養(yǎng)老公寓技術(shù)點(diǎn)

·XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX201X養(yǎng)老公寓技術(shù)點(diǎn)研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r養(yǎng)老公寓案例分析2＃養(yǎng)老公寓方案設(shè)計(jì)Ⅰ.養(yǎng)老公寓技術(shù)點(diǎn)研究定義養(yǎng)老公寓（apartmentfortheaged），定義是專門供老年人集中居住，符合老年生理、心理特征的公寓式老年住宅，其具備餐飲、清潔、看護(hù)、文化娛樂、醫(yī)療保健等服務(wù)體系，是一種綜合管理的住宅類型。服務(wù)于周邊城市或者社區(qū)：養(yǎng)老公寓的主要作用是用來為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)，這種城市養(yǎng)老公寓不但能夠?yàn)槔夏耆颂峁┗镜酿B(yǎng)老服務(wù)和精神文化生活，更可以形成一個(gè)服務(wù)輻射區(qū)域，為周邊的城市提供多元的適老化的服務(wù)，也可以成為社區(qū)提供各種托老、養(yǎng)老、上門服務(wù)的綜合后臺，有利于城市中的資源集約發(fā)展。

以房屋租賃或者出售為主要形式：這個(gè)是養(yǎng)老公寓和其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不同之處，普通的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老主要是以政府和福利機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，旨在養(yǎng)老救助。而以房屋租賃和出售是養(yǎng)老事業(yè)市場化的表現(xiàn)，傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于體制和所有制的制約，難以適應(yīng)市場化需求，而養(yǎng)老公寓是養(yǎng)老市場化調(diào)節(jié)下誕生的重要產(chǎn)物。服務(wù)的主要對象：對服務(wù)對象進(jìn)行界定，主要針對健康可以自理的和需要短期輕型護(hù)理服務(wù)的老年人，對于生活嚴(yán)重不能自理的老人，應(yīng)送往專門的養(yǎng)老院、護(hù)理院和醫(yī)院進(jìn)行專門的看護(hù)。能復(fù)合的、多元化的、社區(qū)性的一種公寓式老年住宅。城市養(yǎng)老公寓不但要為各個(gè)階段的老人提供相應(yīng)的服務(wù)，還要為城市社區(qū)服務(wù)，他就必須有著多種功能的復(fù)合，必須有適應(yīng)多種人群多種需求的多元化發(fā)展，其應(yīng)該是集居住、接待、餐飲、清潔、看護(hù)、文化娛樂、醫(yī)療保健等功能于一身的養(yǎng)老綜合體。解析養(yǎng)老公寓養(yǎng)老公寓的功能組成養(yǎng)老公寓的功能組成單元式養(yǎng)老公寓是以交通核為核心布置住房單元的平面布局形式，主要有一梯兩戶、三戶、多戶等類型，通過樓梯、電梯等豎向交通系統(tǒng)進(jìn)行豎向交通組織。優(yōu)點(diǎn)：這種交通核位于戶型的中央，可以充分利用外墻為住戶提供良好的采光、通風(fēng)和視野，大多數(shù)的商品住宅都采用這種形式，缺點(diǎn)：交通空間比較封閉，空間不夠明亮寬敞，布局會過于私密，不利于交往，缺少觸發(fā)交往的空間。

單元式廊式庭院式廊式的平面布局是通過走廊將各個(gè)居住單元和服務(wù)功能聯(lián)系在一起。優(yōu)點(diǎn)：交通空間利用率較高，同層的入住老人相對單元式的更多，可相互交流的可能變大。廊式布局也可以與景觀環(huán)境良好結(jié)合，可以根據(jù)朝向、通風(fēng)、觀景結(jié)合，選擇最適宜的角度和布局形式。缺點(diǎn):走廊交通會帶來比較多的干擾，對私密性有影響。庭院式是指各個(gè)居住單元、服務(wù)用房或者公共用房等功能圍繞著內(nèi)庭院靈活布置的一種平面布局形式，獨(dú)立式、單元式、廊式的公寓都可以圍合成庭院空間，優(yōu)點(diǎn)：空間內(nèi)向而親切，空間層次更加豐富，改善室內(nèi)的空間質(zhì)量和采光通風(fēng)環(huán)境，養(yǎng)老公寓的空間組織平面布局分置型同層合置型分層合置型功能分區(qū)明確，流線清晰；合空間層次多樣，可以充分利用屋

頂平臺、連廊等；充分整合和利用資源；服務(wù)居住區(qū)，并人流促進(jìn)交往活動；易被干擾，注意動靜分區(qū)。垂直分區(qū)明確，高效；多層化，高層化，節(jié)約用地；體量感巨大，應(yīng)減小尺度。養(yǎng)老公寓的空間組織豎向布局老年人對養(yǎng)老公寓居住環(huán)境的要求老年人對養(yǎng)老公寓居住條件的選擇老年人對居住需求的調(diào)查老年人對養(yǎng)老公寓室內(nèi)配套的需求老年人對養(yǎng)老公寓室外配套的需求老年人對居住需求的調(diào)查私密性：老年人需要一個(gè)屬于自己，不被干擾的空間;社會交往：應(yīng)為老年人提供一個(gè)進(jìn)行社會交往的公共空間；可選擇性：應(yīng)為老年人提供多種可選擇性，并有控制的能力；標(biāo)志系統(tǒng)：它為記憶力減退的老年人提供活動上的方便；安全感和安全性：為活動能力減退的老年人提供活動的安全性，使他們有安全感；可達(dá)性和易操作：供老年人活動的空間應(yīng)有很好的可達(dá)性（即無障礙）。常用設(shè)施（如門、窗、家電）應(yīng)易于操作；適度刺激性和挑戰(zhàn)性：一個(gè)有適度挑戰(zhàn)性的環(huán)境將促進(jìn)老年人的經(jīng)?；顒?；適度的聲光環(huán)境：它將大大方便視力和聽力已經(jīng)減退的老年人的活動；環(huán)境的熟悉性和連續(xù)性：環(huán)境的設(shè)計(jì)應(yīng)有一定的地方傳統(tǒng)，并成為往日生活的延續(xù)，使老年人不感到陌生;尺度適宜的細(xì)部：它可以使老年人處處感到方便和愉快。

安全性可變性選擇性自立性健康性養(yǎng)老公寓的設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)特點(diǎn)為活躍老人設(shè)計(jì)的獨(dú)立式公寓，在建筑上貼近家的感覺。以“隱形適老化”為主題，在滿足老人身體變化需求的同時(shí)，不對老人心里造成過多的老化暗示。獨(dú)立式公寓服務(wù)式公寓護(hù)理式公寓為辦半護(hù)理老人設(shè)計(jì)的服務(wù)式公寓，在建筑上偏酒店、療養(yǎng)院等公建，戶型更集中，人流更密集、服務(wù)更貼身。為全護(hù)理老人設(shè)計(jì)的護(hù)理公寓，在建筑上與醫(yī)院住院部基本一致，每層樓都有護(hù)士站，并集中洗浴、康復(fù)室等專業(yè)護(hù)理設(shè)施。養(yǎng)老公寓按照護(hù)理等級分類結(jié)合本案的實(shí)際情況，我們的方案更靠近服務(wù)式公寓。養(yǎng)老公寓戶型設(shè)計(jì)單身家庭戶型一般為1K（1室+1廚房，使用面積約為30㎡左右）或1DK（1室+1餐室兼廚房，使用面積為30-50㎡），夫婦家庭戶型一般為1DK（使用面積為30-50㎡）或2DK（2室+1餐室兼廚房，使用面積為50㎡以上）。戶型特點(diǎn)1DK1DK1DK2DK1、每棟公寓均配置電梯,其中擔(dān)架電梯一部3、玄關(guān)：玄關(guān)附近設(shè)置座位和衣帽室戶門退后：門戶退后60mm，方便擔(dān)架出入戶門寬度：入戶門垛凈寬度1500mm,方便老人開啟4、衛(wèi)生間門寬：衛(wèi)生間門寬至少800mm，滿足輪椅出入最小尺度5、衛(wèi)生間：衛(wèi)生間采用輕質(zhì)隔墻，業(yè)主如需采用輪椅，可自行將櫥衛(wèi)空間擴(kuò)大，滿足輪椅回輪所需空間。衛(wèi)生間設(shè)置為淋浴，放置淋浴凳，保證老人安全6、室內(nèi)地面：陽臺、衛(wèi)生間、廚房的完成面與起居室，臥室齊平，防止老人摔倒廚房：開敞式廚房、操作臺設(shè)計(jì)為L型，方便輪椅轉(zhuǎn)動時(shí)操作室內(nèi)家具：室內(nèi)一體化設(shè)計(jì)，形成連續(xù)界面，可作扶手使用室內(nèi)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)特點(diǎn)養(yǎng)老公寓戶型設(shè)計(jì)養(yǎng)老公寓戶型設(shè)計(jì)衛(wèi)生間細(xì)部尺寸養(yǎng)老公寓的戶型設(shè)計(jì)更注重?zé)o障礙設(shè)計(jì)，充分考慮輪椅的使用。Ⅱ.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r政策支持《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號）支持社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。各地要根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃布局要求，統(tǒng)籌考慮建設(shè)各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。在資本金、場地、人員等方面，進(jìn)一步降低社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的門檻，簡化手續(xù)、規(guī)范程序、公開信息，行政許可和登記機(jī)關(guān)要核定其經(jīng)營和活動范圍，為社會力量舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供便捷服務(wù)?！逗戏适谐薪赢a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展若干政策（試行）》（合政[2011]53號）新建、擴(kuò)建（或租賃經(jīng)營）床位數(shù)50張以上養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的，經(jīng)市民政部門認(rèn)定，在正常運(yùn)行一年后，按每張床位0.2萬元給予一次性開辦補(bǔ)助；新建、擴(kuò)建（或租賃經(jīng)營）床位數(shù)300張以上養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的，經(jīng)市民政部門認(rèn)定，在正常運(yùn)行一年后，按每張床位0.5萬元給予一次性開辦補(bǔ)助。征地自建養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)的，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。發(fā)展現(xiàn)狀及問題發(fā)展現(xiàn)狀支2013年國務(wù)院出臺了35號文件，鼓勵(lì)社會力量興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，各地隨之相繼在土地、稅費(fèi)等方面推出了優(yōu)惠政策，帶動了2014年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。一方面政府找準(zhǔn)自身定位、保基本兜底線，建設(shè)福利性養(yǎng)老設(shè)施，并制定相關(guān)政策積極推動養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。另一方面，以地產(chǎn)、險(xiǎn)資等企業(yè)為代表的社會力量大舉進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量急劇上升。在政府和市場兩股力量的共同促進(jìn)下，全國養(yǎng)老床位數(shù)大幅上升。問題空置率——據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008~2013年間，床位空置率由19％上升到38％。這一方面是由于目前中國尚屬于老年人口低齡化時(shí)期，護(hù)理要求不高；另一方面則是因?yàn)樾陆B(yǎng)老項(xiàng)目多建設(shè)在郊外，不適合護(hù)理型老人居住。盲目性——一些養(yǎng)老項(xiàng)目匆忙上馬，以類似商業(yè)地產(chǎn)的模式快速開發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段沒有運(yùn)營管理方的配合。完工后或因找不到合適的運(yùn)營團(tuán)段而擱置，或經(jīng)營不佳。在實(shí)際使用時(shí)，也出現(xiàn)了建筑設(shè)計(jì)與運(yùn)營管理需求的錯(cuò)位，導(dǎo)致使用不便、管理服務(wù)效率降低、維護(hù)運(yùn)營成本增大等問題。挑戰(zhàn)隨著養(yǎng)老服務(wù)市場化，養(yǎng)老設(shè)施類型也日漸多樣化，出現(xiàn)了如醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、社區(qū)小規(guī)模多功能等不同于常規(guī)養(yǎng)老院的新型模式，這些模式對建筑設(shè)計(jì)提出新要求。在當(dāng)前中國老齡人口尚處低齡化狀態(tài)下，養(yǎng)老設(shè)施入住者中有一部分是自理、半自理老人。但在若干年以后，他們將步入高齡化階段，身體狀況下降，護(hù)理需求增大。因此，養(yǎng)老設(shè)施在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就能夠做好“潛伏性”設(shè)計(jì)，滿足未來老人需要護(hù)理時(shí)的空間需要。未來在規(guī)劃設(shè)計(jì)前期，運(yùn)營方或運(yùn)營顧問應(yīng)參與進(jìn)來，設(shè)計(jì)者需充分結(jié)合運(yùn)營管理模式與需要進(jìn)行設(shè)計(jì)上的應(yīng)對與配合。需要應(yīng)對多樣化的設(shè)施類型需要滿足對適應(yīng)性、靈活性的要求需要設(shè)計(jì)者與運(yùn)營方雙方具備跨專業(yè)充分溝通、相互滲透的能力Ⅲ.養(yǎng)老公寓案例分析項(xiàng)目區(qū)位：日本東京項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積4.27萬平方米，12棟電梯公寓，276套獨(dú)立式居住公寓。項(xiàng)目配套：底層優(yōu)雅餐廳、健身和水療館、圖書館、商務(wù)中心、社交室、日式盆浴、花園與戶外廣場SunCityGinzaEast首層平面圖SunCityGinzaEast居住空間公共活動空間后勤服務(wù)電梯廳居住空間公共活動空間后勤服務(wù)電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層平面圖SunCityGinzaEast項(xiàng)目區(qū)位：馬薩諸塞州、戴達(dá)姆項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積4.27萬平方米，12棟電梯公寓，276套獨(dú)立式居住公寓。項(xiàng)目配套：餐廳、活動室、家庭式廚房、健身區(qū)、高爾夫推桿練習(xí)果嶺、社區(qū)活動室NewbridgeontheCharlesNewbridgeontheCharles社區(qū)活動中心平面圖NewbridgeontheCharles公寓中心平面圖項(xiàng)目區(qū)位：上海浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)上項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積10萬平方米，12棟電梯公寓，834套公寓住宅?？商峁?600個(gè)床位。項(xiàng)目配套：健康會所、生活廣場、室內(nèi)游泳池、水療、美容美發(fā)廳、洗浴中心、超市、菜市場、咖啡吧、網(wǎng)吧、影視廳、老年大學(xué)、醫(yī)院等上海親和源老年公寓上海親和源老年公寓親和源推出的房型主要有一房和三房兩種，一房面積有57平米、71平米和79平米三種，三房面積約119平米，戶型共同點(diǎn)都是將客廳與餐廳合二為一，有大面積南向陽臺設(shè)計(jì)，比較適合老年人曬曬太陽，廚房都是L型設(shè)計(jì)，操作起來比較方便，衛(wèi)生間也采取了很人性化的設(shè)計(jì)，干濕分離，方便老人。57.83㎡一室一廳一廚一衛(wèi)71.73㎡一室一廳一廚一衛(wèi)79.59㎡一室一廳一廚一衛(wèi)119.7㎡一室一廳一廚一衛(wèi)戶型平面圖項(xiàng)目區(qū)位：惠州市惠東縣巽寮灣國際濱海旅游渡假區(qū)項(xiàng)目定位：養(yǎng)生養(yǎng)老公寓項(xiàng)目特點(diǎn)：高端濱海度假養(yǎng)生社區(qū)金海灣陽光假日養(yǎng)生公寓每一層的公共鄰里空間多元化的公共空間為老年人提供交流空間和建立鄰里關(guān)系的場所，避免心里孤獨(dú)金海灣陽光假日養(yǎng)生公寓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖公共活動空間交通空間居住空間電梯廳金海灣陽光假日養(yǎng)生公寓戶型平面圖房型方正，干濕分離，布局簡約合理；3.9m開間設(shè)計(jì)，打造舒適和諧居住環(huán)境；約8㎡景觀陽臺，閱覽無限風(fēng)光。寬闊雙廳布局，區(qū)域功能相對獨(dú)立；客廳與花池相連，推窗既后花園；270°景觀陽臺，無限空間享自由Ⅲ.養(yǎng)老公寓方案設(shè)計(jì)區(qū)位分析包河區(qū)義興醫(yī)院合肥長江醫(yī)院駱崗衛(wèi)生院繞城高速醫(yī)院2.2km2.9km3.2km地塊位于合肥市包河區(qū)。處于科研教育和居住社區(qū)之間的中間帶，地塊北側(cè)規(guī)劃有中央商務(wù)區(qū)。西側(cè)規(guī)劃有風(fēng)景優(yōu)美的公園總部基地，東側(cè)是文化創(chuàng)意旅游區(qū)。在基地東南側(cè)還規(guī)劃有風(fēng)景秀麗的休閑旅游區(qū).該基地地塊西側(cè)有河流穿過，水質(zhì)較為清澈，河面寬大約15m，具備一定的景觀資源。2km1km功能配套醫(yī)療救護(hù)生活照料精神贍養(yǎng)日間看護(hù)檔案管理輸液健康講座配藥餐廳洗衣房圖書館棋牌室茶室室外活動場地分析和住區(qū)共同管理，共享景觀環(huán)境和活動場地景觀視線室外活動場地流線分析主入口后勤入口車輛流線景觀節(jié)點(diǎn)人行流線外部交通組織順暢，人車流組織明確設(shè)計(jì)規(guī)范要點(diǎn)《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB-T50340-2003）平面圖首層平面圖