物業(yè)管理 第11章物業(yè)管理經(jīng)費與財務管理 第五節(jié)

第十一章物業(yè)管理經(jīng)費與財務管理第五節(jié)物業(yè)管理企業(yè)的財務管理制作人：王木木一、物業(yè)服務企業(yè)財務管理的含義與內(nèi)容二、有關(guān)物業(yè)服務企業(yè)財務管理的規(guī)定三、《財務管理規(guī)定》的適用范圍四、代管基金的概念及管理五、成本和費用六、營業(yè)收入及利潤財務管理的含義企業(yè)財務管理是指企業(yè)為了取得更大的效益，按照資金運動規(guī)律和國家財經(jīng)政策，籌集、運用、分配、監(jiān)督企業(yè)資金，處理企業(yè)同各方面的財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作，是企業(yè)管理活動的基礎和中心。物業(yè)服務企業(yè)財務管理是指物業(yè)服務企業(yè)的財務活動，是協(xié)調(diào)、處理各方面財務關(guān)系的一項經(jīng)濟管理工作。1、資金的籌集2、資金的投放3、資金的收回和分配內(nèi)容

——物業(yè)管理企業(yè)的管理基礎和中心物業(yè)服務企業(yè)是以盈利為目的的經(jīng)濟實體，而從事生產(chǎn)經(jīng)營的必要條件是具有一定數(shù)量的資金。物業(yè)管理資金的籌集共性：以盈利為目標，追求利潤最大化。特性：取得相對穩(wěn)定的租金收入和有償服務收入物業(yè)管理資金的籌措管理♀物業(yè)管理資金籌措的概念♀物業(yè)管理資金籌措的渠道指物業(yè)管理企業(yè)在開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營活動中，運用各種籌資形式，經(jīng)濟而有效地籌集資金的過程。公共性服務收費物業(yè)服務費公眾代辦性服務收費特約服務收費2.經(jīng)營性收入3.專項維修資金住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪做他用。1999年1月1日實施的《住宅共用部位共用設施設備專項維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）中第5條規(guī)定：（1）商品住房在銷售時，購房者與售房者應當簽定有關(guān)維修基金繳交約定，購房者應當按購房款式２％—３％的比例向售房單位繳交維修基金。（2）公用住房售后的維修基金來源于兩部分：4.金融機構(gòu)信貸資金信用貸款抵押貸款5.發(fā)行債券平價發(fā)行、溢價發(fā)行、折價發(fā)行三種方式售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的２０％，高層住宅不低于售房款的３０％。該部分基金屬售房單位所有；購房者按購房款式２％的比例向售房單位繳交維修基金。8.其他途徑的創(chuàng)收♀資金籌措方案的分析與評估6.發(fā)行股票7.國家和地方政府承擔城市建設維護費、市政公用設施維修、綠化等部分有關(guān)費用的投入物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育附加費，兩稅一費合計為經(jīng)營總收入的5.5%籌資結(jié)構(gòu)分析籌資成本分析物業(yè)服務企業(yè)籌集資金的目的是為了把資金運用于生產(chǎn)經(jīng)營活動，以便獲得盈利。物業(yè)管理企業(yè)可以把籌集到的資金用于購置固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)等形成對內(nèi)投資，也可用于購買其他企業(yè)的股票、債券，或與其他企業(yè)聯(lián)營形成對外投資。財務管理部門要會同有關(guān)的管理者共同參與資金的投放，做出有關(guān)直接影響當前和未來企業(yè)資源利用的決策，決定企業(yè)經(jīng)營所需要的全部資產(chǎn)的數(shù)量，投資結(jié)構(gòu)及組合，使企業(yè)取得最大的效益。資金的收回和分配物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營取得營業(yè)收入，收回資金。營業(yè)收入，扣除營業(yè)成本和稅金后，其余部分為企業(yè)的營業(yè)利潤。營業(yè)利潤、投資凈收益和其他凈收入構(gòu)成企業(yè)的利潤總額，在繳納所得稅后應按規(guī)定的程序進行分配。首先彌補虧損，其次提取公積金、公益金，最后向所有者分配利潤。財務管理的內(nèi)容

——物業(yè)管理企業(yè)的管理基礎和中心1、資金的籌集2、資金的投放3、資金的收回和分配物業(yè)管理企業(yè)的籌資管理、投資管理和利潤分配管理三個方面相互聯(lián)系、相互依存、共同構(gòu)成了企業(yè)財務管理的基本內(nèi)容。有關(guān)物業(yè)服務企業(yè)財務管理的規(guī)定我國企業(yè)財務體系由《企業(yè)財務通則》、行業(yè)財務制度、企業(yè)內(nèi)部財務管理辦法從大到小三個層次組成。財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》明確規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》，并根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營特點和管理要求，對物業(yè)服務企業(yè)的共性財務政策部分按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》，特性財務政策部分按照《財務管理規(guī)定》執(zhí)行?！敦攧展芾硪?guī)定》的適用范圍1.《財務管理規(guī)定》適用于大陸的各類物業(yè)服務企業(yè)。凡屬于大陸的物業(yè)服務企業(yè)，不論所有制性質(zhì)如何，也不論其組織形式、經(jīng)營方式如何，都應執(zhí)行。2.物業(yè)服務企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他多種經(jīng)營活動，按照兼營業(yè)務的性質(zhì)，執(zhí)行相應行業(yè)的財務制度。代管基金的概念及管理1.代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位和共用設施設備維修資金，屬于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有。2.代管資金的管理：專戶存儲、專項使用3.物業(yè)共用部位和共用設施設備經(jīng)營收益的管理：屬于相關(guān)業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金成本和費用（一）營業(yè)成本營業(yè)成本的構(gòu)成：成本和費用是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的貨幣表現(xiàn)。對成本和費用的管理是物業(yè)服務企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本是指企業(yè)在從事物業(yè)管理過程中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修管理和服務所發(fā)生的各項直接支出。直接人工費直接材料費間接費用包括安全保衛(wèi)、清潔綠化、共用設施維修管理人員的工資、獎金、津貼及福利費等包括企業(yè)從事物業(yè)管理活動中直接消耗的各種低值易耗品、物料用品等物業(yè)管理單位為組織和管理本轄區(qū)物業(yè)管理活動所發(fā)生的共同費用，包括物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金、津貼、福利費、交通運輸費、固定資產(chǎn)折舊費等。進行營業(yè)成本核算應注意的幾個問題：1.實行一級成本核算的企業(yè)，為簡化成本核算，可以不設間接費用，所發(fā)生的各項支出直接計入管理費用；2.《財務管理規(guī)定》中確定的營業(yè)成本是針對物業(yè)服務企業(yè)的主營業(yè)務來講的。企業(yè)主營業(yè)務以外的其它附營活動，其成本核算比照相關(guān)的行業(yè)財務制度執(zhí)行，但無論如何核算，均要作為其他業(yè)務支出納入物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營手指體系管理。（二）期間費用物業(yè)服務企業(yè)的期間費用是指與企業(yè)經(jīng)營沒有直接關(guān)系或關(guān)系不密切，不需在各個會計期分攤，直接計入當期損益的費用。

主要包括：（三）不得列入成本和費用的項目：購置和建造固定資產(chǎn)、購入無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出屬于資本性支出，不得列入成本費用。管理費用財務費用營業(yè)收入及利潤（一）營業(yè)收入1、主營業(yè)務收入：物業(yè)管理收入物業(yè)經(jīng)營收入物業(yè)大修收入企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入2.其他業(yè)務收入：房屋中介代銷手續(xù)費收入材料物資銷售收入廢品回收收入商業(yè)用房經(jīng)營收入無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入3、房屋出租收入與商業(yè)用房經(jīng)營收入的區(qū)別：4、物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入的確認原則（1）企業(yè)與業(yè)主委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應據(jù)此所規(guī)定的付款日期，作為營業(yè)收入的實現(xiàn)；（2）物業(yè)大修收入，應當根據(jù)業(yè)主委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人簽證認可的工程價款結(jié)算賬單確認為營業(yè)賬單的實現(xiàn)房屋出租收入作為主營業(yè)務收入；商業(yè)用房經(jīng)營收入屬于其他業(yè)務收入。（二）利潤1、利潤總額的概念及其組成內(nèi)容利潤總額是企業(yè)在一定時期內(nèi)實現(xiàn)盈虧的總額，集中反映了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動各方面的效益。利潤總額=營業(yè)利潤+投資凈收益+營業(yè)外收支凈額+補貼收入營業(yè)利