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文檔簡介

第十四章土地增值稅一、土地增值稅的概念與特點:P2991、概念:是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

2、主要法律法規(guī):

《土地增值稅暫行條例》1994年1月1日起施行

3、特點:

(1)以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象;(2)實行按次征收;(3)實行超率累進稅率;第十四章土地增值稅二、土地增值稅的征稅范圍:P3001、征稅范圍:(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán);(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

理解注意點:

①要有增值額;②集體土地轉(zhuǎn)讓不在征稅范圍內(nèi);③只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅,以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),則不予征稅。

具體征稅范圍的判定:P300第十四章土地增值稅三、土地增值稅的納稅人:

在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人。四、土地增值稅的稅率:P301

實行30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率五、土地增值稅的優(yōu)惠:

P310

第十四章土地增值稅

(1999年起個人轉(zhuǎn)讓自有普通住宅的,暫免繳納土地增值稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓非普通標準住房,經(jīng)稅務(wù)部門核準,凡居住滿5年或5年以上的,免納土地增值稅;居住滿3年未滿5年的,減半繳納土地增值稅;居住未滿3年的,按規(guī)定計算繳納土地增值稅。)

2008年11月1日起,個人轉(zhuǎn)讓自有住房暫免征收土地增值稅。

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。第十四章土地增值稅六、土地增值稅的計稅依據(jù):

P301

——土地增值額

土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-規(guī)定的扣除項目金額(一)轉(zhuǎn)讓收入:全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益。(二)規(guī)定的扣除項目:

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額:

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本:

指房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本,具體包括6項:P302第十四章土地增值稅六、土地增值稅的計稅依據(jù):(二)規(guī)定的扣除項目:

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用:

指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的三項期間費用。

注意:費用不一定可以全部扣除,具體見P2924、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:

指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅和教育費附加。5、財政部規(guī)定的其他項目:

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除。(只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人)

第十四章土地增值稅加計扣除金額=

(支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%6、舊房及建筑物的評估價格:

轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。(評估費、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金可予以扣除)七、土地增值稅的計算:

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-核定的扣除項目金額×速算扣除率

第十四章土地增值稅七、土地增值稅的計算:

計算步驟:P305例題課堂練習(xí):天樂房地產(chǎn)開發(fā)公司地處市區(qū),2006年度開發(fā)一棟寫字樓對外出售,取得銷售收入1000萬元(營業(yè)稅稅率5%、城市維護建設(shè)稅稅率7%和教育費附加附加率為3%),為該樓支付的地價款為100萬元,寫字樓的開發(fā)成本為200萬元,當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除標準10%。要求:計算天樂公司應(yīng)繳納的土地增值稅額。土地增值稅的計算1、轉(zhuǎn)讓收入=1000萬元

2、扣除項目金額:(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額為100萬元;(2)房地產(chǎn)的開發(fā)成本為200萬元;(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的費用為:(100+200)×10%=30(萬元)(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:

1000×5%×(1+7%+3%)=55(萬元)(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為:(100+200)×20%=60(萬元)土地增值稅的計算(6)扣除項目金額合計為:

100+200+30+55+60=445(萬元)

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為:

1000-445=555(萬元)

4、增值額與扣除項目金額的比例為:

555÷445=124.7%5、應(yīng)納土地增值稅額為:

555×50%-445×15%=210.75(萬元)2ban第十四章土地增值稅八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征與清算:1、主要法規(guī):

財稅字[2006]21號、國稅發(fā)[2006]187號

國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知.docx2、土地增值稅的預(yù)征:1994年以來,按預(yù)征率實行預(yù)征,預(yù)征率由地方稅務(wù)局確定,一般為0.3%至3%;2010年6月4日后,除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%.第十四章土地增值稅八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的預(yù)征與清算:

3、土地增值稅的清算:P307

項目竣工或完成銷售時進行土地增值稅的清算。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算實務(wù).docx九、土地增值稅的征管:P311

納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽定之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報,并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

(土地增值稅納稅申報表)第十四章土地增值稅十、土地增值稅的賬務(wù)處理:

(一)會計賬戶設(shè)置“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細科。(預(yù)交土地增值稅的企業(yè),“應(yīng)交稅費—應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。)

(二)基本會計處理:

1、一般企業(yè):

(1)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)交的土地增值稅,土地使用權(quán)與地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”等科目核算的,借記“固定資產(chǎn)清理”等科目,貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”。第十四章土地增值稅1、一般企業(yè)會計處理:(2)土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算的,按實際收到的金額,借記“銀行存款”科目,按應(yīng)交的土地增值稅,貸記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”,同時沖銷土地使用權(quán)的賬面價值,貸記“無形資產(chǎn)”科目,按其差額,借記“營業(yè)外支出”科目或貸記“營業(yè)外收入”科目。

(3)實際繳納土地增值稅時,借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值稅”,貸記“銀行存款”等科目。第十四章土地增值稅十、土地增值稅的賬務(wù)處理:(二)基本會計處理:

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):

(1)取得預(yù)售收入時,公司需要按照預(yù)售收入的一定比例預(yù)繳土地增值稅時,借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交土地增值

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