城鎮(zhèn)土地分等定級

第四章城鎮(zhèn)土地分等定級1主要內容第一節(jié)土地分等定級基本原理第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級2（一）土地分等定級土地分等定級是在特定目的下，對土地的自然和經濟屬性進行綜合鑒定，并使鑒定結果等級化的過程。一、相關概念第一節(jié)土地分等定級基本原理農用地評價非農用地評價土地分等定級評價（比較性評價）土地描述性評價（解釋性評價）效益性評價適宜性評價現狀評價預期評價定性評價定量評價√√√3（二）城鎮(zhèn)土地等反映城鎮(zhèn)之間的土地的地域差異。它是將各城鎮(zhèn)看作是一個點，研究整個城鎮(zhèn)在各種社會、自然、經濟條件影響下，從整體上表現出的土地差異，土地等的順序是在各城鎮(zhèn)分開進行排列的。一、相關概念第一節(jié)土地分等定級基本原理4一、相關概念第一節(jié)土地分等定級基本原理（三）城鎮(zhèn)土地級反映城鎮(zhèn)內部土地的區(qū)位條件和利用效益的差異。通過分析投資于土地上的資本、自然條件、經濟活動程度和頻率等條件得到土地收益的差異，并據此劃分出土地的級別高低，土地級的順序是在各城鎮(zhèn)內部統(tǒng)一排列的。5

（一）土地質量觀（二）地租理論（三）地價理論（四）區(qū)位理論（五）肥力理論二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理6二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理（一）土地質量觀土地質量：是土地的某些類綜合屬性，一般是由一種或幾種具有共性的土地特性決定的，它是在一定方面影響某類土地利用方式的適宜性。針對性觀點效益性觀點綜合性觀點動態(tài)性觀點7二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理（二）地租理論

地租理論從質和量兩方面反映了地價產生的根源，是地價評估的基礎理論之一，地租最初的含義泛指報酬或收益。地租是直接生產者在農業(yè)（或其他產業(yè)）中所創(chuàng)造的生產物被土地所有者占有的部分，是土地所有權借以實現的經濟形態(tài)。狹義地租指為利用土地所須支付的超輛利潤；廣義地租指利用一切生產要素，如土地、工資、勞動力而取得的所有超額利潤。8二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理（二）地租理論

從質的方面看，只要有土地所有權的存在，只要利用該土地，就必然有地租的存在。從量的方面看，地租又分為級差地租l，II兩種形式。級差地租I是指農業(yè)工人因利用肥沃程度高和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉化的地租；級差地租II是指對同一地塊上的連續(xù)增加投資，便各次投資的生產率不同而產生的超額利潤而轉化的地租。9二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理地價理論是建立在地租理論之上的。一般認為，地價是地租還原得到的，如馬克思認為，土地價格是資本化的地租。

①土地供求理論，認為土地供給與需求是決定地價高低的主要因素。地價與土地的供給量成反比，與需求量成正比。②土地收益理論，認為決定地價高低的根本原因，在于該土地所能提供收益的多少，地價是土地純收益的資本化。（三）地價理論10二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理P=(R—C)/r式中：P——地價；

R——預期總收益，指在正常管理水平、正常市場狀況、最佳土地利用形態(tài)時的收益；

C——預期總成本，它包括各種稅收、營運成本、建筑物折舊等；

r——資本還原率，與一般通行利率、投資風險等有關。（三）地價理論11二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理區(qū)位理論不但是土地定級的理論基礎，也是城鎮(zhèn)土地估價的理論基礎。城市內部各處的人口和經濟密度服從于距離衰減原理。因此，距市中心愈遠，土地使用強度愈低。這一理論和模式是正確計算級差地租的基礎。區(qū)位論廣泛地應用于城市土地利用、廠址選擇、商業(yè)服務業(yè)網點設置、城市體系和經濟區(qū)劃等各個方面。（四）區(qū)位理論12二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理（四）區(qū)位理論13如它們可以分別代表商服業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地和農業(yè)用地。地租額最高的土地利用方式通常是土地生產力即土地效益最大的用地。如一個城市中往往商服業(yè)用地產生的地租額最高，因而商服業(yè)總是有能力占據市中心及交通路口等土地效益較高的地段。在任何一個地段位置上，總有一種用途能比任何其他用途有較高的地租報酬。從單個經濟者的經濟立場和從微觀經濟效益的角度來看，這種用途總是土地的最高層次和最優(yōu)利用。二、土地分等定級的理論基礎第一節(jié)土地分等定級基本原理（四）區(qū)位理論14三、城鎮(zhèn)土地分等定級的對象第一節(jié)土地分等定級基本原理城鎮(zhèn)土地分等的對象是：城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地；土地定級的對象：城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的所有土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等用地也可一同進行評定。15四、城鎮(zhèn)土地分等定級的體系第一節(jié)土地分等定級基本原理城鎮(zhèn)土地分等定級體系等級分層次進行綜合定級分類定級市區(qū)非農業(yè)人口50萬以上的大城市，宜進行綜合定級和分類定級商業(yè)用地定級住宅用地定級工業(yè)用地定級16第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等一、城鎮(zhèn)土地分等的程序1、城鎮(zhèn)土地分等準備工作及外業(yè)調查2、城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化3、計算分等對象的綜合分值，以初步劃定城鎮(zhèn)等4、驗證、調整分等初步結果，評定城鎮(zhèn)土地等

5、編制城鎮(zhèn)土地分等成果6、城鎮(zhèn)土地分等成果驗收7、成果應用和更新17第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（一）城鎮(zhèn)土地分等準備工作土地分等工作由土地行政主管部門組織實施。1、計劃方案準備內容包括：開展城鎮(zhèn)土地分等的區(qū)域和范圍；分等工作的組織和領導；時間劃分和經費預算；需要的技術資料和圖件資料；分等成果圖；分等技術方案。一、城鎮(zhèn)土地分等的程序2、各種表格準備有選擇性地從《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》附錄表格中選擇工作表格。3、工作圖件準備準備有關編制分等成果圖和資料圖所需的工作底圖。18第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇1、影響城鎮(zhèn)土地等次的因素因子層介紹城鎮(zhèn)土地分等因素：指對城鎮(zhèn)土地等有重大影響，并能體現城鎮(zhèn)土地區(qū)位差異的經濟、社會、姿態(tài)條件。分為：2個層次因素因子19第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等7大主要因素、24個因子及選擇要求因素層選擇要求因子層評價指標選擇要求城鎮(zhèn)區(qū)位因素必選交通區(qū)位城鎮(zhèn)交通條件指數必選城鎮(zhèn)對外輻射能力城鎮(zhèn)對外輻射能力指數備選城鎮(zhèn)聚集規(guī)模因素必選城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模必選城鎮(zhèn)人口密度城鎮(zhèn)人口密度備選城鎮(zhèn)非農業(yè)規(guī)模城鎮(zhèn)二三產業(yè)值備選城鎮(zhèn)工業(yè)經濟規(guī)模城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入備選20第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素層選擇要求因子層評價指標選擇要求城鎮(zhèn)基礎設施因素必選道路狀況城鎮(zhèn)人均鋪裝道路面積必選供水狀況城鎮(zhèn)人均生活用水量備選供氣狀況城鎮(zhèn)氣化率備選排水狀況城鎮(zhèn)排水管道密度備選城鎮(zhèn)用地投入產出水平因素備選城鎮(zhèn)非農業(yè)產出效果單位用地二、三產業(yè)增加值備選城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度備選建筑規(guī)定資產投資強度備選城鎮(zhèn)勞動力投入強度備選21第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素層選擇要求因子層評價指標選擇要求區(qū)域經濟發(fā)展水平因素必選區(qū)域GDPGDP綜合指數必選財政狀況地方財政收入綜合指數必選固定資產投資狀況全社會固定資產投資綜合指數必選商業(yè)活動社會消費品零售總額綜合指數必選外貿活動外貿出口額綜合指數備選區(qū)域綜合服務能力因素必選區(qū)域科技水平專業(yè)技術人員比備選金融狀況人均年末銀行儲蓄率存款余額必選郵電服務能力人均優(yōu)點業(yè)務量備選區(qū)域土地供應潛力因素備選區(qū)域農業(yè)人口人均耕地農業(yè)人口人均耕地備選區(qū)域人口密度區(qū)域人口密度備選22第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2、因素、因子的選擇原則（1）指標值變化對城鎮(zhèn)土地質量有顯著影響；（2）指標值有較大的變化范圍；（3）指標反映當前的土地利用發(fā)展趨勢，并對城鎮(zhèn)未來土地等產生影響；（4）能反映不同性質城鎮(zhèn)之間的土地等差異；（5）易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理。二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇23第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等3、影響城鎮(zhèn)土地等的因素、因子選擇方法一般根據特爾菲法進行，必要時可采用主成分分析法作為輔助手段來篩選。二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇24第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等4、城鎮(zhèn)土地分等因素因子權重的確定權重：反映分等因素因子對城鎮(zhèn)土地質量的影響程度。遵循3條原則：（1）權重值與因素對土地質量影響的大小成正比；（2）權重值在0-1之間，各選定因素的權重值之和為1；（3）可單獨選用特爾菲法、因素成對比較法或層次分析法確定，也可用特爾菲法結合其他兩種方法來確定。二、城鎮(zhèn)土地分等因素、因子的選擇25第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等特爾菲法又稱專家打分法，是一種常用的技術測定法，它能對大量非技術性的、無法定量分析的因素作出概率估算，并能將概率估算的結果告訴專家，充分發(fā)揮信息反饋和信息控制的作用，使分散的評估意見逐次收斂，最后集中在一致的評估結果上。操作方法：對各因素進行多輪次的專家打分，最后按下式計算權重值：Wi——第i個因素或因子的權重；Ei——第i個因素或因子經多輪打分后的均值。26第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等要求1）專家應是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會經濟發(fā)展狀況等有關行業(yè)的技術專家、管理專家以及高層次決策者，專家總體權威程度較高，總數為10-40人；2）按照表格3-2-1進行打分。專家打分時應根據相應工作的背景和打分說明進行，并在不協(xié)商的情況獨立打分；3）從第一輪打分起，必須參考上一輪打分的結果進行；4）打分輪次一般為2-3輪。特爾菲法27第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素或因子因素/因子A因素/因子B因素/因子C因素/因子D因素/因子E因素/因子F因素/因子G上一輪平均分上輪方差重要性排序權重值表3-2-1城鎮(zhèn)土地分等因素因子權重調查表特爾菲法28第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等因素成對比較法通過因素間成對比較，對比較結果賦值、排序。即：對所選因素/因子的相對重要性進行兩兩比較、賦值、計算權重。要求：對因素賦值范圍應在0-1之間，同時，兩因素之和等于1；對比結果要符合A因素大于因素B、B因素大于C因素，則A因素大于C因素的關系。29第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等層次分析法（AHP法）對因素/因子的相對重要性進行判斷，組成判斷矩陣，計算權重值。要求：因素相對重要性的判別最好使用特爾菲法測定的數據；判斷矩陣必須通過一致性檢驗。30第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理1、調查的內容（1）分等的基本資料（2）城區(qū)區(qū)位資料（3）城鎮(zhèn)積聚規(guī)模資料（4）城鎮(zhèn)基礎設施資料（5）城鎮(zhèn)用地投入產出水平資料（6）區(qū)域經濟發(fā)展水平資料（7）區(qū)域綜合服務能力資料（8）區(qū)域土地供應潛力資料31第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2、城鎮(zhèn)土地分等資料調查的一般要求（1）除反映增長率的資料外，其他資料時限應在前2年內；應統(tǒng)一時限。（2）同一因素/因子的數據應口徑一致。（3）調查資料應填入《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》規(guī)定的相應表格或調查手簿中。（4）必要的實地考察、補充校核工作。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理32第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等3、城鎮(zhèn)土地分等資料的整理主要內容：選取合適的方法對資料進行標準化處理，為以后因素分值計算工作做準備。標準化處理的方法有2種：位序標準化或極值標準化。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理33第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（1）城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理1）城鎮(zhèn)交通條件指數求取統(tǒng)計各種對外交通手段對各種交通方式分別賦分加總各項得分計算城鎮(zhèn)交通條件指數賦分的標準可選用2種方式之一：一是用特爾菲法或因素成對比較法確定賦分標準；二是參照《城鎮(zhèn)土地分等規(guī)程》提供的賦分標準：有鐵路站點的城鎮(zhèn)每擁有1條國家干線鐵路得6分每擁有一個跨省際高速公路出入口得5分。。。。。。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理34第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2）城鎮(zhèn)輻射能力指數求取通過城鎮(zhèn)所在區(qū)位的貨運總量和客運總量來計算。按照極值標準化公式，對城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運總量和客運總量分別進行標準化處理用特爾菲法或因素成對比較法確定貨運總量和客運總量的權重加權計算城鎮(zhèn)對外輻射能力指數把結果填入相應表格（1）城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理35第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（2）城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料整理將城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)二三產業(yè)增加值、城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入的原始值和標準化值填入有關表格。（3）城鎮(zhèn)基礎設施資料的整理將城鎮(zhèn)年末人均鋪裝道路面積、全年人均生活用水量、城鎮(zhèn)氣化率、排水管道密度的原始值和標準化值填入相應表格。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理36第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（4）區(qū)域經濟發(fā)展水平資料的整理GDP綜合指數、地方財政收入綜合指數、固定資產投資綜合指數、社會消費品零售總額綜合指數、外貿出口額綜合指數的原始值和標準化值填入相應表格。（5）區(qū)域綜合服務能力資料的整理人均年末儲蓄余額、人均全年郵電業(yè)務量、專業(yè)技術人員比的原始值和標準化值填入相應表格。三、城鎮(zhèn)土地分等資料調查與整理37第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分1、初步劃分的要求（1）是在運用多因素綜合評價方法計算分等對象的綜合分值的基礎上確定的；（2）在一個分等初步方案的形成過程中，因子指標的標準化方法應保持一致。38第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等2、因子分值計算的原則（1）在城鎮(zhèn)土地分等因素資料整理的基礎上，采用位序標準化和極值標準化的方法，分別計算分等對象的因子分值，因子分值∈(0-100)。因子分值越大，其對土地質量的影響越大。（2）因子評價指標與土地質量之間存在正相關關系或負相關關系。只有區(qū)域農業(yè)人口人均耕地與土地質量呈負相關，其余因子與土地質量都是正相關。四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分39第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等3、因子分值計算的公式（1）位序標準化的公式Yij——第i個分等對象的第j項因子分值；Xij——第i個分等對象的位序（各分等對象按第j項因子指標值大小進行排序，當指標值與土地質量呈正相關時，排序從大到小進行；反之亦反。）；n——參加分等的城鎮(zhèn)個數。四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分40第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等（2）極值標準化公式Yij——第i個分等對象的第j項因子分值；α(j)，Xj——當第j項因子指標與土地利用效益呈正相關時，α(j)=1且X?=；當第j項因子指標與土地利用效益呈負相關時，α(j)=-1且X?=；Xij——第i個分等對象的第j項指標值；——各分等對象Xij指標的最小值；——各分等對象Xij指標的最大值.3、因子分值計算的公式四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分41第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等舉例已知某因子與土地質量等呈負相關，其指標值為80，已知該因子指標的極限高值和極限低值分別為130和20，則采用極值標準化公式進行標準化后得到的指標值為（）。A45.5B53.3C54.5D61.542（3）因子分值計算按上述原則、要求和公式，對個因素對應的因子指標分別進行標準化處理，得出各因子的分值，將結果填入相關表格。如：表3-2-2城鎮(zhèn)設施因素因子分值計算表3、因子分值計算的公式四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等43表3-2-2城鎮(zhèn)設施因素因子分值計算表編號城鎮(zhèn)名稱道路狀況（人均鋪裝道路面積）供水狀況（人均生活用水量）供氣狀況（氣化率）排水狀況（排水管道密度）城鎮(zhèn)生活設施因素分值原始值標準化值原始值標準化值原始值標準化值原始值標準化值12…n因子權重值標準化方法第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等444、因素分值計算（1）因素分值計算公式Fik——第i個分等對象第k個因素的權重值Wkj——第j項因子對應上層第k個因素的權重值Yij——第i個分等對象第j項因子分值n——第k個因素包含的因子個數（2）綜合分值計算公式Si——第i個分等對象的綜合分值Wk——第k個因素的權重值Fik——第i個分等對象第k個因素的權重值第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分455、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分（1）劃分的原則1）按綜合分值劃分，不同土地等對應不同的綜合分值區(qū)間，最好的土地為1等，以此類推。2）土地等的數目，按國家規(guī)程規(guī)定，?。ㄗ灾螀^(qū)）按3-8個等確定；直轄市3-5個等；省級以下區(qū)域2-5個等；全國和跨省級區(qū)域依實際情況而定。3）按綜合分值和區(qū)域狀況確定2-3個不同的初步分等方案，填入相應表格。第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分46（2）土地等的初步劃分方法數軸法：將綜合分值點標繪在數軸上，選擇點數稀少處作為等間分界；總分頻率曲線法：對綜合分值進行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等四、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分5、城鎮(zhèn)土地等的初步劃分47五、城鎮(zhèn)土地等成果驗證與確定將初步劃分的土地等通過實際市場的一些數據進行證明，看劃分的結果十分與實際一致。城鎮(zhèn)土地等的最終確定應綜合考慮專家和下級行政主管部門的反饋意見，在分等報告中應說明城鎮(zhèn)土地等調整的依據和原因，并將最終確定的土地等填入相應表格。第二節(jié)城鎮(zhèn)土地分等4849第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地是城鎮(zhèn)社會經濟活動的載體。由于社會活動的形式多種多樣，城鎮(zhèn)土地在利用方式和利用程度上有所差異，土地在社會經濟活動中的地位和作用也就不同，所以土地綜合表現為不同的土地質量。50

在一定區(qū)域內評定城鎮(zhèn)土地質量的優(yōu)劣，一般將城鎮(zhèn)作為一個點來看待，區(qū)城中的若干個城鎮(zhèn)就是若干個點。這些區(qū)域中的城鎮(zhèn)，受到具體的地理位置、交通條件、周圍經濟條件和自然條件的影響，以及人們改造土地、投入資本的不同，在區(qū)域中發(fā)揮的作用和所處的地位有很大的差異。這種差異通過土地表現為生產和生活上收益的差異，帶來城鎮(zhèn)之間的整體的級差收益。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級51

當獨立地對一個城鎮(zhèn)進行研究時，城鎮(zhèn)土地表現為面狀分布形態(tài)，由不同類型和利用方式的地塊構成。這些地塊受人工投入資本、土地的自然條件、經濟條件和管理方式的影響。不同的地塊在滿足不同城鎮(zhèn)職能對土地的要求有所差異：土地條件優(yōu)越的地塊，被不同的職能部門所利用后，就比利用差的地塊得到較高的收益，即土地的級差收益。為體現城鎮(zhèn)土地的上述兩個特點，城鎮(zhèn)土地分等定級采用“等”和“級”兩個層次的劃分體系。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級52

土地定級的實質就是依據土地使用價值的優(yōu)劣，評定出土地等級。這種對土地使用價值，即土地質量的評定，是依據影響土地使用價值的土地區(qū)位條件、土地本身的自然條件和改良條件等因素，制訂評估方法和標準，組織專家進行評定，并據此劃分出土地級別，作為土地管理、土地合理利用和土地轉移的基礎。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級53一、城鎮(zhèn)土地定級的任務與目的

城鎮(zhèn)土地定級的任務：根據城鎮(zhèn)土地的經濟和自然屬性及其在社會經濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內部土地質量的地域差異，并評定城鎮(zhèn)土地級。

城鎮(zhèn)土地定級的目的：為全面掌握土地質量及利用狀況，科學管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調控措施、為土地估價、土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃制定提供科學依據。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級54二、城鎮(zhèn)土地定級類型城鎮(zhèn)土地定級包括綜合定級和分類定級兩種類型。綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合評價值的差異劃分土地級。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質量的各種經濟、社會、自然因素進行分析，按分類評價值的差異劃分各類型用地的土地級。分類定級一般有商業(yè)用地定級、住宅用地定級、工業(yè)用地定級等。市區(qū)非農業(yè)人口五十萬以上的大城鎮(zhèn)，必須同時進行綜合定級和分類定級；其它城鎮(zhèn)必須進行綜合定級，必要時可同時進行分類定級。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級55三、城鎮(zhèn)土地定級的對象土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的所有土地；城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等；撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)以后建制鎮(zhèn)面積≥2km2的鎮(zhèn)區(qū)土地。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級56四、工作底圖選擇工作底圖類型：

城鎮(zhèn)地籍圖；土地利用現狀圖；城鎮(zhèn)規(guī)劃圖。比例尺要求：

制圖要求：

土地級別圖統(tǒng)一采用計算機成圖圖件格式

MAPGIS或其他GIS城鎮(zhèn)類型省會城市地級市縣級市、縣城、建制鎮(zhèn)底圖比例尺1:1萬～1:5萬1:5千～1:1萬；1:1千～1:5千第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級57五、城鎮(zhèn)土地定級的原則綜合分析原則主導因素原則地域分異原則土地收益差異原則定量與定性結合原則綜合定級與分類定級相結合的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級581、綜合分析原則城鎮(zhèn)土地級別受到城鎮(zhèn)經濟、社會、自然和生態(tài)環(huán)境等多種因素的影響。除分析單個因素對城鎮(zhèn)土地效益的影響作用，還要分析經濟、社會、自然和生態(tài)環(huán)境等因素對城鎮(zhèn)土地效益的綜合影響作用；土地級別除反映經濟效益外，同時也反映社會、生態(tài)環(huán)境效益以及經濟、社會、生態(tài)環(huán)境綜合效益及差異。五、城鎮(zhèn)土地定級的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級592、主導因素原則影響城鎮(zhèn)土地質量的因素很多且及其影響作用各不相同，定級應重點選擇對土地級別起控制和主導作用的因素作為定級的參評因素，并突出這些因素對土地質量的影響。

五、城鎮(zhèn)土地定級的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級603、地域分異原則土地構成因素特性、優(yōu)劣狀況、對土地效益的影響作用方式和強度，在城鎮(zhèn)范圍內一般存在一定的空間差異。城鎮(zhèn)土地定級應掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質量差異，并將類似地域劃歸同一土地級別。五、城鎮(zhèn)土地定級的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級614、級差收益原則城鎮(zhèn)土地級的劃分應符合區(qū)域和城鎮(zhèn)內部的土地收益分布規(guī)律。五、城鎮(zhèn)土地定級的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級625、定量與定性結合原則城鎮(zhèn)土地定級應盡量把定性的和經驗的分析進行量化，以定量計算為主，但對難以定量的因素，應以定性分析為主，減少主觀任意性，提高定級結果的精度。一般在確定城鎮(zhèn)土地級的初步方案時，以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地級的調整和最終確定宜依靠定性分析。五、城鎮(zhèn)土地定級的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級636、因地制宜原則土地定級既要遵循國家規(guī)定的技術程序和作業(yè)規(guī)范，又要結合調查區(qū)的實際情況，以確保土地定級成果的客觀性和實用性。五、城鎮(zhèn)土地定級的原則第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級64六、城鎮(zhèn)土地定級的技術方法城鎮(zhèn)土地定級采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進行驗證。

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級65多因素綜合評定法從影響城鎮(zhèn)土地質量的各種經濟、社會、自然因素評價入手，采用相對統(tǒng)一和規(guī)范的定量化的科學指標分值來表示土地各種條件的優(yōu)劣，并在考慮因素重要程度的前提下，對這些反映土地條件優(yōu)劣的分值進行加和得到總分值，按總分值的高低評定城鎮(zhèn)土地級別。

六、城鎮(zhèn)土地定級的技術方法第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級66

多因素綜合評價法評定的土地級是采用綜合分值來表示的，反映了土地使用價值的大小，但不易直接反映城鎮(zhèn)內各級別土地上以貨幣形態(tài)表示的土地收益或地價，這樣不便于與土地有償使用等工作銜接，所以還須輔助于市場資料分析對劃定的土地級別進行校核。此外，還可邀請熟悉當地情況的專家對初步劃分的定級結果進行論證。

六、城鎮(zhèn)土地定級的技術方法第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級67總體而言，城鎮(zhèn)土地定級的過程為:

①先用多因素綜合評價法初步劃分土地級;

②通過市場資料分析的結果，結合專家論證，對初步劃分的土地級進行校核，以此確定土地最終級別。六、城鎮(zhèn)土地定級的技術方法第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級68七、城鎮(zhèn)土地定級技術程序建立城鎮(zhèn)土地定級的因素體系確定各因素的權重劃分定級單元計算各因素的指標值和作用分計算定級單元各因素分值，加權求和計算總分值，按總分的高低，初步劃分土地級別進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級進行驗證和調整編制城鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎資料匯編第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級69八、定級因素的選擇與權重的確定1、因素選擇原則

因素指標值變化對土地定級有較顯著的影響；因素指標值有較大的變化范圍；選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異；不同類型的土地定級應分別選擇相應的定級因素。2、因素選擇的方法

根據定級類型，參照表B1、B2、B3、B4，結合特爾菲法確定要選擇的因素。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級70表B1城鎮(zhèn)土地綜合定級因素表定級因素商服繁華程度交通條件基本設施狀況環(huán)境條件定級因子商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度基礎設施完善度公用設施完備度環(huán)境質量優(yōu)劣度綠地覆蓋率自然條件優(yōu)劣度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權重范圍0.2-0.40.1-0.30.1-0.30.03-0.271定級因素商服繁華程度交通條件基本設施狀況人口狀況定級因子商服繁華影響度道路通達度公交便捷度對外交通便利度（客運）基礎設施完善度人口密度選擇性必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權重范圍0.25-0.450.25-0.050.25-0.050.2-0.1表B2城鎮(zhèn)商業(yè)用地定級因素表72表B3城鎮(zhèn)住宅用地定級因素表定級因素基礎設施狀況交通條件環(huán)境條件商服繁華程度人口狀況定級因子基礎設施完善度公用設施完備度道路通達度公交便捷度對外交通便利度（客運）環(huán)境質量優(yōu)劣度綠地覆蓋率商服繁華影響度人口密度選擇性必選至少一種必選備選至少必選一種備選備選重要性12或33或24或55或4權重范圍0.2-0.40.2-0.30.15-0.250.1-0.20.05-0.173定級因素交通條件基本設施狀況環(huán)境條件產業(yè)聚集效益定級因子道路通達度對外交通便利度（貨運）基礎設施完善度自然條件優(yōu)劣度產業(yè)聚集影響度選擇性必選備選重要性順序1234權重范圍0.2-0.40.2-0.30.1-0.20.05-0.01表B4城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級因素表743、因素權重的確定原則權重值與因素對土地影響的大小成正比，數值在0～1之間，各選定因素的權重值之和＝1；因素重要性順序和權重值范圍：綜合定級時參考表B1、商業(yè)用地、住宅用地及工業(yè)用地定級時分別參考表B2、表B3和表B4。無特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序；定級因素對不同類型用地的影響程度不同，權重不同。4、因素權重的確定方法特爾斐測定法(Delphi方法)因素成對比較法層次分析法(AHP方法)八、定級因素的選擇與權重的確定第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級75應用舉例：

某縣城鎮(zhèn)土地定級中，確定三個因素對土地級別有影響，分別是商服中心影響度、交通條件、環(huán)境條件，采用特爾菲法確定他們的權重，共選擇了8位專家，編號位1－8，每人發(fā)給一張因素權重征詢表，讓他們給出各因素權重值，對收回的征詢表進行分析處理，結果如下表所示：第一輪專家打分結果匯總表

因素專家平均值標準差標準差與平均值比12345678商服5249505555605660554.140.08交通3637403530353030343.760.11環(huán)境121410101551410113.240.297676定級因素商服交通環(huán)境上輪均值553411上輪標準差4.143.763.24重要性順序123權重值0.550.340.11

對第一輪專家給出的3個因素的權重值進行分析，發(fā)現標準差仍然較大，這可以從方差與平均值的比例看出，尤其對環(huán)境條件的權重，各位專家的看法差異頗大，因此，有必要將第一輪各專家給出的因素權重值和分析處理結果反饋給各位專家，并請給位重新給出各因素權重值，進行第二輪征詢。上輪權重值處理結果表77因素專家平均值標準差標準差與平均值比12345678商服5555555555555655550.330.01交通3634363535353533350.830.10環(huán)境10119101010912100.930.09

從第二輪的專家征詢結果分析，各位專家顯然受了別的專家影響，調整了自己的看法，并使所有專家的看法趨于一致，反映偏離程度的標準差及標準差與平均值的比均下降到可以接受的程度，所以可以將各位專家此次給出的權重值視為有效權重值，并取其均值作為最后的因素權重值。第二輪專家打分結果匯總表78九、定級單元的劃分1、定級單元的概念

定級單元是反映城鎮(zhèn)土地自身特性、土地利用和定級因素因子的最基本地塊，是定級取樣和獲得數據的工作單位，同時也是評定和劃分城鎮(zhèn)土地級別的基本空間單位。定級單元內部特性和土地構成因素應相對均一。定級單元可根據城市特征、定級完成任務時間、投入人力、成果精度要求及定級采用的技術手段等，選擇相應的方法劃分。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級792、單元劃分要求：單元內主要定級因素的影響大體一致；采用計算機系統(tǒng)進行定級并按網格法直接劃定單元時，劃分的單元面積應不大于0.25公頃；劃分的單元能方便地進行因素取樣，并能保證分值計算的準確性和科學性；九、定級單元的劃分第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級80商服中心、公用設施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元；商業(yè)用地定級時，城鎮(zhèn)主要的商服繁華街道，應按臨街兩側相對應的進深，劃分為條狀單元；住宅用地定級時，應以居住小區(qū)和居住組團為單元，保持其完整性，單元面積不宜過??；工業(yè)用地定級時，以交通道路為單元界線。九、定級單元的劃分第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級2、單元劃分要求：813、單元劃分方法

①主導因素判定法

②疊置法

③動態(tài)網格法

④網格法采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行土地定級時，可直接把城鎮(zhèn)劃分若干面積相同的網格。九、定級單元的劃分第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級82十、定級因素作用分值的計算1、定級因素對土地質量影響方式分類

根據定級因素的空間分布形態(tài)及其對土地質量的影響方式，城鎮(zhèn)土地定級因素可分為點、線狀因素和面狀因素兩大類。

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級831、定級因素對土地質量影響方式分類點、線狀因素的主要特征：定級因素與整個城鎮(zhèn)定級空間范圍相比，呈點狀、線狀分布，即該類因素依附客體所占的土地面積小，在空間分布上具有明顯的集聚性；定級因素不僅對其自身客體所在位置上的土地產生影響作用，而且還通過擴散作用對周圍地塊乃至整個城鎮(zhèn)土地產生不同的影響作用。這些因素對周圍土地的影響作用隨距離衰減，分為影響隨距離變化呈線性衰減和非線性衰減兩種類型。十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級841、定級因素對土地質量影響方式分類面狀因素的主要特征：與整個土地定級城鎮(zhèn)空間范圍相比，該類因素呈面狀分布，依附客體在城鎮(zhèn)中分布面積較大;面狀因素一般僅對其自身客體所在位置上的土地產生影響作用，對周圍的地塊基本上沒有擴散作用。十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級852、因素分值計算的基本原則作用分值與土地的優(yōu)劣成正相關；分值體系采用0～100分的封閉區(qū)間；因素作用分值處理盡可能模型化。十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級863、點、線狀因素因子分值計算方法在各因素內按規(guī)模或類型求出各點或線因素的功能分，其最大值為100;計算因素內各相同規(guī)?；蝾愋偷狞c、線的平均作用或平均吸引范圍，確定其影響半徑；根據不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的作用分按相應的衰減公式計算各個相對距離上的作用分；十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級87采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行定級時，按相應的衰減公式直接計算因素對單元的影響作用分。當因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙（鐵路、高速公路、河流等）時，則作用分衰減應以可通行處為結點，按結點處的因素影響作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減。當不可直接跨越的障礙有較多的通行處時，可以忽視其的存在。3、點、線狀因素因子分值計算方法十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級88點、線狀因素作用分計算模型線性模型：指數模型：

—因素依附客體在某一相對距離上對定級單元的影響作用分值；

—因素的功能分；

—定級單元的相對距離；

—因素依附客體與定級單元的實際距離；

—因素依附客體影響半徑。3、點、線狀因素因子分值計算方法十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級89點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度1、商服中心的劃分（1）各級城鎮(zhèn)應劃分的商服中心級別數目如下表所示。城鎮(zhèn)類型應分出的商服中心級別數目最低級中心的建筑面積之和，下限/m2大城市2－4級2000－1500中等城市2－3級1500－1000小城市以下1－2級1000－500十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級901、商服中心的劃分（2）商服中心邊界的確定

在商服中心所在的區(qū)域內，選擇商服業(yè)繁華突變處的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。（3）商服中心劃分的要求城鎮(zhèn)商服中心依次從高級到低級按市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級等級別劃分。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級911、商服中心的劃分（4）商服中心劃分的依據按商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額等其他經濟指標的高低衡量；利用已有的商服中心劃分成果，并加以適當的修正，調整確定。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級922、商服中心規(guī)模指數的確定

各商服中心規(guī)模指數用銷售總額等經濟指標按下式計算：式中：——k級商服中心的規(guī)模指數；

——k級商服中心經濟指標實際值或該級商服中心指標平均值；

——最高級商服中心的經濟指標。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級933、計算各級商服中心的功能分

商服中心包含與自身級別相應的功能和低于其級別的各級功能，中心對土地繁華度影響由這些功能綜合體現，并應以相應級別的功能分來衡量，中心內功能分按下式進行分割計算：式中：——某商服中心i級功能的功能分；——i級商服中心的規(guī)模指數；

——次一級中心的規(guī)模指數；——最低級功能的功能分；

——最低級商服中心規(guī)模指數。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級944、確定商服中心的服務半徑商服中心各級功能的服務半徑以商服中心邊緣為起算點，通過商服中心分布圖按下款確定：市級商服功能的服務半徑等于市級中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；市級商服功能以外的各級功能的服務半徑等于同級商服中心的最大服務距離。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級955、計算相對距離計算定級單元到各級商服中心的相對距離：式中：——相對距離；——在i級商服功能的服務半徑內，某單元距中心的實際距離；——i級商服功能的服務半徑。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級966、計算商服功能影響作用分

綜合定級和商業(yè)定級時，各級商服中心功能影響作用分按下式進行衰減：住宅用地和工業(yè)用地定級時，各級商服功能影響作用分按下式進行衰減：式中：——j單元受i級商服功能的作用分；——i級商服功能的功能分；

——j單元到具有i級功能的商服中心的相對距離。點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級977、商服繁華影響度作用分值的計算（1）各級商服功能影響作用分取值方法如下：同時受多個同級功能影響時，取其中最高的商服功能影響作用分；同時存在多級功能影響時，對各級商服功能影響作用分僅取值一次，并進行加和；（2）各單元商服繁華影響度作用分按下式計算：式中：——j單元商服繁華度作用分，即商服中心各級功能對j單元的總和作用分；

——i級商服功能對j單元的作用分；n——商服中心的級別數目。

點狀因素量化方法舉例——商服繁華程度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級98線狀因素量化方法舉例——道路通達度1、道路類型按道路寬度、道路上的車道數以及道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用可分為主干道、次干道和支路；按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類型不同可分為混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級992、道路作用指數和功能分計算（1）道路作用指數反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運輸中所起的作用。其與道路作用或車流量大小呈正比，數值在0－1之間，最佳道路的作用指數值等于1，其余類型依次遞減。線狀因素量化方法舉例——道路通達度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級100不同類型定級時道路類型對應的道路作用指數表道路類型定級類型綜合定級商業(yè)用地定級住宅用地定級工業(yè)用地定級混合型主干道1.001.000.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.951.000.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801.00生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路＜0.40＜0.40＜0.40＜0.401012、道路作用指數和功能分計算（2）道路功能分按下式計算式中：——i類道路功能分；——i類道路作用指數。（3）步行街、單行道的道路功能分減半線狀因素量化方法舉例——道路通達度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級1023、計算各級道路的影響距離（1）主、次干道影響距離按實際推算，按下式計算：式中：——主干道或次干道影響距離；——城鎮(zhèn)規(guī)劃建設用地面積；——主干道或次干道總長度。（2）支路的影響半徑在0.3——0.75km之間確定；線狀因素量化方法舉例——道路通達度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級1034、計算相對距離道路影響的相對距離按下式計算：式中：——i類道路影響的相對距離；——某單元距該類道路的最短距離；——i類道路的影響半徑線狀因素量化方法舉例——道路通達度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級1045、計算道路通達度作用分綜合定級和商業(yè)定級時，道路通達度作用分按下式進行衰減：住宅用地和工業(yè)用地定級時，道路通達度作用分按下式進行衰減：式中：——j單元i級道路通達度作用分；——i級道路功能分；——j單元到i級道路的相對距離。線狀因素量化方法舉例——道路通達度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級1056、計算單元內道路通達度作用分值（1）單元內道路通達度作用分的取值同時存在多種道路類型影響時，取單元內的最高作用分；（2）通達系數的確定含支路以上道路的單元計算道路通達的方向數，無支路以上道路的單元計算通往道路的方向數；各通達系數值：多于或等于4方向，系數取1;等于3方向，系數取0.91;等于2方向，系數取0.81;等于1方向，系數取0.58.（3）單元道路通達度分值按下式計算式中：——j單元道路通達度分值；——道路通達因素對j單元的作用分；——j單元的通達系數。線狀因素量化方法舉例——道路通達度十、定級因素作用分值的計算第三節(jié)城鎮(zhèn)土地定級106大于等于4個方向，有路單元：107無路單元1083個方向1091102個方向：111112面狀因素分值計算方法對各因素因子資料進行整理，按因素因子與土