房地產(chǎn)經(jīng)營負(fù)責(zé)人培訓(xùn)第九講房地產(chǎn)開發(fā)融資拓展

房地產(chǎn)經(jīng)營負(fù)責(zé)人培訓(xùn)課程2012年3月呼和浩特第九講

房地產(chǎn)開發(fā)融資拓展教材相關(guān)內(nèi)容：《第八章》1、房地產(chǎn)融資的目的實現(xiàn)項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)利用財務(wù)杠桿，提高項目盈利能力優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)一、

房地產(chǎn)融資的目的與原則時機(jī)適當(dāng)性原則安全性原則經(jīng)濟(jì)性原則可行性原則負(fù)債結(jié)構(gòu)和比例的合理性原則2、房地產(chǎn)融資的原則二、房地產(chǎn)融資方式分類按照融資主體分類

融資主體：出面進(jìn)行融資活動，并承擔(dān)融資責(zé)任與風(fēng)險。公司（企業(yè)）融資：以公司（企業(yè)）自身資信能力安排融資，并以企業(yè)的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以企業(yè)的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物

項目融資：項目融資即項目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物

二、房地產(chǎn)融資方式分類

開發(fā)企業(yè)單獨或與投資者聯(lián)合（合作）組建項目公司的方式運(yùn)營，既是開發(fā)組織模式又是融資組織方式。既有項目法人融資：依托現(xiàn)有法人（公司法人/舊有項目法人）進(jìn)行融資，融得資金形成其增量資產(chǎn)，并從其財務(wù)整體狀況考察融資后的還貸能力。新設(shè)項目法人融資：新建項目法人進(jìn)行融資。按資金來源渠道分類國家資金：中央政府或地方政府對基礎(chǔ)設(shè)施項目、保障住房項目的投資；借貸資金：包括銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)（ITs、基金、保險公司等）的貸款；社會資金（主要是證券市場資金）：存在于城鄉(xiāng)居民或本公司職工手中的社會游資，通過發(fā)行股票、債券或定向集資等手段籌集的資金；資本金（自有資金/股本金）：企業(yè)利潤中可轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)經(jīng)營資金的一部分；公司間資金拆借外資：通過項目招商、合資經(jīng)營、合作經(jīng)營吸納的外資。按照融資形式分類

按照是否通過金融機(jī)構(gòu)（銀行、證券公司、保險公司、信托公司）等信用中介，可分為：直接融資—公司間資金拆借；企業(yè)依靠自身實力發(fā)行債券、股票。間接融資—通過金融機(jī)構(gòu)的吸收存款和發(fā)放貸款；代客發(fā)行債券、股票、投資基金等證券活動融通資金。按照承擔(dān)風(fēng)險和取得報酬方式的不同債務(wù)融資：債券融資；商業(yè)貸款權(quán)益融資：上市發(fā)行股票吸收直接投資

1）權(quán)益融資兩種形式：吸收直接投資和上市發(fā)行股票（或增發(fā)新股）。投資者享有與其投資額（股票價值）相應(yīng)公司/項目所有者權(quán)益，并與其他投資者共同承擔(dān)投資風(fēng)險，相應(yīng)獲取項目開發(fā)經(jīng)營利潤。股票投資者憑其所持有的股票分享公司利益，同時承擔(dān)公司的責(zé)任與風(fēng)險。

2）債務(wù)融資商業(yè)貸款——向銀行或非銀行金融部門借貸，債券融資（由證券公司、投資銀行、信托等代發(fā)）發(fā)行債券。資金融出方不承擔(dān)企業(yè)/項目經(jīng)營風(fēng)險，獲取融資協(xié)議中約定的貸款利息和債券利息。權(quán)益融資VS債務(wù)融資融資形式方式是否擁有公司/項目所有者權(quán)益是/否承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險資金融出者利潤形式權(quán)益融資吸收直接投資和上市發(fā)行股票是是開發(fā)經(jīng)營利潤債務(wù)融資商業(yè)貸款和債券融資否否固定的利息三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道項目資本金

1）資金形態(tài)的資本金：權(quán)益融資（吸收工商企業(yè)或非銀行金融機(jī)構(gòu)直接投資、信托投資、上市發(fā)行股票）形成資本金；政府政策性資金投投入；企業(yè)利潤留存轉(zhuǎn)為資本金。2）原項目用地所有者（國家）或使用者（國有企事業(yè)單位）以土地作價出資、作價入股和授權(quán)經(jīng)營（實物形態(tài)的資本金）3）投資人以技術(shù)、專利、品牌等無形資產(chǎn)的變相投資行為（無形資產(chǎn)形態(tài)的資本金）三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資渠道定金及預(yù)售、預(yù)租款（40%左右）債務(wù)融資（主要是銀行貸款（20~30%）、發(fā)行債券（小于0.5%））施工承包企業(yè)墊資

中國房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)（%）時間國內(nèi)貸款利用外資自籌預(yù)售200919.80.831.348.1201017.31.136.844.8IPO（首次公開募股）、配股、增發(fā)2009.北京金隅股份IPO，595億2009.保利增發(fā)80億四、我國銀行的房地產(chǎn)貸款方式

（房地產(chǎn)抵押貸款一級市場）名稱貸款主體用途土地儲備貸款城市土地儲備中心土地收購、整理、前期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)貸款土地開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)（達(dá)到待建狀態(tài)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款（建設(shè)貸款）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)項目建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)類貸款

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款）是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。用途分為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及普通住宅房地產(chǎn)開發(fā)貸款、經(jīng)濟(jì)適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款等。期限一般不超過三年（含三年）。以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款

在建工程抵押貸款定義——抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。貸款發(fā)放辦法：按工程形象進(jìn)度（折算為貨幣工程量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。在建工程抵押必須具備以下幾方面條件在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

（4）其他金融機(jī)構(gòu)的融資保險公司：保險公司是世界各國最重要的非銀行金融機(jī)構(gòu)。西方國家的保險公司籌集的資金，除保留一部分已應(yīng)付賠償所需外，其余部分主要投向穩(wěn)定收入的政府債券、企業(yè)債券和股票，以及發(fā)放不動產(chǎn)抵押債券、保單貸款等。信托投資公司：信托是受人之托替人經(jīng)營資金的意思。證券公司：從事有價證券發(fā)行和買賣等業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。投資基金：是一種把許多投資者的不同的投資份額匯集起來，交由專業(yè)的投資經(jīng)理進(jìn)行操作，所得收益按投資者出資比例分享的金融機(jī)構(gòu)。本質(zhì)上是一種金融信托。養(yǎng)老基金：即以定期收取退休或養(yǎng)老儲蓄金的方式，向退休者提供退休收入或年金的金融機(jī)構(gòu)。除保留一部分一發(fā)放退休養(yǎng)老金外，其余部分主要投入穩(wěn)定的政府債券、企業(yè)債券和股票，以及發(fā)放不動產(chǎn)抵押債券。外資、合資金融機(jī)構(gòu)：由外國投資者獨立或與國內(nèi)投資者聯(lián)合開設(shè)的銀行、保險公司、證券公司等金融機(jī)構(gòu)。非銀行金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融活動向房地產(chǎn)開發(fā)商購買上市房地產(chǎn)公司的股票和債券非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行基金發(fā)行債券融資房地產(chǎn)開發(fā)商貸款購買股票債券（1）房地產(chǎn)項目融資方案的選擇融資組織形式選擇資金來源選擇融資方案分析五、房地產(chǎn)項目融資方案選擇（1）融資組織形式選擇1）公司融資公司作為投資者，作出投資決策，承擔(dān)投資風(fēng)險，也承擔(dān)決策責(zé)任。2）項目融資投資決策由項目發(fā)起人(企業(yè)或政府)做出，項目公司承擔(dān)投資風(fēng)險。

自有資金、信貸資金、證券市場資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金、其他機(jī)構(gòu)和個人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。

1）資本金籌措（資本金比例30％以上）既有企業(yè)的現(xiàn)金、實物、土地使用權(quán)政府政策性資金、國家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)入股的資金國內(nèi)外企業(yè)入股的資金非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金、社會團(tuán)體和個人人股的資金。發(fā)行股票（2）資金來源選擇2）債務(wù)資金籌措信貸融資銀行信貸非銀行金融機(jī)構(gòu)借貸企業(yè)、個人借貸債券融資3）預(yù)售或預(yù)租（2）資金來源選擇

1）資金來源可靠性分析

2）融資結(jié)構(gòu)分析

3）融資成本分析

4）融資風(fēng)險分析（3）融資方案分析六、

金融機(jī)構(gòu)對項目貸款的審查客戶評價（企業(yè)資信等級評價）項目評估：對項目的評價擔(dān)保方式評價貸款綜合評價（1）客戶評價（企業(yè)資信等級評價）

1）選取評價因素企業(yè)素質(zhì)（企業(yè)資質(zhì)等級）、企業(yè)實力、企業(yè)償債能力、企業(yè)經(jīng)營管理能力、企業(yè)獲利能力、企業(yè)信譽(yù)、企業(yè)在貸款銀行的現(xiàn)金流量和其他輔助因素；2）為每一因素打分（Pi）3）確定每一評價因素的權(quán)重（fi）4）將各因素分值進(jìn)行加權(quán)平均5）根據(jù)企業(yè)資信評價分值的大小，劃分檔次。

目前我國將企業(yè)資信等級分為：AAA、AA、A、BBB、BB、B六級，BBB及以上資信等級的企業(yè)才可能獲得銀行貸款。∑Pifi（2）貸款項目評估金融機(jī)構(gòu)對項目的審查包括3方面：項目基本情況指標(biāo)市場分析指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)此外，其他重要指標(biāo)擬貸款額度：一般為總投資70%。貸款期限：銀行一般少于5年；其他長期金融機(jī)構(gòu)可能達(dá)到10年以上。利率項目采用的目標(biāo)收益率：目標(biāo)收益率意味著項目面臨的風(fēng)險程度。項目基本情況指標(biāo)市場分析指標(biāo)財務(wù)評價指標(biāo)四證落實情況市場定位內(nèi)部收益率自有資金比例供需形勢分析銷售利潤率資金落實情況競爭形勢分析貸款償還期項目區(qū)位狀況市場營銷能力償債備負(fù)率市政設(shè)施落實情況項目與租售狀況敏感性分析項目品質(zhì)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目審查指標(biāo)（3）貸款擔(dān)保方式評價保證：由第三方保證人以自身的財產(chǎn)和信譽(yù)提供擔(dān)保。不同擔(dān)保人對應(yīng)的擔(dān)保風(fēng)險由低到高的順序（即保證質(zhì)量）為：銀行、省級非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)和A級及以下級別企業(yè)。抵押：借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，以其財產(chǎn)作為貸款擔(dān)保。從抵押擔(dān)保質(zhì)量來看，由高到低依次為：商品房（商品住宅優(yōu)于商業(yè)用房）、其他現(xiàn)房、在建房地產(chǎn)、土地。質(zhì)押：以借款人或第三人可轉(zhuǎn)移的動產(chǎn)或權(quán)利（包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)）移交銀行占有并作為債權(quán)的擔(dān)保。

后兩種方式，當(dāng)借款人不履行債務(wù)時，銀行有權(quán)對抵押物/質(zhì)押物進(jìn)行折價出售、拍賣或變賣以收回貸款。（4）貸款綜合評價

綜合以上方面和貸款額度、貸款期限，計算綜合風(fēng)險度某筆貸款風(fēng)險額=某筆貸款額×信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風(fēng)險等級系數(shù)某筆貸款綜合風(fēng)險度=（某筆貸款風(fēng)險額÷某筆貸款額）×100%或：某筆貸款綜合風(fēng)險度=（企業(yè)）信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風(fēng)險等級系數(shù)綜合風(fēng)險度>60%，銀行不予貸款。六、房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險與風(fēng)險管理政策風(fēng)險市場風(fēng)險經(jīng)營管理風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險完工風(fēng)險抵押物估價風(fēng)險貸款保證風(fēng)險利率匯率風(fēng)險抵押物優(yōu)先受償風(fēng)險

（1）房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險識別抵押物優(yōu)先受償?shù)慕忉?/p>

《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（2002年6月29日實施）：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)但消費者交付購買商品房的全部或者大都分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為6個月自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。（