房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概論

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營RealEstateD﹠M

第一章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的涵義和特點(diǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)模式第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)法律體系第六節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的形成與發(fā)展重點(diǎn)房地產(chǎn)的含義及其理解房地產(chǎn)開發(fā)的涵義及其主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)程序房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)四類企業(yè)及其資質(zhì)要求房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)開發(fā)的涵義房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)分類房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的涵義和特點(diǎn)房地產(chǎn)（realestate或property）是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，又是國家、機(jī)構(gòu)或組織以及家庭資產(chǎn)（財(cái)富）的重要組成部分又被稱為不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即（單獨(dú)）土地、（單獨(dú)）建筑物(包括在建工程)、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。一、房地產(chǎn)的概念及其理解土地的理解

土地是地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間具體包括三個(gè)方面：（1）地面；（2）地面以上一定范圍內(nèi)的空間；（3）地面以下一定范圍內(nèi)的空間土地之所以具有價(jià)值，一方面是因?yàn)槿藗兛梢灾苯釉谕恋厣蠌氖律a(chǎn)活動(dòng)產(chǎn)生收益；另一方面可以通過在土地上投資建造的建筑物等設(shè)施從事生產(chǎn)獲得收益或?yàn)槿祟愄峁┥羁臻g土地以下的礦產(chǎn)資源或不能確定所有權(quán)的埋藏物則因國家而異。我國都是屬于國家所有，土地私有制國家則區(qū)別對(duì)待土地的價(jià)值與區(qū)位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的區(qū)位有廣義和狹義之分。狹義區(qū)位是某一開發(fā)項(xiàng)目在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。廣義區(qū)位不僅包含地理位置，還包括所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境；以及進(jìn)行投資所須支付的成本和面臨的競(jìng)爭關(guān)系。土地的價(jià)值與其所處的位置（即區(qū)位）有著緊密的聯(lián)系。一般交通便利、商業(yè)繁華、人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)等地方的土地價(jià)值越高，而人煙稀少、土地荒蕪等地方則土地價(jià)值越低?？偟膩碚f，房地產(chǎn)區(qū)位因素在相當(dāng)大的程度上決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本、需求與競(jìng)爭，乃至于未來發(fā)展預(yù)期。

土地的價(jià)值產(chǎn)生-簡單的極差地租原理地租就是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入?；蛘哒f地租是土地作為一種生產(chǎn)要素而應(yīng)獲得的報(bào)酬。它是地價(jià)的資本化。極差地租Ⅰ和極差地租Ⅱ極差地租Ⅰ是由于自然因素導(dǎo)致的土地收益差異，是肥沃程度較高或位置較好的土地上創(chuàng)造的超額利潤轉(zhuǎn)化為的地租；極差地租Ⅱ是由于人為追加勞動(dòng)或投資產(chǎn)生的收益差異；即不同的勞動(dòng)生產(chǎn)率而產(chǎn)生。D地A地B地C地市場(chǎng)10KM100KM80KM50KM由于不同土地距離交易市場(chǎng)的距離不同從而使得運(yùn)輸費(fèi)用不同，在其他條件相同的情況下，距離較近的土地會(huì)產(chǎn)生多余的收益(運(yùn)輸費(fèi)用的節(jié)省)就是級(jí)差地租。

極差地租Ⅰ（因距離不同）A地塊B地塊C地塊由于不同土地肥力不同，在其他條件相同的情況下，土壤肥沃的土地會(huì)產(chǎn)生多余的收益就是級(jí)差地租。產(chǎn)出1產(chǎn)出2產(chǎn)出3

極差地租Ⅰ（因土壤肥力不同）

土地所有權(quán)農(nóng)村集體所有國家所有宅基地、農(nóng)田、菜地等可以使用，但不能直接開發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)小產(chǎn)權(quán)房？國家征用，變更支付一定的補(bǔ)償金出讓土地使用權(quán)，拍賣或掛牌劃撥房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)或經(jīng)營用地事業(yè)單位等用地我國的土地所有權(quán)與使用權(quán)根據(jù)土地的使用狀況或開發(fā)程度，可以有以下幾種稱謂生地：不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。如荒地、農(nóng)地毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷的建筑物

的土地。如城中村、舊城改造等熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，具備“三通一平”或

“五通一平”等，可以在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地當(dāng)前我國把“生地”或“毛地”轉(zhuǎn)化為“熟地”的工作主要由政府或政府委托的相應(yīng)機(jī)構(gòu)來完成。這一轉(zhuǎn)化過程就是土地一級(jí)市場(chǎng)。把“熟地”掛牌出讓給具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)稱為土地二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)中的土地稱呼

建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物。其中房屋是人類可以直接進(jìn)行生產(chǎn)生活等活動(dòng)的工程建筑物，而構(gòu)筑物是指除房屋以外的工程建筑物，人們一般不能在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)生活活動(dòng)。

其他地上定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟(jì)或分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或使建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。主要包括如為提高土地或建筑物使用價(jià)值或功能而種植的樹木、花草，地上建造的花園、假山、圍墻以及埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施等。

建筑物與其他地上定著物綜合：由于地上定著物可以看著是土地或建筑物的組成或附屬部分，因此房地產(chǎn)又可以視為包括土地和建筑物兩大部分

“房地產(chǎn)”?？蓡为?dú)指土地；也可單獨(dú)指建筑物；也可以指土地與建筑物的合成體?！胺康亍薄Ｖ竿恋嘏c建筑物的合成體“土地”。僅指土地，不包含建筑物“建筑物”。僅指建筑物“不動(dòng)產(chǎn)”。強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)、權(quán)益屬性。泛指土地以及房屋以及附著其中的河流、泉水、樹木等定著物?？傻韧凇胺康禺a(chǎn)”

我國香港對(duì)房地產(chǎn)的稱呼較多，如“物業(yè)”、“地產(chǎn)”、“樓宇”等詞混用，使用較為廣泛的是—物業(yè)。二、我國房地產(chǎn)中的幾種稱謂及含義國外房地產(chǎn)中常用“realestate”、“realproperty”表示房地產(chǎn)，二者一般可通用，但嚴(yán)格來說有區(qū)別

realestate

指land加上永久定著其上、其中、其下的人工改良物，如構(gòu)筑物和房屋。體現(xiàn)實(shí)物或產(chǎn)業(yè)（real）property

是指realestate加上與其有關(guān)的各種利益，包括權(quán)利、利益和收益。體現(xiàn)法律、財(cái)務(wù)、財(cái)產(chǎn)等層次。三、國外對(duì)于房地產(chǎn)的幾種稱謂房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上依據(jù)城市規(guī)劃的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出的產(chǎn)品一般用于市場(chǎng)銷售，也可自用，因此開發(fā)活動(dòng)實(shí)質(zhì)是經(jīng)營行為（活動(dòng)）；房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入，又是一種投資行為（活動(dòng)）。故實(shí)際中房地產(chǎn)開發(fā)必然與經(jīng)營相聯(lián)系，二者不能分割，是一個(gè)有機(jī)的整體。四、房地產(chǎn)開發(fā)的涵義需要注意的是：開發(fā)主要是過程，經(jīng)營則是目的，故開發(fā)者天然是經(jīng)營者，但房地產(chǎn)經(jīng)營者未必是開發(fā)者。

廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)本質(zhì)上等同于房地產(chǎn)經(jīng)營

廣義上的房地產(chǎn)開發(fā)是一種以土地為載體的一種經(jīng)營活動(dòng)。開發(fā)是指通過一定的努力使房地產(chǎn)改變用途或價(jià)值并因此而獲利，它強(qiáng)調(diào)了獲利的方式；經(jīng)營則是泛指所有市場(chǎng)上的逐利行為，它強(qiáng)調(diào)了獲利的動(dòng)機(jī)與目的。房地產(chǎn)經(jīng)營是以房地產(chǎn)為載體的獲利活動(dòng)。我國的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類與代碼》（GB/T4754—2002）中將房地產(chǎn)業(yè)劃分為K類，代碼為72，具體包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（7210）、物業(yè)管理（7220）、房地產(chǎn)中介服務(wù)（7230）和其他房地產(chǎn)活動(dòng)（7290）四個(gè)行業(yè)。在這里把開發(fā)經(jīng)營合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的關(guān)系狹義上的房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營兩種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體及資格要求不完全相同。房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其他企業(yè)或經(jīng)濟(jì)實(shí)體則不能；而房地產(chǎn)經(jīng)營不一定必須是開發(fā)企業(yè)，如房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等，甚至居民個(gè)人也可以從事房地產(chǎn)租賃、抵押、買賣投資等房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。兩種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的針對(duì)的對(duì)象不同。房地產(chǎn)開發(fā)是針對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言。房地產(chǎn)開發(fā)從可行性研究開始，到項(xiàng)目竣工完全投入市場(chǎng)獲得投資回報(bào)，房地產(chǎn)開發(fā)行為就結(jié)束了；但經(jīng)營的對(duì)象是從事房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)的所有經(jīng)營管理活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束了，但經(jīng)營活動(dòng)還在繼續(xù)。但在我國實(shí)際的房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作中，人們往往從狹義的角度來看待房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營這兩個(gè)概念。它們之間既有區(qū)別又有聯(lián)系。

綜述：由于我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展只有十年左右的時(shí)間，我國的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施以及住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)還處于遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們的需要，因此目前我國正處于大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)時(shí)期，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)就成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主線。從而使得房地產(chǎn)經(jīng)營依附于房地產(chǎn)開發(fā)。而西歐、北美等發(fā)達(dá)地區(qū)的主要房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都是現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易，新開發(fā)項(xiàng)目少。房地產(chǎn)經(jīng)營成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的主體。這是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的必然趨勢(shì)。未來大量企業(yè)都會(huì)面臨房地產(chǎn)（企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)）的經(jīng)營問題。

房地產(chǎn)與其他商品有著本質(zhì)的區(qū)別，因此房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營具有一般商品生產(chǎn)銷售等所不具備的特征。五、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特征位置固定性或不可移動(dòng)性房地產(chǎn)的這一特性是是由土地的特性決定的。區(qū)位在很大程度上決定了房地產(chǎn)的價(jià)值。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性、非均衡性特性。房地產(chǎn)市場(chǎng)又是一個(gè)不完全競(jìng)爭市場(chǎng)對(duì)金融業(yè)的依賴性房地產(chǎn)開發(fā)成本高，投資量大，單位價(jià)值大。因此一方面開發(fā)企業(yè)需要要通過銀行等金融機(jī)構(gòu)融資，另一方面市場(chǎng)購買者也需要房地產(chǎn)抵押貸款來購買物業(yè)。國家金融利率政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響大。一般利率下降有利于刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反之則會(huì)制約其發(fā)展。差異性（各異性）市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。每一宗物業(yè)在市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其它等同。受政策影響大房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的非均衡市場(chǎng)，也是不完全競(jìng)爭市場(chǎng)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)又是政策性市場(chǎng)。由于我國土地由國家壟斷，同時(shí)房地產(chǎn)的需求受到國家房貸政策、金融政策等影響大。因此政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收以及城市規(guī)劃等政策的變更調(diào)整均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。開發(fā)建設(shè)周期長，管理復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)從土地購置開始，到規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、銷售租賃等，時(shí)間長，面臨問題眾多，風(fēng)險(xiǎn)性較大。需求具有穩(wěn)定性土地是稀缺、不可再生資源房地產(chǎn)具有保值增值性，能對(duì)抗通貨膨脹房地產(chǎn)兼具消費(fèi)和投資功能涉及面廣，綜合性強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)涉及規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、商業(yè)、服務(wù)、衛(wèi)生、園林、金融等許多行政管理部門，涉及的專業(yè)知識(shí)包括城市規(guī)劃、建筑學(xué)、土木工程、經(jīng)濟(jì)、管理、法律等方面，涉及到法律法規(guī)多達(dá)幾十個(gè)。六、房地產(chǎn)開發(fā)分類按開發(fā)項(xiàng)目位置分新區(qū)開發(fā)舊城區(qū)開發(fā)（舊城區(qū)改造以及城中村改造）按開發(fā)的規(guī)模分零星開發(fā)成片開發(fā)按開發(fā)的深度分土地開發(fā)。又可稱為房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，即將“生地”“毛地”變?yōu)椤笆斓亍?，然后出讓，一般由政府主?dǎo)完成。房屋開發(fā)居住類房地產(chǎn)

包括普通住宅、公寓、別墅等工業(yè)類房地產(chǎn)括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研發(fā)用房等商業(yè)類房地產(chǎn)或稱經(jīng)營性物業(yè)、收益性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房、餐飲、旅游休閑娛樂等特殊用途房地產(chǎn)

包括機(jī)場(chǎng)、高速公路、車站、碼頭、橋梁等。這類物業(yè)交易量小、投資大、時(shí)間長

按項(xiàng)目的使用功能分定向開發(fā)面向企事業(yè)單位、拆遷戶或困難群體聯(lián)合開發(fā)幾家開發(fā)企業(yè)共同出資、按出資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、獲取收益合作開發(fā)一般一方出資、另一方出地，按協(xié)商比例合作單獨(dú)開發(fā)

按項(xiàng)目開發(fā)的方式分七、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)城市建設(shè)的作用推動(dòng)城市規(guī)劃的實(shí)施與完善有利于減少投資成本節(jié)約用地縮短工期降低造價(jià)為城市經(jīng)濟(jì)生活等提供載體為政府財(cái)政提供資金來源為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑迪拜-人工島-阿拉伯塔（BurjAl-Arab）酒店

迪拜是阿拉伯聯(lián)合酋長國的第二大城市（人口最多，面積第二）。20世紀(jì)50年代，它還是阿拉伯灣一個(gè)樸素的海濱小鎮(zhèn)，但由于擁有石油資源，在石油收入的帶動(dòng)下，大力發(fā)展旅游、投資、商務(wù)會(huì)談等，到了90年代以后，迪拜發(fā)生了脫胎換骨的變化，鱗次櫛比的摩天大樓在霍爾河畔奇跡般地崛起。每一塊可開發(fā)的沙漠上擠滿了高樓大廈、現(xiàn)代化別墅，現(xiàn)在石油收入只占GDP的6%。伴隨著眾多產(chǎn)業(yè)龐大的建設(shè)開發(fā)，迪拜以其活躍的房地產(chǎn)、運(yùn)動(dòng)、會(huì)談等，這些近乎世界紀(jì)錄的特色吸引了全世界的目光，成為中東地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和金融中心。為了解決土地短缺，迪拜人突發(fā)奇想，決定在大海中修建人工棕櫚島，而后在島上建造豪華度假勝地和購物場(chǎng)所，以風(fēng)景如畫的白色沙灘與一年四季的陽光吸引世界各國的投資者和富豪在此定居。這個(gè)龐大的人工島就是“世界島”，也是世界最大人造海島。其設(shè)想初衷是用300個(gè)形狀模仿世界各大洲的人工島嶼組成一個(gè)微縮版的地球。棕櫚島工程由朱邁拉棕櫚島、阿里山棕櫚島、代拉棕櫚島和世界島等４個(gè)島嶼群組成。這些島上將設(shè)有酒店以及各種休閑游設(shè)施，整個(gè)工程項(xiàng)目的規(guī)模堪稱現(xiàn)代“世界第八大奇跡”。投資達(dá)140億美元。

負(fù)責(zé)工程施工的迪拜納赫勒集團(tuán)透露，整個(gè)填海工程要耗用3000萬噸巖石和3億立方米海沙。從2003年9月宣布修建“世界島”到2004年4月第一個(gè)島嶼露出水面，僅僅用了半年多的時(shí)間。設(shè)計(jì)者考慮到將來世界島建成后，每年將會(huì)有將近25萬定居者和游人前往，在群島中以位于中心的冰島為交通樞紐，設(shè)計(jì)修建了5條航道、4個(gè)運(yùn)輸中心和2000多個(gè)泊位，備有60艘大型運(yùn)輸船和400艘類似城市中出租車的“計(jì)程艇”，將來游人可以從這里搭乘小艇來往于各島之間。項(xiàng)目沒有任何人造或化學(xué)材料，巖石來自阿聯(lián)酋各地的采石場(chǎng)，而沙子就取自迪拜?！笆澜鐛u”是地球上最昂貴的房地產(chǎn)，每個(gè)島的面積從2300平方米到8360平方米不等，每個(gè)島的價(jià)格大約在1500-5000萬美元。由于擁有高素質(zhì)的環(huán)境以及豐富多彩的文化（因?yàn)?0%的人口是外國人的緣故），到迪拜的旅游者以模特、藝術(shù)家、商人等高收入階層居多。在迪拜王儲(chǔ)的提議之下，知名企業(yè)家Al-Maktoum投資興建了美輪美奐的BurjAl-Arab酒店（因其外觀酷似一張出海的風(fēng)帆故又稱為風(fēng)帆酒店）。風(fēng)帆酒店的工程花了5年的時(shí)間，2年半時(shí)間在阿拉伯海填出人造島，2年半時(shí)間用在建筑本身，使用了9000噸鋼鐵，并把250根基建樁柱打在40米深海下。飯店由英國設(shè)計(jì)師W.S.Atkins設(shè)計(jì)，外觀如同一張鼓滿了風(fēng)的帆，一共有56層、321米高，是全球最高的飯店，比法國艾菲爾鐵塔還高上一截。所有的202間房皆為兩層樓的套房，最小面積的房間都有170平方米；而最大面積的皇家套房，更有780平方米之大。而且全部是落地玻璃窗，隨時(shí)可以面對(duì)著一望無際的阿拉伯海。七星級(jí)酒店房價(jià)最低也要900美元，總統(tǒng)套房則要1.8萬美元。這里種植每一棵樹的代價(jià)都要在3000美元以上。投資決策階段（可行性研究階段）項(xiàng)目報(bào)批與前期工作階段建設(shè)實(shí)施階段租售與服務(wù)階段第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的程序

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要上述四個(gè)大的階段，但對(duì)于某些具體項(xiàng)目可能存在工作交叉。一、投資決策（可行性研究）階段投資機(jī)會(huì)與位置選擇市場(chǎng)環(huán)境、需求、競(jìng)爭分析項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與市場(chǎng)細(xì)分分析詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)分析風(fēng)險(xiǎn)與收益分析二、前期工作階段取得開發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)我國土地使用權(quán)可以通過劃撥、國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓取得目前，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地使用權(quán)可以通過劃撥；而所有面向市場(chǎng)的商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營行用地需通過公開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓簽訂合同或獲得批文，繳納出讓金及稅金、領(lǐng)取《國有土地使用證》開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)與報(bào)批房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，要根據(jù)城市規(guī)劃、年度建設(shè)用地、和市場(chǎng)需求，報(bào)批有關(guān)部門批準(zhǔn)。立項(xiàng)時(shí)要提供可行性研究報(bào)告領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》在取得土地使用權(quán)后15日內(nèi)到建設(shè)主管部門驗(yàn)核備案籌措開發(fā)建設(shè)資金一般土地費(fèi)用由企業(yè)資本支付，而其他資金主要通過金融機(jī)構(gòu)等融資選擇開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的監(jiān)理單位選擇勘察、設(shè)計(jì)單位申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》開發(fā)企業(yè)在獲取土地使用權(quán)證后，根據(jù)城市規(guī)劃部門要求，委托建筑設(shè)計(jì)院編制初步設(shè)計(jì)方案，報(bào)規(guī)劃、消防、抗震、環(huán)衛(wèi)、供水供電部門審查。設(shè)計(jì)方案通過后，還需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，然后報(bào)批，并由規(guī)劃部門現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)線，發(fā)建筑核位紅線。核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目報(bào)建建設(shè)工程報(bào)建內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、發(fā)包方式、計(jì)劃開竣工日期、工程籌建情況。報(bào)給建設(shè)主管部門提供的資料包括：立項(xiàng)審批文件、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、資金證明等建設(shè)主管部門審查通過后，可以進(jìn)行建設(shè)實(shí)施階段三、建設(shè)實(shí)施階段選擇施工企業(yè)申請(qǐng)領(lǐng)取《施工許可證》開發(fā)項(xiàng)目工程與控制可自行完成，也可委托工程項(xiàng)目管理或建立單位來完成商品房預(yù)售主體結(jié)構(gòu)完成并封頂，且具備所有項(xiàng)目所有審批條件可申請(qǐng)預(yù)售證竣工驗(yàn)收包括預(yù)驗(yàn)收、單位工程竣工驗(yàn)收和項(xiàng)目綜合驗(yàn)收預(yù)驗(yàn)收是開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理公司對(duì)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)問題整改。綜合驗(yàn)收是開發(fā)商邀請(qǐng)城市建設(shè)主管部門的正式驗(yàn)收四、租售和服務(wù)階段商品房銷售包括前期預(yù)售和現(xiàn)房銷售物業(yè)租賃租售后期服務(wù)保修成立物業(yè)管理公司或委托物業(yè)管理第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)模式

房地產(chǎn)開發(fā)模式，有多種劃分模式，這里根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)核心過程的不同劃分為多元化開發(fā)模式和專業(yè)化開發(fā)模式一、多元化開發(fā)模式綜合項(xiàng)目開發(fā)包括融居住、商業(yè)、旅游觀光與一體的主題社區(qū)開發(fā)；集旅游、保健、高爾夫?yàn)橐惑w的綜合度假區(qū)開發(fā)；具備購物、餐飲、綜合服務(wù)、休閑娛樂、旅游等一體的集合式商業(yè)經(jīng)營地產(chǎn)項(xiàng)目等一類開發(fā)項(xiàng)目這類項(xiàng)目，多種物業(yè)功能和經(jīng)營方式相互支撐，投資時(shí)間長，規(guī)模大，各類項(xiàng)目多，管理復(fù)雜。如各城市的歡樂谷就是一個(gè)集旅游、休閑娛樂、商業(yè)等的綜合項(xiàng)目，地產(chǎn)與旅游品牌互動(dòng)發(fā)展；各城市的CBD融合商業(yè)、住宅、酒店、服務(wù)娛樂等的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?？v向一體化開發(fā)開發(fā)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與物業(yè)資產(chǎn)管理并重的經(jīng)營方式。拓展房地產(chǎn)投資及與之相關(guān)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的途徑。房地產(chǎn)與物業(yè)資產(chǎn)管理貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的全壽命周期過程，其目標(biāo)是使房地產(chǎn)價(jià)值最大化。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)從提供增量為主向保持存量為主轉(zhuǎn)變，物業(yè)資產(chǎn)管理會(huì)成為企業(yè)的主要業(yè)務(wù)?；鞓I(yè)開發(fā)開發(fā)企業(yè)跨行業(yè)的互動(dòng)發(fā)展。如開發(fā)企業(yè)同時(shí)涉及金融投資、建筑建材、施工、裝飾裝潢、商業(yè)零售等行業(yè)。可以利用其它行業(yè)的現(xiàn)金流支持房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)。

2010年5月9日，在武漢華僑城·歡樂谷主題文化研討會(huì)上，東湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，武漢歡樂谷將于辛亥革命100周年紀(jì)念之時(shí)開業(yè)?！懊總€(gè)歡樂谷，都會(huì)有不一樣的感受”。華僑城控股公司副總裁、武漢華僑城執(zhí)行董事吳斯遠(yuǎn)表示，目前歡樂谷已經(jīng)完成了東（上海）西（成都）南（深圳）北（北京）的首輪布局。作為第二輪布局的武漢歡樂谷（華中地區(qū)），是華僑城的第三代主題公園產(chǎn)品。該項(xiàng)目將與當(dāng)?shù)匚幕诤?，融合楚文化的元素，改變武漢旅游“兩菜一湯”（黃鶴樓、歸元寺、東湖）的旅游格局。據(jù)了解，總投資額約45億的武漢華僑城大型旅游綜合項(xiàng)目—東湖歡樂谷位于東湖北岸，包括歡樂谷主題公園、獨(dú)立水公園、開放式的都市娛樂休閑區(qū)、主題酒店和主題社區(qū)，項(xiàng)目用地3100多畝（不包括水域）。屆時(shí)，亞洲首座雙龍木質(zhì)過山車、國內(nèi)最大的人工造浪沙灘、最大室內(nèi)家庭數(shù)字娛樂中心、三屏4D影院、武漢最大的專業(yè)劇場(chǎng)等50多項(xiàng)游樂設(shè)施將亮相江城。武漢歡樂谷成立于1988年，現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)1000億元，年銷售額600億元，年納稅50億元，中國房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)之一萬達(dá)集團(tuán)，在全國50多個(gè)城市投資項(xiàng)目中，已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，目前持有收租物業(yè)面積700萬平方米，是亞洲領(lǐng)先的不動(dòng)產(chǎn)商，是中國商業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力居前的領(lǐng)先品牌。計(jì)劃到2012年，企業(yè)資產(chǎn)超過1500億元，年銷售額1000億元，年納稅80億元。萬達(dá)廣場(chǎng)是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬達(dá)集團(tuán)在各地投資興建的商業(yè)大樓一般都包括購物中娛樂中心和城市公寓。所建之處，都成為當(dāng)?shù)氐貥?biāo)性建筑。商業(yè)地產(chǎn)：已開業(yè)27個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，計(jì)劃到2012年開業(yè)80個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。高級(jí)酒店：已開業(yè)8家五星級(jí)酒店，計(jì)劃到2012年開業(yè)45家五星和六星級(jí)酒店，營業(yè)面積超過200萬平方米。

大連萬達(dá)集團(tuán)—萬達(dá)廣場(chǎng)文化產(chǎn)業(yè)：已擁有400塊電影銀幕，計(jì)劃到2012年開業(yè)110家以上的影城，擁有銀幕1000塊，年收入30億元，成為排名全球前八的電影院線。連鎖百貨：已擁有11家連鎖百貨店。商業(yè)地產(chǎn)是萬達(dá)集團(tuán)第一支柱產(chǎn)業(yè)。集團(tuán)在全國首創(chuàng)了訂單商業(yè)地產(chǎn)的全新商業(yè)模式，經(jīng)過多年發(fā)展，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。上海是萬達(dá)集團(tuán)全國發(fā)展布局的核心城市，計(jì)劃未來在上?？偣查_發(fā)8-10個(gè)左右的萬達(dá)廣場(chǎng)和五星級(jí)酒店項(xiàng)目。萬達(dá)在武漢將擁有6個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，總投資400億元，加上即將開業(yè)的宜昌、襄樊的萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)在湖北總計(jì)將建設(shè)10個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)第三代城市綜合體（HOPSCA）：

H（Hotel）：酒店；

O（Office）：寫字樓；

P（publicspace）：公共空間；

S（Shoppingmall）：購物中心；

C（culture&recreation）：文化娛樂休閑設(shè)施；

A（Apartment）：公寓。萬達(dá)城市綜合體的四大社會(huì)效益：

一、每個(gè)綜合體為社會(huì)新增近萬個(gè)就業(yè)崗位；

二、每個(gè)綜合體每年創(chuàng)造上億元稅收；

三、城市綜合體是一站式消費(fèi)場(chǎng)所，全方位滿足群眾的消費(fèi)需求；

四、每個(gè)城市綜合體都創(chuàng)造一個(gè)城市新中心。沈陽太原街萬達(dá)廣場(chǎng)（營業(yè)中）石家莊裕華萬達(dá)廣場(chǎng)（在建）評(píng)價(jià)東北最大的商業(yè)項(xiàng)目之一

集團(tuán)最大，第三代城市綜合體規(guī)模建筑面積37萬m280億元，建筑面積183萬m2項(xiàng)目構(gòu)成購物中心、室內(nèi)精品步行街、高級(jí)公寓及寫字樓組成。購物中心總建筑面積15萬平方米，引入沃爾瑪超市、國美電器等著名連鎖商業(yè)企業(yè)；室內(nèi)精品步行街9萬平方米，引入電影城、量販?zhǔn)終TV、大玩家超樂城等國內(nèi)知名企業(yè)主力店及屈臣氏、重慶小天鵝、小肥羊等近百個(gè)品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營，集時(shí)尚、購物、休閑、娛樂、美食于一體，一站式滿足百姓的消費(fèi)需求。集大型購物中心、連鎖超市、5A寫字樓、超五星級(jí)酒店、國際影城、公寓、住宅為一體的城市商業(yè)廣場(chǎng)。融匯商業(yè)、商務(wù)、文娛、休閑等城市一級(jí)功能設(shè)施。28萬平方米的商業(yè)購物中心及3棟共10萬平方米的高檔公寓；一棟超五星白金酒店及2棟5A級(jí)豪華寫字樓；111萬平方米高檔住宅區(qū)，配建小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院萬達(dá)廣場(chǎng)個(gè)案二、專業(yè)化開發(fā)模式房地產(chǎn)物業(yè)物質(zhì)形態(tài)的多樣化、產(chǎn)品分布的地區(qū)性，以及開發(fā)經(jīng)營過程的階段性、高風(fēng)險(xiǎn)性和不確定性；還有城市可供應(yīng)的土地日益稀少，規(guī)模越來越小等，使得專業(yè)化開發(fā)模式成為開發(fā)企業(yè)的重要選擇。專業(yè)化開發(fā)模式產(chǎn)品形式相對(duì)簡單、經(jīng)營管理活動(dòng)集中在相對(duì)小的范圍，質(zhì)量管理易標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，施工技術(shù)要求不高，材料、設(shè)備特性接近。易于管理控制。

特定物業(yè)類型開發(fā)企業(yè)選擇某類物業(yè)作為相對(duì)專一的開發(fā)對(duì)象很多開發(fā)企業(yè)初建時(shí)期都屬于這種開發(fā)我國當(dāng)前很多開發(fā)企業(yè)專注于商業(yè)住宅開發(fā)服務(wù)集成式開發(fā)開發(fā)投資企業(yè)，以房地產(chǎn)服務(wù)集成商業(yè)的形式，提供專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)來推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)開發(fā)企業(yè)按照投資人要求，提供房屋個(gè)性化定制與服務(wù)，如進(jìn)行房屋個(gè)性化設(shè)計(jì)、建造和經(jīng)營，也可以通過品牌授權(quán)，輸出管理與規(guī)模模式，推動(dòng)當(dāng)?shù)亻_發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施。“金招萬寶”之—萬科集團(tuán)

成立于1984年5月深圳萬科企業(yè)股份有限公司，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。至2009年，已在20多個(gè)城市設(shè)立分公司，2009年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實(shí)現(xiàn)凈利潤52.8億。萬科專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立完善的制度體系，組建專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（簡單不復(fù)雜；規(guī)范不權(quán)謀；透明不黑箱；責(zé)任不放任）享譽(yù)業(yè)內(nèi)。2008年由世界權(quán)威的品牌價(jià)值研究機(jī)構(gòu)——世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室舉辦的2008世界品牌價(jià)值實(shí)驗(yàn)室年度大獎(jiǎng)評(píng)選活動(dòng)在京展開，在住宅品牌類的評(píng)選項(xiàng)目中，萬科地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌印象和品牌活力，一舉囊括“2008年度中國最具競(jìng)爭力品牌”和“中國購買者滿意度第一品牌”這兩項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。萬科有意以美國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商之一——PulteHomes公司作為新的標(biāo)桿企業(yè)。

新標(biāo)桿精神之一：關(guān)注投資者利益。2003年P(guān)ulteHomes公司業(yè)務(wù)遍及全美27個(gè)州、48個(gè)城市，同時(shí)開發(fā)約70個(gè)項(xiàng)目，它保持著連續(xù)53年的盈利記錄。在過去10年里結(jié)算量增長了360％，到2003年全年售房接近3.3萬套，營業(yè)收入復(fù)合年平均增長20％，持續(xù)經(jīng)營活動(dòng)收入復(fù)合年均增長24％。該公司股票投資回報(bào)是10年前的2.18倍，同期標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)為102％，道瓊斯工業(yè)指數(shù)為153％。PulteHomes公司在良好業(yè)績?cè)鲩L與股東穩(wěn)定回報(bào)之間取得了平衡，萬科意識(shí)到企業(yè)必須更多從股東角度考慮成長問題。而這恰恰是萬科鞏固和進(jìn)一步拓寬強(qiáng)大的融資平臺(tái)，確保公司跨地域經(jīng)營的良好勢(shì)頭得到源源不斷地資金支持的關(guān)鍵所在。自1997年以來，萬科累計(jì)分紅派現(xiàn)金額是國內(nèi)所有上市房企中最高的，萬科還獲得《投資者關(guān)系》（IR）雜志主辦的亞洲區(qū)最佳投資者關(guān)系獎(jiǎng)，這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)一定程度上代表了業(yè)界權(quán)威對(duì)萬科投資者關(guān)系管理的認(rèn)可。萬科提出投資者關(guān)系管理四個(gè)基本做法：第一，保持持續(xù)良好的增長性；第二，給投資者長期穩(wěn)定的回報(bào)；第三，在資本市場(chǎng)運(yùn)作及公司融資策略制定時(shí)充分聽取中小股東的意見；第四，重視投資者關(guān)系。

標(biāo)桿精神之二：細(xì)分客戶市場(chǎng)。根據(jù)獨(dú)立第三方所作調(diào)查，目前萬科客戶的重復(fù)購買意向?yàn)?3％，30％左右的業(yè)主由老客戶推薦，70％以上則靠市場(chǎng)口碑吸引。而PulteHomes公司達(dá)到40％以上的客戶實(shí)際重復(fù)購買率，仍讓萬科看到了進(jìn)一步培養(yǎng)客戶忠誠度的充分空間。迄今，萬科已成為全國性知名品牌，市場(chǎng)占有率為1％，而PulteHomes公司全美市場(chǎng)占有率高達(dá)4％，能做到這一點(diǎn)，體現(xiàn)了PulteHomes公司對(duì)各個(gè)細(xì)分客戶市場(chǎng)全面把握和積極滲透的能力。

與目前國內(nèi)僅把樓盤粗略地分為高、中、低檔房的狀況不同，美國房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)育很成熟，已細(xì)分為首次置業(yè)、首次換房、二次換房和活躍長者置業(yè)四大塊，PulteHomes公司是全美惟一一家在上述所有細(xì)分市場(chǎng)中均提供主流產(chǎn)品的開發(fā)商，2001年更通過并購DelWebb公司，獲得了SunCity品牌，最終是公司成為55歲以上活躍長者置業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場(chǎng)在美國增長是最快的。中國現(xiàn)在60歲以上人口超過了10%，開始進(jìn)入老齡化社會(huì)階段，這為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一部分類似美國情況的活躍長者置業(yè)的新市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)具有良好的成長性。

“萬科”是行業(yè)第一個(gè)全國馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。

1991年萬科開發(fā)第一個(gè)住宅項(xiàng)目天景花園，提出了“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的口號(hào)。萬科首創(chuàng)物業(yè)管理的服務(wù)模式拉開了房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賣點(diǎn)，掀起物業(yè)管理浪潮，為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商所效仿。王石從索尼的經(jīng)驗(yàn)中引進(jìn)和變通得來的“物業(yè)管理”模式和“優(yōu)質(zhì)服務(wù)”口號(hào)的運(yùn)用和推廣，因?yàn)槭讋?chuàng)而迅速形成強(qiáng)烈的影響力，萬科的物業(yè)管理模式的創(chuàng)立正是其獨(dú)特的品牌標(biāo)簽。此后萬科在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)對(duì)這一模式的堅(jiān)持事實(shí)上具備了無形的外部傳播力，使得萬科品牌的印象在市場(chǎng)中得以擴(kuò)展和加強(qiáng)。萬科是國內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。根據(jù)蓋洛普公司的調(diào)查結(jié)果，萬科2006年客戶滿意度為87％，忠誠度為69％?！拔覀?%的失誤，對(duì)于客戶而言，就是100%的損失”的理念被廣為認(rèn)同。第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的主體，依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得有關(guān)部門審定認(rèn)可的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必備條件。確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人地位及行為的法律依據(jù)有《中華人民共和國公司法》和住房及城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及各省市實(shí)際制定的有關(guān)辦法。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型按產(chǎn)權(quán)關(guān)系分全民所有制開發(fā)企業(yè)（央企、國企、市屬城市建設(shè)綜合開發(fā)公司）集體所有制開發(fā)企業(yè)中外合資開發(fā)企業(yè)中外合作經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)外商獨(dú)資的開發(fā)企業(yè)注意：合資與合作企業(yè)存在區(qū)別：（1）合資企業(yè)的投資折算成股份；合作企業(yè)的合作者投入不折算股份，只按合同的約定分配收益。（2）合資企業(yè)是獨(dú)立的法人；合作企業(yè)是一種合伙關(guān)系，是兩個(gè)獨(dú)立的法人。（3）合資是一種長期的經(jīng)營，合資企業(yè)一般是專營公司；合作一般較短，大多是項(xiàng)目公司。按經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍分專營公司兼營公司項(xiàng)目公司按企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分四級(jí)開發(fā)資質(zhì)一級(jí)資質(zhì)由省、直轄市、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門初審，報(bào)住建部審批；二級(jí)及其以下由省級(jí)建設(shè)主管部門審批。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本不低于5000萬從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上近3年累計(jì)竣工面積30萬平米以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)耐顿Y額連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

上一年房屋建筑施工面積15萬平米以上，或相當(dāng)?shù)耐顿Y額有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人未發(fā)生重大工程質(zhì)量事故二級(jí)資質(zhì)

注冊(cè)資本2000萬以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上近3年累計(jì)竣工面積15萬平米以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)耐顿Y額連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

上一年房屋建筑施工面積10萬平米以上，或相當(dāng)?shù)耐顿Y額；有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人未發(fā)生重大工程質(zhì)量事故三級(jí)資質(zhì)

注冊(cè)資本800萬以上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上累計(jì)竣工面積5萬平米以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)耐顿Y額連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

上一年房屋建筑施工面積10萬平米以上，或相當(dāng)?shù)耐顿Y額有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人未發(fā)生重大工程質(zhì)量事故四級(jí)資質(zhì)

注冊(cè)資本100萬以上；從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；已完成建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%

有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人。未發(fā)生重大工程質(zhì)量事故第五節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)法律體系

房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)緊密相連，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有極為重要的作用；又是與居民的生活居住水平聯(lián)系在一起；房地產(chǎn)對(duì)國家的金融政策及金融秩序影響大；房地產(chǎn)業(yè)本身涉及面大，管理復(fù)雜，因此就我國目前階段而言，房地產(chǎn)受國家政策影響大，是一個(gè)政策性強(qiáng)的行業(yè)。世界上許多國家在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都出現(xiàn)因?qū)εc房地產(chǎn)有關(guān)的監(jiān)控失誤導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)問題，如美國的次貸危機(jī)，（附美國次貸危機(jī)路線圖）亞洲金融危機(jī)前后的日本房地產(chǎn)泡沫，香港房地產(chǎn)的周期性波動(dòng)等房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中涉及的法律體系包括法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開發(fā)法律體系按房地產(chǎn)開發(fā)立法層次分

房地產(chǎn)開發(fā)法律。由全國人民代表大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)制定和頒布。一般以“法”的形式出現(xiàn)，主要有《房地產(chǎn)管理法》、

《土地管理法》、《規(guī)劃法》、《建筑法》和《招標(biāo)投標(biāo)法》等。立法層次上的法律還包括最高法院的一些司法解釋。房地產(chǎn)開發(fā)法規(guī)。由國務(wù)院或省級(jí)地方人大制定或頒布，一般以“條例”形式出現(xiàn)，主要有：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)拆遷條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《土地管理法實(shí)施條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》等；還包括各省級(jí)人大制定與此相適應(yīng)的條例等。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)章。由國務(wù)院下屬部委或省級(jí)地方人民政府制定頒布。一般以“辦法”、“規(guī)定”形式出現(xiàn)。如《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理規(guī)定》等房地產(chǎn)開發(fā)其他相關(guān)法律法規(guī)。如《物權(quán)法》、《公司法》、

《合同法》等。按內(nèi)容分

房地產(chǎn)開發(fā)的基本法律規(guī)范。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理?xiàng)l例》等房地產(chǎn)開發(fā)前期階段的法律規(guī)范。包括涉及土地使用、開發(fā)拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)方面。如《土地管理法實(shí)施條例》、《城市房屋拆遷條例》、《建筑工程設(shè)計(jì)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例》等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的法律規(guī)范。包括建筑施工和建立法律規(guī)范。如《施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》、《建筑工程施工許可管理辦法》、《建設(shè)工程監(jiān)理范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》、《工程監(jiān)理資質(zhì)管理規(guī)定》等。房地產(chǎn)開發(fā)交易服務(wù)階段法律規(guī)范。包括房地產(chǎn)交易和物業(yè)管理的法律規(guī)范。如《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市商品房預(yù)售管理規(guī)定》、《城市房屋修繕管理規(guī)定》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理的法律規(guī)范主要是《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》

二、房地產(chǎn)開發(fā)基本制度房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度建設(shè)用地及房屋拆遷基本制度城市規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度工程建設(shè)管理制度房地產(chǎn)交易管理制度物業(yè)管理制度

這些制度都是以相應(yīng)的房地產(chǎn)法律法規(guī)、條例等進(jìn)行支持，使得房地產(chǎn)開發(fā)過程制度化、規(guī)范化。第六節(jié)我國房地產(chǎn)的發(fā)展過程

我國正真意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展，是從1998年開始，雖然只有短短的十余年時(shí)間，但為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及居民住房條件的改善發(fā)揮了巨大的作用。我國房地產(chǎn)也在發(fā)展中不斷調(diào)整。我國房地產(chǎn)的發(fā)展，主要取決于以下幾個(gè)條件：其一：住房制度改革其二：城市土地使用制度改革其三：房屋統(tǒng)建模式改革，確立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主體主要表現(xiàn)：

1、初步明確房地產(chǎn)的商品性，邁出住房體制改革的步伐

2、房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運(yùn)作

3、住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動(dòng)，出現(xiàn)新的生機(jī)

4、1984年，國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》，規(guī)定“綜合開發(fā)公司是具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)單位”“主要任務(wù)是經(jīng)營城市土地開發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，中等以上城市應(yīng)組建兩個(gè)以上的開發(fā)公司，鼓勵(lì)競(jìng)爭第一階段：房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段（1979—1984）

主要表現(xiàn)

1、土地使用制度改革不斷走向深入

2、住房制度改革積極推進(jìn)，住房商品化實(shí)施并不斷完善。

3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展標(biāo)志：1998年3月，朱镕基總理提出了“從今年下半年停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化、商品化”；7月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)〔1998〕23號(hào)）

4、1994年7月，全國人大頒布《城市房地產(chǎn)管理法》，一些規(guī)范性文件和技術(shù)規(guī)程如《城市房屋拆遷條例》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》等先后頒布實(shí)施，使得房地產(chǎn)管理有法可依、有章可循。第二階段：房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段（1985—1998）主要表現(xiàn)：1、徹底廢除住房分配制度，擴(kuò)大商品房市場(chǎng)需求2、住房抵押貸款制度成為支持居民買房的重要制度支持3、消費(fèi)者個(gè)人購買住房行為逐步增多4、新《商品房買賣合同示范文本》于2001年在全國范圍內(nèi)參考使用5、國務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。

6、土地使用權(quán)出讓不斷規(guī)范化、市場(chǎng)化。

7、2003年6月，《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布并實(shí)施

第三階段：房地產(chǎn)業(yè)的鼓勵(lì)規(guī)范發(fā)展階段（1999—2003）主要表現(xiàn)：1、宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好、居民收入增長形成強(qiáng)勁需求拉動(dòng)。2、住房購買兼具消費(fèi)、投資功能，房地產(chǎn)投機(jī)程度不斷加大，炒房行為增大，房價(jià)逐步推高，房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)。3、土地使用權(quán)出讓廢除協(xié)議方式，采用更公平、更市場(chǎng)化的拍賣或掛牌方式。國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了71號(hào)令，要求各地要在2004年8月31日前將土地歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權(quán)收回土地，納入國家土地儲(chǔ)備體系。2004年8月31日因此被業(yè)界稱作“大限”。4、國家先后發(fā)布舊“8條”、新“8條”、國“6條”、國“15條”，并多次提高存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率等抑制房價(jià)的過快上漲，但房價(jià)越調(diào)控越上漲。直到2007年9月，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)359號(hào)文以及后來的452號(hào)文，要求執(zhí)行第二套房貸政策，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理。高燒不退的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)，才開始出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)的跡象。第四階段：房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、調(diào)控、繁榮泡沫階段（2004—2007）

背景：由美國次貸危機(jī)導(dǎo)致的全球性金融危機(jī)乃至經(jīng)濟(jì)危機(jī)，世界各國紛紛采取救市、刺激措施。防止經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步衰退

我國政府宣布了投資4萬億、擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，并制定了十項(xiàng)具體措施。其中房地產(chǎn)更是首當(dāng)其沖，如二套房松綁、降低首付比例、放寬房貸年限、貸款利率七折，交易契稅減免，開發(fā)商保證金緩繳等措施，隨著流動(dòng)性泛濫的加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，“地王”頻現(xiàn)，大量的央企參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房價(jià)節(jié)節(jié)高升，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2007年的價(jià)格高點(diǎn)。根據(jù)國土部公布的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)價(jià)格漲幅超過25%，房地產(chǎn)投資投機(jī)盛行，引發(fā)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控的討論。

當(dāng)前：2008—至今房地產(chǎn)低谷—刺激—泡沫化爭論—調(diào)控觀點(diǎn)一：房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長至關(guān)重要，是國民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。因此房地產(chǎn)應(yīng)大力發(fā)展。近年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率保持在2個(gè)百分點(diǎn)以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。2003年房地產(chǎn)投資額首次超