曹縣鑫誠國際廣場提案liyin

曹縣新城區(qū)鑫誠國際廣場營銷報(bào)告歷史·古跡·革命一一積淀，孕育著曹縣文化底蘊(yùn)Historicalaccumulation,formedculturalheritage中國民族古文化發(fā)祥之地商湯建都：華夏第一都古遺址10余處20萬㎡早期戰(zhàn)火革命老區(qū)歷史文化傳千年產(chǎn)業(yè)·資源·人才——助推曹縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展IndustryandResources,promoteeconomicdevelopment煤炭/礦產(chǎn)資源人才資源蘆筍資源土地資源林業(yè)資源水資源CAOXIAN曹縣有理由向前更進(jìn)一步CAOXIANhasreasonstostepforward位于山東省西南部，地處魯、豫兩省八縣交界處交通便利，濟(jì)廣高速、105、220國道和十二條省干道交織成網(wǎng)，四通八達(dá)是東部企業(yè)向中西部地區(qū)梯次轉(zhuǎn)移的橋頭堡和承接帶目錄■第一部分市場分析■第二部分

項(xiàng)目分析■第三部分營銷運(yùn)作■第四部分營銷推廣市場分析－城市概況曹縣位于蘇、魯、豫、皖四省八縣交界處，交通便利，北接牡丹區(qū)、定陶縣，東鄰成武縣、單縣，南隔黃河故道與河南省商丘市梁園區(qū)、民權(quán)縣相望，西與河南省蘭考縣、東明縣接壤。南北最大縱距55.6公里，東西最大橫距68.8公里，總面積1967平方公里，占全省面積的0.78%?？h政府駐曹城街道辦事處?？h城距商丘市區(qū)48公里，西距民權(quán)縣城50公里，北距定陶縣城和菏澤市區(qū)分別為26公里、50公里，東距成武縣城和單縣縣城分別為33公里、43公里；距濟(jì)南市302公里，距北京市707公里。阿西南距鄭州國際機(jī)場190公里，2.5小時(shí)可到達(dá)；東北距濟(jì)南機(jī)場280公里，3個(gè)小時(shí)可到達(dá)。四省八縣交界處的地理區(qū)位，為曹縣走出“魯西南”地區(qū)，創(chuàng)造先決性條件，贏得更廣闊的平臺(tái)市場分析－產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)曹縣是全國最適宜植樹的地區(qū)之一，是國家命名的平原綠化達(dá)標(biāo)縣、京九綠化示范縣，是全省桐木制品、楊木制品、柳編制品出口第一縣，2004年6月，被中國林學(xué)會(huì)授予“中國泡桐加工之鄉(xiāng)”、“中國楊木加工之鄉(xiāng)”、“中國柳編之鄉(xiāng)”稱號(hào)。曹縣煤田是山東省新的重要煤炭開發(fā)后備基地，也是華東地區(qū)最后一塊優(yōu)質(zhì)整裝煤田，主要為焦煤和1/3焦煤。此外，另已探明石油、煤層氣儲(chǔ)量分別為1億噸和426億立方米。曹縣50萬畝的黃河故道和太行堤庫區(qū)已列入國家級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，待整理的土地就有30萬畝，有實(shí)現(xiàn)“耕地占補(bǔ)平衡”的用地比較優(yōu)勢。同時(shí)是山東省水資源大縣，黃河水進(jìn)入山東的第一站，地下水和地表水資源豐富，是山東平均水平的1.47倍。全縣蘆筍種植面積18萬畝，年產(chǎn)優(yōu)質(zhì)蘆筍16萬噸，占全國的1/6，是全國優(yōu)質(zhì)蘆筍生產(chǎn)基地縣。2007至2010年在“中國蘆筍之鄉(xiāng)”——曹縣成功舉辦四屆中國曹縣國際蘆筍節(jié)。制訂了“蘆筍的栽培技術(shù)”和“蘆筍種子的標(biāo)準(zhǔn)”兩項(xiàng)國家標(biāo)準(zhǔn)。林業(yè)資源煤炭/礦產(chǎn)資源蘆筍資源土地/水資源依托地理基礎(chǔ)，圍繞自身發(fā)展為根本，曹縣開發(fā)了各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源，尤其是林業(yè)和蘆筍資源市場分析－經(jīng)濟(jì)指數(shù)經(jīng)濟(jì)勢頭良好，房地產(chǎn)發(fā)展提速如右圖，通過對(duì)曹縣近三年的GDP數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可得：曹縣保持著高速良好的發(fā)展趨勢，其GDP連年增高，漲幅也基本穩(wěn)定在15%-17%之間，結(jié)合GDP增速和房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r關(guān)系的研究，曹縣房地產(chǎn)市場步入高速發(fā)展時(shí)期。2012年主要預(yù)期目標(biāo)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到200億元，增長21%；三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整到15.7：55.8：28.5，二三產(chǎn)業(yè)比重提高2.8個(gè)百分點(diǎn)；地方財(cái)政收入確保13.6億元、增長20%，力爭14.7億元、增長30%；進(jìn)出口總額達(dá)到4.2億美元，增長15.1%；農(nóng)民人均純收入達(dá)到7150元，增長12%；人口自然增長率控制在6.8‰以內(nèi)；完成節(jié)能減排約束性目標(biāo)。GDP增速房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r≤4%萎縮4%-5%停滯5%-8%穩(wěn)定發(fā)展≥8%高速發(fā)展GDP等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的跨越式增漲，反映了曹縣的高速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場，人們消費(fèi)水平隨之提升市場分析－發(fā)展展望“十二五”規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)以“轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)”為主線，以“爭先進(jìn)位、跨越趕超”為目標(biāo)，以“強(qiáng)工業(yè)、興三產(chǎn)、優(yōu)環(huán)境、促民生”為重點(diǎn)，堅(jiān)持工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)三年大發(fā)展、五年大跨越，力爭進(jìn)入全省前60名，跨入全省中等縣行列。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到350億元，年均增長19.9%，三次產(chǎn)業(yè)比調(diào)整到9.6:55.1:35.3；地方財(cái)政收入達(dá)到30億元，年均增長30%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到122億元，年均增長22%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到280億元，年均增長22.7%。農(nóng)民人均純收入達(dá)到9700元，年均增長12%。進(jìn)出口總額達(dá)到6.3億美元，年均增長14.9%；外商直接投資累計(jì)達(dá)到1.5億美元；人口自然增長率控制在7‰以內(nèi)。曹縣力爭成為菏澤市第二縣，跨入全省中等縣行列多年來的良性快速發(fā)展，為曹縣贏得更多的話語權(quán)，進(jìn)而提出更高的發(fā)展目標(biāo)，為人們描繪“藍(lán)圖”縣區(qū)約計(jì)13個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，多以住宅為主，主要沿青荷路和青島路分布，城市綜合體存在市場稀缺性曹縣環(huán)島花園曹縣錦繡豪庭康地·君佳羅蘭現(xiàn)代城名門世家魯西南建材家居五金城萬基世紀(jì)名城磐石國際花園曹縣江山名郡漢光購物中心曹縣幸福人家通盛·上海貴都在售待售本案從數(shù)量上看，環(huán)本案5公里內(nèi)約計(jì)有13個(gè)項(xiàng)目，其中3個(gè)待售，10個(gè)在售。如圖所示，周邊項(xiàng)目分布存在三個(gè)特征：沿著兩條主干道青荷路和青島路呈縱向排布；項(xiàng)目多集中在曹縣主城區(qū)；以主城區(qū)青荷路為界，東側(cè)項(xiàng)目扎堆入市，而西側(cè)相對(duì)較少；從物業(yè)類型上看，項(xiàng)目多以住宅為主，復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目較少。現(xiàn)代國際廣場市場分析－地產(chǎn)項(xiàng)目曹縣環(huán)島花園曹縣錦繡豪庭康地·君佳魯西南建材家居五金城羅蘭現(xiàn)代城萬基世紀(jì)名城漢光購物中心名門世家曹縣江山名郡磐石國際花園曹縣幸福人家通盛·上海貴都現(xiàn)代國際廣場羅蘭現(xiàn)代城曹縣環(huán)島花園曹縣錦繡豪庭康地·君佳魯西南建材家居五金城名門世家漢光購物中心磐石國際花園萬基世紀(jì)名城曹縣江山名郡現(xiàn)代國際廣場通盛·上海貴都市場分析－地產(chǎn)項(xiàng)目Conclusion宏觀環(huán)境評(píng)估小結(jié)曹縣前景評(píng)估——地理、資源、人力、經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)指數(shù)，映射了曹縣“走出去”的潛力四省八縣交界處的地理區(qū)位，為曹縣走出“魯西南”片區(qū)，贏得更廣闊的先機(jī)縣區(qū)在產(chǎn)業(yè)資源、人力發(fā)展、旅游資源等方面綜合發(fā)力，用高速增漲的數(shù)據(jù)彰顯了其經(jīng)濟(jì)實(shí)力伴隨經(jīng)濟(jì)的提升，縣區(qū)擬定更高層次的發(fā)展目標(biāo)，向人們展示了更美好的前景曹縣房地產(chǎn)市場評(píng)估——現(xiàn)階段住宅屬性為主，且大規(guī)模供應(yīng)，商用綜合體存在市場機(jī)遇點(diǎn)得益于經(jīng)濟(jì)的騰飛，縣區(qū)房地產(chǎn)市場步入高速發(fā)展階段，大規(guī)模項(xiàng)目逐漸進(jìn)入人們的視野縣區(qū)開發(fā)項(xiàng)目多以住宅為主，商業(yè)占據(jù)配角，類如城市綜合體的復(fù)合型地產(chǎn)更是稀缺住宅物業(yè)銷售均價(jià)在2800-3200元/㎡區(qū)間，開發(fā)利潤可預(yù)估，增值空間待考究本案從體量、物業(yè)組合、商業(yè)主導(dǎo)三方面贏得競爭突圍的關(guān)鍵目錄■第一部分市場分析■第二部分項(xiàng)目分析■第三部分營銷運(yùn)作■第四部分營銷推廣目錄■第一部分市場分析■第二部分項(xiàng)目分析■第三部分營銷運(yùn)作■第四部分營銷推廣目錄■第一部分市場分析■第二部分項(xiàng)目分析■第三部分營銷運(yùn)作■第四部分營銷推廣客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作泛公務(wù)員和生意人（城區(qū)&鄉(xiāng)下）構(gòu)成現(xiàn)階段房地產(chǎn)消費(fèi)主力投資客戶比例極底客戶多為本地客戶，自住為主，包括泛公務(wù)員、生意人、鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷移到市區(qū)人群，其中教師、醫(yī)生的購買力較強(qiáng)，在一些項(xiàng)目中占50%比例。營銷推廣操作提示：不論是項(xiàng)目熱銷還是項(xiàng)目滯銷階段，“老帶新”策略，不僅僅是項(xiàng)目口碑的延續(xù)，更是受眾對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步認(rèn)可，也是小區(qū)生活氛圍形成的基石，對(duì)于銷售的促進(jìn)作用不容忽視。這類活動(dòng)適合在各個(gè)階段的持續(xù)銷售期使用。“老帶新”營銷推廣客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作攝影/征文大賽操作提示：在首期組團(tuán)推出，開展攝影大賽，結(jié)合項(xiàng)目游樂主題，面對(duì)曹縣市場提升項(xiàng)目知名度，展示項(xiàng)目的景觀優(yōu)美之賣點(diǎn)，吸引市場關(guān)注率此類活動(dòng)受到收入水平限制較大，但不影響項(xiàng)目展示推廣訴求的實(shí)現(xiàn)。營銷推廣客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作操作提示：體現(xiàn)項(xiàng)目的親和力，提升項(xiàng)目與曹縣客群的親和力，增加信賴感，更多的給人感覺人情味多一些；如果能夠與縣團(tuán)委聯(lián)動(dòng)，如市三好學(xué)生夏令營，將會(huì)使兒童夏令營的層面達(dá)到縣市級(jí)高點(diǎn)；同時(shí)展示游樂設(shè)施、游樂場所對(duì)于兒童體驗(yàn)的優(yōu)勢，充分展示項(xiàng)目；執(zhí)行計(jì)劃：◆松散式兒童夏令營的方式； ◆游泳培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)、愛護(hù)小區(qū)活動(dòng)；營銷推廣客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作室內(nèi)氛圍包裝營銷推廣■設(shè)立市區(qū)營銷中心：在老縣城繁華地段設(shè)立市區(qū)營銷中心，對(duì)蓄客起到事半功倍的作用，且同時(shí)起到廣告的作用，相對(duì)成本較低，同時(shí)體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)力。特別是項(xiàng)目工地尚無展示的情況下，要獲得一定的市場影響力，沒有“戰(zhàn)場”是不可想象的。

市區(qū)售樓部與項(xiàng)目現(xiàn)場之間用看樓車解決交通問題客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作營銷推廣客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作■價(jià)格試水：首期推出組團(tuán)，位置優(yōu)勢明顯，相對(duì)于曹縣市場、相對(duì)于本案后期組團(tuán)進(jìn)行價(jià)格試水，本階段屬于營銷工作中“高入”階段，此時(shí)對(duì)外透露的市場價(jià)格高于最終的入市價(jià)格，奠定項(xiàng)目高端的市場定位，同時(shí)也激發(fā)客戶更多的期望空間，可開展忠實(shí)顧客的蓄積工作，例如交10萬抵房款，并可得開盤288元/㎡內(nèi)部優(yōu)惠。■增強(qiáng)執(zhí)行力及配合合作再完美的策略都需要強(qiáng)大的執(zhí)行力來支撐，沒有執(zhí)行力的策略就無異于閉門造車；同時(shí)，也沒有完美的策略，完美的在于執(zhí)行中的不斷完善，不能因?yàn)椴呗灾贫ㄖ械男∪秉c(diǎn)而全盤否定，不附諸行動(dòng)導(dǎo)致工作無法開展。營銷推廣客戶群體營銷渠道現(xiàn)場包裝推廣操作營銷推廣六大要點(diǎn)——營銷推廣圍繞“首席大型商業(yè)綜合體”“首個(gè)游樂場主題公園”兩點(diǎn)展開，以稀缺性、領(lǐng)先性超越對(duì)手宣傳推廣主要選取當(dāng)?shù)鼐用耜P(guān)注度高、影響力大的渠道，同時(shí)需時(shí)刻必要性的提高曝光率，搶占眼球事件活動(dòng)采取“節(jié)點(diǎn)大事件、暖場小活動(dòng)”相互交錯(cuò)的模式，配合推廣，驅(qū)動(dòng)客戶前往，引爆全場優(yōu)惠措施建議實(shí)施“由低漸高，再由高漸低”的曲線策略，促進(jìn)客戶置業(yè)欲望，同時(shí)回饋老業(yè)主信心價(jià)格策略則執(zhí)行“從低于客戶預(yù)期，到平開，繼而高走