保利天悅案例解讀

讓世界仰望的天際線2016-4-13保利天悅營銷案例分享項目業(yè)績回顧一個創(chuàng)造廣州新名片的歷史圣地保利天悅開盤30天銷售即達到18億元！二期開盤，推出不限購精裝公寓，開盤僅兩小時，幾近售罄！2015年銷冠項目，項目共計銷售金額達到84億！廣州豪宅項目的標桿！統(tǒng)計周期成交面積

（㎡）套數(shù)成交均價

（元/㎡）年遞增率2016年15,6765447,88815%2015年89,70939241,7839%2014年55,56625938,4206%2013年89,65738036,1611%2012年156,53661335,902_統(tǒng)計周期成交面積

（㎡）套數(shù)成交均價

（元/㎡）年遞增率2016年1,4291330,0576%2015年33,83831928,298-2%2014年48,02348428,9747%2013年26,54924527,15414%2012年71,03264923,832_成交數(shù)據(jù)分析備注：項目目前已經(jīng)封盤，仍然可以正常銷售。住宅成交數(shù)據(jù)公寓成交數(shù)據(jù)保利天悅住宅成交均價增幅約為6%/年；公寓成交均價增幅約為5%/年。目錄

MENU項目解析篇營銷策略篇PART2PART1營銷亮點篇PART3項目解析篇市場解析10月：11566元/㎡11月：11257元/㎡12月：12061元/㎡2月：13986元/㎡廣州2011年1月-2012年2月簽約均價走勢房地產(chǎn)步入低谷，市場撲朔迷離一珠江新城華南板塊金沙洲白云新城濱江東二沙島天河北南湖科學城洋房：6-10萬/㎡別墅：9-12萬/㎡洋房：4-6萬/㎡別墅：4-10萬/㎡洋房：1.5-2萬/㎡別墅：3-4萬/㎡洋房：2-3萬/㎡別墅：3-4萬/㎡洋房：1.5-2萬/㎡別墅：1.8-3萬/㎡CBD15分鐘生活圈CBD30分鐘生活圈CBD5分鐘生活圈傳統(tǒng)豪宅板塊新興豪宅板塊雅居樂富春山居匯景新城星河灣豪宅市場異軍突起，群雄逐鹿中原市場解析一時間套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）2011年3月69570194211662011年4月50851130193282011年5月67152908208042011年6月946100943250342011年7月69592658250612011年8月43552731242712011年9月6435829620343共計459347886022378時間套數(shù)（套）面積（㎡）均價（元/㎡）2012年3月1282123672195462012年4月861101245240642012年5月752137193238802012年6月49762608235592012年7月59482938286682012年8月1459126873235412012年9月6617730127875共計6106711830240262011年廣州寫字樓（公寓）成交住宅限購，商業(yè)地產(chǎn)迎來發(fā)展新契機2012年廣州寫字樓（公寓）成交限購兩年來，廣州商業(yè)地產(chǎn)迎來史上最大發(fā)展機遇，大批投資客從住宅轉向商用，引爆寫字樓、商鋪和商用公寓市場，價格大漲六成以上，商鋪最高成交單價接近150萬元，商用公寓最貴叫價12萬元/平方米，攀上了歷史最高峰。市場解析一珠江新城無法滿足新發(fā)展珠江新城總規(guī)劃用地面積6.44k㎡容積率2.3規(guī)劃居住人口17-18萬就業(yè)崗位近30萬琶洲-員村區(qū)域總規(guī)劃用地面積23.6k㎡容積率1.2規(guī)劃居住人口8萬就業(yè)崗位近23萬珠江新城琶洲-員村區(qū)域廣州未來中央商務區(qū)琶洲迎來CBD延伸新機遇珠江—琶洲—員村，三大CBD鼎立世紀發(fā)展解析二國家中心城市定位，國際大都市廣州需要新名片的誕生?上海外灘北京奧運村深圳香蜜湖佛山保利水城廣州…發(fā)展解析二珠江兩岸的延伸以及城市中心的東移廣州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：南拓、北優(yōu)、西進、東聯(lián)珠江新城CBD琶洲-員村中軸琶洲—延續(xù)千年商脈的世界門戶CBD區(qū)域解析三廣州城市改造的標桿及歷史發(fā)展的重托重點改造：琶洲，楊箕，潭村，員村，三元里琶洲村改造：體現(xiàn)未來廣州國際城市形象琶洲，影響廣州未來三十年的中央格局區(qū)域解析三城央185萬總建巨無霸地塊的完好及規(guī)劃占地面積：75萬㎡建筑面積：185萬㎡保利琶洲灣綜合體輻射范圍：琶洲、琶洲村、員村、區(qū)域解析三185萬方巨型城市綜合體耀世登場占地面積：75萬㎡建筑面積：185萬㎡保利琶洲灣綜合體項目解析四“一軸四區(qū)”重新定義城市會展格局東區(qū)（辦公休閑區(qū)）北區(qū)(濱水居住區(qū)）南區(qū)（居民安置區(qū)）西區(qū)（SOHO辦公區(qū)）項目解析四全覆蓋產(chǎn)品，宜商宜居功能網(wǎng)羅全城住宅類型戶型面積段套數(shù)占比公寓兩房一衛(wèi)92㎡2648%三房一衛(wèi)101-116㎡55216%三房兩衛(wèi)111㎡-126㎡84025%洋房三房兩衛(wèi)142㎡2748%四房三衛(wèi)193-196㎡69020%五房三衛(wèi)250-282㎡38411%五房四衛(wèi)355㎡762%五房五衛(wèi)367-370㎡1364%六房五衛(wèi)552-556㎡1645%七房以上720㎡311%合計3411100%123459101112678151613141718192021222324252627282930高層洋房公寓項目解析四HOPSCA功能全現(xiàn)，品質生活無懈可擊SOHO辦公區(qū)洲際酒店琶洲之眼超甲級寫字樓ShoppingMall保利天悅濱江豪宅群落琶洲之眼洲際酒店ShoppingMall超甲級寫字樓濱江豪宅群落SOHO辦公區(qū)定義地標，名片圍繞于城項目解析四琶洲大橋環(huán)城高速往天河往番禺往黃埔琶洲會展中心琶洲板塊香格里拉大酒店琶洲村珠江黃埔沖新港東路往海珠、荔灣4號線8號線“一隧道、兩地鐵、三高速”優(yōu)質生活全面提速領先20年的交通規(guī)劃，永不塞車的“曼哈頓”黃村隧道項目解析四世界名師團隊巨作，極度提升居住品質裝飾主義大師邱德光G.I.L室內(nèi)設計公司SOM建筑師事務所DPARCHITECTSPTELTDBeltCollins貝爾高林國際項目解析四中西合璧，全石材干掛，重新定義珠江岸邊建筑標準項目解析四15萬中央地臺景觀園林媲美珠江公園項目解析四央企巨子2012年全力傾心打造的頂峰巨作50億項目解析四SWOT分析文化沉淀歷史濃厚眾多大型配套圍繞體量龐大完好規(guī)劃產(chǎn)品全方位覆蓋名師雕琢出身不凡S體量巨大拆遷范圍廣泛公寓、大面積產(chǎn)品占主導全面發(fā)展時間長W文化沉淀歷史濃厚盛事助力城市高速發(fā)展琶洲CBD發(fā)展迎來契機廣州—國家中心城市定位會展外貿(mào)撬動經(jīng)濟發(fā)展O房地產(chǎn)市場步入低谷豪宅市場競爭激烈區(qū)域生活氛圍發(fā)展滯后T五營銷策略篇整體策略政府主導、大盤大作、人口紅利、價值昭然開發(fā)策略品牌策略推廣策略展示策略收益策略一開發(fā)策略先政府、后項目先還建、后開發(fā)政府先行，項目后置安置先行，開發(fā)后置二點評：先安置后開發(fā)的做法贏得了當?shù)鼐用竦目诒?，保利的大品牌形象逐漸深入人心；另外，更有利于項目的征地、拆遷工作的順利展開，工程進度加快。品牌策略政府主導、品牌先行、亮點制造、口碑延續(xù)三推廣策略立體傳播、網(wǎng)羅全城、瞬間聚焦、深度剖析深度剖析瞬間聚焦立體傳播網(wǎng)羅全城推廣轟炸線上線下發(fā)動精準切入目標多方位深度剖析集中聚焦全城四一線江景頂級會所豪華板房城市名片展示策略城市名片、因地制宜、師承名門、視覺轟炸臺地園林五收益策略先劣后優(yōu)、利潤增長、先居后商、價值昭然二期開發(fā)北區(qū)保利天悅導入高端人流首批開發(fā)南區(qū)安置房加速拆回遷四期開發(fā)東區(qū)商業(yè)配套整體價值躍升三期開發(fā)西區(qū)學校、辦公區(qū)區(qū)域配套完善六營銷亮點篇亮點一|定位【直白

核心

清晰

高端】三大核心價值歸納廣州國際城市形象城市CBD核心位置萬畝果園圍繞江景豪宅定位語世界門戶CBD中央生態(tài)豪宅推廣語一江璀璨盡在此亮點二|規(guī)劃江景視線園景視線琶洲塔公園SOHO辦公區(qū)、學校商業(yè)配套珠江琶洲村安置房江景洋房園景洋房公寓、商業(yè)街閱江大道科韻路社區(qū)路琶洲沖濱江公園因地制宜、分區(qū)明顯、動靜結合亮點三|推廣廣州日報羊城晚報南方日報南方都市報新快報信息時報華娛衛(wèi)視星空衛(wèi)視立體傳播集中轟炸新浪樂居搜房網(wǎng)網(wǎng)易房產(chǎn)搜狐焦點亮點四|展示極致展示面，奢華奪目，無從考究亮點五|體驗1主入口銷售中心洋房樣板房區(qū)公寓樣板房區(qū)654321.5公里私家江岸線，瞬間打動客戶1主入口銷售中心洋房樣板房區(qū)公寓樣板房區(qū)65432“天悅會”迎賓會所，全方位構筑尊貴體驗亮點五|體驗1主入口銷售中心洋房樣板房區(qū)公寓樣板房區(qū)65423奢華雙大堂，盡顯豪門府邸風范亮點五|體驗1主入口銷售中心洋房樣板房區(qū)公寓樣板房區(qū)65324意大利臺地園林CBD園林之冠亮點五|體驗1主入口銷售中心洋房樣板房區(qū)公寓樣板房區(qū)65432品牌價值邊城，只為工藝傳承亮點五|體驗亮點六|價格樓王頂價、低開高走、逐級拉升推貨時間洋房均價對比公寓均價對比3.292#、3#4萬/㎡——25#1.9萬/㎡——4.294#4.5萬/㎡↑上升10%26#2萬/㎡↑上升10%6.22——————24#2.2萬/㎡↑上升10%7.2815#、16#4.5萬/㎡————————9.1——————23#2.4萬/㎡↑上升10%10.2719#、20#4.8萬/㎡↑上升8%——————12.226#、7#5.8萬/㎡↑上升15%——————洋房均價4萬/