某公司全套物業(yè)管理手冊

附錄最新物業(yè)法規(guī)條例電子文檔：WYFL001物業(yè)管理條例tc"物業(yè)管理條例"一、總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。第二條中華人民共和國境內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理水平。第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。二、業(yè)主及業(yè)主大會第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）參加業(yè)主大會會議，享有表決權(quán)；（二）業(yè)主委員會成員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（三）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（四）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況；（五）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設備設施維修基金（以下簡稱維修基金）的管理、使用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會章程；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定繳納維修基金；（五）按時繳納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益的自治組織。第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。第十條在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩個以上業(yè)主且交付物業(yè)買受人的物業(yè)建筑面積達到50％以上的，建設單位應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積確定。第十一條業(yè)主大會履行下列職責：（一）審議、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會章程；（二）選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)；（四）審議維修基金續(xù)籌、使用方案，并監(jiān)督其實施；（五）聽取和審議物業(yè)管理工作報告；（六）制定、審議和修改所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度；（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會章程規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。第十二條業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會作出的決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出修改業(yè)主大會章程、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金續(xù)籌、使用方案的決議，必須經(jīng)代表2/3以上投票權(quán)的業(yè)主通過。第十三條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會章程的規(guī)定召開。經(jīng)10％以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十四條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。第十五條業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會的決議不得與法律、法規(guī)相抵觸。第十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的街道辦事處和區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十八條業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會成員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。第十九條業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的公共利益等事項依法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。第二十條業(yè)主大會章程應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成等事項依法作出約定。第二十一條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。第二十二條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反本條例和業(yè)主公約的有關規(guī)定。第二十三條業(yè)主大會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受相關居民委員會的管理。三、前期物業(yè)管理第二十四條本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。第二十五條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約、選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務合同。第二十六條建設單位制定的業(yè)主臨時公約，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對業(yè)主臨時公約予以書面承諾。第二十七條國家鼓勵建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招、投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。住宅物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，應當通過招、投標的方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。第二十八條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容。第二十九條前期物業(yè)服務合同至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時終止；但是，前期物業(yè)服務合同期限最長不得超過3年。第三十條業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位、共用設備設施的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得轉(zhuǎn)讓給他人。第三十一條物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設備設施進行查驗。第三十二條建設單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主或者業(yè)主大會。第三十三條建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必要的物業(yè)管理用房。第三十四條建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期間和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。四、物業(yè)管理服務第三十五條物業(yè)管理企業(yè)應當具有獨立的法人資格?？h級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、專業(yè)人員和物業(yè)管理業(yè)績等，對物業(yè)管理企業(yè)核定資質(zhì)等級。物業(yè)管理企業(yè)應當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應的物業(yè)管理業(yè)務。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。第三十六條國家實行物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度。第三十七條一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會，應當委托一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。第三十八條業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。第三十九條物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。第四十條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主或者業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主或者業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第三十二條第一款規(guī)定的資料。第四十一條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第三十二條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主或者業(yè)主委員會。第四十二條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務另行委托，但不得將整項服務業(yè)務委托他人。第四十三條物業(yè)服務費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，協(xié)商確定。普通住宅的物業(yè)服務收費辦法，由國務院計劃主管部門會同國務院建設行政主管部門制定。第四十四條物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，依其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。第四十五條縣級以上人民政府主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督檢查。第四十六條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務價格由雙方商定。第四十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)可以接受公用事業(yè)單位的有償委托，代收有關費用。第四十八條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。第四十九條物業(yè)管理企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助作好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。第五十條縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當及時處理。五、物業(yè)的使用與維護第五十一條業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應當在征得業(yè)主大會和相鄰業(yè)主同意后，報有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。第五十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變使用性質(zhì)。確需改變公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的，業(yè)主應當報經(jīng)有關行政主管部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的，應當在征得業(yè)主大會同意后，報有關行政主管部門批準。第五十三條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內(nèi)恢復原狀。第五十四條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關管線和設備設施維修、養(yǎng)護的責任。第五十五條業(yè)主需要裝修房屋的，應當按照國家有關規(guī)定辦理申報登記手續(xù)。第五十六條業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定繳納維修基金。維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造，不得挪作他用。維修基金管理辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院有關部門制定。第五十七條利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益中屬于業(yè)主的部分，應當主要用于補充維修基金，也可以按照業(yè)主大會的決議使用。第五十八條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。六、罰則第五十九條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)所在的物業(yè)管理區(qū)域的建設單位，未通過招、投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，可以并處10萬元以下的罰款。第六十條違反本條例的規(guī)定，建設單位將屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設備設施的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。第六十一條違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交者，對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。第六十二條違反本條例的規(guī)定，超越資質(zhì)等級從事物業(yè)管理業(yè)務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處10萬元以上30萬元以下的罰款；可以責令停業(yè)整頓，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。未取得資質(zhì)證書承攬物業(yè)管理業(yè)務的，依照前款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處以罰款，沒收違法所得，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。第六十三條違反本條例的規(guī)定，未取得物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格，擅自從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得2倍以下的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。第六十四條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的整項服務業(yè)務委托他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，并處委托合同價款10％以上50％以下的罰款，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。第六十五條違反本條例的規(guī)定，挪用維修基金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額50％以下的罰款。對物業(yè)管理企業(yè)，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門降低資質(zhì)等級；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書。第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款：（一）建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按規(guī)定配備必要的物業(yè)管理用房的；（二）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的。第六十七條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，責令限期改正，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款：（一）擅自改變物業(yè)設計用途的；（二）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的；（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地的；（四）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設備設施進行經(jīng)營的。第六十八條違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財務或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，觸犯刑律的，依照刑法關于受賄罪、濫用職權(quán)罪、玩忽職守罪或者其他罪的規(guī)定，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法給予行政處分。第六十九條業(yè)主大會作出的決議違反法律、法規(guī)的，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以責令限期改正或者撤銷其決議，并通告全體業(yè)主。第七十條業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律法規(guī)的活動，觸犯刑律的，依法追究刑事責任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責任。七、附則第七十一條本條例下列用語的含義：業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。物業(yè)買受人，是指與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房屋的單位和個人。物業(yè)管理企業(yè)，是指取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，根據(jù)物業(yè)服務委托合同進行專業(yè)管理，實行有償服務的企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域，是指根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法劃定的區(qū)域。第七十二條本條例自2003年9月1日起施行。電子文檔：WYFFL002業(yè)主大會規(guī)程第一條為了規(guī)范范業(yè)主大會的的活動，維護護業(yè)主的合法法權(quán)益，根據(jù)據(jù)《物業(yè)管理理條例》，制制定本規(guī)程。第二條業(yè)主大會會應當代表和和維護物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主在物物業(yè)管理活動動中的合法權(quán)權(quán)益。第三條一個物業(yè)業(yè)管理區(qū)域只只能成立一個個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的全體業(yè)主組組成。業(yè)主大會應當設立立業(yè)主委員會會作為執(zhí)行機機構(gòu)。業(yè)主大會自首次業(yè)業(yè)主大會會議議召開之日起起成立。第四條只有一個個業(yè)主，或者者業(yè)主人數(shù)較較少且經(jīng)全體體業(yè)主同意，決決定不成立業(yè)業(yè)主大會的，由由業(yè)主共同履履行業(yè)主大會會、業(yè)主委員員會職責。第五條業(yè)主籌備備成立業(yè)主大大會的，應當當在物業(yè)所在在地的區(qū)、縣縣人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門和街街道辦事處（鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府府）的指導下下，由業(yè)主代代表、建設單單位（包括公公有住房出售售單位）組成成業(yè)主大會籌籌備組（以下下簡稱籌備組組），負責業(yè)業(yè)主大會籌備備工作。籌備組成員名單確確定后，以書書面形式在物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)公告。第六條籌備組應應當做好下列列籌備工作：：（一）確定首次業(yè)業(yè)主大會會議議召開的時間間、地點、形形式和內(nèi)容；；（二）參照政府主主管部門制訂訂的示范文本本，擬定《業(yè)業(yè)主大會議事事規(guī)則》（草草案）和《業(yè)業(yè)主公約》（草草案）；（三）確認業(yè)主身身份，確定業(yè)業(yè)主在首次業(yè)業(yè)主大會會議議上的投票權(quán)權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委委員會委員候候選人產(chǎn)生辦辦法及名單；；（五）做好召開首首次業(yè)主大會會會議的其他他準備工作。前款（一）、（二二）、（三）、（四四）項的內(nèi)容容應當在首次次業(yè)主大會會會議召開155日前以書面面形式在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。第七條業(yè)主在首首次業(yè)主大會會會議上的投投票權(quán)數(shù)，按按照省、自治治區(qū)、直轄市市制定的具體體辦法確定。第八條籌備組應應當自組成之之日起30日內(nèi)在物物業(yè)所在地的的區(qū)、縣人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門的指導下下，組織業(yè)主主召開首次業(yè)業(yè)主大會會議議，并選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主委員員會。第九條業(yè)主大會會履行以下職職責：（一）制定、修改改業(yè)主公約和和業(yè)主大會議議事規(guī)則；（二）選舉、更換換業(yè)主委員會會委員，監(jiān)督督業(yè)主委員會會的工作；（三）選聘、解聘聘物業(yè)管理企企業(yè)；（四）決定專項維維修資金使用用、續(xù)籌方案案，并監(jiān)督實實施；（五）制定、修改改物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共共用部位和共共用設施設備備的使用、公公共秩序和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生的維維護等方面的的規(guī)章制度；；（六）法律、法規(guī)規(guī)或者業(yè)主大大會議事規(guī)則則規(guī)定的其他他有關物業(yè)管管理的職責。第十條業(yè)主大會會議事規(guī)則應應當就業(yè)主大大會的議事方方式、表決程程序、業(yè)主投投票權(quán)確定辦辦法、業(yè)主委委員會的組成成和委員任期期等事項依法法作出約定。第十一條業(yè)主公公約應當對有有關物業(yè)的使使用、維護、管管理，業(yè)主的的共同利益，業(yè)業(yè)主應當履行行的義務，違違反公約應當當承擔的責任任等事項依法法作出約定。業(yè)主公約對全體業(yè)業(yè)主具有約束束力。第十二條業(yè)主大大會會議分為為定期會議和和臨時會議。業(yè)主大會定期會議議應當按照業(yè)業(yè)主大會議事事規(guī)則的規(guī)定定由業(yè)主委員員會組織召開開。有下列情況之一的的，業(yè)主委員員會應當及時時組織召開業(yè)業(yè)主大會臨時時會議：（一）20％以上上業(yè)主提議的的；（二）發(fā)生重大事事故或者緊急急事件需要及及時處理的；；（三）業(yè)主大會議議事規(guī)則或者者業(yè)主公約規(guī)規(guī)定的其他情情況。發(fā)生應當召開業(yè)主主大會臨時會會議的情況，業(yè)業(yè)主委員會不不履行組織召召開會議職責責的，區(qū)、縣縣人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門應當當責令業(yè)主委委員會限期召召開。第十三條業(yè)主委委員會應當在在業(yè)主大會會會議召開155日前將會議議通知及有關關材料以書面面形式在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。住宅小區(qū)的業(yè)主大大會會議，應應當同時告知知相關的居民民委員會。第十四條業(yè)主因因故不能參加加業(yè)主大會會會議的，可以以書面委托代代理人參加。第十五條業(yè)主大大會會議可以以采用集體討討論的形式，也也可以采用書書面征求意見見的形式；但但應當有物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)持有1/22以上投票權(quán)權(quán)的業(yè)主參加加。第十六條物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)業(yè)業(yè)主人數(shù)較多多的，可以幢幢、單元、樓樓層等為單位位，推選一名名業(yè)主代表參參加業(yè)主大會會會議。推選業(yè)主代表參加加業(yè)主大會會會議的，業(yè)主主代表應當于于參加業(yè)主大大會會議3日前，就業(yè)業(yè)主大會會議議擬討論的事事項書面征求求其所代表的的業(yè)主意見，凡凡需投票表決決的，業(yè)主的的贊同、反對對及棄權(quán)的具具體票數(shù)經(jīng)本本人簽字后，由由業(yè)主代表在在業(yè)主大會投投票時如實反反映。業(yè)主代表因故不能能參加業(yè)主大大會會議的，其其所代表的業(yè)業(yè)主可以另外外推選一名業(yè)業(yè)主代表參加加。第十七條業(yè)主大大會作出決定定，必須經(jīng)與與會業(yè)主所持持投票權(quán)1//2以上通過過。業(yè)主大會作出制定定和修改業(yè)主主公約、業(yè)主主大會議事規(guī)規(guī)則、選聘、解解聘物業(yè)管理理企業(yè)、專項項維修資金使使用、續(xù)籌方方案的決定，必必須經(jīng)物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)全全體業(yè)主所持持投票權(quán)2//3以上通過過。第十八條業(yè)主大大會會議應當當由業(yè)主委員員會作書面記記錄并存檔。第十九條業(yè)主大大會作出的決決定對物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)的的全體業(yè)主具具有約束力。業(yè)主大會的決定應應當以書面形形式在物業(yè)管管理區(qū)域內(nèi)及及時公告。第二十條業(yè)主委委員會應當自自選舉產(chǎn)生之之日起3日內(nèi)召開首首次業(yè)主委員員會會議，推推選產(chǎn)生業(yè)主主委員會主任任1人，副主任任1～2人。第二十一條業(yè)主主委員會委員員應當符合下下列條件：（一）本物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)具有有完全民事行行為能力的業(yè)業(yè)主；（二）遵守國家有有關法律、法法規(guī)；（三）遵守業(yè)主大大會議事規(guī)則則、業(yè)主公約約，模范履行行業(yè)主義務；；（四）熱心公益事事業(yè)，責任心心強，公正廉廉潔，具有社社會公信力；；（五）具有一定組組織能力；（六）具備必要的的工作時間。第二十二條業(yè)主主委員會應當當自選舉產(chǎn)生生之日起300日內(nèi)，將業(yè)業(yè)主大會的成成立情況、業(yè)業(yè)主大會議事事規(guī)則、業(yè)主主公約及業(yè)主主委員會委員員名單等材料料向物業(yè)所在在地的區(qū)、縣縣人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門備案案。業(yè)主委員會備案的的有關事項發(fā)發(fā)生變更的，依依照前款規(guī)定定重新備案。第二十三條業(yè)主主委員會履行行以下職責：：（一）召集業(yè)主大大會會議，報報告物業(yè)管理理的實施情況況；（二）代表業(yè)主與與業(yè)主大會選選聘的物業(yè)管管理企業(yè)簽訂訂物業(yè)服務合合同；（三）及時了解業(yè)業(yè)主、物業(yè)使使用人的意見見和建議，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)助物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)履行物業(yè)服服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公公約的實施；；（五）業(yè)主大會賦賦予的其他職職責。第二十四條業(yè)主主委員會應當當督促違反物物業(yè)服務合同同約定逾期不不交納物業(yè)服服務費用的業(yè)業(yè)主，限期交交納物業(yè)服務務費用。第二十五條經(jīng)三三分之一以上上業(yè)主委員會會委員提議或或者業(yè)主委員員會主任認為為有必要的，應應當及時召開開業(yè)主委員會會會議。第二十六條業(yè)主主委員會會議議應當作書面面記錄，由出出席會議的委委員簽字后存存檔。第二十七條業(yè)主主委員會會議議應當有過半半數(shù)委員出席席，作出決定定必須經(jīng)全體體委員人數(shù)半半數(shù)以上同意意。業(yè)主委員會的決定定應當以書面面形式在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)及時公告。第二十八條業(yè)主主委員會任期期屆滿2個月前，應應當召開業(yè)主主大會會議進進行業(yè)主委員員會的換屆選選舉；逾期未未換屆的，房房地產(chǎn)行政主主管部門可以以指派工作人人員指導其換換屆工作。原業(yè)主委員會應當當在其任期屆屆滿之日起110日內(nèi)，將將其保管的檔檔案資料、印印章及其他屬屬于業(yè)主大會會所有的財物物移交新一屆屆業(yè)主委員會會，并做好交交接手續(xù)。第二十九條經(jīng)業(yè)業(yè)主委員會或或者20％以上業(yè)業(yè)主提議，認認為有必要變變更業(yè)主委員員會委員的，由由業(yè)主大會會會議作出決定定，并以書面面形式在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。第三十條業(yè)主委委員會委員有有下列情形之之一的，經(jīng)業(yè)業(yè)主大會會議議通過，其業(yè)業(yè)主委員會委委員資格終止止：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓讓、滅失等原原因不再是業(yè)業(yè)主的；（二）無故缺席業(yè)業(yè)主委員會會會議連續(xù)三次次以上的；（三）因疾病等原原因喪失履行行職責能力的的；（四）有犯罪行為為的；（五）以書面形式式向業(yè)主大會會提出辭呈的的；（六）拒不履行業(yè)業(yè)主義務的；；（七）其他原因不不宜擔任業(yè)主主委員會委員員的。第三十一條業(yè)主主委員會委員員資格終止的的，應當自終終止之日起33日內(nèi)將其保保管的檔案資資料、印章及及其他屬于業(yè)業(yè)主大會所有有的財物移交交給業(yè)主委員員會。第三十二條因物物業(yè)管理區(qū)域域發(fā)生變更等等原因?qū)е聵I(yè)業(yè)主大會解散散的，在解散散前，業(yè)主大大會、業(yè)主委委員會應當在在區(qū)、縣人民民政府房地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門和街道辦辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政府）的的指導監(jiān)督下下，做好業(yè)主主共同財產(chǎn)清清算工作。第三十三條業(yè)主主大會、業(yè)主主委員會應當當依法履行職職責，不得作作出與物業(yè)管管理無關的決決定，不得從從事與物業(yè)管管理無關的活活動。業(yè)主大會、業(yè)主委委員會作出的的決定違反法法律、法規(guī)的的，物業(yè)所在在地的區(qū)、縣縣人民政府房房地產(chǎn)行政主主管部門，應應當責令限期期改正或者撤撤銷其決定，并并通告全體業(yè)業(yè)主。第三十四條業(yè)主主大會、業(yè)主主委員會應當當配合公安機機關，與居民民委員會相互互協(xié)作，共同同做好維護物物業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)的社會治治安等相關工工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)內(nèi)，業(yè)主大會會、業(yè)主委員員會應當積極極配合相關居居民委員會依依法履行自治治管理職責，支支持居民委員員會開展工作作，并接受其其指導和監(jiān)督督。住宅小區(qū)的業(yè)主大大會、業(yè)主委委員會作出的的決定，應當當告知相關的的居民委員會會，并聽取居居民委員會的的建議。第三十五條業(yè)主主大會和業(yè)主主委員會開展展工作的經(jīng)費費由全體業(yè)主主承擔；經(jīng)費費的籌集、管管理、使用具具體由業(yè)主大大會議事規(guī)則則規(guī)定。業(yè)主大會和業(yè)主委委員會工作經(jīng)經(jīng)費的使用情情況應當定期期以書面形式式在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)公告告，接受業(yè)主主的質(zhì)詢。第三十六條業(yè)主主大會和業(yè)主主委員會的印印章依照有關關法律法規(guī)和和業(yè)主大會議議事規(guī)則的規(guī)規(guī)定刻制、使使用、管理。違反印章使用規(guī)定定，造成經(jīng)濟濟損失或者不不良影響的，由由責任人承擔擔相應的責任任。電子文檔：WYFFL003普通住宅小區(qū)物業(yè)業(yè)管理服務等等級標準（試試行）一級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求服務與被服務雙方方簽訂規(guī)范的的物業(yè)服務合合同，雙方權(quán)權(quán)利義務關系系明確。承接項目時，對住住宅小區(qū)共用用部位、共用用設施設備進進行認真查驗驗，驗收手續(xù)續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操操作人員按照照國家有關規(guī)規(guī)定取得物業(yè)業(yè)管理職業(yè)資資格證書或者者崗位證書。有完善的物業(yè)管理理方案，質(zhì)量量管理、財務務管理、檔案案管理等制度度健全。管理服務人員統(tǒng)一一著裝、佩戴戴標志，行為為規(guī)范，服務務主動、熱情情。設有服務接待中心心，公示24小時服務電電話。急修半半小時內(nèi)、其其它報修按雙雙方約定時間間到達現(xiàn)場，有有完整的報修修、維修和回回訪記錄。根據(jù)業(yè)主需求，提提供物業(yè)服務務合同之外的的特約服務和和代辦服務，公公示服務項目目與收費價目目。按有關規(guī)定和合同同約定公布物物業(yè)服務費用用或者物業(yè)服服務資金的收收支情況。按合同約定規(guī)范使使用住房專項項維修資金。每年至少1次征詢詢業(yè)主對物業(yè)業(yè)服務的意見見，滿意率80%以上。(續(xù)上表)（二）房屋管理對房屋共用部位進進行日常管理理和維修養(yǎng)護護，檢修記錄錄和保養(yǎng)記錄錄齊全。根據(jù)房屋實際使用用年限，定期期檢查房屋共共用部位的使使用狀況，需需要維修，屬屬于小修范圍圍的，及時組組織修復；屬屬于大、中修修范圍的，及及時編制維修修計劃和住房房專項維修資資金使用計劃劃，向業(yè)主大大會或者業(yè)主主委員會提出出報告與建議議，根據(jù)業(yè)主主大會的決定定，組織維修修。每日巡查一次小區(qū)區(qū)房屋單元門門、樓梯通道道以及其他共共用部位的門門窗、玻璃等等，做好巡查查記錄，并及及時維修養(yǎng)護護。按照住宅裝飾裝修修管理有關規(guī)規(guī)定和業(yè)主公公約（業(yè)主臨臨時公約）要要求，建立完完善的住宅裝裝飾裝修管理理制度。裝修修前，依規(guī)定定審核業(yè)主（使使用人）的裝裝修方案，告告知裝修人有有關裝飾裝修修的禁止行為為和注意事項項。每日巡查查一次裝修施施工現(xiàn)場，發(fā)發(fā)現(xiàn)影響房屋屋外觀、危及及房屋結(jié)構(gòu)安安全及拆改共共用管線等損損害公共利益益現(xiàn)象的，及及時勸阻并報報告業(yè)主委員員會和有關主主管部門。對違反規(guī)劃私搭亂亂建和擅自改改變房屋用途途的行為及時時勸阻，并報報告業(yè)主委員員會和有關主主管部門。小區(qū)主出入口設有有小區(qū)平面示示意圖，主要要路口設有路路標。各組團團、棟及單元元（門）、戶戶和公共配套套設施、場地地有明顯標志志。(續(xù)上表)（三）共用設施設備維修養(yǎng)護對共用設施設備進進行日常管理理和維修養(yǎng)護護（依法應由由專業(yè)部門負負責的除外）。建立共用設施設備備檔案（設備備臺賬），設設施設備的運運行、檢查、維維修、保養(yǎng)等等記錄齊全。設施設備運行正常常，標志齊全全、規(guī)范，責責任人明確；；操作維護人人員嚴格執(zhí)行行設施設備操操作規(guī)程及保保養(yǎng)規(guī)范。對共用設施設備定定期組織巡查查，做好巡查查記錄，需要要維修，屬于于小修范圍的的，及時組織織修復；屬于于大、中修范范圍或者需要要更新改造的的，及時編制制維修、更新新改造計劃和和住房專項維維修資金使用用計劃，向業(yè)業(yè)主大會或業(yè)業(yè)主委員會提提出報告與建建議，根據(jù)業(yè)業(yè)主大會的決決定，組織維維修或者更新新改造。載人電梯24小時時正常運行。消防設施設備完好好，可隨時啟啟用；消防通通道暢通。設備房保持整潔、通通風，無跑、冒冒、滴、漏和和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)道路平整，主主要道路及停停車場交通標標志齊全、規(guī)規(guī)范。路燈、樓道燈完好好率不低于95%。容易危及人身安全全的設施設備備有明顯警示示標志和防范范措施；對可可能發(fā)生的各各種突發(fā)設備備故障有應急急方案。（四）協(xié)助維護公共秩序小區(qū)主出入口244小時站崗值值勤。對重點區(qū)域、重點點部位每一小小時至少巡查查1次；配有安安全監(jiān)控設施施的，實施24小時監(jiān)控。對進出小區(qū)的車輛輛實施證、卡卡管理，引導導車輛有序通通行、停放。對進出小區(qū)的裝修修、家政等勞勞務人員實行行臨時出入證證管理。對火災、治安、公公共衛(wèi)生等突突發(fā)事件有應應急預案，事事發(fā)時及時報報告業(yè)主委員員會和有關部部門，并協(xié)助助采取相應措措施。(續(xù)上表)（五）保潔服務高層按層、多層按按幢設置垃圾圾桶，每日清清運2次。垃圾袋袋裝化，保持持垃圾桶清潔潔、無異味。合理設置果殼箱或或者垃圾桶，每每日清運2次。小區(qū)道路、廣場、停停車場、綠地地等每日清掃掃2次；電梯廳廳、樓道每日日清掃2次，每周拖拖洗1次；一層共共用大廳每日日拖洗1次；樓梯扶扶手每日擦洗洗1次；共用部部位玻璃每周周清潔1次；路燈、樓樓道燈每月清清潔1次；及時清清除道路積水水、積雪。共用雨、污水管道道每年疏通1次；雨、污污水井每月檢檢查1次，視檢查查情況及時清清掏；化糞池池每月檢查1次，每半年年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異異常及時清掏掏。二次供水水箱按規(guī)規(guī)定清洗，定定時巡查，水水質(zhì)符合衛(wèi)生生要求。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況況定期進行消消毒和滅蟲除除害。（六）綠化養(yǎng)護管理有專業(yè)人員實施綠綠化養(yǎng)護管理理。草坪生長良好，及及時修剪和補補栽補種，無無雜草、雜物物?；ɑ堋⒕G籬、樹木木應根據(jù)其品品種和生長情情況，及時修修剪整形，保保持觀賞效果果。定期組織澆灌、施施肥和松土，做做好防澇、防防凍。定期噴灑藥物，預預防病蟲害。二級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求服務與被服務雙方方簽訂規(guī)范的的物業(yè)服務合合同，雙方權(quán)權(quán)利義務關系系明確。承接項目時，對住住宅小區(qū)共用用部位、共用用設施設備進進行認真查驗驗，驗收手續(xù)續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操操作人員按照照國家有關規(guī)規(guī)定取得物業(yè)業(yè)管理職業(yè)資資格證書或者者崗位證書。有完善的物業(yè)管理理方案，質(zhì)量量管理、財務務管理、檔案案管理等制度度健全。管理服務人員統(tǒng)一一著裝、佩戴戴標志，行為為規(guī)范，服務務主動、熱情情。公示16小時服務電話。急急修1小時內(nèi)、其其它報修按雙雙方約定時間間到達現(xiàn)場，有有報修、維修修和回訪記錄錄。根據(jù)業(yè)主需求，提提供物業(yè)服務務合同之外的的特約服務和和代辦服務，公公示服務項目目與收費價目目。按有關規(guī)定和合同同約定公布物物業(yè)服務費用用或者物業(yè)服服務資金的收收支情況。按合同約定規(guī)范使使用住房專項項維修資金。每年至少1次征詢詢業(yè)主對物業(yè)業(yè)服務的意見見，滿意率75%以上。(續(xù)上表)（二）房屋管理對房屋共用部位進進行日常管理理和維修養(yǎng)護護，檢修記錄錄和保養(yǎng)記錄錄齊全。根據(jù)房屋實際使用用年限，適時時檢查房屋共共用部位的使使用狀況，需需要維修，屬屬于小修范圍圍的，及時組組織修復；屬屬于大、中修修范圍的，及及時編制維修修計劃和住房房專項維修資資金使用計劃劃，向業(yè)主大大會或者業(yè)主主委員會提出出報告與建議議，根據(jù)業(yè)主主大會的決定定，組織維修修。每三日巡查1次小小區(qū)房屋單元元門、樓梯通通道以及其他他共用部位的的門窗、玻璃璃等，做好巡巡查記錄，并并及時維修養(yǎng)養(yǎng)護。按照住宅裝飾裝修修管理有關規(guī)規(guī)定和業(yè)主公公約（業(yè)主臨臨時公約）要要求，建立完完善的住宅裝裝飾裝修管理理制度。裝修修前，依規(guī)定定審核業(yè)主（使使用人）的裝裝修方案，告告知裝修人有有關裝飾裝修修的禁止行為為和注意事項項。每三日巡巡查1次裝修施工工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)影響房屋外外觀、危及房房屋結(jié)構(gòu)安全全及拆改共用用管線等損害害公共利益現(xiàn)現(xiàn)象的，及時時勸阻并報告告業(yè)主委員會會和有關主管管部門。對違反規(guī)劃私搭亂亂建和擅自改改變房屋用途途的行為及時時勸阻，并報報告業(yè)主委員員會和有關主主管部門。小區(qū)主出入口設有有小區(qū)平面示示意圖，各組組團、棟及單單元（門）、戶戶有明顯標志志。(續(xù)上表)（三）共用設施設備維修養(yǎng)護對共用設施設備進進行日常管理理和維修養(yǎng)護護（依法應由由專業(yè)部門負負責的除外）。建立共用設施設備備檔案（設備備臺賬），設設施設備的運運行、檢查、維維修、保養(yǎng)等等記錄齊全。設施設備運行正常常，標志齊全全、規(guī)范，責責任人明確；；操作維護人人員嚴格執(zhí)行行設施設備操操作規(guī)程及保保養(yǎng)規(guī)范。對共用設施設備定定期組織巡查查，做好巡查查記錄，需要要維修，屬于于小修范圍的的，及時組織織修復；屬于于大、中修范范圍或者需要要更新改造的的，及時編制制維修、更新新改造計劃和和住房專項維維修資金使用用計劃，向業(yè)業(yè)主大會或業(yè)業(yè)主委員會提提出報告與建建議，根據(jù)業(yè)業(yè)主大會的決決定，組織維維修或者更新新改造。載人電梯早6點至至晚12點正常運行行。消防設施設備完好好，可隨時啟啟用；消防通通道暢通。設備房保持整潔、通通風，無跑、冒冒、滴、漏和和鼠害現(xiàn)象。小區(qū)主要道路及停停車場交通標標志齊全。路燈、樓道燈完好好率不低于90%。容易危及人身安全全的設施設備備有明顯警示示標志和防范范措施；對可可能發(fā)生的各各種突發(fā)設備備故障有應急急方案。（四）協(xié)助維護公共秩序小區(qū)主出入口244小時值勤。對重點區(qū)域、重點點部位每兩小小時至少巡查查1次。對進出小區(qū)的車輛輛進行管理，引引導車輛有序序通行、停放放。對進出小區(qū)的裝修修等勞務人員員實行登記管管理。對火災、治安、公公共衛(wèi)生等突突發(fā)事件有應應急預案，事事發(fā)時及時報報告業(yè)主委員員會和有關部部門，并協(xié)助助采取相應措措施。(續(xù)上表)（五）保潔服務按幢設置垃圾桶，生生活垃圾每天天清運1次。小區(qū)道路、廣場、停停車場、綠地地等每日清掃掃1次；電梯廳廳、樓道每日日清掃1次，半月拖拖洗1次；樓梯扶扶手每周擦洗洗2次；共用部部位玻璃每月月清潔1次；路燈、樓樓道燈每季度度清潔1次。及時清清除區(qū)內(nèi)主要要道路積水、積積雪。區(qū)內(nèi)公共雨、污水水管道每年疏疏通1次；雨、污污水井每季度度檢查1次，并視檢檢查情況及時時清掏；化糞糞池每2個月檢查1次，每年清清掏1次，發(fā)現(xiàn)異異常及時清掏掏。二次供水水箱按規(guī)規(guī)定期清洗，定定時巡查，水水質(zhì)符合衛(wèi)生生要求。根據(jù)當?shù)貙嶋H情況況定期進行消消毒和滅蟲除除害。（六）綠化養(yǎng)護管理有專業(yè)人員實施綠綠化養(yǎng)護管理理。對草坪、花卉、綠綠籬、樹木定定期進行修剪剪、養(yǎng)護。定期清除綠地雜草草、雜物。適時組織澆灌、施施肥和松土，做做好防澇、防防凍。適時噴灑藥物，預預防病蟲害。三級項目內(nèi)容與標準（一）基本要求服務與被服務雙方方簽訂規(guī)范的的物業(yè)服務合合同，雙方權(quán)權(quán)利義務關系系明確。承接項目時，對住住宅小區(qū)共用用部位、共用用設施設備進進行認真查驗驗，驗收手續(xù)續(xù)齊全。管理人員、專業(yè)操操作人員按照照國家有關規(guī)規(guī)定取得物業(yè)業(yè)管理職業(yè)資資格證書或者者崗位證書。有完善的物業(yè)管理理方案，質(zhì)量量管理、財務務管理、檔案案管理等制度度健全。管理服務人員佩戴戴標志，行為為規(guī)范，服務務主動、熱情情。公示8小時服務電話。報報修按雙方約約定時間到達達現(xiàn)場，有報報修、維修記記錄。按有關規(guī)定和合同同約定公布物物業(yè)服務費用用或者物業(yè)服服務資金的收收支情況。按合同約定規(guī)范使使用住房專項項維修資金。每年至少1次征詢詢業(yè)主對物業(yè)業(yè)服務的意見見，滿意率70%以上。（二）房屋管理對房屋共用部位進進行日常管理理和維修養(yǎng)護護，檢修記錄錄和保養(yǎng)記錄錄齊全。根據(jù)房屋實際使用用年限，檢查查房屋共用部部位的使用狀狀況，需要維維修，屬于小小修范圍的，及及時組織修復復；屬于大、中中修范圍的，及及時編制維修修計劃和住房房專項維修資資金使用計劃劃，向業(yè)主大大會或者業(yè)主主委員會提出出報告與建議議，根據(jù)業(yè)主主大會的決定定，組織維修修。每周巡查1次小區(qū)區(qū)房屋單元門門、樓梯通道道以及其他共共用部位的門門窗、玻璃等等，定期維修修養(yǎng)護。按照住宅裝飾裝修修管理有關規(guī)規(guī)定和業(yè)主公公約（業(yè)主臨臨時公約）要要求，建立完完善的住宅裝裝飾裝修管理理制度。裝修修前，依規(guī)定定審核業(yè)主（使使用人）的裝裝修方案，告告知裝修人有有關裝飾裝修修的禁止行為為和注意事項項。至少兩次次巡查裝修施施工現(xiàn)場，發(fā)發(fā)現(xiàn)影響房屋屋外觀、危及及房屋結(jié)構(gòu)安安全及拆改共共用管線等損損害公共利益益現(xiàn)象的，及及時勸阻并報報告業(yè)主委員員會和有關主主管部門。對違反規(guī)劃私搭亂亂建和擅自改改變房屋用途途的行為及時時勸阻，并報報告業(yè)主委員員會和有關主主管部門。各組團、棟、單元元（門）、戶戶有明顯標志志。(續(xù)上表)（三）共用設施設備維修養(yǎng)護對共用設施設備進進行日常管理理和維修養(yǎng)護護（依法應由由專業(yè)部門負負責的除外）。建立共用設施設備備檔案（設備備臺賬），設設施設備的運運行、檢修等等記錄齊全。操作維護人員嚴格格執(zhí)行設施設設備操作規(guī)程程及保養(yǎng)規(guī)范范；設施設備備運行正常。對共用設施設備定定期組織巡查查，做好巡查查記錄，需要要維修，屬于于小修范圍的的，及時組織織修復；屬于于大、中修范范圍或者需要要更新改造的的，及時編制制維修、更新新改造計劃和和住房專項維維修資金使用用計劃，向業(yè)業(yè)主大會或業(yè)業(yè)主委員會提提出報告與建建議，根據(jù)業(yè)業(yè)主大會的決決定，組織維維修或者更新新改造。載人電梯早6點至至晚12點正常運行行。消防設施設備完好好，可隨時啟啟用；消防通通道暢通。路燈、樓道燈完好好率不低于80%。容易危及人身安全全的設施設備備有明顯警示示標志和防范范措施；對可可能發(fā)生的各各種突發(fā)設備備故障有應急急方案。（四）協(xié)助維護公共秩序1.小區(qū)24小時值勤。2.對重點區(qū)域、重點點部位每三小小時至少巡查查1次。3.車輛停放有序。4.對火災、治安、公公共衛(wèi)生等突突發(fā)事件有應應急預案，事事發(fā)時及時報報告業(yè)主委員員會和有關部部門，并協(xié)助助采取相應措措施。（五）保潔服務1.小區(qū)內(nèi)設有垃圾收收集點，生活活垃圾每天清清運1次。2.小區(qū)公共場所每日日清掃1次；電梯廳廳、樓道每日日清掃1次；共用部部位玻璃每季季度清潔1次；路燈、樓樓道燈每半年年清潔1次。3.區(qū)內(nèi)公共雨、污水水管道每年疏疏通1次；雨、污污水井每半年年檢查1次，并視檢檢查情況及時時清掏；化糞糞池每季度檢檢查1次，每年清清掏1次，發(fā)現(xiàn)異異常及時清掏掏。4.二次供水水箱按規(guī)規(guī)定清洗，水水質(zhì)符合衛(wèi)生生要求。（六）綠化養(yǎng)護管理1.對草坪、花卉、綠綠籬、樹木定定期進行修剪剪、養(yǎng)護。2.定期清除綠地雜草草、雜物。3.預防花草、樹木病病蟲害。附：《普通住宅小區(qū)物物業(yè)管理服務務等級標準》(試行)的使用說明一、本《標準》為為普通商品住住房、經(jīng)濟適適用住房、房房改房、集資資建房、廉租租住房等普通通住宅小區(qū)物物業(yè)服務的試試行標準。物物業(yè)服務收費費實行市場調(diào)調(diào)節(jié)價的高檔檔商品住宅的的物業(yè)服務不不適用本標準準。二、本《標準》根根據(jù)普通住宅宅小區(qū)物業(yè)服服務需求的不不同情況，由由高到低設定定為一級、二二級、三級三三個服務等級級，級別越高高，表示物業(yè)業(yè)服務標準越越高。三、本《標準》各各等級服務分分別由基本要要求、房屋管管理、共用設設施設備維修修養(yǎng)護、協(xié)助助維護公共秩秩序、保潔服服務、綠化養(yǎng)養(yǎng)護管理等六六大項主要內(nèi)內(nèi)容組成。本本《標準》以以外的其他服服務項目、內(nèi)內(nèi)容及標準，由由簽訂物業(yè)服服務合同的雙雙方協(xié)商約定定。四、選用本《標準準》時，應充充分考慮住宅宅小區(qū)的建設設標準、配套套設施設備、服服務功能及業(yè)業(yè)主（使用人人）的居住消消費能力等因因素，選擇相相應的服務等等級。電子文檔：WYFFL004全國優(yōu)秀管理住宅宅小區(qū)標準tc"全全國優(yōu)秀管理理住宅小區(qū)標標準"一、為加強城市住住宅小區(qū)的管管理，提高城城市住宅小區(qū)區(qū)的整體管理理水平，進一一步推動城市市開展創(chuàng)建優(yōu)優(yōu)秀管理住宅宅小區(qū)工作，根根據(jù)國家有關關法規(guī)、辦法法制定本標準準，以下簡稱稱《標準》。二、本《標準》所所稱城市，是是指國家按行行政建制設立立的直轄市、市市、鎮(zhèn)。三、本《標準》所所稱住宅小區(qū)區(qū)（以下簡稱稱小區(qū)），是是按城市統(tǒng)一一規(guī)劃建設、基基礎設施配套套比較齊全，建建筑面積在55萬平方米以以上，已建成成并投入使用用、入住率達達60%以上的的小區(qū)或小區(qū)區(qū)內(nèi)的組團。四、本《標準》所所稱小區(qū)管理理，是指對小小區(qū)內(nèi)的房屋屋建筑及其設設備、市政公公用設施、綠綠化、衛(wèi)生、交交通、治安和和環(huán)境容貌等等管理項目進進行維護、修修繕與整治。五、本《標準》適適用于評選全全國優(yōu)秀管理理小區(qū)。省級級（自治區(qū)、直直轄市）優(yōu)秀秀管理小區(qū)標標準，由各省?。ㄗ灾螀^(qū)、直直轄市）參照照本標準制定定。六、小區(qū)符合城市市規(guī)劃要求，嚴嚴格按照國家家驗收標準驗驗收，具有完完整的驗收資資料、圖紙、檔檔案及交接手手續(xù)。七、小區(qū)實行專業(yè)業(yè)化的管理，由由專業(yè)的管理理單位（物業(yè)業(yè)管理公司、房房屋管理公司司、房管處、房房管所或其它它管理單位）對對小區(qū)實行統(tǒng)統(tǒng)一的專業(yè)化化管理，并有有固定的管理理經(jīng)營場所。1994年4月份以后竣工驗收交付使用的新建小區(qū)，必須是由物業(yè)管理公司對住宅小區(qū)統(tǒng)一實施社會化、專業(yè)化管理。八、小區(qū)管理單位位為企業(yè)的，要要有企業(yè)發(fā)展展規(guī)劃，建立立現(xiàn)代企業(yè)制制度方案。不不是企業(yè)的，要要有轉(zhuǎn)換經(jīng)營營機制，向企企業(yè)過渡的規(guī)規(guī)劃和實施方方案。九、小區(qū)成立小區(qū)區(qū)管理委員會會或業(yè)主管理理委員會（以以下簡稱管委委會），19994年4月份以后交交付使用的新新建小區(qū)，必必須按照建設設部第33號令《城城市新建住宅宅小區(qū)管理辦辦法》的規(guī)定定，成立管委委會。十、小區(qū)管委會與與小區(qū)管理單單位責、權(quán)、利利關系明確。十一、小區(qū)管理單單位依照物業(yè)業(yè)管理合同或或與上級主管管部門簽定的的小區(qū)管理目目標責任制，對對小區(qū)實施管管理經(jīng)營與有有償服務。十二、小區(qū)管理單單位制定出爭爭創(chuàng)全國優(yōu)秀秀管理小區(qū)規(guī)規(guī)劃和具體的的實施方案。十三、小區(qū)各項管管理制度完善善，制定了住住戶公約或業(yè)業(yè)主公約及各各項專業(yè)管理理制度、辦法法及工作崗位位考核標準。十四、小區(qū)管理應應用計算機等等現(xiàn)代化管理理手段，進行行科學管理。十五、小區(qū)管理人人員要有明顯顯標志，整體體素質(zhì)高，遵遵守職業(yè)道德德規(guī)范，主要要負責人和業(yè)業(yè)務骨干經(jīng)過過房地產(chǎn)管理理及物業(yè)管理理專業(yè)培訓，有有較強的事業(yè)業(yè)心和開拓精精神。十六、房屋及維修修管理1.房屋外觀完好好、整潔。2.小區(qū)內(nèi)組團及及棟號有明顯顯標志及引路路方向平面圖圖。3.房屋完好率達達98％以上。4.無違反規(guī)定私私搭、亂建現(xiàn)現(xiàn)象。5.封閉陽臺的，要要統(tǒng)一有序。陽陽臺（包括平平臺和外廊）的的使用不礙觀觀瞻。裝飾房房屋的，不危危及房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)與他人安全全。6.房租、水、電電、氣等各項項費用，實行行便民統(tǒng)一代代收代繳，收收繳率達988％以上。7.房屋零修及時時率達98％以上，零零修合格率達達100％，并并建立回訪制制度和回訪記記錄。8.房屋資料檔案案齊全、管理理完善，并建建立住房居住住檔案，住房房所在棟號、門門號、房號清清晰，隨時可可查。十七、設備管理1.小區(qū)內(nèi)所有公公共設備圖紙紙、資料檔案案齊全，管理理完善。2.設備良好，運運行正常，無無事故隱患，保保養(yǎng)、檢修制制度完備。3.每日有設備運運行記錄，運運行人員嚴格格遵守操作規(guī)規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)規(guī)范。4.電梯按規(guī)定時時間運行。5.居民生活用水水、高壓水泵泵、水池、水水箱有嚴密的的管理措施。二二次供水衛(wèi)生生許可證、水水質(zhì)化驗單、操操作人員健康康合格證俱全全。6.消防系統(tǒng)設備備完好無損，可可隨時啟用。7.鍋爐供暖、煤煤氣、燃氣運運行正常。北北方地區(qū)，冬冬季供暖，居居室內(nèi)溫度不不得低于166℃。十八、市政公用設設施管理1.小區(qū)內(nèi)公共配配套服務設施施完好，不得得隨意改變用用途。2.供水、供電、通通訊、照明設設備設施齊全全，工作正常常。3.道路暢通，路路面平坦。4.污水排放通暢暢。5.交通車輛管理理運行有序，無無亂停亂放機機動車、非機機動車。十九、綠化管理1.小區(qū)公共綠地地、庭院綠地地和道路兩側(cè)側(cè)綠地合理分分布，花壇、樹樹木、建筑小小品配置得當當。2.新建小區(qū)，公公共綠地人均均1平方米以上上，舊區(qū)改造造的小區(qū)，公公共綠地人均均不低于0..5平方米。3.綠地管理及養(yǎng)養(yǎng)護措施落實實，無破壞、踐踐踏及隨意占占用現(xiàn)象。二十、環(huán)境衛(wèi)生管管理1.小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設設施完備，設設有垃圾箱、果果皮箱、垃圾圾中轉(zhuǎn)站等保保潔設備。2.小區(qū)實行標準準化清掃保潔潔、垃圾日產(chǎn)產(chǎn)日清。3.小區(qū)內(nèi)不得違違反規(guī)定飼養(yǎng)養(yǎng)家禽、家畜畜及寵物。4.房屋的公共樓樓梯、扶欄、走走道、地下室室等部位保持持清潔，不得得隨意堆放雜雜物和占用。5.居民日常生活活所需商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點管理有序序、無亂設攤攤點、廣告牌牌、亂貼、亂亂畫現(xiàn)象。二十一、治安、保保衛(wèi)管理1.小區(qū)基本實行行封閉式管理理。2.小區(qū)實行244小時保安制制度。3.保安人員有明明顯標志，工工作規(guī)范、作作風嚴謹。4.危及住戶安全全處設有明顯顯標志和防范范措施。5.小區(qū)內(nèi)無重大大火災、刑事事和交通事故故。二十二、社區(qū)文化化1.小區(qū)訂有居民民精神文明建建設公約，居居民能自覺遵遵守住宅小區(qū)區(qū)的各項管理理規(guī)定。2.小區(qū)居民鄰里里團結(jié)互助，文文明居住，關關心孤寡老人人、殘疾人。3.小區(qū)內(nèi)有娛樂樂場所和設施施，管理單位位定期組織開開展健康有益益的社區(qū)文化化活動。4.管理單位積極極配合街道、辦辦事處、居委委會、派出所所開展的各項項工作。5.小區(qū)居民支持持和配合管理理單位的工作作，對管理單單位的評議，滿滿意率達955％以上。二十三、管理單位位經(jīng)濟效益1.為居民開展多多項便民有償償服務。2.一業(yè)為主，多多種經(jīng)營。3.建立財務管理理公開、監(jiān)督督制度。4.有較強的發(fā)展展后勁及以業(yè)業(yè)養(yǎng)業(yè)的發(fā)展展計劃及經(jīng)濟濟指標。二十四、建筑面積積不足5萬平方米的的住宅區(qū)、公公寓、別墅、綜綜合樓、工業(yè)業(yè)廠房、黨政政機關辦公樓樓管理創(chuàng)優(yōu)考考評工作可參參照本標準執(zhí)執(zhí)行。電子文檔：WYFFL005物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)質(zhì)管理辦法tc"物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理辦辦法"第一條為了加強對對物業(yè)管理活活動的監(jiān)督管管理，規(guī)范物物業(yè)管理市場場秩序，提高高物業(yè)管理服服務水平，根根據(jù)《物業(yè)管管理條例》，制制定本辦法。第二條在中華人民民共和國境內(nèi)內(nèi)申請物業(yè)管管理企業(yè)資質(zhì)質(zhì)，實施對物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)管理，適適用本辦法。本辦法所稱物業(yè)管管理企業(yè)，是是指依法設立立、具有獨立立法人資格，從從事物業(yè)管理理服務活動的的企業(yè)。第三條物業(yè)管理企企業(yè)資質(zhì)等級級分為一、二二、三級。第四條國務院建設設主管部門負負責一級物業(yè)業(yè)管理企業(yè)資資質(zhì)證書的頒頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政政府建設主管管部門負責二二級物業(yè)管理理企業(yè)資質(zhì)證證書的頒發(fā)和和管理，直轄轄市人民政府府房地產(chǎn)主管管部門負責二二級和三級物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)資質(zhì)證書的的頒發(fā)和管理理，并接受國國務院建設主主管部門的指指導和監(jiān)督。設區(qū)的市人民政府府房地產(chǎn)主管管部門負責三三級物業(yè)管理理企業(yè)資質(zhì)證證書的頒發(fā)和和管理，并接接受省、自治治區(qū)人民政府府建設主管部部門的指導和和監(jiān)督。第五條各資質(zhì)等級級物業(yè)管理企企業(yè)的條件如如下：(一)一級資質(zhì)：1.注冊資本人民民幣500萬元以以上；2.物業(yè)管理專業(yè)業(yè)人員以及工工程、管理、經(jīng)經(jīng)濟等相關專專業(yè)類的專職職管理和技術術人員不少于于30人。其中中，具有中級級以上職稱的的人員不少于于20人，工程程、財務等業(yè)業(yè)務負責人具具有相應專業(yè)業(yè)中級以上職職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)業(yè)人員按照國國家有關規(guī)定定取得職業(yè)資資格證書；4.管理兩種類型型以上物業(yè)，并并且管理各類類物業(yè)的房屋屋建筑面積分分別占下列相相應計算基數(shù)數(shù)的百分比之之和不低于1100％：(1)多層住宅2000萬平方米米；(2)高層住宅1000萬平方米米；(3)獨立式住宅((別墅)15萬平方方米；(4)辦公樓、工業(yè)業(yè)廠房及其它它物業(yè)50萬平方米米。5.建立并嚴格執(zhí)執(zhí)行服務質(zhì)量量、服務收費費等企業(yè)管理理制度和標準準，建立企業(yè)業(yè)信用檔案系系統(tǒng)，有優(yōu)良良的經(jīng)營管理理業(yè)績。(二)二級資質(zhì)：1.注冊資本人民民幣300萬元以以上；2.物業(yè)管理專業(yè)業(yè)人員以及工工程、管理、經(jīng)經(jīng)濟等相關專專業(yè)類的專職職管理和技術術人員不少于于20人。其中中，具有中級級以上職稱的的人員不少于于10人，工程程、財務等業(yè)業(yè)務負責人具具有相應專業(yè)業(yè)中級以上職職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)業(yè)人員按照國國家有關規(guī)定定取得職業(yè)資資格證書；4.管理兩種類型型以上物業(yè)，并并且管理各類類物業(yè)的房屋屋建筑面積分分別占下列相相應計算基數(shù)數(shù)的百分比之之和不低于1100%：(1)多層住宅1000萬平方米米；(2)高層住宅500萬平方米；；(3)獨立式住宅((別墅)8萬平方米米；(4)辦公樓、工業(yè)業(yè)廠房及其它它物業(yè)20萬平方米米。5.建立并嚴格執(zhí)執(zhí)行服務質(zhì)量量、服務收費費等企業(yè)管理理制度和標準準，建立企業(yè)業(yè)信用檔案系系統(tǒng)，有良好好的經(jīng)營管理理業(yè)績。(三)三級資質(zhì)：1.注冊資本人民民幣50萬元以上上；2.物業(yè)管理專業(yè)業(yè)人員以及工工程、管理、經(jīng)經(jīng)濟等相關專專業(yè)類的專職職管理和技術術人員不少于于10人。其中中，具有中級級以上職稱的的人員不少于于5人，工程、財財務等業(yè)務負負責人具有相相應專業(yè)中級級以上職稱；；3.物業(yè)管理專業(yè)業(yè)人員按照國國家有關規(guī)定定取得職業(yè)資資格證書；4.有委托的物業(yè)業(yè)管理項目；；5.建立并嚴格執(zhí)執(zhí)行服務質(zhì)量量、服務收費費等企業(yè)管理理制度和標準準，建立企業(yè)業(yè)信用檔案系系統(tǒng)。第六條新設立的物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)應當自領取取營業(yè)執(zhí)照之之日起30日內(nèi)，持持下列文件向向工商注冊所所在地直轄市市、設區(qū)的市市人民政府房房地產(chǎn)主管部部門申請資質(zhì)質(zhì)：(一)營業(yè)執(zhí)照；(二)企業(yè)章程；(三)驗資證明；(四)企業(yè)法定代表人的的身份證明；；(五)物業(yè)管理專業(yè)人員員的職業(yè)資格格證書和勞動動合同，管理理和技術人員員的職稱證書書和勞動合同同。第七條新設立的物物業(yè)管理企業(yè)