第八章房地產開發(fā)投資財務

第八章房地產開發(fā)投資

財務分析學習目標1.掌握房地產開發(fā)投資分析的內容、步驟及常用方法，編制財務評價基本報表，反映項目盈利能力、清債能力的各項指標，初步判斷房地產項目投資的可行性。2.熟悉比較分析法，基本報表，靜態(tài)投資回收期，動態(tài)投資回收期，房地產項目輔助報表。3.了解房地產開發(fā)投資財務分析的作用、成本費用估算表，貸款還本付息表，比率分析法，因素替換法。第一節(jié)財務分析概述一、財務分析的含義財務分析，是按現(xiàn)行國家財稅制度和價格體系，對財務收益與成本費用進行計算、預測，編制財務報表，計算評價指標，進行財務盈利能力分析、償債能力分析，財務生存能力分析，通過比較、判斷、分析等技術方法，揭示其經營狀況及變化規(guī)律，據以判別項目的財務可行性，以便于項目投資決策的分析方法。房地產開發(fā)投資財務分析是從投資者角度，在市場調查與預測，項目策劃，投資、成本與費用估算，收入估算與資金籌措等基礎上，通過編制基本財務報表，計算財務評價指標，對房地產項目的財務盈利能力、清償能力和資金平衡情況進行分析，據此分析和判斷投資項目在財務上的可行性。二、房地產投資財務分析的作用（一）是項目投資決策的重要依據（二）項目或方案比選中起重要作用（三）是金融機構審核開發(fā)貸款的重要依據二、房地產投資財務分析的作用1．衡量項目的盈利能力這種衡量主要是靠計算財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標來進行的。二、房地產投資財務分析的作用2．衡量項目的清償能力這種衡量主要是通過計算投資回收期、借款償還期以及資產負債率和償債保障比率等指標來進行的。

3．衡量項目的資金平衡能力資金平衡主要是指投資項目的各期盈余資金不應出現(xiàn)負值，它是投資開發(fā)經營的必要條件。這種衡量是通過資金來源與運用表進行的。三、房地產投資財務分析的內容和步驟（一）財務分析的內容1、收益分析。

2、風險分析。

3、資金流動性分析。（二）財務分析的步驟1、分析、估算開發(fā)項目投資基礎數(shù)據2、編制財務評價報表3、計算評價指標4、分析財務效益指標5、得出評價結果圖8-1財務分析的步驟估算基礎數(shù)據編制財務報表計算評價指標分析財務效益指標得出評價結果指標計算方法選擇評價參數(shù)四、房地產投資財務分析過程中常用的方法1、比較分析法2、比率分析法3、因素替換法第二節(jié)

房地產開發(fā)投資財務報表分析包括：房地產開發(fā)項目財務評價報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊碇饕?現(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表和資產負債表輔助報表是用來為基本報表提供基礎數(shù)據的，主要又可分為成本費用估算表、投資計劃與資金籌措表、銀行貸款還本付息表、銷(出)售收入估算表、出租收入估算表、折舊攤銷表、營業(yè)成本表等。二、輔助報表的編制1、成本費用估算表的編制

表8-1開發(fā)項目總投資估算表

單位：萬元序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設投資

1.1土地費用

1.2前期工程費用

1.3基礎設施建設費

1.4建筑安裝工程費

1.5公共配套設施建設費

1.6開發(fā)間接費用

1.7管理費用

1.8銷售費用

1.9財務費用

1.1開發(fā)期稅費

1.11其他費用

1.12不可預見費

2

經營資金

3

項目總投資

3.1

開發(fā)產品成本

3.2

固定資產投資

3.3

經營資金

注：項目建成運營時，固定資產將形成固定資產、無形資產與遞延資產。

續(xù)表8-1開發(fā)項目總投資估算表

單位：萬元序號項目總投資估算說明2、投資計劃與資金籌措表的編制與分析

序

號

項

目

合

計123…n1

項目總投資1．1

開發(fā)建設投資1．2

經營資金2

資金籌措2．1

自有資金(資本金)2．2

借貸資金2．3

預售收入2．4

預租收入2．5

其他收入

資金籌措計劃表3、借款還本付息表表8-2借款還本付息表

單位：萬元序號

項目名稱合

計開發(fā)經營期（年、季、月）123…n1借款及還本付息

1.1年初貸款余額

1.2本年貸款

1.3本年應計利息

1.4本年償還本息

1.5年末貸款余額

2償還本息資金來源

2.1銷售及出租純收入

2.2短期貸款

貸款利率（％）

還款方式等額還本付息還是等額還本、利息照付

借款償還期

（2）借款還本付息表的作用。①分析項目債務清償能力和安排開發(fā)建設資金②分析投資項目籌措資金方案的合理性③評價房地產開發(fā)項目的財務分析4、銷售(出租)售收入估算表的編制表8-3銷售（出租）收入與經營稅金及附加估算表

單位：萬元序號

項

目

合

計123…n1

銷售（出租）收入

1.1

可銷售（出租）面積（㎡）

1.2

單位售價（租金）（元/㎡）

1.3

銷售出租比例

2

經營稅金及附加（萬元）

2.1

營業(yè)稅

2.2

城市建設維護稅

2.3

教育費附加

…

3

凈轉售收入（萬元）

3.1轉售價格

3.2轉售成本

3.3轉售稅金

注：1.當房地產開發(fā)項目有預租時，開發(fā)期間存在租金收入；

2.出租一定時間后，可以轉售，凈轉售收入一般在期末實現(xiàn)

5、其他輔助表格（1）折舊攤銷表，折舊攤銷表主要表示房地產開發(fā)企業(yè)所有的房屋建筑物、機電設備、無形資產以及開辦費等項目的折舊和攤銷情況。其表格格式如表8-4.P185-186三、基本報表的編制

1．現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流量表是指反映項目在計算期內各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計算表格。

2．現(xiàn)金流量表的種類按照投資計算基礎的不同，現(xiàn)金流量表一般分為：

1）全部投資現(xiàn)金流量表

全部投資現(xiàn)金流量表是以全部投資作為計算基礎（即假定全部投資均為自有資金），用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標的計算表格。

其目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個方案進行比較建立共同基礎。序號項目合計123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金2現(xiàn)金流出

全部投資財務現(xiàn)金流量表表8-6單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．7開發(fā)建設投資經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、財務內部收益率（%）：

2、財務凈現(xiàn)值（ic=

%）：

3、投資回收期（年）：

4、基準收益率（%）：

全部投資財務現(xiàn)金流量表續(xù)表8-6單位：萬元2）資本金現(xiàn)金流量表資本金是項目投資者自己擁有的資金。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。序號

項目合計123…N1現(xiàn)金流入1．11．21．31．41．51．61．7銷售收入出租收入自營收入凈轉售收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金2現(xiàn)金流出

資本金現(xiàn)金流量表表8-7單位：萬元2．12．22．32．42．52．62．72．82．9資本金經營資金運營費用修理費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量計算指標：1、資本金財務內部收益率（%）：

2、財務凈現(xiàn)值（ic=

%）

資本金現(xiàn)金流量表續(xù)表8-7單位：萬元3）針對兩表的有關說明（1）凈現(xiàn)金流量（項目的未來收益）是項目當年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。根據需要，可以計算稅前凈現(xiàn)金流量，也可以計算稅后現(xiàn)金流量。（2）兩表的區(qū)別。（3）計算期（4）房地產投資項目往往有開發(fā)后出售項目、開發(fā)后出租項目和置業(yè)投資項目的區(qū)分。2、損益表

損益表是反映項目計算期內各年的利潤總額，所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率、投資利稅率、資本余利潤率和資本金凈利潤率等靜態(tài)指標的表格。通過該表提供的投資項目經濟效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等指標序號項目合計開發(fā)經營期（年、季等）123···n1經營收入1.11.21.3銷售收入出租收入自營收入2經營成本2.12.2商品房開發(fā)成本出租房營業(yè)成本3運營費用表8-8損益表（單位：萬元）表8-8損益表續(xù)表4修理費用5經營稅金及附加6土地增值稅7利潤總額8所得稅

靜態(tài)財務分析指標：

稅前（/稅后）利潤：

（全）投資利潤率：

資本金利潤率：靜態(tài)投資回收期：序號項目合計開發(fā)經營期（年、季等）123···n損益表計算指標：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）損益表的內容及計算

1）關于利潤總額損益表中的利潤總額一般應為：

利潤總額=經營收入－經營成本－運營費用－修理費用－經營稅金與附加－土地增值稅1）以出售為主的房地產項目的利潤總額

利潤總額=銷售收入－總成本費用－經營稅金與附加－土地增值稅其中，銷售收入、總成本費用、經營稅金與附加與土地增值稅的數(shù)據可以依據第5章的財務數(shù)據和輔助報表得到。其表格形式見表8-9。序號項目合計123…N1銷售收入2總成本費用3經營稅金及附加4土地增值稅5利潤總額6所得稅7稅后利潤7．17．27．3盈余公積金應付利潤未分配利潤計算指標：1、投資利潤率（%）

2、投資利稅率（%）

3、資本金利潤率（%）

4、資本金凈利潤率（%）出售型房地產項目的損益表表8-9單位：萬元（2）以出租為主的房地產項目利潤總額

利潤總額=出租收入－經營成本－經營稅金與附加其表格形式見表8-10。序號項目合計123…N1出租收入2經營成本3經營稅金及附加4利潤總額5所得稅6稅后利潤6．16．26．3盈余公積金應付利潤未分配利潤出租型房地產項目的損益表表8-10單位：萬元3.資金來源與運用表1．資金來源與運用表的含義

資金來源與運用表是反映房地產投資項目在計算期內各年的資金盈余或短缺情況以及項目的資金籌措方案和貸款償還計劃的財務報表，它為項目資產