房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性實(shí)施計(jì)劃

昌建東外灘工程可行性爭(zhēng)論報(bào)告名目第一局部宗地評(píng)價(jià)............................................3一、 宗地根本狀況3二、 區(qū)域板塊分析3三、 環(huán)境評(píng)價(jià)4四、 交通條件4五、 市政規(guī)劃5HYPERLINK\l“_TOC_250001“其次局部區(qū)域市場(chǎng)分析........................................ 7一、 周邊樓盤(pán)狀況7二、 價(jià)格及客戶群體分析8第三局部工程SWO分析........................................ 9SWO分析9二、 工程分析總結(jié)10HYPERLINK\l“_TOC_250000“第四局部工程投資測(cè)算及價(jià)格敏感性分析 11一、項(xiàng)11

目 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)二、 工程投資測(cè)算表11〔160.5畝〕12〔300萬(wàn)/畝〕13第一局部宗地評(píng)價(jià)一、宗地根本狀況目標(biāo)宗地位于市郾城區(qū)黃河路與金山路穿插口東北角，占地 1603.5。宗地東臨沙河，南臨市主干道黃河路，緊鄰黃河路大1公里。目標(biāo)宗地原為市鑄造廠，目前宗地圍墻已搭設(shè)，政府正在對(duì)鑄造廠進(jìn)展拆遷工作。宗地北部與雙匯?國(guó)際花園之間有塊空地，該地塊為市舒曼置業(yè)全部2年會(huì)開(kāi)工，屆時(shí)將與本工程以及廣鑫?帝景城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。二、區(qū)域板塊分析宗地所處沙北東區(qū)屬于市被邊緣化的區(qū)域，西不屬于沙北板塊，東不屬于召陵板塊，南不屬于鐵東板塊，是市一個(gè)被遺忘的邊緣化地帶。近年來(lái)，該區(qū)域由于沿河改造工程進(jìn)度較慢，區(qū)域的開(kāi)發(fā)潛力一直未被挖掘，只有雙匯?國(guó)際花園唯一一個(gè)高檔社區(qū)孤掌難鳴。區(qū)域的根底設(shè)施和生活配套不夠完善，也缺乏相應(yīng)的教育、醫(yī)療配套，在集中式的商業(yè)配套方面也存在空白。縱觀市近年來(lái)的城市進(jìn)展，不難覺(jué)察，市中心老城區(qū)、沙北區(qū)，源匯區(qū)雙龍、西城區(qū)，以及沙北淞江區(qū)的地塊越來(lái)越稀缺，甚至即將絕版。依據(jù)城市均衡進(jìn)展的一般規(guī)律，城市進(jìn)展的軌跡將漸漸向東區(qū)沙北金山板塊及召陵板塊轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商選擇在此區(qū)域拿地，區(qū)域土地的升值潛力漸漸顯現(xiàn)，將來(lái)區(qū)域的地塊將會(huì)很稀缺。宗地緊鄰沙河，當(dāng)前市政府對(duì)沙河沿河改造工程正在施工當(dāng)中，估量沙河二期工程將于5月份完工。將來(lái)2年，宗地東部，黃河路大橋以北，沙河河堤景觀工程的完工將會(huì)極大地帶動(dòng)區(qū)域居住價(jià)值， 提升板塊形象，對(duì)本工程產(chǎn)生樂(lè)觀影響。三、環(huán)境評(píng)價(jià)宗地處于市東部，周邊道路平坦，周邊工廠企業(yè)較少，居住壞境好?！采澈泳坝^區(qū)〕周邊醫(yī)院：市中醫(yī)院銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行學(xué)校：二高、陽(yáng)光雨露國(guó)際雙語(yǔ)嬰幼園、許慎幼兒園、小學(xué)商業(yè)：超市四、交通條件18路羅莊-宋寨-董莊-黑龍?zhí)?半截塔-18路羅莊-宋寨-董莊-黑龍?zhí)?半截塔-雙匯國(guó)際花園-西華路口-掛車(chē)廠-沙北醫(yī)院-市三中-大路街口-天地-文化路-五一路口-婦幼保健院-試驗(yàn)小學(xué)-干河鄉(xiāng)政府-開(kāi)源集團(tuán)-森林公園-華強(qiáng)公司-柳江東苑-康平花園-柳江小區(qū)-東寶汽修中心-文萃江南--107國(guó)道28路朱莊-香山路口-金港大酒店-石油公司-東方大市場(chǎng)-金山路口-水泵廠-鑄造廠家屬院-西華路口-掛車(chē)廠-中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校-老橋北-市建委-泰山路口-路口-藍(lán)天賓館-市政府-市環(huán)保局-康樂(lè)宮-醫(yī)專(zhuān)-丁灣-水利技校-五一路口-文化路口-天地-金穗廣場(chǎng)-市煙廠-中州家具城-光明路口-三五一五工廠-市農(nóng)機(jī)公司-縣二高-骨科醫(yī)院-人民醫(yī)院-塑料廠--朱莊-2836路北站〔北環(huán)路口〕-金山區(qū)管委會(huì)-三和木業(yè)-市八中-西華路口-鑄造廠家屬院-水泵廠-四中-三五一五工廠-光明路口-中州家具城-市煙廠-火車(chē)站-中華市場(chǎng)-大路街口-天地-文化路口-五一路口-水利技校--民主路口-牛行街口-電腦城-市報(bào)社-市三院-郾城公療-郾城電業(yè)-遼河路口-淞江路口-嵩山路口-遼河路口-路口泰山路口-總站〔北環(huán)路口〕39路董莊一-—雙匯國(guó)際花園—-—農(nóng)機(jī)監(jiān)理站—-—鑄造廠一-—銀鴿小區(qū)—-—金山橋南口—-—光明路北口-鑫海地水軒小區(qū)-萬(wàn)祥街-萬(wàn)順街-204倉(cāng)庫(kù)-市煙廠-中匯廣場(chǎng)-天地-文化路口-五一路口-國(guó)美電器-人民路口-民主路-牛行街口-電腦城-市報(bào)社-市三院-郾城五高-郾城勞動(dòng)局-郾城郵電局-老二高-北街口-市交通局-許慎市場(chǎng)北口-太行山路口-淞江小區(qū)-郾城試驗(yàn)二咼-北環(huán)二咼宗地西鄰金山路、南鄰黃河路，兩條路均為城市主干道，黃河路往東通往沙河大橋、將來(lái)召陵行政辦公區(qū)域，往西通往市中心，僅需5分鐘車(chē)程；金山路往往召陵區(qū)三五一五、人民醫(yī)院、四中，各類(lèi)配套設(shè)施完善，往北通往京港澳咼速入口、規(guī)劃中的生態(tài)水城。五、市政規(guī)劃147平方公里，規(guī)劃建設(shè)區(qū)〔已有概念規(guī)劃〕，主要進(jìn)展產(chǎn)業(yè)、生態(tài)宜居、重點(diǎn)進(jìn)展城鄉(xiāng)一體化和城中村改造。在北環(huán)一公里處建設(shè)港口，沙河通航，直通淮河。沙河港口在進(jìn)展前期調(diào)研，很快進(jìn)展。2023-2030年總體規(guī)劃進(jìn)展，城市總體布局為一心、兩軸、九片區(qū)，將來(lái)召陵區(qū)將成為城市東部副中心，市政府將此區(qū)域打造成區(qū)域性食品研發(fā)、交易、消費(fèi)和職教中心，強(qiáng)化區(qū)域CBD亍政中心的帶動(dòng)作用，在淞江路以北，規(guī)劃建設(shè)以職業(yè)教育、研發(fā)為主的教育產(chǎn)業(yè)，同時(shí)以產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的建設(shè)為契機(jī)，形成區(qū)域性的食品研發(fā)、交易基地。宗地所在片區(qū)為金山組團(tuán)，在城市總體規(guī)劃當(dāng)中，將此片區(qū)定位為城市生態(tài)居住示區(qū)。將來(lái)在市政府沿河規(guī)劃的引導(dǎo)下，將樂(lè)觀推動(dòng)生態(tài)居住的建設(shè)，強(qiáng)化生態(tài)資源的保護(hù)和利用，增加水上消遣休閑項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，例如：生態(tài)水城、沙灘浴場(chǎng)、海濱公園等，這些都將極大地帶動(dòng)區(qū)域居住環(huán)境的改善，提升區(qū)域的住宅品質(zhì)，從而引導(dǎo)市民來(lái)此置業(yè)，拉升周邊樓盤(pán)房?jī)r(jià)。目前區(qū)域有雙匯?國(guó)際花園、銀河灣、0395傾城、山水杭城、廣弘花園、廣鑫?帝景城等樓盤(pán)，將來(lái)24個(gè)增工程，包括本工程、生態(tài)水城、接近本工程舒曼置業(yè)的地塊及金山路路西國(guó)際花園對(duì)面的空置地塊。區(qū)域?qū)⒊蔀槭械纳鷳B(tài)居住示區(qū)域，尤其是生態(tài)水城工程的啟動(dòng)，將推動(dòng)整個(gè)片區(qū)的生態(tài)居住氣氛，提升區(qū)域形象，對(duì)本工程產(chǎn)生樂(lè)觀影響。宗地東臨沙河，當(dāng)前市政府對(duì)沙河沿河改造工程正在施工當(dāng)中，估量沙河二期工程將于年完工，這將推動(dòng)區(qū)域沿河河堤景觀風(fēng)貌的展現(xiàn)，宗地東邊河堤水域風(fēng)貌景觀核心區(qū)域的雛形將初步形成。 將來(lái)市政府還將對(duì)宗地東邊河堤區(qū)域規(guī)劃沙灘浴場(chǎng)，作為沙河二期景觀工程的一個(gè)亮點(diǎn)工程，沙灘浴場(chǎng)將填補(bǔ)市沙澧河景觀工程中的一項(xiàng)空白。為把沙灘浴場(chǎng)打造成國(guó)一流的獨(dú)具亞熱帶風(fēng)情的休閑消遣場(chǎng)所， 市領(lǐng)導(dǎo)高度重視，從選址、定位到設(shè)計(jì)幾易其稿，最終把沙灘浴場(chǎng)的地點(diǎn)確定于沙河河岸左側(cè)黃河路沙河大橋下游處。規(guī)劃的沙灘浴場(chǎng)南北長(zhǎng)約70070米，自堤外到堤，分別規(guī)劃了浴場(chǎng)主入口、停車(chē)場(chǎng)、沙灘浴場(chǎng)和水上消遣工程。停車(chē)場(chǎng)緊鄰沙灘浴場(chǎng)主入口，依堤外濱河路而建，可同時(shí)容100多輛汽車(chē)停放。堤外分別規(guī)劃設(shè)置了為浴場(chǎng)效勞的淋浴房、更衣室、公廁和治理用房。堤沙灘浴場(chǎng)面積為3.2萬(wàn)平方米，其中設(shè)置有小涼亭、小木屋供游人使用，靠近河堤位置設(shè)置有觀景平臺(tái)，觀景平臺(tái)。四周種植高大棕櫚樹(shù)以表現(xiàn)浪漫的熱帶海灘情懷，同時(shí)還配置銀杏樹(shù)等樹(shù)種，表達(dá)沙灘浴場(chǎng)的季節(jié)變換之美。其次局部區(qū)域市場(chǎng)分析一、周邊樓盤(pán)狀況工程 位置

戶型 均價(jià)廣鑫?帝景城國(guó)際花園康橋水岸

黃河路與金山路交匯處西南角黃河路與金山路交匯處東南角金山路與黃河路穿插口向100米路西金山路與黃河路穿插口向200米路東20米

97卅兩室109-135川三室97.5川兩室125川三室92卅兩室140川以上大戶型91川兩室110川三室

73800元/m253500元/m3500元/m4000元/m25月中旬開(kāi)盤(pán)元/m5個(gè)，其中廣鑫帝景城以及河?xùn)|岸的康橋水岸為開(kāi)發(fā)工程，尚未開(kāi)盤(pán)，將有3-5年的開(kāi)發(fā)周期，與本項(xiàng)目產(chǎn)生肯定的競(jìng)爭(zhēng)格局。雙匯?國(guó)際花園為公司在04年開(kāi)發(fā)的高檔社區(qū)工程，雖然工程總體體量不大，但卻銷(xiāo)售卻從057年的銷(xiāo)售時(shí)間。分析該工程滯銷(xiāo)的緣由主要有以下幾點(diǎn)：1、長(zhǎng)期的孤掌難鳴；2、配套不成熟、被遺忘的區(qū)域；3、沿河改造始終未開(kāi)工；4、操盤(pán)的時(shí)機(jī)節(jié)點(diǎn)把控有問(wèn)題，各期開(kāi)發(fā)未連接好；5、工程沒(méi)有分期開(kāi)發(fā)，分期產(chǎn)品無(wú)差異性，沒(méi)有提升產(chǎn)品品質(zhì)，操盤(pán)粗糙；6、剩余大戶型過(guò)多，難以消化，總價(jià)過(guò)高。二、價(jià)格及客戶群體分析區(qū)域位于召陵區(qū)，緊鄰沙河，隨著市沿河改造二期工程的完工，沙河沿岸的景觀初成雛形，區(qū)域的景觀優(yōu)勢(shì)也漸漸表達(dá)出來(lái)。雖然區(qū)域配套設(shè)施尚不完善，但區(qū)域交通便利，環(huán)境美麗，居住品質(zhì)較高，將來(lái)仍有較大的升值空間，越來(lái)越多的市民選擇在此置業(yè)。目前區(qū)域房?jī)r(jià)主要集中在3000-3500元/〃，在全市圍，處于中等水平，有較大的提升空間。市整體房?jī)r(jià)目前集中在 3000-4000元/m2的關(guān)口，需要一個(gè)品質(zhì)較高的工程突破4000元/m的瓶頸，來(lái)帶動(dòng)整體房?jī)r(jià)4000元/m2o依據(jù)房?jī)r(jià)正常進(jìn)展的趨勢(shì)，以及沿河景觀呈現(xiàn)在市民眼前，估量4000元/川以上。經(jīng)調(diào)查分析，選擇在此置業(yè)的客戶群體主要為有肯定經(jīng)濟(jì)根底、有改善性購(gòu)房需求的企事業(yè)單位職工、私營(yíng)企業(yè)主，購(gòu)房用途多為自用，為改善目前的居住環(huán)境。目前區(qū)通過(guò)圈地提升城市核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，政府吸引國(guó)際食品巨鱷來(lái)投資，例如可口可樂(lè)、康師傅、旺旺等，來(lái)打造城市名片。本工程可依靠這些興食品企業(yè)、食品研發(fā)基地的高管及召陵區(qū)市政機(jī)關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)，通過(guò)沙灘浴場(chǎng)來(lái)吸引市民，我們所面對(duì)的客戶不僅僅是市民，更多的是企業(yè)高管、收入很高的外地人。第三局部工程SWO 分析SWO分析1、優(yōu)勢(shì)A、隨著城市框架的拉大和向東開(kāi)發(fā)，地塊升值潛力很大；B、交通便利，自然生態(tài)景觀好。2、劣勢(shì)A、生活配套設(shè)施缺乏，規(guī)劃及外觀環(huán)境較差；B、周邊有很多競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，不利于做工程品牌和后期無(wú)業(yè)治理。3、時(shí)機(jī)A、城市進(jìn)展快速，城市分散力和影響力逐步提升，促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展;B、地塊尚未啟動(dòng)，物業(yè)形態(tài)及產(chǎn)品配比具有可塑性，可依據(jù)市場(chǎng)及客戶隨時(shí)調(diào)整策略。4、 威逼A勢(shì)明顯，對(duì)本工程產(chǎn)生肯定影響；B期持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展，房地產(chǎn)政策隨時(shí)都有可能出爐。5、 綜合分析本地塊最核心的優(yōu)勢(shì)和時(shí)機(jī)在于地段價(jià)值和景觀環(huán)境，通過(guò)專(zhuān)業(yè)手段對(duì)地段價(jià)值的挖掘，投資與地段價(jià)值相匹配的產(chǎn)品，進(jìn)而提升項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，樹(shù)立可信、適宜居住的工程品牌形象，以吸引客戶群。二、工程分析總結(jié)SWT分析，工程可以以自身規(guī)模及景觀綠化帶為根本立足點(diǎn)，從而彌補(bǔ)周邊配套設(shè)施的缺乏，尋求樓盤(pán)差異化，確立工程市場(chǎng)地位。本工程在以自身景觀優(yōu)勢(shì)作為賣(mài)點(diǎn)的同時(shí)，應(yīng)著手打造另外一個(gè)賣(mài)點(diǎn)：區(qū)域性商業(yè)中心。由于工程所在區(qū)域?yàn)樯鷳B(tài)居住示區(qū)，目前區(qū)域尚無(wú)配套商業(yè)5-7萬(wàn)川的大型商業(yè)中心，協(xié)作市政府規(guī)劃的沙灘浴場(chǎng)，集餐飲、居住、購(gòu)物、休閑、消遣為一體的商業(yè)中心，真正實(shí)現(xiàn)一站式消費(fèi)，滿足周邊居民的消費(fèi)需求，同時(shí)吸引召陵區(qū)、鐵東區(qū)、工程投資測(cè)算表域的人流來(lái)此消費(fèi)，提升工程住宅的投資價(jià)值、工程投資測(cè)算表因此，本工程利用自身及周邊的景觀配套設(shè)施，解決好城市中心住宅“缺綠”、“缺空間”的問(wèn)題，并且發(fā)揮好城市中心集中式商業(yè)配套及公共配套設(shè)施齊全的優(yōu)勢(shì)，可以打造出真正理性的宜居豪宅。工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)工程面積〔卅〕指標(biāo)說(shuō)明總占地面積總建筑面積地上總建筑面積107007454500374500160.5畝8萬(wàn)川地下總建筑面積800002000.51875個(gè)4萬(wàn)川3萬(wàn)川幼兒園2023地下停車(chē)場(chǎng)80000容積率3.5可售面積3825001商業(yè)805002酒店小戶型450003住宅2170004地下停車(chē)場(chǎng)40000持有面積72023二二 前期工程費(fèi)用7302195元/m2根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4195112元/m2四 建筑安裝工程費(fèi)用705551884五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用119843208萬(wàn)m六開(kāi)發(fā)間接費(fèi)50851332%七治理費(fèi)用38131001.5%九銷(xiāo)售費(fèi)用63561662.5%十開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)228825989%十一財(cái)務(wù)費(fèi)用63561662.5%十二工程總投資1893265030商業(yè)1046501300080500m住宅1128405200217000地下停車(chē)場(chǎng)12023300040000總額2542406647序號(hào)工程名稱(chēng)一一序號(hào)工程名稱(chēng)一一土地征用及拆遷費(fèi)用合計(jì)50798單價(jià)〔元/m2〕備注一1356300萬(wàn)/畝二酒店與SOHO24750550045000m十三銷(xiāo)售收入mm2十四利潤(rùn)總額649141617十五銷(xiāo)售利潤(rùn)率25.5%土地價(jià)格土地價(jià)格〔萬(wàn)元〕土地總價(jià)〔萬(wàn)元〕單方地價(jià)〔元/m〕總投資〔萬(wàn)元〕銷(xiāo)售利潤(rùn)總利潤(rùn) 率〔萬(wàn)元〕〔%含持有元益率2〔%2804741212661850226396825.710696843.02904910513111867156227525.010527542.33005079813561884086058224.310358241.63105249114011901015888923.610188940.93205418414461917945719622.910019640.23305587714911934875550322.29850339.534057