無(wú)錫劉潭地鐵項(xiàng)目2013422(方案二)

無(wú)錫劉潭地鐵項(xiàng)目定位研究報(bào)告2013.4采禾國(guó)際投資有限公司

目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目地塊位于惠山大道，錫澄路，劉潭地鐵站一號(hào)線東側(cè)。本項(xiàng)目2、項(xiàng)目基本情況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)量單位用地面積9955平米總建筑面積--------平米地上總建筑面積-------平米容積率5.0-----

建筑密度41.75%-----

綠地率≥21%

平米目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案無(wú)錫商業(yè)大型百貨有八佰伴、百盛商業(yè)大廈、大洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、英武百貨、大東方百貨、保利廣場(chǎng)、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為齊全，毛利率相對(duì)較高，多采用專(zhuān)柜經(jīng)營(yíng)的方式，其中40%—60%商家采用抽成保底或純分成方式與開(kāi)發(fā)商合作，雙方共同產(chǎn)生互利共贏方式；同時(shí)，減少商家投資風(fēng)險(xiǎn)，商家無(wú)須支付租金，按所投資物業(yè)產(chǎn)生的月總收入進(jìn)行提點(diǎn)，達(dá)到雙贏。1、無(wú)錫商業(yè)概況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析中心商圈西南商圈城南商圈城東商圈新區(qū)商圈城北商圈惠山商圈2、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)別中心商圈：

包括崇安寺、勝利門(mén)、火車(chē)站、五愛(ài)路等商圈結(jié)合，商業(yè)條件成熟，商業(yè)氛圍濃厚，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛

樂(lè)于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，包括：無(wú)錫八佰伴、商業(yè)大廈、百盛、大洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、大東方百貨、英

武百貨、保利廣場(chǎng)、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、崇安寺步行街、中山路、人民路等。西南商圈：

包括河埒、中橋、榮巷等商圈組合

項(xiàng)目包括：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，明泰百貨等。城南商圈：

包括南門(mén)、太湖廣場(chǎng)等商圈組合項(xiàng)

目包括：茂業(yè)百貨，南禪寺步行街、

南長(zhǎng)街等。城東商圈：

包括錫滬路、東亭等商圈組合項(xiàng)目

包括：哥倫布廣場(chǎng)、中華美食城、

新大陸、中心城、銀河城等。新區(qū)商圈：

包括長(zhǎng)江路、旺莊路等商圈組合項(xiàng)

目包括：新之城、寶龍廣場(chǎng)、新天

地美食街等。城北商圈：

包括北大街、山北等商圈組合項(xiàng)目

包括：金太湖國(guó)際廣場(chǎng)等。惠山商圈：組合項(xiàng)目包括：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、惠山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、即將投入賽格廣場(chǎng)（電子、氣配、數(shù)碼、元配件、五金）等。

3、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

廣益家居城、國(guó)際家私城、皇宮紅木家私城、國(guó)美電器、賽格廣場(chǎng)、萬(wàn)力·皮革城、無(wú)錫招商城、新世界國(guó)際·紡織服裝城、五洲國(guó)際·工業(yè)博覽城、紅星·美凱龍五洲店、五洲國(guó)際·小商品城、高力·汽博城等，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)賦予一定的主題。其特點(diǎn)是采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，客流量較高，能吸引其他品牌商家業(yè)態(tài)進(jìn)駐。

單店規(guī)模較大、提供一站式購(gòu)物服務(wù)超市，如家樂(lè)福、沃爾瑪、樂(lè)購(gòu)、華潤(rùn)萬(wàn)家、好又多等。單店規(guī)模較小、分店較多的便民式超市，如711連鎖便利店、喜士多便利店、全家便利店、美宜佳等。

（

1）超市（

2）百貨與超市相結(jié)合如麥德龍、茂業(yè)等。這是無(wú)錫近年來(lái)發(fā)展較為迅速的一種商業(yè)類(lèi)型，其特點(diǎn)是在同一商場(chǎng)內(nèi)同時(shí)引入百貨與超市兩種業(yè)態(tài)，以超市來(lái)提高客流量，以百貨來(lái)確保商場(chǎng)整體毛利率，從而把兩者的優(yōu)勢(shì)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。（

3）連鎖專(zhuān)賣(mài)（專(zhuān)業(yè)）店主要是服裝、醫(yī)藥等，如經(jīng)典故事、屈臣氏、萬(wàn)寧等。（4）個(gè)體經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立街鋪小結(jié)：無(wú)錫市零售商業(yè)的發(fā)展日趨成熟，出現(xiàn)了多種商業(yè)業(yè)態(tài)百花齊放的局面，在與國(guó)際接軌的同時(shí)，積極摸索出適合市場(chǎng)和客戶(hù)需求的新業(yè)態(tài)。

3、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析1、綜合商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析目前劉潭地鐵站片區(qū)的商業(yè)物業(yè)，除了天一新城、賽格電子城物業(yè)在逐步在啟動(dòng)之外，片區(qū)商業(yè)社區(qū)及氛圍尚未成熟。隨著惠山區(qū)地鐵一號(hào)線2014年即將開(kāi)通，眾多開(kāi)發(fā)商看好惠山區(qū)地鐵一號(hào)線的劉潭站、天一站、西漳站的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景；據(jù)調(diào)查顯示，繼賽格廣場(chǎng)落戶(hù)之后，太平洋HOPSCA、海港城兩大重點(diǎn)項(xiàng)目相繼簽約落戶(hù)天一新城，從這些大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、超大型城市綜合體，大型商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，將視地鐵1號(hào)線為中心聚焦點(diǎn)，在未來(lái)5年內(nèi),惠山區(qū)劉潭地鐵站片區(qū)將搭建起集高品質(zhì)居住、商務(wù)、時(shí)尚消費(fèi)購(gòu)物，商業(yè)展銷(xiāo)為一體的城市架構(gòu)，有力的吸引城市人流向地鐵項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展靠攏，也將帶動(dòng)本項(xiàng)目地鐵物業(yè)消費(fèi)力，凸顯本項(xiàng)目所處的核心地段及價(jià)值。

2、天一新城核心區(qū)發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模（萬(wàn)平方米）總用地面積364.34其中商業(yè)、商務(wù)58.14住宅82.42其他163.12保留用地面積60.66地上總建筑面積516其中商業(yè)、商務(wù)242.28居住273.72其他0.96可建設(shè)用地容積率1.7劉潭站天一站西漳站創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心商業(yè)休閑中心物流產(chǎn)業(yè)園物流產(chǎn)業(yè)園市民活動(dòng)中心三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析3、未來(lái)3-5年劉潭地鐵物業(yè)及周邊商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)城市副中心，商務(wù)新核心惠山天一新城定位為發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)及新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，大型商業(yè)、高檔星級(jí)酒店、文化、休閑娛樂(lè)等現(xiàn)代商務(wù)區(qū)及生態(tài)居住區(qū)。立體交通，執(zhí)掌城市財(cái)富動(dòng)脈地鐵延伸到哪里，城市的財(cái)富就流淌到哪里。天一新城商業(yè)核心區(qū)域，毗鄰地鐵一號(hào)線劉潭站，并通過(guò)地鐵一號(hào)線接駁地鐵四號(hào)線。一號(hào)線和四號(hào)線全線開(kāi)通以后，將為本項(xiàng)目搭建起從南到北、從東到西，遍布全城的立體交通網(wǎng)絡(luò)，網(wǎng)聚全城財(cái)富！4、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析本項(xiàng)目位于地鐵劉潭站的接駁口，地理位置優(yōu)越?！皠⑻兜罔F一號(hào)站”建成通車(chē)后將吸引更多投資者前來(lái)經(jīng)商，是未來(lái)劉潭地鐵站商圈重點(diǎn)發(fā)展焦點(diǎn)；無(wú)論是美食、購(gòu)物、娛樂(lè)等都將吸引更多商家及買(mǎi)家的眼球），形成一個(gè)高起點(diǎn)的商業(yè)區(qū)域。三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案四、案名分析及建議為了在市場(chǎng)上形成沖擊、吸引商家眼球，提高項(xiàng)目認(rèn)知度，建議采用“采禾”等案名方式進(jìn)行命名；采禾集團(tuán)擁有金融資本、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、節(jié)能環(huán)保、新能源、

礦產(chǎn)資源、電子商務(wù)、IT

網(wǎng)絡(luò)、美麗時(shí)尚、健康產(chǎn)業(yè)、嬰童產(chǎn)業(yè)、運(yùn)動(dòng)休閑、國(guó)際貿(mào)易、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等定制區(qū)域經(jīng)濟(jì)多元體產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)，擁有全國(guó)各地知名企業(yè)合作及運(yùn)營(yíng)。項(xiàng)目案名，如按傳統(tǒng)市場(chǎng)的習(xí)慣命名，眾多商家從經(jīng)營(yíng)角度看，這種按傳統(tǒng)的市場(chǎng)案名相對(duì)而言比較陌生，不利于傳播。如從大方向考慮市場(chǎng)定位案名，冠名以“采禾”，如“采禾廣場(chǎng)”、“采禾百老匯“采禾星光城”星光大道等，以案名作為載體，傳播項(xiàng)目核心價(jià)值，可以提高項(xiàng)目進(jìn)駐商家與采禾長(zhǎng)期合作的認(rèn)知度，同時(shí)吸引更多投資商眼球，樹(shù)立項(xiàng)目品牌及提高公司品牌的知名度、美譽(yù)度。因此提出如下案名建議：采禾?時(shí)代星城采禾?新城廣場(chǎng)采禾?時(shí)代坊采禾?第五大道

采禾?N

TOWN采禾?第一大道國(guó)際廣場(chǎng)采禾?世紀(jì)廣場(chǎng)采禾?城市新干線采禾?惠山現(xiàn)代城

采禾?EVER?MALL采禾?北卓商業(yè)廣場(chǎng)采禾?北港城

采禾?鳳賓商業(yè)廣場(chǎng)采禾?百納廣場(chǎng)采禾廣場(chǎng)采禾?樂(lè)活新城采禾?劉潭新城

采禾?好旺角無(wú)錫?采禾城無(wú)錫?采禾城市廣場(chǎng)采禾?名匯商業(yè)廣場(chǎng)采禾?生活新坐標(biāo)采禾?城市新天地采禾?環(huán)城廣場(chǎng)

采禾?萬(wàn)品匯

采禾?時(shí)代都匯

采禾?cocopark采禾?新都薈采禾?NO.1采禾?無(wú)錫金三角

采禾?新一城購(gòu)物中心采禾?雅來(lái)商業(yè)廣場(chǎng)采禾?新一城購(gòu)物中心采禾?EVER?MALL采禾?奇摩時(shí)代城采禾?新樂(lè)購(gòu)廣場(chǎng)采禾?北部天地

采禾?名匯現(xiàn)代城

采禾?時(shí)代都匯

CH?MALL

采禾?印象劉潭采禾?CITY

MALL時(shí)代星城新城廣場(chǎng)時(shí)代坊樂(lè)活新城

劉潭新城

好旺角世紀(jì)廣場(chǎng)城市新干線

惠山現(xiàn)代城

生活新坐標(biāo)城市新天地環(huán)城廣場(chǎng)

鳳賓商業(yè)廣場(chǎng)

采禾中心采禾廣場(chǎng)生活新坐標(biāo)城市新天地環(huán)城廣場(chǎng)

采禾城

采禾城市廣場(chǎng)名匯商業(yè)廣場(chǎng)

新都薈NO.1無(wú)錫金三角萬(wàn)品匯

時(shí)代都匯

cocopark

新一城購(gòu)物中心雅來(lái)商業(yè)廣場(chǎng)新一城購(gòu)物中心第五大道

N

TOWN

第一大道國(guó)際廣場(chǎng)EVER?MALL奇摩時(shí)代城CH?City市場(chǎng)案名匯總采禾案名匯總目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案以多元化日常購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為主，時(shí)尚消費(fèi)購(gòu)

物為輔，提供一站式全方位的消費(fèi)商業(yè)模式；滿(mǎn)足本區(qū)居住人群生活配套、休閑娛樂(lè)需求；滿(mǎn)足天一新城、賽格電子城途徑劉潭地鐵站生活品質(zhì)和消費(fèi)新體驗(yàn)追求的各類(lèi)適合人群；本項(xiàng)目穩(wěn)定商務(wù)公寓及酒店的消費(fèi)群。五、項(xiàng)目定位人性化設(shè)計(jì)理念商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積約：16465.33平方米，分為地下負(fù)一層，這里將成為一條特色餐飲酒吧休閑街，服飾、精品休閑生活廊，在設(shè)計(jì)方面，無(wú)論是出口、走廊通道、停車(chē)位等，都遵從人性化設(shè)計(jì)理念，力求打造一個(gè)舒適的購(gòu)物生活環(huán)境。1、業(yè)態(tài)定位-1/F生活超市主要特點(diǎn)是采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)品種主要是家庭日常必需品，滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物需求。1/F高品位休閑中心商業(yè)廣場(chǎng)一樓有臨商鋪及內(nèi)鋪，在這里的商鋪設(shè)計(jì)將出自名師之手，是集于典雅、品位浪漫于一身的休閑生活天地，在這里將生活配套cffee、簡(jiǎn)餐、名牌、個(gè)人護(hù)理、便利店等。。2/F高品位休閑美食中心商業(yè)廣場(chǎng)一層到二層是中空設(shè)計(jì)，這里部分臨街商鋪將是異國(guó)風(fēng)味美食+酒吧的休閑綠化廣場(chǎng)及飲品、餐飲特色為都市一族創(chuàng)造一個(gè)具有情調(diào)高品位的休閑生活空間。3/F多功能休閑娛樂(lè)生活消費(fèi)者盡情享受特色餐飲，ktv娛樂(lè)區(qū)，酒樓等娛樂(lè)生活設(shè)施，消費(fèi)者可以完全忘卻都市的喧囂與煩躁，約上三五知己，在此盡情享受輕松與愜意。4/F影院、休閑餐飲、足療，一應(yīng)俱全首個(gè)提供多元化影院、休閑餐飲、足療消費(fèi)的大型繽紛動(dòng)感樂(lè)園。2、美食商業(yè)步行街定位建議定位闡述：>>

以具有品牌知名度的餐飲/休閑酒吧為主導(dǎo)，襯托主題美食休閑步行街，構(gòu)成完整一道商業(yè)新亮點(diǎn)；>>將業(yè)態(tài)的特性和時(shí)尚消費(fèi)元素加上具有主題風(fēng)情的商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)融為一體，打造具有高品質(zhì)的購(gòu)物和美食的新天地；>>通過(guò)對(duì)商場(chǎng)室內(nèi)外景觀及相應(yīng)設(shè)施的配套，充分烘托商場(chǎng)整體獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和商業(yè)文化特色。更能突出本商場(chǎng)的特色，以吸引消費(fèi)者，確立本片區(qū)第一主題美食休閑步行街商業(yè)地位。根據(jù)以上分析，我們建議二層地鐵與接駁本項(xiàng)目二層商鋪面積的市場(chǎng)定位為

休閑美食商業(yè)步行街生活超市》以超市、知名連鎖電器為主力業(yè)態(tài)?！芬云放苹钆涮走B鎖機(jī)構(gòu)、特色餐飲、時(shí)尚休閑娛樂(lè)為次主力業(yè)態(tài)。》輔以服裝精品專(zhuān)賣(mài)店、休閑會(huì)所、影院等相關(guān)機(jī)構(gòu)。3、各樓層業(yè)態(tài)定位分布圖L-1L1L2異國(guó)風(fēng)味美食+酒吧、餐飲、服飾皮具類(lèi)、運(yùn)動(dòng)服飾L3ktv娛樂(lè)、酒樓、飲食生活配套、簡(jiǎn)餐、個(gè)人護(hù)理L4電影院或酒樓、休閑中心----功能三大特色-----商場(chǎng)各使用功能：1、須預(yù)留有飲食、休閑、百貨等各服務(wù)行業(yè)使用功能配套的足夠用電壓、排水、排污、排煙達(dá)標(biāo)要求。2、商場(chǎng)每層均有預(yù)足各類(lèi)使用使用空調(diào)冷噸量及空調(diào)預(yù)留位（臨街鋪）。3、每間鋪預(yù)留上下水管、供電、燃?xì)狻⒖照{(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙、弱電等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿(mǎn)足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)使用需求。4、隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿(mǎn)足餐飲業(yè)態(tài)需要。5、垃圾堆放位置、項(xiàng)目配電房位置。經(jīng)營(yíng)行業(yè)建筑面積層高柱距樓板活荷載停車(chē)位相關(guān)配套超市框架結(jié)構(gòu)2000～5000㎡層高≥5.5m8m×8m為宜賣(mài)場(chǎng)500㎏/㎡；后倉(cāng)冷庫(kù)1000～1200㎏/㎡200個(gè)以上顧客免費(fèi)停車(chē)位，10個(gè)以上免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位電動(dòng)扶梯；電源穩(wěn)定，配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表。供水200～250噸/天；供氣、排水通道、通風(fēng)、發(fā)電機(jī)、消防、環(huán)保。時(shí)尚精品框架結(jié)構(gòu)2000～10000㎡≥6.0米；8m×8m≥500㎏/㎡100個(gè)/10000㎡扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；

電梯要雙向每層2部以上，最好有兩部觀光電梯。餐飲框架結(jié)構(gòu)50～1000㎡；層高不低于4.8～5.5m；≥500㎏/㎡，廚房局部800㎏/㎡電力不少于20KW/100㎡；供水不少于250噸/天；排風(fēng)口，每個(gè)尺寸＞1200mm*800mm；隔油池8m3/1000㎡，設(shè)置排污及排油煙井道等。KTV2000～4000㎡不小于5m≥800㎏/㎡車(chē)位與包房比例1:1供電400～800KVA、可接220V民用電及380V工業(yè)用電；供水不少于200噸/天；隔油池8m3/1000㎡，設(shè)置排污及排油煙井道、煙道1～2個(gè)規(guī)格為800mm～1000mm；3～15米的門(mén)頭廣告位。影院影廳內(nèi)中空1500～5000㎡≥9m柱距不低于10米≥900kg/㎡300個(gè)隔音墻，相鄰影廳的公共墻體為雙立墻，單墻厚度≥1200mm，中空≥100mm，墻體為1800mm；給排水/排油/排污/煙道；供配電負(fù)荷：250-380kw；有相對(duì)獨(dú)立的垂直電梯。4、經(jīng)營(yíng)商家技術(shù)指標(biāo)要求目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案六、租售策略

先招商，后銷(xiāo)售次序：

內(nèi)鋪先招主力店，再招品牌店，然后展開(kāi)臨街鋪銷(xiāo)售。品牌店是商場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，也是業(yè)內(nèi)品牌卓著、利潤(rùn)創(chuàng)造能力較強(qiáng)、號(hào)召力較強(qiáng)的商家，因此，對(duì)招入主力店也是最為關(guān)鍵。成功招租是銷(xiāo)售強(qiáng)有力的保障，品牌店的號(hào)召力與檔次都與銷(xiāo)售率息息相關(guān)。只有確定內(nèi)鋪的業(yè)態(tài)、主力商家,才能提高臨街商鋪銷(xiāo)售價(jià)格。先招商后售描述及分析1、租售思路>>先出租其一、以出租帶動(dòng)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，將商鋪按其商業(yè)價(jià)值面積劃分，先引入主力店的負(fù)一層超市及三或四層品牌家用電器的商家進(jìn)駐，只有主力店的進(jìn)駐，才能吸引更多一至二層臨街商鋪的投資者購(gòu)鋪需求，提高商鋪價(jià)值、銷(xiāo)售價(jià)值，一旦主力店進(jìn)駐，其它輔以的品牌經(jīng)營(yíng)商家同時(shí)也會(huì)進(jìn)駐本商業(yè)項(xiàng)目。>>街鋪公開(kāi)銷(xiāo)售其二、引入主力店，其臨街商鋪一層及二層劃分的商鋪面向全球隆重發(fā)售。（第一）引入主力店(生活超市或其它業(yè)態(tài))（第二）一層二層街鋪（隆重發(fā)售）三大功能租售策略（一、二層臨街商鋪及休閑商業(yè)步行街）（第三）主力店商鋪（返租）2、一至二層街鋪銷(xiāo)售策略：（1）、銷(xiāo)售模式：對(duì)街鋪不采用返租銷(xiāo)售模式，原因有下：保持街鋪的獨(dú)立自主性；先進(jìn)入主力店,同步將一、二層街鋪價(jià)格將其拉高售價(jià)銷(xiāo)售。項(xiàng)目的位置優(yōu)勢(shì)。銷(xiāo)售按揭模式：首付4成，5成10年或15年按揭（投資公司同意與銀行溝通）。3、主力店返祖策略（如下）：銷(xiāo)售策略：先行內(nèi)鋪、有助于街鋪銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)內(nèi)鋪返租銷(xiāo)售策略?xún)?nèi)鋪先出租后銷(xiāo)售思路先引進(jìn)高回報(bào)率主力型商家制定內(nèi)鋪返租年回報(bào)率6%面向全球隆重發(fā)售VIP認(rèn)籌（1）返租思路：（2）返祖協(xié)議流程返租制訂銷(xiāo)售流程必須為租賃協(xié)議的形式簽訂開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂返租協(xié)議開(kāi)發(fā)商與商家訂定租賃年限簽訂返租協(xié)議為稅后協(xié)議與所有商家簽訂租賃年限為一致開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂返租合同,必須目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同。主力店內(nèi)鋪純銷(xiāo)售帶租約銷(xiāo)售（即返租思路）短期返租銷(xiāo)售長(zhǎng)期返租銷(xiāo)售一般為3—5年返租一般為8年返租投資者適用分析商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷(xiāo)售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；（3）帶租約銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)：通過(guò)出租保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位面積大小差異性銷(xiāo)售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪直接銷(xiāo)售難度比較大，特別是大鋪和內(nèi)鋪；銷(xiāo)售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定（主要商家經(jīng)營(yíng)狀況）；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類(lèi)手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。綜合考慮：本項(xiàng)目適用于短期返租的銷(xiāo)售模式返租模式說(shuō)明：項(xiàng)目雖處在1至3年成熟商圈內(nèi)，但對(duì)于一個(gè)新市場(chǎng)仍然需要培育期；一般新市場(chǎng)在成熟前都有一個(gè)1—3年的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)渡期，投資客不愿意承受也沒(méi)有能力承受，需要發(fā)展商用返租銷(xiāo)售模式來(lái)化解；目前本項(xiàng)目周邊臨近商業(yè)物業(yè)有賽格電子城，賽格電子城已經(jīng)進(jìn)入銷(xiāo)售登記階段，銷(xiāo)售形式基本都是返租回報(bào)率進(jìn)行銷(xiāo)售策略。4、長(zhǎng)期返租與短期返租的比較分析從銷(xiāo)售角度看，短期返租與長(zhǎng)期返租都會(huì)使得銷(xiāo)售速度加快，兩者不會(huì)對(duì)銷(xiāo)售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看，相對(duì)短期返租優(yōu)勢(shì)大于長(zhǎng)期返租優(yōu)勢(shì)，短期返租開(kāi)發(fā)商壓力小，后期管理與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)性非常小；同時(shí)也更能趨向政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險(xiǎn)。5、租售計(jì)劃一、時(shí)間節(jié)點(diǎn)商家經(jīng)營(yíng)進(jìn)駐及銷(xiāo)售的要求，必須根據(jù)項(xiàng)目竣工程度，具體交付時(shí)間等，此節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目操作流程是極為關(guān)鍵的，從我司商業(yè)多年操作個(gè)案角度來(lái)看，商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售都與項(xiàng)目工程進(jìn)度有關(guān)，以及綠化廣場(chǎng)設(shè)施完善啟用，劉潭地鐵站開(kāi)通，對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者都是一個(gè)巨大買(mǎi)點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)該項(xiàng)目投資者和經(jīng)營(yíng)者也是信心百倍，銷(xiāo)售市場(chǎng)極高成交比例。二、正式銷(xiāo)售出租時(shí)間根據(jù)項(xiàng)目本身位置及面積分布，采取“工程進(jìn)度與出租銷(xiāo)售同步”的辦法進(jìn)行運(yùn)作，建議項(xiàng)目分為四個(gè)時(shí)段進(jìn)行招商，共10個(gè)月時(shí)間，第1-2個(gè)月為籌備期，在第3-5個(gè)月為開(kāi)盤(pán)主力店引入期，第6-8個(gè)月為強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期，第9-10個(gè)月為掃尾清盤(pán)期。1-2月3-5月6-8月9-10月籌備期主力店引入期強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售期掃尾清盤(pán)期此階段的主要工作內(nèi)容是：市場(chǎng)主力店調(diào)研、銷(xiāo)售人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)接受客戶(hù)咨詢(xún)、我司內(nèi)部的信息溝通、客戶(hù)前期開(kāi)發(fā)、接受鋪位位置預(yù)定。

溝通策略：

》對(duì)項(xiàng)目的定價(jià)策略進(jìn)行咨詢(xún)、檢討。

》準(zhǔn)備租售的宣傳資料，銷(xiāo)售道具。

》通過(guò)發(fā)布項(xiàng)目信息吸引客戶(hù)上門(mén)或來(lái)電咨詢(xún)作為客戶(hù)儲(chǔ)備。

6、籌備期

開(kāi)盤(pán)引入期活動(dòng)此階段的主要工作內(nèi)容是：引入主力店、臨街商鋪銷(xiāo)售控制、媒體推廣、內(nèi)部推廣活動(dòng)、開(kāi)盤(pán)公關(guān)活動(dòng)溝通策略：對(duì)可銷(xiāo)售的內(nèi)街商鋪進(jìn)行放盤(pán)銷(xiāo)售，對(duì)一樓綠色區(qū)域和一、二層重點(diǎn)銷(xiāo)售目標(biāo)。敦促內(nèi)部調(diào)整期的登記客戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)簽約報(bào)紙、雜志、車(chē)體、戶(hù)外等廣告手段推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作。透過(guò)全國(guó)網(wǎng)絡(luò)為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)新客源，在內(nèi)部開(kāi)展內(nèi)部推薦會(huì)活動(dòng)。商鋪銷(xiāo)售網(wǎng)為項(xiàng)目尋找客源。開(kāi)展公關(guān)活動(dòng)，吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者的注意力。目錄一、項(xiàng)目基本情況二、無(wú)錫商業(yè)類(lèi)型分析三、本項(xiàng)目周邊市場(chǎng)定位及分析四、項(xiàng)目命名建議五、項(xiàng)目定位六、租售策略七、商業(yè)規(guī)劃面積建議八、商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)外初步概念方案1、商業(yè)面積基本情況建筑用地：9955平方米總建築面積：56164.19平方米地上建筑面積：48904.06容積率:4.91建築層數(shù)：地下一層，地上四層（商業(yè)）車(chē)位數(shù)量：近372個(gè)A、每層面積：-1F：

7257.88平方米1F：

4155.67平方米2F：

4103.22平方米

3F：

4103.22平方米4F：

4103.22平方米總結(jié)：

由于該原商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)面積為11639.7平方米（1至3層），屬于商業(yè)面積較為偏小，建議在原來(lái)基礎(chǔ)上商業(yè)面積增加至16465.33平方米（一層至四層），相當(dāng)商業(yè)面積平均每層面積均在4116.25平方米左右。七、規(guī)劃面積建議2、各開(kāi)發(fā)面積所占比例圖

容