運(yùn)營(yíng)狀況及主題公園旅游

歡樂(lè)谷運(yùn)營(yíng)狀況及主題公園旅游地產(chǎn)盈利階段分析世聯(lián)研究案例深圳歡樂(lè)谷位于深圳華僑城內(nèi)，土地隨華僑城4.6平方公里一起屬于劃撥用地北京華僑城2002年與北京當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合資成立北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司，當(dāng)?shù)毓疽酝恋厝牍?，地價(jià)大概70~80萬(wàn)/畝，在南磨房鄉(xiāng)營(yíng)造北京世紀(jì)華僑城旅游主題社區(qū)。總用地面積146．7公頃的超大規(guī)模社區(qū)，包括約100公頃的主題公園歡樂(lè)谷和占地46．7公頃、總建筑面積83．87萬(wàn)平方米的大型地產(chǎn)項(xiàng)目，房?jī)r(jià)高出區(qū)域均價(jià)700~1000元/平米。通過(guò)高額投資、大規(guī)模、多元化盈利保證項(xiàng)目的成功——北京歡樂(lè)谷樂(lè)園概括

2006年7月9日開(kāi)業(yè)，分別由峽灣森林、亞特蘭蒂斯、失落瑪雅、愛(ài)琴港、香格里拉和螞蟻王國(guó)等六個(gè)主題區(qū)組成，歷時(shí)4年建設(shè)，投入20億元，總占地100萬(wàn)平米。開(kāi)業(yè)近一個(gè)月時(shí)，客流量突破30萬(wàn)人次，單日最高人數(shù)達(dá)到2萬(wàn)人次，開(kāi)業(yè)84天，收入突破了一億元。預(yù)計(jì)年客流量300萬(wàn)人次，年?duì)I業(yè)收入2-3個(gè)億。多元化盈利（門(mén)票，餐飲，購(gòu)物）歡樂(lè)谷每個(gè)景區(qū)都設(shè)立餐飲場(chǎng)所，小吃零售亭遍布整個(gè)園區(qū)。7個(gè)餐廳、12個(gè)主題商店與紀(jì)念品展館，分布在主題公園各地Ⅰ期2006.7.9投入：20億占地：54萬(wàn)平米Ⅱ期5萬(wàn)平米Ⅲ期45萬(wàn)平米每年都有不低于3千萬(wàn)元的投入，以更新景點(diǎn)項(xiàng)目分期擴(kuò)大規(guī)模，追加投入景點(diǎn)項(xiàng)目每年都要更新1/3，保留1/3，淘汰1/3，投資額在3000萬(wàn)左右，以保證其盈利性游樂(lè)設(shè)備數(shù)量：40多項(xiàng)，其它項(xiàng)目數(shù)量：50多處景觀(guān)、10多項(xiàng)表演20多項(xiàng)游戲和商業(yè)餐飲通過(guò)多元化盈利、不斷追加高額投資、擴(kuò)大規(guī)模以保證項(xiàng)目的成功——深圳歡樂(lè)谷樂(lè)園概況深圳歡樂(lè)谷于1998.10.1日正式開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，在8年間共分為三期建設(shè)，共分為九大主題區(qū)，西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光海岸、歡樂(lè)時(shí)光、瑪雅水公園。全園有大小項(xiàng)目100多個(gè)，是國(guó)內(nèi)項(xiàng)目數(shù)量最多，設(shè)施科技含量最高也最為先進(jìn)的主題樂(lè)園

不斷擴(kuò)大規(guī)模，追加投資

歡樂(lè)谷每年投入3-5千萬(wàn)元資金用于改造和新建項(xiàng)目.歡樂(lè)谷確改造園區(qū)發(fā)展計(jì)劃，每隔3年時(shí)間推出一組新的投資5000萬(wàn)元以上大型娛樂(lè)項(xiàng)目，每隔2年推出一組中型的娛樂(lè)項(xiàng)目（1000-5000萬(wàn)元），每年一組小型娛樂(lè)項(xiàng)目推出。Ⅰ期1998.10.1投入：10億占地：17萬(wàn)平米Ⅱ期2002.5.13.5億18萬(wàn)平米Ⅲ期2005.5.11.8億5萬(wàn)平米多元化收益（門(mén)票，餐飲，購(gòu)物）

05年游客量302萬(wàn)人次，經(jīng)營(yíng)收入超過(guò)3億元，與04年同比增長(zhǎng)二十幾個(gè)百分點(diǎn)，重游率41.5%。樂(lè)園內(nèi)分布各式餐飲場(chǎng)所，如面點(diǎn)王、肯德基、星巴克咖啡、雪糕點(diǎn)及紀(jì)念品商店等。門(mén)票餐飲購(gòu)物北京、深圳兩處歡樂(lè)谷游樂(lè)園運(yùn)營(yíng)狀況深圳歡樂(lè)谷從開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)以來(lái)，接待人數(shù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，2005、2006兩年連續(xù)兩年超過(guò)300萬(wàn)人，收入超過(guò)3億元。北京歡樂(lè)谷開(kāi)業(yè)僅5個(gè)月，人氣迅速提升，接待人數(shù)共計(jì)86萬(wàn)，收入1.19億元

深圳北京接待人數(shù)（萬(wàn)人）30086公園收入（億元）3.71.19深圳北京接待人數(shù)（萬(wàn)人）16.7810.27公園收入（億元）0.220.162006年運(yùn)營(yíng)狀況：(北京歡樂(lè)谷僅開(kāi)業(yè)5個(gè)月)2007年十一黃金周7天運(yùn)營(yíng)狀況深圳歡樂(lè)谷接待人數(shù)歷年增長(zhǎng)主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析——初期階段：旅游資源開(kāi)發(fā)引爆區(qū)域發(fā)展，旅游帶動(dòng)地產(chǎn)，使其成為區(qū)域開(kāi)發(fā)現(xiàn)金來(lái)源，逐步實(shí)現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的平衡發(fā)展第一階段：地產(chǎn)與旅游的平衡發(fā)展1986-1993項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)M2）資金平衡東方花園1986年11.26地產(chǎn)收益錦繡中華1989年30樂(lè)園投資海景花園1990年2.910.2地產(chǎn)收益民俗文化村1991年20樂(lè)園投資項(xiàng)目的第一階段，房地產(chǎn)收益和旅游投資基本持平，旅游開(kāi)始產(chǎn)生一部分收益，整體第一階段地產(chǎn)與旅游達(dá)到了平衡發(fā)展，且資金產(chǎn)生小部分盈余，區(qū)域逐步克服陌生，價(jià)格平臺(tái)明顯提升旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開(kāi)業(yè)時(shí)間投資門(mén)票經(jīng)濟(jì)效益錦繡中華30公頃82個(gè)景點(diǎn)19891億70十年中,營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)17個(gè)多億，創(chuàng)利6個(gè)多億，總資產(chǎn)達(dá)3個(gè)多億；錦、民兩景區(qū)先后在開(kāi)業(yè)一年和一年多的時(shí)間內(nèi)收回全部投資，共接待海內(nèi)外游客四千多萬(wàn)人次。民俗文化村20公頃內(nèi)含21個(gè)民族的24個(gè)村寨19911.1億90時(shí)間羅湖福田南山華僑城售價(jià)（港元）增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率售價(jià)增長(zhǎng)率19883063.8——3078——2300——2015——19893937.928.53390426.84270017.39249518.861990494825.65489825.46310014.8126656.811991668035.00653933.50413233.296165131.411992769215.15723110.58600045.21755622.52主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析——第二階段：旅游成為區(qū)域開(kāi)發(fā)穩(wěn)定現(xiàn)金流，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)促進(jìn)明顯，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)實(shí)現(xiàn)高回報(bào)第二階段：旅游對(duì)地產(chǎn)的價(jià)值提升1993-2004項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間占地面積（公頃）建筑面積（萬(wàn)M2）資金平衡湖濱花園1993年～1994年0.97.2地產(chǎn)收益桂花苑1993年～1994年2.56.7地產(chǎn)收益世界之窗1994年48樂(lè)園投資中旅廣場(chǎng)1996年～1997年1.612.9地產(chǎn)收益歡樂(lè)谷1998年～2001年35樂(lè)園投資波托菲諾2001年～2002年80108地產(chǎn)收益項(xiàng)目的第二階段前期房地產(chǎn)收益與旅游的投資仍然保持資金平衡，但是旅游盈利開(kāi)始增多，此時(shí)區(qū)域價(jià)值已建立；到第二階段后期，房地產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)高額的資金回報(bào)旅游設(shè)施占地規(guī)模景點(diǎn)數(shù)量開(kāi)業(yè)時(shí)間投資門(mén)票經(jīng)濟(jì)效益世界之窗48萬(wàn)平方米118個(gè)世界著名景觀(guān)，景區(qū)分為世界廣場(chǎng)、亞洲區(qū)、大洋洲區(qū)、歐洲區(qū)、非洲區(qū)、美洲區(qū)、世界雕塑園和國(guó)際街八大區(qū)域。1994年6月18日6.5億120開(kāi)業(yè)至2002年底，世界之窗共接待游客2300多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)收入28億元?！笆澜缰啊钡睦麧?rùn)總額已連續(xù)3年超過(guò)1億元?dú)g樂(lè)谷一期：17萬(wàn)平方米，二期：18萬(wàn)平方米。一期：共分八大主題區(qū)：西班牙廣場(chǎng)、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂(lè)島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林、颶風(fēng)灣、陽(yáng)光海岸，加上獨(dú)具特色的瑪雅水公園。容納人數(shù)4萬(wàn)。一期：1998年10月1日；二期：2001年5月一二期各投資4億1202002年，深圳歡樂(lè)谷全年入園人數(shù)達(dá)230萬(wàn)人次；2003年3月底，已接待游客695萬(wàn)人次。發(fā)展階段1996～1997年2000～2004年代表樓盤(pán)中旅廣場(chǎng)波托菲諾、純水岸住區(qū)形象華僑城產(chǎn)業(yè)配套高尚人文社區(qū)價(jià)格變化80009000~15000主題旅游地產(chǎn)盈利階段分析——第三階段：良好的資源環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)孵化氛圍吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在華僑城內(nèi)聚集，成為區(qū)域開(kāi)發(fā)新的盈利點(diǎn)第三階段：區(qū)域關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)初步形成，成為區(qū)域開(kāi)發(fā)新的盈利點(diǎn)

2004-至今2004年起，深圳華僑城集團(tuán)、華僑城地產(chǎn)以L(fǎng)OFT為啟動(dòng)，促進(jìn)華僑城東部工業(yè)區(qū)的廠(chǎng)房建筑向以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主體的新空間形式轉(zhuǎn)換，2006年5月19日，華僑城創(chuàng)意文化園在華僑城LOFT正式掛牌，由此奠定其在中國(guó)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略地位華僑城創(chuàng)意文化園入駐創(chuàng)意機(jī)構(gòu)：OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、國(guó)際青年旅舍、高文安設(shè)計(jì)工作室、a/u（雅域）國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、都市實(shí)踐建筑設(shè)計(jì)公司、PAL設(shè)計(jì)事務(wù)所、梁小武