稅法第七章第四節(jié)

土地增值稅法土地增值稅法模塊一：土地增值稅的核算模塊二：土地增值稅的申報案例導入學習目標學習要點學習內(nèi)容

經(jīng)典自測題案例導入某外商投資企業(yè)，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2005年有關(guān)經(jīng)營情況如下：

（1）2月1日與當?shù)亟ㄗh銀行簽訂借款合同一份，合同記載借款金額2000萬元，借款期限10個月，還款到期日11月30日。

（2）2月中旬用借款2000萬元和自有資金800萬元，購得非耕地40000平方米的使用權(quán)用于開發(fā)寫字樓和商品房，合同記載土地使用權(quán)為60年，2月末辦完相關(guān)權(quán)屬證件。

（3）第一期工程（“三通一平”和第一棟寫字樓開發(fā)）于11月30日竣工，按合同約定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”費用400萬元和寫字樓建造費用7200萬元。寫字樓占地面積12000平方米，建筑面積60000平方米。

中，7000平方米用于先租后售，11月30日簽訂租賃合同約定出租時間先定一年，租金從12月1日起計算，每月收租金21萬元，合同共記載租金252萬元，租金每月收一次；另外3000平方米轉(zhuǎn)為本企業(yè)固定資產(chǎn)作辦公費用。11月30日用于出租和自用的房屋面積已全部辦好相關(guān)出租、資產(chǎn)轉(zhuǎn)賬手續(xù)，于當日全部交付并從12月1日使用。

（5）在售房、租房等過程中發(fā)生銷售費用1500萬元；發(fā)生管理費用（不含印花稅）900萬元（其中交際應(yīng)酬費80萬元）。（說明：計算土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10%）

（4）到12月31日為止對外銷售寫字樓50000平方米，全部簽了售房合同，每平方米售價0.32萬元，共計收入16000萬元，按售房合同規(guī)定全部款項于12月31日均可收回，有關(guān)土地權(quán)證和房產(chǎn)證次年為客戶辦理。其余的10000平方米根據(jù)上述資料，回答一下問題：（1）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的取得土地使用權(quán)支付的金額；（2）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本金額；（3）征收土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他項目金額；（4）2005年應(yīng)繳納的土地增值稅。

學習目標理解并掌握土地增值稅的有關(guān)概念，能夠正確計算應(yīng)納稅額；掌握土地增值稅納稅申報的程序。學習要點1.應(yīng)稅收入的確定2.扣除項目的確定3.增值額的確定4.土地增值稅應(yīng)納稅額的核算5.對若干具體情況的判定6.土地增值稅的納稅申報模塊一：土地增值稅的核算一、納稅義務(wù)人二、征稅范圍三、四級超率累進稅率表四、應(yīng)納稅額的計算五、稅收優(yōu)惠學習內(nèi)容一、納稅義務(wù)人土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。不論是法人還是自然人，不論是內(nèi)資企業(yè)還是外資企業(yè)，不論是何種經(jīng)濟性質(zhì)，不論是哪一部門，只要發(fā)生土地增值稅有關(guān)政策所涉及的征稅范圍，均應(yīng)繳納土地增值稅。二、征稅范圍征稅范圍轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。征稅范圍判定標準

標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。標準之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

?上述三個標準必須同時具備，即轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，或房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。三、四級超率累進稅率表

項目級次

增值額占扣除項目金額比例稅率速速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%～100%（含100%）40%5%3超過100%～200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%四、應(yīng)納稅額的計算計稅依據(jù)的基本規(guī)定

土地增值稅的征稅對象是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

1.應(yīng)稅收入

2.增值額的扣除稅額核算應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款和相關(guān)經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入(如無形資產(chǎn)收人，具有財產(chǎn)價值的權(quán)利)。對實物收入和其他收入需經(jīng)有關(guān)部門評估確認。四、應(yīng)納稅額的計算--增值額的扣除對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項目：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項目：

1.房屋及建筑物的評估價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

四、應(yīng)納稅額的計算--稅額核算

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額例題：某工業(yè)企業(yè)2003年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關(guān)費用3700萬元，繳納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅多少？扣除項目金額＝3700+277．5=3977．5萬元?土地增值額＝5000-3977．5=1022．5萬元?增值額與扣除項目比率＝1022．5÷3977．5＝26％，適用稅率為30％，扣除率為0應(yīng)納土地增值稅＝1022．5×30％＝306．75萬元。

解析五、稅收優(yōu)惠

建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

注釋：20%是起征點，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

五、稅收優(yōu)惠個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：

（1）居住滿5年或5年以上的，免征；

（2）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

（3）居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

【判斷題】個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿3年或3年以上的，免予征收土地增值稅。（×）解析：居住滿3年未滿5年的，減半征稅模塊二：土地增值稅的申報納稅申報相關(guān)規(guī)定納稅申報表及其填寫學習內(nèi)容納稅申報相關(guān)規(guī)定申報時間

土地增值稅的納稅申報時間為納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同后7日內(nèi)。納稅地點

土地增值稅的納稅地點為房地產(chǎn)所在地(即房地產(chǎn)坐落地)主管稅務(wù)機關(guān)。如果納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。實際工作中，納稅地點的確定又可分為兩種情況：1．納稅人是法人時：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應(yīng)在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果不一致的，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅申報相關(guān)規(guī)定

2．納稅人是自然人時：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致的，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果不一致的，則應(yīng)在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。經(jīng)典自測題【選擇題】

1.2004年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該商品房所在地的省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%；銷售商品房繳納的有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售該商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。

A.2256.5萬元B.2445.5萬元C.3070.5萬元D.3080.5萬元

【答案】B

【解析】根據(jù)土地增值稅法計算方法與步驟，計算過程如下：

計算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（萬元）；

計算土地增值額＝14000－7010＝6990（萬元）；

計算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、扣除系數(shù)5%；

應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（萬元）。

2.某生產(chǎn)企業(yè)2007年轉(zhuǎn)讓一棟八十年代末建造的辦公樓，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，繳納相關(guān)稅費共計25萬元。該辦公樓原造價300萬元，如果按現(xiàn)行市場價的材料、人

工費計算，建造同樣的辦公樓需800萬元，該辦公樓經(jīng)評估還有四成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓繳納的土地增值稅為（）萬元。

A.16.5B.22.5C.25.5D.14.5【答案】A

【解析】辦公樓的成新度折扣率為40%，即4成新，其評估價＝800×40%。

扣除項目金額＝－800×40%＋25＝345（萬元）

增值額＝400－345＝55（萬元）

增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，適用稅率30%。

該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅＝（400－800×40%－25）×30%＝16.5（萬元）。

【計算題】某市轎車生產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊生產(chǎn)車間，取得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有權(quán)機構(gòu)評估，成新度為30%，目前建造同樣的生產(chǎn)車間需要15