房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及開展趨勢

房管處課題調(diào)研組

當(dāng)前，隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制根本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，大眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境

下，保持了持續(xù)快速的開展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元，占固定資產(chǎn)投資的17.9，占gdp的7.6。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，對幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用，與建筑業(yè)開展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)開展等方面發(fā)揮了巨大作用。

我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。2000年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭，200３年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元，比上年增長162.7，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長和開展的重要力量。

為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地開展，現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、開展前景、存在的問題及相關(guān)倡議分析如下：

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃開展，民營企業(yè)迅速崛起。

由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動(dòng)較晚，開展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。2000年，全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中國有企業(yè)2家，民營企業(yè)4家。到了2022年底已開展成有17家開發(fā)企業(yè)，其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家，三級(jí)資質(zhì)下列的企業(yè)15家；國有企業(yè)僅有1家，民營企業(yè)16家。2022年，民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96。民營企業(yè)開展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>

2、房地產(chǎn)投資高速增長，成為拉動(dòng)投資增長的主要力量。

作為一個(gè)新興行業(yè)，我縣的房地產(chǎn)業(yè)開展十分迅速，投資規(guī)模日益擴(kuò)大，尤其從2022年開始，受城建規(guī)模擴(kuò)大，根底設(shè)施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式開展。2022年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍；2022年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大，2000年為3.32,2022猛增至13.25，2022年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71，成為拉動(dòng)投資增長的主要力量。應(yīng)該說，這幾年的投資擴(kuò)張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫〞問題。

3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大，商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

“九五〞末期，在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的政策指引下，我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度，并獲得了長足的開展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示，2000年---2022年，住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70、67.6、64.9；商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86、29.2、33.86。從比重上看，商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設(shè)投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年回升，開發(fā)規(guī)模越來越大。

近三年來，我縣的房地產(chǎn)市場開展勢頭迅猛，房地產(chǎn)交易異?；鸨康禺a(chǎn)開發(fā)工程用地投放量逐年回升。2000年全縣總投放為16畝；2022年總投放為98畝，是上年的6倍；2022年總投放達(dá)236畝，同比增長2.2倍。同時(shí)，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī)模化、整體化出讓轉(zhuǎn)變。2000年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝，2022年為10.59畝，2022年為21.83畝，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差別，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十清楚顯。2022年，縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72，華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6。

因受近幾年規(guī)劃控制的影響，城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。2022年比2000下降69.06，2022年比2022年下降22.55。私人建房投資的減少，有利于促進(jìn)住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，定金、預(yù)付款占投資資金的比重回升。

近幾年，一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比擬理想，房地產(chǎn)資金回籠較快，另

一方面也因?yàn)榻鹑谡邔Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比擬理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動(dòng)態(tài)情況看，國內(nèi)貸款資金和定額預(yù)付金的增速較快，定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年回升。2000年至

2022年分別為8.7、22.37和42.41；同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08、31.88、32.39;而同期自有資金分別為61.95、38.04、25.01。

〔二〕房地產(chǎn)市場需求狀況

1、房地產(chǎn)市場需求趨旺，呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重〞的銷售態(tài)勢。

近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大開展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。2000年-2022年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從2022年開始，預(yù)售面積超過了銷售面積。2022年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調(diào)查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83，90m2下列戶型占12，130平方米以上戶型占11.74，明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重〞的銷售態(tài)勢。

2、個(gè)人消費(fèi)成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進(jìn)，福利分房制度已退出了歷史舞臺(tái)，個(gè)人購房比重大幅回升。2022年，全縣個(gè)人購房面積達(dá)29672.2m2，占銷售面積的83.9；2022年個(gè)人購房面積達(dá)80628m2，占總銷售面積的99.77，個(gè)人已成為市場消費(fèi)的主體，是房地產(chǎn)市場開展的主導(dǎo)因素。目前，個(gè)人購置房屋的類型以住宅為主，2022年個(gè)人購置住宅面積達(dá)70941m2，占個(gè)人購房總面積的87.98。從購置對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，根本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫〞。

3、商品住宅價(jià)格回升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價(jià)格放開，市場處于賣方市場，經(jīng)濟(jì)適用房啟動(dòng)較晚，土地實(shí)行市場競價(jià)在一定程度上提高了開發(fā)本錢。多種因素造成商品房住宅價(jià)格回升較快，升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，2022年商品住宅平均售價(jià)約987元/m2，比上年度回升14.76，2022年平均售價(jià)約1140元/m2，同比回升15.5。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48、10.63。

4、存量房交易活潑，房改房成為“生力軍〞。

自1999年房改房上市政策出臺(tái)后，存量房交易活潑，交易面積逐年“放大〞，2000年共成交184起，面積16396.17m2，2022年共成交243起，面積20405.54m2，2022年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數(shù)的96.62，房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供應(yīng)量，給買房人更多的選擇，而且發(fā)明了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費(fèi)者。

二、當(dāng)前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

〔一〕房地產(chǎn)市場短少行業(yè)開展總體規(guī)劃的指導(dǎo)，沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供給、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。

〔二〕市場化運(yùn)作不標(biāo)準(zhǔn)，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標(biāo)出讓金等不公平競爭行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場秩序。

〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準(zhǔn)入“門檻低〞，開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，行業(yè)集中度低。局部企業(yè)資金實(shí)力缺乏，主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進(jìn)行開發(fā)，加大了投資風(fēng)險(xiǎn)。

〔四〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不標(biāo)準(zhǔn)，如未取得許可證擅自動(dòng)工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

〔五〕城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費(fèi)群體，給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環(huán)境。

〔六〕市場配套體系不完善，物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介效勞滯后于房地產(chǎn)業(yè)的開展。

〔七〕住宅體系不完善，經(jīng)濟(jì)適用房投放少，廉租房建設(shè)尚未啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過快，價(jià)格偏高。

〔八〕房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費(fèi)需求，刺激消費(fèi)的增長，商業(yè)營業(yè)用房比重偏高，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)市場開展趨勢

〔一〕行業(yè)趨于整合，結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，價(jià)格相對穩(wěn)定。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合，行業(yè)集中度將明顯提高。

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實(shí)需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向開展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康開展的通知中強(qiáng)調(diào)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管，這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和開展帶來了歷史性的考驗(yàn)和挑戰(zhàn)。為謀求開展做大做強(qiáng)，我縣企業(yè)將在政策嚴(yán)管和市場競爭中趨于標(biāo)準(zhǔn)整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)將脫穎而出，而一些小而散、不足競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價(jià)位商品住宅將成為開發(fā)主流。

隨著人們居住消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的開展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費(fèi)，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時(shí)換房的觀念轉(zhuǎn)變。

我縣房地產(chǎn)起步較晚，目前處于開展階段，前幾年住房開發(fā)工程針對的大多是收入相對較高的工薪、個(gè)私業(yè)主群體。這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，且利潤空間較大。近年來的開發(fā)，已根本耗費(fèi)了這一群體的購置力，對他們而言，住房消費(fèi)是較長一段時(shí)間后的第二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大局部房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體，因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未加入房改的職工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工，估計(jì)約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30計(jì)，將有近2000套的消費(fèi)。激活這群中低收入消費(fèi)群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的開展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認(rèn)為除了政策及金融支持外，開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

同時(shí)，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體〞越來越關(guān)注，建設(shè)“廉租房〞，建立低收入家庭住房保障機(jī)制，讓所有人都“居有其所〞，是政府當(dāng)務(wù)之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價(jià)格相對穩(wěn)定

因前幾年對市場釋放的需求估計(jì)缺乏，商品住宅的供給不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價(jià)格的回升。2022年新動(dòng)工的面積達(dá)188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業(yè)用房61899m2。2022年的供給量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示，11家開發(fā)企業(yè)到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業(yè)用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產(chǎn)開發(fā)土地供給上看，2022年為4.94公頃，2022年為14.55公頃〔包括南湖地塊約9公頃，實(shí)施投放量約5.5公頃〕，2022年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2022年南湖地塊一期建設(shè)將開工，實(shí)際的開發(fā)面積將不會(huì)減少。另土地儲(chǔ)藏目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲(chǔ)量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供給。從需求上看，市場的消費(fèi)潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn)，開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚，住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活，得以更充沛地釋放，給市場帶來持續(xù)動(dòng)力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

另據(jù)2022年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示，2022年商品住宅銷售平均價(jià)格約為1240元/m2，雖然價(jià)格比上年每平方米回升了100元，但較前兩年價(jià)格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價(jià)格升幅有限，價(jià)格相對穩(wěn)定。

〔二〕開展動(dòng)力十足，開展前景廣大。

1、城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，給市場開展提供持續(xù)動(dòng)力。

縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū)，以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個(gè)中心兩個(gè)副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，城市形態(tài)由原來的團(tuán)狀開展改變?yōu)榻M團(tuán)式帶狀開展。這將有效地拓展城市開展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進(jìn)程。而且，隨著城市化的開展，縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化開展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動(dòng)沿級(jí)及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口開展的購房需求量將持續(xù)增長。

按?縣城城市總體規(guī)劃〔2000-2022〕》對人口規(guī)模的預(yù)測，規(guī)劃近期〔至2022年〕縣城城市人口規(guī)模將開展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計(jì)，縣城區(qū)至2022年因人口增加需求建筑面積達(dá)30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購買用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場開展提供了持續(xù)的動(dòng)力。

2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實(shí)施，給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

生態(tài)立縣戰(zhàn)略確實(shí)立，為我縣指明了一條生態(tài)愛護(hù)和經(jīng)濟(jì)開展并存的可持續(xù)開展道路，是我縣實(shí)現(xiàn)跨越式開展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實(shí)施，我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進(jìn)一步增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進(jìn)水平，生態(tài)環(huán)境更加平安。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐盛，特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，生態(tài)城市功能進(jìn)一步強(qiáng)化，城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，根本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價(jià)值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍(lán)、水青〞的生態(tài)人居環(huán)境，將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團(tuán)將投巨資打造“浙西硅谷〞，萬向硅峰公司在近年內(nèi)方案整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚，一個(gè)具有相當(dāng)經(jīng)營規(guī)模、資金實(shí)力和國際競爭力的企業(yè)集團(tuán)將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的開展將極大地帶動(dòng)城市化開展，也為我縣房地產(chǎn)市場的開展帶來了廣大的開展前景。

四、政策倡議

〔一〕建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)行業(yè)調(diào)查分析，引導(dǎo)行業(yè)健康開展。

盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)和信息披露制度，及時(shí)向社會(huì)通報(bào)本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。行業(yè)協(xié)會(huì)和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查分析，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資，消費(fèi)者理性購房。

〔二〕加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模，根本實(shí)現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)開展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能，加大調(diào)控力度，通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控伎倆的配合作用，保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用，通過城市建設(shè)方向和進(jìn)度的調(diào)整，利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，通過對居住用地的功能、布局調(diào)整，調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)〔如針對目前商業(yè)用房供給過多的現(xiàn)狀，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅，不搞商住樓〕；有方案地進(jìn)行舊城改造，以穩(wěn)定住房需求，避免因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié)；控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī)?；豢刂扑饺私ǚ坑欣谧≌纳唐坊?。

土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)工程的土地供給方案，建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)工程年度土地供給方案體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)藏機(jī)制，加強(qiáng)城市閑置土地、政府保存用地或暫不宜進(jìn)入市場交易地的收購儲(chǔ)藏，并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強(qiáng)土地有償使用力度，嚴(yán)格實(shí)行經(jīng)營性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌制度，嚴(yán)禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地，標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)行為。

金融方面要控制總量，合理調(diào)整信貨支持，實(shí)行差異政策，以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費(fèi)中比重，抑制投資、投機(jī)需求和過度超前消費(fèi)。要積極提供土地收購儲(chǔ)藏的信用貸款，同時(shí)強(qiáng)化貨款監(jiān)控，實(shí)行封閉運(yùn)行。加強(qiáng)對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管，依法依規(guī)貨款，嚴(yán)格控制經(jīng)營不標(biāo)準(zhǔn)、信用度低、資產(chǎn)負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款，擴(kuò)大支持信譽(yù)好、資金實(shí)力強(qiáng)、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款，繼續(xù)加大貨款風(fēng)險(xiǎn)小、收益大的個(gè)人住房貨款，適度增加對經(jīng)濟(jì)適用住房的信貸支持。

〔三〕完善市場監(jiān)管制度，加大違規(guī)查處力度，標(biāo)準(zhǔn)市場秩序。

各職能部門就應(yīng)嚴(yán)格履行管理職責(zé)，完善市場監(jiān)管制度。加強(qiáng)資質(zhì)管理和注冊資金管理，把好“入門關(guān)〞；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程審批管理，把好“發(fā)證關(guān)〞；加強(qiáng)房地產(chǎn)交易的動(dòng)態(tài)管理，把好“交易關(guān)〞。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀(jì)行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發(fā)現(xiàn)一起查處一起，絕不姑息。

〔四〕堅(jiān)持市場化導(dǎo)向，發(fā)明公平競爭環(huán)境，標(biāo)準(zhǔn)市場化運(yùn)作。

不管土地投放的方式是獨(dú)自投放還是捆綁式投放，都應(yīng)實(shí)行公開的市場化運(yùn)作，經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓，按規(guī)定都必須進(jìn)入市場交易，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式，杜絕協(xié)議出讓行為，推行“陽光交易〞，使更多有實(shí)力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進(jìn)行開發(fā)。經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運(yùn)作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價(jià)回購或除掉地價(jià)和規(guī)定費(fèi)用，適當(dāng)留有開發(fā)微利等方式運(yùn)作。

〔五〕加強(qiáng)住房政策性保障，引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整，完善住房供應(yīng)體系。

經(jīng)濟(jì)適用房是國家政策性住房保障的重要組成局部，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價(jià)格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，既不能對市場造成負(fù)面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實(shí)際，經(jīng)濟(jì)適用房的投放量宜小不宜大，因?yàn)槎址渴袌錾杏休^大的消化空間。通過加強(qiáng)中介效勞，政策性補(bǔ)貼激勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購置二手房，可以進(jìn)一步活潑存量房市場，促進(jìn)增量房消費(fèi)市場的