別墅培訓講義

別墅基礎培訓講義

別墅：在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。

-----引自《現代漢語詞典》別墅是一種詩意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧靜安詳，所以風景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。別墅的分類：獨棟別墅雙拼別墅、疊拼別墅聯(lián)排別墅、TOWNHOUSE花園洋房什么是獨棟別墅？獨棟別墅獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極形式。特征：私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質。什么是雙拼別墅？雙拼別墅·雙拼別墅的定義：它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，是由兩個單元的別墅拼連組成的單棟別墅。在美國被叫做“TWOFAMILYHOUSE”，直譯為“兩個家庭的別墅”。雙拼別墅的特征1、與聯(lián)排、獨棟對比而言，除了有天、有地、有獨立的院落外，最關鍵是降低了社區(qū)密度增加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間；2、是低層小樓加上私家花園，這種相對獨立的雙拼別墅，在保證擁有私家花園的基礎上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境融合社區(qū)大環(huán)境，也改變了CITYHOUSE和TOWNHOUSE兵營式排列的呆板面孔。3、雙拼別墅基本是三面采光，外側居室通常會有兩個以上的采光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。什么是疊拼別墅？疊拼別墅它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的基礎上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。1.購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于布局更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有可愛的半地下室，疊上有痛快的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。什么是聯(lián)排別墅？聯(lián)排別墅定義：又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層聯(lián)結在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積一般是每戶250平方米左右。

聯(lián)排別墅特征：1、比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。2、價位較低，為中產階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。聯(lián)排別墅于19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。Townhouse現在在很多國家和地區(qū)已非常普及，由于離城很近、方便上班及工作、價格合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中不可逾越的階段———住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。

有關專家認為：Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成聯(lián)排式住宅，建筑面積一般是每戶１５０至２５０平方米，每戶獨門獨院，擁有一個"有天有地"的自己的院落，大都為５０平方米左右，有的達到近１００平方米。每戶設有１至２個車位，還有地下室。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ在歐美國家的一些發(fā)達城市盛行，居住人群多為收入水平較高的中產階級，也稱Ｖｉｌｌａｈｏｕｓｅ（城市邊緣住宅）我國９０年代中期就出現了Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ，但它的獨特價值并沒有被市場所認可，只是被當做住宅的一種類型，外籍人士租住者居多。最早的Townhouse建于古羅馬。在美洲尚未擁有自己的城市建筑的時候，羅馬的Townhouse就已經被“空運”到美國并且已經滿足了美國新貴們對高品味住宅的崇拜和需求。而現代的Townhouse，特別是中國現有的Townhouse，則另有一番風貌。Townhouse成為第一居所，它不是旅游，休閑的“驛站”，而是真正的，唯一的家。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ是公寓和別墅的中間形態(tài)。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率，有多層、小高層、高層、塔式、板式、蝶式等多種形式，大多為第一居所；別墅為低密度、低容積率，私家花園占地很大，私密性極強，價格昂貴，是住宅發(fā)展的終極方向。居住人群為經濟實力強、居住品質要求高的"新貴一族"，是適宜度假的第二居所；Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ既屬于城市范疇又不是市中心，既滿足了人們親近自然、實現別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅。密度較低，容積率在０．５到０．８之間?；▓@不太大卻每戶都有，居住品質較高。價格也在別墅與公寓之間，適合更多的有一定購買能力的人接受?？勺鳛榈谝痪铀部勺鳛榈诙铀?。主要有雙拼（兩棟相連）、疊拼（比如Ａ戶為一層加二層東半部；Ｂ戶為三層加二層西半部，從院里直接上樓梯至二層門戶）、連排（三棟以上并聯(lián)）三種類型。什么是復式？什么是花園洋房？花園洋房源于上海，自19世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。更為具體地說，它是當時的國內房地產開發(fā)商順應上海租界辟建而帶來的市場需求，針對特定少數階層、采用西方的建筑形式和新的工程技術、新型建筑材料開發(fā)出來的具有稀缺性的高利潤住宅產品，從現在房地產定義觀點來看，當時的花園洋房相當于目前房地產市場中的獨棟別墅。時至今日，一個多世紀過去了，“花園洋房”又被重新提起，先在南方都市熱身，2000年后隨“南方軍團揮師北上”出現在北京地產市場，2003年以珠江國際城的“新洋屋運動”為標志，“花園洋房”熱在北京房地產市場達到一個新高，然而，現今市場中的相繼出現的花園洋房和當年的花園洋房已相去甚遠。能和花園洋房扯上關系的，或多或少的和花園洋房有所聯(lián)系是理所當然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼?zhèn)?，因此，這些項目也就自然而然具備了一些或某些花園洋房的共性，一般性的花園洋房具備以下特征：

?建筑風格為外國風格，洋味十足，多為歐洲和北美風格，也有少許南洋風格；

?建筑密度很低（容積率一般小于1），綠化率較高，強調景觀均好，首層普遍擁有私家花園；

?普遍分布于市郊一帶，距離市區(qū)尚有距離；

?在一定程度上依賴于現代都市文明，環(huán)境舒適而寧靜；住宅水、電、暖供給一應俱全，周邊配套較為完善，購物、道路交通、通訊設施等的標準較高；

?目標消費者定位：中高收入人群，甚至包括國內高收入家庭、港澳臺地區(qū)及其他國家華人、外國人。但是，市場上的花園洋房之間本身差距非常大，一般有狹義和廣義之分。

狹義的“花園洋房”：就是GardenVilla（花園別墅），也就是通常所說的花園式住宅、西式洋房、小洋樓，帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二、三層小樓，強調戶戶有花園，包括市場中的洋式聯(lián)排（或雙拼）的TOWNHOUSE，戶型較大，居住舒適程度高。最具代表性的狹義花園洋房就是上海解放前興建的老洋房，至今上海方言中的“花園洋房”，仍舊指狹義的花園洋房，甚至于，每提起花園洋房，便會有人聯(lián)想起當初大上海的獨棟小洋樓。真正的“洋房”不在中國，但中國的花園洋房卻浸透了中國的文化和歷史。狹義花園洋房的建筑風格有歐陸古典式、英國鄉(xiāng)村式、西班牙式、中西混合式（按照中方業(yè)主偏好，在建筑技術、房屋結構及住宅設備上采用西式風格，在平面布置、內外裝修、庭院綠化方面融入中國傳統(tǒng)特色，風格多樣）等。狹義的花園洋房在很大意義上就是指別墅，戶戶擁有私家花園，而且產品品質高，裝修豪華，除了別墅，很少的花園洋房符合狹義洋房的定義。也幾乎沒什么項目能達到狹義花園洋房的標準。什么是中式別墅？中式別墅的特征表現為：北京的四合院與蘇州園林宅院是別墅中化的兩大融合表征。新中式建筑不僅在文脈與中國傳統(tǒng)建筑一脈相承，而且更重要的體現在對傳統(tǒng)建筑的發(fā)展和變化上：既很好的保持了傳統(tǒng)建筑的精髓，又有效的融合了現代建筑元素與現代設計因素，改變了傳統(tǒng)建筑的功能使用，給予重新定位。因為建筑材料的變化以及現代生活方式的變化等原因造成的對建筑需求的變化——建筑形式只是這些內涵發(fā)展和變化的一個結果。新中式建筑的集體爆發(fā)帶給國人很大振奮，不僅在文化上被廣泛支持，在被市場認可的程度上，也達了良好的效果。中式別墅：中式傳統(tǒng)建筑與現代住宅的功能要求和現代人的生活方式的結合。其結構形式又是以木結構為主?，F在隨著技術水平的提高和國家經濟實力的增加，對于本民族傳統(tǒng)居住文化的自信心也在逐步建立。特別是最近幾年，一批非常有影響的新中式建筑的誕生，徹底改變了人們的觀念。新北京四合院“易郡”、通州“運河岸上的院子”、“觀唐”這幾個非常有特色的項目起到了非常好的效果。觀唐復原四合院詮釋中式風格，易郡以現代版中式庭院呼應傳統(tǒng)文脈，都在以不同的姿態(tài)與中式別墅的深邃內涵遙相呼應。成都清華坊也是中式住宅中一個非常成功的范例，無論是從市場運作、建筑設計、還是氣氛塑造都很成功：建筑意義上，它是一個好作品；市場意義上，它是一個成功的商品。解讀新中式新中式風格誕生于中國傳統(tǒng)文化復興的新時期，伴隨著國力增強，民族意識逐漸復蘇，人們開始從紛亂的“摹仿”和“拷貝”中整理出頭緒。在探尋中國設計界的本土意識之初，逐漸成熟的新一代設計隊伍和消費市場孕育出含蓄秀美的新中式風格。在中國文化風靡全球的現今時代，中式元素與現代材質的巧妙兼柔，明清家具、窗欞、布藝床品相互輝映，再現了移步變景的精妙小品。

中國風并非完全意義上的復古明清，而是通過中式風格的特征，表達對清雅含蓄、端莊豐華的東方式精神境界的追求。

新中式風格主要包括兩方面的基本內容，一是中國傳統(tǒng)風格文化意義在當前時代背景下的演繹；一是對中國當代文化充分理解基礎上的當代設計。新中式風格不是純粹的元素堆砌，而是通過對傳統(tǒng)文化的認識，將現代元素和傳統(tǒng)元素結合在一起，以現代人的審美需求來打造富有傳統(tǒng)韻味的事物，讓傳統(tǒng)藝術在當今社會的合適的體現。

中式風格要點：中國風的構成主要體現在傳統(tǒng)家具(多為明清家具為主)、裝飾品及黑、紅為主的裝飾色彩上。室內多采用對稱式的布局方式，格調高雅，造型簡樸優(yōu)美，色彩濃重而成熟。中國傳統(tǒng)室內陳設包括字畫、匾幅、掛屏、盆景、瓷器、古玩、屏風、博古架等，追求一種修身養(yǎng)性的生活境界。中國傳統(tǒng)室內裝飾藝術的特點是總體布局對稱均衡，端正穩(wěn)健，而在裝飾細節(jié)上崇尚自然情趣，花鳥、魚蟲等精雕細琢，富于變化，充分體現出中國傳統(tǒng)美學精神。

別墅的概念是國外引進的，不是中國的，國內叫庭院、宅院。大的叫皇家園林?！肚迕魃虾訄D》里都有描寫到，這是中國傳統(tǒng)的比較高的住宅概念。但這個概念在改革開放過程中，甚至在98年以前，在中國都是不可思議的。因為我們是公有制，是分配的，你想買宅院是買不到的。現在我們的經濟發(fā)生了翻天覆地的變化，房地產也發(fā)生了翻天覆地的變化，現在住房是私有化，而且我們中國的房地產創(chuàng)造了這樣的條件、創(chuàng)造了這樣的基礎，也讓一部分人先富起來。所以我們社會即有這樣的能力和這樣的需求，新建了我們中國的庭院，現在一般叫做中式別墅中國的宅院和新中式別墅更方面體現在了空間上。我們是內斂的，人家是開放的。人家的花園、綠地都是在外面的，而我們都是在內部的，這就是一個很大的差異。剛才所說的《清明上河圖》，我們的一套別墅、一套的中式的別墅就是大門一關，有前院、后院、中院，北京四合院就有這樣的，南方的大宅院有一進、二進、三進。在中國的建筑中，無論是北京的四合院，還是蘇州的園林，實際上都有他的功能。新中式風格古老的中式風格與現代元素在時間的長河里邂逅，以內斂沉穩(wěn)的古意中國為出發(fā)點,將古典語言以現代手法詮釋，注入中式的風雅意境，使空間散發(fā)著淡然悠遠的人文氣韻，讓居住者感受到浩瀚無垠的文化傳統(tǒng)。中原別墅的發(fā)展歷程中原別墅發(fā)展歷程大致可分為四個階段：起步階段（1992－1998年）：起步發(fā)展，模仿借鑒；陳舊落伍，發(fā)展緩慢；缺乏人氣，發(fā)展停滯。英協(xié)花園、龍湖新城；臺胞小區(qū)；國泰花園。調整分化階段（1999－2000）：重新啟動，加強營銷；別墅、多層住宅混建；價位取勝，提高設計水平。帝苑別墅；金桂苑；格林度假山莊。發(fā)展階段（2001—2006年）：地脈文化成為別墅靈魂；旅游地產，別墅型價值；城市別墅，有限的產品，無限的追求。九郡·弘、大河龍城；思念·果嶺山水；東方今典、鹿港小鎮(zhèn)。稀缺階段（2007年—至今）：涉外新區(qū)珍稀別墅的誕生；龍脈別墅的緩慢發(fā)展；高科技概念別墅的差異化營銷；情感營銷，異軍突起。中凱鉑宮；大河龍城三期；甲六院；開元·金池名郡。別墅的個性別墅產品是居住夢想的塔尖建筑，它承載的不單是生活的功能，更承載著人們對居住/世界/生活/我的所有思考，并支撐著人們不斷提高的精神追求。旅游地產—健康別墅的代表—思念·果嶺山水水岸別墅—對水岸景觀的熱衷—龍波圣地城市別墅、獨棟別墅—庭院生活追求—東方今典龍脈別墅—家族傳承夢想—九郡·弘、大河龍城涉外別墅—國際化、現代化的加速發(fā)展—中凱鉑宮、溫哥華山莊別墅代表什么？社會地位西方上流社會，推崇“不實用準則”。別墅的主人，依賴客廳及其陳設來展示他的社會地位。不像普通人家在客廳里安放大彩電（上流社會傾向于不看電視）而是另設視聽室，這提升了主人的社會等級。別墅，由于面積大到一定程度，室內外的空間則可進行功能細分；一般，可分成外向、內向、私密三個區(qū)域，像門廊、門廳、客廳是外向空間，以供來客與家人共同使用；家庭室、餐廳、早餐廳、廚房等是家庭生活的主體，屬內向區(qū)域；私密區(qū)是以臥室為主的主人休息及工作區(qū)域。別墅的主要功能，仍然是要讓居住者擺脫其當代生活、職業(yè)活動帶來的勞累和壓力，使他們把注意力從其日常事物中移開轉而投向個人和家庭生活中，恢復精神平和。對于生活于別墅中的階層來說，居住問題已然解決，重要的是對一種生活方式的追求。個性化·空間感受公寓的功能設計與行為活動是一一對應的。客廳往往是公寓生活的活動中心，人們在客廳里談天、會客，也在客廳里看電視。相反，在別墅生活中，強調的是空間感受，窗外景色以及光線，在西方傳統(tǒng)里，餐具和器皿的重要性在別墅生活中也許遠遠超過電視機。手工地毯、藝術品都在別墅生活中處處顯示出主人的個性。別墅，可以做到徹底的個性化。它完全是主人個人風格愛好的體現。領域感：公寓的戶外活動是公共的，而別墅的私人院落和花園，則讓人更具有領域感。在別墅的生活形態(tài)中，對居住實用性的首要條件，讓位于舒適、休息以及對一種較為自在的生活形式的享受。人們無法在公寓住宅區(qū)的戶外進行養(yǎng)花與用餐，別墅的私家花園，則為有空暇的主人提供種植與勞動的享樂，使用割草機修剪草坪或種植一些自己喜愛的植物都是別墅生活的享受。人們在別墅生活中還可享用戶外用餐和休息。我們的客戶是什么樣的？我們客戶的特征：20—40歲文藝界、影視圈、體育界大牌明星善于享受生活，渴望浪漫與激情，追求最豪華的、最頂尖的生活空間與生活模式，消費心理非常感性化，沖動購買。我們客戶的特征：35—48歲企業(yè)主事業(yè)成功，但在生活、事業(yè)之間難于把握平衡。身處“高峰”對于物質的東西，往往低調處理。渴望置身安靜、平和的世外桃源享受天倫之樂。我們客戶的特征：“迷信”也許他不信神、不信鬼、不信運氣，但他相信因果報應、信人杰地靈、還信風水。迎合消費者心理的相應措施：回顧歷史，追述地域的文化背景，以“夏都”為中心延展出一段“文明”，并以此傳達這樣的信息“千金易得，寶地難求”注：決非“風水先生如是說.......”我們客戶的特征：消費心理額外的消費者對異地置業(yè)沒有顯而易見的需求，如何吸引人們的注意甚至親睞，關鍵問題在于，如何對消費者承諾更多、更為消費者所關心的“額外的”利益。以獨到的“額外”把握并引導需求。鶴壁淇林小鎮(zhèn)鶴壁高端市場背景1、鶴壁整體房地產市場發(fā)展尚處于初級階段，發(fā)展?jié)摿薮螅?、鶴壁市高端房地產項目尚處于空白階段，本項目擁有巨大的市場機會和發(fā)展空間；3、隨著08年房地產調控的逐步深入，09年下半年房地產必然有一個全新的較好發(fā)展；4、高端項目目標人群受當前市場影響相對較小，發(fā)展?jié)摿薮螅?、城市快速發(fā)展，催生城市新貴階層的誕生，豪宅已成為新貴階層的身份需求；6、文化爆炸、西洋建筑入侵的時代，因北京奧運而引爆的中國風，更激起了人們對中

國式情節(jié)的眷戀。項目自身解讀項目位置，地緣文化深厚，為靈山秀水環(huán)抱之地；項目位處“四靈地”，受天地護佑，人才輩出，圣賢文化底蘊濃厚。三和“天地人合一”的建筑設計理念，在淇林小鎮(zhèn)的規(guī)劃上完美呈現，使其成為“藏風聚氣，旺財旺族，光宗耀祖”之墅；三和地產，鶴壁房地產領跑者，“打造中原閃亮小區(qū)，建設豫北璀璨豪華住宅”為其不懈追求；淇林小鎮(zhèn)項目融合傳統(tǒng)墅院生活方式與國際先進建筑標準，必將成就“國風自醒涅槃式的升華”。項目相關數據：占地面積：約300畝建筑面積：約75000平米總套數：264套容積率：0.47當前鶴壁房地產住宅市場均價約為：2000元/㎡項目優(yōu)劣勢分析：?別墅產品在鶴壁屬于唯一性產品，市場競爭壓力較小，有利于迅速打開局面；?先進技術的采用，成為當地獨有優(yōu)勢；?深厚的地脈文化、景觀資源優(yōu)勢；?天然坡地景觀，形成優(yōu)美的建筑天際線；?規(guī)范的操作團隊，先進的操作理念，良好的創(chuàng)新機制，為項目成功奠定基礎；?中原文化最純粹的別墅區(qū)，成為本項目的個性優(yōu)勢。?城市較小，拉動有限，項目面臨與其他城市別墅產品競爭，爭搶客戶資源的局面；?項目周邊生活配套不夠完善，居住氛圍尚未成熟；?項目周邊現狀為農田，外部景觀資源優(yōu)勢無法體現。?宏觀調控，有利房地產發(fā)展的政策不斷出臺，房地產短期內存在轉好的預期；?項目片區(qū)生態(tài)休閑區(qū)域規(guī)劃，使本項目具備優(yōu)勢的外部景觀資源；?鶴壁高端項目稀缺性讓項目價值愈加顯現；?城市發(fā)展催生新貴階層，豪宅的身份需求。?國際金融危機影響世界經濟發(fā)展，經濟預期的不穩(wěn)定性，影響消費者的置業(yè)需求；?整體房地產市場信心不足，觀望情緒濃厚，成交量下降明顯，對項目銷售速度產生影響；?本項目相對巨大的開發(fā)量，較長的操作周期，市場的不確定性，成為項目操作中的巨大威脅。國內相關中式別墅的評述成都清華坊：新中式宅院不是北京原創(chuàng)

小地產商開發(fā)的小小成都“清華坊”，卻是國內眾多地產大亨必看的教科書，有人為了一探究竟，不惜翻墻越脊?！獛缀趺课粶蕚溟_發(fā)“中式別墅”項目的地產商都會去成都的“清華坊”學習取經，北京著名中式別墅“觀唐”的締造者呂大龍曾說：“涂總當時還不讓我們進去看，我們翻墻進去的?！苯衲辏瑓未簖埶f的“涂總”———涂志明要帶著他的“清華坊”來北京了。爬墻進去學習考察對于2002年成都清華坊的成功，也許涂志明都沒有想清楚到底是怎么回事。他曾對媒體表示：“跟廣州和北京的大發(fā)展商比，我們還是