓展到全市范圍內(nèi)是本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵點(diǎn)。營銷難點(diǎn)梳理之宏觀視角宏觀視角1、歷經(jīng)了08年冷淡的市場，09年上半年市場開始量價齊升，出現(xiàn)小陽春的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象值得觀望，10年的市場究竟如何特別是投資型需求難以預(yù)測。2、重慶市在2010年左右150萬平米的寫字樓供應(yīng)體量的競爭，而相應(yīng)的寫字樓市場只有23萬平米每年的消化量，如此體量將是7年的重慶市場容量，寫字樓市場未來競爭激烈3、由于09年下半年房價上漲過快，政府已經(jīng)收縮了二套房貸款優(yōu)惠，若房價依然上漲過快，政府可能出臺更多政策控制房價，這也會影響客戶投資信心營銷關(guān)鍵點(diǎn)Q1如何擺脫中小型投資物業(yè)的競爭?Q2如何在短時間內(nèi)達(dá)到有效積累和去化量?Q3如何在短時間內(nèi)增強(qiáng)南岸區(qū)在重慶的商務(wù)影響力?所有這些問題都需要營銷來解決那么如何營銷？目標(biāo)、任務(wù)與問題TheProblems01項(xiàng)目解讀InternalEnvironment02營銷環(huán)境研判及客戶研究Summry03營銷難點(diǎn)及關(guān)鍵點(diǎn)TheProblems04營銷戰(zhàn)略及策略MarketingBreakout05營銷執(zhí)行要點(diǎn)MarketingExecutive06目錄Index目標(biāo)解讀-<現(xiàn)金流與利潤最佳平衡點(diǎn)>力爭項(xiàng)目開盤銷售超過總體量的30%；09年12月前完成一期可售套數(shù)的45%；銷售額突破1.5億元！七大策略完成攻堅(jiān)，確保旗開得勝。區(qū)隔定位精準(zhǔn)營銷行銷為先活動貫穿動態(tài)價值跨界銷售政策導(dǎo)向策略第1波：區(qū)隔定位長江國際、喜來登南岸小戶型公寓競爭策略形象同等，地段價格優(yōu)勢商務(wù)辦公品質(zhì)感，價格相等其他板塊寫字樓高端形象，巨大價格優(yōu)勢區(qū)隔本項(xiàng)目投資型公寓高端商務(wù)形象，獨(dú)立項(xiàng)目案名形象高端，價格取勝，博取時差本項(xiàng)目在整體項(xiàng)目硬件品質(zhì)不如喜來登以及長江國際的情況下，采取形象不屬于競爭寫字樓，價格優(yōu)勢的原則獲取市場競爭力。五大策略客戶分類：根據(jù)不同客戶分類，運(yùn)用不同的營銷手法與渠道運(yùn)用準(zhǔn)確傳遞到目標(biāo)客戶自用型客戶、企業(yè)型投資客戶、個人投資客戶策略第2波：精準(zhǔn)營銷五大策略尋找方向：線下直接營銷為主1、根據(jù)南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，發(fā)掘出南岸未來可能接納的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的企業(yè)類型，作一對一直接營銷；2、與政府招商局接洽，獲取相應(yīng)的購買政策以及企業(yè)入駐政策，優(yōu)先獲取招商企業(yè)名單進(jìn)行拜訪；3、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)龍頭型企業(yè)做單一企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈調(diào)研，挖掘其潛在的上下游產(chǎn)業(yè)鏈，做一對一營銷；4、通過思源現(xiàn)有企業(yè)、商家、商會資源做直接行銷，尋找其中有價值客戶。5、重點(diǎn)區(qū)域掃樓；策略第2波：精準(zhǔn)營銷/自用型客戶江北區(qū)、渝北區(qū)寫字樓未來國際重慶財富中心揚(yáng)子江商務(wù)中心佳樂紫光紅鼎國際旭陽朗晴廣場協(xié)信中心世紀(jì)英皇歐瑞錦江上丁企業(yè)公園中信大廈重慶國際商會大廈同聚遠(yuǎn)景嘉年華大廈天王星商務(wù)大廈美源國際商務(wù)大廈西普大廈弗瑞登理想大廈五大策略策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘自用型客戶渝中區(qū)寫字樓重慶世茂中心重慶國際貿(mào)易中心重慶保利國際廣場重慶鄒容廣場申基縱橫天地（二期）創(chuàng)智空間紐約紐約大都會商廈重慶希爾頓大廈合景國際大廈環(huán)球廣場重慶國際商務(wù)中心歐鵬商務(wù)大廈地產(chǎn)大廈嘉華商務(wù)大廈五大策略策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘自用型客戶南岸區(qū)寫字樓金臺大廈聚豐大廈五大策略科爾大廈浪高凱悅大廈城市之光宏聲大廈萬凱新都會正聯(lián)大廈策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘自用型客戶渝高新城智博中心龍湖西城天街渝高廣場大西洋國際五大策略重慶國際金融中心九龍坡區(qū)寫字樓策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘自用型客戶五大策略南岸區(qū)產(chǎn)業(yè)園茶園工業(yè)園區(qū)東港工業(yè)園區(qū)長江工業(yè)園區(qū)本案通過對周邊重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園的巡展與點(diǎn)對點(diǎn)挖掘直接找到園區(qū)的目標(biāo)客群。策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘自用型客戶五大策略尋找方向：線下直接營銷+特定渠道+行業(yè)活動1、周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)重點(diǎn)龍頭型針對其具體情況做投資計劃書；2、通過思源現(xiàn)有企業(yè)、商家、商會資源做直接行銷，尋找其中有投資意向的企業(yè)客戶；3、本項(xiàng)目所定位行業(yè)商會活動，商會內(nèi)刊精準(zhǔn)傳達(dá)；4、本項(xiàng)目所成交的投資型客戶中挖掘再次投資者；5、南岸區(qū)商務(wù)會所、高檔酒店、咖啡廳項(xiàng)目展架入場；6、重點(diǎn)區(qū)域掃樓；策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘企業(yè)型投資客戶商會組織活動直接傳達(dá)重慶湖南商會會長：伍繼延重慶溫州商會會長：徐雪重慶浙江商會會長：葉定欽············他們的背后是來自全國各地的企業(yè)……重慶福建商會會長：陳悅霖四川商會會長：王圖虎五大策略我們的商會資源策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘企業(yè)型投資客戶香港商會成渝地區(qū)分會廣東商會成渝地區(qū)分會福建商會成渝地區(qū)分會山西商會成渝地區(qū)分會成渝地區(qū)工商業(yè)聯(lián)合會商會內(nèi)部刊物廣告商會活動展示廣告商會產(chǎn)品推介會項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)告知圈層營銷成渝商會五大策略商會組織活動內(nèi)刊、產(chǎn)品推介會、內(nèi)部短信精準(zhǔn)營銷策略第2波：精準(zhǔn)營銷/挖掘企業(yè)型投資客戶五大策略尋找方向：線上推廣攔截+線下直接營銷+特定渠道+老客戶挖掘1、線上少量報媒作鋪墊+戶外攔截；2、通過思源現(xiàn)有高檔樓盤行銷拜訪；3、本項(xiàng)目所定位行業(yè)商會活動，商會內(nèi)刊精準(zhǔn)傳達(dá)；4、本項(xiàng)目所成交的投資型客戶中挖掘再次投資者；5、南岸區(qū)商務(wù)會所、高檔酒店、咖啡廳項(xiàng)目展架入場；6、重點(diǎn)區(qū)域掃樓。策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶五大策略T1T2T3T4T5線上媒體軟文和戶外渠道布點(diǎn)T1:南部區(qū)縣高速路下道口；T2：進(jìn)出解放碑?dāng)r截戶外；T3：進(jìn)出江北攔截戶外；T4：茶園新區(qū)告知性戶外；T5：楊家坪告知性戶外；線上少量硬廣做形象、軟文做項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)炒作策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶五大策略中高檔小區(qū)客戶掃描區(qū)域名稱物業(yè)備注南岸區(qū)慶隆南山高爾夫別墅坡嶺頓小鎮(zhèn)別墅長青湖別墅珊瑚水岸高層喜來登國際公寓高層海棠曉月高層龍湖觀山水高層武夷濱江洋房龍湖酈江洋房第一江岸高層直接針對高端小區(qū)客群掃苗，接觸到企業(yè)決策者以及投資者。策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶五大策略周邊大型企業(yè)內(nèi)部行銷本案長江化工廠渝能汽車城南岸區(qū)人民醫(yī)院重慶市教育學(xué)院重慶市工商大學(xué)重慶市交通科研院重慶科瑞制藥南亞塑膠麥德龍超市美心集團(tuán)嘉陵本田公司珠江光電重慶市六院江南醫(yī)藥批發(fā)城重慶市電力建設(shè)總公司南岸區(qū)人民政府商社建材國際會展中心燈馬特百安居美克美家揚(yáng)子江酒店工商銀行大廈隆鑫摩托對周邊大型企事業(yè)單位的中高端人群最行銷，達(dá)到挖掘高端個人投資者的目的。策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶高檔茶樓、咖啡店、部分五星級酒店、南濱路商務(wù)會所建議從項(xiàng)目入市開始，選擇品牌、高檔的茶樓、咖啡店宣傳項(xiàng)目，預(yù)計每家費(fèi)用約1萬元，投放十個月合計80萬元南岸區(qū)板塊解放碑板塊江北區(qū)板塊九龍坡區(qū)板塊五大策略特定高檔商務(wù)渠道布點(diǎn)南岸區(qū)聚豐酒店、揚(yáng)子島、揚(yáng)子江大酒店等商務(wù)場所策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶五大策略跨界營銷與銀行VIP會合作，在銀行、投資公司、證券公司內(nèi)刊、網(wǎng)站、以及相關(guān)活動上發(fā)布項(xiàng)目信息及廣告！策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶五大策略前期公寓及商鋪客戶再次挖掘1、針對已購房客戶再次購買寫字樓物業(yè)優(yōu)惠政策；2、針對已購房客戶推薦朋友購買政策；策略第2波：精準(zhǔn)營銷/吸引個人投資客戶五大策略自用型客戶打擊重點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境；稅收政策；客戶距離；本體舒適性；投資型客戶打擊重點(diǎn)：投資理財講座；區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)商機(jī)；品牌吸引；策略第2波：精準(zhǔn)營銷/客戶需求的精準(zhǔn)把握和說服思源早已建立成建制的專門行銷團(tuán)隊(duì)，已經(jīng)在龍湖國際項(xiàng)目取得成果五大策略策略第3波：行銷為先/團(tuán)隊(duì)力量對客戶信息進(jìn)行分層整理，根據(jù)營銷戰(zhàn)略劃分客戶資源，建立客戶數(shù)據(jù)庫；【大眾資源】

整合廣泛的客戶資源，包括思源經(jīng)紀(jì)積累的重慶客戶資源＼及各區(qū)域金融年會資源＼ＣＲＭ系統(tǒng)資源＼政企關(guān)系搜集其客戶的聯(lián)系方式；

目的：對信息進(jìn)行漫天洪水式傳播，使項(xiàng)目信息形成強(qiáng)大的知曉面；【行業(yè)資源】

房地產(chǎn)業(yè)＼生活服務(wù)類＼建材商貿(mào)業(yè)＼政務(wù)辦公及機(jī)電電力產(chǎn)業(yè)中企業(yè)名單及聯(lián)系方式進(jìn)行搜集整理，包括行業(yè)協(xié)會等資源；

目的：對目標(biāo)客戶進(jìn)行精準(zhǔn)打擊，有效鎖定目標(biāo)客戶范圍；【渠道資源】

整合政府關(guān)系渠道＼商會資源＼俱樂部資源＼其他代理行業(yè)資源；

目的：制定聯(lián)合營銷策略，擴(kuò)大銷售渠道；客戶信息數(shù)據(jù)五大策略策略第3波：行銷為先/客戶資源北京、天津、成都、重慶、銀川、貴陽、大連、青島、濟(jì)南、鄭州、揚(yáng)州、常州、煙臺……思源全國16家分公司1200位房地產(chǎn)專業(yè)銷售人員構(gòu)成強(qiáng)大的全國營銷網(wǎng)絡(luò)！思源舉辦多次金融年會,積累不少投資客戶.思源全國營銷網(wǎng)絡(luò)平臺，整合全國客戶資源五大策略策略第3波：行銷為先/全國分銷平臺漫天布網(wǎng)精確打擊二次營銷第一網(wǎng)：利用戶外＼短信等傳統(tǒng)媒介，廣泛發(fā)布消息，形成強(qiáng)大的信息知曉度；第二網(wǎng)：行銷團(tuán)隊(duì)對五大商圈寫字樓掃樓，發(fā)放信息，以電子樓書＼ＤＭ為主；第三網(wǎng)：行銷團(tuán)隊(duì)對南岸公寓掃樓，發(fā)放信息；1、對五大產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客群進(jìn)行深耕，深挖式的一對一營銷，采取對點(diǎn)上門拜訪，直郵等方式！參加其產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的交流會，展覽會，尋展會等！2、對地域性商會，如香港商會，四川商會，浙江商會等做定點(diǎn)宣傳！3、促成租賃客戶轉(zhuǎn)向購買1、前期成交客戶進(jìn)行行業(yè)劃分；2、制定系列活動方案及優(yōu)惠政策；3、聯(lián)系老客戶，開展活動，傳遞二次營銷信息；吸引眼球廣泛造勢頭挖掘意向客戶促進(jìn)營銷促進(jìn)老客戶營銷五大策略策略第3波：行銷為先/執(zhí)行策略2009.072009.08渠道拓展渠道方向2009.092009.122009.102009.11行業(yè)拜訪掃樓執(zhí)行電話陌拜尋找重慶二手代理行進(jìn)行資源整合，與銀行、保險、汽車等企業(yè)形成跨界銷售聯(lián)盟廣東、浙江商會推介活動，溫州、福建商會推介活動，上海、山西商會推介活動市內(nèi)高爾夫俱樂部會員活動區(qū)縣商會巡展產(chǎn)品推薦醫(yī)藥市場，家居建材裝飾行業(yè)，南岸區(qū)內(nèi)各工業(yè)園區(qū)（茶園、東港、經(jīng)開區(qū)），銀行正聯(lián)大廈，天龍廣場，浪高凱悅，宏聲廣場，宏聲公寓，聚豐大廈，城市之光，金臺大廈，科爾大廈；北部區(qū)域和渝中區(qū)寫字樓萬達(dá)廣場前期投資客戶，龍湖國際未成交寫字樓客戶，南坪高端住宅業(yè)主，保險公司高保額客戶名單，購高端車業(yè)主名單，外地高端客戶五大策略策略第3波：行銷為先/執(zhí)行計劃聯(lián)盟銷售資源搭建商會活動高爾夫俱樂部區(qū)縣商會巡展重點(diǎn)商會聯(lián)誼在前期商會活動中選取合作意向較強(qiáng)的商會進(jìn)行聯(lián)誼公關(guān)渠道拓展執(zhí)行計劃表：策略第3波：行銷為先/執(zhí)行計劃五大策略策略第3波：行銷為先/執(zhí)行計劃渠道方向之陌生拜訪執(zhí)行計劃表：五大策略策略第3波：行銷為先/執(zhí)行計劃渠道方向之電話拜訪執(zhí)行計劃表：時間銷售階段8月項(xiàng)目蓄勢期項(xiàng)目強(qiáng)銷期項(xiàng)目續(xù)銷期關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目加推秋交會外立面呈現(xiàn)項(xiàng)目首次開盤項(xiàng)目亮相活動營銷南岸區(qū)商務(wù)論壇活動知名企業(yè)簽約萬達(dá)國際秋交會區(qū)縣巡展封頂行銷活動商會活動高爾夫俱樂部五大策略項(xiàng)目二次開盤項(xiàng)目加推策略第4波：活動貫穿9月10月11月12月1月重點(diǎn)商會聯(lián)誼活動目的：

1、利用“名企效應(yīng)”，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手為本項(xiàng)目商務(wù)價值造勢。

2、“名企”入住，帶動中小企業(yè)辦公形象提升有極大幫助?；顒臃绞剑涸诤炗?-2家知名大企業(yè)后，開展萬達(dá)國際與其正式簽約儀式，通過新聞發(fā)布會的方式，在電視臺、報媒等媒體上將此活動大勢宣傳。第二季活動時間：2009.10.8五大策略知名企業(yè)簽約入駐萬達(dá)國際策略第4波：活動貫穿

按照客群購買目的不同,產(chǎn)品特性不同,客群產(chǎn)業(yè)不同推出相應(yīng)的動態(tài)價值點(diǎn),迎合客戶不同的價值需求推出相應(yīng)的短信\樓書宣講用語。宗旨：針對不同的客戶精準(zhǔn)傳遞不同的價值點(diǎn)

＆動態(tài)價值釋義五大策略策略第5波：動態(tài)價值＆客群分類動態(tài)價值關(guān)注點(diǎn)投資性客戶關(guān)注點(diǎn)：1、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃2、項(xiàng)目租金與投資回報