某地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引

目的：為控制規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量，敲定設(shè)計(jì)方向，特制定此指引。職責(zé)：本指引應(yīng)由設(shè)計(jì)部根據(jù)已形成的《可行性研究報(bào)告》、《市場營銷策劃》編寫范圍：本指引適用于前期設(shè)計(jì)階段總體開發(fā)設(shè)想和規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則的確定1.設(shè)計(jì)意向部分（本部分為我司控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)方向的總綱）1.1總體開發(fā)設(shè)想項(xiàng)目定位和開發(fā)計(jì)劃：道路系統(tǒng)與分期開發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開發(fā)思路及成本測算、交通轉(zhuǎn)換點(diǎn)的設(shè)想銷售策略與開發(fā)步驟的契合性要求：1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則（我司僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求規(guī)劃設(shè)計(jì)師就下述各項(xiàng)作細(xì)致說明）總體規(guī)劃構(gòu)思總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點(diǎn)、土地評估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍”。人車關(guān)系構(gòu)思（對人車分流、人車混行、有限分流、慢速混行等方式的傾向意見、應(yīng)用依據(jù)。）道路系統(tǒng)規(guī)劃路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃（路網(wǎng)的組成形態(tài)、出入口與交通樞紐、配套設(shè)施的整合思路。）道路分級系統(tǒng)、消防車道設(shè)計(jì)車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測算、各種停車組織方式的分配比例）步行系統(tǒng)規(guī)劃純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對禁止機(jī)動(dòng)車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）無障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對殘疾人、老人的無障礙環(huán)境設(shè)計(jì)、步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃自然條件、用地條件分析，景觀綠化概念。配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對配套與公共設(shè)施的配置數(shù)量及分布的要求）豎向規(guī)劃市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì)（對生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對雨水、太陽能及其他自然資源的利用設(shè)想）1.3建筑設(shè)計(jì)細(xì)則（以城市背景與項(xiàng)目用地的分析分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說明，對建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想）1.4項(xiàng)目綜合評價(jià)、規(guī)劃方向及問題剖析對項(xiàng)目的各地塊開發(fā)價(jià)值、開發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問題及操作難點(diǎn)。2.客觀資料部分：（本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料）1城市背景分析（節(jié)錄企劃部《項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告》之相關(guān)內(nèi)容，1.5、1.6為分項(xiàng)重點(diǎn)）2.1.1城市市場現(xiàn)狀分析：2.1.2主要銷售對象與需求人群分析：2.1.3市場潛力與隱性商機(jī)分析：2.1.4當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析：2.1.5市民居住模式和出行方式分析：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ剑苊庠O(shè)計(jì)師想當(dāng)然。（附錄：表2.1.5市民居住模式和出行方式分析）2.1.6建筑文脈分析：2.2項(xiàng)目用地狀況分析自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告：.1當(dāng)?shù)貧夂蛱卣髻Y料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料（附錄：表2.2.1.1-1、表）.2空氣質(zhì)量資料來源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。.3噪聲水平噪聲模擬測試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測試分析報(bào)告、模擬樣本、測點(diǎn)定位圖。.4水文情況資料來源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料①地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場的設(shè)計(jì)）②地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問題）③用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對水系資源的利用方式）.5地形地貌分析：資料來源于規(guī)劃國土部門提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場踏勘。①等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)②保護(hù)保留植被、樹木明細(xì)與定位圖③保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖.6基地內(nèi)市政設(shè)施：資料來源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場核實(shí)①空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)②地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)③泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn).7其他項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析：（重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析）.1項(xiàng)目所處地段等級資料來源于規(guī)劃國土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則.2出行可達(dá)性分析①附錄：表2.2.2.2-1基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性②附錄：表.2-2經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度③附錄：表.2-3地塊周邊市政道路等級、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析④附錄：表.2-4用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查.3周邊土地與建筑①周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況）②周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面）③周邊樓盤概況可利用資源分析：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）（1、可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)；2、居民可以利用的資源：步行5－10分鐘，半徑400－800米之間范圍內(nèi)。）.1交通資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間）（示例：上海新梅廣場，可利用交通資源地鐵1號線外環(huán)路站，15分鐘之內(nèi)可達(dá)徐家匯，站點(diǎn)與新美廣場之間為城市快速路阻隔，該道路為封閉快速路，雙向10車道，利用方式為開發(fā)商出資架設(shè)過街行人天橋，天橋建成后，行人可以在5分鐘之內(nèi)從小區(qū)出入口到達(dá)地鐵外環(huán)路站）.2城市配套服務(wù)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)）.3景觀與生態(tài)資源（在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺可達(dá)的自然景觀，以及利用方式）用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況：以下為附錄表民居住模式和出行方式分析生活層次主要人口構(gòu)成比例例生活習(xí)慣居住模式出行方式通勤出行便利程度度正面意義的生活習(xí)習(xí)慣可被引導(dǎo)的生活習(xí)習(xí)慣表.1-1年平均溫度年平均濕度年均降水量85％降水出現(xiàn)月月份年太陽輻射量表.1-2天數(shù)溫度平均濕度日照風(fēng)向風(fēng)力最高(低)溫度>30℃天數(shù)<0℃天數(shù)晴日比%日照時(shí)數(shù)春季夏季秋季冬季表.2-1基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性路程距離（kmm）車程時(shí)間（分鐘）出行便利程度主觀觀評價(jià)公交車駕車中心商務(wù)區(qū)（CBBD）主要就業(yè)區(qū)域城市文化娛樂中心心城市商業(yè)購物中心心鐵路車站空港碼頭其他表.2-2經(jīng)過本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度（包括：巴士、地鐵、輕軌、高架路、快速路）線路名稱服務(wù)時(shí)間運(yùn)營頻率服務(wù)價(jià)格走行路線（主要站站點(diǎn)）注：示例線路名稱服務(wù)時(shí)間運(yùn)營頻率服務(wù)價(jià)格走行路線（主要站站點(diǎn)）204冷巴6:30-23::30輛/4分鐘全程6.00元分段2.00元蛇口——南頭———科技園——表.2-3地塊周邊市政道路等級、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析道路名稱道路等級聯(lián)系區(qū)間高峰小時(shí)交通