第一章房地產(chǎn)投資分析概述

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析

課程介紹一、學(xué)習(xí)目的二、教學(xué)安排三、考核方式四、主要內(nèi)容五、參考書理論知識(shí)實(shí)踐知識(shí)操作技能學(xué)習(xí)目的教學(xué)安排實(shí)踐、案例作業(yè)課堂講授自主學(xué)習(xí)教學(xué)安排期末成績(jī)60%作業(yè)25%出勤15%考核方式1、保證出勤，特殊情況無(wú)法上課提前請(qǐng)假。不請(qǐng)假視為曠課。2、嚴(yán)禁上課玩手機(jī)接打電話。3、嚴(yán)禁上課相互說(shuō)話。聯(lián)系方式：電子郵箱：jjli1110@126.com手機(jī)Q：44468727要求主要內(nèi)容第一篇房地產(chǎn)投資分析概述

第一章房地產(chǎn)投資分析概述第二篇工程經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)

第二章資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算及其應(yīng)用第三章投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第三篇房地產(chǎn)投資分析實(shí)務(wù)

第四章房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析第五章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目不確定性分析第七章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析第八章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)第九章房地產(chǎn)投資決策分析（投資方案的比選與決策）第十章房地產(chǎn)投資分析報(bào)告參考書《房地產(chǎn)投資分析》（第二版）

劉秋雁東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社《房地產(chǎn)投資分析》

王建紅電子工業(yè)出版社《工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)》

傅家驥清華大學(xué)出版社《建筑工程經(jīng)濟(jì)》楊慶豐侯聰霞北京大學(xué)出版社

第一章房地產(chǎn)投資分析概述本章學(xué)習(xí)的要求和課時(shí)分配：掌握投資、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資分析的概念熟悉房地產(chǎn)投資的目的、特性、類型了解房地產(chǎn)投資分析的意義、任務(wù)和內(nèi)容總課時(shí)：2課時(shí)第一章房地產(chǎn)投資分析概述1.1投資概述1.2房地產(chǎn)投資概述1.3房地產(chǎn)投資分析概述1.1.1投資的概念

投資是指將一定的資金（如先進(jìn)及其他貨幣形式）或資源（如土地、設(shè)備、技術(shù)等）投入某項(xiàng)社會(huì)再生產(chǎn)的過(guò)程，以便獲得未來(lái)收益或效益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或經(jīng)濟(jì)行為。1.1.2投資的四大要素：投資主體：組織投資活動(dòng)，籌集和提供資金，進(jìn)行投資決策并實(shí)施投資的行為主體。特點(diǎn)：有相對(duì)獨(dú)立的投資決策權(quán)；能自行籌集并自主運(yùn)用投資資金擁有對(duì)投資所形成資產(chǎn)的所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)；承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)并享有投資的收益；1.1投資概述1.1投資概述投資客體：投資對(duì)象、目標(biāo)或標(biāo)的物。投資目標(biāo)：投資活動(dòng)要達(dá)到的目的和投資者的投資動(dòng)機(jī)。投資方式：投資過(guò)程的運(yùn)行方式，或投資活動(dòng)的運(yùn)行方式，包括直接投資和間接投資兩種。1.1.3投資的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)——資金的運(yùn)動(dòng)。準(zhǔn)備階段[貨幣形態(tài)]生產(chǎn)階段[生產(chǎn)資金]銷售階段[成品資金]商品銷售[貨幣形態(tài)]增值1.1投資概述1.1.4投資的分類1、按投資主體分類：國(guó)家投資、企業(yè)投資、個(gè)人投資2、按投資客體分類：按性質(zhì)：實(shí)物投資、金融投資、無(wú)形資產(chǎn)投資按經(jīng)濟(jì)性質(zhì)：固定資產(chǎn)投資、流動(dòng)資產(chǎn)投資按使用用途：生產(chǎn)性建設(shè)投資、非生產(chǎn)性建設(shè)投資生產(chǎn)性建設(shè)投資有可分為基本建設(shè)投資、更新改造投資和其他固定資產(chǎn)投資；3、按投資的形式分類直接投資和間接投資4、按風(fēng)險(xiǎn)程度分類：一般投資和風(fēng)險(xiǎn)投資5、按投資項(xiàng)目的內(nèi)容：礦山投資、林業(yè)投資、市政建設(shè)投資、工業(yè)項(xiàng)目投資、房地產(chǎn)投資等。1.1投資概述1.1.5投資的特性資源的消耗巨大；投資期間漫長(zhǎng)；環(huán)境因素復(fù)雜；風(fēng)險(xiǎn)客觀存在；1.2房地產(chǎn)投資概述

1.2.1房地產(chǎn)投資概念

是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。

房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒(méi)有包括其他資源）。

1.2房地產(chǎn)投資概述1．2．2房地產(chǎn)投資的類型

1．從房地產(chǎn)投資形式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。

1）直接投資

房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。1.2房地產(chǎn)投資概述（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。開(kāi)發(fā)投資的目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也比較豐厚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉(cāng)等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。1.2房地產(chǎn)投資概述（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資

房地產(chǎn)置業(yè)投資是購(gòu)置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營(yíng)需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)后新建成的物業(yè)（市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手貨。置業(yè)投資一般從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。1.2房地產(chǎn)投資概述2）間接投資

房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券等。1.2房地產(chǎn)投資概述

2．從房地產(chǎn)投資的用途來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。

1）地產(chǎn)投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)后出售或出租經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取投資收益。2）住宅房地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)。

3）商業(yè)房地產(chǎn)投資這種投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種娛樂(lè)設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營(yíng)為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國(guó)目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。

1.2房地產(chǎn)投資概述3．從房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資

這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開(kāi)發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開(kāi)發(fā)完成后出售、出租、自營(yíng)的各種組合方式得到收入，回收開(kāi)發(fā)資金、獲取開(kāi)發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。1.2房地產(chǎn)投資概述1．2．3房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過(guò)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)等過(guò)程獲取未來(lái)收益，使其財(cái)富最大化。這些未來(lái)的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1.2房地產(chǎn)投資概述1．現(xiàn)金流量收益

現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營(yíng)、租金收入中扣除各種支出后的余額。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。其一，房地產(chǎn)租金總額。其二，房地產(chǎn)的總營(yíng)運(yùn)費(fèi)用。其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。

1.2房地產(chǎn)投資概述2．避稅收入

擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來(lái)的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一。1.2房地產(chǎn)投資概述

3．銷售收益在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，也可以來(lái)自房地產(chǎn)置業(yè)投資。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者來(lái)說(shuō)，其投資的主要目的是獲取銷售開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，此時(shí)，銷售收益就變成了銷售利潤(rùn)。對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個(gè)特點(diǎn)是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價(jià)格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。

1.2房地產(chǎn)投資概述1．2．4房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌握這些特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。1.2房地產(chǎn)投資概述

1．位置的固定性房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來(lái)的租客都具有吸引力。2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來(lái)必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。

3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。

1.2房地產(chǎn)投資概述2．壽命周期長(zhǎng)房地產(chǎn)商品跟其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長(zhǎng)。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命（經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）。1.2房地產(chǎn)投資概述3．適應(yīng)性

所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場(chǎng)的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。

1.2房地產(chǎn)投資概述

4．個(gè)別性房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時(shí)投資與彼時(shí)投資而不一樣。房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值都是不一樣的。1.2房地產(chǎn)投資概述5．政策影響性

政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。1.2房地產(chǎn)投資概述6．對(duì)專業(yè)管理的依賴性對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、施工管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問(wèn)題。1.2房地產(chǎn)投資概述7．相互影響性

房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也會(huì)導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。

1.2房地產(chǎn)投資概述8．房地產(chǎn)投資的巨額性房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。

1.2房地產(chǎn)投資概述9．房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場(chǎng)上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。1.2房地產(chǎn)投資概述

10．房地產(chǎn)投資的保值與增值性眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。人們?yōu)榱嗽诮窈笙喈?dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)避免由于通貨膨脹給自己帶來(lái)的損失，必須尋求某種保值的方法。隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢(shì)。所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價(jià)值上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。1.3房地產(chǎn)投資分析概述

1．3．1為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用4萬(wàn)元的首付款運(yùn)作一個(gè)20萬(wàn)元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬(wàn)元購(gòu)買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以投資數(shù)百萬(wàn)或數(shù)千萬(wàn)元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題。盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過(guò)犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益。1.3房地產(chǎn)投資分析概述

因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來(lái)收益之間做出慎重的選擇。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。投資的收益需要預(yù)測(cè)；收益獲得的時(shí)間不同需要校正；收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮；面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限。上述原因要求我們必須通過(guò)房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。1.3房地產(chǎn)投資分析概述

1．3．2房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務(wù)是：

1．為投資者提供投資方向投資者在準(zhǔn)備投資前，往往面臨投資方向問(wèn)題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個(gè)良好的分析報(bào)告，對(duì)投資方向諸問(wèn)題做出全面、可信的論證。1.3房地產(chǎn)投資分析概述

2．為投資者提供運(yùn)作方式一項(xiàng)投資活動(dòng)的運(yùn)作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營(yíng)。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開(kāi)工許可證、如何籌集資金、如何保證開(kāi)發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問(wèn)題。1.3房地產(chǎn)投資分析概述3．為投資者預(yù)測(cè)投資效益投資收益是投資者關(guān)心的根本問(wèn)題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會(huì)效益問(wèn)題。1.3房地產(chǎn)投資分析概述4．為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法分析人員僅僅為投資者預(yù)測(cè)投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；僅僅告之有風(fēng)險(xiǎn)還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險(xiǎn)。除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項(xiàng)目可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題、環(huán)境問(wèn)題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤(rùn)，但并不意味著不考慮投資的社會(huì)效益和環(huán)境效益。因?yàn)橐豁?xiàng)社會(huì)效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不可能獲得政府的批準(zhǔn)。1.3房地產(chǎn)投資分析概述

總結(jié)：房地產(chǎn)投資分析的實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報(bào)告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報(bào)告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在既定的目標(biāo)和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效益。1.3房地產(chǎn)投資分析概述1.3.3房地產(chǎn)投資分析的過(guò)程

1．房地產(chǎn)投資環(huán)境與市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策確定之前，需要進(jìn)行環(huán)境與市場(chǎng)情況的調(diào)查，包括項(xiàng)目的背景材料、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然環(huán)境條件，市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)等內(nèi)容，這一過(guò)程被稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的環(huán)境與市場(chǎng)分析。環(huán)境與市場(chǎng)分析包括房地產(chǎn)投資環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與預(yù)測(cè)。1.3房地產(chǎn)投資分析概述2．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資分析涉及較多的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，包括許