模板定價(jià)市場調(diào)研及意向客戶價(jià)格測試報(bào)告

第一部分：中信泰富朱家角新城D19地塊定價(jià)市場調(diào)研報(bào)告定價(jià)原則所屬地塊產(chǎn)品類型面積段套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比D19疊加160-1804211.6%765017%小平層9010428.7%925620%大平層13521659.7%2874663%小計(jì)36245652因大戶型銷售難度大且體量大，在大戶型市場容量有限的環(huán)境下，D19需采取保守的平價(jià)定價(jià)策略以保證銷量共362套，其中大面積平層216套，套數(shù)占比近6成。90平米平層104套，套數(shù)占比29%。疊加42套，套數(shù)占比11%D19地塊的銷售主力是平層，占比91.4%其中大面積戶型占比最大，是D19主力產(chǎn)品平層價(jià)格制定疊加價(jià)格制定目錄最終價(jià)格競品選取平層定價(jià)步驟競品對比市場比較法D19平層定價(jià)思路D19平層潛在競爭分析：本案前期公寓產(chǎn)品購買客戶主力是青浦區(qū)域客戶，故競爭市場應(yīng)擴(kuò)大至青浦新城板塊，在青浦新城尋找潛在競爭，同時(shí)參考本項(xiàng)目各地塊之間的產(chǎn)品差異進(jìn)行價(jià)格修正。價(jià)格修正青浦新城公寓市場分析青浦板塊共計(jì)5個(gè)在售公寓項(xiàng)目，3個(gè)項(xiàng)目待售老城區(qū)西部城區(qū)北部城區(qū)東部城區(qū)旭輝玫瑰東渡青筑仁恒御瀾灣鑫塔水尚（待售）中鐵項(xiàng)目（待售）旭輝百合項(xiàng)目階段項(xiàng)目在售主力面積（㎡）在售旭輝玫瑰灣2+1房：90㎡三房：144㎡旭輝百合二房：90㎡仁恒御瀾灣二房：112-114㎡三房：149-154㎡四房：191-202㎡東渡青筑二房：88-94㎡三房：124-137㎡四房：173-288㎡懷盛怡庭90㎡二房135㎡3房未開盤卓越世紀(jì)中心40~60㎡中鐵項(xiàng)目二房：88㎡三房：98、135㎡鑫塔水尚90-135㎡懷盛怡庭卓越世紀(jì)中心2房2廳1衛(wèi)88㎡3房2廳2衛(wèi)140㎡關(guān)鍵詞：“精裝交房”“舒適戶型”“比鄰老城區(qū)”“石材立面法式風(fēng)格”“高價(jià)格”影響力：戶型設(shè)計(jì)優(yōu)秀，產(chǎn)品高端，6月開盤，搶奪青浦高端客戶開發(fā)商北京鑫塔集團(tuán)容積率1.0總建筑面積94706㎡物業(yè)類型小高層、高層主力戶型二房：88㎡三房：140㎡開盤時(shí)間6月裝修情況精裝（5000元/㎡）待售項(xiàng)目分析——鑫塔水尚關(guān)鍵詞：“核心區(qū)域”“老城區(qū)”“高價(jià)格”“洋房和公寓組合”影響力：公寓戶型相對鑫塔較弱，位置比鑫塔好，認(rèn)籌200組進(jìn)一步分流高端客戶開發(fā)商中鐵置業(yè)容積率2.0總建筑面積22萬方物業(yè)類型公寓、洋房主力戶型88-135㎡開盤時(shí)間預(yù)計(jì)6月初裝修情況毛坯待售項(xiàng)目分析——中鐵逸都88㎡2房1衛(wèi)135㎡3房2衛(wèi)關(guān)鍵詞：“大型商辦綜合體”“小公寓高附加值可做兩房兩衛(wèi)兩廳”“精裝修”影響力：也可做到2房2廳2衛(wèi)，10月份首次開盤預(yù)計(jì)700套，將會分流大批剛需客戶開發(fā)商卓越集團(tuán)容積率2.0總建筑面積29萬方物業(yè)類型高層LOFT主力戶型40-60㎡開盤時(shí)間預(yù)計(jì)9月初裝修情況精裝待售項(xiàng)目分析——青浦卓越世紀(jì)中心預(yù)計(jì)最早推出一期A區(qū)的LOFT預(yù)計(jì)9月開盤，1.4-1.5萬/㎡（含精裝），建議本案上半年開盤盡量避免與其直面競爭平層夾層60㎡LOFT總價(jià)低，并且產(chǎn)品豐富，包括辦公產(chǎn)權(quán)的小公寓、多層、疊加和雙拼。首批先推一期A區(qū)小高層LOFT。產(chǎn)品系項(xiàng)目13年銷售時(shí)間表1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月剛需跑量型住宅富力桃園公寓尾盤清盤旭輝玫瑰灣公寓尾盤清盤旭輝百合公寓尾盤清盤懷盛怡庭公寓尾盤清盤東渡青筑在售存量，有新推（競爭關(guān)系強(qiáng)）高端豪華型住宅仁恒御瀾灣存量在售（競爭關(guān)系較弱）中鐵逸都預(yù)計(jì)7月開盤（競爭關(guān)系較弱）鑫塔水尚預(yù)計(jì)6月開盤（競爭關(guān)系較弱）酒店式公寓卓越世紀(jì)中心預(yù)計(jì)10月開盤（競爭關(guān)系較強(qiáng)）剛需跑量型住宅上半年競品以尾盤清盤為主，東渡青筑將會與本案存在較強(qiáng)競爭。其它高端型項(xiàng)目位于青浦老城配套等多方面存在絕對優(yōu)勢，與本案競爭關(guān)系較弱。卓越世紀(jì)中心雖然產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是辦公，但因作為居住功能推廣，總價(jià)低，并且產(chǎn)品豐富，包括辦公產(chǎn)權(quán)的小公寓、多層、疊加和雙拼，故卓越世紀(jì)中心與本案競爭關(guān)系較大。競爭總結(jié)2013年下半年，青浦區(qū)以3個(gè)高端住宅項(xiàng)目以及一個(gè)綜合體項(xiàng)目在售為主。新開項(xiàng)目將會搶奪大量高端客戶和剛需型客戶。D19小平層搶在卓越世紀(jì)中心開盤前推出機(jī)會較大。產(chǎn)品及成交分析產(chǎn)品系項(xiàng)目占地面積建筑面積容積率建筑風(fēng)格戶型面積12年成交價(jià)格12年月均套數(shù)總價(jià)段銷售狀態(tài)剛需跑量型住宅旭輝玫瑰灣730001300001.8英倫風(fēng)格2+1房：90㎡三房：144㎡1450739130-190在售存量旭輝百合39992737361.4法式風(fēng)格二房：90㎡1386525120-130在售公寓存量東渡青筑733331100001.5中式風(fēng)格二房：88-94㎡三房：124-137㎡1369118120-190二期在售懷盛怡庭41000720001.5現(xiàn)代風(fēng)格二房：90㎡三房：135㎡15724138（開盤當(dāng)月）140-200在售存量高端豪華型住宅中鐵逸都150000793892.0現(xiàn)代風(fēng)格二房：88㎡三房：98、135㎡——————預(yù)計(jì)7月開盤鑫塔水尚94706947061.0法式風(fēng)格90-135㎡——————預(yù)計(jì)5月開盤仁恒御瀾灣1170001800001.0Artdeco二房：112-114㎡三房：149-154㎡四房：191-202㎡1843624200-360在售存量酒店式公寓卓越世紀(jì)中心1476272952562.0現(xiàn)代風(fēng)格40-60㎡——————預(yù)計(jì)9月開盤與本案平層存在較強(qiáng)競爭關(guān)系的是剛需跑量型住宅及酒店式公寓競爭總結(jié)——在售項(xiàng)目中仁恒御瀾灣以及13年開盤的項(xiàng)目中鐵逸都和鑫塔水尚，三個(gè)項(xiàng)目都定位高端，與本案產(chǎn)品無直接競爭。競品選取原則第一要選取與本案產(chǎn)品面積段接近、有較高流量、較具產(chǎn)品力的在售項(xiàng)目。第二最好選擇與本案上市時(shí)仍在售項(xiàng)目。故參考東渡青筑和旭輝玫瑰兩個(gè)項(xiàng)目作為價(jià)格對比項(xiàng)目本案價(jià)格參考：東渡青筑50%、旭輝玫瑰灣50%競品權(quán)重說明兩個(gè)項(xiàng)目都同樣具備價(jià)格參考性，故價(jià)格權(quán)重分別為50%競品名稱12年成交套數(shù)（套）12年月均流量（套/月）12年價(jià)格（元/㎡）13年月均流量（套/月）13年價(jià)格（元/㎡）面積段（M2）毛坯總價(jià)（萬）東渡青筑2141813700（毛坯）1514096（毛坯）二房：88-94㎡三房：124-137㎡120-190旭輝玫瑰灣2343914507（毛坯）1214754（毛坯）2+1房：90㎡三房：144㎡130-190旭輝百合1752513862（毛坯）2914479（毛坯）二房：90㎡120-130懷盛怡庭138138（開盤當(dāng)月）15724（毛坯）1515397（毛坯）二房：90㎡三房：135㎡140-200競品成交基本情況數(shù)據(jù)截止至2013.5.31兩項(xiàng)目已售罄，故不作參考較高流量，具備產(chǎn)品優(yōu)勢本案上市時(shí)仍在售項(xiàng)目競品戶型對比——90㎡本案（90㎡2房）得房率84.3%戶型設(shè)計(jì)較為傳統(tǒng)得房率較高戶型布局較為方正，南北通透；但客廳朝北，僅有一間臥室朝南；東渡青筑（89㎡2房）得房率76.0%旭輝玫瑰灣（90㎡2+1房）得房率77%附送一件北側(cè)書房；飄窗設(shè)計(jì)；3.9m3m2.7m3.6m1.8m3.6m3.9m附送3.9m4.2m戶型面積較大；三臥室全南向設(shè)計(jì)；主臥套房270°觀景飄窗設(shè)計(jì)；競品戶型對比——130㎡本案（130㎡3房）得房率86.5%東渡青筑（128㎡3房）得房率79.0%旭輝玫瑰灣（144㎡3房）得房率81.1%南向雙臥室，主臥套房設(shè)計(jì)；層層退臺，一樓帶地下室?guī)ピ海髋P套房連接270°觀景陽臺，得房率較高3.9m4.5m3m3.6m3.6m3.3m2.1m3.9m附送競品對比D19平層產(chǎn)品在容積率、建筑類型、得房率上具有優(yōu)勢對比D19旭輝玫瑰灣東渡青筑詳細(xì)內(nèi)容評比詳細(xì)內(nèi)容評比詳細(xì)內(nèi)容評比區(qū)位朱家角⊙青浦鎮(zhèn)√青浦鎮(zhèn)√商業(yè)配套較少⊙較少⊙較少⊙產(chǎn)品類別平層、疊加√小高層、疊加⊙10棟小高層、疊加⊙景觀環(huán)境生態(tài)綠帶、景觀河道√沿湖水景√五大景觀組團(tuán)√外立面材料/建筑風(fēng)格涂料;面磚/中式⊙涂料；面磚/英倫√涂料/中式⊙戶型面積2房90㎡、3房130㎡⊙2+1房90㎡、三房144㎡√二房88-94㎡、三房124-137㎡⊙戶型設(shè)計(jì)2、3房均為一臥室南向設(shè)計(jì)⊙三房全南向設(shè)計(jì)√三房兩臥室南向設(shè)計(jì)√附加值陽臺部分及飄窗⊙+1房設(shè)計(jì)及飄窗√陽臺部分及飄窗⊙投資商中信泰富√旭輝集團(tuán)√東渡國際√物業(yè)中信泰富（中國）物業(yè)管理有限公司√上海永升物業(yè)√東渡國際√√——優(yōu)秀⊙——一般×——較差D19優(yōu)勢：戶型產(chǎn)品力（得房率、面寬）優(yōu)于參考項(xiàng)目；D19劣勢：所在區(qū)位及除一樓外產(chǎn)品無較大附加值；市場比較法通過參考項(xiàng)目各因素比較可得，本案價(jià)格在11312元/㎡左右；評估細(xì)分因素權(quán)重交易實(shí)例本案旭輝玫瑰灣東渡區(qū)位交通0.30140140100區(qū)域配套0.20145140100規(guī)劃設(shè)計(jì)0.10100100100建筑外立面0.10125100100景觀環(huán)境0.059085100自身配套0.05105100100戶型設(shè)計(jì)0.0512090100附加值0.0511090100品牌影響力0.0510595100物業(yè)0.05100100100合計(jì)1125118100項(xiàng)目權(quán)重

50%50%

項(xiàng)目價(jià)格

1475414096

11312.11價(jià)格修正悅湖郡公寓成交較為理想，故本案還需參考悅湖郡的售價(jià)和流量，進(jìn)行價(jià)格修正價(jià)格修正——悅湖郡產(chǎn)品分析供應(yīng)戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比一房73-764020%2976.6717%二房81-9516080%1468083%合計(jì)200100%17656.67100%83平米2房77平米1房61平米1房89平米2房供應(yīng)結(jié)構(gòu)：悅湖郡2011-10-15開盤，共推出200套公寓，供應(yīng)全部是小戶型1房和2房公寓，比D19更利于控制總價(jià)。戶型設(shè)計(jì)一般，南北狹長，采光不佳。89㎡2房戶型設(shè)計(jì)較佳。價(jià)格修正——D19與悅湖郡2房戶型對比悅湖郡89平米2房D19（90㎡2房）3.9m3.6m4.2m3.8m同樣都是一梯兩戶，D19比悅湖郡多了1個(gè)衛(wèi)生間，但面寬不及悅湖郡舒適2房戶型各有特色價(jià)格修正——悅湖郡成交分析成交均價(jià)12132-12798元/㎡月均流量極低，12年月均不足8套成交均價(jià)10000元/㎡9月成交92套，10月成交32套，兩個(gè)月去化了總體量的62%，成功完成銷售價(jià)格修正——悅湖郡成交分析修正項(xiàng)目悅湖郡比對價(jià)格比值（悅湖郡/D19））比值（悅湖郡/D19）說明對比后價(jià)格修正銷售速度11312101/1001.01悅湖郡價(jià)格下降到10000元/㎡后流量理想11425.12-113戶型面積11312102/1001.02悅湖郡面積小利于控制總價(jià)11538.24-226戶型設(shè)計(jì)1131299/1000.99悅湖郡戶型設(shè)計(jì)不如D19舒適11198.88113修正價(jià)格-226比準(zhǔn)后D19價(jià)格11086建議本案公寓均價(jià)：11100元/㎡按常規(guī)價(jià)差5%計(jì)算小平層11600元/㎡大平層11100元/㎡備注：對比后價(jià)格=比對價(jià)格*比值修正價(jià)格=比對價(jià)格*比值-對比后價(jià)格比準(zhǔn)后價(jià)格=比準(zhǔn)價(jià)格+修正價(jià)格價(jià)格修正——D19價(jià)格測試現(xiàn)場于6月22-27日進(jìn)行了1-6月440組公寓需求客戶回訪及價(jià)格測試，對無意向客戶作了篩選剩余152組對公寓仍表示具有需求；總體對價(jià)格較可接受范圍為11000-11500價(jià)格段總體上，市場客戶對90戶型需求較為旺盛，對130大戶型需求偏弱；價(jià)格接受度以10500-11500段落為主，價(jià)格制定基本符合市場預(yù)期。平層價(jià)格制定疊加價(jià)格制定目錄競品選取疊加定價(jià)步驟競品產(chǎn)品對比市場比較法D19疊加定價(jià)步驟價(jià)格修正總價(jià)驗(yàn)證最終價(jià)格疊加產(chǎn)品潛在競爭分析由于朱家角板塊僅本案有疊加產(chǎn)品，故競爭市場擴(kuò)大至青浦新城板塊尋找潛在競品。同時(shí)參考本項(xiàng)目各地塊之間的產(chǎn)品差異進(jìn)行價(jià)格修正。疊加產(chǎn)品潛在競爭分析由于朱家角板塊僅本案有疊加產(chǎn)品，故競爭市場擴(kuò)大至青浦新城板塊尋找潛在競品。再通過內(nèi)部競爭進(jìn)行總價(jià)卡位驗(yàn)證本案價(jià)格。項(xiàng)目在售疊加主力面積（㎡）旭輝玫瑰灣164、172、185東渡青筑170-190老城區(qū)西部城區(qū)北部城區(qū)東部城區(qū)旭輝玫瑰東渡青筑青浦板塊在售共計(jì)2個(gè)疊加項(xiàng)目青浦新城疊加別墅市場分析疊加競品選?。褐旒医前鍓K內(nèi)無疊加競品在售，所以選取離本案較近的青浦新城板塊進(jìn)行市場比較，青浦新城在售疊加有兩個(gè)項(xiàng)目，分別是旭輝玫瑰灣和東渡青筑，故選取旭輝玫瑰灣和東渡青筑這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較。本案疊加價(jià)格參考：旭輝玫瑰灣60%、東渡青筑40%競品名稱12年成交套數(shù)（套）12年月均流量12年價(jià)格（元/㎡）13年月均流量13年價(jià)格（元/㎡）面積段（M2）總價(jià)（萬）疊加價(jià)格參考旭輝玫瑰灣12810.714800316909165-185275-320東渡青筑81.617000317762170-190290-340競品成交基本情況疊加競品權(quán)重確定：2012年旭輝玫瑰灣銷售情況較好，月均11套，東渡青筑12年8月18日開盤，開盤成交較差，12年僅有8套成交，月均1.6套，故旭輝玫瑰灣項(xiàng)目權(quán)重占比60%，東渡青筑占比40%。競品戶型對比——一層本案（180㎡3+1房）花園面積64㎡旭輝玫瑰灣（175㎡2房）花園面積64㎡東渡青筑（170㎡3+1房）花園面積50㎡7.8m4.5m3.6m6.6m3.3m4.5m總面寬低于旭輝客廳餐廳橫向布局，總面寬10米以上該戶型自帶電梯競品戶型對比——二層4.5m3.3m3.3m4.5m本案（180㎡3+1房）旭輝玫瑰灣（175㎡2房）東渡青筑（170㎡3+1房）雙套房設(shè)計(jì)單套房設(shè)計(jì)單套房及單間設(shè)計(jì)競品戶型對比——地下室4.5m3.3m本案（180㎡3+1房）旭輝玫瑰灣（175㎡2房）東渡青筑（170㎡3+1房）采光較少采光點(diǎn)較少采光點(diǎn)較少停車后可通過電梯直達(dá)1、2層對比D19旭輝玫瑰灣東渡青筑詳細(xì)內(nèi)容評比詳細(xì)內(nèi)容評比詳細(xì)內(nèi)容評比區(qū)位朱家角√青浦鎮(zhèn)⊙青浦鎮(zhèn)⊙商業(yè)配套較少⊙較少⊙較少⊙交通便捷度距市區(qū)較遠(yuǎn)⊙距市區(qū)較近√距市區(qū)較近√景觀環(huán)境生態(tài)綠帶、景觀河道√

沿湖水景√

五大景觀組團(tuán)√

外立面材料/建筑風(fēng)格涂料;面磚/中式⊙涂料；面磚/英倫√

涂料，瓷磚/中式⊙戶型面積180㎡3房；雙套房設(shè)計(jì)√175㎡2房；單套房×

170㎡3房；單套房⊙電梯無⊙無⊙有√

附加值南北大面積花園√前庭大花園⊙前庭大花園⊙投資商中信泰富√

旭輝集團(tuán)√

東渡國際√

物業(yè)中信泰富（中國）物業(yè)管理有限公司√

上海永升物業(yè)√

東渡國際√

√——優(yōu)秀⊙——一般×——較差D19優(yōu)勢：功能房數(shù)量上優(yōu)于旭輝玫瑰灣；D19劣勢：產(chǎn)品設(shè)計(jì)上舒適度低于旭輝玫瑰，地下室分割較多，采光差；競品對比總結(jié)通過參考項(xiàng)目各因素比較可得，本案毛坯價(jià)格在13780元/㎡左右；市場比較法評估細(xì)分因素權(quán)重交易實(shí)例本案旭輝玫瑰灣東渡區(qū)位交通0.25140140100區(qū)域配套0.20145140100規(guī)劃設(shè)計(jì)0.10100100100建筑立面0.10120100100景觀環(huán)境0.109090100戶型設(shè)計(jì)0.05110105100電梯配置0.05100130100附加值0.05110100100品牌影響力0.0510595100物業(yè)0.05100100100合計(jì)1121.25118.5100項(xiàng)目權(quán)重

60%40%

項(xiàng)目價(jià)格

1690917762

13780價(jià)格修正D20疊加月均成交約17套，成交理想，與D19需要達(dá)到的銷售目標(biāo)一致，故參考D20的價(jià)格體系，進(jìn)行價(jià)格修正項(xiàng)目2013年4月12日-2013年6月17日成交價(jià)格（元/㎡）D20地塊水悅坊簽約35套13789D20成交均價(jià)13789元/㎡，其中下疊加21套，上疊加14套，因?yàn)橄炉B加成交較多，故拉升了目前成交均價(jià)。D20底價(jià)13000元/㎡，結(jié)合翻點(diǎn)優(yōu)惠設(shè)置，實(shí)際整盤疊加成交均價(jià)控制在13400-13500元/㎡。價(jià)格修正——規(guī)劃對比D19西南側(cè)臨水，相對D20疊加水景和私密性更好，但朝向不佳D20各產(chǎn)品分布圖疊加產(chǎn)品D19各產(chǎn)品分布圖D20水悅坊更靠近湖景，但視野上會受到遮擋無法看到大淀湖；D19兩面臨水，疊加臨水分布，但大多數(shù)朝向不佳，客戶對于采光會有抗性；D20疊加僅南側(cè)一面臨水，但朝正南采光較好；8.2m3.3m價(jià)格修正——一層對比D19（180㎡3+1房）花園面積64㎡7.8m4.5m戶型面積小，利于總價(jià)控制，但面寬小，舒適度不及D20D20疊加（214㎡3+1房）花園面積40㎡一層無臥室，但客廳面寬較大，采光較好3.3m3.7m4.5m4.5m3.3mD19（180㎡3+1房）雙套房設(shè)計(jì)D20疊加（214㎡3+1房）價(jià)格修正——二層對比三臥室、單套房設(shè)計(jì)4.5m3.3mD19（180㎡3+1房）采光點(diǎn)較少D20疊加（214㎡3+1房）采光較少，地下室?guī)l(wèi)生間價(jià)格修正——地下室對比3.7m4.5m最終建議D19疊加價(jià)格底價(jià)13200元/㎡，結(jié)合翻點(diǎn)優(yōu)惠設(shè)置預(yù)計(jì)簽約價(jià)格控制在13600元左右，將高于D20疊加簽約價(jià)格市場比較法定價(jià)——內(nèi)部修正根據(jù)內(nèi)部產(chǎn)品對比進(jìn)行價(jià)格修正修正后得出D19單價(jià)13229元/㎡修正項(xiàng)目D20比對價(jià)格比值（D20/D19）比值（D20/D19）說明對比后價(jià)格修正價(jià)格區(qū)域規(guī)劃13780102/1001.02D20距離大淀湖更近14055.6-276戶型面積1378097/1000.98D19戶型面積小，更利于控制總價(jià)13504.4276銷售速度13780103/1001.02D20成交以疊加別墅為主，客戶對D20疊加的接受度較高14055.6-276戶型設(shè)計(jì)13780102/1001.02D19總面寬7.8米，D20總面寬8.2米，舒適度上D20較好14055.6-276朝向13780103/1001.02D20朝向正南，D19朝向西南采光不佳14055.6-276私密性1378098/1000.98D19位于小區(qū)內(nèi)部，D20北側(cè)臨馬路，D19私密性較好13504.4276修正價(jià)格合計(jì)-551比準(zhǔn)后價(jià)格13229備注：對比后價(jià)格=比對價(jià)格*比值修正價(jià)格=比對價(jià)格*比值-對比后價(jià)格比準(zhǔn)后價(jià)格=比準(zhǔn)價(jià)格+修正價(jià)格總價(jià)驗(yàn)證400萬以上380-400萬360-380萬340-360萬1350-1550萬320-340萬290-340萬300-320萬275-320萬280-300萬260-280萬240-260萬220-240萬200-220萬旭輝玫瑰灣東渡青筑D20疊加本案落點(diǎn)270-290萬D19底價(jià)1.32萬元/㎡，因戶型面積小單價(jià)比D20底價(jià)略高較為合理;D20總價(jià)區(qū)間在280萬元左右，與D19形成總價(jià)價(jià)格梯隊(duì)，具備差異化競爭優(yōu)勢，價(jià)格合理；230萬左右預(yù)計(jì)D19地塊總銷額在5.2億元貨值估算產(chǎn)品類型套數(shù)（套）單套面積（㎡）單價(jià)（元/㎡）面積（㎡）銷售金額小平層10490116009256107369600大平層2161351100028746316206000疊加42160-180132007650100980000合計(jì)362

1149045652524555600第二部分：中信泰富朱家角新城·D19地塊意向客戶價(jià)格測試項(xiàng)目概況所屬地塊產(chǎn)品類型面積段M2套數(shù)套數(shù)占比面積M2D19疊加160-1804211.6%7876小平層9010428.7%9060大平層13521659.7%27756小計(jì)36244691問題一：此次推出的為全新戶型，與以往產(chǎn)品不同，無法完全參考之前價(jià)格來制定D19的價(jià)格。問題二：公寓的兩個(gè)戶型面積差距過大，會直接導(dǎo)致總價(jià)差距大，并且大平層占比較高，所以兩個(gè)公寓戶型的單價(jià)梯度將會影響公寓兩個(gè)戶型的去化速度。130M2大平層216套，套數(shù)占比近60%90M2小平層104套，套數(shù)占比29%疊加42套，套數(shù)占比11%為了保證開盤熱銷，并且能夠平均合理去化各種戶型我們對客戶進(jìn)行價(jià)格摸底測試，來確定各個(gè)產(chǎn)品的最終價(jià)格目錄content第二輪價(jià)格測試第一輪價(jià)格測試D19第一輪價(jià)格測試對客戶報(bào)價(jià)1.1-1.3萬/M2

，進(jìn)行第一輪初步的價(jià)格測試時(shí)間：

6月22-27日樣本：152組意向客戶（針對1-6月440組公寓需求登記客戶進(jìn)行了回訪及第一輪價(jià)格測試，對無意向客戶作了剔除，剩余152組）內(nèi)容：對戶型、價(jià)格接受度作初步梳理結(jié)論D19第一輪價(jià)格測試戶型需求度：152組有需求客戶對90M2小戶型需求較為旺盛，對130M2大戶型需求偏弱價(jià)格接受度：現(xiàn)場報(bào)價(jià)1.1-1.3萬/M2，客戶對1.3萬/M2具有很明顯的抗性，價(jià)格接受度以單價(jià)10500-11500元/M2段落為主目錄content第二輪價(jià)格測試第一輪價(jià)格測試第二輪價(jià)格測試通過收取E金券，進(jìn)行第二輪精準(zhǔn)的價(jià)格測試時(shí)間：

7月1-7日樣本：收取的112組E金券客戶內(nèi)容：開展了第二輪開盤預(yù)期價(jià)格測試，對客戶的置業(yè)目的、分布、來訪渠道、戶型需求、價(jià)格接受度等做了全面的梳理測試并結(jié)論置業(yè)目的測試從家庭結(jié)構(gòu)、是否首置、購買目的來看，剛性需求明顯，價(jià)格敏感度較高戶型供求測試結(jié)論一：E金券客戶對90M2戶型需求較為旺盛，占比67%；對130M2大戶型需求偏弱，占比27%E金券客戶對疊加別墅的需求最小，占比6%。與第一輪價(jià)格測試基本無差異結(jié)論二：從供求比來看，產(chǎn)品供應(yīng)充足，未達(dá)到供不應(yīng)求狀態(tài)。需求總量偏小，結(jié)合自然成交轉(zhuǎn)換率，需求面不容樂觀，總體溢價(jià)空間不足類別供應(yīng)需求供求比疊加2072.86:1公寓（90M2小平層）104751.39:1公寓（130M2小平層）40301.33:1價(jià)格需求測試類別數(shù)量統(tǒng)計(jì)比例1萬以下10.89%1萬-1.1萬3934.82%1.1萬-1.2萬2925.89%1.2萬-1.25萬1513.39%1.25萬-1.3萬108.93%1.3萬-1.35萬108.93%1.35萬以上87.14%合計(jì)112100%主要價(jià)格段接受度集中于