珠海西部概況

珠海西區(qū)規(guī)劃展示圖2西部城區(qū)規(guī)劃情況規(guī)劃對西區(qū)的變化和影響12主要內(nèi)容西區(qū)發(fā)展背景簡介3A、B片區(qū)是西部中心城區(qū)首期開發(fā)區(qū)域中的核心，交通優(yōu)勢明顯3西部生態(tài)新區(qū)土地面積約1173km2，包括磨刀門以西,包括金灣、斗門和高欄港區(qū)區(qū)域在內(nèi)。西部生態(tài)新城面積共423km2，包括：西部中心城區(qū)248km2富山片區(qū)151km2平沙片區(qū)25km2A片區(qū):6.02km2B片區(qū):7.65km2C片區(qū):3.8km2D片區(qū):6.0km2E片區(qū):3.4km2F片區(qū):7.2km2G片區(qū):7.8km2A片區(qū)面積約6.02km2：斗門白藤湖地區(qū)，東至友誼河、西至雙湖路、南抵紅心路、北至幸福河。B片區(qū)面積約7.65km2：金灣區(qū)紅旗鎮(zhèn)中部，東至雙湖路、西至機場北路、南臨中心河、北抵白藤四路。西部生態(tài)新區(qū)西部中心城區(qū)首期開發(fā)區(qū)域AB片區(qū)B西部中心城區(qū)西部生態(tài)新城富山新城平沙新城A西部生態(tài)新區(qū)以中國珠江流域與21世紀海上絲綢之路沿線國家合作發(fā)展的重要平臺為發(fā)展目標，形成五個協(xié)同發(fā)展的空間板塊核心區(qū)西部中心區(qū)產(chǎn)業(yè)服務板塊面向珠海西部乃至珠三角西岸更大范圍的區(qū)域性產(chǎn)業(yè)服務區(qū)。富山新城產(chǎn)城融合板塊發(fā)展成為廣東重要的高端裝備制造業(yè)基地、全球領先的家用電器基地和軌道交通裝備基地；打造華南國際影視文化基地。高欄港經(jīng)濟區(qū)板塊建設第三代國際港口、打造世界級的船舶和海洋工程裝備制造基地、國際性石化基地、南海油氣勘探開發(fā)后勤服務基地；建設中國游艇綜合發(fā)展基地和粵港澳著名的游艇休閑旅游度假區(qū)航空產(chǎn)業(yè)園板塊打造世界著名的航空旅游博覽基地、華南地區(qū)重要的臨空物流基地和國際先進的通用航空制造基地；發(fā)展高增值科技產(chǎn)業(yè)珠海國家級農(nóng)業(yè)科技園生態(tài)文化板塊發(fā)展文化博覽產(chǎn)業(yè)、健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，形成以生態(tài)產(chǎn)品生產(chǎn)和休閑旅游為特點，展示西江流域文化魅力的休閑文化發(fā)展區(qū)4發(fā)展目標：中國珠江流域與21世紀海上絲綢之路沿線國家合作發(fā)展的重要平臺，以及我國推進改革開放先行示范區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展示范區(qū)和生態(tài)文明建設示范區(qū)。發(fā)展定位：21世紀海上絲綢之路合作發(fā)展的門戶區(qū)、港珠澳共建國際都會區(qū)的新平臺、珠三角打造世界級先進裝備制造業(yè)基地的發(fā)展極、珠海建設國際宜居城市的生態(tài)文明示范區(qū)西部生態(tài)新城是珠海市近期城市建設的主戰(zhàn)場，未來將成為珠海中心城區(qū)的重要組成部分5發(fā)展定位：近期城市建設的主戰(zhàn)場，按照“生態(tài)優(yōu)良、交通暢順、設施完善、特色明顯、產(chǎn)城融合”五大目標，增加新城內(nèi)的教育、醫(yī)療等市級公共服務設施，五年內(nèi)基本構建生態(tài)新城雛形，未來成為珠海中心城區(qū)的重要組成部分。發(fā)展重點：加快啟動斗門城區(qū)，對金灣城區(qū)現(xiàn)狀用地進行整合，兩大城區(qū)共同打造西部生態(tài)新城。本次項目范圍A、B片區(qū)已編制了控制線詳細規(guī)劃，未來發(fā)展藍圖逐漸清晰6西部中心城區(qū)首期開發(fā)區(qū)域包括A、B、C、D、E、F、G7個片區(qū)，發(fā)展集聚效應，帶動整個西部城區(qū)的發(fā)展。其中A片區(qū)定位：斗門區(qū)高品質(zhì)生態(tài)水岸生活區(qū)。B片區(qū)定位：西部城區(qū)商務商貿(mào)中心的重要組成部分，帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綜合服務區(qū)，高品質(zhì)生活居住區(qū)。BA備注：AB片區(qū)控規(guī)尚待修訂中，此控規(guī)僅做示意參考湖心路珠海大道雙湖路機場北路7西部城區(qū)各層次規(guī)劃說明概念規(guī)劃對AB片區(qū)指導12主要內(nèi)容西部城區(qū)發(fā)展背景分析38由新加坡新加坡雅思柏設計事務所主要編制的《珠海市中心城區(qū)概念規(guī)劃》是珠海市政府全力推進的規(guī)劃，是珠?，F(xiàn)階段的重中之重。其他規(guī)劃中均以概念規(guī)劃為主導，所有涉及概念規(guī)劃的元素均不可調(diào)整。概念規(guī)劃提出了城市族群概念,對各個等級適宜人口規(guī)模、用地規(guī)模和功能特點進行了界定。9人口2-3千1.3-2.5萬15-30萬60-150萬300-500萬族群城市銀河家族功能滿足生活需求部分獨立完全獨立獨立又互補建筑組團小區(qū)新鎮(zhèn)片區(qū)城市星座城市嬰孩兒童少年青年成人家庭新鎮(zhèn)由快速路進行分隔，新鎮(zhèn)中心為全鎮(zhèn)的服務中心。10總戶數(shù)=62，500總人口=200，000人新鎮(zhèn)密度=92.2戶/公頃土地使用類別公頃%商業(yè)89.806住宅745.7048工業(yè)155.2010教育104.307政府機構27.302體育休閑97.406交通205.0013市政設施124.208總量1551.90100路網(wǎng)原則——道路等級分明：高速路服務珠海市及周邊城市；快速路服務珠海中心城區(qū)，連接功能區(qū)；主干道服務各個功能區(qū)內(nèi)小區(qū)；次干道、支路：服務小區(qū)及組團。新鎮(zhèn)—典型土地使用分布根據(jù)城市族群概念，珠海市由6個片區(qū)、28個新鎮(zhèn)組成。各等級配備相應規(guī)模的商業(yè)中心系統(tǒng)。1128個人口：15-30萬6個人口：60-150萬珠海市人口：300-500萬商業(yè)中心系統(tǒng)中央商務區(qū)區(qū)域中心鎮(zhèn)中心新鎮(zhèn)片區(qū)城市人口：15-25萬面積：25-30ha人口：60-100萬面積：45-50ha人口：150-300萬面積：2-3km2城市族群概念規(guī)劃在空間上將珠海分為了6個片區(qū)和1個港區(qū)，本次規(guī)劃范圍分屬片區(qū)C和片區(qū)D6個片區(qū)A.中心城區(qū)+唐家灣B.橫琴新區(qū)+南灣城區(qū)C.斗門城區(qū)D.金灣城區(qū)+三灶新城E.富山新城+平沙新城+平沙鎮(zhèn)F.鶴洲（新中央商務的選址）1個港區(qū)高欄港區(qū)12AB北B南A片區(qū)和B北片區(qū)同屬一個新鎮(zhèn)，B南片區(qū)屬一個新鎮(zhèn)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)有一個新鎮(zhèn)中心和一個片區(qū)中心，其位置和商業(yè)規(guī)模不可調(diào)整。A片區(qū)和B北片區(qū)交界處為服務整個新鎮(zhèn)的中心，商業(yè)規(guī)模為21.54haB南片區(qū)東南部為整個片區(qū)的服務中心，商業(yè)規(guī)模為27.45ha13新鎮(zhèn)中心片區(qū)中心B北AB南AB北B南控規(guī)中劃定的各種用地性質(zhì)容積率均高于概念規(guī)劃的標準，應參照概念規(guī)劃的要求適度調(diào)低14概念規(guī)劃控規(guī)AB片區(qū)絕大部分地區(qū)容積率控制在0.8以下。位于AB交界處的新鎮(zhèn)中心和B南的片區(qū)中心容積率可達1.9-2.2二類住宅用地原則上容積率控制為2.0-3.5，用地開發(fā)以中高層為主。商業(yè)用地容積率控制為1.5-2.0VS對比結論：概念規(guī)劃將規(guī)劃區(qū)大部分地區(qū)容積率控制在較低水平，服務中心容積率略高，但也控制在2.2以下?？匾?guī)中住宅用地和混合用地容積率劃定偏高，應在概念規(guī)劃的指導下適度調(diào)低部分地區(qū)容積率?；旌嫌玫厝莘e率控制為3.5-4.0文化活動用地容積率控制為1.0-1.5體育用地容積率控制為0.5-1.0市政公用設施用地容積率控制為0.5-1.015西部城區(qū)各層次規(guī)劃說明概念規(guī)劃對AB片區(qū)指導12主要內(nèi)容西部城區(qū)發(fā)展背景分析3“黃金三角”，重構珠海城市價值，珠海將面臨新的發(fā)展空間和格局珠三角三城格局重構：由單一的廣深沿線發(fā)展轉變?yōu)辄S金三角協(xié)同發(fā)展珠海城市價值重構：由珠三角邊緣轉變?yōu)楹诵闹?6香港、澳門、珠海一體化強化珠海珠江西岸橋頭堡地位香港珠海目前：3個小時未來：30分鐘港珠澳大橋至拱北隧道京港澳高速廣珠西線港珠澳大橋延長線京珠高速、西部沿海高速、江珠高速、機場高速、高欄港高速直貫整個珠江西岸地區(qū)乃至泛珠三角區(qū)域“邊緣”“核心”背景分析30分鐘，速度成就夢想，珠海將迎來更加國際化的前景17珠海的發(fā)展動力改變，經(jīng)濟增長加速；港澳置業(yè)人數(shù)大增，推動珠海住宅市場攀升；港澳置業(yè)比例：橫琴90%，拱北40%，西部板塊15%；交通成本降低，港澳客戶到珠海租買寫字樓；新寫字樓樓盤富華里港澳辦公租客占比20%；珠海廣州深圳香港澳門60分鐘30分鐘珠港澳30分鐘生活圈、商務圈珠海直接受到廣深港澳的經(jīng)濟輻射成就珠港澳30分鐘生活圈、商務圈50分鐘30分鐘港珠澳大橋背景分析后發(fā)優(yōu)勢，珠海西部是珠三角最后的戰(zhàn)略高地18廣深珠深圳土地資源非常有限，城市發(fā)展進入存量盤整的階段，完全沒有大規(guī)模的戰(zhàn)略空間儲備南沙廣州具備港口這樣戰(zhàn)略資源的空間在南沙。但是南沙距離主城市的距離過遠，空間上屬于末端和盡頭，很難受到城市配套的支撐珠海西部板塊擁有港口、機場、大型產(chǎn)業(yè)基地以及世界知名的航展等資源支撐，同時距離珠海市距離適中，是珠三角最后的戰(zhàn)略高地珠三角的戰(zhàn)略空間：三個城市為核心以及廣珠、廣深之間地帶背景分析完善的陸路交通體系便捷的軌道交通體系珠海西部集萬千優(yōu)勢要素于一身，從處于劣勢的區(qū)域盡頭變身為珠三角交通樞紐未來的西部城區(qū)集聚海陸空交通要素，從處于劣勢的區(qū)域盡頭變身為珠三角交通樞紐，集萬千要素于一身世界級深水大港。依托高欄港建立的高欄港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是珠江口西岸首個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)毗鄰港澳，地理位置優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)還有重大項目珠海航空產(chǎn)業(yè)園和中國航展中心。高欄港珠海機場1234567891011121314151高欄港高速(建成）2港珠澳大橋西沿線（建設中）3機場高速（建成）4機場北路（建成）5金海路(建成）6珠海大道（建成）7香海路（建設中）8西部沿海高速（建成）9珠斗城際（規(guī)劃中）10城市軌道5號線（規(guī)劃中）11有軌電車金灣環(huán)線（建設中）12城市軌道1號線（規(guī)劃中）13城市軌道2號線（規(guī)劃中）14城市軌道3號線（規(guī)劃中）15城市軌道6號線（規(guī)劃中）19背景分析根據(jù)珠?？傄?guī)，西部新城將是“珠海中心城區(qū)的重要組成部分”，是珠海城市真正意義上的綜合性、全面性升級，不同于其他新城都設定某種發(fā)展導向20科教城中心城區(qū)橫琴新區(qū)西部生態(tài)新城珠海中心城區(qū)：香洲城區(qū)和南灣城區(qū)組成珠海中心城區(qū)，是全市經(jīng)濟、文化和行政中心；橫琴新區(qū)：是珠江西岸、粵西地區(qū)與港澳聯(lián)系的門戶，規(guī)劃定位為“一國兩制”下探索粵港澳合作新模式的示范區(qū)、深化改革開放和科技創(chuàng)新的先行區(qū)和促進珠江口西岸地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的新平臺。西部生態(tài)新城：由航空城和濱江城組成，是近期城市建設的主戰(zhàn)場，增加新城內(nèi)的教育、醫(yī)療等市級公共服務設施，五年內(nèi)基本構建生態(tài)新城雛形，未來成為珠海中心城區(qū)的重要組成部分?？平坛牵杭刺萍覟承鲁恰Ｒ?guī)劃定位為高新技術成果孵化基地，區(qū)域性高等教育、文化旅游、生態(tài)休閑中心。海港城：包括高欄港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和平沙新城。規(guī)劃定位為以現(xiàn)代裝備制造業(yè)、港口產(chǎn)業(yè)和旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代化港口新區(qū)富山城：即富山工業(yè)園，是斗門區(qū)的重要組成部分，作為高欄港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能的延伸，規(guī)劃定位為新型工業(yè)化示范基地、重要的制造業(yè)和現(xiàn)代物流基地。）背景分析西部珠海人口、產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，卻有業(yè)無城，格局分散21高欄港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新青工業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)園富山工業(yè)園平沙游艇制造區(qū)三灶工業(yè)園斗門城區(qū)金灣城區(qū)區(qū)域人口（萬人）面積（平方公里）人口密度（平方米/人）斗門區(qū)75.83613.88809.55金灣區(qū)38.88559.601439.30工業(yè)園工業(yè)總產(chǎn)值（億）工人數(shù)量（萬人）企業(yè)數(shù)量（家）富山工業(yè)園219.54.6155新青工業(yè)園40010300平沙游艇制造區(qū)20——40三灶工業(yè)園300——300高欄港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)547.917——航空產(chǎn)業(yè)園13——20產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點西部城區(qū)產(chǎn)業(yè)實力雄厚，工業(yè)產(chǎn)值占全市均在50%以上，呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭西部工業(yè)基礎良好，近年來規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值占全市比重超過百分之五十，顯示了西部經(jīng)濟實力的雄厚，并且呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭22產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點現(xiàn)狀的配套服務需求由若干個層次較低的“產(chǎn)業(yè)—生活”中心滿足，僅能提供最基本配套功能23高欄港經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)新青工業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)園富山工業(yè)園平沙游艇制造區(qū)三灶工業(yè)園斗門城區(qū)金灣城區(qū)居民配套需求由井岸鎮(zhèn)區(qū)90年代水平的落后配套解決產(chǎn)業(yè)園和城區(qū)低端人口就近由基本的配套解決，高端人口前往中心城區(qū)解決需求居民配套需求由三灶鎮(zhèn)區(qū)90年代水平的落后配套解決居民配套需求由紅旗鎮(zhèn)區(qū)90年代水平的落后配套解決富山工業(yè)園職工宿舍三灶鎮(zhèn)落后配套斗門鎮(zhèn)落后配套產(chǎn)業(yè)工人住在集體宿舍，其他配套需求就近解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點高端產(chǎn)業(yè)人口采用鐘擺式的通勤生活方式，致使西部無法匯聚優(yōu)秀人才和優(yōu)勢資源24低端人口依賴工作地附近的基本配套解決生活問題高端人口需要通勤來達到工作和生活的平衡低價農(nóng)民房職工宿舍周邊學校簡單商業(yè)周邊基礎生活配套就可以滿足低端人口的生活需求，所以低端人口基本不存在遠距離通勤問題，對于高品質(zhì)的生活配套也無太大要求。上午，珠海大道往西行方向擁堵下午，珠海大道往東行方向擁堵“珠海很多個體戶和公務員，住在吉大香洲工作在西區(qū)，所以上下班的時候珠海大道很堵

，珠海剛需客一般都被擠到坦洲買房，也導致往坦洲方向上下班堵車嚴重。“

產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點西區(qū)人口結構多元，外來人口比重大。人口遷移的主要動力為產(chǎn)業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)洼地、西部城區(qū)規(guī)劃開發(fā)引力25產(chǎn)業(yè)人口市區(qū)外溢人口省外養(yǎng)老投資人口西區(qū)人口結構多元港澳人群斗門/金灣區(qū)原住民珠海目前主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)有9個，其中西部城區(qū)分布了6個，是西部經(jīng)濟的重要支撐。帶來產(chǎn)業(yè)人口在西部城區(qū)的不斷聚集；從西部城區(qū)現(xiàn)狀總人口及戶籍人口對比可以發(fā)現(xiàn)，戶籍人口占總人口比例約49%數(shù)據(jù)來源：珠海/斗門區(qū)統(tǒng)計年鑒、珠海統(tǒng)計概覽相比三亞這里更有優(yōu)勢，這里唯一和港澳相連，兩個機場，珠海和澳門機場，港珠澳大橋，港珠城軌。這里區(qū)位優(yōu)勢非常優(yōu)越；回顧珠海房地產(chǎn)發(fā)展，從90年開始每年來珠海的外地的人占買房的50%，尤其北方過來買的多，以后會來的更多，霧霾沙塵暴等原因北方環(huán)境惡化97.148.04人口結構西部城區(qū)服務業(yè)發(fā)展嚴重不足，配套不完善且檔次低，不能滿足人群的日常生活需求26消費環(huán)境及配套特點從問卷中可以反映出，西部城區(qū)消費環(huán)境極差，各種配套供應檔次及體量均不足，西區(qū)產(chǎn)業(yè)人群對生活性配套和休閑娛樂設施需求高西部現(xiàn)在的休閑娛樂配套低端，大型商業(yè)綜合體極度缺乏，餐飲檔次低；電影院規(guī)模小檔次低；教育和醫(yī)療配套不足，尤其是國際學校

現(xiàn)狀消費配套的缺失，導致大量的中高層收入人群消費外溢至市區(qū)及周邊城市27西部城區(qū)產(chǎn)業(yè)高管主要消費空間西部現(xiàn)