建設(shè)法規(guī) 第七章 房地產(chǎn)法律制度

1第七章房地產(chǎn)法律制度房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該分為兩類，第一類是指廣義的房地產(chǎn)業(yè)，包括了從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動；第二類是指狹義的房地產(chǎn)業(yè)，主要是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類，一類是從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的。所謂房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)；所謂房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃；另一類是從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的，簡稱成片開發(fā)。它是指在依法取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。國家鼓勵吸收外商投資進行土地成片開發(fā)。2第七章房地產(chǎn)法律制度一、城市房屋1．住宅2．生產(chǎn)用房3．營業(yè)用房4．行政用房5．文教用房6．其他專用房第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)法3第七章房地產(chǎn)法律制度二、城市土地1．生活居住用地2．工業(yè)用地3．交通運輸用地4．市政公用設(shè)施用地5．風(fēng)景游覽區(qū)用地6．公共綠地7．文教衛(wèi)生等公共用地8．道路廣場及倉庫用地9．特殊用地10．其他用地4第七章房地產(chǎn)法律制度三、房地產(chǎn)房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房屋和土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價格。因此，在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。5第七章房地產(chǎn)法律制度（一）房地產(chǎn)市場（二）房地產(chǎn)關(guān)系（三）我國房地產(chǎn)法的基本原則1．土地公有原則2．土地有償使用原則3．十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則4．房地產(chǎn)綜合開發(fā)原則6第七章房地產(chǎn)法律制度5．城鎮(zhèn)住房商品化原則6．宏觀調(diào)控與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合的原則（四）房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用1．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位2．房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用7第七章房地產(chǎn)法律制度四、房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法作為我國社會主義法律體系的一個組成部分，它既具有民事性質(zhì)的規(guī)范，又具有行政性質(zhì)的規(guī)范。前者如土地、房屋所有權(quán)、使用權(quán)及買賣、租賃、抵押等市場行為的規(guī)定，后者如登記、審批等行政行為的規(guī)定，按法學(xué)原理分析，前者屬于私法領(lǐng)域，后者屬于公法領(lǐng)域?？v觀房地產(chǎn)法的全部規(guī)范，兼具民法、經(jīng)濟法的某些特征，即兼有私法、公法的因素，是一個綜合性的法律體系。8第七章房地產(chǎn)法律制度（一）房地產(chǎn)法調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系（二）房地產(chǎn)法律責(zé)任的形式1．民事責(zé)任2．行政責(zé)任3．刑事責(zé)任。9第七章房地產(chǎn)法律制度凡是法律關(guān)系都是法律調(diào)整社會關(guān)系而形成的主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，房地產(chǎn)法律關(guān)系是房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系可以依照法律性質(zhì)和調(diào)整對象來分類。第二節(jié)房地產(chǎn)法律關(guān)系10第七章房地產(chǎn)法律制度一、法律關(guān)系的類別（一）根據(jù)法律性質(zhì)不同進行劃分（二）根據(jù)調(diào)整對象的不同進行劃分二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的特征1．廣泛性2．特殊性3．多重性4．程序性11第七章房地產(chǎn)法律制度三、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體（二）房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體（三）房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容四、房地產(chǎn)法律事實（一）行為（二）事件12第七章房地產(chǎn)法律制度一、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)指的是在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。（一）房地產(chǎn)開發(fā)的特征（二）房地產(chǎn)開發(fā)的類別（三）房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)注意的事項第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)13第七章房地產(chǎn)法律制度二、房地產(chǎn)經(jīng)營（一）房地產(chǎn)經(jīng)營運行機制（二）房地產(chǎn)經(jīng)營管理（三）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的資質(zhì)管理14第七章房地產(chǎn)法律制度一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．以出讓方式取得的土地使用權(quán)2．以劃撥方式取得的土地使用權(quán)3．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序4．房屋預(yù)售與現(xiàn)售二、房地產(chǎn)抵押1．房地產(chǎn)抵押的特征2．房地產(chǎn)抵押的要求3．房地產(chǎn)抵押人和房地產(chǎn)抵押權(quán)人各自權(quán)利和義務(wù)4．房地產(chǎn)抵押合同的主要內(nèi)容第四節(jié)房地產(chǎn)交易15第七章房地產(chǎn)法律制度三、房屋的租賃房屋租賃是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。出租人可以是個人或單位，可以是房屋的所有人或國家授權(quán)行使房屋所有權(quán)的單位，承租人可以是個人或者單位。1．房屋租賃的條件2．房屋租賃合同3．房屋租賃合同的變更、解除和終止16第七章房地產(chǎn)法律制度四、房屋的出典房屋的出典指的是承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用、收益的行為。房屋出典關(guān)系的雙方當(dāng)事人是承典人（或典權(quán)人）和出典人。出典人是以自已所有的房屋出典，收取典價的人；承典人是支付典價，并對出典人房屋行使占有、使用、收益權(quán)的人。1．房屋出典的法律特征2．房屋出典與房屋抵押的區(qū)別3．房屋出典與房屋出租的區(qū)別17第七章房地產(chǎn)法律制度五、房屋的贈與房屋贈與是房屋所有人將自己的房屋無償轉(zhuǎn)移交給他人的行為。房屋贈與人生要是公民，在特殊情況下，國家或集體組織也可作為贈與人。六、房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的種類房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)主要包括房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。18第七章房地產(chǎn)法律制度一、產(chǎn)權(quán)與產(chǎn)權(quán)管理產(chǎn)權(quán)指的是城市房屋的所有權(quán)，即房屋所有者在法律的范圍內(nèi)對其享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分。因為房屋和土地具有天然的不可分割性，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，該房屋占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時轉(zhuǎn)移，因此城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占用土地的使用權(quán)實行權(quán)利人一致的原則。房屋產(chǎn)權(quán)按照所有制的不同，可分為國有房產(chǎn)、集體所有房產(chǎn)、私有房產(chǎn)、宗教房產(chǎn)、外產(chǎn)和中外合資房產(chǎn)等六種類型。第五節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬管理

19第七章房地產(chǎn)法律制度1．產(chǎn)權(quán)登記2．審查確認(rèn)的產(chǎn)權(quán)3．核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書4．產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、變更登記5．產(chǎn)權(quán)檔案二、產(chǎn)籍與產(chǎn)籍管理三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記（一）房產(chǎn)權(quán)屬登記的程序（二）地產(chǎn)權(quán)屬登記的程序20第七章房地產(chǎn)法律制度四、城市公房管理的內(nèi)容1．所有權(quán)登記2．使用管理3．租賃管理4．買賣管理5．修繕管理21第七章房地產(chǎn)法律制度一、房屋拆遷的種類1．市政動遷和社會動遷2．征地拆遷和非征地拆遷3．統(tǒng)一拆遷、自行拆遷和委托拆遷二、房屋拆遷基本原則1．服從國家利益2．符合城市規(guī)劃3，保護合法權(quán)益4．按照“誰拆遷、誰負(fù)責(zé)”原則安置補償?shù)诹?jié)房屋拆遷22第七章房地產(chǎn)法律制度三、房屋拆遷的程序1．調(diào)查核實2．逐戶走訪3．編制拆遷計劃4．申請拆遷5．發(fā)出拆遷公告6．簽訂協(xié)議7．實施拆遷23第七章房地產(chǎn)法律制度四、房屋拆遷補償1．拆遷補償?shù)姆绞接腥N，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。2．拆遷安置費包括搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費。五、房屋拆遷法律責(zé)任。1．違法拆遷的責(zé)任2．拆遷人超期拆遷的責(zé)任3．被拆遷人拒絕騰退周轉(zhuǎn)房的責(zé)任24第七章房地產(chǎn)法律制度一、物業(yè)及物業(yè)管理（一）物業(yè)1．自然屬性2．經(jīng)濟屬性3．法律屬性（二）物業(yè)管理1．物業(yè)管理的特點2．物業(yè)管理的職能3．物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍第七節(jié)物業(yè)管理法律制度25第七章房地產(chǎn)法律制度物業(yè)管理是一項范圍相當(dāng)廣泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的業(yè)務(wù)范圍而言，可劃分為以下四類：（1）物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)；（2）物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)；（3）物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)；（4）物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)；26第七章房地產(chǎn)法律制度二、物業(yè)管理法（一）物業(yè)管理法律法規(guī)的調(diào)整對象（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的構(gòu)成要素（三）物業(yè)管理法律關(guān)系（四）物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更和消滅（五）物業(yè)管理法律規(guī)范及其表現(xiàn)形式三、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理1．資質(zhì)等級管理的目的2．資質(zhì)等級27第七章房地產(chǎn)法律制度四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1．權(quán)利建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出，物業(yè)管理公司的權(quán)利包括以下內(nèi)容：（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況，制定小區(qū)管理辦法；（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用；（4）有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；（5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；（6）有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)；（7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。28第七章房地產(chǎn)法律制度2．義務(wù)（1）履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；（2）接受管委會和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督；（3）重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可；（4）接受房地產(chǎn)行政主管部門、