中國(guó)宜興國(guó)際環(huán)保城商務(wù)港定位報(bào)告

中國(guó)宜興國(guó)際環(huán)保城

商務(wù)港定位報(bào)告編制:策劃部2008年12月10日前言中國(guó)宜興國(guó)際環(huán)保城一期總建40萬平米，在原有的規(guī)劃中分為交易區(qū)、寫字樓、商務(wù)港和住宅四部分，客戶群以當(dāng)?shù)貫橹?，面向?guó)際、國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)環(huán)保企業(yè)，目標(biāo)打造環(huán)保產(chǎn)業(yè)制高點(diǎn)。通過對(duì)一期10.6萬平米商鋪的銷售以及我策劃部同事對(duì)市場(chǎng)、銷售數(shù)據(jù)的進(jìn)一步分析研究，發(fā)現(xiàn)商務(wù)港的實(shí)際需求將因一期商鋪的銷售而發(fā)生功能性的改變，現(xiàn)通過以下報(bào)告對(duì)商務(wù)港地塊進(jìn)行重新定位。綱要

第一部分宏觀環(huán)境分析第二部分宜興商業(yè)市場(chǎng)概述第三部分商務(wù)港地塊分析第四部分環(huán)保經(jīng)營(yíng)戶專向調(diào)查第五部分商務(wù)港地塊定位研究第六部分商務(wù)港地塊定位第七部分開發(fā)周期第一部分宏觀環(huán)境分析一.宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)走弱是全球經(jīng)濟(jì)由多年失衡走向再平衡的必然結(jié)果。美國(guó)房市泡沫破滅是本輪全球經(jīng)濟(jì)調(diào)整的導(dǎo)火索，促使全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入再平衡，全球股市牛轉(zhuǎn)熊是全球經(jīng)濟(jì)再平衡的必然結(jié)果。全球經(jīng)濟(jì)再平衡從基本面和資金面打壓資產(chǎn)價(jià)格：1、美國(guó)消費(fèi)萎縮，拖累新興市場(chǎng)出口，降低雙方經(jīng)濟(jì)增速和企業(yè)盈利，從基本面上降低資產(chǎn)價(jià)格。2、全球經(jīng)濟(jì)再平衡下，新興市場(chǎng)和石油輸出國(guó)經(jīng)濟(jì)帳戶縮窄，流動(dòng)性收縮，資金面打壓資產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)房?jī)r(jià)下跌觸發(fā)次級(jí)危機(jī)，摧毀金融機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致全球信貸緊縮。全球經(jīng)濟(jì)再平衡將歷時(shí)數(shù)年，期間伴隨資產(chǎn)價(jià)格和大宗商品價(jià)格的回調(diào)。08年脹，09年滯。中國(guó)經(jīng)濟(jì)08年面臨的困難是通貨膨脹和外需走弱拖累出口，而進(jìn)入08年后期和09年，通貨膨脹見頂回落，全球經(jīng)濟(jì)陷入衰退將使出口增速繼續(xù)下滑，且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的另一主要?jiǎng)恿Α康禺a(chǎn)將出現(xiàn)明顯回落。未來兩年全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌15—20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。在沒有政策調(diào)整的情況下，預(yù)計(jì)08年和和09年GDP增速降至10%和7.3%，通貨膨脹08年和09年分別為6.5%和2—3%2009年難為底?？v觀全球房?jī)r(jià)，美國(guó)將繼續(xù)下跌，歐洲和中國(guó)剛開始跌。美國(guó)失業(yè)率將持續(xù)攀升。與以往發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)衰退相比，本次衰退伴隨著金融機(jī)構(gòu)癱瘓和信貸危機(jī)。從歷史上看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過去三十年的數(shù)次周期性下滑過程中，經(jīng)濟(jì)增速至少三年連續(xù)下滑，本次調(diào)整2010年前難以見底。貨幣貶值難以有所作為。這次下滑不但程度深，而且持續(xù)時(shí)間也比以往久。1999年，東亞經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了V型復(fù)蘇，即經(jīng)濟(jì)衰退觸底后迅速反彈。當(dāng)時(shí)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，東亞各國(guó)通過貨幣貶值，擴(kuò)大了出口，從而經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇?，F(xiàn)在，主要的經(jīng)濟(jì)體都出現(xiàn)衰退，沒有哪個(gè)國(guó)家能再以擴(kuò)大出口來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇。因此，貨幣貶值在本輪衰退中不會(huì)有所作為。觀點(diǎn)：調(diào)控政策的放松勢(shì)在必行，我國(guó)將進(jìn)入全面的降息周期，未來兩年，伴隨著全球經(jīng)濟(jì)的走低，房市的低迷將是可以預(yù)見的?！?.27新政”拉開了07年度宏觀調(diào)控的序幕。政府緊縮銀根、地根。開發(fā)商融資渠道受限，資金鏈一度緊張。投資需求、“過度”需求被打壓，成交量萎縮。深圳、廣州等地投資客離市，王石提出“拐點(diǎn)論”，萬科首度掀起“打折”風(fēng)。二.全國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)背景上圖中，從05年至08年，全國(guó)房?jī)r(jià)呈大幅上升趨勢(shì)，特別是07年4月至年底，房?jī)r(jià)上升幅度相當(dāng)大，08年初呈現(xiàn)拐點(diǎn)。深圳深圳廣州成都上海北京杭州07年10月20日深圳萬科金域東郡率先低價(jià)開盤，12月王石提出“拐點(diǎn)論”，12月9日，廣州萬科金色康苑純新盤低價(jià)入市，引發(fā)廣州、深圳、東莞知名開發(fā)商效仿，降幅9折以上，個(gè)別樓盤降幅超過7折。深圳房?jī)r(jià)黃金周期間首次跌破萬元，廣州黃金周期間降價(jià)促銷吸引購(gòu)房者。08年初至2月5日，萬科推出成都“08青年置業(yè)計(jì)劃”。包括金域西嶺、魅力之城、金域藍(lán)灣、朗潤(rùn)園、雙水岸在內(nèi)的5個(gè)在售樓盤，全線推出打折房源，最高折扣達(dá)7折。成都降價(jià)風(fēng)全線爆光，市場(chǎng)觀望情緒濃重。9月成都樓市量?jī)r(jià)齊跌，主城區(qū)價(jià)格下降1200元/平方，房交會(huì)的召開并沒有帶來回暖氣息。07年底，“拐點(diǎn)”論蔓延，二手房市場(chǎng)遭遇“寒流”。08年2月28日，北京萬科中糧假日風(fēng)景、萬科紫臺(tái)、四季花城爆出9.1至9.4折優(yōu)惠，隨之熱銷。08年9月，北京商品住宅期房銷售量創(chuàng)三年來最低。07年下半年，投資需求、改善型需求減少。12月起，上海商品住宅市場(chǎng)一改當(dāng)年供小于求的局面。08年2月21日，萬科“降價(jià)風(fēng)”登陸上海，萬科推出由10個(gè)在售樓盤參與的95折特賣會(huì)，眾多開發(fā)商觀望情緒濃重08年8月，萬科再拋8個(gè)樓盤打折，折扣9.5折，打破買賣雙方對(duì)峙僵局。上海遭遇最冷“金九”月。9月3日，萬科推出“青年置業(yè)計(jì)劃”，旗下4樓盤推出打折房源，最高折扣達(dá)7.2折，得到熱銷。隨后個(gè)別樓盤相繼跟風(fēng)打折，但成交情況冷熱不均，部分樓盤低價(jià)開盤。萬科打折房源促動(dòng)當(dāng)月成交量，個(gè)案拉升均價(jià)，市場(chǎng)量?jī)r(jià)略有上升，但實(shí)際各細(xì)分市場(chǎng)持續(xù)量?jī)r(jià)齊跌。降價(jià)風(fēng)從珠三角刮向長(zhǎng)三角再到環(huán)渤海并蔓延全國(guó)業(yè)界“大佬”反應(yīng)萬科郁亮：成交低迷的市場(chǎng)絕不是健康的市場(chǎng)，通過降價(jià)來活躍市場(chǎng)，收效明顯，降價(jià)是順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的。新南北陳煙土：降價(jià)是必須的，純粹是出于對(duì)市場(chǎng)判斷而作出的一個(gè)純市場(chǎng)化的決策，沒有崇高的理由，也不是擾亂市場(chǎng)，僅僅是順應(yīng)市場(chǎng)之舉。潘石屹：一個(gè)公司大規(guī)模地進(jìn)行它的戰(zhàn)略調(diào)整，原因不外乎有兩條，原來的發(fā)展戰(zhàn)略出了問題或者宏觀形勢(shì)和市場(chǎng)發(fā)生了變化。萬科啟動(dòng)新一輪的降價(jià)潮，可能是他們戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。任志強(qiáng)：王石降價(jià)，有萬科自己的背景，可能是怕定高了賣不出去，也可能是急需現(xiàn)金，資金必須回流。馮侖：對(duì)于可能存在的樓市“震災(zāi)”，開發(fā)商有三種應(yīng)對(duì)之策。中小開發(fā)商做“范跑跑”，臨陣撂挑子，抓緊時(shí)間出貨走人；政府和國(guó)企做“譚千秋”，堅(jiān)守陣地，保護(hù)別人；大開發(fā)商做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，吃炭求生，耐住性子，等“解放軍”來救命。全國(guó)樓市低迷，萬科推出打折房源熱銷，萬科順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。

觀點(diǎn)：宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（國(guó)際、國(guó)內(nèi)環(huán)境）下降通道如何形成？07年供不應(yīng)求的市場(chǎng)普漲后價(jià)格脫離價(jià)值，市場(chǎng)出現(xiàn)觀望，成交低迷。政府宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)（9.27新政：提高二套房貸門檻）。緊縮銀根，開發(fā)商資金鏈緊張，面臨“過冬”壓力。如何應(yīng)對(duì)？順勢(shì)而為，理性認(rèn)識(shí)市場(chǎng)環(huán)境。在下降通道中調(diào)整市場(chǎng)策略和產(chǎn)品策略。三、全國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)中國(guó)對(duì)環(huán)保治理的環(huán)保產(chǎn)業(yè)的投入我國(guó)的環(huán)保產(chǎn)業(yè)自70年代以來開始發(fā)展，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，環(huán)境污染日益嚴(yán)重，污染防治工作得到加強(qiáng)，環(huán)保產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展?！笆濉逼陂g的環(huán)保投入已達(dá)到7000億元，相對(duì)“九五”期間接近翻倍，“十一五”期間預(yù)計(jì)投入14000億，占GDP百分比達(dá)到1.3%，環(huán)保產(chǎn)業(yè)進(jìn)入迅猛發(fā)展時(shí)代。中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)總體水平仍然偏低。我國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近30年的發(fā)展，特別是“十五”以來的快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模迅速擴(kuò)大，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域不斷拓展，整體水平明顯提升。目前，我國(guó)環(huán)保企業(yè)約有20000家，在規(guī)模上由6000億發(fā)展到8000億—10000億，環(huán)保產(chǎn)值從最初占GDP的0.5%發(fā)展到現(xiàn)在的1.6%。但是，中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)總體水平仍然偏低。國(guó)家政策強(qiáng)力支持。按照國(guó)務(wù)院下發(fā)的《節(jié)能減排綜合性工作方案》，“十一五”期間，我國(guó)將新增城市污水日處理能力4500萬噸、再生水日利用能力680萬噸，形成城市污水COD削減能力300萬噸、工業(yè)廢水COD削減能力140萬噸。這至少需要2000億元的配套資金，其中大部分將通過市場(chǎng)化方式籌集。巨額專項(xiàng)資金投入?！笆晃濉逼陂g，預(yù)計(jì)環(huán)保投入將達(dá)到14000億元，“十一五”期間中央財(cái)政正在以每年18%的增長(zhǎng)速度投入到環(huán)境保護(hù)中。在這14000億的投資中，主要分配情況大致如下：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6000億、工業(yè)污染2000億、項(xiàng)目建設(shè)3500億、生態(tài)保護(hù)1100億、核輻射100億和監(jiān)督管理300億。政府采購(gòu)巨大。國(guó)家環(huán)?？偩趾拓?cái)政部創(chuàng)建了新目錄，在預(yù)算采購(gòu)方面支持環(huán)保發(fā)展。在國(guó)際合作方面，政策積極支持的重點(diǎn)領(lǐng)域主要包括4個(gè)方面：一，發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，包括資源開發(fā)利用，回收廢棄物等；二，污染和生態(tài)防治工作，如污水處理、大氣處理等；三，中國(guó)需求量很大的檢測(cè)儀器方面；四，環(huán)境服務(wù)，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)機(jī)制鼓勵(lì)市場(chǎng)化的環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。全球金融危機(jī)將使中國(guó)環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度放緩。受國(guó)際環(huán)境影響，環(huán)保產(chǎn)業(yè)不可能游離于整個(gè)經(jīng)濟(jì)體之外，發(fā)展速度將放緩。觀點(diǎn)：環(huán)保產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)的影響，發(fā)展速度將放緩。同時(shí)，作為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)內(nèi)需方面將起到積極的作用。四、宜興（高塍）市政規(guī)劃建設(shè)分析城市規(guī)劃區(qū)范圍:根據(jù)宜興市發(fā)展規(guī)劃文件，未來發(fā)展方向?qū)⒁允袇^(qū)為主，包括宜城、丁蜀、屺亭、湖洑、高塍、大浦、新莊、芳橋、周鐵等9個(gè)城鎮(zhèn)的全部行政范圍、新街鎮(zhèn)的部分行政范圍以及宜興林場(chǎng)，總面積約770km2，約占市域面積的38%。我國(guó)著名陶都、長(zhǎng)江三角洲生態(tài)旅游城市，蘇浙皖三省交界地區(qū)重要的工業(yè)和商貿(mào)城市。

城市發(fā)展方向

宜城：東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控丁蜀：內(nèi)部整合，集聚發(fā)展城市形態(tài)城市形態(tài)

市域形成一片一軸的發(fā)展格局。其中，“一片”為東部中心片區(qū)；“一軸”為西部官林—徐舍—張渚城鎮(zhèn)發(fā)展軸。市區(qū)形成“一核三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)形態(tài)。其中，“一核”為以龍背山、東氿公園為綠核；“三組”團(tuán)為宜城、丁蜀、濱湖新城。

宜興未來各區(qū)域發(fā)展分析：從政府的主觀規(guī)劃來看，宜興市城市核心發(fā)展方向?yàn)橥鶘|面的太湖新城。但是從宜城的生活習(xí)慣來看，沒有明顯的發(fā)展方向，東南西北方向都在發(fā)展。各方向的特征如下：東面：由山丘和農(nóng)村開發(fā)而來，有東氿湖的依托，但是湖呈狹長(zhǎng)橢圓型，而且離市區(qū)較遠(yuǎn)，沒有團(tuán)氿湖漂亮。城東的發(fā)展主要受益于幾所好的學(xué)校的存在。南面：東南為市政府，西南為環(huán)科園，南面為龍背山，宜城居民地域習(xí)慣很南面的居民不習(xí)慣去城北住，城北的居民也不喜歡到城南住，自己家附近的才是最好。目前南面可擴(kuò)展的空間不大，但往西南環(huán)科園方向的空間較大。西面：西面就是團(tuán)氿湖，湖的南北是環(huán)境最佳的地段，但是湖西面太遠(yuǎn)，近兩年內(nèi)發(fā)展不起來。城北：城北是交通要道，宜興客運(yùn)站，錫宜高速，104國(guó)道等集束的地方，而且城北正在規(guī)劃工業(yè)區(qū)，建設(shè)步行街，另外加上小商品市場(chǎng)，蘇南百貨等，已為城北聚集大量的人氣，發(fā)展空間較大。城東北的發(fā)展偏重經(jīng)濟(jì)和交通，城西北則為住宅區(qū)。但是因城南的商品房開發(fā)較城北早，所以目前來看，城南銷售情況比城北好，但是未來的格局會(huì)被改變。城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目發(fā)展意義：項(xiàng)目處于宜興城區(qū)北面，而目前城區(qū)北面正在興建工業(yè)園，未來連接宜興的交通道路將拓寬，物流運(yùn)輸條件將得到改善，項(xiàng)目發(fā)展空間較大。項(xiàng)目目前距離宜興市區(qū)10分鐘車程，屬于近郊地帶，交通方便，未來應(yīng)積極爭(zhēng)取在城市發(fā)展中所能享受的政府政策。同時(shí)在項(xiàng)目的未來開發(fā)中，逐步向南征地發(fā)展，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目在宜興的影響力有積極作用。五、投資環(huán)境分析宜興區(qū)位

宜興地處江蘇、浙江、安徽三省交界地帶，兩小時(shí)交通圈覆蓋上海、杭州、南京、蘇州等主要經(jīng)濟(jì)城市。依托宜興、寧杭兩條高速公路，兩小時(shí)車程范圍內(nèi)，可到達(dá)上海虹橋、南京祿口、杭州蕭山、無錫碩放、常州奔牛五個(gè)機(jī)場(chǎng)。四級(jí)航道蕪申運(yùn)河貫穿全境，直達(dá)上海、張家港、江陰等港口。寧杭城際軌道明年開建，全長(zhǎng)251公里，宜興作為其中主要的站點(diǎn)，將大大縮短宜興至南京、杭州的距離。

數(shù)據(jù)來源：宜興統(tǒng)計(jì)年鑒2006年宜興市地區(qū)生產(chǎn)總值人均地區(qū)生產(chǎn)總值35472元，在全江蘇省市（縣）中仍居第八位。根據(jù)消費(fèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一國(guó)人均GDP達(dá)1000美元時(shí)，居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變。而消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。人均GDP達(dá)1000美元、3000美元為居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)變的臨界點(diǎn)。人均GDP處于1000美元與3000美元之間消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，居民用于住、行和文化娛樂等的消費(fèi)支出比例總體呈顯著上升。宜興人的消費(fèi)觀念也將一樣出現(xiàn)此類的消費(fèi)趨勢(shì)，汽車、家具及家用電器等消費(fèi)項(xiàng)目也將會(huì)出現(xiàn)急劇增長(zhǎng)。第四部分：投資環(huán)境分析宜興人均GDP

社會(huì)消費(fèi)品零售總額

第四部分：投資環(huán)境分析

從上表可以看出，宜興市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)143.72億元,自1997年以年基本上實(shí)現(xiàn)逐年快速上升的趨勢(shì)，2006年宜興市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到143.72億元，比上年增長(zhǎng)16.34%。在全江蘇省市（縣）中仍居第三位，列在江陰（201.25億元）和常熟（176.72億元）之后。宜興固定資產(chǎn)投資情況

自1996年以來，宜興市固定資產(chǎn)投資方面增長(zhǎng)比較明顯，除1996年比1995年出明負(fù)增長(zhǎng)外，1997年開始出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，2003年基至出現(xiàn)高達(dá)76.01%的增長(zhǎng)，2006年也高達(dá)22.74%的百分比。固定資產(chǎn)投資近年中國(guó)一直高速增長(zhǎng)，主要是由于全國(guó)各地出現(xiàn)的房地產(chǎn)建設(shè)熱及道路等公共設(shè)施建設(shè)等有較大關(guān)系，宜興也伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)投資熱潮，近年也都保持較高的速度增長(zhǎng)。第四部分：投資環(huán)境分析從上圖看宜興的房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)呈現(xiàn)沒有規(guī)律的猛增或猛降現(xiàn)象，年度相差比較大但總體上還是呈現(xiàn)快速的增長(zhǎng)趨勢(shì)。2006年宜興的商品房投資達(dá)到21.91億元的投資規(guī)模。2006年比2005年增長(zhǎng)99.36%，2003年比2002年更是超過134.34%的增長(zhǎng)比例。而2005年卻出現(xiàn)34.47%的負(fù)增長(zhǎng)。商品房開發(fā)投資

數(shù)據(jù)來源：宜興統(tǒng)計(jì)年鑒第四部分：投資環(huán)境分析第二部分宜興商業(yè)市場(chǎng)概述宜興的專業(yè)市場(chǎng)從最早的攤位制交易到后來隨著組織化程度的提高，出現(xiàn)了以滿足大批量采購(gòu)者為需求的批發(fā)市場(chǎng)再到目前在建設(shè)的擁有大型物流、倉(cāng)儲(chǔ)機(jī)構(gòu)，以商品展示為主要功能的專業(yè)市場(chǎng)，差不多經(jīng)過了將近10多年的發(fā)展。經(jīng)營(yíng)者由原來的攤鋪轉(zhuǎn)型成了目前的商戶老板，擁有自己獨(dú)立的鋪位，擁有較好的物流運(yùn)輸平臺(tái)，可以說目前宜興的專業(yè)市場(chǎng)處于第三個(gè)發(fā)展階段，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、企業(yè)集群采購(gòu)、商品展示為一體的第四代專業(yè)市場(chǎng)是宜興專業(yè)市場(chǎng)接下來要前進(jìn)的軌跡。一、宜興專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程分析Phase1Phase2Phase3傳統(tǒng)的攤位制交易以滿足大批量采購(gòu)商的第二代批發(fā)市場(chǎng)以商品展示為主、擁有現(xiàn)代物流機(jī)構(gòu)的專業(yè)市場(chǎng)以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、企業(yè)集群采購(gòu)、商品展示為一體的第四代專業(yè)市場(chǎng)宜興的專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)過以上三個(gè)階段，目前正向第四個(gè)階段發(fā)展二、宜興主要專業(yè)市場(chǎng)售價(jià)調(diào)查

項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目業(yè)態(tài)建筑面積（m2）銷售價(jià)格（元/平米）估計(jì)均價(jià)（元/平米）租金（元/平米/天）銷售或招商情況中心路商業(yè)街高塍鎮(zhèn)底層商鋪，上層住宅——500050001-1.5——宜興機(jī)電五金城宜興金三角專業(yè)市場(chǎng)100000————0.5-0.9宜興成熟的專業(yè)市場(chǎng)（04年開業(yè)）中國(guó)陶都陶瓷城丁蜀鎮(zhèn)專業(yè)市場(chǎng)、傳統(tǒng)商業(yè)25800（一期）3200-3500，四層2800-4200，二層3350，四層3500，二層——銷售，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)高塍環(huán)保配件一條街高塍鎮(zhèn)底層商鋪，上層住宅——6500-7000，底層2000，第二層——0.6-0.9無統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)陽(yáng)羨東路商業(yè)街東部邊緣商業(yè)區(qū)餐飲、娛樂、零售500008000-1000090001臨街商鋪全部售完高塍鋼材市場(chǎng)高塍中心路底商————0.35-0.45——無統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，收取一定服務(wù)費(fèi)三、小結(jié)1當(dāng)前宜興成熟的專業(yè)市場(chǎng)還處在以商品展示為主、擁有現(xiàn)代物流機(jī)構(gòu)的第三代專業(yè)市場(chǎng)階段，當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)戶的意識(shí)形態(tài)，特別是對(duì)于高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的市場(chǎng)收費(fèi)抗性比較大。新建的專業(yè)市場(chǎng)，以中國(guó)陶都陶瓷城為代表，正逐漸向以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、現(xiàn)代物流、企業(yè)集群采購(gòu)、商品展示為一體的第四代專業(yè)市場(chǎng)靠攏。經(jīng)營(yíng)商家也逐漸向外擴(kuò)展。2環(huán)保城的定位層面、目標(biāo)客戶層面、服務(wù)管理層面與宜興目前任何一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的定位都不同，但當(dāng)前的購(gòu)鋪客戶仍以本地戶為主。3第三部分商務(wù)港地塊分析占地面積：15000㎡

周邊配套：南側(cè)為工廠；北側(cè)為自然村、高塍人民路、中心街的小規(guī)模、低檔次生活配套，沒有成規(guī)模的城市化設(shè)施；東側(cè)為高塍鎮(zhèn)人民政府；西側(cè)為自然村；

地塊整體評(píng)述：地塊狹長(zhǎng)，整體平整，西側(cè)緊連一期開發(fā)的環(huán)保交易區(qū)，東側(cè)與未來開發(fā)的住宅部分相連，南側(cè)與國(guó)際環(huán)?？萍即髲B相接，北側(cè)與自然村接壤，位于環(huán)保城的腹地。

一、商務(wù)港地塊分析商務(wù)港地塊位置圖二、地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)strength□一期的成功起步，為商務(wù)港地塊的開發(fā)奠定基礎(chǔ)；□整體環(huán)保城的理念深入人心，業(yè)內(nèi)知曉度與日俱增；□區(qū)位產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯；□地塊面積小，開發(fā)周期快；劣

勢(shì)weakness□一期交易區(qū)未完全進(jìn)入良好經(jīng)營(yíng)期，二期開始面市，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大；□周邊配套差，基礎(chǔ)設(shè)施不完善；□環(huán)保城專業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)尚未成熟，對(duì)于市場(chǎng)的運(yùn)作需要時(shí)間來培育；機(jī)會(huì)opportunity□政府重點(diǎn)支持項(xiàng)目，政策支持力度明顯；□環(huán)保產(chǎn)業(yè)是國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，中國(guó)環(huán)保市場(chǎng)潛力巨大；□國(guó)際唯一的環(huán)保資源整合平臺(tái)、公共服務(wù)平臺(tái)；威脅threaten□本地環(huán)保企業(yè)觀望嚴(yán)重，信心缺失；□環(huán)保城的運(yùn)營(yíng)成果傳播渠道有待拓展，外地客戶知曉度低；□伴隨環(huán)保朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的環(huán)保市場(chǎng)將在短期內(nèi)出現(xiàn)，形成與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)；三、小結(jié)123環(huán)保城理念開始深入人心，得到業(yè)內(nèi)的知曉與了解，保障地塊未來的開發(fā)態(tài)勢(shì)。當(dāng)前一期交易區(qū)尚未完全開發(fā)成功，對(duì)于地塊未來商鋪的銷售帶來一定的不確定因素，外壓的有效形成是地塊開發(fā)的前提。在可預(yù)見的短時(shí)間內(nèi)，相同性質(zhì)的環(huán)保項(xiàng)目將出現(xiàn)，與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)。第四部分環(huán)保經(jīng)營(yíng)戶專向調(diào)查一、交易區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃調(diào)查市場(chǎng)是地塊定位的基本依據(jù)，為精確對(duì)商務(wù)港進(jìn)行定位，策劃部通過對(duì)目前登記的環(huán)保企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了電話抽樣調(diào)查，樣本數(shù)30。問卷原題如果我們?cè)诙诘貕K上開發(fā)商鋪，您對(duì)于市場(chǎng)規(guī)劃上有何調(diào)整需求？（限選3項(xiàng)）A、棟間距加寬B、調(diào)整市場(chǎng)內(nèi)的擁擠度C、增加市場(chǎng)內(nèi)部配套設(shè)施（公廁、餐飲）D、增加倉(cāng)庫(kù)E、增加停車位在市場(chǎng)規(guī)劃調(diào)整因素中，拓寬棟間距幾乎是所有被調(diào)查企業(yè)、商家的要求，其它依次為市場(chǎng)內(nèi)部擁擠度、市場(chǎng)內(nèi)部配套、增加停車位與增加倉(cāng)儲(chǔ)二、商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)查問卷原題如果我們?cè)诙诘貕K上開發(fā)商鋪，您對(duì)于商鋪結(jié)構(gòu)上有何改進(jìn)需求？（可多選）A、加寬商鋪開間B、增加商鋪內(nèi)部的采光C、加高二樓樓層高度D、改進(jìn)商鋪內(nèi)部空間改造余地1、在商鋪結(jié)構(gòu)調(diào)查中，加寬商鋪開間是大部分被調(diào)查商戶的要求，其次當(dāng)前的商鋪內(nèi)部空間改進(jìn)余地不大也是

主要問題，其他依次為增加二樓的層高和增加商鋪內(nèi)部采光。

2、在與商戶的溝通中，我們也了解到，商鋪間的結(jié)構(gòu)梁太深（500MM），左右商鋪打通后層高也隨之降低，后

期開發(fā)應(yīng)適當(dāng)增加梁的配筋。三、商務(wù)港地塊功能調(diào)查在對(duì)商務(wù)港地塊功能調(diào)查中，目前大部分規(guī)模企業(yè)與經(jīng)營(yíng)戶都表示不會(huì)選擇其作為辦公基地，代表性訪談如下：宜興市蘇亞達(dá)生物技術(shù)有限公司，蔣利平總經(jīng)理訪談商務(wù)港處于環(huán)保城的內(nèi)部，從交通上來說不利于客戶過來拜訪，且目前的規(guī)劃中四周被河道包圍，個(gè)人認(rèn)為這完全屬于別墅的規(guī)劃，不適合做辦公；從居住角度而言，商務(wù)港西側(cè)是專業(yè)市場(chǎng)，比較嘈雜，不適宜居住。江蘇江南環(huán)保科技創(chuàng)新有限公司——徐耕舵訪談商務(wù)港的規(guī)劃純屬賣別墅，我們企業(yè)不會(huì)選取去那邊辦公或者居住，辦公需要良好的交通進(jìn)出及停車位，居住需要安靜的環(huán)境；環(huán)保城要做大，首先要有量的規(guī)模，進(jìn)而通過運(yùn)營(yíng)形成質(zhì)的飛躍。商務(wù)港可以做商鋪，擴(kuò)大環(huán)保城的量。宜興亨得利物質(zhì)有限公司——魏建強(qiáng)商務(wù)港總部基地、專家樓的定位理念不錯(cuò)，但位置過于深，從辦公角度而言不利；我們已經(jīng)購(gòu)置了商鋪，更愿意在視野開闊，交通便利的場(chǎng)地辦公。浙江凱琪水業(yè)有限公司——周宛良董事長(zhǎng)我們外地企業(yè)不會(huì)在商務(wù)港購(gòu)置別墅，那里不適合辦公，寫字樓可以完全替代；四、品牌調(diào)查問卷原題您對(duì)于做環(huán)保品牌產(chǎn)品的意向如何A、強(qiáng)烈B、一般C、不需要（產(chǎn)品非標(biāo)，市場(chǎng)不規(guī)范）很明顯對(duì)于做環(huán)保品牌產(chǎn)品，提高自身品牌知名度，接軌國(guó)際市場(chǎng)，各企業(yè)、商家的意愿都非常強(qiáng)烈。在抽樣調(diào)查中達(dá)到29位的企業(yè)、商家表示要做強(qiáng)自己的產(chǎn)品，一位商家表示當(dāng)前市場(chǎng)不規(guī)范、產(chǎn)品非標(biāo)、環(huán)保的政策支持力度不大，做環(huán)保品牌產(chǎn)品將會(huì)比較難，現(xiàn)階段他們的企業(yè)要求生存，做品牌是生存下來后再謀求的事。五、入駐品牌孵化區(qū)意向調(diào)查問卷原題您會(huì)選擇入駐品牌孵化區(qū)嗎？A、入駐B、觀察C、不入駐有7位客戶表示入駐品牌孵化區(qū)，這類客戶多數(shù)已購(gòu)買環(huán)保城一期交易區(qū)；

18位客戶表示將觀察，這類客戶多數(shù)已購(gòu)買環(huán)保城一期交易區(qū)；

5位明確表示不會(huì)入駐，這類客戶基本未購(gòu)買環(huán)保城一期交易區(qū)；當(dāng)前不入駐的客戶將隨著交易區(qū)的運(yùn)營(yíng)得以化解，目前選擇觀察的的商戶將來很可能成為我們的目標(biāo)客戶。六、小結(jié)123當(dāng)期交易區(qū)的總體規(guī)劃、商鋪結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理，在控制成本的前提下，建筑品質(zhì)應(yīng)與項(xiàng)目定位相吻合。環(huán)保企業(yè)、經(jīng)營(yíng)戶普遍對(duì)于做品牌的意識(shí)較強(qiáng)，在未來是項(xiàng)目可開發(fā)的市場(chǎng)空白點(diǎn)。從市場(chǎng)角度，商務(wù)港原先的定位在經(jīng)過市場(chǎng)考證后，缺乏支撐背景，定位將調(diào)整。第五部分商務(wù)港地塊定位研究一、定位模式思考基于區(qū)域發(fā)展的思考基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的思考基于地塊自身?xiàng)l件的思考核心競(jìng)爭(zhēng)力的提煉定位適應(yīng)性的思考二、不同開發(fā)模式的經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目總用地規(guī)劃指標(biāo)備注用地面積(㎡)35921原33棟地塊面積不計(jì)容積率0.42建筑密度18%建筑形態(tài)2.5層，雙拼別墅總建筑面積(㎡)15215㎡不計(jì)地下室面積基地面積(㎡)6619㎡綠地率36.2%總套數(shù)34套按平均每套447.5㎡計(jì)算商務(wù)港（專家樓）商務(wù)港總投資估算表項(xiàng)目名稱單價(jià)面積(㎡)總計(jì)（元）建筑面積（㎡）15215取地成本（元/㎡）328.53592111，800，049前期工程費(fèi)（元/㎡）5015215760，750建筑安裝工程費(fèi)（元/㎡）11001521516，736，500室外總平園林綠化費(fèi)（元/㎡）180152152，738，700其他費(fèi)用（房屋測(cè)繪、確權(quán)交易費(fèi)）5015215760，750管理費(fèi)用（3％）938，257財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（5%）4，184，125不可預(yù)見費(fèi)（3％）1，137，574開發(fā)成本39，056，705項(xiàng)目名稱總銷售收入（元）83，682，500銷售面積（平方米）15215平均售價(jià)（元/平方米）5500銷售率100%營(yíng)業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）4，602，538土地增值稅（按銷售收入的1%計(jì)算）8，368，250開發(fā)成本（元）39，056，705稅前利潤(rùn)（元）31，655，007企業(yè)所得稅（元）7，913，752稅后利潤(rùn)（元）23，741，255成本利潤(rùn)率（稅后）61%銷售利潤(rùn)率（稅后）28%開發(fā)商務(wù)港實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)測(cè)算商鋪項(xiàng)目總用地規(guī)劃指標(biāo)備注用地面積(㎡)40320計(jì)原33棟地塊面積4400㎡容積率1容積率按1計(jì)算建筑形態(tài)二層商鋪總建筑面積(㎡)40320商鋪總投資估算表項(xiàng)目名稱單價(jià)面積總計(jì)建筑面積（㎡）40，000取地成本（元/㎡）328.540，00013，140，000前期工程費(fèi)（元/㎡）5040，0002，000，000建筑安裝工程費(fèi)（元/㎡）80040，00032，000，000室外總平園林綠化費(fèi)（元/㎡）10040，0004，000，000其他費(fèi)用（房屋測(cè)繪、確權(quán)交易費(fèi)）5040，0002，000，000設(shè)備費(fèi)用（元/㎡）500，000管理費(fèi)用（3％）1，695，000財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用（3.5%）6，020，000不可預(yù)見費(fèi)（3.5％）16，875，250開發(fā)成本78，230，250項(xiàng)目名稱總銷售收入172，000，000銷售面積（平方米）40000平均售價(jià)（元/平方米）4300銷售率100%營(yíng)業(yè)稅及附加（銷售收入的5.5%）9，460，000土地增值稅（按銷售收入的1%計(jì)算）17，200，000開發(fā)成本（元）78，230，250稅前利潤(rùn)（元）67，109，750企業(yè)所得稅（元）16，777，438稅后利潤(rùn)（元）50，332，312成本利潤(rùn)率（稅后）64%銷售利潤(rùn)率（稅后）29%開發(fā)商鋪實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)測(cè)算不同開發(fā)模式的收益對(duì)比開發(fā)商務(wù)港開發(fā)成本（元）39，056，705銷售收入(元)83，682，500稅后利潤(rùn)（元）23，741，255成本利潤(rùn)率（稅后）61%銷售利潤(rùn)率（稅后）28%開發(fā)商鋪開發(fā)成本（元）78，230，250銷售收入（元）172，000，000稅后利潤(rùn)（元）50，332，312成本利潤(rùn)率（稅后）64%銷售利潤(rùn)率（稅后）29%開發(fā)商鋪的稅后利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過開發(fā)商務(wù)港；開發(fā)商鋪的成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率也高于開發(fā)商務(wù)港；觀點(diǎn)：從經(jīng)濟(jì)收益角度，開發(fā)商鋪的利潤(rùn)將高于開發(fā)商務(wù)港。從市場(chǎng)角度，對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的專向調(diào)查，商務(wù)港原先的定位缺乏市場(chǎng)支撐。注意點(diǎn)項(xiàng)目地塊用地指標(biāo)：

占地面積:303530㎡;

建筑面積：253346㎡

；

容積率：1.2；

商務(wù)港地塊原規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

占地面積:35921㎡;

建筑面積：15215㎡

；

容積率：0.42；

商務(wù)港地塊調(diào)整后經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

占地面積:40000㎡;

建筑面積：40000㎡

；

容積率：1；

項(xiàng)目地塊在原先的規(guī)劃中，有效拆分了容積率，在經(jīng)濟(jì)效益上最大化利用了地塊；

商務(wù)港地塊調(diào)整做商鋪后，相應(yīng)的后期住宅部分的容積率也將調(diào)整以符合地塊用地指標(biāo)。

第六部分商務(wù)港地塊定位戰(zhàn)略高度從整合、收益切入對(duì)地塊的思考著眼于環(huán)保產(chǎn)業(yè)巨大發(fā)展?jié)摿Γ蛟烊蚴紫h(huán)保資源整合平臺(tái)中國(guó)宜興國(guó)際環(huán)保城發(fā)展核心思想銷售與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)兼顧，一期交易區(qū)與后期地塊開發(fā)的兼顧通過提升市場(chǎng)交易附加值，由量變到質(zhì)變，實(shí)現(xiàn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)要素的聚變式融合通過融入政府工作，實(shí)現(xiàn)政企合作，在政策上得到市場(chǎng)發(fā)展所需的支持一、商務(wù)港地塊的戰(zhàn)略定位環(huán)保品牌產(chǎn)品孵化中心中國(guó)宜興國(guó)際環(huán)保城——“全球環(huán)保采購(gòu)中心”的核心定位逐漸穩(wěn)固，深入客戶心中，開始建設(shè)具備“品牌孵化功能的交易展示中心”是對(duì)一期“全球環(huán)保采購(gòu)中心”的升華和功能上的完善。通過與國(guó)際環(huán)?？萍即髲B、國(guó)際館的互動(dòng)，體現(xiàn)資源整合、公共服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)幫助國(guó)內(nèi)環(huán)保企業(yè)走向品牌道路。定位詮釋國(guó)際環(huán)?？萍即髲B環(huán)保品牌孵化區(qū)環(huán)保品牌孵化區(qū)將通過與國(guó)際環(huán)?？萍即髲B的資源互動(dòng)、共享，帶動(dòng)進(jìn)駐環(huán)保城的國(guó)內(nèi)小企業(yè)的成長(zhǎng)。環(huán)保品牌產(chǎn)品孵化功能定位下的發(fā)展戰(zhàn)略

□以帶動(dòng)國(guó)內(nèi)小型環(huán)保企業(yè)走向品牌產(chǎn)品為目標(biāo)。

□以建立國(guó)際環(huán)保品牌企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)和中國(guó)名優(yōu)環(huán)保產(chǎn)品拓展海外市場(chǎng)為

核心。

□以完善全球采購(gòu)中心的功能體系為重點(diǎn)。

二、產(chǎn)品定位經(jīng)過市場(chǎng)分析與經(jīng)濟(jì)測(cè)算，綜合考慮了客戶對(duì)一期交易區(qū)產(chǎn)品的反應(yīng)，作為環(huán)保品牌孵化區(qū)，將細(xì)化對(duì)產(chǎn)品的分類和品牌扶持。在商鋪結(jié)構(gòu)上繼續(xù)優(yōu)化、順延一期的商鋪形式，采用框架結(jié)構(gòu)，以背靠背的結(jié)構(gòu)和單邊商鋪相結(jié)合的形式，單套商鋪樓層建議兩層，單層面積控制在5*10米，首層層高控制在4.8米，二層高控制在3.5米，總體規(guī)格建筑高于交易區(qū)普通商鋪。產(chǎn)品類別面積范圍首層層高二層層高泵閥區(qū)4.5M*8M4.5M3.5M膜區(qū)4.5M*8M4.5M3.5M風(fēng)機(jī)設(shè)備區(qū)4.5M*9M4.5M3.5M成套設(shè)備區(qū)5*10M4.8M3.5M品牌孵化區(qū)的總占地面積42000平米，泵閥區(qū)的面積將占到12600平米；風(fēng)機(jī)設(shè)備區(qū)的面積占到12600平米；膜區(qū)面積占到8400平米；成套設(shè)備區(qū)面積占到8400平米。三、功能定位環(huán)保品牌孵化區(qū)順延一期交易區(qū)的主定位，通過與國(guó)際環(huán)?？萍即髲B的互動(dòng)、資源共享，以企業(yè)品牌成長(zhǎng)、知名度提高為主要功能，同時(shí)使入駐該交易中心的客戶能夠同時(shí)完成產(chǎn)品采購(gòu)、產(chǎn)品銷售、品牌展示、產(chǎn)品運(yùn)輸、產(chǎn)品出口等多項(xiàng)業(yè)務(wù)。

商務(wù)港地塊功能定位的經(jīng)驗(yàn)論證浙江華榮地產(chǎn)——阮云楓，策劃部經(jīng)理

三線城市的專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、體量控制是關(guān)鍵，后期地塊的功能定位應(yīng)順市場(chǎng)主定位，完善前期的市場(chǎng)功能。華榮地產(chǎn)在開發(fā)舟山漁場(chǎng)項(xiàng)目時(shí)，在地塊較大的情況下，最大限度拆分容積率，各地塊的功能定位輔助主定位。漢嘉地產(chǎn)機(jī)構(gòu)——沈愷豐，策劃經(jīng)理漢嘉地產(chǎn)在操作沭陽(yáng)車市項(xiàng)目時(shí)，一開始也拿出部分地塊定位做公寓，在一期專業(yè)市場(chǎng)成功開業(yè)后，公寓地塊重新定位做市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)效益上，公寓的售價(jià)也低于商鋪的售價(jià)，但改變功能定位的前提是一期商鋪熱銷，開業(yè)火爆。

浙江開元地產(chǎn)——黃靜，銷售主管

對(duì)于環(huán)保城，有過了解，商務(wù)港的總部基地、專家樓的概念適合在北京、上海大都市的遠(yuǎn)郊地區(qū)運(yùn)作，那里有大量的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和人才。三線城市的鎮(zhèn)郊，本地企業(yè)不易撼動(dòng)，外地企業(yè)在前期不會(huì)投入大量資金購(gòu)置，順延一期交易區(qū)的商鋪或者做純住宅將是較好的選擇?！跻伺d本地環(huán)保企業(yè)和經(jīng)營(yíng)戶——項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)發(fā)展的基礎(chǔ)□

華東地區(qū)環(huán)保企業(yè)商家——項(xiàng)目輻射全國(guó)和發(fā)展特色基點(diǎn)□

國(guó)際環(huán)保商家——項(xiàng)目輻射全球和發(fā)展特色基點(diǎn)□

本地投資型客群——項(xiàng)目良好銷售的基礎(chǔ)□

外地投資型客群——易形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)利于銷售客戶分析四、客戶定位與深入挖掘品牌孵化區(qū)目標(biāo)客戶類型宜興及外地經(jīng)營(yíng)戶為主要目標(biāo)對(duì)象；原輔材料及零配件經(jīng)營(yíng)戶成套設(shè)備廠家宜興及外地成套設(shè)備廠家為主要目標(biāo)對(duì)象；國(guó)際環(huán)保品牌廠商國(guó)際知名環(huán)保機(jī)構(gòu)、企業(yè)、協(xié)會(huì)；投資客投資新興行業(yè)、朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的投資客；招商銷售目標(biāo)客群界定位1、宜興環(huán)保企業(yè)有強(qiáng)烈提升銷售渠道需求的企業(yè)2、江浙一帶經(jīng)營(yíng)水處理設(shè)備的品牌企業(yè)3、本地投資型客戶核心客戶游離客戶偶得客戶1、江浙一帶成長(zhǎng)迅速，有擴(kuò)大環(huán)保銷售渠道的商家2、國(guó)際品牌環(huán)保企業(yè)1、國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的環(huán)保商家2、國(guó)際投資型客戶五、價(jià)格定位收益還原法是將評(píng)估土地在未來每年預(yù)期的純收益，以一定的還原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)日總收益的一種方法。它體現(xiàn)該土地的實(shí)質(zhì)價(jià)格，也表現(xiàn)在土地未來不斷取得的純收益，以一定的適當(dāng)?shù)倪€原利率折算為現(xiàn)在的客觀市場(chǎng)交換價(jià)值，這就是收益還原法的原理。

背景目前環(huán)保城的客戶主要以本地為主，在可預(yù)見的未來，商務(wù)港地塊的客戶也將是宜興本地及江浙一帶的名優(yōu)環(huán)保企業(yè)為主力客戶。因此，在價(jià)格定位上，選取環(huán)保城一期的交易區(qū)作為參考對(duì)象，通過收益還原法測(cè)算環(huán)保品牌孵化區(qū)價(jià)格。收益還原法售價(jià)曲線與租賃價(jià)格曲線是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現(xiàn)，以收益價(jià)格對(duì)商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，收益價(jià)格對(duì)物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預(yù)期價(jià)格。根據(jù)調(diào)查環(huán)保城一期交易區(qū)的租金情況，交易區(qū)的租金水平維持在0.9元/㎡·天

計(jì)算公式：V＝a/r[1－1/(1＋r)n]

V—物業(yè)價(jià)格；

a—土地年收益；

r—還原利率；

n—土地使用年限。

土地年收益a：0.9元/㎡·天x1㎡x365天=328.5元

確定還原利率r：還原利率與央行一年期存款利率和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)緊密相關(guān)，利率的大小是與風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。當(dāng)前，為防止通貨緊縮，擴(kuò)大內(nèi)需，央行一年期存款利率將由目前的3.6%降至2.52%，而5年期存款基準(zhǔn)利率從5.13%降至3.87%，因此我們采用中國(guó)人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)取還原利率為7%

土地使用年限n：40年

根據(jù)公式V=·=328.57%〕〔1-（1+7%

）1·404580.23元/㎡觀點(diǎn)：4580.23元/㎡的價(jià)格略高于當(dāng)前的銷售價(jià)格，從價(jià)格策略而言，小步慢跑符合環(huán)保城的銷售趨勢(shì)，業(yè)主的投資也得到了升值，符合當(dāng)?shù)厝说馁?gòu)鋪心態(tài)，有利于商鋪的銷售。案例驗(yàn)證：中國(guó)陶都陶瓷城陶瓷城一期以近乎完美的態(tài)勢(shì)銷售完畢，但在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)上則相當(dāng)差，開業(yè)率不高。如此的局面，商家也很清楚，但陶瓷城二期售價(jià)卻在一期基礎(chǔ)上平均上調(diào)了50